Проанализируем ситуацию, которая часто вызывает споры у предпринимателей: ИП применяет УСН с объектом «доходы» 6%, строит жилой дом, оформляет право собственности и затем продает этот дом. Возникает вопрос: считать ли выручку доходом от предпринимательской деятельности и платить налог по УСН 6%, либо считать продажу обычной продажей имущества физического лица и платить НДФЛ 13%.
Разберем по шагам. Ключевой вывод такой: если дом строился и продавался в рамках предпринимательской деятельности ИП, доход от продажи нужно облагать налогом по УСН, а не НДФЛ 13%. То есть при объекте УСН «доходы» налог обычно составит 6% с полученной выручки, если в регионе не установлена пониженная ставка.
Но этот вывод работает не автоматически для любой продажи недвижимости ИП. Нам нужно выяснить, была ли продажа связана с предпринимательской деятельностью. Для этого посмотрим на ОКВЭД, фактическую цель строительства, документы, порядок учета дохода, использование объекта и обстоятельства сделки.
Рассмотрим подробнее логику налогообложения. Индивидуальный предприниматель на УСН платит налог по упрощенной системе с доходов, которые относятся к предпринимательской деятельности. Если ИП построил дом не для личного проживания, не для проживания членов семьи, а именно для последующей продажи, то такая операция выглядит как предпринимательская деятельность по строительству и реализации недвижимости.
В этом случае продажа дома является реализацией имущества в рамках бизнеса. Доход от реализации включается в налоговую базу по УСН. При объекте «доходы» налог считается с поступивших денежных средств, то есть с суммы оплаты, полученной от покупателя.
Разберем это на простом примере. ИП на УСН 6% построил жилой дом и продал его за 10 000 000 рублей. Дом не использовался для личного проживания, строительство велось с целью продажи, у ИП заявлен подходящий вид деятельности. В такой ситуации доход от продажи включаем в доходы по УСН. Налог считаем так:
10 000 000 × 6% = 600 000 рублей.
При объекте УСН «доходы» расходы на строительство дома, покупку материалов, оплату подрядчиков, проектирование, подключение коммуникаций и оформление документов налоговую базу не уменьшают. Это важный момент: ставка 6% применяется не к прибыли, а к доходу.
Посмотрим на признаки, которые помогают квалифицировать продажу как предпринимательскую. Один признак сам по себе не всегда решает вопрос окончательно, но совокупность обстоятельств обычно показывает реальную картину.
У ИП есть соответствующий ОКВЭД. Например, деятельность связана со строительством жилых и нежилых зданий, покупкой и продажей собственного недвижимого имущества, подготовкой к продаже собственного недвижимого имущества или операциями с недвижимостью.
Дом изначально строился для продажи. Если предприниматель строил объект как товар, а не как личное жилье, это сильный аргумент в пользу УСН.
ИП и его семья не проживали в доме. Если объект не использовался как личное жилье, не был семейным домом и не приобретал характер личного имущества, продажа ближе к предпринимательской реализации.
Есть повторяемость операций. Например, ИП строит не один дом, а несколько объектов, покупает участки под застройку, продает готовые дома, рекламирует объекты, заключает договоры с покупателями.
Расчеты проходят как предпринимательские. Например, деньги поступают на расчетный счет ИП, договор заключен с указанием статуса ИП, документы оформлены как сделка предпринимателя.
Объект отражался в предпринимательском учете. Для УСН это может быть отражение дохода в книге учета доходов и расходов, а также наличие первичных документов по строительству и продаже.
Если эти признаки присутствуют, разберем вывод: доход от продажи дома учитывайте в рамках УСН. НДФЛ 13% с такой продажи как с личной продажи имущества физического лица не платите, потому что доход уже относится к предпринимательской деятельности.
В сообщении с форума правильно обращено внимание на ОКВЭД. Действительно, если у ИП есть соответствующий код деятельности, налоговая квалификация становится понятнее. Например, если ИП зарегистрировал деятельность, связанную со строительством и продажей недвижимости, а затем построил дом и продал его, операция логично укладывается в предпринимательскую деятельность.
Но рассмотрим подробнее: сам по себе ОКВЭД не является единственным доказательством. Налоговая смотрит не только на регистрационные коды, но и на фактическое содержание операции. Если у ИП нет подходящего ОКВЭД, но он систематически строит дома и продает их, получает прибыль, рекламирует объекты, заключает сделки как предприниматель, налоговая все равно может признать доход предпринимательским.
