Проанализируем ситуацию, с которой часто сталкиваются подрядчики в ИЖС: вы на УСН, строите частные дома для физлиц по договору строительного подряда с использованием счетов эскроу и раскрытием сведений в ЕИСЖС, поэтому ваши работы подпадают под освобождение от НДС по подп. 23.2 п. 3 ст. 149 НК РФ. При этом в течение года выручка (доходы по УСН) разгоняются и превышают 60 млн рублей, а значит по «правилу УСН+НДС» с 2025 года вы переходите в статус плательщика НДС. Возникает закономерный вопрос: если по вашей основной деятельности НДС все равно не начисляется из-за статьи 149, что реально меняется в учете, отчетности и обязанностях?
Разберем по шагам: когда именно появляется обязанность по НДС, почему льгота по ст. 149 не исчезает из-за превышения 60 млн, какие разделы декларации заполнять, нужны ли книги покупок/продаж, и как организовать раздельный учет, если параллельно появятся «нельготные» услуги/работы/продажи.
Сначала выясним причину путаницы. В вашей истории смешиваются две конструкции НК РФ:
Правило для УСН с 2025 года: упрощенцы признаются плательщиками НДС, но если доходы не превышают установленный лимит, действует освобождение от исполнения обязанностей по НДС. На практике это выглядит так: пока доходы с начала года не превышают лимит, вы «живете без НДС», а при превышении лимита — становитесь плательщиком НДС с 1-го числа следующего месяца и начинаете сдавать декларацию по НДС.
Льгота по ст. 149 НК РФ: это не «освобождение компании от НДС вообще», а освобождение конкретных операций (конкретных работ/услуг/реализаций) от налогообложения. Если операция подпадает под ст. 149, НДС по ней не начисляется, даже если вы плательщик НДС.
Теперь главный вывод, который нам нужен для правильного учета:
Превышение 60 млн делает вас плательщиком НДС (меняет статус), но само по себе не отменяет льготу по ст. 149 (не меняет налоговый режим конкретной операции).
То есть после превышения лимита вы получаете статус «плательщик НДС», но по льготным операциям продолжаете работать «без начисления НДС», потому что так прямо предусмотрено ст. 149. Меняется главным образом отчетность и учетная дисциплина: нужно показывать льготные обороты в декларации и при смешанных операциях вести раздельный учет.
Посмотрим на механику момента перехода. Нам важно не гадать, а привязаться к календарю и доходам:
Ведем контроль доходов по УСН нарастающим итогом с 1 января.
Фиксируем месяц, в котором доходы впервые превысили 60 млн рублей.
Считаем дату включения НДС-обязанностей: с 1-го числа следующего месяца вы становитесь плательщиком НДС и попадаете в обязанность по декларации.
Посмотрим на пример и одновременно «потренируемся» считать правильно:
Пример 1. Доходы по УСН нарастающим итогом: на 31 июля — 58,2 млн, в августе поступила оплата 3,5 млн, значит на 20 августа нарастающий итог стал 61,7 млн. Вы превысили лимит в августе. Следовательно, статус плательщика НДС появляется с 1 сентября.
Что это означает на практике:
За период до 31 августа вы действуете как упрощенец, освобожденный от НДС по лимиту.
Начиная с 1 сентября вы действуете как плательщик НДС, но по льготной деятельности (подп. 23.2 п. 3 ст. 149) НДС не начисляете.
Декларация по НДС подается за квартал. Значит, первая декларация, в которой вы появитесь «как плательщик», — за 3 квартал. При этом внутри квартала вы отразите только период, когда вы уже стали плательщиком, то есть операции сентября.
Эта логика принципиальна: мы не «пересчитываем» НДС задним числом за период до даты перехода. Мы просто начинаем жить по правилам плательщика с установленной даты.
Чтобы учет был безопасным, не будем «верить на слово» даже себе — зафиксируем контрольные условия применения льготы, которые нужно соблюсти в документах и бизнес-процессе. Для подп. 23.2 п. 3 ст. 149 НК РФ (льгота для подрядчика в ИЖС с эскроу) нам важно, чтобы одновременно выполнялись ключевые признаки:
Вы — подрядчик, выполняющий работы по договору строительного подряда.
Заказчик — физическое лицо.
Расчеты через счета эскроу по правилам профильного закона.
