Рассмотрим ситуацию по шагам. Компания арендует офисное помещение на 11 месяцев и планирует установить стеклянную перегородку от пола до потолка. В договоре предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений, выполненных без письменного согласия арендодателя, не возмещается. Также указано, что стоимость согласованных перепланировок и переоборудования, которые невозможно отделить без вреда для помещения, по общему правилу тоже не возмещается, если стороны отдельно не договорятся об ином.
Нам необходимо решить два разных вопроса. Сначала определим, является ли конкретная стеклянная перегородка отделимым или неотделимым улучшением. Затем разберемся, что произойдет с НДС, если после прекращения аренды перегородка останется в помещении и фактически перейдет арендодателю.
Сразу отметим важный момент: в приведенном ответе с форума, вероятно, допущена опечатка. Фраза «Если речь идет об отделимых улучшениях, придется оставить перегородку арендодателю» по смыслу должна относиться к неотделимым улучшениям. Отделимые улучшения, наоборот, по общему правилу принадлежат арендатору.
Разберем возможные варианты.
Если стеклянную перегородку можно демонтировать без существенного повреждения помещения и после демонтажа использовать повторно, рассмотрим ее как отделимое улучшение. По общему правилу такая перегородка принадлежит арендатору. При прекращении аренды компания может ее демонтировать и забрать, если договором не установлено иное. В этом случае передачи перегородки арендодателю нет, следовательно, вопрос о начислении НДС именно в связи с передачей улучшения не возникает.
Если перегородку невозможно удалить без повреждения самого помещения либо демонтаж уничтожает экономическую ценность созданной конструкции, рассмотрим ее как неотделимое улучшение. При прекращении аренды такое улучшение обычно остается в помещении. Если арендодатель его не оплачивает, официальная позиция Минфина и ФНС состоит в том, что арендатор осуществляет безвозмездную передачу результата работ и должен начислить НДС, если является плательщиком НДС и операция не освобождена от налогообложения.
Если перегородка установлена без письменного согласия арендодателя и окажется неотделимым улучшением, не рассчитываем на возмещение ее стоимости. Кроме того, учитываем отдельный гражданско-правовой риск: арендодатель может не согласиться принять помещение в измененном состоянии и потребовать восстановить его первоначальное состояние.
Поэтому прежде чем устанавливать перегородку, получим письменное согласие арендодателя и зафиксируем судьбу перегородки в дополнительном соглашении. Для договора аренды всего на 11 месяцев это особенно важно: расходы на монтаж могут оказаться значительными, а срок использования улучшения арендатором будет коротким.
Рассмотрим подробнее статью 623 ГК РФ. Она разделяет улучшения арендованного имущества на отделимые и неотделимые.
Отделимые улучшения — это улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без причинения ему вреда. По общему правилу такие улучшения являются собственностью арендатора, если договором не установлено иное.
Неотделимые улучшения — это улучшения, которые невозможно отделить без вреда для арендованного имущества. Если они произведены с согласия арендодателя, законодательство в общем случае допускает возмещение их стоимости после прекращения аренды, но стороны вправе договором исключить такое возмещение. Если улучшения произведены без согласия арендодателя, их стоимость по общему правилу не возмещается.
Само название конструкции «стеклянная перегородка от пола до потолка» еще не означает, что она обязательно является неотделимым улучшением. Посмотрим на техническое исполнение.
Проверим следующие обстоятельства:
Закрепляется ли перегородка болтами, анкерами, профилями или другими разъемными креплениями либо становится частью строительных конструкций помещения.
Можно ли снять стеклянные панели и профиль без разрушения стен, потолка, пола и инженерных систем.
Потребуется ли после демонтажа только обычный косметический ремонт мест крепления или возникнут существенные повреждения помещения.
Можно ли после демонтажа использовать элементы перегородки повторно в другом помещении.
Имеет ли демонтированная конструкция самостоятельную хозяйственную ценность.
