Рассмотрим ситуацию подробно. Физическое лицо в 2024 году купило квартиру за 3,1 млн руб., а в 2025 году продало ее за 5 млн руб. Кадастровая стоимость квартиры составляет 900 тыс. руб. Возникает вопрос: можно ли в декларации 3-НДФЛ за 2025 год одновременно уменьшить доход от продажи квартиры на расходы по ее покупке, то есть на 3,1 млн руб., а затем к оставшейся сумме 1,9 млн руб. применить имущественный вычет при покупке жилья в пределах 2 млн руб.?
Краткий ответ: да, в общем случае такой подход возможен, если соблюдены условия для имущественного вычета при покупке жилья и этот вычет ранее не был использован полностью. В рассматриваемых цифрах налоговая база после уменьшения дохода от продажи на расходы составит 1,9 млн руб. Эту сумму можно перекрыть имущественным вычетом при приобретении жилья, если у физлица есть неиспользованный лимит вычета. Тогда НДФЛ к уплате по этой операции может стать равным нулю.
Но разберем по шагам, потому что в этой теме важно не перепутать два разных механизма: уменьшение дохода от продажи на расходы и имущественный вычет при покупке квартиры.
Посмотрим на условия задачи:
Сразу выделим главный момент: продажа квартиры и покупка квартиры — это разные налоговые события. По продаже возникает доход, который нужно задекларировать, если не истек минимальный срок владения. По покупке возникает право на имущественный вычет, если выполнены условия статьи 220 НК РФ.
Поэтому в одной декларации 3-НДФЛ могут встретиться два блока: доход от продажи недвижимости и имущественный вычет по расходам на приобретение жилья. Это не одно и то же и не один общий вычет. Именно из-за этого в рассматриваемой ситуации появляется возможность снизить налоговую базу до нуля.
Начнем с базового вопроса: нужно ли вообще декларировать продажу квартиры?
Квартира куплена в 2024 году и продана в 2025 году. Значит, срок владения составил меньше трех лет и тем более меньше пяти лет. В обычной ситуации доход от продажи такой квартиры не освобождается от НДФЛ по сроку владения.
Следовательно, декларацию 3-НДФЛ за 2025 год подать нужно. По доходам 2025 года декларацию нужно представить в 2026 году. Если по итогам расчета получится налог к уплате, его нужно будет заплатить в установленный срок. Если благодаря вычетам налог станет равным нулю, обязанность подать декларацию все равно сохраняется, потому что квартира продана до истечения минимального срока владения и цена продажи превышает предельный размер стандартного вычета при продаже жилья.
Минимальный срок владения важен именно для освобождения дохода от НДФЛ. В нашей ситуации до этого освобождения дело не доходит, поэтому дальше разбираем способы уменьшения налоговой базы.
Теперь посмотрим, влияет ли кадастровая стоимость 900 000 руб. на расчет.
При продаже недвижимости налоговый доход определяется не всегда только по цене договора. Нужно сравнить цену продажи с 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи. Если цена по договору ниже 70% кадастровой стоимости, для НДФЛ берется доход исходя из 70% кадастровой стоимости. Если цена по договору выше, берется цена по договору.
В нашей ситуации расчет такой:
900 000 руб. × 70% = 630 000 руб.
Цена продажи по договору — 5 000 000 руб. Она значительно выше 630 000 руб. Поэтому для целей НДФЛ доходом от продажи будет именно договорная цена:
Доход от продажи = 5 000 000 руб.
Кадастровая стоимость здесь не увеличивает налоговую базу. Она просто подтверждает, что правило о минимальном доходе от кадастровой стоимости не меняет расчет.
При продаже квартиры, которая была в собственности меньше минимального срока владения, у налогоплательщика есть два основных варианта уменьшить доход:
В рассматриваемой ситуации квартира была куплена за 3 100 000 руб. Это больше, чем фиксированный вычет 1 000 000 руб. Поэтому выгоднее использовать не фиксированный вычет, а именно расходы на приобретение.
