Рассмотрим ситуацию подробно. Индивидуальный предприниматель применяет специальный режим АвтоУСН и продал коммерческое помещение, которое использовалось в предпринимательской деятельности. Договор оформлен как сделка между физическими лицами: продавец выступает как физическое лицо, покупатель тоже физическое лицо. Деньги прошли через нотариальный счет и были получены продавцом наличными.
На первый взгляд может показаться, что раз договор заключен «физлицо — физлицо», то налог нужно платить как обычному гражданину по НДФЛ. Но если помещение фактически использовалось в бизнесе ИП, то продажу такого объекта нужно рассматривать как доход от предпринимательской деятельности. Поэтому налог следует считать по применяемому спецрежиму, то есть по АвтоУСН, а не по общим правилам НДФЛ для личного имущества.
Разберем по шагам, почему так происходит, как отразить доход, что делать с личным кабинетом АвтоУСН, как проверить расчет налога и что дополнительно учесть в 1С.
Начнем с главного вывода. Если коммерческое помещение использовалось в предпринимательской деятельности, то доход от его продажи относится к предпринимательским доходам. Не имеет решающего значения, что в договоре продавец указан как физическое лицо. Также само по себе не спасает отсутствие отдельного ОКВЭД на продажу недвижимости, если объект был связан с бизнесом.
Проанализируем ситуацию практически. Налоговая обычно смотрит не только на формулировку договора, а на фактические обстоятельства:
использовалось ли помещение для деятельности ИП;
сдавалось ли помещение в аренду в рамках бизнеса;
учитывались ли доходы от помещения в предпринимательском налоговом режиме;
учитывались ли расходы на содержание помещения в предпринимательском учете;
помещение было жилым или нежилым;
является ли объект коммерческой недвижимостью;
был ли объект связан с извлечением дохода.
Если помещение использовалось в бизнесе, безопасный подход такой: включите сумму продажи в доходы АвтоУСН. Это позволит избежать ситуации, когда налоговая позже переквалифицирует продажу из личной сделки в предпринимательский доход и доначислит налог, пени и штраф.
Рассмотрим подробнее распространенную ошибку. Многие физические лица при продаже недвижимости ориентируются на минимальный срок владения: если объект был в собственности достаточно долго, НДФЛ может не возникнуть. Но для коммерческого помещения, которое использовалось в предпринимательской деятельности, этот подход обычно не работает.
Для нежилой недвижимости, непосредственно использовавшейся в предпринимательской деятельности, освобождение по сроку владения не применяется как к обычному личному имуществу. Поэтому если ИП владел помещением много лет, это само по себе не означает, что доход от продажи можно не облагать налогом.
Разберем на примере.
ИП купил нежилое помещение в 2018 году.
С 2019 года помещение сдавалось в аренду в рамках деятельности ИП.
Доходы от аренды учитывались на спецрежиме.
В 2026 году помещение продано физическому лицу.
Несмотря на длительный срок владения, продажа такого помещения связана с предпринимательской деятельностью. Значит, доход от продажи нужно включить в налоговую базу по режиму, который применяет предприниматель. В нашей ситуации это АвтоУСН.
Теперь посмотрим на особенность АвтоУСН. На обычной УСН предприниматель самостоятельно ведет учет, считает налог, сдает декларацию и отражает доходы в налоговом учете. На АвтоУСН логика другая: налог рассчитывает ФНС на основании данных, которые поступают из нескольких источников.
Для АвтоУСН доходы могут попадать в расчет налога из следующих источников:
через контрольно-кассовую технику, если расчет проходит с применением ККТ и данные уходят через ОФД;
через уполномоченный банк, если деньги поступили на счет и банк передал сведения в ФНС;
через личный кабинет налогоплательщика, если доход не попал в ФНС через ККТ или банк.
