Рассмотрим ситуацию, когда ООО на ОСНО приобрело апартаменты стоимостью 10 000 000 руб. без НДС, приняло объект к бухгалтерскому и налоговому учету как основное средство, установило срок полезного использования 30 лет и рассчитывает налог на имущество по среднегодовой стоимости. По расчету получается ежемесячная амортизация 27 777,78 руб., среднегодовая стоимость за год около 9 833 333 руб., а налог при ставке 2,2% — примерно 216 333 руб. Разберем, корректен ли такой расчет, всегда ли апартаменты облагаются по среднегодовой стоимости, когда нужно применять кадастровую стоимость и какие законные способы снижения налога можно проверить.
Если апартаменты учитываются у организации как основное средство и не попадают под кадастровый порядок налогообложения, налог на имущество рассчитывайте по среднегодовой остаточной стоимости по данным бухгалтерского учета. В этом случае расчет налога около 216 тыс. руб. при стоимости 10 млн руб., сроке полезного использования 30 лет и ставке 2,2% выглядит логичным.
Сумма действительно кажется большой, но это объясняется тем, что налог считается не от годовой амортизации, а от остаточной стоимости объекта. При сроке 30 лет остаточная стоимость уменьшается медленно, поэтому в первые годы налог будет близок к 200 тыс. руб. в год. Постепенно налоговая база будет снижаться, но резкого уменьшения не будет.
Однако сначала обязательно проверьте, по какой базе нужно считать налог именно по этому объекту: по среднегодовой стоимости или по кадастровой стоимости. Права выбора у организации нет. Нельзя выбрать среднегодовую стоимость только потому, что она меньше, или кадастровую стоимость только потому, что она удобнее. Порядок зависит от вида объекта, сведений ЕГРН, регионального закона, перечня объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, и фактического использования помещения.
Для апартаментов особенно важно, что в ЕГРН они часто указаны как нежилое помещение. Само по себе это еще не означает, что налог обязательно считается по кадастровой стоимости. Но если объект соответствует условиям статьи 378.2 НК РФ или включен в региональный перечень кадастровых объектов, налог нужно считать по кадастру.
Разберем расчет по среднегодовой стоимости. Исходные данные:
Первоначальная стоимость объекта в бухгалтерском учете — 10 000 000 руб.
Срок полезного использования — 30 лет, то есть 360 месяцев.
Ежемесячная амортизация — 10 000 000 руб. / 360 месяцев = 27 777,78 руб.
Ставка налога на имущество — 2,2%.
Объект учитывается на счете 01, амортизация начисляется на счете 02.
При расчете налога по среднегодовой стоимости берите не первоначальную стоимость и не сумму амортизации за год, а остаточную стоимость объекта на контрольные даты. Для годового расчета складывайте остаточную стоимость на 1-е число каждого месяца и на 31 декабря, затем делите сумму на 13.
Если объект находился на балансе весь год и амортизация начислялась равномерно, получится примерно такая логика:
на 1 января — 10 000 000 руб.;
на 1 февраля — 9 972 222,22 руб.;
на 1 марта — 9 944 444,44 руб.;
на 1 апреля — 9 916 666,66 руб.;
на 1 мая — 9 888 888,88 руб.;
на 1 июня — 9 861 111,10 руб.;
на 1 июля — 9 833 333,32 руб.;
на 1 августа — 9 805 555,54 руб.;
на 1 сентября — 9 777 777,76 руб.;
на 1 октября — 9 749 999,98 руб.;
на 1 ноября — 9 722 222,20 руб.;
на 1 декабря — 9 694 444,42 руб.;
на 31 декабря — 9 666 666,64 руб.
Среднегодовая стоимость составит около 9 833 333 руб. Налог за год при ставке 2,2%:
9 833 333 руб. × 2,2% = 216 333 руб.
Поэтому расчет автора темы в целом близок к правильному, если объект действительно облагается по среднегодовой стоимости и находился на балансе весь налоговый период.
Выясним причину, почему налог кажется высоким. При сроке полезного использования 30 лет годовая амортизация составляет только 333 333 руб. Это примерно 3,33% от первоначальной стоимости объекта в год. Соответственно, остаточная стоимость в первые годы почти не меняется.
