Рассмотрим ситуацию подробно. Семья с двумя детьми продает квартиру площадью 35 кв. м и покупает жилой дом площадью 200 кв. м. При этом у членов семьи остаются еще две квартиры площадью 100 кв. м и 110 кв. м, которыми семья владеет полностью. Возникает главный вопрос: нужно ли при проверке льготы суммировать площади этих двух оставшихся квартир, то есть считать 100 + 110 = 210 кв. м, и из-за этого отказывать в освобождении от НДФЛ?
Краткий вывод: площади нескольких иных жилых помещений для этого условия не суммируйте. По пункту 2.1 статьи 217.1 НК РФ проверяйте не общую площадь всех оставшихся квартир вместе, а наличие у налогоплательщика, супруга и детей в совокупности более 50% в праве собственности на конкретное иное жилое помещение, площадь или кадастровая стоимость которого превышает площадь или кадастровую стоимость приобретаемого жилья. То есть сравнивайте новый дом площадью 200 кв. м отдельно с квартирой 100 кв. м и отдельно с квартирой 110 кв. м. Поскольку каждая из этих квартир меньше 200 кв. м, по площади это условие выполняется.
Разберем важную поправку. Если по актуальной редакции нормы учитывать не только площадь, но и кадастровую стоимость, дополнительно проверьте кадастровую стоимость каждой оставшейся квартиры. Если какая-либо из квартир имеет кадастровую стоимость больше, чем кадастровая стоимость приобретаемого дома, и семье принадлежит в совокупности более 50% права на такую квартиру, по этому условию может возникнуть риск отказа в льготе. Если же ни площадь, ни кадастровая стоимость каждой отдельной оставшейся квартиры не превышают показатели приобретаемого дома, пятое условие по иному жилью считается выполненным.
Проанализируем исходные данные. Продается квартира 35 кв. м. Взамен покупается дом 200 кв. м. У семьи остаются две квартиры 100 кв. м и 110 кв. м. Семья владеет ими полностью. Ошибка в обсуждении возникла из-за неверного прочтения условия о другом жилье: часть участников сначала сравнила сумму площадей оставшихся квартир 210 кв. м с площадью нового дома 200 кв. м. Такой подход выглядит логичным бытовым образом, но не соответствует буквальному смыслу нормы.
В пункте 2.1 статьи 217.1 НК РФ говорится об ином жилом помещении, а не о совокупности всех иных жилых помещений. Формулировка «в совокупности более 50 процентов в праве собственности» относится к доле налогоплательщика, супруга, детей и других указанных членов семьи в праве собственности на конкретное иное жилое помещение. То есть «в совокупности» означает, что доли членов семьи складываются по одному объекту, а не что площади всех квартир семьи складываются между собой.
Рассмотрим на данных из вопроса:
Приобретаемый дом — 200 кв. м.
Иная квартира № 1 — 100 кв. м. Она меньше 200 кв. м, поэтому по площади не мешает льготе.
Иная квартира № 2 — 110 кв. м. Она тоже меньше 200 кв. м, поэтому по площади также не мешает льготе.
Сумма площадей 100 + 110 = 210 кв. м для этого условия не должна использоваться.
Следовательно, если остальные условия пункта 2.1 статьи 217.1 НК РФ выполняются, семья может применить освобождение от НДФЛ при продаже квартиры, несмотря на то что суммарная площадь двух оставшихся квартир больше площади приобретаемого дома.
Главное правило: проверяйте каждое другое жилое помещение отдельно. Если у семьи есть квартира 100 кв. м и квартира 110 кв. м, а покупается дом 200 кв. м, по площади ограничение не нарушено. Если бы у семьи была одна другая квартира 210 кв. м и семья владела бы более чем 50% права на нее, тогда условие было бы нарушено, потому что одно конкретное иное жилое помещение больше приобретаемого дома.