В нашей ситуации деньги получены наличными после расчетов через нотариальный счет. Если эта операция не прошла через уполномоченный банк как поступление на расчетный счет ИП и не попала в ФНС через ОФД, налоговая может автоматически не увидеть доход. Поэтому его нужно передать самостоятельно через личный кабинет.
Ключевое решение: внесите сведения о доходе от продажи помещения в личный кабинет налогоплательщика АвтоУСН не позднее 5-го числа месяца, следующего за месяцем получения дохода.
Разберем дату дохода. Для АвтоУСН важен налоговый период, а налоговый период на этом режиме — месяц. Поэтому нужно определить месяц, в котором доход считается полученным.
Если деньги получены наличными с нотариального счета, ориентируйтесь на дату фактического получения денежных средств. То есть доход признавайте в том месяце, когда предприниматель реально получил деньги и смог ими распоряжаться.
Посмотрим на пример.
Договор купли-продажи подписан 20 марта.
Право собственности зарегистрировано 28 марта.
Нотариус выдал деньги продавцу наличными 3 апреля.
В такой ситуации доход безопаснее отражать в апреле, потому что именно в апреле деньги фактически получены. Значит, сведения о доходе нужно передать через личный кабинет АвтоУСН не позднее 5 мая. Налоговая рассчитает налог за апрель и направит уведомление к уплате.
Если деньги поступили на расчетный счет в уполномоченном банке, банк обычно передает сведения сам, но операцию нужно проверить и при необходимости скорректировать. Если деньги получены наличными и не прошли через банк, рассчитывать только на автоматическое отражение нельзя.
В доходы включайте сумму, фактически полученную от продажи коммерческого помещения. Обычно это цена, указанная в договоре купли-продажи и фактически выплаченная продавцу.
Если нотариус удержал комиссию или были отдельные расходы по сделке, не уменьшайте автоматически доход на эти суммы, если применяете объект АвтоУСН «доходы». При объекте «доходы» налог считается с полной суммы дохода.
Если применяете объект АвтоУСН «доходы минус расходы», расходы нужно анализировать отдельно. Не все суммы можно просто вычесть вручную. Нужно проверить, соответствуют ли расходы критериям учета, подтверждены ли они документами, оплачены ли они и не относятся ли к расходам, которые не учитываются. Кроме того, на АвтоУСН данные о расходах также должны корректно попасть в систему: через банк, ККТ или личный кабинет, если такой способ применим для конкретного расхода.
Рассмотрим пример для объекта «доходы».
Помещение продано за 8 000 000 руб.
Деньги получены наличными через нотариуса.
ИП применяет АвтоУСН с объектом «доходы».
Ставка налога — 8%.
В личный кабинет АвтоУСН нужно внести доход 8 000 000 руб. Налог за месяц составит 8 000 000 руб. × 8% = 640 000 руб., если нет иных корректировок, влияющих на расчет.
Теперь посмотрим пример для объекта «доходы минус расходы».
Помещение продано за 8 000 000 руб.
ИП применяет АвтоУСН с объектом «доходы минус расходы».
Ставка налога — 20%.
Расходы по объекту нужно проверять отдельно: когда помещение приобреталось, как оно учитывалось, были ли расходы уже учтены ранее, есть ли документы и оплата.
В этом случае доход от продажи все равно нужно внести. А вопрос расходов решайте отдельно и осторожно. Если расходы не будут подтверждены или не попадут в расчет АвтоУСН корректно, налоговая может посчитать налог с большей базы. При объекте «доходы минус расходы» также учитывайте минимальный налог: если налоговая база мала или получился убыток, может сработать минимальный налог 3% от доходов.
Разберем по шагам, что нужно сделать в личном кабинете.
Войдите в личный кабинет налогоплательщика, через который ведется АвтоУСН.
Откройте раздел, связанный с АвтоУСН и учетом доходов.
Найдите возможность добавить доход, который не поступил через уполномоченный банк и не был передан через ККТ.
Укажите дату получения денег. В рассматриваемой ситуации это дата фактического получения наличных с нотариального счета.
