Рассмотрим ситуацию подробно. Организация арендует недвижимое имущество у физического лица по договору аренды от 2023 года. Помещения используются для производственной деятельности по производству инструмента. Ежемесячная арендная плата составляет 2 000 000 рублей. Коммунальные услуги в арендную плату не включаются: арендатор оплачивает электроэнергию, теплоэнергию, газ, воду, водоотведение и другие коммунальные расходы самостоятельно и за свой счет. Договор был заключен на срок с 01.10.2023 по 30.09.2024. При этом в договоре указано, что если после окончания срока арендатор с ведома арендодателя продолжает пользоваться имуществом, договор пролонгируется на неопределенный срок.
Главный вопрос: нужно ли было отражать такой договор аренды по правилам ФСБУ 25/2018, если арендодатель — физическое лицо, а после окончания первоначального срока договор стал действовать на неопределенный срок?
Краткий вывод: статус арендодателя не имеет значения. ФСБУ 25/2018 применяется к договору аренды независимо от того, кто является арендодателем: физическое лицо, ИП или организация. Но для решения вопроса нужно анализировать не статус арендодателя, а признаки объекта учета аренды, срок аренды для целей бухгалтерского учета, право организации на упрощенные способы учета, условия выкупа, субаренду и профессиональное суждение о фактическом сроке использования имущества.
В рассматриваемой ситуации нельзя ограничиться простой формулой «арендодатель физлицо — значит ФСБУ 25 не применяется». Это неверно. Также нужно осторожно относиться к формуле «договор стал бессрочным — значит ФСБУ 25/2018 точно не применяется». Для бухгалтерского учета по ФСБУ 25/2018 срок аренды определяется не только юридической формулировкой договора, но и условиями продления, прекращения и намерениями сторон.
Начнем с самого важного. ФСБУ 25/2018 регулирует бухгалтерский учет аренды у арендатора и арендодателя. Для арендатора ключевой вопрос состоит не в том, кто является собственником имущества, а в том, получает ли организация за плату право пользоваться идентифицированным имуществом в течение определенного периода.
Если организация арендует здание, цех, склад, офис, производственное помещение или другой объект недвижимости у физического лица, это все равно договор аренды. Физическое лицо в такой ситуации выступает арендодателем, а организация — арендатором. Сам факт того, что арендодатель не является юридическим лицом, не освобождает арендатора от анализа договора по ФСБУ 25/2018.
Поэтому рассмотрим правильную логику:
Не проверяйте сначала статус арендодателя.
Сначала определите, есть ли в договоре объект учета аренды по ФСБУ 25/2018.
Затем определите срок аренды для целей бухгалтерского учета.
После этого проверьте, можно ли не признавать право пользования активом и обязательство по аренде по упрощенному порядку.
Только затем выбирайте способ отражения договора в 1С.
Итог по физическому лицу: аренда у физического лица может подпадать под ФСБУ 25/2018 на общих основаниях. Организационно-правовая форма арендодателя сама по себе не является основанием для неприменения стандарта.
Теперь проанализируем договор по признакам аренды. Для целей ФСБУ 25/2018 важно, чтобы выполнялись несколько условий.
Арендодатель предоставляет предмет аренды во временное пользование. В нашей ситуации физическое лицо передает здания организации для производственной деятельности.
Предмет аренды идентифицирован. В договоре должны быть указаны конкретные здания или помещения: адрес, кадастровый номер, площадь, назначение, инвентарные характеристики или иные данные, которые позволяют определить объект.
Арендатор получает экономические выгоды от использования имущества. Организация использует здания для производства инструмента, то есть для деятельности, которая приносит выручку или обеспечивает производственный процесс.
Арендатор определяет, как и для какой цели используется имущество. В договоре прямо указано, что здания передаются для производственной деятельности по производству инструмента. Если арендодатель не управляет производственным процессом и не определяет операционное использование зданий, этот признак обычно выполняется.
Пользование предоставляется за плату. Ежемесячная арендная плата составляет 2 000 000 рублей.
