Рассмотрим ситуацию подробно. Индивидуальный предприниматель в 2026 году применяет НДС по специальной ставке 5% и продает часть здания магазина. В сделке участвует другой ИП и лизинговая компания, например СГБ-лизинг. В договоре указана стоимость 10 000 000 руб. плюс НДС 5%, итого 10 500 000 руб. Договор купли-продажи датирован 25.04.2026, регистрация перехода права в ЕГРН прошла 05.05.2026, но акт приема-передачи здания еще не подписан. Деньги при этом уже поступили на расчетный счет продавца.
Разберем главный вопрос: кому выставлять счет-фактуру и какой датой. В такой ситуации нельзя ориентироваться только на то, кто фактически будет пользоваться помещением. Нужно открыть договор купли-продажи для целей лизинга и посмотреть, кто в нем указан покупателем. Именно покупатель по договору купли-продажи является лицом, которому продавец реализует недвижимость и которому нужно выставлять счет-фактуру.
Если по договору покупателем выступает лизинговая компания, например СГБ-лизинг, то счет-фактуру выставляем на СГБ-лизинг. ИП, который будет пользоваться объектом, в такой схеме обычно является лизингополучателем, а не покупателем у первоначального продавца. Лизингополучатель затем получает объект от лизинговой компании по договору лизинга, и счета-фактуры по лизинговым платежам ему будет выставлять уже лизингодатель.
Если же по договору купли-продажи покупателем прямо указан ИП, а лизинговая компания участвует только как финансирующая сторона, посредник или плательщик, тогда счет-фактуру нужно выставлять на ИП-покупателя. Поэтому начнем не с 1С и не с выписки ЕГРН, а с анализа договора.
Рассмотрим подробнее лизинговую конструкцию. В классической сделке финансовой аренды участвуют три стороны:
продавец — лицо, которое продает имущество;
лизингодатель — лизинговая компания, которая приобретает имущество в собственность;
лизингополучатель — лицо, которое будет пользоваться имуществом по договору лизинга.
В договоре купли-продажи для целей лизинга покупателем чаще всего является именно лизингодатель. Он приобретает объект в собственность, оплачивает его продавцу и затем передает объект лизингополучателю во временное владение и пользование. Поэтому, если в договоре купли-продажи указано, что покупатель — СГБ-лизинг, то продавец выставляет счет-фактуру СГБ-лизингу.
Не путайте покупателя по договору купли-продажи и конечного пользователя помещения. Другой ИП может быть инициатором сделки, будущим пользователем здания и лизингополучателем, но это не делает его покупателем у продавца. Для счета-фактуры важен именно покупатель товаров, работ, услуг или имущественных прав по договору реализации.
Проверьте следующие документы:
договор купли-продажи для целей лизинга;
преамбулу договора и раздел «Стороны договора»;
раздел о порядке расчетов;
раздел о передаче объекта;
выписку ЕГРН после регистрации перехода права;
платежные документы, по которым поступили деньги;
акт приема-передачи, когда он будет подписан.
Если в выписке ЕГРН новым собственником указана лизинговая компания, это дополнительно подтверждает, что именно она является покупателем. В этом случае счет-фактуру на ИП-лизингополучателя продавцу выставлять не нужно, потому что продавец не реализует объект этому ИП напрямую.
Проанализируем вопрос: может ли счет-фактура вообще не понадобиться, если ее никто не просит? Ответ: если продавец является плательщиком НДС и операция облагается НДС, счет-фактура обычно нужна независимо от того, просил ее покупатель или нет.
В рассматриваемой ситуации продавец — ИП, который в 2026 году применяет НДС по ставке 5%. Значит, при реализации облагаемого объекта он должен начислить НДС и оформить документы по НДС. Продажа части здания магазина — это реализация нежилой недвижимости. Для нежилой коммерческой недвижимости освобождение по НДС, которое применяется к реализации жилых домов, жилых помещений и долей в них, обычно не подходит.
Поэтому, если продается именно часть здания магазина, то рассматриваем операцию как облагаемую НДС. В договоре прямо указана цена: 10 000 000 руб. плюс НДС 5%, всего 10 500 000 руб. Это означает, что продавец предъявляет покупателю НДС в сумме 500 000 руб.
Посмотрим на расчет:
стоимость без НДС — 10 000 000 руб.;
ставка НДС — 5%;
сумма НДС — 500 000 руб.;
стоимость с НДС — 10 500 000 руб..