Меняет ли установка перегородки характеристики помещения настолько существенно, что работы следует квалифицировать как перепланировку, переоборудование, реконструкцию или иное капитальное изменение объекта.
Судебная практика показывает, что даже перегородки не всегда признаются неотделимыми улучшениями. Например, сборно-разборные легкие конструкции могут быть квалифицированы как отделимые, если их можно демонтировать и использовать отдельно. Поэтому в нашей ситуации не будем исходить только из того, что конструкция крепится к полу и потолку.
Посмотрим на практический пример. Предположим, что алюминиевый профиль крепится к полу и потолку анкерами, стеклянные панели устанавливаются в профиль, а при демонтаже остаются только отверстия от крепежа, которые можно заделать обычным ремонтом. В такой ситуации имеются серьезные аргументы в пользу отделимого характера конструкции.
Теперь изменим условия. Предположим, что для установки перегородки изменяется подвесной потолок, переносится электропроводка, перестраивается вентиляция, демонтируется часть напольного покрытия, конструкция интегрируется в стены, а снятие перегородки потребует строительных работ и восстановления помещения. Здесь значительно больше оснований признать результат неотделимым улучшением.
Поэтому зафиксируем технические характеристики до начала работ. Получим спецификацию подрядчика, описание способа крепления, смету, проект или техническое решение. При споре именно фактические характеристики конструкции будут важнее того, как стороны назвали ее в бухгалтерской справке.
Теперь проанализируем приведенную формулировку договора. В нем указано, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных без письменного согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Это соответствует общему подходу пункта 3 статьи 623 ГК РФ.
Кроме того, договор устанавливает, что стоимость перепланировок и переоборудования, выполненных с письменного согласия арендодателя и неотделимых без вреда для помещения, тоже не возмещается, если дополнительным соглашением стороны не предусмотрели иное.
Следовательно, само получение согласия арендодателя в рассматриваемом договоре еще не гарантирует компенсацию. Если хотим получить возмещение стоимости перегородки, прямо зафиксируем это отдельным условием.
До установки перегородки оформим дополнительное соглашение и желательно прямо предусмотрим:
что арендодатель разрешает монтаж конкретной стеклянной перегородки;
является ли конструкция, по мнению сторон, отделимым или неотделимым улучшением;
кому принадлежит перегородка во время действия договора;
должен ли арендатор демонтировать ее при прекращении аренды;
в каком состоянии необходимо вернуть помещение;
остается ли перегородка арендодателю;
возмещает ли арендодатель стоимость перегородки и монтажных работ;
если возмещает — в каком размере и включает ли согласованная сумма НДС;
каким актом оформляется передача результата работ;
на какую дату считается состоявшейся передача улучшений.
Так мы одновременно снизим гражданско-правовые и налоговые риски.
Если после анализа технических характеристик установим, что перегородка является отделимой, применим пункт 1 статьи 623 ГК РФ. По общему правилу произведенные арендатором отделимые улучшения принадлежат арендатору, если договор аренды не говорит обратного.
При прекращении аренды демонтируем перегородку и возвратим помещение в согласованном сторонами состоянии. В такой ситуации никакой безвозмездной передачи перегородки арендодателю не происходит.
Следовательно, только из-за возврата помещения НДС со стоимости перегородки начислять не требуется.
Но рассмотрим другой вариант. Компания решает не демонтировать принадлежащую ей отделимую перегородку и договаривается, что она остается арендодателю. Тогда это уже отдельная хозяйственная операция. Если перегородку передаем за деньги, возникает обычная реализация. Если отдаем без оплаты, анализируем правила безвозмездной передачи. Для организации — плательщика НДС такая операция также может создавать объект по НДС.
Иными словами, для отделимого имущества решающим становится не окончание аренды само по себе, а то, передаем ли мы собственное имущество другому лицу.
Если выясним, что демонтаж невозможен без вреда для помещения, будем рассматривать перегородку как неотделимое улучшение.
При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендованное имущество арендодателю. Такое правило установлено статьей 622 ГК РФ. Физически неотделимое улучшение возвращается вместе с помещением.