Укажите сумму дохода по договору или фактически полученную сумму, если она отличается и это подтверждается документами.
Выберите или укажите вид операции: доход от реализации имущества, продажа недвижимого имущества, прочий доход от предпринимательской деятельности или ближайший подходящий вариант, который предлагает интерфейс личного кабинета.
Сохраните сведения и проверьте, что доход попал в налоговый период правильного месяца.
До 7-го числа следующего месяца проверьте корректность операций, если личный кабинет или банк позволяет подтверждать и корректировать сведения.
Дождитесь уведомления о сумме налога. Обычно налоговая направляет расчет не позднее 15-го числа месяца, следующего за налоговым периодом.
Уплатите налог не позднее 25-го числа месяца, следующего за налоговым периодом.
Например, если деньги получены 18 июня, внесите сведения о доходе не позднее 5 июля. Проверьте расчет до 7 июля, дождитесь уведомления до 15 июля и обеспечьте уплату налога не позднее 25 июля.
Посмотрим на смешанную ситуацию. Иногда часть суммы поступает на расчетный счет, а часть выдается наличными. На АвтоУСН важно, чтобы доход не задвоился и не потерялся.
Действуйте так:
Проверьте сумму, которую уполномоченный банк уже передал в ФНС.
Сравните ее с полной ценой сделки.
Через личный кабинет добавьте только ту часть дохода, которая не попала в расчет через банк или ККТ.
Если банк ошибочно отметил операцию как неучитываемую, скорректируйте разметку операции в установленный срок.
Если одна и та же сумма попала и через банк, и вручную, исправьте задвоение, иначе налог может быть рассчитан с завышенной базы.
Главная задача — добиться, чтобы в расчет АвтоУСН попала ровно вся сумма предпринимательского дохода от продажи помещения, без пропуска и без задвоения.
Отдельно разберем вопрос кассы. Он не всегда напрямую влияет на налог по АвтоУСН, но важен для правильного оформления расчетов.
Если ИП продает коммерческое помещение, использовавшееся в предпринимательской деятельности, покупателю-физлицу и получает оплату наличными или иным способом расчета с физическим лицом, безопасный подход — сформировать кассовый чек. Продажа недвижимости физическому лицу может подпадать под правила применения ККТ, если продавец действует как предприниматель и получает оплату за реализуемое имущество.
С нотариальным счетом есть практические нюансы. Деньги может принимать нотариус, а продавец получает их после выполнения условий сделки. Но если в результате расчет идет за предпринимательский актив и покупатель — физическое лицо, вопрос ККТ лучше не игнорировать. Если касса не применялась, оцените риск и при необходимости направьте письменный запрос в ФНС или Минфин по конкретной схеме расчетов.
При этом для расчета АвтоУСН важно следующее: даже если чек не был сформирован и доход не ушел через ОФД, это не отменяет обязанность включить доход в налоговую базу. В такой ситуации как раз используйте личный кабинет АвтоУСН и передайте сведения вручную.
На АвтоУСН декларация по налогу не подается. Это одно из отличий режима. Налог рассчитывает налоговый орган на основании сведений, полученных из ККТ, от уполномоченных банков, от операторов электронных площадок и из личного кабинета налогоплательщика.
Поэтому не готовьте декларацию по УСН только из-за продажи помещения. Вместо этого правильно передайте сведения о доходе через личный кабинет АвтоУСН.
Но если ситуация окажется не предпринимательской, а личной, тогда правила будут другими: может понадобиться декларация 3-НДФЛ. В рассматриваемом вопросе помещение прямо указано как коммерческое и использовавшееся в бизнесе, поэтому основной вариант — налог по АвтоУСН.
Разберем альтернативный вариант, чтобы не смешивать разные ситуации. НДФЛ может возникнуть, если имущество фактически не использовалось в предпринимательской деятельности и не было связано с бизнесом ИП.