Если оплата поступила полной суммой 10 500 000 руб. до передачи объекта, то для целей НДС это предоплата. С аванса НДС рассчитывайте по расчетной ставке 5/105. В нашем примере сумма НДС с аванса составит 500 000 руб., потому что 10 500 000 × 5 / 105 = 500 000.
Отдельно рассмотрим исключение. Если покупатель не является плательщиком НДС или освобожден от исполнения обязанностей налогоплательщика НДС, а стороны письменно согласовали несоставление счетов-фактур, то в некоторых случаях счет-фактуру можно не выставлять. Но в сделке с лизинговой компанией такой вариант обычно не применяется, потому что лизингодатель, как правило, заинтересован в счете-фактуре и в корректном документообороте по НДС. Поэтому в практическом решении исходим из того, что счет-фактура нужна.
Разберем даты. Договор купли-продажи подписан 25.04.2026. Эта дата важна для возникновения договорных обязательств, но сама по себе она не означает, что для НДС уже произошла отгрузка недвижимости.
Для продажи недвижимости действует специальное правило: датой отгрузки признается день передачи объекта покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимости. Поэтому, если договор подписан 25.04.2026, но объект еще не передан по акту, отгрузочная счет-фактура на реализацию по дате договора не оформляется.
Рассмотрим пример. Договор подписан 25.04.2026, но акт приема-передачи стороны подпишут 20.05.2026. В этом случае для отгрузочной счет-фактуры ориентируемся на 20.05.2026, а не на 25.04.2026. Счет-фактуру на реализацию можно составить датой акта или иной датой в пределах пяти календарных дней, считая с даты передачи объекта.
Если акт не подписан и другого документа о передаче нет, то отгрузочная счет-фактура пока не оформляется. Сначала дождитесь передаточного документа. Важно не подменять акт договором, если в договоре прямо не указано, что сам договор одновременно является документом передачи объекта.
Теперь посмотрим на дату регистрации сделки — 05.05.2026. Для недвижимости она важна с гражданско-правовой точки зрения, потому что право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Но для НДС при реализации недвижимости специальное правило привязывает дату отгрузки к передаче объекта по акту или иному документу о передаче, а не просто к регистрации права.
Поэтому дата 05.05.2026 сама по себе не является автоматической датой выставления отгрузочной счет-фактуры. Сначала проверьте, есть ли передаточный акт или иной документ, по которому объект фактически передан покупателю.
Возможны три практические ситуации:
Акт подписан 05.05.2026 одновременно с регистрацией. Тогда отгрузочную счет-фактуру оформляйте от даты акта или в течение пяти календарных дней после этой даты.
Регистрация прошла 05.05.2026, но акт подписан позже. Тогда для отгрузочной счет-фактуры ориентируйтесь на дату акта, а не на дату ЕГРН.
Акт вообще не подписан, но объект фактически передан и есть иной документ о передаче. Тогда анализируйте этот документ. Если он подтверждает передачу недвижимости покупателю, его дата может быть датой отгрузки для НДС.
В рассматриваемой ситуации автор вопроса сообщает, что акт пока не подписан, здание еще «ходят смотрят», то есть фактическая передача не завершена. Значит, отгрузочную счет-фактуру на реализацию недвижимости пока не оформляйте. Но поступление денег меняет ситуацию по авансу.
Рассмотрим ключевой нюанс. Деньги уже пришли на расчетный счет, а акт приема-передачи еще не подписан. Для НДС это означает, что продавец получил оплату в счет предстоящей передачи недвижимости. Такая оплата считается авансом.
При получении аванса у продавца возникает обязанность начислить НДС с предоплаты и выставить авансовый счет-фактуру. Срок — не позднее пяти календарных дней со дня получения оплаты. Счет-фактуру на аванс выставляйте тому же лицу, которое является покупателем по договору купли-продажи.
Если покупатель по договору — СГБ-лизинг, то авансовый счет-фактуру выставляйте на СГБ-лизинг. Если покупатель по договору — ИП, то выставляйте на ИП. Плательщик по банковской выписке тоже важен, но он не всегда определяет покупателя. Если за покупателя платит третье лицо, нужно смотреть договор и назначение платежа. В счете-фактуре покупателем указывайте именно покупателя по договору реализации.
