Рассмотрим ситуацию подробно. ООО применяет УСН с объектом «доходы минус расходы». Организация арендовала здание у ИП на УСН «доходы» для нового вида деятельности. Чтобы использовать объект, арендатор начал капитальный ремонт с согласия арендодателя. По условиям договора расходы арендодатель не возмещал. В период ремонта деятельность в здании не велась, действовали арендные каникулы. Договор аренды был заключен на 11 месяцев, затем пролонгировался. В 2025 году арендодатель решил расторгнуть договор, а капитальный ремонт еще не завершен. При этом расходы на ремонт арендатор уже учел в расходах по УСН. Незавершенные затраты составляют около 8 млн руб., а арендодатель предлагает компенсировать только 100 тыс. руб.
Разберем, что делать арендатору: нужно ли восстанавливать расходы по УСН, как отразить возврат здания, можно ли передать арендодателю незавершенный ремонт за 100 тыс. руб. и возникает ли при этом упущенная прибыль.
Главная проблема не в самом расторжении договора аренды, а в том, что расходы на незавершенный капитальный ремонт, скорее всего, были преждевременно включены в расходы при УСН. Если работы фактически создавали неотделимые улучшения арендованного здания и объект не был введен в эксплуатацию, такие затраты нельзя было списывать в налоговые расходы до начала использования улучшений в деятельности.
Поэтому сначала исправьте налоговый учет за тот период, где расходы были признаны ошибочно. Если затраты были включены в расходы в 2024 или 2025 году до завершения ремонта и до начала использования здания, нужно пересчитать налоговую базу по УСН, доплатить налог и пени на ЕНС, а затем подать уточненную декларацию по УСН.
Далее отдельно проанализируйте 2026 год и момент прекращения аренды. Если договор расторгается по инициативе арендодателя, улучшения остаются у него, а арендатор получает только частичную компенсацию, можно рассматривать защитную позицию по учету затрат в расходах в периоде прекращения договора. Но такую позицию нужно тщательно документально подтвердить, потому что налоговый риск здесь остается существенным.
Разберем по шагам самый важный вопрос: что именно сделал арендатор в здании. От этого зависит налоговый учет.
В практике часто используют слово «капитальный ремонт», но для учета этого недостаточно. Нужно определить экономическую и техническую суть работ. Возможны разные варианты:
Текущий ремонт. Это работы, которые поддерживают объект в рабочем состоянии: покраска, замена отдельных элементов, устранение неисправностей, мелкое восстановление.
Капитальный ремонт. Это более серьезное восстановление конструкций, инженерных систем или частей здания без изменения назначения объекта и без создания нового качества объекта.
Реконструкция, модернизация, дооборудование. Это работы, которые меняют характеристики объекта, увеличивают его полезность, мощность, функциональность, назначение помещений или создают новое качество.
Неотделимые улучшения арендованного имущества. Это улучшения, которые нельзя отделить от здания без вреда для самого здания. Например, новая система вентиляции, перепланировка, встроенные инженерные коммуникации, капитальные конструкции, отделка, которая становится частью здания.
Отделимые улучшения. Это имущество, которое можно демонтировать и забрать без ущерба для здания: оборудование, мебель, съемные перегородки, техника, отдельные приборы.
В рассматриваемой ситуации ремонт делался для нового вида деятельности, здание во время ремонта не использовалось, работы не завершены, а сумма затрат существенная — около 8 млн руб. Поэтому высока вероятность, что речь идет не просто о текущем ремонте, а о капитальных вложениях в арендованный объект, то есть о создании неотделимых улучшений.
Если работы являются неотделимыми улучшениями, учитывать их как обычные ремонтные расходы при УСН сразу после оплаты рискованно. Такие затраты нужно рассматривать по правилам учета основных средств и капитальных вложений.
Рассмотрим налоговую логику. При УСН «доходы минус расходы» можно учитывать только те расходы, которые прямо предусмотрены статьей 346.16 НК РФ, оплачены и экономически обоснованы. Для расходов на основные средства, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение действует специальный порядок: расходы принимаются с момента ввода объекта в эксплуатацию.
