Рассмотрим ситуацию: организация арендует недвижимость у другой организации, договор заключен на неопределенный срок, арендатор ежемесячно платит арендную плату и ведет бухгалтерский учет по ФСБУ 25/2018. Возникает вопрос: нужно ли признавать у арендатора право пользования активом, то есть ППА, и обязательство по аренде, если в договоре нет конкретной даты окончания аренды?
Краткий вывод: если договор аренды действительно заключен на неопределенный срок и по условиям договора нельзя определить срок аренды для целей бухгалтерского учета, то такой договор обычно не признавайте объектом учета аренды по ФСБУ 25/2018. В этом случае у арендатора не возникает ППА и обязательства по аренде. Арендные платежи отражайте в расходах текущего периода в обычном порядке.
Но разберем вопрос подробнее, потому что в практике есть важный нюанс. Для ФСБУ 25/2018 важен не только юридический текст «договор заключен на неопределенный срок», но и экономическое содержание сделки. Нужно проверить, можно ли определить срок аренды исходя из условий договора, намерений сторон, права продления, права отказа от договора и фактических обстоятельств использования недвижимости.
Начнем с базовой логики ФСБУ 25/2018. Стандарт применяется не ко всем платежам за пользование имуществом автоматически. Сначала нужно определить, есть ли объект учета аренды. Для этого должны одновременно выполняться несколько условий.
Одно из ключевых условий: арендодатель предоставляет арендатору предмет аренды на определенный срок. Если срок не определен, это условие формально не выполняется. Поэтому в простой ситуации, когда договор аренды недвижимости прямо заключен на неопределенный срок и стороны не могут надежно определить период использования объекта, арендатор не признает ППА и обязательство по аренде.
Проанализируем это на языке бухучета. ППА — это актив, который возникает у арендатора, когда он получает право пользоваться предметом аренды в течение определенного периода. Обязательство по аренде — это приведенная стоимость будущих арендных платежей за этот период. Если периода нет, то у нас нет надежной базы для расчета будущих платежей, амортизации ППА и графика погашения обязательства.
Именно поэтому в сообщении с форума правильная основная мысль: если договор аренды заключен на неопределенный срок, условие о предоставлении предмета аренды на определенный срок не выполняется, а значит ФСБУ 25/2018 по такому объекту не применяется.
Теперь посмотрим на договор с юридической стороны. По гражданскому законодательству, если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Для недвижимости действует особое практическое правило: каждая сторона может отказаться от такого договора, предупредив другую сторону за три месяца, если законом или договором не установлен иной срок предупреждения.
Это важно для бухгалтера, потому что договор на неопределенный срок не означает «вечный договор». Он действует до момента отказа одной из сторон или до прекращения по другим основаниям. Но конкретной даты окончания на момент заключения договора нет. Следовательно, будущий период пользования объектом заранее не установлен.
Разберем простой пример. Организация арендует офис. В договоре написано: «Договор заключен на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца». В такой ситуации срок аренды не установлен. Если организация не формирует обоснованное профессиональное суждение о конкретном сроке использования офиса, ППА и обязательство по аренде не признавайте.
Рассмотрим подробнее важный нюанс. В ФСБУ 25/2018 есть понятие срока аренды для целей бухгалтерского учета. Этот срок определяется не только по формальной дате окончания договора, но и с учетом условий договора, возможностей сторон изменить срок, намерений сторон и экономических стимулов продолжать или прекращать аренду.
Поэтому не ограничивайтесь только фразой в договоре. Разберем по шагам, что нужно проверить:
Указана ли в договоре конкретная дата окончания аренды.
Есть ли условие об автоматической пролонгации.
Есть ли право каждой стороны отказаться от договора в одностороннем порядке.
Какой срок предупреждения о расторжении предусмотрен договором.
Есть ли у арендатора экономический стимул пользоваться объектом длительный период.
Вкладывал ли арендатор значительные средства в ремонт, реконструкцию, переоборудование помещения.
Зависит ли бизнес арендатора от конкретного помещения.
Есть ли переписка, бизнес-план, решение руководства или бюджет, которые подтверждают предполагаемый срок использования объекта.
Есть ли практика прошлых лет: арендатор обычно использует такие объекты несколько лет или меняет их быстро.
