Рассмотрим ситуацию подробно. Индивидуальный предприниматель применял УСН с объектом «доходы», прекратил деятельность в октябре 2025 года, а в апреле 2026 года продает нежилое имущество, которое раньше использовалось в предпринимательской деятельности. Нужно понять, какую отчетность сдавать после закрытия ИП, какой налог платить, влияет ли срок владения имуществом и можно ли применить освобождение от НДФЛ.
Главный вывод: после прекращения регистрации ИП гражданин становится обычным физическим лицом. Поэтому при продаже имущества в апреле 2026 года он должен отчитаться как физлицо: представить декларацию 3-НДФЛ за 2026 год не позднее 30 апреля 2027 года и уплатить НДФЛ не позднее 15 июля 2027 года, если по декларации получится налог к уплате.
При этом, если продается нежилое имущество, которое использовалось в предпринимательской деятельности, срок владения в общем случае не освобождает от НДФЛ. Даже если помещение было в собственности больше минимального срока владения, освобождение по сроку владения не применяется, потому что объект использовался в бизнесе.
Сначала выясним, кто продает имущество. После внесения записи о прекращении деятельности в ЕГРИП бывший предприниматель уже не является ИП. С октября 2025 года он выступает как обычное физическое лицо.
Это важно для выбора отчетности. Если бы имущество продавалось до закрытия ИП и продажа относилась бы к предпринимательской деятельности, доход мог бы попасть в налоговую базу по УСН. Но в нашей ситуации продажа происходит уже в апреле 2026 года, когда статус ИП прекращен. Значит, декларацию по УСН за эту продажу не подаем и доход в УСН не включаем.
Отчитываемся не как ИП, а как физическое лицо. Для физлица доход от продажи имущества декларируется через 3-НДФЛ.
Разберем по шагам:
ИП прекратил деятельность в октябре 2025 года.
После закрытия ИП он больше не применяет УСН.
В апреле 2026 года он продает нежилое имущество уже как физическое лицо.
Доход от продажи отражаем в декларации 3-НДФЛ за 2026 год.
Декларацию подаем в налоговую инспекцию по месту жительства физического лица.
Теперь определим конкретный комплект отчетности. В описанной ситуации бывший ИП должен представить декларацию 3-НДФЛ за 2026 год.
Сроки такие:
Декларацию 3-НДФЛ за 2026 год подайте не позднее 30 апреля 2027 года.
НДФЛ по декларации уплатите не позднее 15 июля 2027 года.
Декларацию подайте в налоговую инспекцию по месту жительства физического лица.
Подайте декларацию через личный кабинет налогоплательщика, через программу ФНС для заполнения декларации, лично, через представителя или по почте.
Декларацию по УСН за 2026 год бывший ИП в связи с этой продажей не сдает, потому что в 2026 году он уже не является предпринимателем на УСН. НДС-декларацию тоже не сдаем, если продажу совершает обычное физлицо, а не действующий ИП или организация.
Практический ответ на вопрос форума: закрытый ИП должен подать 3-НДФЛ, а не декларацию по УСН.
Рассмотрим подробнее вопрос автора: имеет ли значение срок владения имуществом? Для обычного физлица срок владения недвижимостью часто имеет решающее значение. Если объект находился в собственности дольше минимального предельного срока владения, доход от продажи может освобождаться от НДФЛ.
Но в нашей ситуации есть важная особенность: продается нежилое имущество, которое использовалось в предпринимательской деятельности. Для такого имущества освобождение по сроку владения не применяется.
Разберем логику. Налоговый кодекс освобождает от НДФЛ доходы от продажи имущества при соблюдении минимального срока владения. Однако это освобождение не распространяется на доходы от продажи имущества, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности. Для нежилых объектов, применявшихся в бизнесе, налоговая служба и Минфин традиционно занимают жесткую позицию: факт прекращения ИП до продажи не превращает такой объект в личное имущество для целей освобождения.
Значит, если нежилое помещение использовалось в предпринимательской деятельности, НДФЛ возникает независимо от срока владения.