Информация раскрывается в ЕИСЖС (и соблюдаются требования к размещению сведений на платформе).
В учетной политике и в папке «НДС-льготы» закрепим внутренний чек-лист документов, которыми вы подтверждаете правомерность льготы. Это нужно не потому, что «так красивее», а потому что по разделу 7 декларации налоговая часто присылает требования о пояснениях.
Что делаем практически: организуем хранение подтверждающих документов по каждому объекту/договору так, чтобы по требованию быстро собрать пакет (договор, сведения по эскроу, подтверждение размещения информации и т. п.).
Теперь рассмотрим ваш «идеальный» сценарий: вы выполняете только работы, которые полностью подпадают под подп. 23.2 п. 3 ст. 149 НК РФ, и никаких иных реализаций/услуг/продаж нет.
В этом случае после превышения 60 млн меняется вот что:
Вы обязаны сдавать декларацию по НДС как плательщик НДС.
В декларации вы не начисляете НДС к уплате по этим операциям, потому что они освобождены по ст. 149.
Вы показываете обороты по льготе в разделе 7 декларации.
Если у вас нет облагаемых операций, то книгу продаж и книгу покупок в привычном «классическом» смысле (для исчисления налога по счетам-фактурам) вы можете не формировать, потому что по льготным операциям счета-фактуры обычно не выставляются и НДС не начисляется.
Однако давайте аккуратно: «не формировать книги» не равно «не вести учет вообще». Раздел 7 заполняется на основании данных учета и первичных документов, поэтому нам все равно нужен корректный регистр оборотов по льготным операциям, корректные договоры и документы реализации.
И еще один важный вывод, который вы прямо спрашивали: льгота по ст. 149 не привязана к лимитам УСН 60/250/450 млн. Это означает, что если ваша деятельность так и останется внутри подп. 23.2 п. 3 ст. 149, то вы не будете начислять НДС по этим операциям и при росте бизнеса — хоть до предельных лимитов применения УСН. При этом статус по НДС и ставка «5%/7%/20%» вам будут важны только для тех операций, которые не подпадают под льготу.
Теперь «приземлим» отчетность. Если у нас только операции, освобожденные от НДС по ст. 149 (без облагаемых операций), то обычно в декларации по НДС заполняются:
Титульный лист.
Раздел 1 (сводные данные, в т. ч. к уплате/возмещению; в вашем случае чаще всего будет «нулевой к уплате»).
Раздел 7 — отражаем льготируемые обороты по кодам операций.
Давайте посмотрим подробнее на раздел 7, потому что именно он будет вашим «главным» после перехода в статус плательщика НДС:
В разделе 7 отражаем операции, которые освобождены от НДС или не подлежат налогообложению (включая ст. 149).
Заполняем раздел 7 по кодам операций из приложения к порядку заполнения декларации.
Указываем стоимость реализованных работ/услуг по льготе за квартал (а если статус плательщика возник в середине квартала — только за период с даты перехода).
Типовая ошибка: пытаться отразить в разделе 7 «все, что без НДС». Не все операции «без НДС» попадают в раздел 7 — нам нужны именно операции, освобожденные/необлагаемые по НДС-основаниям (ст. 149 и др.), а не любые финансовые доходы или не-объекты.
Что делаем: ведем список операций, которые вы реально совершаете, и для каждой фиксируем: облагается ли НДС, освобождается ли по ст. 149, является ли не-объектом, и какой код операции применяем в разделе 7. Это удобно оформить как внутреннюю таблицу «Матрица НДС по операциям».
Теперь разберем важный нюанс: «мы превысили 60 млн, значит будем 5%/7%/20%». При чисто льготной деятельности по ст. 149 ставка вам фактически не нужна, потому что НДС к начислению по этим операциям не возникает.
Но ставка становится критичной, если появляется хотя бы одна «неподпадающая под льготу» операция. Тогда вы выбираете модель налогообложения НДС по облагаемым операциям:
Пониженные ставки (5% или 7%) — как правило, без права на вычеты входного НДС по общему правилу по этой модели. Это упрощает расчет, но может быть дороже, если у вас большой входной НДС.
Обычные ставки (0% / 10% / 20%) — с правом на вычеты входного НДС при соблюдении условий. Это сложнее в учете, но может быть выгоднее при существенных закупках с НДС.