Главная идея: если срок можно обоснованно определить, несмотря на формулировку договора, у бухгалтера появляется основание рассмотреть применение ФСБУ 25/2018. Если срок определить нельзя, договор учитывайте без признания ППА.
Рассмотрим первый и самый близкий к вопросу вариант. Договор аренды недвижимости заключен на неопределенный срок. В договоре нет даты окончания. Нет обязательного минимального периода пользования. Любая сторона вправе отказаться от договора с уведомлением за три месяца. У арендатора нет утвержденного решения пользоваться объектом, например, три, пять или десять лет. Нет существенных вложений, которые явно заставляют арендатора оставаться в помещении длительный срок.
В такой ситуации действуйте так:
Не признавайте у арендатора ППА по ФСБУ 25/2018.
Не признавайте обязательство по аренде на счетах учета арендных обязательств.
Не рассчитывайте приведенную стоимость будущих арендных платежей.
Не начисляйте амортизацию по праву пользования активом.
Отражайте арендные платежи как текущие расходы по мере начисления.
При необходимости учитывайте полученное имущество на забалансовом счете, если это предусмотрено вашей учетной политикой и рабочим планом счетов.
В бухгалтерском учете арендные платежи можно отражать обычными документами поступления услуг. Например, если арендуемое помещение используется для управленческих нужд, расходы относите на счет 26. Если помещение используется для продаж, возможен счет 44. Если объект используется в производстве, анализируйте счет 20, 23 или 25 в зависимости от характера затрат.
Посмотрим на типовую логику проводок без признания ППА:
Начислите арендную плату: Дт 20, 25, 26, 44 Кт 60 или 76.
Отразите входной НДС, если арендодатель выставляет счет-фактуру и арендатор имеет право на вычет: Дт 19 Кт 60 или 76.
Примите НДС к вычету при выполнении условий: Дт 68 Кт 19.
Оплатите аренду: Дт 60 или 76 Кт 51.
В этом варианте документы ФСБУ 25/2018 для учета ППА не используйте. Не нужно оформлять Поступление в аренду как объект права пользования, не нужно задействовать счета 01.03, 02.03, 76.07.1, 76.07.5, 76.07.9. Иначе программа сформирует ППА и арендное обязательство, хотя для этого нет определенного срока аренды.
Теперь разберем другой вариант. В договоре написано, что аренда действует на неопределенный срок, но по факту организация планирует пользоваться помещением длительный и достаточно определенный период. Например, арендатор открыл магазин, вложил крупную сумму в ремонт, установил торговое оборудование, заключил долгосрочные договоры с поставщиками под эту точку и в финансовой модели заложил использование помещения не менее пяти лет.
В этом случае нужно не автоматически отказываться от ФСБУ 25/2018, а сформировать профессиональное суждение. Посмотрим, что это означает на практике.
Профессиональное суждение — это документированное решение организации о том, как квалифицировать договор для бухгалтерского учета. В нем нужно показать, почему организация считает срок аренды определенным или, наоборот, неопределенным. Такое суждение особенно важно, если договор юридически бессрочный, но экономически аренда ожидается как долгосрочная.
Разберем по шагам, как принять решение:
Изучите договор аренды и дополнительные соглашения.
Определите, есть ли у арендатора право прекратить аренду без существенных потерь.
Оцените срок предупреждения о расторжении.
Проверьте, есть ли экономические стимулы продолжать аренду: ремонт, неотделимые улучшения, расходы на переезд, привязка бизнеса к адресу, разрешения, лицензии, клиентский поток.
Посмотрите управленческие документы: бюджет, бизнес-план, решение руководства, инвестиционную модель, переписку с арендодателем.
Определите предполагаемый срок аренды, если он действительно может быть надежно оценен.
Закрепите вывод в бухгалтерской справке или ином внутреннем документе.
Если срок определен и остальные критерии ФСБУ 25/2018 выполняются, признайте ППА и обязательство по аренде.
Например, договор аренды офиса заключен на неопределенный срок, но организация решила использовать этот офис как центральный офис не менее четырех лет. В помещение вложены существенные неотделимые улучшения, переезд приведет к значительным расходам, а руководство утвердило бюджет аренды на четыре года. В такой ситуации организация может прийти к выводу, что для целей бухгалтерского учета срок аренды составляет четыре года. Тогда уже появляется база для признания ППА и обязательства по аренде.
