Рассмотрим ситуацию, когда индивидуальный предприниматель продает физическому лицу свою долю в нежилом здании, ранее использовавшемся в розничной торговле, а также долю в земельном участке под этим зданием. ИП применяет УСН и с 2026 года является плательщиком НДС. У предпринимателя уже есть зарегистрированные кассовые аппараты, которые используются в двух действующих магазинах.
Разберем по шагам, нужно ли применять контрольно-кассовую технику при такой продаже, можно ли использовать кассу, зарегистрированную для магазина, как оформить кассовый чек, нужно ли разделять здание и земельный участок в чеке и каким образом отразить НДС.
Основной вывод: при получении оплаты от физического лица за долю нежилого здания и земельного участка ИП должен применить ККТ и сформировать кассовый чек. В чеке необходимо отдельно указать здание и земельный участок как разные предметы расчета. По зданию указываем применяемую ставку НДС, а по земельному участку указываем Без НДС, поскольку реализация земельных участков не является объектом обложения НДС.
Применение кассовой техники зависит прежде всего от того, кто является покупателем и каким способом ИП получает оплату. Если покупатель — обычное физическое лицо, не зарегистрированное как индивидуальный предприниматель, получение от него денег за товары, работы, услуги или имущество признается расчетом для целей применения ККТ.
Продажа доли в нежилом здании, используемом в коммерческой деятельности, является предпринимательской операцией. Поэтому разовая продажа здания или доли в нем не освобождает ИП от обязанности применять кассу.
Не имеет значения, что основная деятельность ИП — розничная торговля, а продажа здания происходит редко или вообще впервые. Также не имеет значения, что объект недвижимости не является обычным товаром магазина. При получении оплаты от физического лица за имущество, реализуемое в рамках предпринимательской деятельности, необходимо сформировать кассовый чек.
ККТ потребуется при любом распространенном способе оплаты физическим лицом:
Следовательно, если физическое лицо перечисляет деньги на расчетный счет ИП по договору купли-продажи доли здания, кассовый чек нужен не только при наличной оплате, но и при безналичном переводе.
Для правильного оформления необходимо определить, как именно покупатель оплачивает недвижимость. От способа и момента оплаты зависит дата чека и признак способа расчета.
Если покупатель передает наличные деньги или оплачивает банковской картой непосредственно при заключении сделки, кассовый чек нужно сформировать в момент расчета. Если применяется безналичная оплата с личного банковского счета физического лица, чек формируют не позднее рабочего дня, следующего за днем получения денег, но до передачи недвижимости покупателю.
При продаже недвижимости важно учитывать, что дата оплаты, дата подписания договора, дата подписания передаточного акта и дата государственной регистрации перехода права собственности могут не совпадать. Для ККТ необходимо ориентироваться на момент расчета с покупателем.
Рассмотрим несколько вариантов.
Если физическое лицо перечисляет всю сумму по договору одним платежом, необходимо сформировать чек на сумму полученной оплаты. В чеке указываем оба предмета расчета: долю в нежилом здании и долю в земельном участке.
Если деньги перечислены до подписания передаточного акта, в чеке необходимо выбрать признак способа расчета, соответствующий предварительной оплате. После передачи объекта необходимо оформить расчет, завершающий сделку, с учетом ранее полученной суммы.
Если оплата и передача объекта происходят одновременно, обычно используют признак способа расчета Полный расчет.
При получении аванса от физического лица необходимо сформировать кассовый чек на сумму аванса. В зависимости от условий договора и настроек кассы применяют признак способа расчета Предоплата 100% либо Предоплата.
Когда будет подписан передаточный акт и недвижимость будет передана покупателю, необходимо оформить чек зачета предоплаты. В нем отражаем передачу здания и земельного участка и зачет ранее полученного аванса.
Не следует считать, что кассовый чек нужен только после регистрации права собственности. Если ИП получил от физического лица деньги в счет будущей продажи, чек необходимо сформировать уже при получении соответствующего платежа.