Посмотрим на ситуацию практически. Организация получила конкретные здания, использует их в производстве, платит фиксированную арендную плату и самостоятельно несет коммунальные расходы. Это типичный договор аренды недвижимости. Значит, исходно он похож на объект учета аренды по ФСБУ 25/2018.
Вывод: сам договор по своему содержанию содержит признаки аренды. Поэтому следующий шаг — определить срок аренды для целей бухгалтерского учета и проверить исключения.
В договоре указано два важных условия:
первоначальный срок — с 01.10.2023 по 30.09.2024;
после истечения срока, если арендатор продолжает пользоваться имуществом с ведома арендодателя, договор пролонгируется на неопределенный срок.
На первый взгляд можно сказать: первоначальный срок равен ровно 12 месяцам, значит можно применить упрощение для краткосрочной аренды. Но разберем внимательнее.
ФСБУ 25/2018 требует определять срок аренды для бухгалтерского учета исходя не только из даты начала и окончания договора. Нужно учитывать условия продления, условия досрочного прекращения и намерения сторон использовать такие условия. Поэтому для бухгалтерского учета срок аренды может отличаться от формального срока договора.
Рассмотрим подробнее. Если на дату начала аренды организация уже понимала, что будет пользоваться зданиями значительно дольше 12 месяцев, потому что это производственная площадка, туда перенесено оборудование, проведены улучшения, настроены коммуникации, заключены долгосрочные производственные контракты, то бухгалтер не должен механически считать договор краткосрочным только из-за даты 30.09.2024. В такой ситуации нужно сформировать профессиональное суждение о предполагаемом сроке аренды.
Если же на дату начала аренды организация действительно планировала пользоваться объектом только до 30.09.2024, не имела экономической заинтересованности в продлении, не несла существенных затрат на переезд, монтаж оборудования, ремонт и улучшения, тогда можно рассматривать договор как краткосрочный на 12 месяцев.
Главный практический вопрос: был ли срок аренды для целей бухгалтерского учета не более 12 месяцев на дату предоставления предмета аренды или организация фактически рассчитывала использовать здания дольше?
В обсуждаемой теме был дан ответ, что договор аренды заключен на неопределенный срок и именно по этой причине ФСБУ 25/2018 не применяется. Рассмотрим эту позицию аккуратно.
Действительно, в ФСБУ 25/2018 одним из признаков объекта учета аренды является предоставление предмета аренды на определенный срок. Поэтому у бухгалтера возникает вопрос: если договор действует на неопределенный срок, можно ли считать, что определенного срока нет и объект учета аренды отсутствует?
Однако для целей бухгалтерского учета важно не только юридическое слово «неопределенный», но и реальная оценка срока, в течение которого арендатор будет использовать объект. ФСБУ 25/2018 требует рассчитывать срок аренды с учетом условий договора, возможностей сторон изменить срок и намерений сторон реализовать такие возможности. Поэтому бессрочный или пролонгируемый договор нужно анализировать через профессиональное суждение.
Разберем по шагам:
Если договор после 30.09.2024 стал действовать на неопределенный срок, это не означает, что организация будет пользоваться зданиями бесконечно.
Для бессрочного договора обычно есть механизм расторжения: сторона может отказаться от договора с предварительным уведомлением другой стороны. Для недвижимости такой срок уведомления часто составляет 3 месяца, если иной срок не установлен договором.
Для ФСБУ 25/2018 бухгалтер должен определить ожидаемый срок аренды: например, 3 месяца, 12 месяцев, 3 года, 5 лет или иной срок, который отражает реальные ожидания и экономические обстоятельства.
Если организация имеет намерение и экономическую необходимость продолжать аренду, срок для ФСБУ 25/2018 может быть больше формального минимального срока уведомления.
Если каждая сторона действительно может прекратить договор без существенных экономических потерь, а организация не планирует долгосрочное использование, срок аренды может быть признан коротким.
Поэтому более точный вывод такой: договор с пролонгацией на неопределенный срок не нужно автоматически исключать из ФСБУ 25/2018. Сначала определите срок аренды для целей бухгалтерского учета на основании профессионального суждения. Если этот срок не превышает 12 месяцев и выполняются условия упрощенного учета, можно не признавать ППА и обязательство по аренде. Если ожидаемый срок больше 12 месяцев, договор, скорее всего, нужно учитывать по ФСБУ 25/2018 с признанием права пользования активом и обязательства по аренде, если нет иных оснований для упрощения.