Капитальные вложения в арендованные основные средства в форме неотделимых улучшений, произведенные арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом. Для УСН это важно, потому что в состав основных средств включаются объекты, которые признаются амортизируемым имуществом по правилам главы 25 НК РФ.
Поэтому если арендатор создает неотделимые улучшения в арендованном здании, порядок учета будет не таким, как по обычным услугам подрядчика. Нельзя просто оплатить работы, получить акт от подрядчика и сразу включить всю сумму в расходы по УСН, если улучшения еще не готовы и не используются.
Ключевое условие для признания таких расходов — завершение работ и начало использования улучшений в составе арендованного объекта. Если капитальный ремонт не завершен, деятельность в здании не начата, объект не используется для получения дохода, то расход преждевременен.
Теперь разберем, что делать, если расходы уже попали в КУДиР и уменьшили налоговую базу по УСН.
Если затраты на незавершенные неотделимые улучшения были списаны в расходы в 2024 или 2025 году, действуйте так:
Поднимите документы по ремонту. Соберите договоры с подрядчиками, сметы, акты, УПД, платежные поручения, переписку с арендодателем, согласие арендодателя на работы.
Определите характер работ. Отделите текущий ремонт от капитальных вложений. Если часть работ действительно была текущим ремонтом и соответствовала условиям договора аренды, ее можно анализировать отдельно.
Проверьте, использовался ли объект. Если деятельность в здании не велась и ремонт не завершен, расходы на неотделимые улучшения не должны были уменьшать налоговую базу.
Исключите преждевременно признанные суммы из расходов. Сформируйте корректировки налогового учета.
Пересчитайте налог по УСН. Определите сумму доплаты за тот период, где расходы были признаны ошибочно.
Доплатите налог и пени на ЕНС. Сделайте это до подачи уточненной декларации, чтобы снизить риск штрафа.
Подайте уточненную декларацию по УСН. В уточненке уберите расходы, которые были включены преждевременно.
В этой ситуации корректнее говорить не о «восстановлении расходов из-за расторжения договора», а об исправлении ошибки налогового учета. Расходы не нужно восстанавливать потому, что арендодатель решил расторгнуть договор. Их нужно исключить, если они изначально были признаны раньше допустимого момента.
Рассмотрим отдельный вариант. Иногда в одной смете смешаны разные виды работ: часть является текущим или капитальным ремонтом, а часть — неотделимыми улучшениями. Например, замена поврежденных покрытий может быть ремонтом, а устройство новой инженерной системы под новый вид деятельности — улучшением.
В таком случае не нужно автоматически исключать всю сумму. Разберем работы по документам и техническому содержанию:
выделите работы, которые восстанавливают объект до прежнего состояния;
выделите работы, которые создают новые характеристики объекта;
выделите оборудование и имущество, которое можно демонтировать;
проверьте, какие работы предусмотрены договором аренды как обязанность арендатора;
проверьте, были ли эти расходы оплачены;
проверьте, связаны ли расходы с деятельностью, направленной на получение дохода.
Если отдельные работы являются обычным ремонтом арендованного основного средства, предусмотрены договором, оплачены, документально подтверждены и экономически обоснованы, их можно защищать как ремонтные расходы. Но если объект в период ремонта вообще не использовался, а деятельность не началась, налоговая может спорить с экономической обоснованностью таких затрат. Поэтому по спорным суммам подготовьте техническое заключение или хотя бы внутреннюю бухгалтерскую справку с классификацией работ.
Согласие арендодателя — важный документ, но оно не означает, что расходы автоматически можно списать при УСН сразу после оплаты.