Но не подменяйте анализ формальностью. Если организация просто «надеется пользоваться помещением долго», но может уйти через три месяца без существенных потерь, а никаких документов и экономических стимулов нет, признавать срок определенным рискованно. В таком случае логичнее считать, что критерий определенного срока не выполняется.
Посмотрим еще одну частую ситуацию. Стороны заключили договор аренды недвижимости на 11 месяцев, затем срок истек, арендатор продолжил пользоваться помещением, арендодатель не возражал, и договор фактически возобновился на неопределенный срок.
Для бухгалтера здесь важно разделить два периода:
Период первоначального срочного договора.
Период после возобновления договора на неопределенный срок.
Если на дату начала аренды срок составлял 11 месяцев и выполнялись условия для краткосрочной аренды, арендатор мог не признавать ППА и обязательство по аренде при соблюдении ограничений ФСБУ 25/2018. Но если договор продлевался несколько раз или фактически используется как долгосрочный, нужно анализировать не только первый срок 11 месяцев, а всю картину отношений.
Разберем практический пример. Организация каждый год заключает договор на 11 месяцев с тем же арендодателем на тот же офис, фактически сидит там пять лет, делает ремонт и не планирует переезжать. Формально каждый договор краткосрочный или возобновляется на неопределенный срок, но экономически аренда может быть долгосрочной. В такой ситуации нужно сформировать профессиональное суждение и оценить, не нужно ли применять ФСБУ 25/2018.
Другой пример. Организация заключила договор на 11 месяцев, затем договор стал бессрочным, но арендатор действительно планирует переехать через два месяца, ремонт не делал, экономических стимулов оставаться нет. Тогда оснований признавать ППА может не быть.
Разберем по шагам полный тест. Не начинайте учет аренды с документа в 1С. Сначала проверьте условия признания объекта учета аренды.
Есть ли определенный срок? Если договор бессрочный и срок для бухучета надежно не определяется, ФСБУ 25/2018 не применяйте.
Идентифицирован ли предмет аренды? В договоре должно быть понятно, какой именно объект передан: помещение, здание, часть здания, склад, офис, адрес, кадастровые или инвентарные признаки, площадь.
Может ли арендодатель заменить объект по своему усмотрению? Если арендодатель в любой момент может заменить помещение на другое без согласия арендатора, предмет аренды может быть неидентифицируемым.
Получает ли арендатор экономические выгоды от использования объекта? Например, использует помещение для офиса, магазина, склада, производства, оказания услуг.
Определяет ли арендатор, как и для какой цели используется объект? Если арендатор контролирует использование помещения в пределах договора, условие обычно выполняется.
Нет ли исключений, когда арендатор вправе не признавать ППА? Например, краткосрочная аренда, малоценный предмет аренды или право применять упрощенные способы бухгалтерского учета при соблюдении дополнительных условий.
Если хотя бы одно обязательное условие не выполняется, объект учета аренды по ФСБУ 25/2018 не возникает. Для договора на неопределенный срок чаще всего проблемным является именно первое условие — отсутствие определенного срока.
Теперь перейдем к 1С. Если по результатам анализа договор аренды недвижимости на неопределенный срок не признается объектом учета аренды по ФСБУ 25/2018, используйте обычную схему учета услуг аренды.
В 1С:Бухгалтерия предприятия 3.0 обычно действуйте так:
Создайте или проверьте контрагента-арендодателя в справочнике Контрагенты.
Создайте договор с видом расчетов, который используется для аренды. В наименовании договора можно указать, что он заключен на неопределенный срок.
Не создавайте объект Права пользования предметами аренды, если учет ППА по этому договору не применяется.
Не оформляйте документ Поступление в аренду для признания ППА и обязательства.
Ежемесячно отражайте арендную плату документом Поступление с видом операции Услуги, Акт, накладная, УПД или аналогичным документом в вашей базе.
В качестве счета затрат укажите счет, соответствующий назначению помещения: 20, 25, 26 или 44.
