Разберем ситуацию, которая в 2025 году стала одной из самых частых у ИП и организаций на УСН: в течение года доходы превышают 60 млн рублей, после чего появляется обязанность исчислять и уплачивать НДС. На практике сразу возникает несколько вопросов. С какой суммы считать УСН — с суммы без НДС или с полной суммы поступления? Сохраняется ли кассовый метод? Нужно ли по аренде выставлять счет-фактуру на аванс, если арендатор платит в начале месяца, а акт подписывается в конце? Как поступать с коммунальными платежами за переходный месяц или год?
Рассмотрим подробнее, как решить эту задачу по шагам. Сразу зафиксируем главное: правила по УСН и правила по НДС теперь нужно разделять. Для УСН сохраняется свой порядок признания доходов, а для НДС — свой момент определения налоговой базы. Именно смешение этих двух правил чаще всего и приводит к ошибкам.
Дополнительно посмотрим на практику применения новых правил к аренде нежилого помещения, потому что аренда — это длящаяся услуга, а значит, здесь особенно важно правильно определить момент реализации, момент получения аванса и момент выставления счетов-фактур.
Сначала выясним причину всей проблемы. С 2025 года налогоплательщики на УСН в общем случае признаются плательщиками НДС. Но до достижения установленного лимита действует автоматическое освобождение. Если доходы за предшествующий год не превысили 60 млн рублей, с начала года обязанности начислять НДС нет. Однако если в течение текущего года доходы с начала года превысили 60 млн рублей, обязанность по НДС возникает с 1-го числа месяца, следующего за месяцем превышения.
Это означает, что до месяца превышения вы продолжаете работать без НДС. А начиная с нужного месяца должны:
Если после превышения лимита вы выбираете специальную ставку 5%, то входной НДС к вычету принимать нельзя. Это важный момент для аренды и коммунальных расходов. Такой НДС не уменьшает сам налог по НДС, а включается в стоимость приобретений по общим правилам учета на вашем режиме.
Отдельно обратим внимание еще на одно важное последствие. Выбор специальной ставки 5% нельзя считать «разовой настройкой на пару месяцев». По общему правилу применять специальную ставку нужно последовательно в течение установленного периода, если не возникает основание для перехода на другую ставку или освобождение. Поэтому ставку 5% нужно выбирать осознанно, а не как временный технический вариант.
Теперь разберем главный практический вопрос автора. Допустим, раньше аренда выставлялась на 10 000 рублей. После появления НДС вы хотите выставлять 10 500 рублей, где 500 рублей — это НДС по ставке 5%.
Налог по УСН считайте с 10 000 рублей, а не с 10 500 рублей.
Причина здесь следующая. Доходы для УСН определяются по правилам, применяемым к доходам от реализации, а НДС, предъявленный покупателю, в составе такого дохода не учитывается. Иными словами, для целей УСН сумма НДС не является вашим экономическим доходом, потому что это сумма налога, подлежащая перечислению в бюджет.
Поэтому в приведенном примере расчет будет таким:
Посмотрим на пример подробнее.
Предположим, ИП применяет УСН с объектом «доходы» 6%. Арендатор перечислил 10 500 рублей. Из них 500 рублей — НДС. Тогда:
В числах это выглядит так:
УСН: 10 000 × 6% = 600 рублей.
НДС: 10 000 × 5% = 500 рублей, если цена определена без НДС.
Если же вы оставили договорную цену неизменной и не увеличили ее на сумму НДС, ситуация будет другой. Тогда нужно считать, что НДС уже «сидит» внутри суммы, полученной от арендатора. Например, если по договору продолжили брать те же 10 000 рублей без изменения цены, то при ставке 5% налог придется выделять расчетным методом:
НДС = 10 000 × 5 / 105 = 476,19 руб.
Тогда доход для УСН составит:
10 000 − 476,19 = 9 523,81 руб.
Именно поэтому на практике безопаснее заранее изменить договор и прямо прописать, что цена увеличивается на сумму НДС при утрате права на освобождение. Иначе налог придется «доставать» из старой суммы, а это автоматически снижает вашу чистую выручку.
Теперь разберем второй важный вопрос: меняется ли порядок признания доходов по УСН после того, как вы стали плательщиком НДС?
Нет, не меняется. Для УСН кассовый метод продолжает действовать. Это означает, что доход по УСН признавайте на дату поступления денег на расчетный счет, в кассу или на дату иного погашения задолженности.
