← На главную

Рассмотрим ситуацию: индивидуальный предприниматель применяет УСН, основной вид деятельности — сельское хозяйство. Земельный участок сельхозназначения ранее сдавался в аренду, а теперь ИП продает этот участок. Возникает ключевой вопрос: считать ли доход от продажи «предпринимательским» и включать ли его в доходы по УСН (и, соответственно, в декларацию по УСН).

Разберем по шагам, как правильно квалифицировать доход, почему в переписке на форуме возник вопрос про НДФЛ, и как безопасно оформить операцию в учете и отчетности.

1) Определяем, является ли продажа участком предпринимательской деятельностью

Начнем с базовой логики: при УСН налоговая база формируется из доходов, определяемых по правилам главы 25 НК РФ (через отсылку), то есть учитываются доходы от реализации и внереализационные доходы. При УСН это прямо следует из п. 1 ст. 346.15 НК РФ: в расчет берутся доходы, определяемые по ст. 248 НК РФ.

Дальше нам важно понять: продажа земельного участка — это «личная продажа» (тогда обычно говорят про НДФЛ) или «продажа в рамках бизнеса» (тогда это УСН). На практике разграничение делают не по тому, «как человек сам считает», а по фактам использования имущества.

В обсуждении на форуме 1С ключевой критерий сформулирован прямо: если земельный участок использовался в предпринимательской деятельности, то доход от его продажи нужно учитывать по УСН. В вашем кейсе факт использования подтверждается тем, что участок сдавался в аренду, и на момент сдачи в аренду лицо имело статус ИП.

Дополнительно эту позицию подтверждает налоговая служба в разъяснениях по аналогичным ситуациям: доходы от продажи имущества, использованного в предпринимательской деятельности, учитываются в составе доходов по УСН.

Вывод по шагу 1: если участок реально использовался в деятельности ИП (например, сдавался в аренду как актив, задействованный в бизнес-процессах), то доход от продажи включаем в доходы по УСН и отражаем в декларации по УСН.

2) Почему в истории всплыл НДФЛ и что это может означать

В исходной переписке есть настораживающая деталь: «с полученного дохода удержан и перечислен НДФЛ». При аренде возможны два принципиально разных режима:

1. Арендодатель — физлицо (не ИП). Тогда, если арендатор — организация или ИП, арендатор становится налоговым агентом и удерживает НДФЛ (стандартная практика по ст. 226 НК РФ). Это часто описывают методички и сервисы учета.
2. Арендодатель — ИП и получает доход в рамках предпринимательской деятельности. Тогда логика НДФЛ как «агентского удержания» обычно не применяется к предпринимательским доходам ИП, и доход должен облагаться в рамках применяемого спецрежима (в нашем случае — УСН).

Поэтому в обсуждении на форуме и возник естественный уточняющий вопрос: одно ли лицо арендодатель и продавец, и был ли статус ИП на момент сдачи. После уточнения («да, одно лицо; да, статус ИП был») следующий логичный вопрос звучит так: почему вообще удерживали НДФЛ, если доход должен был идти по УСН.

Рассмотрим подробнее возможные причины «НДФЛ в аренде», чтобы правильно оценить риски:

1. Договор аренды был оформлен как с физлицом, а не как с ИП (в шапке и реквизитах нет ОГРНИП, ИНН указан как у физлица, не отражен статус ИП, платежи шли «физику»). Тогда арендатор (если он организация/ИП) мог посчитать себя налоговым агентом и удерживать НДФЛ. На практике такое встречается часто — просто из-за «шаблонного договора».
2. Арендатор — физлицо. Тогда он вообще не является налоговым агентом и удерживать НДФЛ не должен; в этом случае НДФЛ обычно платит сам арендодатель через декларацию (если это личный доход). В интернете есть пояснения, что физлицо-арендатор не удерживает НДФЛ, а арендодатель декларирует сам.
3. Смешение режимов учета: доходы от аренды по ошибке квалифицировали как личные доходы (НДФЛ), а деятельность ИП фактически велась отдельно.