Рассчитаем налоговую базу после учета расходов:
5 000 000 руб. − 3 100 000 руб. = 1 900 000 руб.
Это не окончательный налог, а промежуточная налоговая база от продажи квартиры после учета расходов на ее приобретение.
Если бы физлицо остановилось только на этом механизме и не заявляло вычет при покупке жилья, налог при ставке 13% составил бы:
1 900 000 руб. × 13% = 247 000 руб.
То есть уменьшение дохода на расходы уже снижает налог, но само по себе не обнуляет его, потому что квартира продана дороже, чем была куплена.
Здесь разберем частую ошибку. По продаже одной и той же квартиры нельзя одновременно применить два способа уменьшения дохода: и фиксированный вычет 1 000 000 руб., и расходы на покупку 3 100 000 руб.
Нужно выбрать один вариант:
В нашем случае выбираем расходы, потому что они больше и дают более выгодный результат.
Но это ограничение относится именно к расчету дохода от продажи. Оно не запрещает отдельно заявить имущественный вычет при покупке жилья, если у налогоплательщика есть на него право. Это принципиальная разница.
Теперь перейдем ко второму механизму — имущественному вычету при покупке квартиры.
При покупке жилья налогоплательщик может получить имущественный вычет по расходам на приобретение квартиры, комнаты, жилого дома, доли в них, а также земельного участка под жилье. Максимальная сумма расходов, принимаемая к такому вычету, составляет 2 000 000 руб. на одного налогоплательщика.
Важно понимать: если квартира стоила 3 100 000 руб., это не означает, что вычет при покупке будет 3 100 000 руб. Лимит по основному имущественному вычету при покупке жилья — 2 000 000 руб. Поэтому максимум, который можно использовать по этой квартире как покупатель, — 2 000 000 руб.
При ставке 13% экономия налога по полному вычету 2 000 000 руб. обычно составляет 260 000 руб. Но в нашей ситуации вычет используется не только как возврат налога с зарплаты, а как способ уменьшить налоговую базу в декларации, где одновременно отражена продажа квартиры.
Посмотрим на расчет:
Итог:
1 900 000 руб. − 1 900 000 руб. = 0 руб.
НДФЛ к уплате = 0 руб.
Таким образом, при соблюдении условий физлицо действительно может прийти к нулевому налогу по декларации.
Да, сам факт последующей продажи квартиры не лишает налогоплательщика права на имущественный вычет при ее покупке. Право на вычет возникает после оформления права собственности на квартиру, а для объекта долевого строительства — после передачи объекта по акту и последующей регистрации права собственности.
Если квартира была куплена в 2024 году и право собственности было зарегистрировано, то право на вычет при покупке возникло в 2024 году. Если налогоплательщик не использовал этот вычет в 2024 году полностью или не использовал его вообще, остаток можно заявлять в последующие налоговые периоды.
Поэтому продажа квартиры в 2025 году сама по себе не отменяет право на вычет, возникшее при покупке в 2024 году.
Главное — подтвердите, что квартира действительно была приобретена за счет собственных средств налогоплательщика, право на вычет возникло, а лимит вычета ранее не был выбран полностью.
Разберем итоговый расчет по шагам.
В цифрах это выглядит так:
5 000 000 − 3 100 000 − 1 900 000 = 0
При этом из лимита имущественного вычета при покупке жилья будет использовано 1 900 000 руб. Если до этого вычет вообще не использовался, останется еще 100 000 руб. неиспользованного лимита:
2 000 000 − 1 900 000 = 100 000 руб.
Этот остаток можно будет использовать в дальнейшем, если у налогоплательщика возникнут доходы, к которым такой остаток можно применить, либо при покупке другого жилья с учетом общих правил переноса остатка имущественного вычета.
Теперь проанализируем условия, без которых расчет может измениться.