Разберем еще одну частую ошибку. Иногда условие пересказывают так: «у семьи не должно быть другого жилья, площадь которого в совокупности больше 50% площади приобретаемого жилья». Такая формулировка неточная. В законе речь не о том, что площадь другого жилья не должна превышать 50% площади нового жилья. Речь о том, что семье не должно принадлежать более 50% в праве собственности на иное жилое помещение, площадь или кадастровая стоимость которого превышает площадь или кадастровую стоимость нового жилья.
Это разные вещи. Посмотрим на различие:
Неправильное прочтение: новый дом 200 кв. м, значит 50% от него — 100 кв. м; если другое жилье больше 100 кв. м, льготы нет.
Правильное прочтение: новый дом 200 кв. м; смотрим, есть ли у семьи другое конкретное жилое помещение больше 200 кв. м, которым семья владеет более чем на 50%.
В вопросе вторая оставшаяся квартира имеет площадь 110 кв. м. Она больше 100 кв. м, то есть больше половины площади нового дома. Но это не имеет значения, потому что закон не требует сравнивать иное жилье с 50% площади приобретаемого жилья. Закон требует сравнивать площадь иного жилого помещения с полной площадью приобретаемого жилья.
Именно поэтому квартира 110 кв. м не мешает льготе при покупке дома 200 кв. м, если не возникает проблемы по кадастровой стоимости и если выполнены остальные условия.
Рассмотрим подробнее спорную фразу. В норме используется конструкция: налогоплательщику, супругу, детям и другим указанным членам семьи не должно принадлежать в совокупности более 50% в праве собственности на иное жилое помещение, площадь или кадастровая стоимость которого больше приобретаемого жилья.
Разберем по шагам, что здесь складывается:
Берем одно конкретное иное жилое помещение, например оставшуюся квартиру № 1.
Смотрим ее площадь и кадастровую стоимость.
Сравниваем эти показатели с площадью и кадастровой стоимостью приобретаемого жилья.
Если иная квартира не больше приобретаемого жилья, дальше по ней ничего не нарушается.
Если иная квартира больше приобретаемого жилья, смотрим доли налогоплательщика, супруга и детей в этой квартире.
Складываем доли членов семьи именно в этой квартире.
Если совокупная доля семьи в такой большой квартире больше 50%, льгота не применяется.
Если совокупная доля семьи в такой большой квартире 50% или меньше, условие считается выполненным.
Посмотрим на пример. Семья покупает дом 200 кв. м. У супруга есть 25% в квартире 250 кв. м, у супруги есть 25% в этой же квартире 250 кв. м. Совокупно семье принадлежит 50% в квартире, которая больше нового дома. Поскольку доля не превышает 50%, это условие не нарушено. Если бы супругу принадлежало 25,1%, а супруге 25%, совокупная доля семьи была бы 50,1%, то есть более 50%, и условие было бы нарушено.
Теперь посмотрим другой пример. Семья покупает дом 200 кв. м. У семьи есть две квартиры: 100 кв. м и 110 кв. м, обе в собственности полностью. Каждая квартира меньше нового дома. Поэтому даже при 100% собственности они не блокируют льготу по критерию площади. Их площади между собой не складывайте.
Разберем по шагам все условия льготы. Освобождение для семей с детьми применяется независимо от минимального срока владения проданным жильем, но только при одновременном выполнении всех условий пункта 2.1 статьи 217.1 НК РФ.
В семье должно быть не менее двух детей. Учитывайте детей до 18 лет. Также учитывайте детей до 24 лет, если они обучаются очно. По актуальной редакции нормы учитываются и дети, признанные судом недееспособными, независимо от возраста. Возраст детей определяйте на дату государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилье к покупателю, а в отдельных случаях — с учетом рождения ребенка до 30 апреля следующего года.
Взамен проданного жилья нужно приобрести другое жилье. Приобретение должно состояться в том же календарном году, в котором продано старое жилье, либо не позднее 30 апреля следующего календарного года. Для договора долевого участия или похожего договора важно, чтобы в этот срок была полностью оплачена стоимость приобретаемого жилого помещения.