Если договор предусматривает отсрочку платежа, при передаче здания и земельного участка может потребоваться сформировать чек с признаком способа расчета Передача в кредит. Когда покупатель позднее перечислит деньги, необходимо сформировать отдельный чек на оплату кредита.
Такой порядок встречается реже, но его важно учитывать, если стороны подписывают передаточный акт до окончательного расчета.
Если стоимость доли здания и земельного участка оплачивается частями, необходимо сформировать чек на каждый расчет. Например, при поступлении первого платежа укажем частичную предоплату, при втором платеже отразим оставшуюся часть предоплаты, а при передаче объекта оформим зачет авансов или полный расчет в зависимости от условий сделки.
Не нужно ждать, пока будет перечислена вся сумма по договору. Каждый платеж физического лица, который является оплатой за имущество, должен быть отражен кассовым чеком.
Отдельную кассу только для продажи недвижимости приобретать не требуется. Закон не устанавливает обязанность регистрировать специальную ККТ для каждой отдельной сделки или для каждого вида реализуемого имущества.
ИП может использовать уже зарегистрированную кассу, которая применяется в магазине, при условии, что касса зарегистрирована на самого предпринимателя, исправна, подключена к оператору фискальных данных и позволяет сформировать чек с необходимыми реквизитами.
Однако необходимо различать использование кассы для формирования чека и фактическое место применения кассы. Если ККТ зарегистрирована как стационарная касса магазина, безопаснее формировать чек в месте ее регистрации либо использовать кассу в режиме, который соответствует фактическому способу расчета.
Например, если покупатель перечисляет деньги на расчетный счет ИП, а кассовый чек формируется после поступления оплаты, кассу можно использовать для формирования электронного чека. В такой ситуации не требуется доставлять кассовый аппарат к объекту недвижимости только потому, что предметом продажи является здание.
Если же планируется принять наличные деньги непосредственно у здания, необходимо проверить, соответствует ли место применения кассы сведениям, указанным при регистрации ККТ. Нельзя без проверки использовать стационарную кассу магазина в другом месте, если это противоречит данным о месте установки или применения кассовой техники.
Разберем безопасный порядок действий.
Таким образом, использовать одну из касс, зарегистрированных для магазина, в большинстве случаев можно. Но необходимо учитывать правила о месте применения ККТ и не переносить стационарную кассу в другое место без проверки регистрационных данных.
Доля в нежилом здании и доля в земельном участке являются разными объектами сделки. Для НДС по ним действуют разные правила. Поэтому объединять их в одну строку кассового чека, например под названием «Недвижимость» или «Доля в объекте недвижимости», нежелательно.
В кассовом чеке необходимо отдельно отразить каждый предмет расчета. Такой подход позволит правильно показать стоимость объектов и ставки НДС.
В рассматриваемой ситуации можно использовать следующие наименования предметов расчета:
Можно дополнительно указать адрес объекта, кадастровый номер или иной идентификатор, если это позволяет кассовая программа и если такие сведения нужны для однозначного сопоставления чека с договором. Но не следует перегружать чек техническими данными, которые не требуются для идентификации предмета расчета.
Главное — чтобы наименование в кассовом чеке позволяло установить, что оплата относится к конкретному зданию и конкретному земельному участку.
Например, в чеке можно указать:
Если договором цена здания и цена земельного участка определены отдельно, суммы в чеке должны соответствовать условиям договора. Нельзя отражать в чеке общую сумму сделки одной строкой, если это мешает определить облагаемую и необлагаемую части.
Если ИП на дату продажи обязан исчислять НДС и применяет ставку НДС 5 процентов, стоимость доли в нежилом здании облагается НДС по этой ставке. В кассовом чеке по строке здания необходимо указать ставку НДС 5 процентов.
При этом необходимо заранее определить, включен ли НДС в договорную цену здания или он начисляется сверх цены. От этого зависит сумма, указанная в кассовом чеке.
Рассмотрим пример. В договоре цена доли нежилого здания составляет 500 000 рублей. Если договор не содержит условия о начислении НДС сверх цены, наиболее осторожный подход состоит в том, чтобы считать НДС включенным в указанную сумму.