Практический смысл этого шага: даже если по аренде ранее удерживали НДФЛ, это не «легализует» продажу как личную сделку. Для продажи мы смотрим на фактическое использование имущества в предпринимательской деятельности: если использовалось — доход по УСН.

Одновременно давайте зафиксируем: если арендные платежи фактически относились к деятельности ИП, а удержание НДФЛ произошло из-за неверного оформления/квалификации, это может означать переплату НДФЛ и/или недоимку по УСН за прошлые периоды. Чтобы не оставлять «дыру» в учете, полезно отдельно проанализировать прошлые периоды и при необходимости выровнять ситуацию корректировками (об этом скажем ниже).

3) Включаем ли продажу участка в декларацию по УСН: ответ и обоснование

Теперь зафиксируем решение по главному вопросу страницы.

Да, включаем. Если земельный участок использовался в предпринимательской деятельности (в нашем кейсе — сдавался в аренду при наличии статуса ИП), то доход от его продажи относится к доходам от предпринимательской деятельности и учитывается при расчете УСН. Эту позицию подтверждают разъяснения ФНС и многочисленные консультации: при УСН доход от реализации имущества, используемого в бизнесе, включается в базу по УСН.

Дополнительно важно понимать, что «минимальные сроки владения» и «освобождение от НДФЛ при продаже недвижимости» — это конструкция главы 23 НК РФ (НДФЛ). Но в предпринимательском контуре при УСН мы не «переключаемся» на эти правила. Более того, налоговая служба отдельно подчеркивает: освобождение по сроку владения не распространяется на доходы от продажи имущества (за исключением ограниченного списка объектов), если имущество непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности.

Итог: отражаем доход от продажи участка в доходах УСН в том периоде, когда он признается по кассовому методу (для УСН это критично).

4) Когда признавать доход от продажи при УСН

Разберем по шагам «когда включать доход», потому что на практике это частая ошибка.

При УСН применяется кассовый метод: доходы признаются на дату поступления денег (или иного встречного предоставления). Поэтому, даже если договор купли-продажи подписан в одном квартале, а оплата пришла в другом, доход по УСН отражаем по дате поступления оплаты (полностью или частями — в зависимости от графика расчетов).

Чтобы минимизировать риски, действуем так:

1. Проверяем условия договора: аванс/задаток, рассрочка, этапы оплаты.
2. Сопоставляем оплаты по банку/кассе с назначением платежа.
3. Включаем суммы оплат в доходы УСН датой поступления.

Если покупатель платит частями, то и доход по УСН признаем частями по мере поступления денег.

5) НДС при продаже земельного участка: что важно знать «на всякий случай»

Хотя вопрос был про УСН, на практике рядом почти всегда возникает вопрос: «а не появится ли НДС?» Особенно после изменений по НДС у упрощенцев в 2025 году и дискуссий вокруг лимитов/ставок.

По земельным участкам есть принципиальная норма: реализация земельных участков (долей в них) не признается объектом обложения НДС по пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ.

Именно поэтому в письмах и обзорах (в том числе вокруг письма Минфина от 09.12.2024 № 03-07-11/123886) часто подчеркивают: даже если ИП на УСН в 2025 году выбирает пониженную ставку НДС на УСН, продажа земли все равно остается «вне объекта НДС».

Практический вывод: доход от продажи земли включаем в УСН, но НДС по самой операции реализации земельного участка не начисляем как по операции, не являющейся объектом НДС.

6) УСН «доходы» и «доходы минус расходы»: чем отличается результат

Чтобы решение было полезным для всех читателей, разделим ситуацию по объекту налогообложения УСН.

Если УСН «доходы»: включаем в доходы всю сумму поступлений от продажи (по кассовому методу). Расходы на приобретение участка базу не уменьшают — это типичная особенность объекта «доходы». Налоговые органы в разъяснениях по продаже недвижимости при УСН «доходы» обычно фиксируют именно такой подход: налог платится со всей суммы поступлений.