Если арендодатель согласен получить помещение именно в таком состоянии, перегородка остается в объекте. Если договор предусматривает компенсацию, арендодатель возмещает ее стоимость на согласованных условиях. Если компенсация договором исключена, арендатор получает деньги только при наличии иного соответствующего основания.
Особое внимание уделим ситуации, когда письменного согласия на монтаж не было. Пункт 3 статьи 623 ГК РФ прямо говорит, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя, по общему правилу возмещению не подлежит.
Однако этим риск не ограничивается. Согласно статье 622 ГК РФ арендатор должен вернуть имущество в состоянии, в котором получил его, с учетом нормального износа, либо в состоянии, предусмотренном договором. Поэтому несогласованное изменение помещения не всегда можно просто оставить собственнику.
Арендодатель может заявить: «Я не давал согласия на эту конструкцию, верните помещение в первоначальное состояние». Тогда арендатору придется решать вопрос о демонтаже и восстановительных работах.
Поэтому не будем устанавливать конструкцию сначала, а согласовывать ее судьбу через 11 месяцев. Получим письменное решение арендодателя заранее.
Теперь рассмотрим налоговую часть вопроса.
Официальная позиция Минфина России и ФНС России состоит в следующем: передача арендатором арендодателю результата работ по созданию неотделимых улучшений признается объектом обложения НДС.
Логика контролирующих органов основана на пункте 1 статьи 39 и подпункте 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ. Для целей НДС реализацией признаются не только возмездные операции. Передача товаров, результатов выполненных работ или оказание услуг на безвозмездной основе в предусмотренных НК РФ случаях также признается реализацией.
Минфин неоднократно подтверждал этот подход, в частности в письме от 07.12.2021 № 03-07-11/99211, которое упоминалось в обсуждении на форуме.
Важно, что позиция не осталась только старым разъяснением. Она подтверждалась и позднее. В материалах 1С:ИТС, актуализированных в 2026 году, в числе подтверждающих документов приводятся письма Минфина России от 10.04.2025 № 03-07-10/35615, от 05.06.2025 № 03-07-11/55506 и от 24.12.2025 № 03-07-11/125662.
В письме Минфина России от 24.12.2025 № 03-07-11/125662 еще раз разъяснено, что передача арендатором арендодателю результатов работ по улучшению имущества, неотделимых без вреда для него, является объектом обложения НДС. При этом речь идет и о работах, выполненных с привлечением подрядной организации.
ФНС также рассматривала спор, в котором арендатор после расторжения договора вернул нежилое помещение с неотделимыми улучшениями, стоимость которых арендодатель не компенсировал. Арендатор НДС не начислил. ФНС признала доначисление обоснованным и указала, что неотделимые улучшения обладают стоимостными и физическими характеристиками, а их безвозмездная передача арендодателю образует самостоятельный объект обложения НДС.
Поэтому для консервативного и безопасного налогового учета будем начислять НДС при безвозмездной передаче арендодателю неотделимых улучшений.
Для полноты разберем и альтернативный подход. В более ранней судебной практике встречались решения, согласно которым отдельного объекта по НДС при возврате неотделимых улучшений не возникает. Аргумент строился на том, что неотделимые улучшения становятся частью имущества собственника и арендатор не передает арендодателю отдельное право собственности на самостоятельную вещь.
Такую позицию действительно можно встретить в старых судебных актах.
Однако современные материалы 1С:ИТС прямо предупреждают, что с учетом более поздних разъяснений Минфина и судебных решений использование этого варианта связано с налоговым риском.
Поэтому, если наша задача состоит не в ведении налогового спора, а в корректном отражении хозяйственной операции, не будем строить учет на старой альтернативной судебной позиции. Начислим НДС в соответствии с актуальной официальной практикой.
Теперь разберем важный момент. Иногда предполагают, что если арендодатель ничего не платит, то реализации нет. Для НДС это неверный вывод.