Например, физическое лицо владело нежилым помещением как личным активом, не сдавало его через ИП, не использовало в деятельности, не учитывало доходы и расходы по нему в бизнесе. Тогда продажа может рассматриваться как личная сделка физического лица. В таком случае нужно анализировать правила главы 23 НК РФ, срок владения, возможность уменьшения дохода на расходы по приобретению и обязанность подачи 3-НДФЛ.
Но в нашей ситуации автор прямо указал, что помещение использовалось в бизнесе. Поэтому не выбирайте НДФЛ только потому, что договор оформлен как сделка физического лица. Для налоговой важны факты использования имущества.
Теперь рассмотрим важный риск. На АвтоУСН действует ограничение по годовому доходу. Если крупная продажа коммерческой недвижимости приведет к превышению лимита, предприниматель может утратить право на применение АвтоУСН.
Поэтому после продажи помещения обязательно сделайте расчет совокупного дохода:
возьмите все доходы, уже учтенные на АвтоУСН с начала года;
добавьте сумму продажи помещения;
проверьте, не превышен ли лимит доходов для применения режима;
проверьте остальные условия АвтоУСН: численность работников, счета только в уполномоченных банках, отсутствие совмещения с другими спецрежимами и другие ограничения;
если условия нарушены, проанализируйте месяц утраты права и порядок перехода на другой налоговый режим.
Это особенно важно при продаже дорогой недвижимости. Например, если до сделки доходы ИП составляли 15 000 000 руб., а помещение продано за 50 000 000 руб., общий доход может превысить лимит АвтоУСН. В такой ситуации одной передачи дохода в личный кабинет недостаточно: нужно дополнительно проверить право на дальнейшее применение режима.
Рассмотрим самый простой вариант. ИП применяет АвтоУСН с объектом «доходы». Ставка налога — 8%. Расходы на покупку помещения, ремонт, нотариуса, регистрацию и сопровождение сделки при этом объекте налоговую базу не уменьшают.
Пример расчета:
Цена продажи помещения — 6 500 000 руб.
Деньги получены наличными 12 августа.
Доход нужно отразить в августе.
Сведения нужно внести в личный кабинет не позднее 5 сентября.
Налог: 6 500 000 руб. × 8% = 520 000 руб.
Уплатить налог нужно не позднее 25 сентября.
Если в этом же месяце были и другие доходы, налоговая сложит их с доходом от продажи помещения. Поэтому проверяйте итоговую налоговую базу за месяц, а не только одну сделку.
Теперь рассмотрим объект «доходы минус расходы». На АвтоУСН ставка по этому объекту — 20%, а минимальный налог составляет 3% от доходов. Это значит, что даже если расходы большие, налог за период не всегда будет нулевым.
Пример:
Помещение продано за 10 000 000 руб.
ИП применяет АвтоУСН «доходы минус расходы».
Вопрос учета расходов по помещению требует отдельной проверки.
Если подтвержденные и учитываемые расходы за месяц составили 7 000 000 руб., налоговая база до минимального налога — 3 000 000 руб.
Обычный налог: 3 000 000 руб. × 20% = 600 000 руб.
Минимальный налог: 10 000 000 руб. × 3% = 300 000 руб.
К уплате по этому примеру будет 600 000 руб., потому что обычный налог больше минимального.
Другой пример:
Доход от продажи — 10 000 000 руб.
Учитываемые расходы — 9 700 000 руб.
База — 300 000 руб.
Обычный налог: 300 000 руб. × 20% = 60 000 руб.
Минимальный налог: 10 000 000 руб. × 3% = 300 000 руб.
К уплате будет 300 000 руб., потому что минимальный налог больше обычного.
Не включайте расходы в расчет «на глаз». При продаже основного средства нужно отдельно анализировать историю приобретения, оплату, прежний налоговый режим, факт учета расходов ранее и документы. Если не уверены, безопаснее получить индивидуальное разъяснение или консультацию по конкретным документам.