Посмотрим на пример. Физическое лицо владело нежилым помещением 12 лет. В период регистрации ИП помещение сдавалось в аренду или использовалось как офис, склад, магазин, мастерская, салон, производственное помещение. Затем ИП закрыт, а через несколько месяцев помещение продано. Несмотря на длительный срок владения, доход от продажи не освобождается от НДФЛ, потому что помещение использовалось в предпринимательской деятельности.
Теперь разберем, как определить, считается ли имущество использованным в бизнесе. Налоговая инспекция будет смотреть не только на формальные записи, но и на фактическое использование объекта.
Признаками предпринимательского использования могут быть:
помещение сдавалось в аренду в рамках деятельности ИП;
по объекту получались доходы, отраженные в книге учета доходов и расходов по УСН;
объект использовался как торговая точка, офис, склад, производственное помещение, кабинет, салон или мастерская;
адрес объекта указывался в договорах с клиентами, арендаторами, поставщиками или контрагентами;
расходы на содержание объекта учитывались в предпринимательской деятельности;
по объекту заявлялось освобождение от налога на имущество физических лиц как по имуществу, используемому ИП в деятельности;
объект соответствовал виду деятельности ИП по ОКВЭД;
по объекту были договоры аренды, субаренды, коммунальные договоры или акты, связанные с бизнесом.
Если хотя бы часть этих признаков есть, безопаснее исходить из того, что объект использовался в предпринимательской деятельности. В такой ситуации не применяйте освобождение от НДФЛ по сроку владения.
Рассмотрим два варианта, потому что они часто путаются.
Вариант 1. ИП продает имущество до закрытия. Если предприниматель еще зарегистрирован и имущество использовалось в деятельности, доход от продажи может относиться к предпринимательским доходам. Для ИП на УСН такой доход, как правило, включается в налоговую базу по УСН. При объекте «доходы» налог рассчитывается с полной суммы дохода без учета расходов на приобретение имущества, если не применяются специальные правила или региональные особенности.
Вариант 2. ИП уже закрыт, затем продает имущество. Это наша ситуация. Бывший ИП уже не применяет УСН, поэтому доход не попадает в декларацию по УСН. Продажу отражаем в 3-НДФЛ как доход физического лица. Но из-за предпринимательского использования нежилого имущества срок владения не освобождает от налога.
Таким образом, закрытие ИП меняет форму отчетности, но не отменяет налоговые последствия предпринимательского использования имущества.
Теперь посмотрим на ставку налога. С 2025 года для доходов от продажи имущества применяется отдельная шкала: если налоговая база по таким доходам за календарный год не превышает 2,4 млн руб., налог рассчитывается по ставке 13%; если превышает 2,4 млн руб., с суммы превышения применяется ставка 15%.
Для продажи имущества в 2026 году используем такую логику:
до 2 400 000 руб. налоговой базы — ставка 13%;
с суммы превышения 2 400 000 руб. — ставка 15%.
Посмотрим на пример. Бывший ИП продал нежилое помещение за 3 000 000 руб. Налоговая база составила 3 000 000 руб. Тогда НДФЛ рассчитываем так:
2 400 000 руб. × 13% = 312 000 руб.;
600 000 руб. × 15% = 90 000 руб.;
всего НДФЛ = 402 000 руб.
Если налоговая база составит 2 000 000 руб., налог будет 260 000 руб. по ставке 13%.
Разберем, какую сумму указывать в декларации. По общему правилу доходом является цена продажи по договору купли-продажи. Но для недвижимости действует кадастровое правило.
Сравните две величины:
цену продажи по договору;
кадастровую стоимость объекта на 1 января года продажи, умноженную на коэффициент 0,7, если в регионе не установлен другой коэффициент.
В декларации ориентируйтесь на большую из этих величин. Если цена по договору ниже 70% кадастровой стоимости, налоговая база будет определяться исходя из 70% кадастровой стоимости, а не из заниженной договорной цены.