То есть если арендатор перечислил оплату 3-го числа месяца, то для УСН доход признавайте именно на 3-е число. Ожидать акта, окончания месяца или даты оказания услуги для целей УСН не нужно.
Здесь очень важно не перепутать два разных режима учета:
Именно поэтому после появления НДС вам придется вести две логики одновременно:
На практике это означает следующее. Один и тот же платеж может одновременно:
Именно это для многих выглядит непривычно, но с точки зрения налоговой логики здесь нет противоречия: УСН по-прежнему живет по кассовому методу, а НДС — по своим правилам.
Проанализируем ситуацию автора: арендатор платит в начале текущего месяца до 5-го числа, а акт на аренду подписывается в конце месяца.
Аренда — это длящаяся услуга. Для НДС здесь нужно разделить два события:
Если деньги поступили вперед, то для целей НДС это аванс. А значит, на дату получения оплаты возникает обязанность исчислить НДС с аванса. Затем, когда месяц заканчивается и услуга аренды считается оказанной, нужно начислить НДС уже по реализации и одновременно принять к вычету НДС, ранее начисленный с аванса.
Разберем по шагам на примере.
Допустим, 3 июля арендатор перечислил 10 500 рублей за аренду июля. В договоре указано, что стоимость аренды составляет 10 000 рублей плюс НДС 5%. Акт оформляете 31 июля.
Посмотрим на цифры.
Если сумма 10 500 рублей включает НДС 5%, то НДС с аванса составит:
10 500 × 5 / 105 = 500 рублей.
Далее по итогам месяца при реализации услуги:
В итоге двойного налогообложения не возникает. Но документы оформить нужно оба: и авансовый счет-фактуру, и счет-фактуру по оказанной услуге.
Да, нужно. Если ваш арендатор перечисляет деньги заранее, а услуга будет оказана позже, это предоплата. Значит, по правилам НДС вы должны выставить счет-фактуру на аванс не позднее 5 календарных дней со дня получения этой оплаты.
Это правило действует и для аренды. Тот факт, что аренда — услуга длящаяся, не отменяет обязанности выставить авансовый счет-фактуру, если деньги поступили раньше оказания услуги.
Здесь удобно запомнить следующую схему:
На практике бухгалтеры часто задают дополнительный вопрос: можно ли не выставлять авансовый счет-фактуру, если реализация будет совсем скоро, например в том же месяце? Формально ориентироваться нужно на общее правило по счету-фактуре и моменту определения базы. Поэтому в безопасной модели работы лучше исходить из того, что при получении аванса счет-фактуру нужно выставлять в установленный срок.
Для аренды обычно используют такую организацию документооборота:
Именно такая схема максимально понятна и для налогового учета, и для покупателя, который хочет корректно принять НДС к вычету.
Рассмотрим подробнее, почему по аренде вообще появляется второй счет-фактура в конце месяца. Причина в том, что аренда — это услуга, которая оказывается в течение периода пользования имуществом. Следовательно, по окончании этого периода услуга считается оказанной, и именно на эту дату возникает реализация для целей НДС.
Чаще всего в договоре аренды и в учетной практике ориентируются на последний день месяца. Именно на эту дату:
То есть если арендатор оплатил аренду 2 августа, а услуга относится к августу, то по НДС у вас будет:
Если арендатор платит не авансом, а уже после окончания месяца, тогда авансового счета-фактуры не будет. В этом случае останется только обычный счет-фактура на реализацию.
Разберем по шагам еще один критически важный вопрос. После перехода на НДС недостаточно просто начать выписывать документы по новой ставке. Нужно проверить, как именно сформулирована цена в договоре.
На практике встречаются три основных варианта.
Вариант 1. Цена указана без НДС, а НДС предъявляется сверх цены.
Это самый удобный и безопасный вариант. Тогда все просто:
При такой конструкции у вас не возникает спора, нужно ли выделять налог «изнутри» старой суммы.
Вариант 2. Цена указана одной суммой без оговорки про НДС.
Тогда при переходе на НДС может оказаться, что вы обязаны начислить налог из уже согласованной суммы. То есть если договором предусмотрено 10 000 рублей и ничего не сказано про доплату НДС, налог придется выделять расчетной ставкой из этих 10 000 рублей.
Вариант 3. В договоре есть условие, что при утрате права на освобождение цена увеличивается на сумму НДС.
Это тоже хороший вариант. Он особенно полезен в переходных ситуациях, когда на дату заключения договора вы еще не платили НДС, но предполагали, что лимит может быть превышен. Тогда в момент утраты освобождения вы не спорите с арендатором, а действуете по уже согласованному условию.