Разберем пример по суммам. Продавец получил 10 500 000 руб. до передачи объекта. Тогда:
сумма аванса с НДС — 10 500 000 руб.;
расчетная ставка — 5/105;
НДС с аванса — 500 000 руб.;
стоимость без НДС в составе аванса — 10 000 000 руб..
В авансовом счете-фактуре укажите наименование объекта так, чтобы было понятно, за что получена предоплата. Например: «Предварительная оплата по договору купли-продажи части здания магазина № ___ от 25.04.2026». В реквизитах покупателя укажите данные стороны, которая является покупателем по договору.
Если аванс поступил частично, НДС рассчитайте только с фактически полученной суммы. Например, если поступило 5 250 000 руб., НДС с аванса составит 250 000 руб. по формуле 5 250 000 × 5 / 105.
Когда стороны подпишут акт приема-передачи части здания или иной документ о передаче недвижимости, возникнет дата отгрузки для НДС. На эту дату нужно отразить реализацию и оформить отгрузочный счет-фактуру.
Разберем по шагам:
получите подписанный акт приема-передачи или иной документ передачи объекта;
проверьте дату этого документа;
оформите реализацию недвижимости в 1С этой датой;
выставьте отгрузочный счет-фактуру покупателю по договору;
зарегистрируйте счет-фактуру в книге продаж;
если ранее был авансовый счет-фактура, примите к вычету НДС, начисленный с аванса, в момент отгрузки.
Посмотрим на пример. Деньги поступили 06.05.2026, акт приема-передачи подписан 20.05.2026. Тогда:
по поступлению денег 06.05.2026 оформите авансовый счет-фактуру в течение пяти календарных дней;
по акту от 20.05.2026 оформите отгрузочный счет-фактуру на реализацию части здания;
НДС с аванса, начисленный 06.05.2026, восстановительно не начисляйте повторно, а примите к вычету при отражении реализации, чтобы не возникло двойного налогообложения одной и той же суммы.
Важно понимать логику. НДС возникает дважды как момент определения базы: сначала на дату получения предоплаты, затем на дату отгрузки. Но ранее начисленный с аванса НДС принимается к вычету при отгрузке. В итоге налог к уплате по самой продаже не должен задвоиться.
Теперь соберем ответ именно по датам из вопроса.
25.04.2026 — дата договора. По этой дате счет-фактуру на реализацию не оформляйте, если объект еще не передан.
05.05.2026 — дата регистрации сделки в ЕГРН. По этой дате счет-фактуру оформляйте только в том случае, если этой же датой подписан акт передачи или иной документ передачи объекта. Сама по себе регистрация не заменяет акт для целей даты отгрузки по НДС.
Дата поступления денег. Если деньги пришли до акта, оформите авансовый счет-фактуру в течение пяти календарных дней с даты поступления оплаты.
Дата акта приема-передачи. Когда акт будет подписан, оформите отгрузочный счет-фактуру в течение пяти календарных дней с даты акта.
Поэтому в текущей ситуации, когда акт еще не подписан, но деньги поступили, правильный порядок такой: сейчас оформите счет-фактуру на аванс, а после подписания акта — счет-фактуру на реализацию.
Если деньги поступили 10.05.2026, авансовый счет-фактуру нужно составить не позднее 15.05.2026. Если акт затем подпишут 22.05.2026, отгрузочный счет-фактуру составьте не позднее 27.05.2026. Если последний день срока приходится на нерабочий день, применяйте общее правило переноса срока на ближайший рабочий день.
Рассмотрим адресата счета-фактуры. Авансовый и отгрузочный счета-фактуры должны быть выставлены одному и тому же покупателю по договору купли-продажи, если в сделке не произошло замены стороны или уступки прав.
Если договор купли-продажи заключен между ИП-продавцом и СГБ-лизинг как покупателем, то:
авансовый счет-фактуру выставляйте на СГБ-лизинг;
отгрузочный счет-фактуру после акта также выставляйте на СГБ-лизинг;
ИП-лизингополучателю счет-фактуру по продаже объекта продавец не выставляет;
ИП-лизингополучатель будет получать документы по договору лизинга от лизинговой компании.
Если договор купли-продажи заключен между ИП-продавцом и другим ИП как покупателем, а СГБ-лизинг только перечислил деньги за покупателя, то:
авансовый счет-фактуру выставляйте на ИП-покупателя;
отгрузочный счет-фактуру также выставляйте на ИП-покупателя;
в назначении платежа и бухгалтерских документах проверьте, что оплата от третьего лица засчитывается за покупателя по договору.