Посмотрим на пример. Помещение продано за 4 000 000 руб. Кадастровая стоимость на 1 января 2026 года — 8 000 000 руб. 70% кадастровой стоимости — 5 600 000 руб. Так как договорная цена ниже 5 600 000 руб., для целей НДФЛ доход будет определяться исходя из 5 600 000 руб.
Не занижайте цену в договоре только ради уменьшения НДФЛ. Налоговая инспекция получает сведения из Росреестра и сравнивает цену сделки с кадастровой стоимостью.
Рассмотрим один из самых важных практических вопросов. Для обычной продажи нежилого помещения физическое лицо часто может применить имущественный вычет в размере до 250 000 руб. или уменьшить доход на документально подтвержденные расходы на приобретение объекта. Но если объект использовался в предпринимательской деятельности, ситуация сложнее.
По общему правилу имущественный вычет при продаже имущества не предоставляется в отношении недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности. Это означает, что стандартный вычет 250 000 руб. по нежилому объекту применять рискованно и, как правило, нельзя.
По расходам на приобретение нужно анализировать ситуацию отдельно. Для жилых объектов, садовых домов, дач, транспортных средств и долей в них после изменений законодательства появились специальные правила, позволяющие учитывать документально подтвержденные расходы при определенных условиях. Но в вопросе форума речь идет о нежилом имуществе, использовавшемся в предпринимательской деятельности. Поэтому безопасный подход такой: не уменьшайте доход автоматически ни на стандартный имущественный вычет, ни на расходы, пока не проверите применимость вычета к конкретному объекту и конкретной истории его использования.
Если сумма налога значительная, перед подачей декларации запросите индивидуальное разъяснение в налоговой инспекции или подготовьте позицию с налоговым консультантом. Особенно это важно, если имущество приобреталось дорого, расходы документально подтверждены, объект частично использовался в бизнесе, частично для личных целей или использование в бизнесе было эпизодическим.
Разберем базовый безопасный вариант, когда нежилое помещение использовалось в бизнесе, бывший ИП продает его в 2026 году, а налоговая база определяется без применения вычетов.
Пример. Бывший ИП продал в апреле 2026 года нежилое помещение за 5 000 000 руб. Кадастровая стоимость на 1 января 2026 года — 6 000 000 руб. 70% кадастровой стоимости — 4 200 000 руб. Договорная цена выше 70% кадастровой стоимости, поэтому доход берем по договору — 5 000 000 руб.
Расчет НДФЛ:
2 400 000 руб. × 13% = 312 000 руб.;
2 600 000 руб. × 15% = 390 000 руб.;
общая сумма НДФЛ = 702 000 руб.
В декларации 3-НДФЛ за 2026 год отражаем доход от продажи недвижимости и рассчитанный налог. Декларацию подаем до 30 апреля 2027 года, налог платим до 15 июля 2027 года.
Теперь разберем альтернативную ситуацию. Допустим, нежилое помещение было в собственности физического лица, но не использовалось в бизнесе. Оно не сдавалось в аренду в рамках ИП, не применялось как офис, склад или торговая точка, расходы по нему не учитывались, освобождение от налога на имущество как по предпринимательскому объекту не заявлялось.
Тогда применяются обычные правила для физлиц. Если минимальный срок владения истек, доход от продажи может быть освобожден от НДФЛ. Если срок владения не истек, физлицо подает 3-НДФЛ и может уменьшить доход на имущественный вычет или на документально подтвержденные расходы.
Но в исходном вопросе прямо сказано, что имущество использовалось в деятельности ИП. Поэтому этот вариант нужен только для сравнения. В рассматриваемой ситуации ориентируемся на правила для имущества, использованного в предпринимательской деятельности.
Разберем список документов, которые желательно собрать перед заполнением декларации.
Договор купли-продажи нежилого имущества.
Выписку из ЕГРН или иной документ, подтверждающий переход права собственности.