Например, если первоначальная стоимость 10 000 000 руб., то после первого года остаточная стоимость будет около 9 666 667 руб., после второго — около 9 333 333 руб., после третьего — около 9 000 000 руб. При ставке 2,2% налог действительно долго будет находиться примерно в диапазоне 180–220 тыс. руб. в год.
Это не ошибка расчета, а следствие длинного срока полезного использования и высокой ставки налога. Налог на имущество по среднегодовой стоимости привязан к бухгалтерской остаточной стоимости, а не к сумме амортизации за год.
Разберем главный вопрос: как понять, нужно ли считать налог по среднегодовой стоимости или по кадастровой стоимости. Для этого не ориентируйтесь только на название «апартаменты» в договоре купли-продажи. Откройте сведения ЕГРН и региональные правила.
Проверьте по шагам:
Посмотрите выписку ЕГРН. Важны назначение объекта, наименование, вид помещения, кадастровый номер, кадастровая стоимость, адрес и характеристики. В рассматриваемой ситуации в ЕГРН указано «нежилое помещение».
Определите, где находится помещение. Помещение может быть в жилом доме, апарт-комплексе, административно-деловом центре, торговом центре, гостиничном комплексе или ином здании.
Проверьте закон субъекта РФ о налоге на имущество организаций. Именно регион устанавливает особенности налогообложения кадастровых объектов и ставки в пределах НК РФ.
Проверьте региональный перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости. Ищите объект по кадастровому номеру помещения, кадастровому номеру здания и адресу.
Проверьте фактическое использование помещения. Важно, используется ли оно как офис, торговый объект, объект общественного питания, объект бытового обслуживания или для иных целей.
Если объект попадает под кадастровый порядок, налог считайте по кадастровой стоимости, даже если он принят на счет 01 и по нему начисляется амортизация. Если не попадает — считайте по среднегодовой остаточной стоимости, при условии что объект учитывается как основное средство.
Рассмотрим подробнее кадастровый порядок. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость для отдельных видов недвижимости. Для апартаментов чаще всего важны следующие случаи:
Апартаменты расположены в административно-деловом центре или торговом центре. Если здание включено в региональный перечень кадастровых объектов как административно-деловой или торговый центр, помещения в таком здании обычно также облагаются по кадастровой стоимости.
Нежилое помещение предназначено для офисов, торговли, общепита или бытового обслуживания. Это может следовать из сведений ЕГРН, технических документов, разрешенного использования, наименования или фактического использования.
Нежилое помещение фактически используется под офис, торговлю, общепит или бытовые услуги. Даже если в документах назначение сформулировано иначе, фактическое использование может повлиять на включение объекта в кадастровый перечень.
Объект относится к видам недвижимости, по которым регион ввел кадастровое налогообложение. Для некоторых категорий объектов региональный закон может устанавливать отдельные особенности.
Апартаменты по своему юридическому статусу обычно относятся к нежилым помещениям, предназначенным для временного размещения граждан. Поэтому сам факт, что в договоре написано «апартаменты», а в ЕГРН — «нежилое помещение», еще не решает вопрос окончательно.
Если апартаменты находятся в обычном жилом доме и не используются как офис, магазин, кафе, салон услуг или иной объект из статьи 378.2 НК РФ, есть аргументы в пользу расчета по среднегодовой стоимости. Но окончательный вывод делайте только после проверки регионального перечня и регионального закона.
Теперь рассмотрим обратную ситуацию. Если апартаменты не соответствуют критериям кадастрового объекта и не должны облагаться по кадастровой стоимости, то при учете на балансе организации в качестве основного средства налог считайте по среднегодовой стоимости.
Для этого должны выполняться условия:
объект является недвижимым имуществом;
объект учтен в бухгалтерском учете как основное средство;
налоговая база по нему не определяется как кадастровая стоимость;
объект не относится к имуществу, освобожденному от налогообложения;
региональная льгота или пониженная ставка не применяются.
В этом варианте расчет делайте по данным бухгалтерского учета. То есть для налога на имущество берите остаточную стоимость по счетам 01 и 02, а не налоговую остаточную стоимость по главе 25 НК РФ.