Рассмотрим два варианта.
Вариант 1. Арендодатель компенсирует улучшения.
В этом случае происходит возмездная передача результата работ. Определим налоговую базу исходя из согласованной стоимости передачи без НДС и начислим налог.
Вариант 2. Арендодатель ничего не компенсирует.
В этом случае контролирующие органы квалифицируют передачу результата работ как безвозмездную реализацию. Объект по НДС также возникает.
Следовательно, формулировка договора «стоимость улучшений возмещению не подлежит» не освобождает арендатора от НДС. Она регулирует расчеты между арендатором и арендодателем, но не отменяет правила главы 21 НК РФ.
Если улучшение передается без компенсации, обратимся к пункту 2 статьи 154 НК РФ.
При безвозмездной реализации налоговую базу определяют исходя из стоимости товаров, работ или услуг, рассчитанной по ценам, определяемым в порядке, аналогичном статье 105.3 НК РФ, без включения НДС.
Для неотделимых улучшений это означает, что ориентируемся на рыночную стоимость передаваемого результата работ на дату передачи.
Не будем автоматически приравнивать эту величину:
к первоначальной стоимости улучшения;
к остаточной бухгалтерской стоимости;
к остаточной налоговой стоимости;
к первоначальной цене подрядчика.
Эти показатели могут использоваться как часть обоснования, но сами по себе не заменяют рыночную оценку.
Например, перегородка стоила вместе с монтажом 500 000 рублей, но использовалась 11 месяцев и к моменту возврата помещения рыночная стоимость аналогичного результата работ с учетом состояния составляет 300 000 рублей без НДС. Для безвозмездной передачи налоговую базу обоснуем именно исходя из рыночной стоимости 300 000 рублей, а не автоматически из исторических затрат 500 000 рублей.
Чтобы уменьшить риск спора, подготовим подтверждение стоимости. Используем отчет оценщика либо другие доказательства рыночного уровня цен: коммерческие предложения, сметы на аналогичные работы, расчет стоимости с учетом фактического состояния и срока эксплуатации, внутреннюю бухгалтерскую справку с приложением подтверждающих документов.
С 1 января 2026 года основная ставка НДС в Российской Федерации составляет 22 процентов. Поэтому для облагаемой операции, совершенной начиная с этой даты и подпадающей под общую ставку, применим 22 процентов.
Рассмотрим пример.
Допустим, рыночная стоимость неотделимых улучшений на дату возврата помещения составляет 300 000 рублей без НДС.
Рассчитаем налог:
300 000 × 22% = 66 000 рублей.
В результате в налоговую базу включим 300 000 рублей, а НДС к начислению составит 66 000 рублей.
Поскольку передача безвозмездная, арендодатель эти 66 000 рублей арендатору не перечисляет. Налог фактически уплачивается арендатором за свой счет.
Если анализируем операцию прошлых лет, применим ставку, которая действовала на дату соответствующей передачи. Например, для операций, облагаемых по основной ставке и совершенных до 1 января 2026 года, действовали прежние правила со ставкой 20 процентов. Не будем переносить современную ставку 22 процента на старые операции.
Предположим, стороны подписали дополнительное соглашение: арендодатель при прекращении договора компенсирует стоимость неотделимых улучшений в размере 300 000 рублей без НДС.
При передаче в 2026 году рассчитаем:
Налоговая база — 300 000 рублей.
НДС 22% — 66 000 рублей.
Итого к оплате арендодателем — 366 000 рублей.
Если стороны хотят именно такой экономический результат, прямо укажем в соглашении, что 300 000 рублей — цена без НДС и НДС предъявляется дополнительно.
Теперь рассмотрим другое условие: в соглашении просто написано, что арендодатель выплачивает арендатору 300 000 рублей и эта сумма включает НДС.
Тогда при ставке 22 процентов выделим налог расчетным способом:
300 000 × 22 / 122 = 54 098,36 рубля.
Стоимость без НДС составит 245 901,64 рубля.