Чтобы в рассматриваемой ситуации налог к уплате стал нулевым, нужно, чтобы выполнялись следующие условия:
Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, налоговый результат может быть другим. Например, если физлицо уже полностью использовало имущественный вычет при покупке другого жилья, второй раз заявить полный вычет 2 000 000 руб. нельзя.
Рассмотрим подробнее одну из самых важных развилок.
Если налогоплательщик ранее уже получил имущественный вычет при покупке жилья в полном размере 2 000 000 руб., то в нашей ситуации он сможет уменьшить доход от продажи только на расходы по покупке квартиры 3 100 000 руб. Дополнительного вычета при покупке уже не будет.
Тогда расчет будет таким:
То есть право на нулевой налог в рассматриваемой задаче зависит не только от цены покупки и продажи, но и от истории использования имущественного вычета самим налогоплательщиком.
Теперь посмотрим на другой пример. Допустим, физлицо ранее уже использовало 800 000 руб. имущественного вычета при покупке жилья. Тогда остаток лимита составит:
2 000 000 − 800 000 = 1 200 000 руб.
После уменьшения дохода от продажи на расходы база составляет 1 900 000 руб. Применить можно только оставшийся вычет 1 200 000 руб.
Расчет будет таким:
1 900 000 − 1 200 000 = 700 000 руб.
НДФЛ при ставке 13%:
700 000 × 13% = 91 000 руб.
В этом случае налог не обнулится полностью, потому что остатка имущественного вычета при покупке жилья не хватит для перекрытия всей базы от продажи.
Разберем еще одну частую проблему. Налогоплательщик может уменьшить доход от продажи на расходы по покупке только при наличии документов.
Обычно нужны:
Если документов об оплате нет, налоговая может не принять расходы 3 100 000 руб. Тогда вместо расходов, скорее всего, придется использовать фиксированный вычет при продаже квартиры — 1 000 000 руб.
В такой ситуации расчет будет намного хуже:
Даже после применения вычета при покупке может остаться налогооблагаемая база. Поэтому в рассматриваемой ситуации особенно важно подтвердить именно расходы на приобретение проданной квартиры.
Посмотрим еще один нюанс. В декларации 3-НДФЛ за 2025 год могут быть не только доходы от продажи квартиры, но и зарплата, доходы по гражданско-правовым договорам, доходы от предпринимательской деятельности на общей системе и другие доходы.
Имущественный вычет при покупке жилья уменьшает налоговую базу по правилам НК РФ. Если у налогоплательщика есть основная налоговая база, например зарплата, с которой работодатель удерживал НДФЛ, вычет может уменьшать и эту базу. После этого оставшаяся часть вычета может использоваться для уменьшения базы по доходам от продажи имущества в предусмотренном порядке.
Поэтому в реальной декларации итог может отличаться от простого расчета, если у физлица есть другие доходы и удержанный НДФЛ. Но общий смысл остается тем же: имущественный вычет при покупке жилья может участвовать в итоговом расчете налога за год и уменьшать налоговую нагрузку, в том числе по ситуации с продажей квартиры.
Если с зарплаты уже удержан НДФЛ, а в декларации одновременно отражена продажа квартиры и вычет при покупке, возможны разные итоговые варианты:
Поэтому при наличии зарплаты нужно смотреть итоговый расчет декларации целиком, а не только операцию продажи квартиры отдельно.
Разберем по шагам общий порядок заполнения декларации. Названия разделов в конкретном сервисе могут немного отличаться, но логика остается одинаковой.
Особенно внимательно проверьте, чтобы расходы 3 100 000 руб. были отражены именно как расходы, уменьшающие доход от продажи проданной квартиры, а имущественный вычет при покупке жилья был отражен отдельно. Не смешивайте эти показатели в одном поле.
Для безопасного применения такого расчета подготовьте комплект документов заранее. Разберем его по группам.
Документы по покупке квартиры в 2024 году:
Документы по продаже квартиры в 2025 году:
Документы по вычету при покупке жилья:
Чем лучше подтверждены расходы, тем меньше риск, что налоговая инспекция исключит их из расчета и пересчитает НДФЛ.