Рассмотрим первый вариант. Он подходит, если организация обоснованно считает, что срок аренды для целей бухгалтерского учета не превышает 12 месяцев.
Например, на дату начала аренды 01.10.2023 организация планировала использовать здания только до 30.09.2024. После этой даты стороны могли продлить отношения, но на момент начала аренды не было уверенности и намерения использовать объект дольше. Дополнительно договор не предусматривает выкуп имущества по льготной цене, право собственности к арендатору не переходит, а предмет аренды не передается в субаренду.
В таком случае арендатор может воспользоваться упрощенным порядком: не признавать право пользования активом и обязательство по аренде. Арендные платежи отражаются как расходы периода равномерно в течение срока аренды или другим систематическим способом, если он лучше отражает получение экономических выгод.
Посмотрим на пример. Организация арендует производственные здания с 01.10.2023 по 30.09.2024. Ежемесячная арендная плата — 2 000 000 рублей. Организация не планировала продлевать договор, существенных неотделимых улучшений не делала, дорогостоящее оборудование не монтировала, перенос производства не осуществляла. В этой ситуации можно рассматривать аренду как краткосрочную и учитывать ежемесячную плату текущими расходами.
В бухгалтерском учете в таком варианте обычно отражаем начисление арендной платы:
Дебет счета затрат, например 20, 25, 26 или 44, в зависимости от назначения арендованных зданий.
Кредит счета расчетов с арендодателем, например 76.
Оплату физическому лицу отражаем по дебету расчетов и кредиту 51.
Так как здания используются для производства инструмента, чаще всего арендная плата относится на производственные счета: 20 «Основное производство» или 25 «Общепроизводственные расходы». Конкретный счет выбираем по учетной политике и по тому, как имущество участвует в производственном процессе.
Важно: если организация применяет этот вариант, зафиксируйте профессиональное суждение. Не ограничивайтесь устным объяснением. Подготовьте бухгалтерскую справку, в которой укажите, почему срок аренды для целей ФСБУ 25/2018 не превышает 12 месяцев и почему организация вправе не признавать ППА и обязательство.
Теперь рассмотрим второй вариант. Он подходит, если организация фактически планировала использовать здания больше 12 месяцев или после 30.09.2024 продолжает пользоваться ими и есть основания считать аренду долгосрочной.
В производственной аренде такой вариант встречается часто. Здания используются для производства инструмента. Производственный объект обычно сложно быстро заменить: нужно разместить оборудование, обеспечить электроэнергию, газ, водоснабжение, допуски, логистику, сотрудников, складирование, безопасность. Если организация фактически выстроила производственный процесс вокруг арендованных зданий, это сильный аргумент в пользу того, что ожидаемый срок аренды больше 12 месяцев.
Если срок аренды для целей бухгалтерского учета больше 12 месяцев и нет права на упрощенный учет, арендатор должен признать:
право пользования активом — актив, отражающий право использовать арендованные здания;
обязательство по аренде — приведенную стоимость будущих арендных платежей за срок аренды;
амортизацию права пользования активом — систематическое списание стоимости ППА;
процентные расходы по обязательству — если обязательство оценивается с дисконтированием;
уменьшение обязательства при фактической оплате арендных платежей.
Посмотрим на пример. Организация арендует здания за 2 000 000 рублей в месяц. Первоначальный договор был заключен на 12 месяцев, но уже при заключении договора организация планировала работать на площадке несколько лет, потому что разместила там производственные мощности и не имела намерения переезжать. В таком случае бухгалтер должен определить предполагаемый срок аренды, например 3 года, 5 лет или иной обоснованный срок, и рассчитать ППА и обязательство по аренде.
Главное отличие от обычного учета аренды: платеж 2 000 000 рублей в месяц не просто списывается целиком на расходы периода как услуга аренды. При применении ФСБУ 25/2018 организация сначала признает актив и обязательство, затем отражает амортизацию ППА, проценты и погашение обязательства.