Если в договоре участвуют три стороны и формулировки сложные, не ориентируйтесь на название «договор купли-продажи для целей лизинга» само по себе. Откройте раздел «Покупатель». Именно это поле определяет, кого указывать в строке покупателя в счете-фактуре.
Теперь рассмотрим практическое оформление в 1С. Конкретный путь зависит от конфигурации, но в 1С:Бухгалтерия обычно используйте документы, которые отражают продажу основного средства, поступление оплаты и учет НДС.
Если часть здания числится как основное средство, проверьте, как объект отражен в учете. Часто проблема заключается в том, что продается не все здание, а только его часть. Тогда перед отражением реализации может потребоваться выделить продаваемую часть в отдельный объект учета или корректно определить долю первоначальной стоимости, амортизации и остаточной стоимости.
Рассмотрим общий алгоритм:
проверьте карточку объекта в справочнике Основные средства;
определите, продается весь объект или часть объекта;
если продается часть здания, подготовьте документы для выделения этой части в учете;
отразите поступление оплаты документом Поступление на расчетный счет;
на основании поступления оплаты сформируйте Счет-фактура выданный на аванс;
после подписания акта отразите продажу через документ реализации основного средства;
сформируйте отгрузочный Счет-фактура выданный;
выполните регламентные операции по НДС и проверьте книгу продаж.
В типовой 1С для продажи основного средства обычно применяется документ Передача ОС или аналогичный документ раздела учета основных средств. В некоторых базах операция может оформляться через документы реализации, если объект учитывается не как основное средство, а как товар, инвестиционная недвижимость или иной актив. Поэтому сначала проверьте учетный статус объекта.
Если продается часть здания, а в 1С здание заведено одним объектом ОС, не спешите просто списывать произвольную сумму. Рассмотрите необходимость разделения объекта. Для этого могут использоваться документы и операции:
Операция, введенная вручную — если типовая конфигурация не позволяет автоматически разделить объект так, как нужно;
Передача ОС — для отражения реализации выделенного объекта или части объекта;
Списание ОС — не используйте вместо продажи, если объект именно реализуется покупателю;
Счет-фактура выданный — для регистрации НДС при авансе и реализации;
Формирование записей книги продаж — для проверки регистрации счетов-фактур, если в вашей базе используется такой порядок;
Книга продаж — для итоговой проверки начисленного НДС.
Если учет ведется у ИП на УСН с НДС 5%, проверьте настройки налогов и отчетов. В 1С должна быть включена работа с НДС, указана применяемая ставка 5%, а в договоре с покупателем должна быть корректно настроена цена: включает НДС или НДС начисляется сверху.
Разберем по шагам оформление аванса. Деньги поступили до акта, значит сначала отражаем поступление оплаты.
Откройте раздел Банк и касса.
Создайте или загрузите документ Поступление на расчетный счет.
Выберите вид операции, который соответствует оплате от покупателя.
Укажите контрагента-покупателя по договору купли-продажи. Если покупатель — СГБ-лизинг, укажите СГБ-лизинг.
Укажите договор купли-продажи для целей лизинга.
Проверьте сумму поступления, например 10 500 000 руб.
Проверьте ставку НДС 5% и сумму НДС 500 000 руб., если программа рассчитывает ее автоматически.
Проведите документ.
На основании поступления создайте Счет-фактура выданный на аванс.
Проверьте регистрацию авансового счета-фактуры в книге продаж.
В назначении платежа желательно, чтобы было понятно, что это оплата по договору купли-продажи части здания. Например: «Оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества № ___ от 25.04.2026, в том числе НДС 5%». Если в назначении платежа НДС не выделен, но договор предусматривает цену плюс НДС, все равно проанализируйте оплату как поступление по договору с НДС.
Если платеж пришел от лизинговой компании, а покупателем по договору является она же, все просто. Если платеж пришел от третьего лица, укажите в учете того контрагента, за которого засчитывается оплата, и проверьте настройки расчетов с третьими лицами. В налоговом счете-фактуре покупателем должен быть покупатель по договору, а не любой плательщик из банковской выписки.
После подписания акта приема-передачи сформируйте реализацию. Если объект учитывается как основное средство, используйте документ Передача ОС или соответствующий документ вашей конфигурации.
