Рассмотрим ситуацию подробно. Индивидуальный предприниматель применяет УСН с объектом «доходы». За 2025 год он подал декларацию по УСН, в строке 113 раздела 2.1.1 указал доходы 4 100 000 рублей. После этого ИФНС направила требование о предоставлении пояснений: инспекция увидела, что в 2025 году предприниматель утратил право собственности на земельный участок, который, по данным налогового органа, использовался в предпринимательской деятельности. Кадастровая стоимость участка больше 5 млн рублей и составляет примерно 7 100 000 рублей. Налоговая сравнила кадастровую стоимость с доходами в декларации и сделала вывод о риске занижения доходов примерно на 3 000 000 рублей. При ставке УСН 6% это дает предполагаемую недоимку 180 000 рублей.
Главный вывод: если земельный участок действительно использовался ИП в предпринимательской деятельности, доход от его продажи нужно включить в налоговую базу по УСН. Но сумма дохода для УСН обычно определяется не по кадастровой стоимости, а по фактически полученной выручке по договору купли-продажи. Поэтому не спешите соглашаться с расчетом инспекции по кадастровой стоимости. Сначала разберем, что именно продано, за какую сумму, когда получены деньги и была ли эта сумма уже отражена в строке 113 декларации по УСН.
Ответ с форума сформулирован коротко и правильно в базовой части: инспекция, вероятно, считает, что предприниматель не отразил в декларации по УСН доход от продажи земельного участка, который не был личным имуществом, а использовался в предпринимательской деятельности. Величину дохода нужно брать из договора продажи земли и из фактически полученной оплаты. Теперь разберем этот вывод подробнее и подготовим практический алгоритм ответа на требование.
Проанализируем ситуацию с точки зрения налоговой инспекции. ИФНС получает сведения из Росреестра о переходе права собственности на недвижимость. В этих сведениях видны кадастровый номер, дата регистрации перехода права, кадастровая стоимость, доля в праве и прежний собственник. Если прежний собственник зарегистрирован как ИП и применяет УСН, налоговая сопоставляет эти данные с декларацией по УСН.
В рассматриваемой ситуации инспекция видит несколько признаков:
ИП зарегистрирован раньше даты начала права собственности на участок.
ИП зарегистрирован раньше даты прекращения права собственности на участок.
Переход права собственности произошел в проверяемом 2025 году.
Участок, по мнению инспекции, использовался в предпринимательской деятельности.
Кадастровая стоимость участка выше суммы доходов, указанной в строке 113 декларации по УСН.
Из-за этого программа налогового контроля формирует риск: возможно, ИП продал предпринимательский актив, но не включил доход от продажи в декларацию по УСН либо включил его не полностью.
Важно: требование о пояснениях еще не означает, что недоимка уже доказана. Это запрос инспекции в рамках камеральной проверки. Наша задача — показать, что доход отражен правильно, либо признать ошибку, подать уточненную декларацию и доплатить налог.
Разберем основной налоговый принцип. ИП на УСН платит налог с доходов от предпринимательской деятельности. Если земельный участок использовался в предпринимательской деятельности, доход от его продажи рассматривается как доход от этой деятельности. Значит, его нужно включить в налоговую базу по УСН.
Например, участок мог использоваться для:
размещения склада, базы, торговой точки, мастерской или производственной площадки;
сдачи в аренду;
перепродажи в рамках деятельности по операциям с недвижимостью;
размещения объектов, связанных с бизнесом;
хранения товаров, техники, материалов или оборудования;
строительства объекта, предназначенного для предпринимательского использования.
Если участок использовался именно так, продажа участка не является обычной личной продажей имущества физического лица. Она попадает в предпринимательский налоговый режим ИП.
Для ИП на УСН «доходы» это означает: всю сумму дохода от продажи участка включаем в доходы по УСН. Расходы на покупку участка при объекте «доходы» не уменьшают налоговую базу. Налог считается с дохода, а не с прибыли.