Поэтому при согласовании компенсации внимательно сформулируем условие о налоге. Формулировки «300 000 рублей» и «300 000 рублей плюс НДС» дают разные финансовые результаты для арендатора.
НДС начислим на дату передачи улучшений арендодателю.
Чтобы дата не вызывала споров, оформим документы так, чтобы из них однозначно было видно, когда арендодатель получил помещение вместе с результатом произведенных улучшений.
В качестве доказательств используем акт возврата помещения, акт приема-передачи неотделимых улучшений либо иной документ, предусмотренный договором.
Не будем оставлять ситуацию, при которой договор аренды заканчивается одной датой, помещение фактически передается другой датой, а акт об улучшениях подписывается еще через месяц без объяснения причин. Такой документооборот усложняет определение налогового периода.
Если перегородку устанавливает подрядная организация и предъявляет арендатору НДС, проверим право на вычет в общеустановленном порядке.
Современная позиция Минфина исходит из того, что передача неотделимых улучшений является облагаемой НДС операцией. Следовательно, если остальные условия для вычета соблюдены, суммы входного НДС по товарам, работам и услугам, использованным для создания этих улучшений, могут приниматься к вычету.
Такой вывод, в частности, подтвержден Минфином в письме от 24.12.2025 № 03-07-11/125662.
Проверим наличие:
надлежащим образом оформленного счета-фактуры или соответствующего УПД подрядчика;
первичных документов;
принятия работ и приобретенных ценностей к учету;
связи затрат с облагаемой НДС деятельностью;
отсутствия специальных ограничений на вычет.
Если организация применяет особый налоговый режим, освобождение от НДС либо специальные ставки без обычного механизма вычетов, проведем отдельный анализ. Вывод форума о необходимости начислить НДС предполагает ситуацию, когда арендатор является плательщиком НДС по рассматриваемой операции.
Если перегородка признана неотделимым улучшением и остается арендодателю, подготовим комплект первичных документов.
Рекомендуем оформить:
письменное согласие арендодателя на работы, если его еще можно получить до начала монтажа;
дополнительное соглашение к договору аренды;
документы подрядчика на монтаж;
документы, подтверждающие фактическую стоимость создания улучшения;
документ с техническим описанием конструкции;
акт возврата арендованного помещения;
при необходимости отдельный акт передачи неотделимых улучшений;
расчет рыночной стоимости улучшений при безвозмездной передаче;
бухгалтерскую справку с расчетом НДС;
счет-фактуру и запись в книге продаж в соответствии с применяемым порядком учета НДС.
При безвозмездной передаче НДС начисляет передающая сторона. Не будем считать, что арендодатель обязан перечислить этот НДС сверх стоимости улучшений, если договором никакой оплаты не предусмотрено.
Отдельного программного кода на языке 1С для решения этой задачи не требуется. Это учетная операция, и прежде всего правильно квалифицируем ее юридически и налогово.
В 1С:Бухгалтерии 8, редакция 3.0 официальный справочник 1С:ИТС содержит отдельный сценарий учета неотделимых улучшений у арендатора, не возмещаемых арендодателем. Поэтому при практическом отражении операции будем ориентироваться именно на порядок для неотделимых улучшений, а не пытаться оформить перегородку как обычную продажу товара только потому, что необходимо начислить НДС.
На этапе создания улучшения в программе используем документы приобретения и учета капитальных вложений в зависимости от состава затрат. Например, работы подрядной организации отражаем соответствующим документом поступления работ, а оборудование и материалы — документами приобретения. Далее формируем стоимость капитального вложения и принимаем объект к бухгалтерскому учету в соответствии с применяемым организацией способом учета.
При работе с типовой конфигурацией обратим внимание на такие объекты и документы программы, как Поступление (акты, накладные, УПД), инструменты учета капитальных вложений и основных средств, а в тех случаях, для которых типовая операция не формирует необходимые движения автоматически, — Операция, введенная вручную.