И наоборот: если подходящий ОКВЭД есть, но продается личный дом, в котором предприниматель жил с семьей, который не строился для бизнеса и не использовался как товар, тогда одной записи ОКВЭД может быть недостаточно, чтобы автоматически включить доход в УСН.
Поэтому действуем практически: проверяем не только ОКВЭД, но и цель строительства, документы, фактическое использование дома, характер сделки и историю аналогичных операций.
Разберем, какие виды деятельности обычно помогают подтвердить, что строительство и продажа дома связаны с бизнесом. Конкретный набор кодов зависит от фактической деятельности предпринимателя, но в подобных ситуациях часто встречаются коды, связанные со строительством зданий и операциями с недвижимостью.
Строительство жилых и нежилых зданий. Такой вид деятельности подходит, если ИП занимается строительством объектов.
Покупка и продажа собственного недвижимого имущества. Такой код важен, если предприниматель продает объекты недвижимости, принадлежащие ему.
Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества. Может применяться, если деятельность включает подготовку построенных или приобретенных объектов к реализации.
Операции с недвижимым имуществом. Используется в зависимости от конкретной модели работы предпринимателя.
Если подходящий ОКВЭД не был заявлен заранее, рассмотрим вариант его добавления. Сделать это лучше до активного ведения соответствующей деятельности или как минимум до продажи объекта, чтобы документы ИП соответствовали фактической деятельности. Однако добавление ОКВЭД задним числом не меняет уже совершенные факты. Поэтому при споре важны реальные обстоятельства: для чего строился дом, как оформлялась сделка, как велся учет, как поступали деньги.
Теперь разберем расчет. При УСН с объектом «доходы» налоговая база формируется из доходов, полученных предпринимателем. Для УСН действует кассовый метод: доход признается на дату поступления денег на расчетный счет, в кассу или иным способом оплаты.
Если покупатель оплатил дом полностью в одном квартале, всю сумму включаем в доходы этого квартала. Если оплата поступает частями, доход признаем по мере поступления каждой части.
Посмотрим на пример. ИП продал дом за 12 000 000 рублей. Покупатель оплатил:
3 000 000 рублей в марте;
4 000 000 рублей в июне;
5 000 000 рублей в сентябре.
В этом случае доходы по УСН распределяем по датам поступлений. В первом квартале учитываем 3 000 000 рублей, во втором квартале — 4 000 000 рублей, в третьем квартале — 5 000 000 рублей. Налог или авансовые платежи рассчитываем исходя из фактически полученных сумм.
Если ставка 6%, общий налог с продажи составит:
12 000 000 × 6% = 720 000 рублей.
При этом учитывайте возможность уменьшения налога на страховые взносы ИП. Если у ИП нет работников, налог по УСН «доходы» можно уменьшать на уплаченные за себя страховые взносы вплоть до нуля с учетом действующих правил. Если работники есть, уменьшение обычно ограничивается 50% суммы налога. Этот вопрос нужно считать отдельно по всей деятельности ИП за год, а не только по одной продаже дома.
Разберем важный практический вопрос. При объекте УСН «доходы» предприниматель не уменьшает налоговую базу на расходы. Поэтому даже если строительство дома стоило дорого, налог 6% считается с полной суммы поступившей оплаты от покупателя.
Например, ИП построил дом за 8 000 000 рублей и продал его за 10 000 000 рублей. Экономическая прибыль составила 2 000 000 рублей. Но при УСН 6% налог считается не с прибыли, а с дохода:
10 000 000 × 6% = 600 000 рублей.
Расходы на строительство при объекте «доходы» не уменьшают налог. Это принципиальное отличие от объекта УСН «доходы минус расходы», где можно учитывать подтвержденные и экономически обоснованные расходы, если они входят в закрытый перечень расходов для УСН и выполнены условия признания.
Поэтому, если ИП планирует регулярно строить дома на продажу, рассмотрим налоговую модель заранее. Иногда объект УСН «доходы минус расходы» может быть выгоднее, но это зависит от маржинальности, подтверждаемости расходов, региональной ставки и структуры деятельности.