Если же участок не использовался в предпринимательской деятельности, ситуация меняется. Тогда продажа может относиться к личным доходам физического лица и анализироваться по правилам НДФЛ. Но в требовании инспекция прямо указывает на риск по участку, используемому в предпринимательской деятельности. Поэтому, если ИП не согласен с этим выводом, нужно доказать, что участок был личным и в бизнесе не использовался.
Теперь разберем главный спорный момент. Инспекция сравнила строку 113 декларации по УСН с кадастровой стоимостью участка. Из-за этого у предпринимателя возникло ощущение, что налоговая требует рассчитать доход по кадастровой стоимости: 7 100 000 рублей вместо 4 100 000 рублей. Разница 3 000 000 рублей при ставке 6% дает 180 000 рублей налога.
Для УСН такой автоматической замены договорной цены кадастровой стоимостью нет. При УСН доходы определяются по правилам главы 26.2 НК РФ. Доходом от реализации является выручка от продажи. При УСН доходы признаются кассовым методом, то есть по дате поступления денег на расчетный счет, в кассу или по дате погашения задолженности иным способом.
Правило о сравнении цены продажи недвижимости с кадастровой стоимостью и применении понижающего коэффициента относится к правилам НДФЛ для физических лиц. Оно применяется, когда физическое лицо продает недвижимость и рассчитывает налоговую базу по НДФЛ. Но если доход от продажи участка относится к предпринимательской деятельности ИП на УСН, мы работаем с правилами УСН, а не с правилами НДФЛ о кадастровой стоимости.
Поэтому рассмотрим два варианта:
Если по договору участок продан за 4 100 000 рублей и вся сумма получена в 2025 году, а других доходов не было или они вместе дают строку 113, то расчет по строке 113 может быть правильным. В ответе инспекции нужно пояснить, что доход отражен в сумме фактически полученной выручки по договору, а кадастровая стоимость не является налоговой базой по УСН.
Если по договору участок продан за 7 100 000 рублей, но в декларации отражено только 4 100 000 рублей, тогда действительно может быть занижение дохода. В этом случае нужно проверить даты оплаты. Если вся сумма получена в 2025 году, нужно подать уточненную декларацию и доплатить налог. Если часть оплаты будет получена позже, в 2025 году отражаем только фактически полученную сумму.
Кадастровая стоимость в требовании — это индикатор риска, а не всегда готовая налоговая база по УСН. Инспекция может использовать кадастровую стоимость, чтобы выявить подозрительную сделку или несоответствие декларации данным Росреестра. Но предприниматель вправе подтвердить реальную цену сделки договором, платежными документами и выпиской банка.
Разберем по шагам. При УСН доходы признаются кассовым методом. Это значит, что для декларации важна не только дата регистрации перехода права собственности, но и дата фактического получения денег.
Например, право собственности перешло к покупателю 27.08.2025. Но деньги могли поступить:
полностью до регистрации перехода права;
полностью в день регистрации;
частями до и после регистрации;
частично в 2025 году и частично в 2026 году;
не деньгами, а зачетом встречных требований или иным способом погашения задолженности.
Для УСН доход отражаем в том периоде, когда он фактически получен. Если покупатель перечислил 4 100 000 рублей в 2025 году, то эта сумма попадает в доходы 2025 года. Если оставшиеся 3 000 000 рублей по договору должны быть перечислены в 2026 году и действительно не поступали в 2025 году, то в декларации за 2025 год их не отражаем. Они попадут в доходы того периода, когда будут получены.
Если же покупатель оплатил всю сумму в 2025 году, но предприниматель включил в декларацию только часть оплаты, нужно исправлять декларацию.
Поэтому первый практический шаг: возьмите договор купли-продажи, выписку банка, кассовые документы, акты зачета и проверьте, сколько денег или иного встречного исполнения фактически получено в 2025 году.
Строка 113 раздела 2.1.1 декларации по УСН отражает сумму доходов за налоговый период. Для ИП на УСН «доходы» это важнейшая строка, потому что налог рассчитывается с общей суммы доходов.