Это важный момент: амортизационная группа нужна прежде всего для налогового учета по налогу на прибыль. Для налога на имущество по среднегодовой стоимости важна бухгалтерская остаточная стоимость. Поэтому срок полезного использования в бухгалтерском учете может оказаться даже важнее, чем амортизационная группа в налоговом учете.
Разберем практический алгоритм проверки.
Возьмите кадастровый номер помещения из выписки ЕГРН.
Возьмите кадастровый номер здания, в котором находится помещение. Иногда помещение может не быть отдельно включено в перечень, но здание уже включено как кадастровый объект.
Откройте региональный перечень объектов недвижимости, по которым налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на соответствующий налоговый период.
Проверьте перечень по кадастровому номеру помещения, кадастровому номеру здания и адресу.
Если объект или здание найдено в перечне, проанализируйте основание включения.
Если объект не найден в перечне, проверьте, не относится ли он к категории, по которой кадастровая база применяется без включения конкретного помещения в перечень.
Сравните назначение объекта по ЕГРН с фактическим использованием.
Сохраните подтверждающие документы: выписку ЕГРН, результат поиска в перечне, региональный закон, внутреннюю справку бухгалтера.
Если объект не найден в кадастровом перечне и не соответствует условиям кадастрового налогообложения, продолжайте расчет по среднегодовой стоимости. Если найден — настройте расчет по кадастровой стоимости.
Налог на имущество организаций является региональным налогом. Поэтому одного НК РФ недостаточно. НК РФ устанавливает общие правила, предельные ставки и категории объектов, но конкретные ставки, льготы, отчетные периоды и порядок применения отдельных особенностей устанавливает субъект РФ.
Например, в одном регионе ставка по среднегодовой стоимости может быть 2,2%, в другом — ниже. По кадастровым объектам ставка также может отличаться. Кроме того, регион может установить льготы для отдельных категорий организаций, объектов, инвестиционных проектов или видов деятельности.
Поэтому ставку 2,2% обязательно проверьте по региональному закону. 2,2% — это распространенная и максимальная ставка для имущества, облагаемого по среднегодовой стоимости, но это не означает, что она автоматически применяется во всех случаях и во всех регионах.
Рассмотрим порядок расчета по среднегодовой стоимости. Используйте формулу:
Среднегодовая стоимость = сумма остаточной стоимости на 1-е число каждого месяца года и на 31 декабря / 13.
Остаточную стоимость определяйте по данным бухгалтерского учета:
Остаточная стоимость = первоначальная стоимость на счете 01 минус накопленная амортизация на счете 02.
Если объект принят к учету не с начала года, на даты до принятия к учету остаточная стоимость по нему будет равна нулю. Поэтому налог за первый неполный год может быть существенно меньше, чем за полный год владения. В рассматриваемой ситуации сумма около 216 тыс. руб. получается при условии, что объект участвует в налоговой базе весь год или почти весь год.
Если субъект РФ установил отчетные периоды, рассчитывайте авансовые платежи по итогам I квартала, полугодия и 9 месяцев. Среднюю стоимость за отчетный период определяйте как сумму остаточной стоимости на 1-е число каждого месяца отчетного периода и на 1-е число месяца, следующего за отчетным периодом, деленную на количество месяцев в отчетном периоде плюс один.
Например, за I квартал берите остаточную стоимость на 1 января, 1 февраля, 1 марта и 1 апреля, затем делите на 4. Авансовый платеж считайте как одну четвертую произведения средней стоимости за отчетный период и налоговой ставки.
Посмотрим на пример с исходными данными автора.
Первоначальная стоимость — 10 000 000 руб.
Срок полезного использования — 360 месяцев.
Ежемесячная амортизация — 27 777,78 руб.
Среднегодовая стоимость — около 9 833 333 руб.
Ставка — 2,2%.
Годовой налог:
9 833 333 руб. × 2,2% = 216 333 руб.
Если в регионе установлены авансовые платежи, ориентировочно получится:
авансовый платеж за I квартал — около 54,8 тыс. руб.;
авансовый платеж за полугодие — около 54,5 тыс. руб.;
авансовый платеж за 9 месяцев — около 54,3 тыс. руб.;
платеж по итогам года с учетом авансов — около 52,7 тыс. руб.
Эти суммы приведены для понимания логики. В программе 1С итоговые значения могут немного отличаться из-за округлений, даты принятия к учету, даты начала начисления амортизации и настроек бухгалтерского учета.