При этом не будем использовать Операция, введенная вручную без необходимости. Сначала проверим специальный сценарий 1С:ИТС для неотделимых улучшений и возможности актуального релиза программы. Ручные проводки требуют особенно внимательно контролировать регистры НДС и налогового учета.
В программе также существует документ Безвозмездная передача для соответствующих операций с товарами. Однако не будем механически использовать его для неотделимого улучшения только из-за слова «безвозмездно». Для целей НДС контролирующие органы рассматривают передачу неотделимого улучшения прежде всего как передачу результата работ. Конкретный программный способ выберем исходя из того, как объект был сформирован и принят к учету.
После отражения передачи обязательно проверим не только бухгалтерские проводки, но и налоговые регистры.
Проверим:
списан ли передаваемый объект с учета арендатора на правильную дату;
прекращено ли начисление амортизации в нужный момент;
правильно ли определена остаточная стоимость в бухгалтерском и налоговом учете;
начислен ли НДС с корректной налоговой базы;
применена ли актуальная ставка НДС;
попал ли счет-фактура в книгу продаж;
попала ли операция в декларацию по НДС за правильный квартал;
правильно ли отражен входной НДС по подрядчику;
не возникло ли расхождений между бухгалтерским и налоговым учетом.
Кода 1С в этой задаче не требуется. Решение состоит в правильной квалификации операции и отражении ее типовыми бухгалтерскими документами. Поэтому искусственно писать обработку или программно формировать движения регистров не будем.
Теперь применим все правила непосредственно к исходным условиям.
Компания арендует офис на 11 месяцев. Она устанавливает стеклянную перегородку от пола до потолка. Арендодатель пока письменного согласия не предоставил.
Сначала запросим у подрядчика техническое описание конструкции.
Предположим, подрядчик отвечает: перегородка представляет собой алюминиевый каркас со стеклянными панелями, каркас крепится винтовыми соединениями, после демонтажа стекло и профиль можно использовать повторно, а на полу и потолке остаются небольшие отверстия от крепежа.
В этом случае проанализируем возможность признания перегородки отделимым улучшением. Закрепим соответствующую позицию документально и согласуем ее с арендодателем. В дополнительном соглашении укажем, что после прекращения аренды арендатор демонтирует принадлежащую ему перегородку и восстанавливает места крепления.
Через 11 месяцев перегородку демонтируем и вывезем. Арендодателю ее не передаем. Следовательно, НДС в связи с передачей улучшения арендодателю не начисляем.
Теперь предположим другое. Перегородка интегрирована в потолок, напольное покрытие и инженерные системы, а демонтаж потребует разрушения части отделки и фактически нового ремонта помещения.
В таком случае квалифицируем результат как неотделимое улучшение.
Если дополнительное соглашение устанавливает, что после окончания договора перегородка остается арендодателю без компенсации, на дату передачи помещения определим рыночную стоимость результата работ и начислим НДС.
Например:
рыночная стоимость улучшения на дату передачи — 300 000 рублей без НДС;
НДС по ставке 22 процентов — 66 000 рублей;
к уплате арендодателем — 0 рублей, поскольку передача безвозмездная;
НДС к начислению арендатором — 66 000 рублей.
Именно этот налог становится дополнительной стоимостью для арендатора, которую необходимо учитывать еще до принятия решения о дорогостоящем улучшении арендованного помещения.
Вернемся к самому рискованному условию исходного вопроса: согласия пока нет.
Не будем трактовать отсутствие согласия только как вопрос компенсации расходов.
Если установим неотделимую перегородку без письменного согласия, получим сразу несколько рисков.
Не сможем требовать компенсацию стоимости на общих основаниях, поскольку пункт 3 статьи 623 ГК РФ предусматривает, что стоимость несогласованных неотделимых улучшений не возмещается.
Арендодатель может не захотеть сохранить улучшение. Тогда с учетом статьи 622 ГК РФ может возникнуть требование вернуть помещение в первоначальном состоянии.