В рассматриваемой ситуации в строке 113 указано 4 100 000 рублей. Нужно понять, что это за сумма:
это вся сумма доходов ИП за 2025 год, включая продажу земельного участка;
это доходы от обычной деятельности, а продажа участка вообще не включена;
это только часть оплаты за участок;
это сумма, ошибочно отраженная без учета других поступлений;
это сумма, полученная в 2025 году по договору, при том что оставшаяся часть оплаты должна поступить позже.
От ответа на этот вопрос зависит дальнейшее действие. Если 4 100 000 рублей — это договорная цена участка и она полностью отражена в декларации, то нужно давать пояснения. Если 4 100 000 рублей — это доходы без продажи участка, а участок продан дополнительно, нужно подавать уточненную декларацию. Если договорная цена больше, но в 2025 году получена только часть, нужно пояснить кассовый метод и приложить график оплаты.
Рассмотрим первый вариант. Допустим, по договору купли-продажи земельный участок продан за 4 100 000 рублей. Покупатель перечислил предпринимателю ровно 4 100 000 рублей в 2025 году. Эта сумма включена в строку 113 декларации по УСН. Кадастровая стоимость участка составляет 7 100 000 рублей.
В этом случае не нужно автоматически доплачивать 180 000 рублей только потому, что кадастровая стоимость выше договорной цены. Для УСН доходом является фактически полученная выручка по договору. Если сделка реальная, покупатель независимый, цена подтверждена договором и оплатой, то в пояснениях нужно указать, что доход от продажи участка отражен в декларации полностью.
В ответе ИФНС покажите расчет:
договорная цена земельного участка — 4 100 000 рублей;
оплата поступила в 2025 году — 4 100 000 рублей;
сумма включена в доходы по УСН и отражена в строке 113 раздела 2.1.1 декларации;
налоговая база по УСН определяется по фактически полученным доходам, а не по кадастровой стоимости;
оснований для увеличения налоговой базы на 3 000 000 рублей нет.
Такой ответ будет логичным, если сумма 4 100 000 рублей действительно является ценой сделки и подтверждена платежными документами.
Теперь рассмотрим второй вариант. По договору участок продан, например, за 7 100 000 рублей, но в строке 113 декларации указано 4 100 000 рублей. Здесь нужно проверить, почему возникла разница 3 000 000 рублей.
Возможны разные причины:
предприниматель ошибочно не включил часть оплаты в доходы;
часть оплаты поступила в 2026 году, поэтому в декларации за 2025 год ее быть не должно;
часть обязательства погашена зачетом, передачей имущества или иным способом, и бухгалтер не отразил это как доход;
по договору предусмотрена рассрочка, а инспекция ориентируется на полную цену договора или кадастровую стоимость;
в декларацию не попал доход от продажи участка вообще, а 4 100 000 рублей — это другие доходы ИП.
Если выяснилось, что 3 000 000 рублей были получены в 2025 году, но не попали в декларацию, нужно подать уточненную декларацию по УСН за 2025 год. Перед подачей уточненки безопаснее доплатить налог и пени, чтобы снизить риск штрафа. При объекте УСН «доходы» налог с 3 000 000 рублей при ставке 6% составит 180 000 рублей, если в регионе не установлена пониженная ставка и если нет особенностей уменьшения налога на страховые взносы.
Если 3 000 000 рублей в 2025 году не поступали, уточненка не нужна только из-за этой суммы. Тогда в пояснениях нужно указать, что по состоянию на 31.12.2025 доход в этой части не получен, поэтому по кассовому методу не отражается в декларации за 2025 год. Приложите договор с рассрочкой, выписку банка и акт сверки с покупателем.
Рассмотрим отдельную ситуацию. Инспекция может ошибочно считать участок предпринимательским активом. Например, ИП владел земельным участком как физическое лицо, не сдавал его в аренду, не использовал под склад, не учитывал в деятельности, не заявлял расходы, не отражал в учетных регистрах, не размещал на нем коммерческие объекты. Тогда можно спорить с квалификацией дохода как предпринимательского.
В таком случае нужно готовить пояснения не о размере дохода по УСН, а о том, что операция не относится к УСН. В ответе укажите, что участок не использовался в предпринимательской деятельности, доход от его продажи не является доходом от предпринимательской деятельности, поэтому не включен в декларацию по УСН.