Если арендодатель предъявляет НДС, зарегистрируйте счет-фактуру и примите НДС к вычету при выполнении условий налогового учета.
Оплату отразите документом Списание с расчетного счета.
Если в базе включена функциональность учета аренды по ФСБУ 25/2018, это не означает, что каждый договор аренды нужно проводить через блок ППА. Функциональность нужна для тех договоров, по которым объект учета аренды действительно возник. Для бессрочного договора без определенного срока используйте обычные документы поступления услуг.
Конкретные объекты 1С, которые могут встретиться при анализе и учете:
Контрагенты — карточка арендодателя.
Договоры контрагентов — договор аренды с условием о неопределенном сроке.
Поступление — отражение ежемесячной арендной платы.
Счета-фактуры полученные — регистрация входного НДС.
Списание с расчетного счета — оплата аренды.
Операция, введенная вручную — корректировки используйте только при необходимости и после проверки типовых документов.
Закрытие месяца — распределение и закрытие затрат по аренде.
Код 1С для этой ситуации обычно не нужен. Вопрос решается не программной доработкой, а правильной квалификацией договора и выбором типовой схемы учета.
Теперь рассмотрим второй вариант: организация сформировала профессиональное суждение, определила срок аренды для целей бухгалтерского учета и пришла к выводу, что ФСБУ 25/2018 применяется. Тогда используйте блок учета аренды у арендатора.
В 1С:Бухгалтерия предприятия 3.0 для учета ППА обычно нужна включенная функциональность по правам пользования предметами аренды. Проверьте настройки в разделе Главное, далее Функциональность, далее блок, связанный с основными средствами и арендой. Названия разделов могут немного отличаться в зависимости от релиза и интерфейса.
При признании ППА используются следующие объекты и счета:
Поступление в аренду — документ для признания права пользования активом и обязательства по аренде.
Изменение условий аренды — документ для пересмотра срока, платежей или других условий аренды.
Прекращение аренды — документ для досрочного прекращения договора или выбытия ППА.
01.03 — счет учета арендованного имущества как права пользования активом.
02.03 — счет амортизации арендованного имущества.
76.07.1 — счет учета арендных обязательств.
76.07.2 — счет задолженности по арендным платежам.
76.07.5 — счет процентов по аренде, если применяется дисконтирование.
76.07.9 — счет НДС по арендным обязательствам.
Закрытие месяца — регламентные операции по амортизации ППА и начислению процентов.
Разберем по шагам:
Определите срок аренды для бухгалтерского учета. Например, 36 месяцев или 60 месяцев, если это обосновано документами.
Определите состав арендных платежей без НДС.
Определите, нужно ли дисконтировать обязательство или организация вправе применять упрощенный способ оценки.
Создайте документ Поступление в аренду.
Укажите предмет аренды, срок аренды, график платежей, ставку дисконтирования или порядок оценки обязательства.
Проведите документ и проверьте проводки по счетам 01.03 и 76.07.
Ежемесячно отражайте арендные платежи и выполняйте Закрытие месяца.
Если срок аренды изменился или стороны подписали дополнительное соглашение, оформите Изменение условий аренды.
Такой вариант применяйте только тогда, когда срок аренды действительно определен для целей учета. Не создавайте ППА «на всякий случай», если срок аренды не установлен и расчет будущих платежей не имеет надежной основы.
Чтобы снизить риск претензий при аудите или внутренней проверке, оформите профессиональное суждение. Это особенно полезно, если сумма аренды существенная для отчетности.
В профессиональном суждении рассмотрим следующие блоки:
Описание договора. Укажите номер, дату, стороны, объект недвижимости, размер арендной платы и условие о неопределенном сроке.
Право отказа от договора. Опишите, кто и в каком порядке может прекратить договор. Для недвижимости обычно анализируйте срок предупреждения о прекращении договора.
Проверка критериев ФСБУ 25/2018. Отдельно пройдите условия: определенный срок, идентифицируемый объект, экономические выгоды, право определять способ использования.
Анализ срока аренды для бухучета. Укажите, можно ли надежно определить срок использования объекта или нет.
Экономические стимулы. Опишите, есть ли существенный ремонт, зависимость бизнеса от помещения, расходы на переезд, планы руководства.