Согласие арендодателя нужно для гражданско-правового и налогового анализа неотделимых улучшений. Если арендатор сделал за свой счет и с согласия арендодателя улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества, то после прекращения договора арендатор может требовать возмещения стоимости таких улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Но если в договоре прямо указано, что арендодатель не возмещает такие расходы, право на компенсацию может быть ограничено. Тогда арендатор заранее принимает на себя риск того, что вложения останутся у арендодателя.
Для налогового учета согласие арендодателя также важно: капитальные вложения в арендованные основные средства в форме неотделимых улучшений признаются амортизируемым имуществом именно при условии, что они произведены с согласия арендодателя. Но момент признания расходов все равно зависит от завершения работ и ввода улучшений в эксплуатацию.
Теперь разберем вопрос автора: как отразить передачу здания — по стоимости аренды или по стоимости капитального ремонта плюс аренда.
Передача здания арендодателю при прекращении договора аренды — это не реализация здания арендатором. Здание принадлежит арендодателю, а арендатор только возвращает предмет аренды. Поэтому сам возврат здания отражайте как прекращение права пользования арендованным объектом, а не как продажу здания.
Отдельно отражайте судьбу результатов ремонта или неотделимых улучшений. Здесь возможны два объекта учета:
Само арендованное здание. Его арендатор возвращает арендодателю по акту возврата.
Капитальные вложения или неотделимые улучшения. Они могут быть списаны, переданы арендодателю, реализованы арендодателю за компенсацию или признаны безвозмездно переданными в зависимости от условий договора и соглашения сторон.
Поэтому не складывайте автоматически «стоимость аренды плюс стоимость капитального ремонта» как стоимость передачи здания. Аренда — это плата за пользование имуществом. Капитальный ремонт или неотделимые улучшения — это отдельные затраты арендатора. При прекращении договора нужно отдельно закрыть расчеты по аренде и отдельно оформить судьбу улучшений.
Чтобы снизить налоговые риски, оформите расторжение и возврат здания максимально подробно. Разберем комплект документов:
Уведомление арендодателя о расторжении договора. Важно подтвердить, что инициатива прекращения аренды исходит от арендодателя, а не от арендатора.
Соглашение о расторжении договора аренды. Укажите дату прекращения аренды, порядок возврата объекта, расчеты по аренде, судьбу улучшений и размер компенсации.
Акт возврата здания. Зафиксируйте фактическое состояние объекта на дату возврата.
Акт о составе незавершенных работ. Опишите, какие работы выполнены, какие не завершены, какая стоимость сформирована по данным учета.
Соглашение о компенсации. Если арендодатель платит 100 тыс. руб., прямо укажите, за что именно он платит: за неотделимые улучшения, за незавершенные работы, за отказ от требований или за иной предмет.
Акт передачи результата работ или улучшений. Подтвердите, что улучшения остаются в составе здания и не демонтируются.
Бухгалтерская справка. Обоснуйте списание затрат, налоговую позицию и порядок отражения дохода от компенсации.
Юридическое заключение. Зафиксируйте, есть ли у арендатора основания требовать с арендодателя больше 100 тыс. руб. или таких оснований нет из-за условий договора.
Особенно важно документально подтвердить, почему арендатор принимает компенсацию 100 тыс. руб. при фактических затратах около 8 млн руб. Иначе налоговая может задать вопрос об экономической оправданности такой сделки.
Рассмотрим ситуацию с ценой. Стороны гражданско-правового договора в общем случае свободны в согласовании условий. Если арендодатель предлагает 100 тыс. руб., а арендатор соглашается, такая сумма может быть указана в соглашении.
Но для налогового учета важно объяснить экономическую причину низкой компенсации. Например:
работы не завершены и не могут использоваться как готовый объект;
улучшения нельзя демонтировать без вреда для здания;
договор аренды исключает обязанность арендодателя компенсировать расходы;
арендодатель расторгает договор, а у арендатора нет реальной возможности использовать результат работ;
арендатор не имеет юридических оснований взыскать полную стоимость затрат;
судебное взыскание экономически нецелесообразно или перспективы спора слабые;
100 тыс. руб. является компромиссной компенсацией, согласованной сторонами.