Но этот вариант требует доказательств. Недостаточно написать: «участок личный». Нужно подтвердить фактические обстоятельства.
Подготовьте:
документы, подтверждающие назначение участка и его личное использование;
отсутствие договоров аренды по этому участку;
отсутствие поступлений от использования участка в предпринимательской деятельности;
отсутствие расходов по участку в КУДиР;
отсутствие участка в составе основных средств предпринимательской деятельности;
пояснение, что участок не использовался для размещения товаров, техники, производства, торговли или оказания услуг;
при необходимости — декларацию 3-НДФЛ или пояснение, почему доход освобождается от НДФЛ по правилам личной продажи имущества.
Важно: если участок действительно использовался в бизнесе, спорить с инспекцией по этому основанию не стоит. В таком случае лучше сосредоточиться на правильной сумме дохода и доказать, что кадастровая стоимость не является налоговой базой по УСН.
У физических лиц есть правила освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости после минимального срока владения. Но не переносите эти правила автоматически на ИП на УСН, который продает имущество, использованное в предпринимательской деятельности.
Если земельный участок использовался в бизнесе, доход от его продажи относится к предпринимательской деятельности. Для ИП на УСН это означает налог по УСН. Срок владения участком сам по себе не освобождает предпринимателя от налога по УСН.
Например, ИП владел участком с 2021 года по 2025 год. Даже если срок владения кажется достаточным для обычной личной продажи недвижимости, это не отменяет УСН, если участок был предпринимательским активом. Поэтому в ответе на требование не нужно делать основной акцент на срок владения, если участок использовался в бизнесе. Основной акцент делайте на сумме фактически полученного дохода и правильности его отражения в декларации.
Разберем по шагам, какие документы помогут ответить ИФНС.
Договор купли-продажи земельного участка. Он подтверждает цену сделки, порядок расчетов, дату договора, стороны сделки, кадастровый номер и предмет продажи.
Акт приема-передачи участка. Если он оформлялся, приложите его для подтверждения фактической передачи.
Выписка ЕГРН или сведения о переходе права. Она подтверждает дату регистрации перехода права собственности.
Банковская выписка по расчетному счету ИП. Она подтверждает сумму и дату поступления денег.
Платежные поручения покупателя. Они нужны, чтобы связать поступления с конкретным договором продажи участка.
Книга учета доходов и расходов. Приложите фрагмент КУДиР за 2025 год, где отражен доход от продажи участка, если он был включен.
Расшифровка строки 113 декларации по УСН. Покажите, из каких поступлений сложились 4 100 000 рублей.
Акт сверки с покупателем. Он особенно полезен, если договор предусматривает рассрочку или часть оплаты не поступила в 2025 году.
Документы, подтверждающие неиспользование участка в бизнесе. Они нужны только если вы спорите с квалификацией участка как предпринимательского.
Если доход отражен правильно, задача документов — показать, что сумма в декларации не случайная и не заниженная, а соответствует реальной оплате по договору.
Рассмотрим пример структуры ответа на требование. Это не код 1С, а текстовая логика пояснения. В самой статье не будем вставлять официальный бланк, но разберем, что написать.
Укажите реквизиты требования ИФНС: номер, дату, налоговый период, декларацию по УСН за 2025 год.
Подтвердите факт продажи земельного участка: кадастровый номер, дата договора, дата регистрации перехода права.
Укажите договорную цену участка.
Укажите сумму фактически полученной оплаты в 2025 году.
Поясните, что при УСН доходы признаются кассовым методом.
Поясните, что доход от продажи участка включен в строку 113 декларации по УСН в сумме фактически полученной оплаты.
Укажите, что кадастровая стоимость участка не является налоговой базой по УСН и не заменяет договорную цену сделки для расчета налога по УСН.
Перечислите приложенные документы.