Чтобы спокойно пройти возможную проверку, сформируйте комплект документов по сделке. Рассмотрим список:
договор купли-продажи помещения;
акт приема-передачи объекта, если он оформлялся;
документы нотариуса по расчетам;
подтверждение получения наличных денежных средств;
выписку из ЕГРН о переходе права собственности;
документы, подтверждающие использование помещения в предпринимательской деятельности;
договоры аренды, если помещение сдавалось;
платежные документы по арендным доходам, коммунальным расходам и содержанию объекта;
регистры или отчеты из 1С по учету объекта;
подтверждение внесения дохода в личный кабинет АвтоУСН;
уведомление ФНС с расчетом налога;
платежный документ об уплате налога через ЕНС.
Эти документы помогут показать, что доход был правильно квалифицирован как предпринимательский и включен в расчет АвтоУСН.
Теперь посмотрим на учет в 1С. В самой теме нет примеров программного кода 1С, поэтому писать код не требуется. Здесь важны стандартные документы и объекты конфигурации.
Если помещение числится как основное средство, используйте документы, связанные с выбытием основного средства. В зависимости от конфигурации и версии программы это могут быть Передача ОС, Реализация ОС, Списание ОС или иной документ продажи основного средства. Проверьте, какой механизм предусмотрен именно в вашей базе.
При отражении операции в 1С разберем несколько задач:
отразите выбытие объекта недвижимости из состава активов;
отразите доход от продажи;
отразите получение денежных средств;
зафиксируйте расчеты с покупателем;
отразите налоговую обязанность по АвтоУСН, если учет ведется через ЕНС;
сверьте сумму дохода в 1С с суммой, переданной в личный кабинет АвтоУСН.
Если деньги получены наличными, в 1С может использоваться документ Поступление наличных. Если расчеты отражаются через кассу организации или предпринимателя, проверьте настройки кассовой дисциплины и лимита кассы. Если сумма сначала учитывается как расчеты через нотариуса, можно использовать счет расчетов с прочими дебиторами и кредиторами, например 76, если это соответствует вашей учетной модели.
Для доходов от продажи основного средства в бухгалтерском учете обычно используются прочие доходы и расходы, например счета 91.01 и 91.02. Для расчетов по налогам через единый налоговый счет в 1С часто используется счет 68.90. Для расчетов по конкретному налогу может использоваться счет 68 с соответствующей аналитикой.
Если предприниматель ведет учет в 1С:Бухгалтерии, проверьте следующие объекты:
Основные средства — карточка объекта помещения;
Передача ОС или Реализация ОС — документ продажи;
Поступление наличных — получение денег;
Операция — ручная корректировка, если типового документа недостаточно;
Операции по ЕНС — отражение начисления или уплаты налога через единый налоговый счет;
Закрытие месяца — проверка итоговых проводок и финансового результата;
Оборотно-сальдовая ведомость — сверка счетов учета;
Анализ счета — детализация расчетов по счетам 50, 51, 62, 76, 91, 68.90.
Важно понимать: 1С может помочь правильно отразить хозяйственную операцию, но для АвтоУСН налоговая база формируется ФНС по сведениям, которые поступили в систему АвтоУСН. Поэтому простого отражения дохода в 1С недостаточно. Если доход не ушел в ФНС через банк или ОФД, обязательно внесите его в личный кабинет АвтоУСН.
Разберем частую проблему. Предприниматель отражает продажу в 1С, пробивает чек или получает деньги через банк, а затем еще раз вручную добавляет доход в личном кабинете АвтоУСН. В результате ФНС может посчитать одну и ту же сумму дважды.
Чтобы этого не произошло, действуйте по алгоритму:
Сначала определите, попала ли операция в ФНС автоматически.
Если чек ККТ был сформирован и данные ушли через ОФД, проверьте, появилась ли операция в АвтоУСН.
Если деньги поступили на счет в уполномоченном банке, проверьте банковскую разметку операции.