Если после проверки выяснится, что апартаменты облагаются по кадастровой стоимости, расчет будет другим. В этом случае бухгалтерская амортизация по счету 02 не уменьшает налоговую базу по налогу на имущество.
Общая логика такая:
Налог = кадастровая стоимость объекта × ставка × коэффициент владения.
Если объект принадлежал организации весь год, коэффициент владения обычно равен 1. Если право возникло или прекратилось в течение года, применяйте коэффициент с учетом количества полных месяцев владения.
Ставка по кадастровым объектам устанавливается региональным законом. Она может отличаться от ставки 2,2%. Для большинства кадастровых объектов предельная ставка ниже, чем для среднегодовой базы, но это не означает, что налог обязательно будет меньше. Все зависит от кадастровой стоимости. Если кадастровая стоимость апартаментов выше бухгалтерской остаточной стоимости, налог может оказаться выше. Если ниже — налог может быть меньше.
Поэтому не делайте вывод без сравнения. Возьмите кадастровую стоимость из ЕГРН, региональную ставку по кадастровым объектам и рассчитайте налог отдельно. Затем сравните с расчетом по среднегодовой стоимости.
Нет, выбирать нельзя. Это одна из главных ошибок в подобных ситуациях. Организация должна определить правильный порядок налогообложения по закону.
Если объект относится к кадастровым, налог считайте по кадастровой стоимости. Если не относится — по среднегодовой стоимости. Налоговая инспекция при проверке будет смотреть не на то, какой вариант выгоднее, а на то, правильно ли определена налоговая база.
Законная экономия начинается не с выбора базы, а с проверки правильности квалификации объекта, ставки, льготы, срока полезного использования и учетных данных.
Первое, что нужно сделать, — проверить ставку. В теме указана ставка 2,2%. Это максимальная ставка для многих объектов, облагаемых по среднегодовой стоимости. Но конкретная ставка устанавливается законом субъекта РФ.
Разберем по шагам:
Определите регион, где находится объект недвижимости.
Откройте закон субъекта РФ о налоге на имущество организаций.
Найдите ставку для имущества, налоговая база по которому определяется как среднегодовая стоимость.
Проверьте, нет ли пониженной ставки для отдельных объектов или категорий организаций.
Проверьте, установлены ли отчетные периоды и авансовые платежи.
Если ставка действительно 2,2%, расчет в этой части верный. Если ставка ниже, сумма налога уменьшится без каких-либо спорных действий.
Далее проверьте льготы. Они могут быть федеральными и региональными. В обычной ситуации коммерческое ООО, которое приобрело апартаменты, чаще всего не имеет автоматической льготы. Но исключения зависят от региона, вида деятельности, статуса организации и назначения объекта.
Проверьте:
есть ли региональные льготы для субъектов малого и среднего предпринимательства;
есть ли льготы для резидентов особых экономических зон, территорий опережающего развития, индустриальных парков или инвестиционных проектов;
есть ли льготы для определенных видов деятельности;
есть ли пониженные ставки для отдельных категорий недвижимости;
есть ли особенности для объектов, используемых в социально значимой деятельности.
Не применяйте льготу только по аналогии. Для льготы нужно выполнить все условия регионального закона и иметь подтверждающие документы.
Теперь рассмотрим самый важный внутренний резерв для объекта, облагаемого по среднегодовой стоимости. Налоговая база зависит от бухгалтерской остаточной стоимости. А бухгалтерская остаточная стоимость зависит от срока полезного использования, способа амортизации, ликвидационной стоимости и правильности первоначальной стоимости.
В теме указано, что в бухгалтерском и налоговом учете установлен срок 30 лет, объект отнесен к 10-й амортизационной группе. Но амортизационная группа — это ориентир для налогового учета. В бухгалтерском учете срок полезного использования определяйте по правилам бухгалтерского учета исходя из ожидаемого периода использования объекта, ожидаемого физического износа, условий эксплуатации, ограничений использования, планов организации и иных факторов.
Нельзя просто уменьшить срок полезного использования ради снижения налога. Но можно и нужно проверить, действительно ли срок 30 лет обоснован для конкретных апартаментов.