Теперь разберем противоположную ситуацию. НДФЛ возникает, когда недвижимость продается не в рамках предпринимательской деятельности, а как личное имущество физического лица. Например, ИП построил дом для себя, жил в нем с семьей, не использовал объект в бизнесе, не продавал систематически дома, не рекламировал объект как предприниматель, а затем решил продать личный дом.
В такой ситуации доход может не относиться к УСН. Тогда продажа рассматривается по правилам НДФЛ для физического лица. Ставка НДФЛ зависит от статуса налогового резидента и размера налоговой базы, но в типовом случае для налогового резидента часто ориентируются на 13% в пределах установленной базы и 15% с превышения порога, если применяется прогрессивная шкала.
Но важно: при продаже личной недвижимости у физического лица могут применяться правила освобождения от НДФЛ по минимальному сроку владения, а также имущественные вычеты или уменьшение дохода на подтвержденные расходы. Для предпринимательской продажи по УСН эти правила обычно не работают так, как при продаже личного имущества.
Разберем пример. ИП на УСН занимается розничной торговлей, но построил дом для проживания семьи. В доме семья жила несколько лет. Строительство и содержание дома не были связаны с бизнесом, объект не был товаром, деятельность по строительству и продаже домов ИП не вел. Затем дом продали. В такой ситуации продажу нужно анализировать как продажу личного имущества физического лица, а не как доход по УСН.
Обратим внимание на юридическую тонкость. У индивидуального предпринимателя нет отдельной собственности, полностью отделенной от собственности физического лица так, как это устроено у организации. ИП — это гражданин, зарегистрированный для ведения предпринимательской деятельности. Поэтому право собственности на дом регистрируется за физическим лицом, а не за «ИП» как отдельным субъектом имущества.
Но для налогов важно не только то, на кого зарегистрирован объект, а в каком качестве гражданин получает доход: как предприниматель или как обычное физическое лицо. Один и тот же человек может продавать имущество как личное и может продавать имущество в рамках бизнеса. Поэтому в документах и учете нужно четко показывать предпринимательскую природу сделки, если дом действительно строился для продажи в рамках деятельности ИП.
Если в договоре продавцом указан гражданин без упоминания статуса ИП, это не всегда автоматически означает НДФЛ, но создает риск спора. Если сделка предпринимательская, лучше оформлять документы последовательно: указывать статус ИП, использовать расчетный счет ИП, отражать поступления в учете УСН, хранить документы по строительству и продаже.
Разберем по шагам, какие документы помогут подтвердить, что доход от продажи дома относится к предпринимательской деятельности.
Выписка из ЕГРИП с подходящими ОКВЭД. Проверьте, чтобы виды деятельности соответствовали строительству, продаже собственного недвижимого имущества или иной фактической модели работы.
Документы на земельный участок. Сохраните документы, подтверждающие право на участок и его назначение, если участок использовался для строительства объекта на продажу.
Разрешительная и техническая документация. Храните документы, связанные со строительством, вводом объекта, техническим планом, регистрацией права собственности.
Договоры с подрядчиками и поставщиками. Даже если при УСН 6% расходы не уменьшают налог, документы подтверждают предпринимательский характер строительства.
Рекламные материалы и переписка с покупателями. Если дом продавался как объект бизнеса, объявления, коммерческие предложения и переписка могут подтвердить цель продажи.
Договор купли-продажи. В договоре желательно корректно отразить статус продавца как ИП, если продажа идет в рамках предпринимательской деятельности.
Документы по расчетам. Используйте расчетный счет ИП, платежные поручения, банковские выписки, акты или иные документы, подтверждающие оплату.
Книга учета доходов и расходов. Включите поступления от продажи в доходы по УСН на дату оплаты.
Чем лучше документы показывают, что дом был построен для продажи, тем ниже риск, что налоговая переквалифицирует операцию или задаст дополнительные вопросы.
Рассмотрим порядок действий для ИП на УСН 6%.
Проверьте статус сделки. Сначала определите, относится ли дом к предпринимательской деятельности. Для этого проанализируйте ОКВЭД, цель строительства, использование дома, договоры и расчеты.
Оформите договор купли-продажи. Если сделка предпринимательская, укажите продавца как ИП. Формулировки должны быть согласованы с реальным характером операции.
Получите оплату. Желательно принимать оплату на расчетный счет ИП, чтобы связать поступление с предпринимательской деятельностью.