Новое жилье должно улучшать жилищные условия. Общая площадь приобретенного жилья или его кадастровая стоимость должна быть больше общей площади или кадастровой стоимости проданного жилья. В вашей ситуации дом 200 кв. м больше продаваемой квартиры 35 кв. м, поэтому по площади это условие выполняется.
Кадастровая стоимость проданного жилья не должна превышать 50 млн рублей. Проверяйте кадастровую стоимость проданной квартиры, определенную для целей налогообложения на 1 января года продажи, если такая стоимость определена.
На дату продажи у семьи не должно быть слишком большого другого жилья. Правильно формулируем условие так: налогоплательщику, супругу, детям и иным указанным в норме лицам не должно принадлежать в совокупности более 50% в праве собственности на иное жилое помещение, площадь или кадастровая стоимость которого превышает площадь или кадастровую стоимость приобретенного жилья.
Проданное имущество не должно использоваться в предпринимательской деятельности. Если квартира применялась в бизнесе, например сдавалась как объект предпринимательской деятельности ИП, ситуацию нужно анализировать отдельно.
Если все эти условия соблюдены, доход от продажи квартиры освобождается от НДФЛ. В этом случае налог не платите даже тогда, когда квартира находилась в собственности меньше трех или пяти лет.
Теперь разберем конкретную ситуацию из вопроса как практический чек-лист.
Сначала подтвердите состав семьи. Если у налогоплательщика или его супруга есть двое детей, подходящих по возрасту или по условиям очного обучения, первое условие выполняется.
Проверьте срок покупки дома. Если дом приобретен в том же году, когда продана квартира, либо не позднее 30 апреля следующего года, второе условие выполняется.
Сравните площадь проданной квартиры и нового дома. Проданная квартира — 35 кв. м, новый дом — 200 кв. м. Новый объект больше, значит условие об улучшении жилищных условий по площади выполняется.
Проверьте кадастровую стоимость проданной квартиры. Если она не превышает 50 млн рублей, это условие выполняется.
Проверьте другое жилье. Есть квартира 100 кв. м и квартира 110 кв. м. Каждую сравните с домом 200 кв. м отдельно. 100 меньше 200, 110 меньше 200. По площади пятое условие выполняется.
Дополнительно сравните кадастровую стоимость каждой оставшейся квартиры с кадастровой стоимостью приобретаемого дома. Если кадастровая стоимость каждой квартиры не превышает кадастровую стоимость дома, риск по этому условию отсутствует.
Поэтому при указанных вводных семья может претендовать на освобождение от НДФЛ. Основание — пункт 2.1 статьи 217.1 НК РФ. Но перед подачей документов обязательно проверьте кадастровую стоимость объектов и даты регистрации перехода права собственности.
Разберем спор из обсуждения. Участники привели письмо ФНС от 15 июля 2024 года № БС-17-11/2053@. В нем рассматривалась ситуация, когда на момент продажи квартиры в собственности супруга находилась иная квартира площадью 77,8 кв. м. Налоговый орган сделал вывод, что условие пункта 2.1 статьи 217.1 НК РФ не соблюдается.
На первый взгляд может показаться, что письмо подтверждает необходимость суммировать площади любого другого жилья. Но это не так. В письме ФНС рассматривался конкретный объект — одна иная квартира 77,8 кв. м. Логика такая: если это иное жилое помещение больше приобретаемого жилья и семье принадлежит более 50% права на него, льгота не применяется. В таком примере речь не о сложении нескольких квартир, а о проверке одного другого помещения.
Если в письме не раскрыта площадь или кадастровая стоимость приобретенного взамен жилья, это может создавать ощущение неполноты примера. Но общий принцип остается прежним: налоговая проверяет, есть ли у семьи конкретное иное жилое помещение, которое больше приобретенного жилья, и принадлежит ли семье более 50% права на него.