Например, срок может быть меньше, если:
организация планирует использовать объект ограниченный период и затем продать;
объект имеет особенности эксплуатации, из-за которых ожидаемый срок полезного использования меньше нормативного;
есть техническое заключение о состоянии помещения;
есть управленческое решение о плановом периоде владения объектом;
объект используется интенсивно и требует существенных вложений через более короткий период;
правовые или договорные ограничения не позволяют использовать объект 30 лет.
Если после анализа организация обоснованно устанавливает меньший срок полезного использования в бухгалтерском учете, бухгалтерская амортизация будет больше, остаточная стоимость будет уменьшаться быстрее, а налог на имущество по среднегодовой стоимости будет ниже.
Но оформите это документально: приказом руководителя, заключением комиссии по поступлению и выбытию активов, расчетом срока полезного использования, техническим заключением, учетной политикой и инвентарной карточкой объекта.
По правилам бухгалтерского учета элементы амортизации нужно периодически анализировать. Рассмотрим, что это означает для апартаментов.
Проверяйте:
срок полезного использования;
ликвидационную стоимость;
способ начисления амортизации;
наличие признаков обесценения;
планы дальнейшего использования объекта.
Если обстоятельства изменились, можно пересмотреть элементы амортизации на перспективу. Например, если организация решила продать объект через несколько лет, а раньше планировала использовать его 30 лет, это может повлиять на срок полезного использования. Но пересмотр должен быть экономически обоснован, а не сделан только для уменьшения налога.
Для налога на имущество важны именно данные бухгалтерского учета. Поэтому корректные бухгалтерские оценки могут влиять на налоговую базу по среднегодовой стоимости.
Посмотрим, правильно ли сформирована первоначальная стоимость 10 000 000 руб. В бухгалтерском учете в первоначальную стоимость основного средства включайте затраты, непосредственно связанные с приобретением, созданием и приведением объекта в состояние, пригодное для использования.
При этом не все платежи автоматически должны увеличивать стоимость объекта. Проверьте:
не включены ли в стоимость расходы, которые должны быть признаны текущими расходами;
не включено ли отделимое имущество, которое можно учитывать отдельно;
не включены ли услуги, не связанные напрямую с приведением апартаментов в состояние готовности к использованию;
правильно ли отражен НДС, если он предъявлялся поставщиком;
не включены ли в стоимость объекты, которые не являются недвижимостью.
Если вместе с апартаментами приобретались мебель, техника, оборудование, инвентарь, системы, которые можно отделить без ущерба для объекта и учитывать как отдельные объекты, проанализируйте их отдельно. Движимое имущество в общем случае не является объектом налога на имущество организаций, если оно не относится к недвижимому имуществу. Поэтому корректное разделение стоимости недвижимости и отделимых объектов может уменьшить налоговую базу по среднегодовой стоимости.
Но разделение должно быть реальным и документально подтвержденным. Если в договоре купли-продажи указана только единая стоимость помещения без выделения мебели и оборудования, потребуется анализ документов, спецификации, акта приема-передачи и фактического состава имущества.
Если апартаменты приобретены для использования в деятельности организации или для сдачи в аренду, они обычно учитываются как основное средство. Тогда при среднегодовой базе налог на имущество возникает.
Но если объект приобретен для перепродажи и фактически не используется как основное средство, его учет может быть иным. Например, недвижимость, приобретенная для продажи, может учитываться как товар или иной актив в зависимости от фактической цели приобретения и учетной политики.
Не переводите объект из основных средств в товары искусственно. Если апартаменты используются организацией, сдаются в аренду или предназначены для длительного владения, учет как основного средства обоснован. Но если изначально объект куплен именно для перепродажи, проверьте, не ошибочно ли он принят на счет 01.
При этом помните: если объект облагается по кадастровой стоимости, сам факт учета не на счете 01 может не избавить от налога. Для кадастровых объектов налоговая обязанность может возникать исходя из права собственности и категории объекта.
Если выяснится, что апартаменты облагаются по кадастровой стоимости, тогда бухгалтерская амортизация уже не поможет снизить налог. В таком случае проверьте саму кадастровую стоимость.