Что делаем вместе: если у вас намечаются дополнительные договоры (услуги, продажи материалов, аренда техники, проектирование и т. п.), заранее моделируем, какая модель выгоднее. Для этого берем структуру закупок, долю входного НДС, плановую маржинальность и сравниваем налоговую нагрузку.
Пример 2 (упрощенный расчет для понимания логики). Дополнительные услуги на 10 000 000 руб. в квартал (цены без НДС, для простоты). Входной НДС по расходам на эти услуги — 1 200 000 руб.
Если применяем 5% без вычетов: НДС к уплате ≈ 500 000 руб., но входной НДС «застревает» в стоимости (его нельзя принять к вычету по этой модели, а на УСН «доходы минус расходы» он может лечь в расходы по правилам учета).
Если применяем 20% с вычетами: НДС начисленный ≈ 2 000 000 руб., но минус вычет 1 200 000 руб., итого к уплате ≈ 800 000 руб. При этом цена для клиента может стать «+НДС», если вы договоритесь о цене с НДС.
В реальности сравнение делаем аккуратнее (цены «с НДС/без НДС», входной НДС по смешанным расходам, ограничения по вычетам, раздельный учет), но общий смысл понятен: ставка важна только там, где операция облагается.
Теперь разберем ваш второй вопрос: «а если будут договоры оказания услуг или другие договоры с физлицами/юрлицами, нужно ли раздельно?» Да, нужно. И вот почему.
Когда одновременно есть:
Операции, освобожденные от НДС (ваше ИЖС по подп. 23.2 п. 3 ст. 149), и
Операции, облагаемые НДС (любые работы/услуги/реализация, не подпадающие под льготы),
возникает обязанность вести раздельный учет для корректного обращения с входным НДС по расходам. Нам нужно разделить расходы на:
Относящиеся только к облагаемым операциям — входной НДС по ним (при модели с вычетами) можно принять к вычету при выполнении условий.
Относящиеся только к льготным операциям — входной НДС по ним к вычету не принимаем (он увеличивает стоимость/расходы по выбранным правилам учета).
Общие (смешанные) расходы — распределяем входной НДС пропорцией (обычно по выручке/обороту, если не установлены иные правила для конкретной ситуации).
Что делаем практически:
В учетной политике закрепляем метод раздельного учета и базу распределения по «общим» расходам.
В учете заводим аналитику (направления деятельности/номенклатурные группы/статьи затрат/проекты), чтобы расходы и входной НДС «падали» в нужный контур.
Ставим ежемесячный контроль: доля облагаемых/льготных оборотов, корректность распределения, корректность кодов операций в разделе 7.
Пример 3 (как это выглядит в жизни подрядчика ИЖС). У вас есть офисные расходы (аренда, связь, бухгалтерия), которые обслуживают и ИЖС-проекты (льгота), и дополнительные услуги (облагаемые). Эти расходы — «общие». Если вы применяете модель НДС с вычетами для облагаемой деятельности, то входной НДС по офисным расходам нужно распределять: часть — к вычету (в доле облагаемых оборотов), часть — не к вычету.
Разберем по шагам документальный контур.
8.1. По льготным работам (подп. 23.2 п. 3 ст. 149)
Оформляем реализацию работ актами/КС-2/КС-3 (или иными предусмотренными договором документами) как обычно.
В первичных документах и в договорных формулировках фиксируем, что операция освобождена от НДС (по соответствующему основанию).
Счета-фактуры по таким операциям, как правило, не выставляем (если нет специальных случаев, когда их нужно составлять). Важно: мы не «начисляем 0%», мы именно применяем освобождение.
8.2. По облагаемым операциям (если они появятся)
В зависимости от выбранной модели (5%/7% без вычетов или 20% с вычетами) оформляем реализацию с НДС: правильная ставка, корректные суммы, выделение НДС в документах.
Выставляем счета-фактуры и формируем книгу продаж.
Собираем входные счета-фактуры поставщиков, формируем книгу покупок (если применяем вычеты), и соблюдаем условия для вычета.
Ключевой момент: декларация по НДС будет одна за квартал, но внутри нее будут разные разделы: по облагаемым операциям — «обычные» разделы (например, раздел 3 и приложения), по освобожденным — раздел 7.
Теперь перейдем к прикладной части: как это «приземлить» в 1С, чтобы декларация собиралась без ручной героики и чтобы раздельный учет работал.