Разберем по шагам, как определить срок аренды в рассматриваемой ситуации.
Возьмите первоначальный срок договора. В нашем случае это период с 01.10.2023 по 30.09.2024.
Проверьте условие о пролонгации. Договор продлевается на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом с ведома арендодателя.
Проверьте условия расторжения после пролонгации. Если договор стал бессрочным, важно понять, за какой срок стороны должны предупредить друг друга о прекращении договора. Для недвижимости часто ориентируются на трехмесячный срок уведомления, если договором не установлен другой порядок.
Оцените намерения арендатора. Зафиксируйте, планирует ли организация использовать здания дальше. Для производственного имущества это особенно важно.
Оцените экономические стимулы продолжать аренду. Учитывайте вложения в ремонт, подключение коммуникаций, монтаж оборудования, производственные планы, невозможность быстрого переезда, стоимость демонтажа и перевозки оборудования.
Сформируйте профессиональное суждение. Определите срок, который наиболее достоверно отражает ожидаемый период использования зданий.
Оформите бухгалтерскую справку. Укажите факторы, на основании которых выбран срок аренды для ФСБУ 25/2018.
Рассмотрим подробнее профессиональное суждение. Если организация продолжает использовать здания после 30.09.2024 и не планирует прекращать аренду, нельзя механически считать срок равным только трем месяцам уведомления. Нужно оценить реальную экономическую картину. Если производство размещено в этих зданиях и прекращение аренды приведет к существенным затратам или остановке деятельности, ожидаемый срок может быть больше.
Но есть и обратная ситуация. Если договор бессрочный, арендодатель может потребовать освободить объект, организация не несла существенных вложений и готова быстро переехать, тогда срок для учета может быть коротким. В этом случае признание ППА и обязательства может быть не нужно, если выполняются условия упрощенного учета.
Размер арендной платы сам по себе не определяет, применять ФСБУ 25/2018 или нет. Но сумма 2 000 000 рублей в месяц показывает, что договор существенный для отчетности. Поэтому к анализу нужно подойти особенно внимательно.
Если организация ежемесячно платит 2 000 000 рублей, годовая сумма арендных платежей составляет 24 000 000 рублей. Для производственной организации это может быть значимая сумма. Ошибка в классификации договора может существенно исказить бухгалтерскую отчетность: активы, обязательства, расходы периода, финансовый результат и показатели долговой нагрузки.
Если договор должен учитываться по ФСБУ 25/2018, но организация отражает его как простую аренду, в учете могут отсутствовать:
право пользования активом;
обязательство по аренде;
амортизация ППА;
процентные расходы по обязательству;
раскрытия в бухгалтерской отчетности по договорам аренды.
Если организация подлежит обязательному аудиту, такой договор обязательно нужно обсудить с аудитором. Аудитор будет оценивать не только текст договора, но и фактические обстоятельства: производство, длительность пользования, намерения руководства, вложения в объект и существенность сумм.
В договоре указано, что арендная плата не включает коммунальные услуги. Арендатор оплачивает электроэнергию, теплоэнергию, газоснабжение, водоснабжение, водоотведение и другие коммунальные услуги самостоятельно и за свой счет.
Разберем, почему это важно. Для расчета обязательства по аренде по ФСБУ 25/2018 в состав арендных платежей включаются платежи, обусловленные договором аренды за право пользования предметом аренды. Коммунальные платежи, которые зависят от фактического потребления ресурсов, обычно не являются платой за право пользования активом. Это отдельные расходы на ресурсы, потребляемые в производственной деятельности.
В рассматриваемой ситуации 2 000 000 рублей в месяц — это фиксированная арендная плата за пользование зданиями. Именно эту сумму анализируем как арендные платежи для ФСБУ 25/2018. Коммунальные услуги учитываем отдельно: как производственные, общепроизводственные или общехозяйственные расходы в зависимости от назначения ресурсов.
Например:
электроэнергия для станков может относиться на 20 или 25;
отопление производственных помещений может относиться на 25;
коммунальные услуги административной части могут относиться на 26;
если часть зданий используется для сбыта, возможен счет 44.