Если УСН «доходы минус расходы»: доход от продажи включаем в доходы, а вот учет затрат зависит от истории приобретения участка и того, признаются ли такие расходы в принципе. По земельным участкам встречается подход, что затраты на приобретение могут быть учтены при соблюдении условий признания расходов на УСН «Д-Р». Практические разборы указывают, что признание затрат на покупку земельного участка возможно при определенных условиях и правильной квалификации.

Чтобы не допустить ошибку, действуем аккуратно:

1. Проверяем, как участок отражен в учете (как товар/материал, как объект внеоборотных активов, как ОС и т. п.).
2. Поднимаем первичку по покупке: договор, платежи, регистрация права.
3. Сверяемся с правилами признания расходов именно для вашей ситуации (с учетом даты покупки и режима налогообложения на тот момент).

Если уверенности нет, безопаснее рассматривать базовый вариант: доход включаем, а расходы учитываем только если есть четкое основание и корректное оформление.

7) Что делать с «НДФЛ, который удерживали с аренды», если арендодатель был ИП

Теперь вернемся к «хвосту» из исходной переписки, потому что он влияет на общую налоговую картину и на риски камеральных проверок.

Если на момент аренды арендодатель имел статус ИП и участок использовался в предпринимательской деятельности, то логично ожидать, что арендные доходы должны были попадать в доходы по УСН, а не облагаться НДФЛ как личный доход. При этом удержание НДФЛ обычно возникает, когда арендатор считает арендодателя «обычным физлицом» и исполняет обязанности налогового агента. Консультации по аренде у физлиц подтверждают, что организация/ИП-арендатор удерживает НДФЛ именно когда арендодатель — физлицо (не ИП).

Если у нас расхождение (по факту арендодатель ИП, а удерживали НДФЛ как с физлица), действуем так — рассмотрим подробнее возможный алгоритм выравнивания:

1. Поднимаем договор аренды и платежные документы и смотрим, указан ли статус ИП, ОГРНИП, предпринимательские реквизиты.
2. Выясняем, кто был арендатором: физлицо или организация/ИП. Если удержание НДФЛ было, чаще всего это организация/ИП (налоговый агент).
3. Сверяем, как доход отражали в учете ИП: включали ли в КУДиР и декларацию УСН, или подавали 3-НДФЛ как физлицо.
4. Оцениваем, есть ли недоимка по УСН за периоды аренды (если доход не включали), и есть ли переплата по НДФЛ (если налог удержали/уплатили).
5. При необходимости готовим корректировки: уточненные декларации по УСН за периоды, в которых доход должен был быть учтен, и отдельные действия по возврату/зачету переплаты НДФЛ (если она образовалась).

Важный практический момент: корректировка прошлых периодов — это всегда индивидуальная история, потому что надо учитывать сроки, фактические платежи, кто платил налог, как формировалась отчетность. Но главное для нашей темы: ошибка с НДФЛ по аренде не отменяет обязанности включить продажу в УСН, если участок использовался в бизнесе.

8) Как отразить продажу земельного участка в 1С при УСН

Теперь разберем по шагам учет в 1С в обучающем стиле: что именно сделать, чтобы доход попал в КУДиР и в декларацию УСН, и чтобы не получить «нестыковку» в регистрах.

Поскольку конфигурации могут отличаться, будем говорить в терминах типовой логики 1С:Бухгалтерия (и близких решений), где есть учет УСН и формирование КУДиР и декларации.

8.1. Подготовим учетную «карту» объекта

Сначала выясним, как участок учтен в базе:

1. Проверим карточку номенклатуры/внеоборотного актива (если участок заведён как объект для продажи или как внеоборотный актив).
2. Проверим, не учтен ли участок как «основное средство» (в некоторых учетных моделях землю заводят как объект внеоборотных активов без амортизации).
3. Проверим аналитику по счетам учета (в зависимости от учетной политики) и наличие движений по регистрам УСН.

Цель этого шага — понять, каким документом удобнее отражать реализацию, чтобы 1С корректно сформировала доходы УСН.