При ставке 5 процентов НДС из цены 500 000 рублей рассчитывают расчетным методом:
500 000 × 5 / 105 = 23 809,52 рубля.
В таком случае в чеке по зданию указываем:
Стоимость здания без НДС в таком примере составляет 476 190,48 рубля.
Если договор прямо предусматривает, что стоимость доли здания составляет 500 000 рублей без НДС, а НДС начисляется дополнительно, расчет будет другим:
500 000 × 5% = 25 000 рублей.
Тогда итоговая сумма по строке здания составит 525 000 рублей, включая НДС 25 000 рублей.
В чеке необходимо отразить именно ту цену, которую фактически платит покупатель. Поэтому до формирования чека проверим договор и дополнительное соглашение, если оно оформлялось.
Реализация земельного участка и доли в праве собственности на земельный участок не является объектом обложения НДС. Поэтому по строке земельного участка НДС не исчисляется.
В кассовом чеке для земельного участка необходимо указать ставку Без НДС. Это не означает, что ИП применяет освобождение от НДС по всей деятельности. Такая отметка означает, что конкретный предмет расчета — земельный участок — не облагается НДС.
Рассмотрим пример. Стоимость доли земельного участка по договору составляет 200 000 рублей. В кассовом чеке укажем:
Без НДС;Нельзя указывать по земельному участку ставку НДС 5 процентов только потому, что ИП применяет эту ставку по другим операциям. Нельзя также включать стоимость участка в общую сумму здания и начислять НДС на всю цену сделки.
Предположим, что стороны согласовали следующую цену:
В кассовом чеке необходимо сформировать две позиции.
Первая позиция: «1/4 доли нежилого здания». Сумма — 500 000 рублей. Ставка НДС — 5 процентов. Сумма НДС — 23 809,52 рубля.
Вторая позиция: «1/4 доли земельного участка». Сумма — 200 000 рублей. Ставка НДС — Без НДС. Сумма НДС — 0 рублей.
Итог по чеку составит 700 000 рублей. При этом сумма НДС по чеку будет равна 23 809,52 рубля.
Если договором предусмотрено начисление НДС сверх стоимости здания, чек будет выглядеть иначе:
Таким образом, сумма в кассовом чеке должна точно соответствовать договорной конструкции цены.
Если покупатель одной оплатой перечисляет сумму за здание и земельный участок, можно сформировать один кассовый чек с двумя позициями. Это удобно, поскольку чек будет отражать весь расчет по договору, но при этом каждая часть сделки будет показана отдельно.
Если покупатель оплачивает здание и земельный участок разными платежами, можно сформировать отдельные чеки на каждый платеж. Например, при поступлении 500 000 рублей за здание формируем чек по строке здания с НДС 5 процентов. При поступлении 200 000 рублей за участок формируем отдельный чек по строке земельного участка без НДС.
Если оплата производится несколькими частями и каждая часть относится одновременно к зданию и земельному участку, необходимо определить порядок распределения платежа. Такой порядок лучше прямо предусмотреть в договоре или дополнительном соглашении.
Например, договор может установить, что первая часть платежа относится к доле земельного участка, а вторая часть — к доле здания. Либо стороны могут указать, что каждый платеж распределяется пропорционально стоимости объектов. Это позволит корректно настроить состав предметов расчета в каждом кассовом чеке.
В чеке необходимо правильно указать форму расчета. Если покупатель передает наличные деньги, выбираем наличную форму оплаты. Если покупатель перечисляет деньги по банковскому переводу, через СБП, интернет-банк или с банковской карты без непосредственного использования терминала продавца, в чеке обычно отражаем безналичную форму оплаты.
Если покупатель оплачивает часть суммы наличными, а часть переводит на расчетный счет, в чеке необходимо показать обе формы оплаты.
Например, покупатель передает 100 000 рублей наличными и перечисляет 600 000 рублей на расчетный счет ИП. В этом случае кассовый чек может содержать:
Необходимо проверить, что фактические суммы в чеке совпадают с договором, распиской, банковской выпиской и платежным поручением покупателя.