Поэтому пример из письма не означает, что при двух квартирах 100 кв. м и 110 кв. м нужно сложить их в 210 кв. м. Для вашей ситуации ключевой вопрос другой: есть ли среди оставшихся объектов один объект, который сам по себе больше нового дома 200 кв. м или дороже его по кадастровой стоимости. Если такого объекта нет, это условие не мешает льготе.
Посмотрим на пример, максимально близкий к вопросу. Семья продает квартиру 35 кв. м и покупает дом 200 кв. м. У семьи остаются две квартиры: 100 кв. м и 110 кв. м. Каждая квартира принадлежит семье полностью.
Проверяем:
100 кв. м меньше 200 кв. м — первая квартира не мешает льготе.
110 кв. м меньше 200 кв. м — вторая квартира не мешает льготе.
210 кв. м как сумма двух квартир не используем.
Если кадастровая стоимость каждой оставшейся квартиры не больше кадастровой стоимости дома, условие по другому жилью выполняется.
Вывод: по критерию площади семья может применить освобождение, если остальные условия также выполнены.
Теперь рассмотрим другую ситуацию. Семья продает квартиру 35 кв. м и покупает дом 200 кв. м. У семьи есть другая квартира 210 кв. м, и семья владеет ею полностью.
Проверяем:
Иная квартира 210 кв. м больше приобретаемого дома 200 кв. м.
Семье принадлежит 100% права собственности на эту квартиру.
100% больше допустимого порога 50%.
Вывод: условие по другому жилью не выполняется. Если минимальный срок владения проданной квартирой не истек и нет других оснований для освобождения, НДФЛ придется рассчитывать в общем порядке.
Рассмотрим еще один пример. Семья покупает дом 200 кв. м. У супругов есть доли в другой квартире 250 кв. м: муж владеет 25%, жена владеет 25%, дети долей не имеют.
Проверяем:
Иная квартира 250 кв. м больше приобретаемого дома 200 кв. м.
Совокупная доля семьи в этой квартире — 50%.
Закон запрещает ситуацию, когда семье принадлежит более 50%. Ровно 50% — не более 50%.
Вывод: условие выполняется. Если все остальные требования соблюдены, льгота возможна.
Разберем вопрос, который возник в обсуждении. Семья продает одну квартиру и покупает дом 200 кв. м. При этом у семьи остаются две квартиры по 90 кв. м.
Проверяем каждую квартиру отдельно:
90 кв. м меньше 200 кв. м.
Вторая квартира 90 кв. м тоже меньше 200 кв. м.
Сумма 180 кв. м не используется для проверки этого условия.
Вывод: условие по другому жилью выполняется. Но обратите внимание: даже если сумма была бы больше 200 кв. м, это само по себе не отменяло бы льготу. Например, в исходной ситуации сумма 210 кв. м больше 200 кв. м, но каждая квартира отдельно меньше дома.
Рассмотрим практическую защиту позиции. Если налоговый орган или инспектор в переписке указывает, что площади всех иных жилых помещений нужно сложить, подготовьте пояснение. В пояснении не спорьте эмоционально, а разложите норму по элементам.
Укажите следующее:
Пункт 2.1 статьи 217.1 НК РФ говорит об ином жилом помещении в единственном числе.
Фраза «в совокупности более 50 процентов в праве собственности» относится к долям налогоплательщика и членов семьи в праве собственности на конкретное иное жилое помещение.
Площадь нескольких иных жилых помещений для этого условия не суммируется.
Каждое иное жилое помещение нужно сравнивать с приобретаемым жильем отдельно.
В рассматриваемой ситуации квартира 100 кв. м и квартира 110 кв. м каждая отдельно меньше приобретаемого дома 200 кв. м.
Следовательно, по критерию площади у семьи нет иного жилого помещения, превышающего площадь приобретенного дома.
Если применима актуальная редакция нормы, добавьте проверку кадастровой стоимости. Напишите, что кадастровая стоимость каждого иного жилого помещения также не превышает кадастровую стоимость приобретенного дома, если это соответствует вашим данным. Если кадастровая стоимость одной из квартир выше кадастровой стоимости дома, заранее оцените налоговый риск и подготовьте более детальную позицию.