Признайте доход по кассовому методу. Доход по УСН возникает на дату поступления денежных средств.
Отразите доход в КУДиР. Внесите сумму оплаты в книгу учета доходов и расходов в том периоде, когда деньги поступили.
Рассчитайте авансовый платеж или налог. Примените ставку УСН по вашему региону. Обычно для объекта «доходы» базовая ставка составляет 6%, но регион может устанавливать пониженные ставки для отдельных категорий.
Проверьте возможность уменьшения налога на страховые взносы. Учитывайте правила уменьшения налога в зависимости от наличия работников.
Отразите доход в декларации по УСН. По итогам года включите доход в декларацию ИП по УСН.
Если ИП ведет учет в 1С, то специальных программных объектов из исходной темы форума не приводилось. Кода 1С в обсуждении нет, поэтому не будем искусственно добавлять примеры. В практическом учете обычно важно корректно отразить поступление денежных средств, доход по УСН и назначение операции в документах программы. В типовых конфигурациях 1С для этого используются документы поступления оплаты на расчетный счет или в кассу, а также регистры налогового учета УСН, если они предусмотрены конкретной конфигурацией.
Отдельно рассмотрим НДС, потому что с 2025 года правила для УСН по НДС изменились, и у предпринимателей часто возникает дополнительный вопрос. В рамках исходной задачи спрашивали только про выбор между УСН 6% и НДФЛ 13%, но при продаже недвижимости важно не забыть и про НДС.
Продажа жилых домов, квартир, жилых помещений и долей в них относится к операциям, которые освобождаются от НДС. Поэтому при продаже готового жилого дома обычно НДС к уплате не возникает. Однако обязанность по НДС зависит от статуса ИП, размера доходов, применимых освобождений и конкретных правил периода. Если ИП на УСН стал плательщиком НДС по действующим правилам, операция по продаже жилого дома может отражаться как освобождаемая от НДС операция.
Практический вывод: по основному налогу в рассматриваемой ситуации платим УСН 6%, если продажа предпринимательская. По НДС отдельно проверяем статус ИП и характер объекта. Для готового жилого дома НДС обычно не начисляется из-за освобождения, но отчетность и порядок отражения операции нужно анализировать по конкретной ситуации.
Проанализируем риск обратной квалификации. Если ИП включит продажу дома в УСН, но налоговая увидит признаки личного имущества, инспекция может задать вопросы. Например, если предприниматель жил в доме, не имел деятельности по строительству и продаже недвижимости, не вел соответствующую деятельность, а сделка была разовой и бытовой, налоговая может посчитать, что это продажа личного имущества.
В таком случае доход не должен был попадать в УСН, а должен был рассматриваться по НДФЛ. Тогда придется анализировать минимальный срок владения, право на освобождение, имущественный вычет или подтвержденные расходы.
Но в исходной ситуации указано, что ИП строит дом и продает его как ИП, а также уточняется, что дом не предназначался для проживания предпринимателя и членов его семьи. При наличии соответствующего ОКВЭД и предпринимательской цели продажи вывод будет в пользу УСН.
Рассмотрим и обратный риск. Иногда предприниматель пытается применить правила НДФЛ к продаже недвижимости, чтобы использовать освобождение по сроку владения или имущественный вычет. Но если налоговая установит, что недвижимость фактически использовалась в предпринимательской деятельности или была построена для продажи как товар, инспекция может доначислить налог по УСН.
Например, ИП регулярно покупает участки, строит дома, размещает объявления, продает объекты, получает оплату от покупателей. Даже если конкретный договор оформлен как продажа физическим лицом, фактическая деятельность может быть признана предпринимательской. Тогда доход от продажи включается в УСН, а льготы и вычеты для личной продажи недвижимости не применяются.
Поэтому выберите налоговый режим не по желаемой ставке, а по реальному характеру операции. Если объект — товар бизнеса, применяйте УСН. Если объект — личное имущество, анализируйте НДФЛ.
Разберем ситуацию в формате практической проверки. Задайте себе несколько вопросов.
Для чего строился дом? Если для продажи — это аргумент за УСН. Если для проживания — аргумент за НДФЛ как продажу личного имущества.
Кто жил в доме? Если ИП и семья не жили и не планировали жить, объект больше похож на товар.
Есть ли у ИП строительная или риелторская деятельность? Если да, продажа логично относится к бизнесу.