Формулировка может быть такой:
«В ответ на требование сообщаем, что доход от продажи земельного участка с кадастровым номером ________ по договору купли-продажи от ________ № ________ включен в состав доходов, учитываемых при применении УСН, в сумме фактически полученной оплаты ________ руб. Указанная сумма отражена в строке 113 раздела 2.1.1 налоговой декларации по УСН за 2025 год. Доходы при УСН признаются кассовым методом, на дату поступления денежных средств. Кадастровая стоимость земельного участка не является налоговой базой по УСН и не применяется для автоматического увеличения дохода от реализации. В подтверждение представляем договор купли-продажи, банковскую выписку, платежные документы и фрагмент КУДиР».
Такой ответ подходит, если доход действительно включен в декларацию и сумма по декларации совпадает с фактически полученными деньгами.
Теперь рассмотрим ситуацию с рассрочкой. Например, договорная цена участка 7 100 000 рублей. В 2025 году покупатель перечислил 4 100 000 рублей, а 3 000 000 рублей должен перечислить в 2026 году. Право собственности зарегистрировано 27.08.2025. Инспекция видит кадастровую стоимость или полную цену и спрашивает, почему в декларации только 4 100 000 рублей.
В этом случае поясните кассовый метод. Доход по УСН признается не по полной цене договора в момент регистрации перехода права, а по мере получения оплаты. Если 3 000 000 рублей в 2025 году не получены, они не отражаются в декларации за 2025 год.
В пояснении укажите:
общую цену договора;
график оплаты;
сумму, фактически полученную в 2025 году;
сумму задолженности покупателя на 31.12.2025;
период, в котором оставшаяся сумма будет отражена в доходах после оплаты.
Формулировка может быть такой:
«По договору купли-продажи предусмотрена оплата в рассрочку. В 2025 году ИП фактически получил оплату в размере 4 100 000 руб., что подтверждается банковской выпиской. Оставшаяся сумма 3 000 000 руб. по состоянию на 31.12.2025 не поступала, задолженность покупателя подтверждается актом сверки. В связи с применением кассового метода указанная сумма не включена в доходы по УСН за 2025 год и будет отражена в налоговом периоде ее фактического получения».
В такой ситуации уточненную декларацию за 2025 год подавать не нужно, если в 2025 году деньги действительно не поступили и задолженность не была погашена другим способом.
Рассмотрим менее приятный вариант. ИП действительно продал участок, использованный в предпринимательской деятельности, получил деньги в 2025 году, но не включил доход в декларацию по УСН. Тогда ответом на требование одних пояснений будет недостаточно.
Действуйте так:
Определите точную сумму дохода, полученную в 2025 году.
Проверьте ставку УСН, действующую в регионе для вашего вида деятельности и объекта налогообложения.
Рассчитайте налог к доплате.
Рассчитайте пени за просрочку уплаты.
Уплатите недоимку и пени.
Подайте уточненную декларацию по УСН за 2025 год.
Направьте пояснение в ИФНС, что ошибка исправлена уточненной декларацией.
Если объект налогообложения — «доходы» и ставка 6%, то с дополнительного дохода 3 000 000 рублей налог составит 180 000 рублей. Но перед уплатой проверьте, действительно ли разница 3 000 000 рублей является полученным доходом, а не просто разницей между кадастровой стоимостью и договорной ценой.
Не подавайте уточненную декларацию только из-за кадастровой стоимости. Уточненка нужна, если в декларации действительно не отражен полученный доход. Если доход отражен правильно по договору и оплате, направляйте пояснения.
Теперь рассмотрим практическую часть по 1С. В теме форума не было программного кода 1С, поэтому использовать код не нужно. Но важно указать объекты и документы 1С, которые помогут проверить и исправить учет.
Если земельный участок учитывался как объект основного средства, проверьте карточку объекта в справочнике Основные средства. Земельные участки обычно не амортизируются, но могут учитываться как объект ОС. Для продажи такого объекта в 1С:Бухгалтерия используйте документ Передача ОС или иной документ реализации, предусмотренный вашей конфигурацией и настройками учета.
Если участок не был отражен как основное средство, а продажа отражается только для целей УСН, используйте документы и регистры, которые корректно формируют доход в КУДиР:
Поступление на расчетный счет — для отражения оплаты от покупателя.
Реализация (акт, накладная, УПД) — если в базе оформляется реализация объекта или имущественного актива.