Разберем комплект документов. Даже если декларацию подавать не требуется, документы лучше собрать заранее. Налоговая инспекция получает сведения из ЕГРН и может направить уведомление или требование пояснений. Чтобы быстро подтвердить право на освобождение, подготовьте полный пакет.
Договор продажи квартиры 35 кв. м.
Выписку ЕГРН по проданной квартире с датой перехода права собственности к покупателю.
Договор покупки дома 200 кв. м.
Выписку ЕГРН по приобретенному дому с датой регистрации права собственности.
Документы о полной оплате по договору долевого участия или аналогичному договору, если приобретение идет через строительство, а не через обычный договор купли-продажи.
Свидетельства о рождении детей или документы об усыновлении.
Справки об очном обучении детей от 18 до 24 лет, если льгота применяется с учетом таких детей.
Сведения о кадастровой стоимости проданной квартиры, приобретенного дома и оставшихся квартир.
Выписки ЕГРН по оставшимся квартирам 100 кв. м и 110 кв. м, чтобы показать их площадь и доли собственников.
Пояснение в свободной форме, если налоговая запросит подтверждение права на освобождение.
В пояснении отдельно пропишите арифметику. Например: приобретаемый дом — 200 кв. м; иная квартира № 1 — 100 кв. м; иная квартира № 2 — 110 кв. м. Поскольку каждое иное жилое помещение отдельно не превышает площадь приобретенного дома, условие пункта 2.1 статьи 217.1 НК РФ по иному жилью соблюдается.
Для физического лица основным инструментом будет Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС, а не бухгалтерская база организации. Но если учет сделки ведет бухгалтер, консультант или ИП в информационной базе, удобно использовать внутреннюю таблицу или справочник документов в 1С:Бухгалтерия, 1С:Документооборот или другой конфигурации.
В Личном кабинете налогоплательщика проверьте раздел с объектами имущества. Сверьте, какие квартиры, дома, комнаты или доли видит налоговая инспекция. Обратите внимание не только на площадь, но и на доли в праве собственности, даты регистрации, кадастровые номера и кадастровую стоимость.
Если используете 1С:Бухгалтерия для подготовки документов физического лица или ИП, создайте отдельную папку или комплект документов по сделке. Внутри удобно хранить:
договор продажи;
договор покупки;
выписки ЕГРН;
сведения о кадастровой стоимости;
пояснение для налоговой;
расчет выполнения условий пункта 2.1 статьи 217.1 НК РФ;
черновик 3-НДФЛ, если льгота не применяется или если декларацию нужно подать по иным причинам.
Специальный код 1С для такой ситуации не нужен. Здесь задача не в программировании, а в правильной налоговой квалификации сделки и в корректном документальном подтверждении льготы. Используйте объекты и отчеты программы как хранилище и контрольный инструмент, но сам расчет условий делайте по нормам НК РФ.
Рассмотрим запасной вариант. Если окажется, что одно из условий льготы не выполнено, это не всегда означает, что нужно платить налог со всей цены продажи. Сначала проверьте другие основания для освобождения и уменьшения налоговой базы.
Проверьте минимальный срок владения. Если квартира находилась в собственности дольше минимального срока владения, доход от продажи может быть освобожден от НДФЛ по общим правилам статьи 217.1 НК РФ. Обычно срок составляет пять лет, но в отдельных случаях может составлять три года, например при наследовании, дарении от близкого родственника, приватизации, договоре ренты или продаже единственного жилья.
Используйте имущественный вычет при продаже. Если минимальный срок не истек и льгота для семей с детьми не применяется, налоговую базу можно уменьшить на имущественный вычет до 1 000 000 рублей по статье 220 НК РФ.
