Рассмотрим ситуацию подробно: индивидуальный предприниматель применяет ОСНО, в 2018 году приобрел апартаменты как физическое лицо, не использовал их в предпринимательской деятельности, не сдавал в аренду, не принимал к учету как основное средство, а в 2026 году продал. После продажи налоговая инспекция направила требование о представлении пояснений в связи с тем, что у ИП, по мнению инспекции, могла возникнуть налоговая база по НДС.
Разберем по шагам, как грамотно выстроить позицию, какие документы подготовить и какой текст пояснений можно направить в налоговый орган. В такой ситуации ключевой вопрос не в самом факте регистрации гражданина в качестве ИП, а в том, связана ли продажа апартаментов с предпринимательской деятельностью. Если имущество было личным, не использовалось в бизнесе и не предназначалось для извлечения предпринимательского дохода, то есть основания пояснить инспекции, что операция совершена физическим лицом вне рамок предпринимательской деятельности и налоговая база по НДС не возникает.
Налоговая инспекция видит, что продавцом объекта недвижимости выступает физическое лицо, которое одновременно зарегистрировано как индивидуальный предприниматель на ОСНО. Поскольку ИП на общей системе налогообложения в общем случае является плательщиком НДС, инспекция автоматически сопоставляет сведения о продаже недвижимости с декларациями по НДС и может ожидать отражения этой операции в разделе налоговой базы.
Однако такой подход требует уточнения. Само по себе наличие статуса ИП не означает, что любая продажа личного имущества гражданина автоматически становится предпринимательской операцией. Один и тот же человек может действовать в двух разных качествах:
как индивидуальный предприниматель — когда совершает операции в рамках предпринимательской деятельности;
как обычное физическое лицо — когда распоряжается своим личным имуществом, не связанным с бизнесом.
Поэтому в ответе на требование нужно не спорить общими фразами, а последовательно показать инспекции, что продажа апартаментов не относится к реализации имущества в рамках предпринимательской деятельности ИП.
Посмотрим на логику налогообложения. НДС возникает у ИП на ОСНО при реализации товаров, работ, услуг или имущественных прав в рамках деятельности, по которой предприниматель признается налогоплательщиком НДС. Если ИП продает имущество, которое использовалось в предпринимательской деятельности, например офис, склад, торговое помещение, помещение для сдачи в аренду, оборудование или иной бизнес-актив, налоговая база по НДС обычно возникает.
Но если имущество приобретено и использовалось как личное имущество физического лица, не включалось в предпринимательский оборот, не сдавалось в аренду, не учитывалось как основное средство, не участвовало в получении дохода от бизнеса, то операция по его продаже не должна рассматриваться как реализация в рамках предпринимательской деятельности.
Главный аргумент: апартаменты были приобретены не для предпринимательской деятельности, не эксплуатировались в бизнесе и проданы как личное имущество физического лица. Следовательно, отсутствует объект обложения НДС по предпринимательской деятельности ИП.
В пояснениях важно не ограничиваться фразой «не использовались в деятельности». Нужно раскрыть, из каких обстоятельств это следует. Налоговая инспекция оценивает не только формулировки налогоплательщика, но и фактическую сторону: назначение объекта, характер деятельности ИП, наличие или отсутствие аренды, бухгалтерский и налоговый учет, расходы, коммунальные платежи, рекламные объявления, договоры с арендаторами, выписки по счетам, декларации и иные сведения.
Рассмотрим подробнее, какие факты нужно отразить в пояснениях. Чем больше конкретных обстоятельств вы укажете, тем убедительнее будет ответ.
Апартаменты приобретены в 2018 году как физическим лицом. В договоре купли-продажи покупателем указан гражданин, а не ИП в хозяйственном контексте. Даже если в договоре указаны ФИО, а не статус ИП, это само по себе еще не решает вопрос полностью, но является важным подтверждением личного характера приобретения.