Передача ОС — если земельный участок учитывался как основное средство.
Операция, введенная вручную — если нужно вручную откорректировать бухгалтерский учет.
Запись книги доходов и расходов УСН — если доход нужно отразить или исправить непосредственно для налогового учета УСН.
Книга учета доходов и расходов — для проверки попадания дохода в налоговый учет.
Анализ учета по УСН — для контроля доходов, отраженных при УСН.
Главная проверка в 1С: сформируйте Книга учета доходов и расходов за 2025 год и убедитесь, что поступление от продажи участка попало в доходы. Затем сравните итог КУДиР с декларацией по УСН, особенно со строкой 113 раздела 2.1.1. Если учет ведется в 1С:Бухгалтерии 3.0, отдельно сверить доходы КУДиР с поступлениями по банковской выписке можно с помощью отчета анализа КУДиР УСН «Доходы» и банковской выписки.
Чтобы ответить инспекции уверенно, подготовьте не только договор и выписку банка, но и учетные расшифровки из 1С.
Книга учета доходов и расходов за 2025 год — покажет, включен ли доход в налоговую базу по УСН.
Анализ учета по УСН — поможет увидеть, какие суммы сформировали налоговую базу.
Оборотно-сальдовая ведомость по счету 51 — подтвердит поступление денег на расчетный счет.
Оборотно-сальдовая ведомость по счету 62 или 76 — покажет расчеты с покупателем, если они ведутся через счета расчетов.
Карточка счета 51 — позволит выделить конкретные платежи от покупателя.
Карточка счета 62 или 76 — покажет начисление и погашение задолженности покупателя.
Оборотно-сальдовая ведомость по счету 01 — нужна, если участок был учтен как основное средство.
Инвентарная карточка ОС — поможет подтвердить учетный статус земельного участка.
Если участок в 1С не был отражен как ОС, но фактически использовался в предпринимательской деятельности, это не всегда спасает от УСН. Налоговая смотрит не только на учетную карточку, но и на фактическое использование: аренда, коммерческая эксплуатация, размещение бизнеса, получение дохода.
Разберем практический алгоритм проверки.
Откройте декларацию по УСН за 2025 год и найдите строку 113 раздела 2.1.1.
Сформируйте Книга учета доходов и расходов за 2025 год.
Сравните итог доходов в КУДиР со строкой 113 декларации.
Найдите поступление от покупателя земельного участка в Карточка счета 51.
Проверьте назначение платежа: оно должно ссылаться на договор купли-продажи участка.
Проверьте, попало ли это поступление в доходы УСН. В 1С это зависит от настроек статьи доходов, документа поступления и признака отражения в налоговом учете.
Если поступление не попало в КУДиР, исправьте учет и сформируйте уточненную декларацию, если доход был обязан попасть в 2025 год.
Иногда ошибка возникает из-за неправильной статьи движения денежных средств или неправильного вида операции в документе Поступление на расчетный счет. Например, бухгалтер мог отразить поступление как «прочие расчеты», «возврат займа», «перевод между счетами» или другой вид, который не формирует доход УСН. В таком случае декларация может быть занижена технически.
Рассмотрим именно тот риск, который описан в вопросе. Кадастровая стоимость участка — 7 100 000 рублей. Доходы в строке 113 — 4 100 000 рублей. Инспекция предполагает, что разница 3 000 000 рублей должна быть включена в доходы. При ставке 6% получается 180 000 рублей.
Необходимо разделить два вопроса:
должен ли доход от продажи участка облагаться УСН;
в какой сумме этот доход должен облагаться УСН.
Если участок использовался в предпринимательской деятельности, ответ на первый вопрос — да, доход облагается УСН. Но по второму вопросу нужно смотреть не кадастровую стоимость, а договорную цену и фактически полученную оплату.
В пояснении можно написать:
«Расчет налогового органа основан на сопоставлении суммы доходов по строке 113 декларации с кадастровой стоимостью земельного участка. Вместе с тем налоговая база по УСН определяется исходя из доходов от реализации, фактически полученных налогоплательщиком. Цена реализации земельного участка по договору купли-продажи составила ________ руб., указанная сумма поступила на расчетный счет ИП ________ и отражена в КУДиР и декларации по УСН за 2025 год. Оснований для определения дохода по кадастровой стоимости для целей УСН не имеется».