Были ли другие похожие сделки? Повторяемость усиливает предпринимательский характер.
Как оформлялись документы? Договор, счет, платежи и учет должны показывать, в каком качестве действует продавец.
Где отражены доходы? Если деньги поступили на счет ИП и включены в КУДиР, это подтверждает учет по УСН.
Учитывались ли расходы в бизнесе? Даже при УСН 6% расходы не уменьшают налог, но документы на строительство могут подтверждать предпринимательскую цель.
После такой проверки сделайте вывод. Если большинство признаков указывает на предпринимательскую деятельность, платите УСН. Если большинство признаков указывает на личное имущество, анализируйте НДФЛ.
Рассмотрим практическую сторону оформления. Если дом продается в рамках деятельности ИП, договор должен быть составлен так, чтобы не возникало противоречий между фактической сделкой и налоговым учетом.
Укажите продавца с предпринимательским статусом. В реквизитах продавца используйте данные гражданина и статус индивидуального предпринимателя.
Пропишите реквизиты ИП. Укажите ОГРНИП, ИНН, адрес, банковские реквизиты расчетного счета.
Определите предмет договора. Подробно опишите жилой дом и земельный участок, если участок также продается.
Закрепите цену и порядок оплаты. Укажите, куда покупатель перечисляет деньги. Для предпринимательской сделки предпочтителен расчетный счет ИП.
Сохраните документы по передаче объекта. Передаточный акт и регистрационные документы помогут подтвердить завершение сделки.
Если одновременно продается дом и земельный участок, разберем налоговые последствия отдельно по каждому объекту. Если участок приобретался и использовался для строительства дома на продажу в рамках предпринимательской деятельности, выручка от продажи участка также может относиться к УСН. Если же участок был личным имуществом и не связан с бизнесом, ситуацию нужно анализировать отдельно.
На практике дом часто продается вместе с земельным участком. Рассмотрим подробнее. Если ИП купил или использовал участок для строительства объекта на продажу, а затем продает единый комплект — дом с участком, налоговая может рассматривать всю операцию как предпринимательскую.
Но если участок был приобретен много лет назад для личных целей, затем на нем построен дом, а обстоятельства неоднозначны, нужно отдельно оценить предпринимательскую составляющую. В договоре может быть указана общая цена или отдельные цены дома и участка. Для налогового учета важно понимать, вся ли сумма относится к предпринимательскому доходу.
Практический подход: если строительство дома и продажа объекта являются бизнес-проектом ИП, включайте в доходы по УСН всю сумму, полученную от покупателя за объект продажи, если и дом, и участок связаны с предпринимательской деятельностью.
Если продажа дома относится к предпринимательской деятельности и доход включается в УСН, то по этой операции декларацию 3-НДФЛ как по личной продаже недвижимости обычно не подают. Доход отражают в декларации по УСН.
Если же продажа является личной продажей имущества физического лица, тогда может возникнуть обязанность подать 3-НДФЛ, если доход не освобожден от налогообложения и есть обязанность декларирования. При личной продаже нужно отдельно проверить срок владения, основание приобретения, кадастровую стоимость, цену договора, право на вычет и подтвержденные расходы.
Таким образом, сначала определяем налоговую природу сделки, а уже затем выбираем декларацию: УСН-декларация для предпринимательской продажи или 3-НДФЛ для личной продажи.
Разберем частую ошибку. Если доход от продажи дома относится к предпринимательской деятельности и облагается по УСН, имущественный вычет по правилам НДФЛ для личной продажи недвижимости к такому доходу не применяется.
То есть нельзя одновременно сказать: «Дом продан как ИП, доход включаем в УСН, но уменьшим его на имущественный вычет физического лица». Это разные налоговые режимы и разные правила.
При УСН 6% налог считаем с дохода. При НДФЛ для личной продажи можно анализировать вычеты и расходы. Смешивать эти подходы нельзя.
Рассмотрим ситуацию, когда предприниматель продал дом, подал 3-НДФЛ и заплатил НДФЛ, хотя фактически продажа была предпринимательской. В этом случае возможны риски: налоговая может посчитать, что доход должен был попасть в УСН, а НДФЛ был уплачен не по тому основанию.
Разберем порядок действий:
Проанализируйте документы сделки. Определите, действительно ли продажа относится к предпринимательской деятельности.