Документы, подтверждающие получение оплаты: банковскую выписку, расписку, платежное поручение, аккредитивные документы или иные расчетные документы.
Кадастровую стоимость объекта на 1 января 2026 года.
Документы, подтверждающие дату приобретения объекта.
Документы о прекращении регистрации ИП в октябре 2025 года.
Документы, подтверждающие, что объект использовался в предпринимательской деятельности, если налоговая инспекция запросит пояснения.
Документы о первоначальном приобретении объекта и оплате его стоимости, если планируете анализировать возможность уменьшения налоговой базы на расходы.
Если объект использовался в деятельности ИП, налоговая инспекция может сама увидеть это по прошлым декларациям, договорам аренды, заявлениям на льготу по налогу на имущество, сведениям о расчетном счете и другим данным. Поэтому не стройте расчет только на том, что после закрытия ИП объект «стал личным».
Разберем общий порядок заполнения. Удобнее всего заполнить декларацию в личном кабинете налогоплательщика для физических лиц. Также можно использовать программу ФНС для подготовки декларации.
В декларации укажите:
налоговый период — 2026 год;
статус налогоплательщика — физическое лицо;
доход от продажи недвижимого имущества;
данные покупателя, если форма декларации требует указания источника выплаты;
сумму дохода по договору или расчетную сумму по кадастровому правилу, если она больше;
налоговую базу;
сумму НДФЛ к уплате;
приложения с подтверждающими документами, если подаете декларацию через личный кабинет.
Если декларацию заполняет представитель, оформите доверенность. Если подаете документы на бумаге, приложите копии подтверждающих документов и сохраните отметку инспекции о приеме или почтовую квитанцию с описью вложения.
В теме форума нет программного кода 1С, поэтому код не используем. Но разберем учетную часть, потому что вопрос пришел с форума 1С и пользователи часто хотят понять, какие документы нужны в программе.
Если ИП уже закрыт, продажа имущества в апреле 2026 года не отражается в базе ИП как операция по УСН. Это уже личная операция физического лица. Поэтому в 1С:Бухгалтерия 8 по закрытому ИП не нужно формировать реализацию по УСН за 2026 год, если база используется только для предпринимательского учета.
При этом в старой базе 1С можно использовать данные для проверки:
посмотрите, учитывалось ли имущество в предпринимательской деятельности;
проверьте документы Поступление основных средств или Принятие к учету ОС, если объект был отражен как основное средство;
проверьте карточку объекта в справочнике Основные средства;
проверьте документы начисления амортизации, если они велись;
проверьте Книгу учета доходов и расходов по УСН за периоды использования имущества;
проверьте договоры аренды, если помещение сдавалось;
проверьте доходы от аренды или использования объекта в разделе Банк и касса;
выгрузите оборотно-сальдовую ведомость и карточку счета, если объект отражался в учете.
Эти данные помогут подтвердить историю объекта и правильно оценить налоговые риски. Но саму декларацию 3-НДФЛ обычно удобнее подготовить не в предпринимательской базе 1С, а через личный кабинет физического лица или программу ФНС.
Отдельно рассмотрим период прекращения деятельности. ИП закрылся в октябре 2025 года. По деятельности до закрытия нужно было сдать последнюю декларацию по УСН за 2025 год в сроки, установленные для прекращения деятельности ИП, и уплатить налог по УСН за период до закрытия.
Но продажа в апреле 2026 года уже не относится к этому периоду. Поэтому не включайте доход от продажи в ликвидационную декларацию по УСН за 2025 год. На дату продажи такого ИП уже нет.
Разделяем два события:
закрытие ИП в октябре 2025 года — завершаем обязанности по УСН за предпринимательский период;
продажа нежилого имущества в апреле 2026 года — сдаем 3-НДФЛ как физическое лицо за 2026 год.
Рассмотрим вопрос, который часто возникает дополнительно. Если продажу совершает уже бывший ИП, то есть обычное физическое лицо, обязанности плательщика НДС по этой сделке обычно нет. Физическое лицо не выставляет счет-фактуру с НДС и не сдает декларацию по НДС только из-за продажи собственного имущества.