Разберем общий порядок:
получите подписанный акт приема-передачи части здания;
проверьте дату акта;
создайте документ продажи основного средства датой акта;
укажите покупателя по договору;
укажите договор купли-продажи;
укажите реализуемый объект или выделенную часть объекта;
укажите цену без НДС 10 000 000 руб. и ставку НДС 5% либо итоговую цену 10 500 000 руб. с выделением НДС 500 000 руб.;
проведите документ;
создайте Счет-фактура выданный на реализацию;
проверьте, что авансовый НДС принят к вычету при зачете аванса.
В табличной части счета-фактуры на реализацию укажите понятное наименование объекта. Например: «Часть здания магазина, кадастровый номер ___, расположенная по адресу ___». Если продается доля в праве или помещение с отдельным кадастровым номером, укажите именно то наименование, которое соответствует договору и выписке ЕГРН.
Не используйте в счете-фактуре слишком общее наименование вроде «объект недвижимости», если по документам можно указать точнее. Счет-фактура должен позволять идентифицировать предмет реализации, продавца, покупателя, стоимость, ставку и сумму НДС.
Проанализируем налоговый результат. Если продавец сначала получил аванс и начислил НДС с аванса, а затем передал объект, на дату передачи возникает НДС с реализации. Чтобы не заплатить налог дважды с одной суммы, ранее начисленный авансовый НДС принимается к вычету при отгрузке.
В нашем примере:
на дату поступления 10 500 000 руб. начислен НДС с аванса — 500 000 руб.;
на дату акта реализации начислен НДС с отгрузки — 500 000 руб.;
одновременно НДС с аванса принимается к вычету — 500 000 руб.;
в итоге по операции не должно быть двойного начисления НДС.
В 1С проверьте, что зачет аванса прошел корректно. Для этого посмотрите:
документ реализации или Передача ОС;
расчеты с покупателем по договору;
движения по счетам расчетов;
книгу продаж по авансовому счету-фактуре;
книгу покупок или регистр вычетов по НДС с аванса, если применимо в вашей конфигурации;
помощник по учету НДС или регламентные операции по НДС.
Даже если ИП на УСН со ставкой НДС 5% в общем случае не принимает к вычету входной НДС поставщиков, вычет ранее начисленного НДС с аванса при отгрузке нужен для устранения двойного налогообложения. Поэтому не пропускайте этот этап проверки.
В вопросе указано, что у бухгалтера есть договор купли-продажи для целей лизинга и выписка ЕГРН, но нет акта приема-передачи. Разберем, что делать в такой ситуации.
Сейчас не оформляйте отгрузочный счет-фактуру только на основании договора и выписки ЕГРН, если нет документа передачи. Запросите у продавца, покупателя или ответственного лица следующие документы:
подписанный акт приема-передачи недвижимости;
иной документ, которым стороны оформили передачу объекта;
платежное поручение или банковскую выписку по поступлению денег;
договор лизинга, если он нужен для понимания роли сторон;
дополнительные соглашения к договору купли-продажи, если они есть;
подтверждение, кто является покупателем и новым собственником объекта.
Если акт действительно не подписан, а деньги пришли, действуйте через аванс. Оформите авансовый счет-фактуру. Когда акт появится, оформите реализацию и отгрузочный счет-фактуру.
Если выяснится, что акт был подписан ранее, но бухгалтеру его не передали, восстановите хронологию. Например, если акт подписан 05.05.2026, то именно эта дата будет датой отгрузки. Тогда нужно проверить, не пропущен ли срок выставления отгрузочного счета-фактуры.
Рассмотрим основные реквизиты счета-фактуры. В документе должны быть корректно заполнены продавец, покупатель, наименование объекта, стоимость, ставка и сумма НДС.
Для продавца-ИП укажите данные предпринимателя. Для покупателя укажите данные покупателя по договору. Если покупатель — организация, например лизинговая компания, заполните наименование, ИНН, КПП и адрес. Если покупатель — ИП, укажите данные ИП; КПП у индивидуального предпринимателя не заполняется.
В наименовании товара можно указать:
«Часть здания магазина, кадастровый номер ___, адрес: ___, по договору купли-продажи № ___ от 25.04.2026».
Если продается не часть здания, а отдельное помещение, используйте формулировку из ЕГРН:
«Нежилое помещение, кадастровый номер ___, адрес: ___».