Вместо вычета используйте расходы на покупку проданной квартиры. Если есть документы, подтверждающие расходы на приобретение этой квартиры, часто выгоднее уменьшить доход от продажи на фактические расходы, а не на фиксированный вычет 1 000 000 рублей.
Проверьте правило кадастровой стоимости. Если цена продажи ниже расчетного значения от кадастровой стоимости, налоговая база может определяться не только по договорной цене. Поэтому заранее сравните цену сделки с кадастровой стоимостью, применяемой для налоговых целей.
Проверьте право на вычет при покупке нового жилья. Если семья покупает дом и ранее не использовала имущественный вычет на приобретение жилья полностью, можно заявить вычет на покупку. Но не смешивайте его с освобождением по пункту 2.1 статьи 217.1 НК РФ: это разные механизмы.
Если освобождение по семейной льготе не применяется, декларацию 3-НДФЛ подавайте до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а налог уплачивайте до 15 июля. Для доходов от продажи имущества, полученных начиная с 2025 года, для налоговых резидентов действует двухступенчатый подход по ставкам: 13% в пределах установленного лимита налоговой базы и 15% с превышения. Для нерезидентов порядок отличается, поэтому статус налогового резидента проверяйте отдельно.
Посмотрим на пример логики пояснения. Его можно использовать, если инспекция запросит объяснения по продаже квартиры и применению освобождения.
В пояснении укажите, что доход от продажи квартиры освобождается от НДФЛ на основании пункта 2.1 статьи 217.1 НК РФ, так как семья соответствует условиям льготы: у налогоплательщика или супруга есть не менее двух детей, взамен проданной квартиры приобретен жилой дом в установленный срок, площадь приобретенного дома превышает площадь проданной квартиры, кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн рублей, а у семьи отсутствует иное жилое помещение, площадь или кадастровая стоимость которого превышает площадь или кадастровую стоимость приобретенного дома при совокупной доле семьи более 50%.
Затем приведите расчет:
Проданная квартира — 35 кв. м.
Приобретенный дом — 200 кв. м.
Иная квартира № 1 — 100 кв. м, что меньше 200 кв. м.
Иная квартира № 2 — 110 кв. м, что меньше 200 кв. м.
Площади нескольких иных жилых помещений для целей данного условия не суммируются.
Следовательно, условие о наличии иного жилья соблюдено.
Не забудьте приложить копии выписок ЕГРН, договоров, документов о детях и сведений о кадастровой стоимости. Если инспекция видит в своей базе все объекты, но неверно трактует условие, именно пояснение с отдельным сравнением объектов поможет снять вопрос.
Сформулируем итог. В ситуации, когда семья с двумя детьми продает квартиру 35 кв. м, покупает дом 200 кв. м и сохраняет в собственности две квартиры 100 кв. м и 110 кв. м, площади двух оставшихся квартир не складывайте. Для пятого условия пункта 2.1 статьи 217.1 НК РФ проверяйте каждое иное жилое помещение отдельно. Квартира 100 кв. м меньше дома 200 кв. м. Квартира 110 кв. м тоже меньше дома 200 кв. м. Поэтому по площади это условие выполняется.
Ошибочным будет вывод: «100 + 110 = 210, значит больше 200, поэтому льготы нет». Закон не содержит правила о суммировании площадей всех иных жилых помещений. Также ошибочно сравнивать площадь другой квартиры с 50% площади нового дома. Порог 50% относится к доле семьи в праве собственности на конкретное иное жилое помещение, а не к площади.
Если остальные условия льготы соблюдены, доход от продажи квартиры можно освободить от НДФЛ. Обязательно проверьте срок покупки дома, состав семьи, возраст детей, кадастровую стоимость проданной квартиры, кадастровую стоимость приобретенного дома и кадастровую стоимость каждой оставшейся квартиры. Если ни одна оставшаяся квартира отдельно не превышает новый дом по площади или кадастровой стоимости, а семья выполняет остальные требования, оснований отказывать в освобождении по рассматриваемому условию нет.
Информация носит справочный характер