Важно: не включайте коммунальные платежи в расчет обязательства по аренде, если они не являются фиксированной частью арендной платы и оплачиваются отдельно по фактическому потреблению. Но если договор содержит фиксированный коммунальный компонент, который фактически является частью платежа за аренду, его нужно анализировать отдельно.
Разберем важную налоговую особенность, потому что арендодатель — физическое лицо. При выплате арендной платы физическому лицу организация обычно выступает налоговым агентом по НДФЛ. Это означает, что организация должна исчислить, удержать и перечислить НДФЛ с дохода физического лица в виде арендной платы.
Например, если арендная плата по договору указана в сумме 2 000 000 рублей в месяц, нужно внимательно прочитать договор: эта сумма установлена как сумма к выплате физическому лицу «на руки» или как сумма дохода до удержания НДФЛ. От этого зависит расчет.
Рассмотрим два варианта:
В договоре указана сумма дохода до удержания НДФЛ. Тогда организация начисляет физлицу доход 2 000 000 рублей, удерживает НДФЛ и перечисляет физическому лицу сумму за вычетом налога.
В договоре указана сумма к выплате на руки. Тогда нужно пересчитать доход физического лица так, чтобы после удержания НДФЛ арендодатель получил согласованную сумму. Такой вариант лучше прямо прописывать в договоре и согласовывать с налоговым консультантом, потому что он влияет на общую стоимость аренды для организации.
Страховые взносы с арендной платы за имущество физического лица обычно не начисляются, потому что это не выплата за выполнение работ или оказание услуг по гражданско-правовому договору, а плата за пользование имуществом. Но НДФЛ по выплатам физическому лицу анализируем обязательно.
Важно: учет по ФСБУ 25/2018 и обязанности налогового агента по НДФЛ — это разные вопросы. Даже если договор учитывается как простая аренда без ППА, обязанность по НДФЛ у организации сохраняется. И наоборот: если договор отражается по ФСБУ 25/2018 с ППА и обязательством, это не отменяет налоговое агентирование по выплатам физическому лицу.
Теперь посмотрим на практическое отражение в 1С. Если организация обоснованно не признает ППА и обязательство по аренде, аренду отражаем как текущие услуги аренды.
В 1С:Бухгалтерия 8 обычно используем следующие объекты:
Поступление (акты, накладные, УПД) — для начисления арендной платы.
Списание с расчетного счета — для выплаты арендной платы физическому лицу.
Операция учета НДФЛ или документы зарплатного блока — для отражения НДФЛ с дохода физического лица, если учет выплат физлицам ведется через соответствующий функционал.
Договоры — для настройки договора с физическим лицом.
Статьи затрат — для выбора аналитики расходов.
Закрытие месяца — для распределения затрат и формирования финансового результата.
Разберем по шагам:
Создайте контрагента — физическое лицо. Проверьте паспортные данные, ИНН при наличии, данные для НДФЛ.
Создайте договор аренды с видом расчетов, подходящим для расчетов с арендодателем.
Ежемесячно отражайте начисление арендной платы документом Поступление (акты, накладные, УПД) или другим документом, который используется в вашей базе для услуг аренды.
Выберите счет затрат: 20, 25, 26 или другой счет по учетной политике.
Отразите удержание НДФЛ с дохода физического лица.
Оплатите сумму физическому лицу документом Списание с расчетного счета.
Проверьте оборотно-сальдовую ведомость по счету расчетов, чтобы не было зависших сумм.
Если организация использует простую аренду, в учете не должны появляться счета учета ППА и арендных обязательств, например 01.03, 76.07 и связанные субсчета. Расходы будут отражаться обычным способом как арендные платежи периода.
Теперь рассмотрим вариант, когда по профессиональному суждению срок аренды больше 12 месяцев и организация должна применять ФСБУ 25/2018. В этом случае простого ежемесячного отражения услуги аренды недостаточно.
В 1С:Бухгалтерия 8 КОРП для учета аренды по ФСБУ 25/2018 используются специальные механизмы. В зависимости от версии и настроек программы могут применяться такие объекты:
Функциональность — для включения учета прав пользования предметами аренды.