Объект не принимался к учету как основное средство. Укажите, что апартаменты не отражались в учете предпринимателя как объект ОС, не включались в состав имущества, используемого в предпринимательской деятельности, по ним не начислялась амортизация и не заявлялись расходы, связанные с приобретением, содержанием или эксплуатацией объекта.
Апартаменты не сдавались в аренду. Это особенно важно, потому что сдача недвижимости в аренду часто рассматривается налоговыми органами как предпринимательская деятельность. В пояснениях прямо напишите, что договоры аренды, найма, субаренды, доверительного управления, агентские договоры по поиску арендаторов и иные аналогичные договоры не заключались.
Предпринимательская деятельность ИП не связана с недвижимостью. Укажите виды деятельности ИП. Если среди них нет операций с недвижимостью, сдачи в аренду, управления недвижимым имуществом, купли-продажи недвижимого имущества, это усиливает позицию. Но помните: отсутствие соответствующего ОКВЭД само по себе не является абсолютным доказательством. Оно работает вместе с остальными обстоятельствами.
Доходы от использования объекта в предпринимательской деятельности отсутствовали. Подчеркните, что от апартаментов не получалась арендная плата, объект не использовался как офис, склад, шоурум, место оказания услуг, место хранения товаров, место приема клиентов или иная производственная площадка.
Расходы по объекту не учитывались в налоговой базе ИП. Укажите, что коммунальные платежи, ремонт, содержание, проценты по кредиту, страхование, эксплуатационные платежи и иные расходы по объекту не уменьшали налоговую базу по НДФЛ от предпринимательской деятельности и не заявлялись в учете по НДС.
Входной НДС по приобретению и расходам не принимался к вычету. Если по покупке апартаментов, ремонту или содержанию объекта НДС к вычету не заявлялся, обязательно укажите это. Для инспекции это важный маркер: если объект не участвовал в деятельности, то по нему не должно быть и налоговых вычетов.
Продажа носит разовый характер. Если ИП не занимается систематической покупкой и продажей недвижимости, напишите, что реализация апартаментов является единичной сделкой по распоряжению личным имуществом, а не регулярной деятельностью, направленной на извлечение прибыли от оборота недвижимости.
В этой теме есть важный нюанс: апартаменты часто относятся к нежилым помещениям. Налоговая инспекция может обратить на это внимание и сделать вывод, что нежилой объект потенциально может использоваться в коммерческой деятельности. Поэтому позицию нужно подготовить особенно аккуратно.
Сам по себе статус апартаментов как нежилого помещения еще не означает, что они использовались в предпринимательской деятельности. Но он повышает вероятность вопросов со стороны инспекции. Поэтому в пояснениях нужно не просто написать «это личное имущество», а показать фактическое отсутствие предпринимательского использования.
Проанализируем ситуацию практически. Если апартаменты не сдавались, не использовались под офис, не были адресом ведения деятельности, не фигурировали в договорах с клиентами, не отражались в бухгалтерском или налоговом учете ИП, не давали предпринимательского дохода и не участвовали в расходах бизнеса, то есть основания заявить, что объект оставался личным имуществом гражданина.
Важно: не утверждайте в пояснениях то, что невозможно подтвердить документами. Если объект фактически пустовал, так и напишите. Если использовался для личного проживания, временного пребывания или семейных целей, это также можно указать, если такие обстоятельства соответствуют действительности.
Рассмотрим по шагам, какие приложения помогут подтвердить позицию. Не обязательно прикладывать абсолютно все документы сразу, но чем точнее ответите на предмет требования, тем ниже риск повторных запросов.
Договор приобретения апартаментов 2018 года. Он подтвердит дату покупки, сторону сделки и основание возникновения права собственности.
Выписку из ЕГРН или иной документ о регистрации права. Такой документ подтвердит период владения объектом.
Договор продажи апартаментов 2026 года. Он подтвердит, что продан именно тот объект, который был приобретен ранее.
