Передача коммунальных расходов арендаторам — одна из самых частых и в то же время запутанных операций в практике арендодателей, находящихся на общей системе налогообложения (ОСНО). Возникает логичный вопрос: можно ли входящий НДС от ресурсоснабжающих организаций (РСО) перевыставлять арендаторам и как правильно это задокументировать, чтобы избежать штрафов со стороны Федеральной налоговой службы (ФНС)?
В этой статье мы подробно разберем налоговые риски, проанализируем действующее законодательство и судебную практику, а также рассмотрим три основных варианта оформления таких отношений в программе 1С:Бухгалтерия.
Многие начинающие предприниматели и бухгалтеры совершают ошибку, пытаясь напрямую выставить арендаторам счета-фактуры с формулировкой «Электроэнергия» или «Водоснабжение». Однако арендодатель не является ресурсоснабжающей организацией и не имеет соответствующей лицензии. С точки зрения Налогового кодекса РФ (п. 1 ст. 39), реализация коммунальных услуг арендаторам отсутствует, поскольку арендодатель сам является лишь потребителем этих услуг.
В связи с этим контролирующие органы (Минфин и ФНС) выработали правила, регулирующие данные правоотношения. Давайте разберем по шагам три доступных юридических механизма и выясним их последствия по НДС.
Это наиболее безопасный, методологически верный и распространенный способ, который одобряют налоговые органы. В данном случае плата за аренду разделяется в договоре на две составляющие:
Как это работает с точки зрения НДС:
Обе части (и постоянная, и переменная) признаются единой услугой по предоставлению имущества в аренду. Это значит, что арендодатель начисляет НДС по ставке 20% на всю сумму арендной платы (включая переменную часть) и выставляет арендатору один общий счет-фактуру.
При этом арендодатель имеет полное право принять к вычету входящий НДС, выставленный ресурсоснабжающей организацией. Арендатор, в свою очередь, без каких-либо налоговых рисков заявляет к вычету весь НДС по полученному счету-фактуре на аренду. Эта схема регулярно подтверждается официальными письмами Минфина России.
Проанализируем отражение этой операции в программе 1С:Бухгалтерия. Для корректного ведения учета мы рекомендуем создать в справочнике Номенклатура две отдельные позиции с видом «Услуга»:
При выставлении документов в конце месяца мы создаем документ Реализация (акт, накладная, УПД), где указываем обе эти позиции. Проводки в информационной базе будут выглядеть следующим образом:
Дебет 62.01 Кредит 90.01.1 — Отражена выручка от аренды (включая постоянную и переменную части)
Дебет 90.03 Кредит 68.02 — Начислен НДС с общей суммы реализации
Дебет 20 (26) Кредит 60.01 — Приняты к учету коммунальные услуги от РСО
Дебет 19.04 Кредит 60.01 — Отражен входящий НДС от РСО
Дебет 68.02 Кредит 19.04 — Входящий НДС от РСО принят к вычету
Второй вариант заключается в заключении агентского договора (или включении агентских условий непосредственно в текст основного договора аренды). В такой схеме арендодатель (агент) обязуется по поручению арендатора (принципала) закупать от своего имени, но за счет арендатора коммунальные услуги у поставщиков ресурсов.
Как это работает с точки зрения НДС:
Поскольку арендодатель действует как посредник, он перевыставляет счета-фактуры, полученные от коммунальных служб. Показатели (наименование РСО, тарифы, объемы) копируются в новые счета-фактуры, которые арендодатель передает арендатору. На основании этих документов арендатор заявляет НДС к вычету.
Сам арендодатель не включает стоимость коммунальных услуг в свои доходы и расходы, а также не принимает по ним НДС к вычету. Налог к уплате начисляется только на сумму агентского вознаграждения, которое обязательно должно быть предусмотрено договором (даже если оно составляет символические 100 рублей). На это вознаграждение арендодатель выставляет отдельный счет-фактуру с НДС 20%.
Критический риск агентской схемы:
Выясним ключевую ловушку, о которой часто умалчивают на форумах. По закону агентский договор должен быть заключен до совершения сделок агентом с третьими лицами. На практике же договоры с РСО на тепло, воду и электричество заключаются арендодателем задолго до того, как конкретное помещение будет сдано арендатору. Налоговые органы при проверке легко это обнаруживают и признают агентскую схему фиктивной. В результате арендатору снимают вычеты по НДС, а арендодателю доначисляют налоги.
Если вы все же решились использовать агентскую схему, в 1С:Бухгалтерия учет ведется с использованием договоров с видом «С комитентом (принципалом) на закупку». Отражение коммунальных расходов проводится документом Поступление (акт, накладная, УПД) с последующим заполнением отчета комитенту.
Третий способ предполагает заключение отдельного соглашения о компенсации расходов на коммунальные услуги (или включение соответствующего пункта в договор аренды), при котором компенсация не привязана к арендной плате и выплачивается отдельно.
Как это работает с точки зрения НДС:
Так как арендодатель не оказывает услуги, а лишь получает возмещение своих фактических затрат, факт реализации коммунальных услуг отсутствует. Соответственно, арендодатель не имеет права начислять НДС на сумму компенсации и выставлять арендатору счет-фактуру.
Главная ловушка для арендодателя:
Поскольку компенсация коммунальных расходов перечисляется без НДС, арендодатель теряет право на налоговый вычет входящего НДС от РСО в той части ресурсов, которую потребил арендатор. Этот входящий НДС арендодателю приходится включать в стоимость услуг (списывать на расходы), что финансово невыгодно при работе на ОСНО.
Для арендатора этот вариант также невыгоден, поскольку он полностью лишается возможности заявить к вычету НДС по коммунальным услугам.
Бухгалтерские проводки в программе 1С:Бухгалтерия при схеме компенсации выглядят следующим образом:
Дебет 76.05 Кредит 60.01 — Отражено предъявление коммунальных услуг к компенсации арендатором
Дебет 19.04 Кредит 60.01 — Отражен входящий НДС по коммунальным услугам от РСО
Дебет 20 (26) Кредит 19.04 — Входящий НДС в части потребления арендатора списан на расходы (без права на вычет)
Дебет 51 Кредит 76.05 — Получена компенсация расходов от арендатора
Рассмотрим важный прецедент, изменивший судебную практику. В старых разъяснениях Минфина часто содержался запрет на вычеты по НДС при получении компенсаций. Однако Президиум Высшего арбитражного суда РФ в своем Постановлении № 12664/08 пришел к выводу: предоставление коммунальных услуг неразрывно связано с арендой помещения. Суд признал, что если стороны договорились о компенсации расходов, арендодатель вправе выставить счет-фактуру на коммунальные услуги (как на часть комплексной услуги по аренде), а арендатор вправе принять этот НДС к вычету.
Несмотря на наличие этого положительного судебного решения, налоговые органы на местах продолжают регулярно оспаривать вычеты по НДС, если они оформлены через простую компенсацию расходов. Чтобы исключить судебные риски и не тратить время на споры с ФНС, крупный бизнес на ОСНО практически всегда выбирает Вариант 1 (переменную часть арендной платы).
Мы проанализировали три основных способа распределения коммунальных платежей между арендодателем и арендатором. Для минимизации налоговых рисков и сохранения права на вычет НДС обеими сторонами сделки, наиболее эффективным решением является разделение арендной платы на постоянную и переменную части. Это позволяет полностью легализовать вычеты по НДС и упростить ведение бухгалтерского учета в программе 1С:Бухгалтерия.