Права пользования предметами аренды — настройка функциональности по аренде.
Учетная политика — для выбора порядка применения ФСБУ 25/2018.
Поступление в аренду — для первоначального отражения предмета аренды.
Принятие к учету ОС с видом операции по предметам аренды — для принятия ППА к учету, если такой сценарий используется в вашей версии программы.
Поступление (акты, накладные, УПД) с видом операции услуг аренды — для отражения ежемесячных арендных платежей.
Закрытие месяца — для начисления амортизации ППА, процентов по обязательству и признания расходов.
Изменение условий аренды — для пересмотра обязательства и ППА при изменении срока, платежей или условий договора.
Разберем по шагам общий порядок:
Включите функциональность учета аренды по ФСБУ 25/2018.
Проверьте учетную политику организации. В ней должен быть закреплен порядок применения ФСБУ 25/2018, способ оценки обязательства и особенности учета для договоров аренды.
Определите срок аренды для бухгалтерского учета. Например, если организация планирует пользоваться зданиями 3 года, укажите этот срок в расчетах.
Определите состав арендных платежей. В нашем случае базовая сумма — 2 000 000 рублей в месяц. Коммунальные услуги, оплачиваемые отдельно по потреблению, обычно не включаем в арендные платежи для расчета обязательства.
Определите ставку дисконтирования, если организация не применяет упрощенную оценку обязательства без дисконтирования.
Отразите первоначальное признание ППА и обязательства по аренде.
Ежемесячно отражайте арендный платеж и его влияние на обязательство.
Выполняйте Закрытие месяца, чтобы программа начисляла амортизацию ППА и процентные расходы.
Проверяйте счета учета ППА, арендных обязательств и расходов.
При применении ФСБУ 25/2018 в 1С могут использоваться счета 01.03 для права пользования активом и 76.07 для арендных обязательств. Конкретные субсчета зависят от конфигурации, версии программы и настроек учетной политики.
Важно: если ваша организация работает в версии 1С:Бухгалтерия ПРОФ, функциональность полного учета ФСБУ 25/2018 может отличаться от 1С:Бухгалтерия КОРП. Поэтому перед вводом операции проверьте возможности вашей конфигурации и релиза.
Рассмотрим практическую проблему. Допустим, организация с 01.10.2023 отражала аренду как обычную услугу и не признавала ППА и обязательство. Позже выяснилось, что фактически договор должен был учитываться по ФСБУ 25/2018, потому что срок аренды для бухгалтерского учета превышал 12 месяцев.
В этом случае действуйте по шагам:
Сформируйте профессиональное суждение о сроке аренды на дату начала договора и на отчетную дату.
Определите, является ли ошибка существенной для бухгалтерской отчетности.
Проверьте учетную политику и право организации на упрощенные способы бухгалтерского учета.
Рассчитайте ППА и обязательство по аренде на дату первоначального признания или на дату корректировки, в зависимости от выбранного способа исправления.
Определите суммы амортизации, процентных расходов и погашения обязательства за прошедшие периоды.
Отразите исправление в бухгалтерском учете в соответствии с правилами исправления ошибок.
Согласуйте подход с аудитором, если организация подлежит обязательному аудиту.
Если ошибка несущественная, исправление может быть отражено в текущем периоде. Если ошибка существенная и затрагивает отчетность прошлых лет, потребуется более аккуратный порядок исправления с учетом правил бухгалтерского учета ошибок. В любом случае не исправляйте такой договор только технической операцией без методологического расчета.
Чтобы решение по ФСБУ 25/2018 было защищенным, подготовьте комплект документов. Это особенно важно при существенной сумме арендной платы 2 000 000 рублей в месяц.
Договор аренды. Проверьте объект, срок, размер арендной платы, порядок пролонгации, порядок расторжения, условия выкупа, субаренды и коммунальных платежей.
Акт приема-передачи имущества. Он подтверждает дату предоставления предмета аренды.
Бухгалтерскую справку по квалификации договора. В ней опишите, почему договор признается или не признается объектом учета аренды по ФСБУ 25/2018.