Пояснение о видах предпринимательской деятельности. Укажите фактический вид деятельности ИП и отдельно отметьте, что деятельность не связана с куплей-продажей недвижимости, сдачей имущества в аренду или управлением недвижимостью.
Оборотно-сальдовые ведомости или иные учетные регистры. Если учет ведется в 1С, можно сформировать оборотно-сальдовую ведомость по счетам, на которых обычно отражаются основные средства, вложения во внеоборотные активы, доходные вложения в материальные ценности и расчеты по НДС. В зависимости от используемой конфигурации и учетной политики могут быть полезны данные по счетам 01, 02, 03, 08, 19, 68.НДС, 90, 91. Задача этих документов — показать, что объект не был поставлен на учет как актив предпринимательской деятельности и по нему не заявлялись вычеты НДС.
Пояснение об отсутствии аренды. Можно указать, что договоры аренды, найма, субаренды, агентские договоры на поиск арендаторов и договоры управления объектом не заключались.
Подтверждение отсутствия доходов от объекта. При необходимости можно подготовить выписки по расчетному счету ИП, из которых видно, что арендные платежи по объекту не поступали. Если оплата по личным операциям проходила через личный счет физического лица, это также можно пояснить.
Подтверждение отсутствия расходов в налоговом учете ИП. Укажите, что расходы на содержание апартаментов не включались в профессиональные вычеты ИП на ОСНО и не отражались как расходы предпринимательской деятельности.
Если учет ИП ведется в 1С, рассмотрим, что нужно проверить перед отправкой пояснений. В самой теме нет программного кода 1С, поэтому писать код не требуется. Но полезно проверить учетные объекты и документы, которые могли случайно сформировать налоговую базу по НДС.
Разберем основные контрольные точки:
Проверьте, не создан ли в базе документ Реализация (акт, накладная, УПД) по продаже апартаментов от имени ИП. Если такой документ создан как предпринимательская реализация, он может попасть в книгу продаж и сформировать НДС.
Проверьте, не создан ли документ Счет-фактура выданный. Если счет-фактура был выставлен покупателю, это может осложнить позицию, потому что выставление счета-фактуры с НДС создает отдельные налоговые последствия.
Проверьте Книга продаж за квартал продажи. Если операция по апартаментам туда не попадала, это подтверждает, что продажа не отражалась как облагаемая НДС реализация ИП.
Проверьте счет 68.НДС. По продаже личного имущества не должно быть начисления НДС.
Проверьте счета учета имущества: 01, 02, 03, 08. Апартаменты не должны числиться как основное средство, доходное вложение или объект капитальных вложений предпринимателя.
Проверьте счет 19. По приобретению, ремонту или содержанию апартаментов не должен быть принят к учету входной НДС с последующим вычетом.
Проверьте регламентные операции и декларацию по НДС через помощник формирования отчетности. Убедитесь, что продажа личного объекта не попала в налоговые регистры по НДС.
Если операция вообще не отражалась в базе ИП, это нормально для позиции о продаже личного имущества. Но если для полноты учета бухгалтер внес поступление денег или продажу через предпринимательские документы, нужно внимательно разобраться, не создала ли такая запись противоречие с фактической позицией. В пояснениях инспекции лучше опираться не на техническую ошибку в базе, а на реальные обстоятельства сделки и учетные регистры.
Теперь подготовим структуру ответа. Пояснение должно быть деловым, спокойным и конкретным. Не нужно писать эмоционально, что налоговая «не права». Лучше показать инспекции факты и сделать правовой вывод.
В пояснении используйте следующую логику:
Укажите реквизиты требования: номер, дату, период, по которому запрошены пояснения.
Опишите объект: апартаменты, дата приобретения, дата продажи, основание владения.
Укажите, что объект приобретен физическим лицом и не использовался в предпринимательской деятельности.