Если физическое лицо передает ИП наличные деньги, кассовый чек необходимо выдать в момент расчета. При необходимости можно одновременно оформить расписку о получении денег, но расписка не заменяет кассовый чек.
Кассовый чек подтверждает применение ККТ и передачу сведений оператору фискальных данных. Расписка подтверждает получение денег по договору и может содержать дополнительные сведения: реквизиты договора, данные сторон, назначение платежа, сумму, дату и подпись получателя.
Если покупатель передает крупную сумму наличными, необходимо заранее оценить риски расчетов и обеспечить документальное подтверждение каждой части платежа. Ограничение наличных расчетов в размере 100 000 рублей распространяется на расчеты между организациями и ИП, но не ограничивает расчеты между ИП и обычным физическим лицом. Однако это не отменяет обязанность применить ККТ.
При безналичной оплате от физического лица кассовый чек также обязателен. Например, покупатель может перечислить деньги по реквизитам расчетного счета ИП через мобильное приложение банка, через СБП, через кассу банка или с личного банковского счета.
После поступления денег необходимо проверить банковскую выписку, назначение платежа и реквизиты плательщика. Затем формируем кассовый чек на соответствующую сумму.
Если покупатель до момента оплаты сообщил номер телефона или адрес электронной почты, кассовый чек можно направить в электронной форме. Если покупатель не предоставил контакты, следует действовать с учетом способа расчета и технических возможностей ККТ.
При продаже недвижимости через банковский перевод особенно важно не затягивать с формированием чека. Не следует откладывать выдачу чека до момента регистрации перехода права собственности, если деньги уже поступили как оплата по договору.
В «1С:Бухгалтерии 8» оформление зависит от используемой конфигурации, настроек подключаемого оборудования и порядка работы с кассой. Как правило, сначала отражаем саму сделку продажи, затем поступление оплаты, после чего формируем кассовый чек через подключенную ККТ.
Для отражения продажи недвижимости можно использовать документ Реализация (акты, накладные, УПД), если он соответствует выбранному порядку учета. В документе желательно создать отдельные строки для здания и земельного участка.
Для строки здания устанавливаем ставку НДС 5 процентов, если ИП применяет эту ставку по сделке. Для строки земельного участка устанавливаем Без НДС.
Если покупатель перечисляет деньги на расчетный счет, поступление обычно отражают документом Поступление на расчетный счет. В назначении платежа необходимо указать реквизиты договора, чтобы можно было сопоставить банковское поступление с продажей недвижимости.
Для формирования чека при работе через кассу может использоваться документ Чек ККМ, Чек, рабочее место кассира или иной механизм конкретной версии программы. Название объекта может отличаться в зависимости от конфигурации и подключенного оборудования.
При формировании чека необходимо проверить:
Без НДС по земельному участку;Рассмотрим пример. ИП продает физическому лицу 1/4 доли нежилого здания и 1/4 доли земельного участка. По договору стоимость доли здания составляет 500 000 рублей, включая НДС 5 процентов. Стоимость доли земельного участка составляет 200 000 рублей без НДС. Покупатель перечисляет всю сумму банковским переводом.
Сначала создадим документ Реализация (акты, накладные, УПД). В нем укажем две строки.
Без НДС.После поступления денег от покупателя создадим документ Поступление на расчетный счет на общую сумму 700 000 рублей. Затем сформируем кассовый чек по безналичной форме оплаты.
В чеке должны быть две отдельные позиции. По зданию будет указана ставка НДС 5 процентов, а по земельному участку — Без НДС.
Если в программе нет возможности сформировать один чек с разными ставками НДС, необходимо проверить настройки ККТ, версию драйвера, формат фискальных документов и настройки номенклатуры. Не следует искусственно объединять объекты в одну позицию только из-за ограничений настройки кассы.
Использовать в кассе одну номенклатурную позицию с названием «Здание и земельный участок» не рекомендуется. Причина состоит в том, что у объектов разные ставки НДС.