Если арендодатель и арендатор взаимозависимы, риск выше. Тогда налоговая может проверить, не занижена ли цена сделки искусственно. Если взаимозависимости нет, риск контроля цены ниже, но экономическое обоснование все равно нужно подготовить.
Теперь разберем вопрос об упущенной прибыли. В налоговом и бухгалтерском учете продажа или передача результата работ ниже суммы затрат не означает автоматического возникновения упущенной прибыли.
Упущенная прибыль — это гражданско-правовая категория. Она означает доход, который лицо могло бы получить при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Чтобы требовать упущенную прибыль с арендодателя, нужно доказать нарушение, причинно-следственную связь, размер неполученного дохода и реальность получения такого дохода.
В рассматриваемой ситуации сам факт того, что арендатор потратил 8 млн руб., а арендодатель предлагает 100 тыс. руб., не создает упущенную прибыль автоматически. В учете возникает не «упущенная прибыль», а финансовый результат от операции: доход в размере компенсации и списание затрат, если есть основания для такого списания.
Если арендатор считает, что арендодатель неправомерно расторгает договор и из-за этого арендатор потерял будущую прибыль от нового вида деятельности, это уже предмет отдельного юридического спора. Для взыскания такой суммы нужны расчеты, бизнес-план, подтвержденные заказы, доказательства готовности объекта к эксплуатации, доказательства нарушения со стороны арендодателя и правовая позиция по договору аренды.
Рассмотрим налоговый учет дохода. При УСН доходы признаются кассовым методом. Поэтому 100 тыс. руб., которые арендодатель выплатит арендатору, включите в доходы на дату поступления денег на расчетный счет или в кассу либо на дату зачета встречных требований, если компенсация зачтена с арендной платой или иными обязательствами.
Формулировка дохода зависит от документов. Возможны варианты:
компенсация стоимости неотделимых улучшений;
оплата результата незавершенных работ;
компенсация затрат арендатора по соглашению о расторжении договора;
плата за отказ арендатора от дальнейших требований.
Выберите формулировку аккуратно. Если в соглашении написано, что арендодатель компенсирует часть стоимости неотделимых улучшений, тогда у арендатора возникает доход от такой компенсации. Если написано, что стороны урегулировали взаимные претензии и арендодатель выплачивает фиксированную сумму, налоговый смысл может быть шире, но доход по УСН все равно возникает.
Рассмотрим защитную позицию, которая была предложена в обсуждении. С 2026 года в статье 346.16 НК РФ появился подпункт 45 пункта 1: налогоплательщики на УСН могут учитывать иные расходы, определяемые в порядке, установленном главой 25 НК РФ. Это расширяет перечень расходов по УСН и дает больше аргументов для учета экономически обоснованных затрат, которые раньше прямо не попадали в закрытый перечень.
В рассматриваемой ситуации можно пробовать отстаивать такую позицию: в году расторжения договора аренды арендатор вправе учесть фактически понесенные, документально подтвержденные и экономически обоснованные расходы на создание неотделимых улучшений, если:
расходы были направлены на деятельность, которая должна была приносить доход;
работы выполнялись с согласия арендодателя;
арендатор не завершил использование объекта по причине расторжения договора арендодателем;
арендатор не мог демонтировать улучшения без ущерба для здания;
арендатор получил только частичную компенсацию;
арендатор не имеет реальных юридических оснований взыскать с арендодателя полную стоимость затрат;
расходы не были ранее правомерно учтены в налоговой базе.
Но подчеркнем: это защитная позиция, а не бесспорный автоматический порядок. Налоговая может возразить, что незавершенные улучшения не были введены в эксплуатацию и не использовались для получения дохода, а значит расходы не соответствуют специальному порядку учета капитальных вложений. Поэтому перед включением всей суммы в расходы 2026 года подготовьте документы и оцените налоговый риск.