Перечислите конкретные подтверждающие обстоятельства: не сдавался, не был офисом, не принимался к учету как ОС, расходы не учитывались, НДС к вычету не принимался, доходы от эксплуатации не получались.
Сделайте вывод: операция является распоряжением личным имуществом физического лица, не относится к реализации в рамках предпринимательской деятельности ИП и не формирует налоговую базу по НДС.
Перечислите приложения.
Рассмотрим пример текста, который можно адаптировать под конкретное требование. Перед отправкой замените данные в квадратных скобках на свои реквизиты.
Пример пояснения:
В ответ на требование о представлении пояснений от [дата] № [номер] сообщаем следующее.
[ФИО], зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, применяет общую систему налогообложения. В [квартал, год] налоговым органом выявлены сведения о продаже объекта недвижимости — апартаментов, расположенных по адресу: [адрес объекта].
Указанный объект был приобретен [ФИО] в 2018 году как физическим лицом на основании договора купли-продажи от [дата] № [номер]. Право собственности зарегистрировано в установленном порядке. В 2026 году объект был продан на основании договора купли-продажи от [дата] № [номер].
Сообщаем, что указанные апартаменты не приобретались для предпринимательской деятельности и в предпринимательской деятельности не использовались. Объект не применялся в качестве офиса, склада, торгового помещения, места оказания услуг, места хранения товаров, места приема клиентов или иного объекта, связанного с предпринимательской деятельностью ИП.
Апартаменты не сдавались в аренду, найм, субаренду, доверительное управление или иное возмездное пользование. Договоры с арендаторами или иными пользователями объекта не заключались. Доходы от использования указанного объекта в предпринимательской деятельности ИП не получались.
Объект не принимался к учету в качестве основного средства ИП, не отражался в составе имущества, используемого в предпринимательской деятельности, амортизация по нему не начислялась. Расходы на приобретение, содержание, эксплуатацию, ремонт и коммунальные платежи по данному объекту не учитывались в составе профессиональных расходов ИП и не уменьшали налоговую базу по предпринимательской деятельности.
Суммы НДС по приобретению, содержанию или эксплуатации указанного объекта к вычету не принимались. Счет-фактура при продаже объекта в рамках предпринимательской деятельности ИП не выставлялся, операция в книге продаж как реализация, облагаемая НДС, не отражалась.
Предпринимательская деятельность ИП не связана с куплей-продажей объектов недвижимости, сдачей имущества в аренду или управлением недвижимым имуществом. Продажа апартаментов является разовой сделкой по распоряжению личным имуществом физического лица и не относится к операциям, осуществляемым в рамках предпринимательской деятельности.
На основании изложенного считаем, что реализация указанного объекта не образует налоговую базу по НДС у ИП, поскольку объект являлся личным имуществом физического лица и не использовался в предпринимательской деятельности.
В подтверждение изложенного представляются следующие документы:
копия договора приобретения объекта от [дата] № [номер];
копия договора продажи объекта от [дата] № [номер];
копия выписки из ЕГРН по объекту;
пояснение о фактических видах предпринимательской деятельности ИП;
учетные регистры, подтверждающие, что объект не принимался к учету как основное средство ИП;
учетные регистры, подтверждающие отсутствие вычетов НДС по объекту;
иные документы при необходимости.
Просим принять настоящие пояснения и не учитывать указанную сделку как операцию, формирующую налоговую базу по НДС.
Разберем частые ошибки в ответах на такие требования. Неправильные формулировки могут усилить позицию инспекции, даже если по существу налогоплательщик прав.
Не пишите только одну фразу: «В предпринимательской деятельности не использовалось». Такая фраза правильная, но слишком короткая. Инспекции нужны фактические обстоятельства и подтверждающие документы.
Не называйте продажу «реализацией ИП». Лучше писать «продажа личного имущества физического лица» или «сделка по распоряжению личным имуществом». Слово «реализация» в налоговом контексте может восприниматься как предпринимательская операция.