Поэтому, если вы заранее понимаете, что лимит доходов будет превышен, обязательно пересмотрите договор аренды и дополнительные соглашения. Это позволит избежать ситуации, когда вы фактически платите НДС за счет собственной выручки.
Теперь перейдем к самой сложной части — переходным операциям. Именно они обычно вызывают больше всего вопросов: услуга относится к одному периоду, документы оформляются в другом, оплата проходит в третьем, а обязанность по НДС возникает посередине этой цепочки.
Разберем общий принцип. Для переходных договоров нужно смотреть:
Если аванс был получен в период, когда вы еще не были обязаны начислять НДС, а сама реализация произошла уже после появления обязанности, то НДС с самого аванса в момент его получения не возникает. Но при последующей реализации вопрос по НДС все равно придется решать. И здесь уже критично, увеличивается ли цена договора на сумму НДС или налог нужно выделять из прежней суммы расчетным методом.
Для аренды и коммунальных платежей это особенно заметно, потому что сами услуги часто относятся к одному месяцу, а документы и расчеты оформляются в следующем.
Теперь разберем ситуацию, которую автор темы отдельно обозначил: коммунальные услуги за декабрь фактически рассчитываются и перевыставляются только в январе.
Здесь нужно выяснить природу платежа. Возможны два базовых варианта:
Эти ситуации похожи внешне, но налоговые последствия могут отличаться, поэтому разберем их отдельно.
Если по договору коммунальные платежи включены в аренду как переменная часть арендной платы, то фактически это та же самая плата за аренду, просто зависящая от показаний приборов учета, тарифов или фактического потребления ресурсов.
В этом случае нужно смотреть, к какому периоду относится сама услуга.
Если речь идет о коммунальной составляющей за декабрь того периода, когда вы еще не были обязаны платить НДС, то сама услуга относится к «безНДСному» периоду. И даже если расчет, акт или счет вы выставили уже в январе, это не делает декабрьскую часть автоматически облагаемой НДС.
То есть логика здесь такая:
Посмотрим на пример.
Допустим, обязанность по НДС у вас появилась с 1 января 2025 года. В январе 2025 года вы рассчитываете переменную часть арендной платы за декабрь 2024 года. Несмотря на то что документ составлен в январе, сама услуга относится к декабрю 2024 года, когда обязанности начислять НДС еще не было. Следовательно, такую сумму не нужно облагать НДС.
Именно этот подход обычно и применяется к переходным операциям по длящимся договорам: смотрим не только на дату документа, но и на период, к которому относится реализация.
Рассмотрим и второй вариант. Иногда договор построен так, что арендатор отдельно компенсирует арендодателю коммунальные расходы. В этом случае нужно очень внимательно анализировать договор и способ оформления документов.
Здесь на практике встречаются несколько моделей:
Для целей именно данной задачи безопаснее всего ориентироваться на такой вывод: если сумма относится к потреблению за период до появления у вас обязанности по НДС, не включайте в нее НДС только из-за того, что расчет и выставление документа происходят позже. Но если речь идет уже о потреблении ресурсов в периоде, когда вы являетесь плательщиком НДС, тогда рассматривайте такую сумму вместе с основной арендной реализацией в рамках действующей с этого момента ставки.
Иными словами, ключевой вопрос здесь не в том, когда выставлен документ, а в том, к какому периоду относится сама облагаемая операция.
Это важный методический момент, на котором часто ошибаются. Многие бухгалтеры пытаются определить НДС по дате счета или акта. Но в переходных ситуациях такой подход может быть неверным.
Нужно разделять:
Например, счет за декабрь может быть выставлен 10 января. Но если он относится к декабрьской аренде и декабрьскому потреблению коммунальных услуг, нельзя автоматически делать вывод, что это уже январская операция и на нее нужно начислить НДС. Нужно определить содержание операции, а не только номер и дату документа.
Именно поэтому при переходе на НДС желательно отдельно описывать в договоре и в первичных документах, за какой именно период производится начисление переменной части арендной платы или компенсации коммунальных услуг.
Разберем еще одну практическую ситуацию, которая очень близка к аренде. Вы получили аванс в период, когда еще были освобождены от НДС, а услугу оказали уже после того, как стали плательщиком НДС.
Здесь нужно действовать так:
Посмотрим на пример.
В декабре получен аванс 100 000 рублей без НДС. С 1 января вы стали плательщиком НДС 5%. Услуга оказана в январе, но договор не изменен и покупатель не доплачивает налог.