Если арендодатель все же примет помещение с улучшением, может возникнуть НДС. Отсутствие компенсации само по себе от налога не освобождает.
Может возникнуть спор о самой квалификации перегородки. Арендатор может считать ее отделимой, а арендодатель — частью помещения.
При коротком договоре большая часть экономической ценности улучшения может остаться неиспользованной арендатором.
Поэтому в рассматриваемой ситуации наиболее безопасное действие — не начинать монтаж до письменного согласования условий с арендодателем.
Чтобы не возвращаться к спору через 11 месяцев, пропишем условия максимально конкретно.
Например, если стороны считают перегородку отделимой, согласуем, что она является собственностью арендатора, подлежит демонтажу при прекращении аренды, а арендатор обязан восстановить места крепления.
Если стороны рассматривают ее как неотделимую, зафиксируем, что арендодатель согласен на выполнение работ, принимает помещение с установленной перегородкой и не требует восстановления первоначального состояния.
После этого отдельно определим финансовые условия.
Если компенсации нет, прямо укажем, что стоимость улучшения арендатору не возмещается.
Если компенсация предусмотрена, установим точный порядок расчета, сроки выплаты и правило об НДС.
Например, вместо неопределенной формулировки «Арендодатель компенсирует стоимость улучшений» лучше установить, что арендодатель компенсирует фактически подтвержденную стоимость согласованных работ в определенном пределе, а НДС предъявляется дополнительно по ставке, действующей на дату реализации.
Так мы заранее определим экономику сделки и избежим спора о том, включает ли согласованная сумма налог.
Отдельно рассмотрим вопрос о коротком сроке договора.
Сам по себе срок аренды 11 месяцев не превращает улучшение ни в отделимое, ни в неотделимое и не освобождает передачу от НДС.
Для классификации улучшения смотрим на физическую возможность его отделения без вреда для помещения. Для НДС смотрим на наличие облагаемой операции и налоговый статус арендатора.
Срок 11 месяцев имеет скорее экономическое значение. Если арендатор устанавливает дорогостоящее неотделимое улучшение, которое через несколько месяцев без компенсации остается собственнику помещения, финансовые потери могут быть существенными.
Поэтому до начала работ посчитаем не только цену подрядчика, но и весь финансовый эффект:
стоимость материалов и монтажа;
входной НДС;
срок фактического использования перегородки;
возможную несамортизированную стоимость к окончанию аренды;
НДС при безвозмездной передаче;
стоимость возможного демонтажа;
стоимость восстановления помещения;
возможную компенсацию от арендодателя.
После такого расчета может оказаться, что для договора на 11 месяцев выгоднее выбрать полностью сборно-разборную конструкцию, которую можно забрать в следующий офис.
Дополнительно проверим, что именно выполняет подрядчик. Не будем автоматически считать любые работы неотделимыми улучшениями.
Разграничим как минимум:
текущий ремонт;
капитальный ремонт;
отделимое улучшение;
неотделимое улучшение;
перепланировку;
переоборудование;
реконструкцию.
От квалификации работ зависит не только НДС при прекращении аренды, но и бухгалтерский и налоговый учет затрат во время действия договора.
Для простой сборной стеклянной перегородки вполне возможна квалификация как отдельного объекта имущества арендатора. Для капитально встроенной конструкции ситуация будет другой.
Если монтаж затрагивает характеристики объекта недвижимости, инженерные системы или конфигурацию помещения, дополнительно проверим требования законодательства и условия договора к согласованию перепланировки. Одного бухгалтерского определения «неотделимое улучшение» в такой ситуации недостаточно.
Разберем по шагам наиболее безопасный порядок.
Получим техническое описание перегородки. Зафиксируем способ крепления, возможность демонтажа и возможность повторного использования.
Определим предварительную классификацию. Решим, рассматриваем ли конструкцию как отделимое имущество или как неотделимое улучшение.
Изучим весь договор аренды. Проверим не только процитированный пункт, но и условия о перепланировке, ремонте, изменении помещения, возврате объекта и восстановлении первоначального состояния.