Не указывайте, что объект «не стоял на балансе ИП», если учет у ИП ведется без бухгалтерского баланса. Лучше писать точнее: «не принимался к учету как основное средство», «не отражался в налоговом учете предпринимательской деятельности», «амортизация не начислялась».
Не утверждайте, что ИП вообще не является плательщиком НДС. На ОСНО ИП в общем случае является плательщиком НДС. Правильная позиция другая: конкретная сделка совершена вне рамок предпринимательской деятельности и поэтому не формирует налоговую базу по НДС.
Не ссылайтесь только на отсутствие ОКВЭД. ОКВЭД помогает, но не является решающим доказательством. Налоговая и суды смотрят на фактическое содержание операций.
Не пишите, что «апартаменты не являются недвижимостью для бизнеса» без пояснений. Апартаменты могут быть нежилым объектом, поэтому нужно доказывать не абстрактное назначение, а фактическое неиспользование в предпринимательской деятельности.
Проанализируем обратную сторону ситуации. Инспекция может признать продажу предпринимательской операцией, если обнаружит признаки бизнес-использования объекта. Поэтому перед отправкой пояснений проверьте, нет ли фактов, которые противоречат заявленной позиции.
Риск доначисления НДС выше, если:
апартаменты сдавались в аренду, даже эпизодически;
арендные платежи поступали на расчетный счет ИП;
объект использовался как офис, кабинет, склад, место оказания услуг или место приема клиентов;
адрес объекта указывался в договорах, рекламе, на сайте, в карточках организаций, на маркетплейсах или в документах ИП;
расходы по объекту учитывались при расчете налоговой базы предпринимателя;
входной НДС по приобретению, ремонту или содержанию объекта принимался к вычету;
объект был отражен в 1С как основное средство, доходное вложение или иной актив предпринимательской деятельности;
ИП систематически покупал и продавал недвижимость;
фактическая деятельность ИП связана с недвижимостью, даже если формально она не была основным видом деятельности;
при продаже был выставлен счет-фактура с НДС.
Если таких обстоятельств нет, позиция о продаже личного имущества становится значительно сильнее. Если какие-то обстоятельства есть, ответ нужно готовить индивидуально и аккуратно, потому что простая фраза «не использовалось» может не сработать.
Рассмотрим отдельный сценарий. Иногда инспекция в требовании не только просит пояснения, но и предлагает представить уточненную декларацию по НДС. В такой ситуации не нужно автоматически подавать уточненку, если вы считаете, что налоговая база отсутствует.
Разберем по шагам:
Сначала внимательно прочитайте требование. Определите, просит ли инспекция именно пояснения или указывает на конкретное противоречие в декларации.
Если операция действительно не относится к предпринимательской деятельности, подготовьте письменные пояснения и документы.
В пояснениях укажите, что оснований для представления уточненной декларации по НДС нет, поскольку спорная сделка не является операцией, облагаемой НДС в рамках предпринимательской деятельности ИП.
Не включайте продажу личного имущества в книгу продаж и декларацию по НДС только из-за автоматического требования, если нет правовых оснований для начисления налога.
Сохраните подтверждение отправки пояснений через ТКС, личный кабинет или отметку инспекции о получении.
Практический вывод: если налоговая база по НДС отсутствует, корректнее представить мотивированные пояснения, а не подавать уточненную декларацию с начислением налога «на всякий случай».
Хотя требование инспекции касается НДС, рассмотрим также НДФЛ, потому что налоговая может дополнительно сопоставлять продажу недвижимости с обязанностью по декларированию дохода физического лица.
Если апартаменты приобретены в 2018 году и проданы в 2026 году, срок владения составляет более пяти лет. Для личного имущества физического лица это обычно означает, что доход от продажи недвижимости может быть освобожден от НДФЛ при соблюдении условий о минимальном сроке владения.
