← На главную

При строительстве жилых многоквартирных домов застройщики часто сталкиваются с ситуацией, когда готовые квартиры числятся на балансе как готовая продукция на счете 43 (или товары на счете 41), но в соответствии с региональным законодательством подлежат обложению налогом на имущество исходя из их кадастровой стоимости. В связи с этим у бухгалтеров возникает ряд практических вопросов: нужно ли переводить квартиры в состав основных средств на счет 01, как отражать кадастровую стоимость и каким образом снимать объекты с налогового учета при продаже. Разберем все особенности методики учета в программе 1С:Бухгалтерия 8 (редакция 3.0) по шагам.

Обязательно ли принимать квартиры к учету на счет 01 как основные средства

Проанализируем требования бухгалтерского и налогового законодательства, а также структуру типовой конфигурации. С точки зрения бухгалтерского учета квартиры, построенные для продажи, являются готовой продукцией застройщика и должны учитываться на счете 43 «Готовая продукция». Переводить их в категорию основных средств (делать проводку в дебет счета 01) нельзя, так как они изначально не предназначены для использования в производственной или управленческой деятельности организации.

Однако типовой функционал 1С:Бухгалтерии устроен так, что регистр сведений Объекты с особым порядком налогообложения технически связан со справочником Основные средства. Это не означает необходимость оформления документа Принятие к учету ОС. Для решения задачи достаточно создать карточку квартиры в справочнике Основные средства исключительно в качестве аналитического элемента для налогового расчета. При этом в бухгалтерском учете квартиры продолжают числиться на счете 43 в разрезе справочника Номенклатура.

Отражение кадастровой стоимости на счетах бухгалтерского учета

Выясним, отражается ли кадастровая стоимость на балансовых счетах учета готовой продукции. Кадастровая стоимость ни при каких обстоятельствах не отражается на счетах бухгалтерского учета, включая счет 43 или счет 41. На балансовых счетах готовая продукция числится строго по фактической (или нормативной) себестоимости.

Кадастровая стоимость представляет собой исключительно налоговую базу, которая вносится в специальные регистры сведений программы для расчета суммы налога на имущество и формирования регламентированной налоговой отчетности (декларации).

Пошаговая настройка объекта с кадастровой стоимостью в 1С:Бухгалтерия 8.3

Разберем подробный алгоритм действий для регистрации квартиры в базе для целей исчисления налога на имущество:

1. Откроем справочник Основные средства (раздел ОС и НМА) и создадим новый элемент с наименованием квартиры (например, «Квартира № 12, ул. Ленина, д. 1»). В карточке объекта установим группу учета Жилые помещения и обязательно укажем признак Недвижимое имущество. Документ ввода остатков или принятия к учету ОС проводить не требуется.
2. Перейдем в раздел Главное или Справочники — подраздел Налоги — пункт Налог на имущество.
3. Перейдем по гиперссылке Объекты с особым порядком налогообложения и нажмем кнопку Создать.
4. В поле Основное средство выберем созданную ранее карточку квартиры.
5. На закладке Объект недвижимого имущества переведем переключатель налоговой базы в положение Кадастровая стоимость.
6. Заполним реквизиты объекта: укажем Кадастровый номер квартиры и ее Кадастровую стоимость по состоянию на 1 января текущего налогового периода.
7. В поле Постановка на учет выберем подходящий вариант (по месту нахождения организации или по месту нахождения обособленного подразделения/объекта с указанием соответствующего кода ИФНС и ОКТМО).
8. Укажем налоговую ставку, действующую в субъекте РФ для данного типа недвижимости, и запишем настройку.

Если для застройщиков в регионе действует налоговая льгота (например, освобождение от налога на определенный срок с момента ввода объекта в эксплуатацию), на закладке Налоговая льгота выберем соответствующий код льготы либо не вносим объект в регистр до момента окончания действия моратория.

Оформление выбытия (продажи) квартир и уменьшение налоговой базы

Рассмотрим, как правильно отражать реализацию квартир, чтобы исключить их из налоговой базы по налогу на имущество. При стандартной продаже жилья оформляется документ Реализация (акт, накладная, УПД). Этот документ списывает номенклатурную позицию со счета 43 в дебет счета 90.02.1 «Себестоимость продаж».

Важно понимать: типовая программа не имеет встроенного автоматического механизма сопоставления номенклатуры счета 43 с элементами справочника Основные средства. Поэтому сам по себе факт проведения документа реализации не прекратит исчисление налога на имущество в программе. Если не скорректировать налоговые регистры вручную, налог будет начисляться до конца года.

Разберем порядок прекращения начисления налога при переходе права собственности:

1. Определим точную дату государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю по выписке из ЕГРН.
2. Снова перейдем в меню Справочники — Налоги — Налог на имущество — Объекты с особым порядком налогообложения.
3. Создадим новую запись по данному объекту, указав дату, равную дате регистрации перехода права собственности (или первому числу месяца, следующего за месяцем выбытия).
4. В поле особенности налогообложения укажем признак Не является объектом налогообложения либо зафиксируем дату прекращения права собственности в соответствующих полях настройки налога.

Посмотрим на применение коэффициента владения Кв. Налог рассчитывается с учетом полных месяцев нахождения объекта в собственности организации. Если регистрация перехода права состоялась до 15-го числа месяца включительно, месяц выбытия не включается в расчет налога у продавца. Если право перешло после 15-го числа, этот месяц принимается за полный месяц владения. Указание точной даты в налоговых настройках позволяет алгоритмам закрытия месяца корректно рассчитать коэффициент владения.

Автоматический расчет налога и формирование проводок

Проанализируем процесс расчета налога в конце отчетного и налогового периодов:

1. Расчет суммы авансовых платежей и годового налога осуществляется регламентной операцией Расчет налога на имущество в составе обработки Закрытие месяца.
2. Счет затрат для включения начисленного налога определяется в регистре Способы отражения расходов по налогу на имущество. Для готовой продукции обычно устанавливают счет 91.02 «Прочие расходы» (статья с видом расхода «Налоги и сборы») либо коммерческие счета 44, 26 в зависимости от учетной политики предприятия.
3. При выполнении регламентной операции программа формирует бухгалтерскую проводку по начислению налога: Дт 91.02 (или 44, 26) — Кт 68.08 «Налог на имущество» с последующим формированием совокупной обязанности на счете 68.90.
4. Результаты расчета можно проверить с помощью встроенной справки-расчета Расчет налога на имущество, доступной из меню регламентной операции после закрытия месяца.