Проверьте декларацию по УСН. Если доход не был включен, может потребоваться уточненная декларация по УСН.
Рассчитайте налог и пени. Если срок уплаты прошел, нужно оценить налоговые последствия.
Разберитесь с НДФЛ. Переплату по НДФЛ можно рассматривать отдельно в установленном порядке, если налог был уплачен ошибочно.
Подготовьте пояснения. В пояснениях важно показать, почему операция должна относиться к УСН.
В такой ситуации лучше не ограничиваться устной консультацией. Подготовьте письменную позицию и проверьте расчеты, потому что цена ошибки при продаже недвижимости может быть значительной.
Теперь рассмотрим обратный вариант. ИП продал личный дом, включил доход в УСН и заплатил 6%, хотя дом не был связан с бизнесом. На первый взгляд ставка 6% может показаться выгодной, но налоговая квалификация должна соответствовать фактам.
Если объект был личным имуществом, может потребоваться корректировка учета по УСН и анализ НДФЛ. При этом не всегда НДФЛ будет к уплате: возможно, истек минимальный срок владения или есть право на уменьшение дохода. Но этот вопрос решается только после проверки документов.
Действуйте по шагам:
Установите, был ли дом личным имуществом или объектом бизнеса.
Проверьте срок владения и основание возникновения права собственности.
Оцените обязанность по 3-НДФЛ.
Проверьте, нужно ли уточнять декларацию по УСН.
Подготовьте документы, подтверждающие личный характер объекта.
Вернемся к исходному вопросу. ИП применяет УСН 6%, строит дом, оформляет право собственности и продает дом как ИП. В обсуждении дополнительно уточняется, что у ИП должен быть соответствующий ОКВЭД, а дом не использовался и не планировался для проживания предпринимателя и членов его семьи.
При таких условиях правильный вывод следующий: доход от продажи построенного дома облагается в рамках предпринимательской деятельности по УСН. Если объект УСН — «доходы», применяем ставку 6% или региональную пониженную ставку, если она предусмотрена. НДФЛ 13% как с личной продажи имущества в этой ситуации не платим.
Разберем итоговую формулу:
Налог по УСН = сумма оплаты от покупателя × ставка УСН.
Если ставка 6%, а дом продан за 9 500 000 рублей, налог составит:
9 500 000 × 6% = 570 000 рублей.
Если часть оплаты поступила в одном году, а часть в другом, доход распределяем по датам поступления денег. УСН признает доходы кассовым методом.
Перед продажей дома как ИП рекомендуем пройти контрольный список. Это поможет снизить риск спора с налоговой.
Проверьте ОКВЭД. Убедитесь, что виды деятельности соответствуют строительству и продаже недвижимости.
Проверьте цель строительства. Подготовьте документы, которые показывают, что дом строился для продажи, а не для личного проживания.
Не смешивайте личные и предпринимательские расчеты. Для предпринимательской продажи используйте расчетный счет ИП.
Корректно оформите договор. Укажите статус ИП и реквизиты предпринимателя.
Включите доход в КУДиР. Отразите поступление в налоговом учете УСН на дату оплаты.
Рассчитайте авансовые платежи. Не ждите конца года, если доход получен в течение отчетного периода.
Проверьте НДС. Для жилых домов обычно действует освобождение, но статус ИП по НДС и отчетность нужно оценить отдельно.
Сохраните все документы. Договоры, выписки, платежные документы, документы на строительство и регистрацию права могут понадобиться при проверке.
Если ИП на УСН 6% построил дом именно для продажи, имеет соответствующий вид деятельности, не использовал дом для личного проживания и продает объект как предприниматель, платите налог по УСН 6% с суммы полученного дохода. НДФЛ 13% по такой продаже не применяйте, потому что доход относится к предпринимательской деятельности.
Если же дом был личным имуществом предпринимателя, строился или использовался для проживания, не был связан с бизнесом и продается как личный объект, тогда разберем налогообложение уже по правилам НДФЛ для физического лица. В таком случае нужно проверять срок владения, право на освобождение, имущественные вычеты и подтвержденные расходы.
Главный критерий — не только статус ИП, а фактическая связь дома с предпринимательской деятельностью. Если дом является объектом бизнеса, применяем УСН. Если дом является личным имуществом, применяем правила НДФЛ.
Информация носит справочный характер