Профессиональное суждение о сроке аренды. Укажите факторы, которые подтверждают выбранный срок: производственная необходимость, вложения в объект, возможность переезда, условия расторжения, планы руководства.
Расчет арендных платежей. Отдельно покажите фиксированную арендную плату и коммунальные платежи.
Расчет ППА и обязательства по аренде. Подготовьте его, если договор учитывается по ФСБУ 25/2018.
Решение о применении упрощенного порядка. Подготовьте его, если организация не признает ППА и обязательство на основании краткосрочности или права на упрощенный учет.
Учетную политику. В ней закрепите порядок применения ФСБУ 25/2018, существенность, способы оценки и порядок учета краткосрочной аренды.
Рекомендуем не оставлять вывод только в переписке или устном обсуждении. По ФСБУ 25/2018 важна именно документированная позиция бухгалтера и руководства.
Рассмотрим пример структуры бухгалтерской справки. Код 1С здесь не нужен, потому что вопрос решается методологически, а не программным алгоритмом. Но в справке полезно указать конкретные факторы.
Описание договора. Укажите дату договора, объект аренды, арендодателя, срок с 01.10.2023 по 30.09.2024, условие о пролонгации на неопределенный срок и сумму арендной платы 2 000 000 рублей в месяц.
Цель использования имущества. Укажите, что здания используются для производственной деятельности по производству инструмента.
Анализ признаков аренды. Опишите, что предмет аренды идентифицирован, организация получает экономические выгоды и определяет способ использования имущества.
Анализ срока аренды. Укажите, какой срок принимается для целей бухгалтерского учета и почему.
Анализ исключений. Проверьте, можно ли применить краткосрочную аренду, малую стоимость объекта или право на упрощенный учет.
Вывод. Укажите, применяется ли ФСБУ 25/2018 с признанием ППА и обязательства или арендные платежи признаются текущими расходами без признания ППА.
Посмотрим на возможную формулировку вывода для краткосрочной аренды:
«На дату предоставления предмета аренды организация предполагала использовать объект аренды в течение срока, не превышающего 12 месяцев. Договором не предусмотрен переход права собственности к арендатору, отсутствует право выкупа по цене значительно ниже справедливой стоимости, предмет аренды не предполагается передавать в субаренду. В связи с этим организация применяет упрощенный порядок учета и не признает право пользования активом и обязательство по аренде. Арендные платежи признаются расходами равномерно в течение срока аренды».
А теперь формулировка для применения ФСБУ 25/2018:
«Несмотря на первоначальный срок договора с 01.10.2023 по 30.09.2024, организация предполагает использовать арендованные здания в производственной деятельности в течение срока, превышающего 12 месяцев. Договор содержит условие о пролонгации, организация продолжает использовать имущество после 30.09.2024, производственный процесс связан с указанной площадкой. На основании профессионального суждения срок аренды для целей бухгалтерского учета определен как ___ месяцев. Договор учитывается по ФСБУ 25/2018 с признанием права пользования активом и обязательства по аренде».
Проанализируем отдельный момент: первоначальный срок договора уже истек 30.09.2024, но организация продолжает арендовать имущество по настоящее время. Это означает, что фактические обстоятельства изменились по сравнению с датой заключения договора.
Если при первоначальном признании организация считала договор краткосрочным, но затем продолжила пользоваться зданиями, нужно пересмотреть прежние допущения. ФСБУ 25/2018 предусматривает пересмотр срока аренды при наступлении событий, которые изменяют допущения, использованные при первоначальном определении срока. Продолжение аренды после первоначального срока может быть таким событием.
Разберем практический подход:
На дату 01.10.2023 оцените, какие намерения были у организации при начале аренды.
На дату 30.09.2024 оцените, изменились ли обстоятельства.
Если организация продолжила пользоваться имуществом, определите новый ожидаемый срок аренды.
Если новый срок стал больше 12 месяцев, рассмотрите необходимость признания ППА и обязательства с даты изменения оценки.
Если договор остается фактически краткосрочным и может быть прекращен в ближайшее время, оформите это профессиональным суждением.