Вывод. Сформулируйте: применять ФСБУ 25/2018 с признанием ППА или учитывать аренду как текущие расходы без признания ППА.
Дата пересмотра. Укажите, что вывод пересматривается при изменении договора, фактических обстоятельств или намерений сторон.
Пример вывода для ситуации, когда ППА не признается:
«Договор аренды недвижимости заключен на неопределенный срок. Каждая сторона вправе отказаться от договора в порядке, предусмотренном договором. На дату анализа организация не располагает документально подтвержденным намерением использовать объект в течение определенного срока, существенные экономические стимулы для продолжения аренды в течение конкретного периода отсутствуют. Условие о предоставлении предмета аренды на определенный срок не выполняется. Объект учета аренды по ФСБУ 25/2018 не признается. Арендные платежи отражаются в составе расходов периода без признания права пользования активом и обязательства по аренде».
Пример вывода для ситуации, когда ППА признается:
«Несмотря на то что договор аренды недвижимости юридически заключен на неопределенный срок, организация имеет документально подтвержденное намерение использовать объект не менее 48 месяцев. Это подтверждается утвержденным бюджетом, инвестициями в неотделимые улучшения и экономической нецелесообразностью досрочного переезда. Для целей бухгалтерского учета срок аренды определен как 48 месяцев. При выполнении остальных условий ФСБУ 25/2018 объект признается объектом учета аренды, арендатор отражает право пользования активом и обязательство по аренде».
Рассмотрим, что желательно добавить в учетную политику. Учетная политика не должна просто повторять ФСБУ 25/2018. Она должна объяснять, как именно организация принимает решения по спорным договорам, в том числе по договорам аренды на неопределенный срок.
В учетной политике можно закрепить такие положения:
Организация классифицирует договоры аренды в соответствии с критериями ФСБУ 25/2018.
По договорам на неопределенный срок организация анализирует возможность определения срока аренды для целей бухгалтерского учета.
Если срок аренды надежно определить нельзя, ППА и обязательство по аренде не признаются.
Если срок аренды может быть определен исходя из условий договора, намерений сторон и экономических стимулов, организация признает ППА и обязательство по аренде при выполнении остальных критериев.
Профессиональное суждение оформляется бухгалтерской справкой, служебной запиской или иным внутренним документом.
Классификация договора пересматривается при изменении условий договора или существенном изменении обстоятельств.
Такой подход поможет объяснить, почему один бессрочный договор не попал под ППА, а другой похожий договор был признан объектом учета аренды. В ФСБУ 25/2018 важна не механическая одинаковость, а обоснованность учета.
Теперь рассмотрим практическую ошибку. Допустим, бухгалтер ранее оформил в 1С документ Поступление в аренду, признал ППА и обязательство по аренде, а затем выяснилось, что договор был заключен на неопределенный срок и срок аренды для бухучета не был обоснован.
Действуйте аккуратно:
Поднимите договор аренды и дополнительные соглашения.
Проверьте, было ли профессиональное суждение о сроке аренды.
Определите, является ли ошибка существенной для бухгалтерской отчетности.
Проверьте, в каком периоде была допущена ошибка.
Если ошибка относится к текущему году, исправьте учет текущим периодом или датой ошибки по правилам вашей учетной политики.
Если ошибка относится к прошлым годам и существенна, применяйте порядок исправления существенных ошибок прошлых лет.
В 1С используйте типовые документы изменения или прекращения аренды, если они корректно отражают ситуацию. Ручные операции применяйте только после проверки последствий для регистров и отчетности.
Если договор продолжает действовать, но организация пришла к выводу, что ФСБУ 25/2018 не должен был применяться, нужно убрать необоснованные остатки по 01.03, 02.03 и 76.07, а арендные платежи отражать как текущие расходы. Способ исправления зависит от периода, существенности и того, как именно учет был организован в базе.
Рассмотрим обратную ситуацию. Сначала договор был заключен на неопределенный срок, поэтому ППА не признавали. Позже стороны подписали дополнительное соглашение и установили конкретный срок аренды, например с 1 июля 2026 года по 30 июня 2029 года.