Разберем возможные действия:
получите выписку ЕГРН с кадастровой стоимостью;
сравните кадастровую стоимость с рыночной стоимостью аналогичных объектов;
проверьте характеристики объекта, использованные при кадастровой оценке;
проверьте площадь, назначение, адрес, вид объекта, этаж, состояние и иные параметры;
если кадастровая стоимость завышена, рассмотрите установление кадастровой стоимости в размере рыночной;
если объект ошибочно включен в кадастровый перечень, рассмотрите исключение из перечня.
Оспаривание кадастровой стоимости — это отдельная процедура. Она требует отчета оценщика, анализа документов и соблюдения установленного порядка. Но для дорогих объектов это может быть реальным способом снизить налоговую нагрузку.
Если объект или здание включены в перечень кадастровых объектов, не останавливайтесь на самом факте включения. Проверьте, есть ли для этого основания.
Например, если апартаменты находятся в жилом доме, не используются под офис, торговлю, общепит или бытовое обслуживание, а здание не является административно-деловым или торговым центром, у организации могут быть аргументы против кадастрового налогообложения.
Проверьте:
какое основание указано для включения объекта в перечень;
соответствует ли назначение помещения критериям статьи 378.2 НК РФ;
какой вид разрешенного использования у земельного участка и здания;
какие сведения указаны в ЕГРН;
какое фактическое использование подтверждается документами;
проводилось ли обследование объекта уполномоченным органом;
не включен ли объект в перечень по ошибке из-за адреса или кадастрового номера здания.
Если объект включен неправомерно, можно добиваться исключения из перечня. Но до официального изменения перечня или получения соответствующего решения действуйте осторожно: налоговые последствия зависят от конкретного региона и процедуры.
Для ООО на ОСНО иногда рассматривают переход на УСН как способ снизить имущественные налоги. Но здесь нужно быть очень аккуратными.
Организации на УСН в общем случае освобождаются от налога на имущество организаций по объектам, налоговая база по которым определяется как среднегодовая стоимость. Однако по объектам, облагаемым по кадастровой стоимости, налог сохраняется.
Поэтому переход на УСН может помочь только при одновременном выполнении условий:
организация соответствует критериям применения УСН;
объект не облагается по кадастровой стоимости;
переход на УСН выгоден с учетом НДС, налога на прибыль, контрагентов, доходов, расходов и ограничений;
переход не создает больше налоговых потерь, чем экономия на налоге на имущество.
Не рассматривайте УСН только через налог на имущество. Для ООО на ОСНО переход может повлиять на НДС, договоры с покупателями, вычеты, налоговую нагрузку собственников и всю модель бизнеса.
Разберем недопустимые способы, которые могут привести к налоговым рискам.
Нельзя произвольно уменьшить срок полезного использования. Срок должен быть обоснован ожидаемым использованием объекта, техническим состоянием, планами организации и документами.
Нельзя выбрать кадастровую или среднегодовую базу по желанию. Порядок определяется законом.
Нельзя не учитывать объект на счете 01, если он фактически используется как основное средство. Неправильная классификация актива может привести к доначислениям.
Нельзя искусственно разделять недвижимость на движимые объекты. Отдельный учет мебели и оборудования допустим только при реальном отделимом характере таких объектов.
Нельзя применять льготу без выполнения всех условий. Льготы подтверждаются документами и региональными нормами.
Нельзя игнорировать кадастровый перечень. Если объект включен в перечень и нет решения об исключении, налоговые риски при расчете по среднегодовой стоимости высоки.
Посмотрим, как отразить ситуацию в 1С:Бухгалтерия 8. Для расчета налога по среднегодовой стоимости проверьте, что объект корректно принят к учету как основное средство.
Используйте следующие объекты и разделы:
Поступление основных средств или Поступление оборудования — для отражения приобретения объекта, если используется стандартная схема поступления.
Принятие к учету ОС — для ввода объекта в эксплуатацию и формирования первоначальной стоимости на счете 01.
Основные средства — справочник, где хранится карточка объекта.
Способы отражения расходов по амортизации — настройка счета затрат для амортизации.
Амортизация и износ основных средств — регламентная операция закрытия месяца.
Налоги и отчеты — раздел для настройки налога на имущество.
Налог на имущество — настройки ставок, льгот, порядка уплаты и особого порядка налогообложения.
Закрытие месяца — обработка, где выполняется расчет регламентных операций.