Если продается доля в праве собственности, укажите:
«Доля в праве собственности на нежилое здание магазина, кадастровый номер ___, размер доли ___».
Ставку НДС укажите 5%. Сумма НДС — 500 000 руб., если цена без НДС равна 10 000 000 руб. и НДС начисляется сверху. Если в договоре цена сформулирована иначе, например «10 500 000 руб., в том числе НДС 5%», расчет будет тем же: НДС 500 000 руб., стоимость без НДС 10 000 000 руб.
Посмотрим на практический вопрос: «счет-фактуру никто не спрашивает, может, она вообще никому не нужна?» Такой подход рискованный. Счет-фактура нужен не только покупателю для вычета. Он нужен продавцу для корректного налогового учета НДС, регистрации операции в книге продаж и заполнения декларации по НДС.
Если операция облагается НДС и продавец является плательщиком НДС, отсутствие запроса от покупателя не отменяет обязанности продавца оформить налоговые документы. Особенно это важно в сделке с лизинговой компанией, где документы обычно проходят внутренний контроль, юридическую службу и бухгалтерию лизингодателя.
Поэтому действуйте так:
не ждите, пока покупатель попросит счет-фактуру;
оформите авансовый счет-фактуру, если деньги получены до передачи;
оформите отгрузочный счет-фактуру после акта;
проверьте регистрацию в книге продаж;
сверьте суммы с договором и банковской выпиской.
Если покупатель письменно подтвердил, что он не является плательщиком НДС и стороны согласовали несоставление счетов-фактур, тогда можно рассмотреть вариант без выставления счетов-фактур. Но для сделки через лизинговую компанию это скорее исключение, а не стандартный порядок.
Разберем проверку на примере. Допустим, в договоре купли-продажи указано:
«Покупатель: ООО “СГБ-лизинг”, приобретающее имущество для последующей передачи в лизинг ИП Иванову И.И.».
В этом случае счет-фактуру выставляем на ООО «СГБ-лизинг». ИП Иванов И.И. в счете-фактуре продавца не является покупателем. Его можно не указывать вообще, если форма документа не требует дополнительных сведений. Если в договоре или первичных документах предусмотрено поле для лизингополучателя, оно не заменяет реквизиты покупателя.
Другой вариант:
«Покупатель: ИП Иванов И.И. Оплата производится за счет средств, предоставленных ООО “СГБ-лизинг”».
Тогда счет-фактуру выставляем на ИП Иванова И.И. Но такую схему нужно внимательно проверить, потому что для классического лизинга она нетипична: лизинговая компания обычно сама становится собственником предмета лизинга.
Третий вариант:
«Договор заключен между продавцом, покупателем-лизингодателем и лизингополучателем».
Тогда смотрим, какая сторона принимает объект в собственность по договору купли-продажи. Если собственником становится лизингодатель, счет-фактуру выставляем на лизингодателя.
Рассмотрим общий смысл проводок. Конкретные счета зависят от учетной политики, статуса объекта и настроек 1С, но логика обычно такая: поступление денег, начисление НДС с аванса, реализация объекта, списание остаточной стоимости, зачет аванса и принятие к вычету НДС с аванса.
Если организация или ИП ведет бухгалтерский учет в полном объеме, при продаже основного средства могут использоваться счета:
51 — расчетный счет;
62 — расчеты с покупателями;
62.02 — авансы полученные;
68.НДС — расчеты по НДС;
01 — основные средства;
02 — амортизация основных средств;
91.01 — прочие доходы;
91.02 — прочие расходы.
Например, при поступлении аванса может отражаться задолженность перед покупателем и НДС с аванса. При реализации объекта отражается прочий доход, начисляется НДС с реализации, списывается остаточная стоимость продаваемой части здания и засчитывается аванс.
В 1С не нужно вручную писать код для этой операции. В большинстве случаев достаточно правильно заполнить документы Поступление на расчетный счет, Счет-фактура выданный, Передача ОС и выполнить регламентные операции по НДС. Ручные операции используйте только тогда, когда типовой документ не позволяет корректно выделить продаваемую часть здания или требуется бухгалтерская корректировка по учетной политике.
Отдельно разберем важную учетную проблему: продается не все здание, а часть здания. Если в учете объект числится как одно основное средство, нужно определить, как правильно списать именно продаваемую часть.