В этом случае с даты изменения условий нужно повторно классифицировать договор. Если теперь срок определен и остальные условия ФСБУ 25/2018 выполняются, у арендатора может возникнуть обязанность признать ППА и обязательство по аренде.
Разберем порядок:
Получите дополнительное соглашение с новым сроком аренды.
Проверьте, не относится ли договор к исключениям, когда арендатор вправе не признавать ППА.
Определите дату, с которой изменились условия аренды.
Определите будущие арендные платежи за новый срок.
Оформите признание ППА и обязательства по аренде с даты изменения условий.
В 1С используйте документ Поступление в аренду или иной предусмотренный механизм для начала учета по ФСБУ 25/2018.
Не пересчитывайте автоматически весь прошлый период, когда договор был бессрочным и объект учета аренды не признавался, если на тот момент учет был обоснован. Новый срочный период анализируйте как изменение условий.
Проанализируем распространенные ошибки, чтобы не повторять их при учете аренды недвижимости.
Автоматически признают ППА по любому договору аренды. Это неверно. Сначала проверьте критерии объекта учета аренды.
Считают, что бессрочный договор всегда полностью вне ФСБУ 25/2018 без анализа обстоятельств. В простом случае ППА действительно не возникает, но при наличии обоснованного срока использования ситуацию нужно анализировать глубже.
Путают срок договора и срок аренды для целей бухучета. Юридический срок может быть неопределенным, но бухгалтерский срок иногда определяется профессиональным суждением.
Не оформляют профессиональное суждение. При существенной аренде это рискованно, особенно если сумма расходов влияет на отчетность.
Используют счет 76.07 там, где ППА не признается. Если ФСБУ 25/2018 не применяется, расчеты можно вести через обычные счета 60 или 76.
Включают договор в блок аренды 1С только потому, что это аренда. Типовой функционал ППА используйте только после бухгалтерской квалификации договора.
Не пересматривают вывод при изменении договора. Если бессрочный договор стал срочным или появились существенные вложения, классификацию нужно пересмотреть.
Не закрепляют критерии в учетной политике. В результате разные договоры учитываются по-разному без объяснимой логики.
Соберем решение в один понятный алгоритм. Используйте его перед отражением договора в 1С.
Откройте договор аренды недвижимости.
Проверьте срок договора. Если указано «на неопределенный срок», переходите к анализу срока аренды для бухучета.
Проверьте право отказа от договора и срок уведомления.
Оцените, можно ли надежно определить период использования объекта.
Проверьте экономические стимулы продолжать аренду: ремонт, переезд, зависимость бизнеса от помещения, управленческие планы.
Оформите профессиональное суждение.
Если срок определить нельзя, не признавайте ППА и обязательство по аренде.
Если срок определен и остальные критерии выполняются, применяйте ФСБУ 25/2018 и признавайте ППА.
Если ППА не признается, отражайте арендную плату обычным документом Поступление как услугу аренды.
Если ППА признается, используйте документы учета аренды: Поступление в аренду, Изменение условий аренды, Прекращение аренды.
При изменении условий договора повторно проведите классификацию.
Если договор аренды недвижимости между юридическими лицами заключен на неопределенный срок и организация не может обоснованно определить срок аренды для целей бухгалтерского учета, у арендатора не возникает объект учета аренды по ФСБУ 25/2018. В этом случае ППА и обязательство по аренде не признавайте, а арендные платежи отражайте в расходах текущего периода обычными документами поступления услуг.
Если же, несмотря на бессрочную формулировку договора, организация может документально подтвердить определенный срок использования объекта, например из-за существенных вложений, бизнес-плана, бюджета или экономической нецелесообразности переезда, рассмотрите применение ФСБУ 25/2018. Тогда срок аренды определите профессиональным суждением, признайте ППА и обязательство по аренде и ведите учет через типовой функционал аренды в 1С.
В 1С при отсутствии ППА используйте обычные объекты учета: Контрагенты, Договоры контрагентов, Поступление, Счета-фактуры полученные, Списание с расчетного счета, Закрытие месяца. Если ППА признается, используйте блок учета аренды и документы Поступление в аренду, Изменение условий аренды, Прекращение аренды, а также счета 01.03, 02.03, 76.07.1, 76.07.2, 76.07.5, 76.07.9.
Информация носит справочный характер