Регламентированная отчетность — подготовка декларации или уведомлений в зависимости от объекта и периода.
Для среднегодовой стоимости проверьте:
объект принят на счет 01;
амортизация начисляется на счет 02;
срок полезного использования указан правильно;
объект не отмечен как облагаемый по кадастровой стоимости;
ставка налога соответствует региональному закону;
правильно указана налоговая инспекция и место нахождения объекта;
корректно настроен порядок уплаты авансовых платежей.
Если объект облагается по кадастровой стоимости, настройте его как объект с особым порядком налогообложения. В 1С для этого обычно используется настройка Объекты с особым порядком налогообложения в разделе налога на имущество. Укажите кадастровый номер, кадастровую стоимость, дату начала применения, ставку, льготу при наличии и порядок уплаты.
Разберем контрольный порядок проверки расчета в 1С.
Сформируйте оборотно-сальдовую ведомость по счету 01 по объекту.
Сформируйте оборотно-сальдовую ведомость по счету 02 по этому же объекту.
Проверьте остаточную стоимость на 1-е число каждого месяца.
Сравните остатки с расчетом среднегодовой стоимости.
Проверьте, что объект не продублирован в кадастровых настройках.
Проверьте ставку налога в настройках программы.
Выполните Закрытие месяца и проверьте регламентные операции.
Сформируйте отчет по налогу на имущество и сравните налоговую базу с ручной таблицей.
Если сумма в 1С отличается от ручного расчета, выясните причину. Чаще всего различия возникают из-за даты принятия к учету, даты начала начисления амортизации, округлений, изменения первоначальной стоимости, модернизации, частичной ликвидации, переоценки или неправильной настройки кадастрового порядка.
В теме уточнено, что помещение находится в жилом доме, по договору купли-продажи указаны апартаменты, а в ЕГРН — «нежилое помещение». Для такой ситуации рассмотрим практический вывод.
Если это именно нежилое помещение в жилом доме, которое не является офисом, магазином, кафе, объектом бытового обслуживания, не расположено в административно-деловом или торговом центре и не включено в региональный перечень кадастровых объектов, то налог, скорее всего, нужно считать по среднегодовой стоимости при учете объекта как основного средства.
Но если региональный перечень содержит этот объект или здание, либо помещение фактически используется под офис, торговлю, общепит или бытовые услуги, налог может перейти на кадастровую базу.
Поэтому для окончательного ответа недостаточно знать только цену 10 млн руб. и срок 30 лет. Нужны регион, кадастровый номер, сведения ЕГРН, региональный перечень и фактическое использование помещения.
Если апартаменты стоимостью 10 000 000 руб. учитываются как основное средство, не попадают под кадастровое налогообложение и ставка в регионе действительно составляет 2,2%, расчет налога около 216 тыс. руб. за полный год выглядит правильным. Среднегодовая стоимость около 9 833 тыс. руб. при сроке полезного использования 30 лет также выглядит логично.
Чтобы уточнить расчет, составьте таблицу остаточной стоимости на 1-е число каждого месяца и на 31 декабря по данным бухгалтерского учета. Не считайте налог просто от первоначальной стоимости или от годовой амортизации. Используйте остаточную стоимость по счетам 01 и 02.
Чтобы проверить возможность законного уменьшения налога, действуйте так:
проверьте, не должен ли объект облагаться по кадастровой стоимости;
проверьте региональную ставку и льготы;
проверьте правомерность срока полезного использования в бухгалтерском учете;
проверьте правильность первоначальной стоимости объекта;
выделите отделимое движимое имущество, если оно реально приобреталось вместе с объектом и может учитываться отдельно;
если объект кадастровый, проверьте кадастровую стоимость и правомерность включения в перечень;
настройте объект в 1С в соответствии с фактическим порядком налогообложения.
Главный вывод: сумма налога около 200 тыс. руб. в год при объекте стоимостью 10 млн руб. и ставке 2,2% не является необычной. Законно уменьшить налог можно только через правильную квалификацию объекта, проверку ставки и льгот, обоснованный срок полезного использования, корректную первоначальную стоимость, кадастровую проверку и правильные настройки учета. Просто занизить налоговую базу или выбрать более выгодный способ расчета нельзя.
Информация носит справочный характер