В исходной задаче после учета расходов на покупку остается налоговая база 1 900 000 руб. Именно эту сумму нужно перекрыть имущественным вычетом при покупке жилья, чтобы налог стал нулевым.
Полный лимит вычета при покупке жилья — 2 000 000 руб. Но использовать больше, чем нужно для уменьшения налоговой базы за конкретный период, нет смысла. Если база, которую нужно уменьшить, составляет 1 900 000 руб., то для ее обнуления достаточно 1 900 000 руб. вычета.
Оставшиеся 100 000 руб. не пропадают, если вычет ранее не использовался и право на перенос остатка сохраняется. Их можно будет использовать в последующих периодах по общим правилам.
Важно не путать сумму вычета и сумму налога. Вычет 1 900 000 руб. не означает, что налогоплательщику вернут 1 900 000 руб. Он означает, что налоговая база уменьшается на 1 900 000 руб. При ставке 13% налоговая экономия по этой части составляет 247 000 руб.
Для понимания механики рассмотрим другой пример. Предположим, квартира продана за 5 000 000 руб., но кадастровая стоимость на 1 января года продажи составляет 10 000 000 руб.
Тогда 70% кадастровой стоимости:
10 000 000 × 70% = 7 000 000 руб.
В таком случае доход для целей НДФЛ был бы не 5 000 000 руб., а 7 000 000 руб., потому что 70% кадастровой стоимости больше договорной цены.
Тогда расчет изменился бы:
В таком примере налог полностью не обнулился бы. Но в исходных данных кадастровая стоимость всего 900 000 руб., поэтому этот риск отсутствует.
На практике именно этот вопрос вызывает больше всего сомнений. Кажется, что расходы на покупку квартиры используются дважды: сначала как расходы при продаже, а потом как основание для имущественного вычета при покупке.
Разберем подробнее. При продаже квартиры налогоплательщик уменьшает доход от реализации имущества на расходы, связанные с приобретением именно этого имущества. Это механизм расчета финансового результата от продажи: купили за 3,1 млн руб., продали за 5 млн руб., экономический прирост — 1,9 млн руб.
Имущественный вычет при покупке жилья — другой механизм. Он связан с правом налогоплательщика уменьшить налоговую базу по НДФЛ на расходы на приобретение жилья в пределах установленного лимита. Этот вычет предоставляется не потому, что квартира продана, а потому, что квартира была куплена и у налогоплательщика возникло право на вычет.
Поэтому в рассматриваемой ситуации важно правильно формулировать вывод: нельзя одновременно применить по продаже фиксированный вычет 1 млн руб. и расходы 3,1 млн руб., но можно уменьшить доход от продажи на расходы и отдельно заявить имущественный вычет при покупке жилья, если право на него есть.
Проанализируем ситуации, когда налоговая инспекция может не принять имущественный вычет при покупке жилья или уменьшить его размер.
Если таких обстоятельств нет, то при исходных данных расчет с нулевым налогом выглядит обоснованным.
Перед отправкой декларации разберем контрольный список.
Если все условия подтверждены, в декларации за 2025 год можно показать продажу квартиры, уменьшение дохода на расходы 3,1 млн руб. и имущественный вычет при покупке жилья в сумме, достаточной для обнуления оставшейся базы.
В исходной ситуации физлицо может действовать следующим образом:
Итоговый ответ: да, при указанных условиях физлицо вправе одновременно в одной декларации отразить уменьшение дохода от продажи квартиры на расходы по ее приобретению и заявить имущественный вычет при покупке жилья. В приведенных цифрах это позволяет свести налог к уплате к нулю.
При этом обязательно разделяйте два действия: расходы 3,1 млн руб. уменьшают доход от продажи, а вычет при покупке жилья применяется отдельно в пределах личного лимита 2 млн руб. Если право на вычет уже использовано, если расходы не подтверждены или если есть иные ограничения, итоговый расчет изменится.
Информация носит справочный характер