Если объединить их в одну строку, будет невозможно корректно показать, какая часть цены облагается НДС 5 процентов, а какая часть не облагается НДС. Это может привести к завышению НДС, ошибке в чеке и расхождениям между кассовыми документами, договором и декларацией по НДС.
Поэтому создадим отдельные номенклатурные позиции:
Доля нежилого здания — ставка НДС 5 процентов;Доля земельного участка — ставка Без НДС.Если в программе ведется справочник Номенклатура, можно создать отдельные элементы именно для данной сделки. Например, «Доля 1/4 нежилого здания по договору № ___» и «Доля 1/4 земельного участка по договору № ___».
Такой подход позволит не перепутать ставку НДС при формировании чека и упростит контроль расчетов.
Порядок передачи чека зависит от способа расчета и от того, предоставил ли покупатель номер телефона или адрес электронной почты.
При наличном расчете или оплате банковской картой при личном контакте с покупателем кассовый чек обычно передают на бумаге. Если покупатель до момента расчета сообщил номер телефона или адрес электронной почты, чек можно направить в электронной форме.
При безналичной оплате без личного контакта с покупателем допустимо направить электронный чек на телефон или электронную почту, если покупатель предоставил соответствующие данные. При отсутствии контактов необходимо соблюдать порядок, предусмотренный для конкретного способа расчета и используемой ККТ.
Для продажи недвижимости рекомендуется заранее включить в договор условие, по которому покупатель предоставляет номер телефона или адрес электронной почты для направления кассовых чеков. Это позволит подтвердить передачу чека и избежать споров о его получении.
Кассовый чек не заменяет договор купли-продажи, передаточный акт, расписку, выписку банка или документы государственной регистрации. Каждый документ выполняет свою функцию.
Договор определяет предмет сделки, цену, порядок оплаты и обязанности сторон. Передаточный акт подтверждает передачу недвижимости. Банковская выписка подтверждает поступление денег на расчетный счет. Кассовый чек подтверждает применение ККТ при расчете.
Поэтому суммы и наименования в кассовом чеке должны соответствовать договору. Если в договоре отдельно указаны стоимость здания и стоимость земельного участка, эти же части сделки следует отразить отдельно в кассовом чеке.
Не следует указывать в чеке наименование, которое не совпадает по смыслу с договором. Например, если в договоре продается доля в праве собственности, не стоит указывать в чеке «Продажа магазина», если это может создать впечатление продажи готового бизнеса, оборудования или товарного остатка.
Без НДС, а не ставку 0 процентов.Для подтверждения правильности расчета и применения ККТ необходимо сохранить комплект документов по сделке.
Такой комплект поможет подтвердить, что сумма по кассовому чеку соответствует договору, НДС начислен только на облагаемую часть сделки, а земельный участок не был ошибочно включен в налоговую базу.
При продаже доли нежилого здания и земельного участка физическому лицу ИП должен применить ККТ и сформировать кассовый чек. Чек нужен независимо от того, получает предприниматель наличные деньги, оплату по карте, перевод через СБП или перечисление на расчетный счет.
Отдельную кассу специально для продажи недвижимости приобретать не нужно. Можно использовать уже зарегистрированную ККТ, применяемую в магазине, если соблюдены правила ее регистрации и фактического использования. При безналичной оплате безопасно формировать электронный чек через зарегистрированную кассу после поступления денег.
В кассовом чеке необходимо отразить два самостоятельных предмета расчета: долю нежилого здания и долю земельного участка. По зданию указываем ставку НДС 5 процентов, если ИП применяет эту ставку по сделке. По земельному участку указываем Без НДС.
Не объединяем здание и землю в одну кассовую строку, не начисляем НДС на стоимость земельного участка и не указываем НДС сверх цены здания, если договором это прямо не предусмотрено. Перед формированием чека сверяем сумму, наименование объектов, ставку НДС, форму оплаты и признак способа расчета с условиями договора и фактическим платежом.
Информация носит справочный характер