Если сделка была между взаимозависимыми лицами или цена сильно отличается от рыночной, инспекция может задавать дополнительные вопросы. Но даже в этом случае ей нужно обосновывать претензии специальными нормами, а не просто заменять доход по УСН кадастровой стоимостью.
Продажа ниже кадастровой стоимости сама по себе не означает автоматическую недоимку по УСН. Участок может быть продан дешевле кадастровой стоимости по объективным причинам: обременения, неудачное расположение, отсутствие подъезда, ограничения использования, сервитут, необходимость расчистки, спорные границы, отсутствие коммуникаций, срочная продажа, рыночная ситуация.
Если цена сделки ниже кадастровой стоимости, подготовьте дополнительные пояснения:
почему цена сделки отличается от кадастровой стоимости;
является ли покупатель взаимозависимым лицом;
проводилась ли оценка рыночной стоимости;
были ли обременения или ограничения по участку;
соответствует ли цена фактическим условиям сделки.
Если есть отчет оценщика, приложите его. Если отчета нет, можно приложить документы об обременениях, переписку с покупателем, сведения о состоянии участка и иные подтверждения. Это не всегда обязательно, но полезно, если расхождение с кадастровой стоимостью значительное.
Теперь разберем расчет 180 000 рублей. Он появляется как 6% от 3 000 000 рублей. Такая доплата возникает не потому, что кадастровая стоимость выше договорной цены, а потому что есть реальный дополнительный доход 3 000 000 рублей, который должен был попасть в базу по УСН и не попал.
Доплата может быть правильной, если:
по договору участок продан за 7 100 000 рублей;
в 2025 году покупатель оплатил всю сумму;
в декларации отражено только 4 100 000 рублей;
разница 3 000 000 рублей не включена в КУДиР;
нет оснований считать эту разницу оплатой будущего периода или суммой, не поступившей ИП.
Если эти условия выполняются, нужно исправлять декларацию. Если нет, расчет инспекции нужно оспаривать пояснениями и документами.
Разберем по шагам, что нужно сделать предпринимателю.
Прочитайте требование полностью. Определите, просит ли ИФНС только пояснения или предлагает внести исправления в декларацию.
Найдите договор купли-продажи земельного участка. Проверьте цену, порядок расчетов, сроки оплаты, кадастровый номер и дату подписания.
Проверьте дату перехода права собственности. Она важна для сопоставления с данными Росреестра, но не всегда определяет дату дохода по УСН.
Проверьте фактическую оплату. Сформируйте банковскую выписку за 2025 год и найдите все платежи от покупателя.
Проверьте КУДиР. Убедитесь, что полученная оплата отражена в доходах УСН.
Сравните КУДиР со строкой 113 декларации. Если сумма не сходится, найдите ошибку.
Определите, использовался ли участок в предпринимательской деятельности. Если да, доход относится к УСН. Если нет, готовьте доказательства личного характера имущества.
Определите, нужна ли уточненная декларация. Если доход занижен, подайте уточненку. Если доход отражен правильно, направьте пояснения.
Подготовьте пакет документов. Приложите договор, выписку банка, платежки, КУДиР, акт сверки и при необходимости документы о статусе участка.
Отправьте ответ в срок. На требование по камеральной проверке обычно нужно отвечать оперативно, поэтому не затягивайте с подготовкой пояснений.
Рассмотрим пример формулировки для пояснений. Подставьте свои реквизиты, суммы и даты.