8.2. Оформим реализацию и поступление денег так, чтобы доход попал в УСН

При УСН ключевое — не только «реализация» как факт продажи, но и поступление денег. Поэтому логика следующая:

1. Оформим документ реализации (в зависимости от модели учета: реализация имущества/прочая реализация/реализация ОС). В документе важно корректно указать контрагента, договор, сумму.
2. Проведем поступление оплаты (банк/касса) с корректным назначением платежа и привязкой к договору.
3. Проверим формирование записей КУДиР по УСН за период поступления денег.

В практической проверке нам помогают стандартные отчеты:

1. Книга учета доходов и расходов (КУДиР) по УСН — проверяем, что сумма продажи попала в раздел доходов.
2. Анализ учета по УСН — проверяем, что доход отразился в нужном квартале (по дате оплаты).
3. Расшифровки доходов в помощнике подготовки декларации (если используете помощники).

Совет по самоконтролю: если реализацию провели, но оплаты еще нет, в КУДиР при УСН доход может не появиться (и это нормально). Как только деньги поступят — доход должен встать в КУДиР датой поступления.

8.3. Проверим декларацию по УСН

Когда доход попал в КУДиР, он должен попасть и в декларацию. Разберем по шагам финальный контроль:

1. Сформируем декларацию по УСН за год и проверим сумму доходов.
2. Сделаем расшифровку строк доходов и убедимся, что поступления от продажи участка включены.
3. Сопоставим сумму дохода по декларации с суммой поступлений денег по банку/кассе по сделке (учитывая, что могут быть частичные оплаты).

Если видим расхождение, чаще всего причина в одном из трех: неверно указан вид операции, неверно заведён объект/договор, или оплата не связалась с документом. Тогда возвращаемся на шаг 8.2 и корректируем связность документов.

9) Частые ошибки и как их избежать

Соберем типовые ошибки по этой теме и сразу разберем, как действовать правильно.

9.1. Ошибка: считать продажу «личной» и не включать в УСН

Если участок сдавался в аренду в рамках деятельности ИП, налоговые органы с высокой вероятностью квалифицируют продажу как предпринимательский доход. Тогда отсутствие дохода в декларации УСН — риск доначислений. Мы уже зафиксировали основной принцип: использовалось в бизнесе — доход по УСН.

9.2. Ошибка: ориентироваться на срок владения и «льготы по НДФЛ»

Освобождение по сроку владения относится к НДФЛ и не работает как аргумент, если доход должен идти по УСН. Более того, отдельно подчеркивается, что освобождение не применяется к доходам от продажи имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности (с оговорками по видам имущества).

9.3. Ошибка: забыть про кассовый метод УСН и поставить доход «по дате договора»

При УСН доход фиксируем по факту поступления денег. Поэтому контролируем оплаты и КУДиР.

9.4. Ошибка: игнорировать «НДФЛ по аренде», который удерживали ранее

Если по аренде удерживали НДФЛ, а вы считаете доход предпринимательским, лучше не оставлять это «как есть» без анализа. Разберем, сверим документы, при необходимости выровняем отчетность, чтобы не получить противоречия в данных (например, в справках/расчетах налогового агента арендатора и вашей декларации УСН).

10) Краткий алгоритм решения задачи для вашей ситуации

Давайте соберем итоговый пошаговый план, чтобы можно было сразу применить на практике:

1. Подтвердим факт использования участка в деятельности ИП: договор аренды, платежи, отражение в учете, связь с бизнесом.
2. По продаже включим поступления в доходы УСН по кассовому методу и отразим в декларации УСН.
3. НДС по продаже земли не начисляем, так как реализация земельных участков не является объектом НДС.
4. В 1С оформим реализацию и поступление денег, затем проверим КУДиР и декларацию по УСН.
5. Отдельно проанализируем историю аренды с удержанием НДФЛ: выясним, почему удерживали, и нужно ли корректировать прошлые периоды (УСН/НДФЛ).

Главный ответ: если участок сдавался в аренду при статусе ИП и тем самым использовался в предпринимательской деятельности, то доход от продажи нужно включить в декларацию по УСН.

Информация носит справочный характер и не заменяет индивидуальную налоговую консультацию с учетом ваших документов, условий договоров и выбранного объекта налогообложения УСН.