Важно: продолжение аренды по настоящее время усиливает аргумент в пользу того, что договор не был разовой краткосрочной арендой. Особенно если организация не предпринимала действий по переезду и продолжает использовать здания в производственном процессе.
Рассмотрим типовые ошибки, чтобы избежать искажения учета.
Ошибка 1. Считать, что аренда у физического лица не попадает под ФСБУ 25/2018. Это неверно. Статус арендодателя не освобождает арендатора от применения стандарта.
Ошибка 2. Ориентироваться только на юридический срок договора. Для ФСБУ 25/2018 нужно учитывать условия продления, прекращения и намерения сторон.
Ошибка 3. Автоматически считать бессрочный договор неарендой. Бессрочный договор нужно анализировать: срок для учета может определяться через ожидаемый период использования и условия расторжения.
Ошибка 4. Не оформлять профессиональное суждение. При существенной арендной плате вывод должен быть подтвержден документально.
Ошибка 5. Включать коммунальные услуги в арендные платежи без анализа. Если коммунальные услуги оплачиваются отдельно по фактическому потреблению, их обычно учитываем отдельно от обязательства по аренде.
Ошибка 6. Забывать про НДФЛ при выплате физическому лицу. Организация как налоговый агент должна корректно удерживать и перечислять налог.
Ошибка 7. Не пересматривать срок после пролонгации. Если договор продолжился после 30.09.2024, нужно оценить, не изменились ли исходные допущения.
Ошибка 8. Вести учет в 1С как простую аренду, хотя фактически нужен учет ППА. В этом случае отчетность может быть существенно искажена.
Теперь сформулируем итог применительно к вопросу автора.
Организация арендует здания у физического лица. Это не мешает применению ФСБУ 25/2018. Для стандарта не имеет значения, является арендодатель физическим лицом или организацией. Поэтому договор нужно анализировать на общих основаниях.
Первоначально договор был заключен на срок с 01.10.2023 по 30.09.2024, то есть на 12 месяцев. Если на дату начала аренды организация обоснованно предполагала использовать здания не более 12 месяцев, договор не предусматривал переход права собственности, льготный выкуп и субаренду, можно было не признавать ППА и обязательство по аренде, а учитывать арендные платежи как расходы периода.
Но если уже на дату начала аренды организация планировала использовать здания дольше 12 месяцев или фактические обстоятельства указывали на долгосрочный характер аренды, договор нужно было рассматривать как аренду по ФСБУ 25/2018. В этом случае следовало признать право пользования активом и обязательство по аренде.
После 30.09.2024 договор продлился на неопределенный срок, потому что арендатор продолжил пользоваться имуществом с ведома арендодателя. Это обстоятельство нужно проанализировать отдельно. Бессрочная пролонгация не означает автоматического освобождения от ФСБУ 25/2018. Определите ожидаемый срок аренды для бухгалтерского учета с учетом условий расторжения, намерений руководства, производственной необходимости, вложений в объект и возможности переезда.
Практически правильное решение: подготовьте бухгалтерскую справку с профессиональным суждением. Если ожидаемый срок аренды после анализа не превышает 12 месяцев и выполняются условия упрощенного учета, отражайте аренду как текущие расходы без ППА. Если ожидаемый срок превышает 12 месяцев и организация не имеет иного основания для упрощенного учета, применяйте ФСБУ 25/2018 и отражайте в 1С право пользования активом и обязательство по аренде.
В 1С при простой аренде используйте Поступление (акты, накладные, УПД), Списание с расчетного счета, счета затрат 20, 25, 26 или другие счета по учетной политике. При применении ФСБУ 25/2018 используйте функциональность Права пользования предметами аренды, документы по поступлению предмета аренды, учет ППА, счета 01.03, 76.07 и процедуру Закрытие месяца для амортизации и процентных расходов.
Дополнительно не забудьте: при выплате арендной платы физическому лицу организация обычно является налоговым агентом по НДФЛ. Коммунальные услуги, которые арендатор оплачивает самостоятельно и отдельно от арендной платы, учитывайте отдельно от арендного обязательства, если они не являются фиксированной частью платы за право пользования зданиями.
Информация носит справочный характер