Но снова возвращаемся к ключевому критерию: имущество не должно быть фактически использовано в предпринимательской деятельности, если налогоплательщик применяет освобождение как физическое лицо. Поэтому для НДФЛ логика доказательства во многом совпадает с логикой по НДС: подтвердите, что объект был личным активом, а не бизнес-активом.
Если инспекция отдельно запросит пояснения по НДФЛ, можно указать, что объект находился в собственности с 2018 года по 2026 год, то есть более минимального предельного срока владения, а также не использовался в предпринимательской деятельности. Поэтому доход от продажи рассматривается как доход физического лица от продажи личного имущества с учетом правил об освобождении после истечения минимального срока владения.
Рассмотрим дополнительные аргументы, которые можно использовать при необходимости. Они не всегда обязательны, но помогают в спорных случаях.
Покажите отсутствие связи с клиентами и контрагентами. Если по адресу апартаментов не заключались договоры с покупателями, заказчиками, поставщиками или исполнителями, укажите это.
Покажите отсутствие рекламы. Если объект не рекламировался как сдаваемый в аренду или коммерческий объект ИП, напишите это. Особенно важно, если инспекция может проверять открытые источники.
Покажите отсутствие работников по этому адресу. Если у ИП есть сотрудники, укажите, что апартаменты не являлись местом их работы.
Покажите отсутствие расходов в декларациях. Если ИП на ОСНО заявлял профессиональные вычеты, подчеркните, что расходы по апартаментам в них не включались.
Покажите отсутствие вычетов НДС. Это один из самых сильных аргументов по НДС. Если входной НДС не принимался к вычету, инспекции сложнее утверждать, что объект участвовал в облагаемой деятельности.
Покажите разовый характер сделки. Если за последние годы не было регулярных сделок с недвижимостью, укажите это. Систематичность — один из признаков предпринимательской деятельности.
Если налоговая инспекция указывает, что апартаменты являются нежилым помещением, разберем возможный ответ. Важно признать сам факт статуса объекта, если он действительно нежилой, но объяснить, что налоговые последствия зависят от фактического использования.
Можно использовать такую формулировку:
«Сам по себе статус объекта как апартаментов не свидетельствует о его использовании в предпринимательской деятельности. В проверяемом периоде объект не использовался для извлечения предпринимательского дохода, не сдавался в аренду, не был местом осуществления деятельности ИП, не учитывался в составе имущества предпринимателя, расходы по нему не включались в налоговый учет ИП, НДС к вычету не принимался. Следовательно, продажа объекта является распоряжением личным имуществом физического лица».
Такая формулировка полезна, потому что не спорит с классификацией объекта, а переводит обсуждение к главному критерию — фактическому использованию.
Если инспекция просит учетные данные, подготовьте краткую справку. Рассмотрим пример текста:
«В налоговом и бухгалтерском учете предпринимательской деятельности ИП объект недвижимости по адресу [адрес] не отражался. В составе основных средств объект не учитывался, амортизация не начислялась, расходы на приобретение, содержание и эксплуатацию объекта в составе профессиональных расходов ИП не заявлялись. Входной НДС по указанному объекту к вычету не принимался. Доходы от использования объекта в предпринимательской деятельности отсутствуют».
Если учет ведется в 1С, можно дополнительно приложить регистры или отчеты. Например, сформируйте оборотно-сальдовую ведомость по нужным счетам за период владения или за проверяемые периоды. В пояснении можно указать, что по данным учета ИП объект на счетах 01, 03, 08 не отражался, начисление амортизации по счету 02 не производилось, НДС к вычету по счету 19 и счету 68.НДС не заявлялся.
Не перегружайте ответ лишними регистрами, если инспекция их не просит. Но будьте готовы представить их дополнительно.
Рассмотрим важный практический нюанс. Если деньги от продажи поступили на личный банковский счет физического лица, это дополнительно подтверждает личный характер сделки. Но если деньги поступили на расчетный счет ИП, ситуация становится более спорной.