Если операция уже учтена как доход, не добавляйте ее повторно вручную.
Если учтена только часть суммы, добавьте вручную только недостающую часть.
Если доход вообще не отразился, внесите всю сумму вручную через личный кабинет.
Сверяйте три величины: сумму по договору, сумму фактически полученных денег и сумму дохода, попавшую в расчет АвтоУСН. Эти суммы должны быть логически согласованы.
Если срок уже пропущен, не игнорируйте ситуацию. Внесите сведения как можно быстрее и проверьте, как личный кабинет позволяет уточнить данные за прошедший налоговый период. На АвтоУСН предусмотрен механизм исправления ошибок в расчетах за предыдущие периоды, но лучше не доводить до спора.
Разберем практические действия:
войдите в личный кабинет АвтоУСН;
проверьте, можно ли добавить или уточнить доход за нужный месяц;
внесите корректные данные;
проверьте перерасчет налога;
уплатите недоимку, если она возникла;
проверьте начисление пеней;
при необходимости направьте пояснение в ФНС.
Не ждите, пока налоговая сама обнаружит сделку по данным Росреестра. Переход права собственности по недвижимости отражается в государственных реестрах, поэтому у ФНС может появиться информация о продаже. Если доход от предпринимательского объекта не будет включен в АвтоУСН, это может вызвать вопросы.
Если ФНС запросит пояснения или если вы сами хотите уточнить порядок отражения, используйте конкретную формулировку.
Например:
«Индивидуальный предприниматель применяет АвтоУСН. В налоговом периоде продано нежилое помещение, использовавшееся в предпринимательской деятельности. Расчет по сделке произведен через нотариуса, денежные средства получены наличными. Поскольку доход не был передан в налоговый орган через уполномоченный банк и не был автоматически отражен по данным ККТ, сведения о доходе переданы через личный кабинет налогоплательщика АвтоУСН. Прошу подтвердить корректность отражения дохода в налоговом периоде получения денежных средств и порядок учета указанной операции при расчете налога».
Если есть спор по ККТ, задайте отдельный вопрос: нужно ли было применять ККТ при конкретной схеме расчетов через нотариальный счет, кто считается получателем оплаты для целей формирования чека и какой датой нужно оформить кассовый чек. Лучше описать все обстоятельства: статус покупателя, способ расчетов, дату передачи денег, наличие или отсутствие расчетного счета ИП, роль нотариуса.
Подведем итог. Если ИП на АвтоУСН продал коммерческое помещение, которое использовалось в предпринимательской деятельности, налог платите по АвтоУСН. То, что договор оформлен как сделка физического лица с физическим лицом, само по себе не переводит доход в личный НДФЛ, если объект фактически был бизнес-активом.
Если деньги получены наличными через нотариуса и доход не попал в ФНС через уполномоченный банк или ОФД, самостоятельно передайте сведения о доходе через личный кабинет АвтоУСН. Сделайте это не позднее 5-го числа месяца, следующего за месяцем получения денег. После этого проверьте расчет, дождитесь уведомления ФНС и уплатите налог не позднее 25-го числа следующего месяца.
Если применяете объект «доходы», налог рассчитывается с полной суммы продажи по ставке 8%. Если применяете объект «доходы минус расходы», включите доход в расчет, а расходы анализируйте отдельно с учетом подтверждения, оплаты, истории приобретения помещения и правил АвтоУСН; также учитывайте минимальный налог 3% от доходов.
Дополнительно проверьте, не превысила ли продажа помещения лимит доходов для применения АвтоУСН. В 1С отразите продажу как выбытие основного средства через Передача ОС, Реализация ОС или другой подходящий документ, получение наличных через Поступление наличных, а расчеты по налогу через механизмы ЕНС, например Операции по ЕНС и счет 68.90. Но не забывайте: отражение операции в 1С не заменяет передачу сведений в личный кабинет АвтоУСН.
Информация носит справочный характер