Получим письменное согласие арендодателя. Не ограничимся устной договоренностью с менеджером или представителем управляющей компании.
Подпишем дополнительное соглашение. Пропишем принадлежность перегородки, порядок демонтажа или передачи и порядок компенсации.
Согласуем условие об НДС. Особенно тщательно сделаем это, если арендодатель компенсирует расходы.
Правильно оформим расходы в бухгалтерском и налоговом учете. Не будем ждать окончания аренды, чтобы впервые определить характер работ.
Перед окончанием договора снова проверим условия. Определим, демонтируем конструкцию или передаем ее арендодателю.
Если передаем неотделимое улучшение безвозмездно, определим рыночную стоимость. Подготовим обоснование налоговой базы.
Начислим НДС на дату передачи, если организация является плательщиком НДС по операции.
Оформим первичные документы и счет-фактуру.
Проверим отражение операции в 1С, книге продаж и декларации по НДС.
Подведем итог применительно к стеклянной перегородке в офисе.
Не будем заранее считать ее неотделимым улучшением только потому, что она устанавливается от пола до потолка. Сначала выясним способ монтажа.
Если конструкция сборно-разборная, демонтируется без существенного повреждения помещения и сохраняет самостоятельную ценность, обоснуем ее отделимый характер. Согласуем это с арендодателем и пропишем обязанность арендатора демонтировать перегородку перед возвратом офиса. Тогда оставлять перегородку арендодателю по общему правилу не потребуется.
Если конструкция фактически становится частью помещения и безопасно отделить ее невозможно, будем считать ее неотделимым улучшением. До начала работ обязательно получим письменное согласие арендодателя и решим вопрос о компенсации.
Если договор останется в текущем виде и компенсация не предусмотрена, арендатор, скорее всего, понесет стоимость работ самостоятельно. При прекращении аренды и принятии арендодателем помещения вместе с неотделимым улучшением организация — плательщик НДС должна учитывать официальную позицию Минфина и ФНС и начислить НДС при передаче.
При безвозмездной передаче определим налоговую базу исходя из рыночной стоимости результата работ в порядке пункта 2 статьи 154 НК РФ. Если передача происходит начиная с 1 января 2026 года и применяется общая ставка, рассчитаем НДС по ставке 22 процента.
Если арендодатель компенсирует стоимость, начислим НДС на согласованную стоимость реализации и отдельно проверим, включает ли договорная сумма налог или НДС предъявляется сверх нее.
И наконец, не будем воспринимать отсутствие письменного согласия только как потерю права на компенсацию. При несогласованной установке арендодатель потенциально может потребовать вернуть помещение в первоначальное состояние. Поэтому самое правильное решение — согласовать конструкцию и порядок ее передачи до монтажа, а не после окончания 11-месячного договора аренды.
Сформулируем итоговый ответ кратко. Если стеклянная перегородка является отделимым улучшением, по общему правилу она принадлежит арендатору, ее можно демонтировать и забрать после окончания аренды. В этом случае передачи арендодателю нет и НДС из-за возврата помещения не начисляется.
Если перегородка является неотделимым улучшением и при прекращении аренды остается арендодателю, официальная позиция Минфина, ФНС и актуальных материалов 1С:ИТС требует начислять НДС при ее передаче, в том числе если арендодатель стоимость улучшения не компенсирует.
При безвозмездной передаче рассчитаем налоговую базу исходя из рыночной стоимости передаваемого результата работ. Для облагаемой по общей ставке передачи, совершенной начиная с 1 января 2026 года, применим ставку НДС 22 процента.
Если письменного согласия арендодателя еще нет, сначала получим его и подпишем дополнительное соглашение. Зафиксируем характер перегородки, возможность демонтажа, обязанность восстановить помещение, порядок передачи, компенсацию стоимости и НДС. Такой подход позволит одновременно решить гражданско-правовой, бухгалтерский и налоговый вопросы еще до возникновения расходов.
Информация носит справочный характер