Поступление денег на расчетный счет ИП само по себе не всегда доказывает предпринимательский характер продажи, но для инспекции это сильный индикатор связи с бизнесом. В таком случае нужно объяснить причину поступления и подчеркнуть, что назначение платежа связано с договором продажи личного имущества физического лица, а не с оплатой товаров, работ или услуг ИП.
Если оплата поступила на расчетный счет ИП, в пояснениях можно написать:
«Поступление денежных средств на счет не изменяет правовую природу сделки, поскольку договор купли-продажи заключен в отношении личного имущества физического лица, объект не использовался в предпринимательской деятельности, в учете ИП не отражался, расходы и вычеты по нему не заявлялись, предпринимательский доход от использования объекта не получался».
Но если есть возможность, по личным сделкам с недвижимостью лучше использовать личные счета физического лица, чтобы не создавать лишних вопросов.
Разберем еще один возможный вопрос. Если при покупке апартаментов в 2018 году в цене был НДС, важно проверить, принимался ли он к вычету. Для позиции о личном имуществе принципиально важно, чтобы вычет НДС по объекту не заявлялся.
Если НДС к вычету не принимался, укажите это прямо. Например:
«Суммы НДС, предъявленные при приобретении объекта или при несении расходов на его содержание, к вычету не принимались, поскольку объект не предназначался и не использовался для операций, облагаемых НДС в рамках предпринимательской деятельности ИП».
Если же НДС когда-либо был принят к вычету, ситуация меняется. Тогда инспекция может заявить, что сам налогоплательщик ранее признал объект связанным с облагаемой деятельностью. В таком случае потребуется отдельный анализ восстановления НДС, корректировок и налоговых рисков. Для исходной ситуации из темы предполагаем, что вычетов не было.
После направления пояснений не заканчивайте контроль за ситуацией. Разберем дальнейшие действия:
Сохраните квитанцию о приеме пояснений или отметку о получении документов.
Проверьте, не поступило ли новое требование с уточняющими вопросами.
Если инспекция просит дополнительные документы, отвечайте точечно по предмету запроса.
Если инспекция продолжает настаивать на НДС, запросите конкретные основания: какие факты, по мнению инспекции, подтверждают предпринимательское использование объекта.
Если будет составлен акт или вынесено решение о доначислении, готовьте возражения с акцентом на отсутствие предпринимательского использования и отсутствие объекта налогообложения по НДС.
В большинстве случаев грамотно составленные пояснения с документами позволяют снять автоматический вопрос инспекции. Но по нежилым объектам, включая апартаменты, налоговая может проверять обстоятельства более тщательно.
Подведем итог. В рассматриваемой ситуации ответ налоговой инспекции нужно строить на том, что ИП на ОСНО действительно является плательщиком НДС по предпринимательским операциям, но продажа конкретных апартаментов не относится к таким операциям.
Правильная позиция: апартаменты были приобретены в 2018 году как личное имущество физического лица, не использовались в предпринимательской деятельности, не сдавались в аренду, не принимались к учету как основное средство ИП, не участвовали в расходах и вычетах по НДС, а продажа в 2026 году является разовой сделкой по распоряжению личным имуществом. Поэтому оснований для начисления НДС по данной продаже нет.
В ответе инспекции не ограничивайтесь короткой фразой. Разберите факты, приложите подтверждающие документы и отдельно укажите, что оснований для представления уточненной декларации по НДС нет, поскольку операция не формирует налоговую базу по НДС в рамках предпринимательской деятельности ИП.
Если данные в учете 1С подтверждают отсутствие объекта в составе предпринимательских активов, используйте отчеты по счетам 01, 02, 03, 08, 19, 68.НДС, а также проверьте отсутствие записи в Книга продаж и отсутствие документа Счет-фактура выданный по этой сделке.
Информация носит справочный характер