Разберем признаки, при которых ранее признанные расходы лучше убрать из КУДиР:
ремонт не завершен;
здание не введено в эксплуатацию для деятельности арендатора;
новый вид деятельности в здании фактически не начат;
работы создают неотделимые улучшения;
затраты отражены как текущие расходы только потому, что были оплачены;
нет акта ввода улучшений в эксплуатацию;
нет документов, подтверждающих использование результата работ в предпринимательской деятельности.
Если эти признаки есть, расходы за 2024 или 2025 год нужно корректировать. Иначе при проверке налоговая может исключить их сама, начислить налог, пени и штраф.
Рассмотрим еще один важный нюанс. По правилам УСН, если налогоплательщик реализует или передает основное средство до истечения трех лет с момента учета расходов, а по объектам со сроком полезного использования свыше 15 лет — до истечения 10 лет, он обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования таким основным средством с учетом правил главы 25 НК РФ и уплатить дополнительный налог и пени.
Но в нашей ситуации нужно сначала понять, был ли объект вообще правомерно учтен как основное средство и были ли расходы правомерно признаны. Если неотделимые улучшения не завершены, не введены в эксплуатацию и не начали использоваться, то расходы, скорее всего, вообще не должны были попасть в налоговую базу. Тогда мы исправляем ошибку признания расходов, а не применяем механизм пересчета из-за досрочной реализации основного средства.
Если же часть улучшений была завершена, введена в эксплуатацию, учитывалась как объект ОС или капитальные вложения и затем передается арендодателю до истечения контрольного срока, тогда отдельно проверьте обязанность пересчета налоговой базы по правилам реализации или передачи основного средства.
Теперь посмотрим на бухгалтерский учет. Здесь важно, на каком счете накоплены затраты.
Если работы квалифицированы как капитальные вложения в арендованный объект, обычно затраты собираются на счете 08. До завершения работ и ввода объекта в эксплуатацию это незавершенные капитальные вложения. Если работы завершены и объект готов к использованию, капитальные вложения могут быть приняты к учету как отдельный объект основных средств или как право пользования/улучшение арендованного объекта в зависимости от применяемой учетной политики и требований ФСБУ.
Если договор расторгается до завершения работ и улучшения остаются у арендодателя, возможны такие бухгалтерские варианты:
Списание незавершенных капитальных вложений. Если организация теряет контроль над результатом работ и не получает полноценную компенсацию, затраты списываются в прочие расходы.
Передача улучшений арендодателю за компенсацию. Доход отражается в сумме компенсации, а балансовая стоимость передаваемых затрат списывается в расходы.
Безвозмездная передача. Если компенсации нет, затраты списываются как прочие расходы, а налоговый учет анализируется отдельно.
Частичная реализация результата работ. Если соглашение сторон оформляет передачу результата за 100 тыс. руб., в бухгалтерском учете возникает доход на 100 тыс. руб. и списание соответствующих затрат.
В бухгалтерском учете при компенсации 100 тыс. руб. и затратах 8 млн руб. возникнет бухгалтерский убыток или прочий расход. Но это не означает, что вся сумма автоматически уменьшит налоговую базу по УСН. Бухгалтерский и налоговый учет при УСН нужно анализировать отдельно.
В теме нет программного кода 1С, поэтому писать код не требуется. Но разберем, какие объекты и документы 1С обычно помогают решить такую задачу в учете.
В 1С:Бухгалтерия проверьте, какими документами были отражены расходы подрядчиков. Чаще всего используются документы Поступление (акты, накладные, УПД), Списание с расчетного счета, Операция, введенная вручную, а также отчеты Книга учета доходов и расходов УСН и Анализ учета по УСН.
Разберем порядок проверки в 1С:
Сформируйте Книга учета доходов и расходов УСН за 2024 и 2025 годы.
Найдите строки, где расходы по капитальному ремонту попали в раздел расходов.
Откройте документы-основания и проверьте, каким способом они отразились в налоговом учете УСН.
Если расходы ошибочно включены в КУДиР, исправьте документы или выполните корректирующие операции.