Тогда при реализации в январе НДС определяйте так:
100 000 × 5 / 105 = 4 761,90 руб.
А доход для УСН по этой операции составит:
100 000 − 4 761,90 = 95 238,10 руб.
Это важнейший переходный принцип: если цену не подняли, НДС фактически уплачивается из ранее согласованной суммы.
Теперь соберем все правила в единую рабочую схему. Это поможет не смешивать УСН и НДС в ежемесячной работе.
Рассмотрим на одном полном примере.
ИП на УСН 6% превысил лимит 60 млн рублей в сентябре. С 1 октября начал применять НДС 5%.
1 октября арендатор перечислил 105 000 рублей за октябрьскую аренду, где цена аренды 100 000 рублей плюс НДС 5 000 рублей. Акт по аренде составлен 31 октября.
Для УСН:
Для НДС:
Так вы корректно закроете и УСН, и НДС, не дублируя налоговую базу.
Да, обязательно. Рассмотрим подробнее, почему это важно. Для определения момента утраты освобождения нужно следить за доходами с начала года. Причем считать их нужно по тем же правилам, что и доходы для УСН.
Это значит, что:
Ошибка здесь очень дорогая. Если заметить превышение лимита слишком поздно, можно пропустить месяц, с которого уже нужно было начислять НДС. Тогда возникнут доначисления, пени и необходимость исправлять документы.
Поэтому на практике лучше организовать внутренний контроль по простому алгоритму:
Теперь перейдем к практической части, которую часто ищут бухгалтеры, работающие в 1С. Вопрос автора напрямую касается типовых операций, которые обычно ведут в 1С:Бухгалтерия 8. Поэтому посмотрим, какие объекты и документы помогают не ошибиться.
Для учета НДС при УСН с 2025 года в типовых решениях 1С поддержана работа со специальными ставками НДС. В реальной работе по аренде обычно используют следующие документы и объекты:
Поступление на расчетный счет — для отражения оплаты от арендатора;Счет-фактура выданный — для оформления авансового счета-фактуры и счета-фактуры по реализации;Реализация (акт, накладная, УПД) — для отражения услуги аренды по итогам месяца;Книга продаж — для регистрации выставленных счетов-фактур;Книга учета доходов и расходов — для контроля доходов по УСН;Формирование записей книги покупок — когда нужно зарегистрировать вычет исчисленного НДС с аванса при последующей реализации.Разберем по шагам типовую последовательность действий в 1С по аренде.
Поступление на расчетный счет.Счет-фактура выданный с видом операции «на аванс».Реализация (акт, накладная, УПД) на услугу аренды.Счет-фактура выданный.Книга учета доходов и расходов доход для УСН отражен без НДС.Именно последний пункт особенно важен. В 1С нужно проконтролировать, что программа не оставила в доходах по УСН сумму поступления целиком, включая НДС. Для налогоплательщика на УСН с НДС доход для УСН должен формироваться за вычетом НДС.
Если в вашей базе используются старые настройки договора, номенклатуры услуг или ставок налогообложения, перед первым кварталом с НДС обязательно проверьте:
Если вы ведете аренду в 1С, то отдельного «специального» кода 1С для решения самого налогового вопроса не требуется. Здесь важнее правильно выстроить последовательность работы типовыми документами и не перепутать налоговую базу по УСН с налоговой базой по НДС.
Посмотрим на практический регламент, который удобно использовать ежемесячно.
Счет-фактура выданный на основании документа Поступление на расчетный счет.Реализация (акт, накладная, УПД) по аренде.Книга учета доходов и расходов доход для УСН не включает НДС.Такой порядок особенно полезен, когда арендаторов несколько и платежи поступают в разные даты. Тогда ошибки с авансами возникают чаще всего.
Разберем типичные ошибки, чтобы сразу их исключить.
Теперь соберем итоговое решение именно по исходной ситуации автора темы.
Подведем итог и сформулируем ответ максимально просто.
Если ИП на УСН 6% превысил лимит доходов и с установленного месяца начал применять НДС 5%, то:
Книга учета доходов и расходов формировала доход по УСН за вычетом НДС, а документы Счет-фактура выданный и Реализация (акт, накладная, УПД) были оформлены в правильной последовательности.Именно такой подход позволяет одновременно правильно рассчитать и УСН, и НДС, не задвоить налоговую базу и без ошибок пройти переходный период по аренде и коммунальным начислениям.
Информация носит справочный характер.