«В ответ на требование о предоставлении пояснений по налоговой декларации по УСН за 2025 год сообщаем следующее. В 2025 году ИП реализовал земельный участок с кадастровым номером ________ по договору купли-продажи от ________ № ________. Цена реализации по договору составила 4 100 000 руб. Денежные средства в указанной сумме поступили на расчетный счет ИП ________ 2025 года, что подтверждается банковской выпиской и платежным поручением покупателя. Указанная сумма отражена в Книге учета доходов и расходов за 2025 год и включена в строку 113 раздела 2.1.1 декларации по УСН за 2025 год. Доходы при применении УСН определяются по фактически полученным доходам кассовым методом. Кадастровая стоимость земельного участка не является налоговой базой для целей УСН и не применяется для автоматического увеличения дохода от реализации. На основании изложенного считаем, что доход от реализации земельного участка отражен в декларации по УСН за 2025 год полностью и корректно. Приложения: договор купли-продажи, банковская выписка, платежные документы, фрагмент КУДиР».
Такой ответ подходит, если договорная цена равна 4 100 000 рублей и эта сумма уже отражена в декларации.
Если договорная цена больше, но часть денег в 2025 году не поступила, используйте другую логику.
«В ответ на требование сообщаем, что по договору купли-продажи земельного участка от ________ № ________ цена сделки составляет ________ руб. В соответствии с условиями договора оплата производится в рассрочку. В 2025 году на расчетный счет ИП поступила оплата в размере 4 100 000 руб., что подтверждается банковской выпиской. Оставшаяся сумма ________ руб. по состоянию на 31.12.2025 не поступала, задолженность покупателя подтверждается актом сверки. Поскольку при УСН доходы признаются кассовым методом, в декларации по УСН за 2025 год отражена только сумма фактически полученной оплаты. Оставшаяся сумма будет включена в доходы по УСН в налоговом периоде ее фактического получения».
К такому ответу обязательно приложите договор с графиком оплаты, выписку банка и акт сверки.
Если ИП считает, что участок был личным, а инспекция ошибочно отнесла его к предпринимательскому имуществу, пояснение должно быть таким:
«Сообщаем, что земельный участок с кадастровым номером ________ не использовался ИП в предпринимательской деятельности. Участок не сдавался в аренду, не применялся для размещения торговых, производственных, складских или иных объектов предпринимательской деятельности, не учитывался в составе основных средств предпринимательской деятельности, расходы по участку в КУДиР не отражались, доходы от использования участка в рамках предпринимательской деятельности отсутствовали. В связи с этим доход от продажи указанного участка не включен в декларацию по УСН. В подтверждение представляем документы ________».
Такой ответ используйте только при наличии реальных доказательств. Если участок действительно использовался в предпринимательстве, лучше не выбирать эту позицию.
Подведем итог. Если ИП на УСН «доходы» продал земельный участок, который использовался в предпринимательской деятельности, доход от продажи нужно включить в декларацию по УСН. Но доход для УСН определяйте по фактически полученной выручке по договору, а не автоматически по кадастровой стоимости участка.
Если договорная цена и фактическая оплата составили 4 100 000 рублей и эта сумма уже отражена в строке 113 раздела 2.1.1 декларации по УСН за 2025 год, отвечайте на требование пояснениями. Укажите, что доход от продажи участка включен в декларацию полностью, а кадастровая стоимость не является налоговой базой по УСН. Приложите договор, банковскую выписку, платежные документы и фрагмент КУДиР.
Если участок продан дороже и вся сумма была получена в 2025 году, но в декларации отражена только часть дохода, нужно подать уточненную декларацию, доплатить налог и пени. Если разница связана только с тем, что часть оплаты будет получена в 2026 году, поясните кассовый метод и приложите документы о рассрочке и задолженности покупателя.
В 1С проверьте Поступление на расчетный счет, Передача ОС, Реализация (акт, накладная, УПД), Операция, введенная вручную, Запись книги доходов и расходов УСН, отчет Книга учета доходов и расходов, Анализ учета по УСН, а также карточки счетов 51, 62, 76 и при необходимости 01. Эти данные помогут понять, включена ли продажа участка в доходы УСН и нужно ли подавать уточненную декларацию.
Самый важный практический ориентир: не соглашайтесь с доначислением 180 000 рублей только из-за сравнения с кадастровой стоимостью. Сначала докажите реальную цену сделки и фактически полученную оплату. Доплата нужна только тогда, когда действительно был получен дополнительный доход, не отраженный в декларации по УСН.
Информация носит справочный характер