Если затраты должны учитываться как капитальные вложения, перенесите их на соответствующий счет учета капитальных вложений, например на счет 08, если это предусмотрено вашей учетной схемой.
Сформируйте обновленную КУДиР и проверьте, что преждевременные расходы исключены.
После корректировки сформируйте уточненную декларацию по УСН.
Если в базе используется функционал учета основных средств, для завершенных улучшений могут применяться документы Принятие к учету ОС или операции по модернизации, но для незавершенного ремонта, который не введен в эксплуатацию, такие документы обычно преждевременны.
Для ручных корректировок используйте Операция, введенная вручную только после того, как определите налоговую позицию. Не исправляйте учет механически. Сначала классифицируйте работы, затем оформите бухгалтерскую справку, затем корректируйте регистры и проводки.
Рассмотрим подробнее контроль налогового учета в 1С. Главная цель — понять, попала ли сумма 8 млн руб. в расходы по УСН и в каком периоде.
Сделайте проверку так:
Откройте отчет Книга учета доходов и расходов УСН.
Сформируйте отчет за каждый год отдельно: 2024, 2025 и при необходимости 2026.
Найдите расходы по контрагентам-подрядчикам, материалам и работам по ремонту.
Проверьте графу расходов, уменьшающих налоговую базу.
Сверьте даты оплаты, акты выполненных работ и период признания расходов.
Отдельно проверьте, не попали ли в расходы материалы, которые фактически были использованы для капитальных вложений.
Проверьте, нет ли дублирования: сначала материалы попали в расходы, а затем те же суммы вошли в капитальные вложения.
Особое внимание уделите материалам. Если материалы покупались для ремонта и сразу списывались в расходы при УСН, а фактически они вошли в незавершенные неотделимые улучшения, их также нужно исключить из текущих расходов и учитывать в составе капитальных вложений.
Рассмотрим общий порядок исправления, без привязки к конкретной редакции конфигурации, потому что интерфейс может отличаться.
Сделайте резервную копию базы. Перед массовыми исправлениями учета это обязательно.
Определите документы, которые сформировали ошибочные записи. Это могут быть поступления работ, материалов, услуг, списания материалов, ручные операции.
Исправьте способ отражения расходов. Если затраты относятся к капитальным вложениям, они не должны попадать в текущие расходы УСН до выполнения условий признания.
Проверьте регистры УСН. После перепроведения документов сформируйте КУДиР и убедитесь, что ошибка устранена.
Сформируйте бухгалтерскую справку. Опишите причину исправления: преждевременное признание расходов на незавершенные неотделимые улучшения арендованного имущества.
Сформируйте уточненную декларацию. После исправления налогового учета пересчитайте обязательства.
Если документы прошлых периодов закрыты и перепроведение нежелательно, используйте корректировочные операции, но обязательно сохраните расшифровку: какие расходы исключены, за какой период, по каким документам и почему.
Отдельно разберем аренду. Арендные каникулы означают, что арендная плата временно не начисляется или начисляется в льготном размере. Если по договору в период ремонта арендная плата равна нулю, расходов по аренде за этот период у арендатора нет.
Если же договор предусматривает отсрочку, а не освобождение от арендной платы, то арендная плата может начисляться, но оплачиваться позже. Для УСН расходы признаются после фактической оплаты и при наличии оснований для признания. Поэтому проверьте формулировку договора: «арендные каникулы» могут означать разные правовые конструкции.
При возврате здания арендодателю закройте расчеты по аренде отдельно от расчетов по улучшениям. Не смешивайте долг по аренде и компенсацию за ремонт без оформленного зачета. Если стороны решили зачесть 100 тыс. руб. компенсации в счет аренды или наоборот, оформите соглашение о зачете.
Проанализируем налоговые риски ООО на УСН.
Риск исключения расходов. Налоговая может признать, что расходы на незавершенные неотделимые улучшения были учтены преждевременно.
Риск доначисления налога и пеней. Если расходы уменьшили базу по УСН, при их исключении возникнет недоимка.