Но если налоговая инспекция увидит признаки фактического продолжения предпринимательской деятельности, систематическую продажу объектов, профессиональную деятельность по купле-продаже недвижимости или искусственное закрытие ИП перед продажей, риски могут измениться. В обычной разовой ситуации после прекращения ИП речь идет о НДФЛ и декларации 3-НДФЛ.
Разберем ошибки, которых лучше избежать.
Не подают 3-НДФЛ, потому что считают ИП закрытым. Закрытие ИП не отменяет обязанности физлица отчитаться о продаже имущества.
Применяют освобождение по сроку владения к нежилому бизнес-объекту. Если имущество использовалось в предпринимательской деятельности, срок владения не освобождает от НДФЛ.
Сдают декларацию по УСН вместо 3-НДФЛ. После закрытия ИП продажа отражается в декларации физлица.
Считают налог только с договорной цены, не проверяя кадастровую стоимость. Для недвижимости нужно сравнить цену договора с расчетной величиной от кадастровой стоимости.
Автоматически применяют вычет 250 000 руб. Для имущества, использованного в предпринимательской деятельности, имущественный вычет при продаже обычно не применяется.
Не сохраняют документы по объекту. Договоры, платежные документы, выписки ЕГРН и подтверждение использования объекта могут понадобиться при камеральной проверке.
Не учитывают новую шкалу ставок НДФЛ. Для доходов от продажи имущества с 2025 года важно учитывать порог 2,4 млн руб.
Соберем решение в практический алгоритм.
Убедитесь, что на дату продажи ИП уже закрыт. Проверьте дату прекращения деятельности в ЕГРИП. В нашем случае ИП закрыт в октябре 2025 года, продажа прошла в апреле 2026 года.
Определите характер имущества. Если объект нежилой и использовался в предпринимательской деятельности, применяйте правила для бизнес-имущества.
Не применяйте освобождение по сроку владения. Для нежилого имущества, использованного в бизнесе, срок владения не освобождает доход от НДФЛ.
Определите доход от продажи. Сравните цену по договору и кадастровую стоимость с учетом коэффициента. Для расчета берите большую величину.
Проверьте возможность уменьшения налоговой базы. Не применяйте вычет 250 000 руб. автоматически. По расходам на приобретение проведите отдельный анализ с учетом истории объекта.
Рассчитайте НДФЛ. До 2,4 млн руб. налоговой базы применяйте ставку 13%, с превышения — 15%.
Подготовьте декларацию 3-НДФЛ за 2026 год. Подайте ее не позднее 30 апреля 2027 года.
Уплатите налог. Перечислите НДФЛ не позднее 15 июля 2027 года.
Сохраните документы. Храните договор, платежные документы, выписку ЕГРН, сведения о кадастровой стоимости и документы по использованию имущества в деятельности ИП.
Если ИП на УСН «доходы» прекратил деятельность в октябре 2025 года, а в апреле 2026 года продал нежилое имущество, которое использовалось в предпринимательской деятельности, он отчитывается уже как физическое лицо. Основная отчетность — декларация 3-НДФЛ за 2026 год.
Декларацию подайте до 30 апреля 2027 года, НДФЛ уплатите до 15 июля 2027 года. Декларацию по УСН за 2026 год по этой продаже не сдавайте, потому что на дату продажи предпринимательский статус уже прекращен.
Срок владения в этой ситуации значения не имеет для освобождения от НДФЛ, потому что продается нежилое имущество, использовавшееся в предпринимательской деятельности. Доход от продажи такого имущества облагается НДФЛ независимо от того, сколько лет объект находился в собственности.
При расчете налога проверьте кадастровую стоимость, не применяйте имущественный вычет автоматически и подготовьте подтверждающие документы. Если сумма сделки существенная или есть спорные обстоятельства по использованию объекта, заранее получите индивидуальную консультацию или письменную позицию налогового органа.
Информация носит справочный характер