Проверьте:
есть ли у продаваемой части отдельный кадастровый номер;
выделена ли она в учете как отдельный объект основного средства;
какая часть первоначальной стоимости относится к продаваемой части;
какая сумма начисленной амортизации относится к продаваемой части;
какая остаточная стоимость списывается при продаже;
какие документы подтверждают расчет доли стоимости.
Если продаваемая часть уже выделена как отдельное нежилое помещение или отдельный объект ОС, задача проще: продавайте этот объект через документ реализации ОС. Если часть не выделена, сначала рассмотрите выделение части объекта в учете. Для этого могут потребоваться технические документы, кадастровые сведения, бухгалтерская справка и расчет стоимости.
Не смешивайте налоговый вопрос по счету-фактуре и бухгалтерский вопрос по остаточной стоимости. Счет-фактуру покупателю нужно выставить на договорную стоимость продажи. А в бухгалтерском учете нужно отдельно правильно списать стоимость проданной части здания.
Проанализируем неприятную ситуацию. Деньги уже поступили, прошло больше пяти календарных дней, а счет-фактура на аванс не оформлен. В таком случае не откладывайте оформление до акта. Сформируйте авансовый счет-фактуру текущей датой или датой, которую позволяет применить ваша учетная политика и фактический документооборот, и зарегистрируйте его в нужном налоговом периоде.
Главная задача — корректно отразить НДС в квартале получения аванса. Если аванс получен во втором квартале 2026 года, НДС с аванса должен попасть в декларацию за второй квартал 2026 года. Если потом во втором же квартале будет подписан акт, отразите и реализацию, и вычет авансового НДС в том же квартале. Если акт будет в следующем квартале, авансовый НДС сначала увеличит налог к уплате за квартал получения аванса, а вычет появится уже в квартале отгрузки.
Если ошибка уже попала в закрытый период, проанализируйте необходимость уточненной декларации. В таких вопросах лучше не ограничиваться технической правкой в 1С, а сверить налоговые последствия с декларацией по НДС.
Чтобы закрыть сделку аккуратно, соберите комплект документов. Рассмотрим минимальный набор:
договор купли-продажи части здания для целей лизинга;
договор лизинга или выдержка из него, если нужно подтвердить роль сторон;
платежное поручение или банковская выписка на поступление денег;
счет-фактура на аванс, если деньги поступили до передачи объекта;
акт приема-передачи части здания;
отгрузочный счет-фактура на реализацию;
выписка ЕГРН о регистрации перехода права;
бухгалтерская справка по выделению части здания, если продается часть единого объекта ОС;
расчет НДС и проверка книги продаж;
документы по зачету аванса и вычету авансового НДС.
Такой комплект позволит объяснить хронологию: сначала договор, затем поступление оплаты, затем авансовый НДС, затем передача объекта, затем реализация и зачет аванса.
Сформулируем итоговый ответ. Счет-фактуру при продаже части здания выставляйте покупателю по договору купли-продажи. Если в договоре покупателем является СГБ-лизинг, счет-фактуру оформляйте на СГБ-лизинг. Если покупателем является ИП, а лизинговая компания только участвует в расчетах, оформляйте на ИП. В классической лизинговой схеме покупателем обычно является лизинговая компания.
Датой отгрузочной счет-фактуры не является автоматически ни дата договора 25.04.2026, ни дата регистрации в ЕГРН 05.05.2026. Для НДС при реализации недвижимости ориентируйтесь на дату передачи объекта по акту приема-передачи или иному документу передачи. От этой даты отсчитывайте пять календарных дней на оформление отгрузочной счет-фактуры.
Если акт еще не подписан, но деньги уже поступили, сейчас возникает обязанность оформить счет-фактуру на аванс. Его выставляйте покупателю по договору в течение пяти календарных дней с даты поступления оплаты. При сумме 10 500 000 руб., включая НДС 5%, сумма НДС с аванса составит 500 000 руб. После подписания акта оформите отгрузочный счет-фактуру на реализацию части здания и зачтите ранее начисленный НДС с аванса.
В 1С используйте Поступление на расчетный счет для отражения оплаты, Счет-фактура выданный для авансового счета-фактуры, затем документ продажи основного средства, например Передача ОС, и отгрузочный Счет-фактура выданный после подписания акта. Если продается часть здания, предварительно проверьте, как эта часть выделена в учете и какую остаточную стоимость нужно списать.
Информация носит справочный характер