Риск штрафа. Если уточненную декларацию подать после проверки или не доплатить налог и пени заранее, возможны санкции.
Риск спора по экономической обоснованности. Налоговая может спросить, почему организация потратила 8 млн руб., но согласилась на 100 тыс. руб.
Риск переквалификации работ. Если расходы названы ремонтом, но по сути являются реконструкцией или модернизацией, порядок учета изменится.
Риск взаимозависимости. Если арендодатель и арендатор взаимозависимы, сделка за 100 тыс. руб. при затратах 8 млн руб. может вызвать дополнительные вопросы.
Чтобы снизить риски, подготовьте документы заранее, а не после требования налоговой. Чем подробнее будет обоснована позиция, тем выше вероятность защитить учет.
Посмотрим на ситуацию со стороны арендодателя. Если арендодатель получает неотделимые улучшения, у него тоже могут возникнуть налоговые последствия. Особенно если он применяет УСН «доходы».
Если арендодатель компенсирует арендатору 100 тыс. руб., он фактически приобретает или оплачивает результат улучшений в этой сумме. Если же улучшения остаются у арендодателя без оплаты или с символической оплатой, может возникнуть вопрос о безвозмездно полученной выгоде. Для арендодателя на УСН это отдельный налоговый риск.
Поэтому сторонам лучше не ограничиваться простой фразой «арендодатель платит 100 тыс. руб.». В соглашении опишите, что именно передается, в каком состоянии, почему сумма является окончательной и какие претензии стороны прекращают.
Рассмотрим примерную структуру соглашения. Не нужно включать в него лишние налоговые выводы, но нужно точно описать факты.
Укажите реквизиты договора аренды.
Укажите, что договор прекращается по инициативе арендодателя или по соглашению сторон на основании уведомления арендодателя.
Зафиксируйте дату прекращения договора.
Опишите состояние объекта и незавершенных работ.
Укажите, что произведенные работы являются неотделимыми от здания или не подлежат демонтажу без ущерба.
Укажите сумму компенсации 100 тыс. руб.
Укажите срок выплаты компенсации или порядок зачета.
Зафиксируйте отсутствие дальнейших претензий, если арендатор действительно отказывается от требований.
Приложите акт возврата здания и акт состояния выполненных работ.
Не подписывайте соглашение об отсутствии претензий, пока не оцените возможность взыскать с арендодателя большую сумму. Если договор аренды или обстоятельства дают арендатору право требовать возмещения, отказ от претензий может ухудшить позицию организации.
Разберем гражданско-правовой вопрос. Если арендатор произвел неотделимые улучшения с согласия арендодателя и за свой счет, он может требовать возмещения стоимости таких улучшений после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором аренды.
Поэтому откройте договор аренды и проверьте:
есть ли прямое согласие арендодателя на капитальный ремонт;
указано ли, что расходы арендатора не возмещаются;
есть ли порядок согласования сметы;
есть ли лимит компенсации;
кто становится собственником улучшений;
что происходит с улучшениями при досрочном расторжении договора;
может ли арендодатель отказаться от договора в одностороннем порядке;
предусмотрены ли штрафы или компенсации при досрочном расторжении.
Если договор прямо говорит, что арендодатель не возмещает расходы арендатора на улучшения, взыскать 8 млн руб. может быть сложно. Если же договор содержит согласие на ремонт, но не исключает компенсацию, у арендатора могут быть основания требовать больше. Тогда перед подписанием соглашения на 100 тыс. руб. целесообразно получить правовое заключение.
Рассмотрим практические варианты решения.
Вариант 1. Консервативный подход. Исключите расходы на незавершенные неотделимые улучшения из УСН за 2024 и 2025 годы, доплатите налог и пени, подайте уточненную декларацию. В 2026 году включите в доходы только полученную компенсацию 100 тыс. руб., а налоговый учет списания затрат не применяйте без индивидуального обоснования. Это самый безопасный вариант с точки зрения налоговой проверки, но он финансово самый тяжелый для арендатора.
Вариант 2. Защитный подход. Исключите преждевременные расходы из 2024 и 2025 годов, но в периоде расторжения договора попробуйте учесть затраты на основании расширенного перечня расходов УСН и правил главы 25 НК РФ, если сможете доказать экономическую обоснованность, документальную подтвержденность и отсутствие возможности использовать улучшения из-за действий арендодателя. Этот вариант требует сильного комплекта документов и готовности к спору.
Вариант 3. Досудебное урегулирование с арендодателем. Не соглашайтесь сразу на 100 тыс. руб., а подготовьте расчет затрат и предложите арендодателю большую компенсацию. Если арендодатель готов увеличить выплату, налоговая позиция становится понятнее: часть затрат компенсируется доходом, а экономическая причина операции подтверждается соглашением сторон.
Вариант 4. Судебный спор с арендодателем. Если договор и обстоятельства дают основания требовать возмещения, рассмотрите взыскание стоимости неотделимых улучшений или убытков. Этот вариант не гарантирует результат, но может быть оправдан при сумме затрат 8 млн руб.
Разберем практический план действий для бухгалтера и руководителя ООО.
Не подписывайте соглашение на 100 тыс. руб. без анализа договора. Сначала проверьте, есть ли право требовать большую компенсацию.
Классифицируйте все работы. Разделите текущий ремонт, капитальный ремонт, неотделимые улучшения и отделимое имущество.
Проверьте налоговый учет за прошлые периоды. Найдите, какие суммы попали в расходы по УСН.
Исправьте преждевременное признание расходов. Если расходы учтены неправомерно, подготовьте уточненку.
Подготовьте документы по расторжению. Уведомление, соглашение, акты, расчет затрат, акт состояния работ.
Оформите бухгалтерскую справку. В ней зафиксируйте налоговую квалификацию операции.
Оцените позицию по 2026 году. Решите, будете ли учитывать расходы в периоде расторжения договора и готовы ли защищать эту позицию.
Проверьте 1С. Убедитесь, что КУДиР после корректировок отражает правильную налоговую базу.
В рассматриваемой ситуации расходы на незавершенный капитальный ремонт арендованного здания, скорее всего, нельзя было учитывать в расходах по УСН в 2024 или 2025 году, если работы создавали неотделимые улучшения, объект не был введен в эксплуатацию и деятельность в здании не началась. Поэтому ранее признанные расходы нужно исключить, пересчитать налог по УСН, доплатить налог и пени, а затем подать уточненную декларацию.
Возврат здания арендодателю отражайте отдельно от судьбы капитальных вложений. Само здание арендатор не продает, а возвращает собственнику по акту. Улучшения или незавершенные работы нужно оформить отдельным актом и соглашением: либо как передачу за компенсацию 100 тыс. руб., либо как безвозмездное оставление улучшений у арендодателя, либо как часть расчетов при расторжении договора.
Компенсацию 100 тыс. руб. включите в доходы по УСН на дату поступления денег или зачета. Продажа или передача результата работ ниже суммы затрат не создает автоматической упущенной прибыли. Упущенная прибыль может быть только предметом отдельного гражданско-правового требования, если арендатор докажет нарушение со стороны арендодателя и размер неполученного дохода.
В 2026 году можно рассматривать защитную позицию по учету затрат на основании расширенного перечня расходов УСН и правил главы 25 НК РФ, особенно если расторжение произошло по инициативе арендодателя, а арендатор не имел возможности завершить и использовать улучшения. Но такую позицию нужно подтверждать документами и быть готовыми к спору с налоговой.
Практически безопасный путь: сначала исправьте ошибочные расходы прошлых периодов, затем оформите расторжение аренды и передачу улучшений отдельными документами, включите компенсацию в доходы, а вопрос признания оставшихся затрат в расходах решайте только после анализа договора, состава работ и доказательств экономической обоснованности.
Информация носит справочный характер