Важно: конфигурации и релизы 1С различаются, но логика шагов одинаковая. Рассмотрим подробнее общий алгоритм, который обычно применяют в 1С:Бухгалтерия (и который близок по смыслу в 1С:ERP / 1С:УНФ при наличии НДС-блока).
9.1. Фиксируем дату, с которой вы становитесь плательщиком НДС
Определяем дату начала обязанностей (например, 01.09.2025 из примера выше).
Вносим изменения в настройки налогов организации так, чтобы с этой даты 1С считала вас плательщиком НДС.
Где это обычно делается: в карточке организации и настройках налогов (раздел «Налоги и отчеты»), где выбираются режимы налогообложения и параметры НДС. Важно обеспечить, чтобы настройки действовали с нужной даты.
9.2. Настраиваем «льготную» реализацию по ст. 149
В документах реализации по ИЖС выбираем ставку НДС «Без НДС» и фиксируем, что это освобождение по ст. 149.
Проверяем, что такие обороты попадают в регистры для заполнения раздела 7 декларации.
Назначаем правильный код операции для раздела 7 (по льготе подп. 23.2) согласно актуальному перечню кодов.
Практика показывает: по некоторым льготам 1С заполняет раздел 7 автоматически, а по некоторым — требует ручной проверки/дозаполнения кодов и отдельных граф. Поэтому мы заранее внедряем контроль: сверяем обороты по реализации и строки раздела 7.
9.3. Если появляются облагаемые операции — включаем раздельный учет НДС
Если кроме льготного ИЖС появляется облагаемая деятельность, включаем и настраиваем раздельный учет. Обычно это делается установкой признака «ведется раздельный учет НДС» в настройках НДС и последующей настройкой аналитики учета.
Что делаем по шагам:
Включаем раздельный учет НДС в настройках НДС.
Настраиваем аналитику учета: направления деятельности/номенклатурные группы/статьи затрат/проекты, чтобы документы расходов и закупок однозначно «понимали», к какой деятельности относится расход.
Вводим правило: каждый документ поступления/расхода должен иметь признак отнесения к виду деятельности (льготная/облагаемая/общая).
В конце месяца/квартала выполняем регламентные операции НДС (в рамках ЗакрытиеМесяца и/или помощников учета НДС), чтобы 1С правильно распределила входной НДС.
9.4. Формируем декларацию по НДС в 1С
Открываем регламентированную отчетность и создаем отчет «Декларация по НДС» за нужный квартал.
Заполняем отчет автоматически.
Проверяем: титульный лист, раздел 1, раздел 7 (и, если есть облагаемые операции, соответствующие разделы по реализации/вычетам).
Выполняем контрольные соотношения внутри 1С и сверку оборотов по счетам учета (например, выручка по льготе должна «сойтись» с разделом 7).
Если видим, что раздел 7 заполнился не полностью, действуем методично: сначала проверяем наличие/правильность кода операции и признака льготы в документах реализации, затем — настройки учета НДС, затем — период действия настроек (частая причина ошибок).
Чтобы решение было действительно практичным, заранее пройдемся по частым ошибкам и настроим «страховку» в процессах учета.
Ошибка 1. Перепутали «освобождение по лимиту» и «льготу по ст. 149»
Симптом: после превышения 60 млн бухгалтер считает, что «раз есть льгота, декларацию сдавать не нужно». Это опасно. После перехода в статус плательщика декларация становится обязательной, а льготные обороты отражаем в разделе 7.
Что делаем: ставим в календарь отчетности напоминание о декларации по НДС с квартала, в котором появилась дата перехода.
Ошибка 2. Начали начислять НДС по льготным ИЖС-работам
Симптом: в документах реализации поставили 5%/7%/20% вместо «без НДС», либо «0%» вместо освобождения. Это приводит к неправильным суммам и рискам по документам для физлиц.
Что делаем: вводим шаблон (типовую операцию) оформления реализаций по ИЖС: ставка «без НДС», правильное основание льготы, контрольная сверка раздела 7.
Ошибка 3. Не организовали раздельный учет при появлении облагаемых операций
Симптом: часть входного НДС «случайно» попадает к вычету или, наоборот, не попадает туда, куда нужно. В итоге декларация «косая», а при проверке сложно объяснить расчеты.
Что делаем: при первом же облагаемом договоре включаем раздельный учет и регламентируем, как маркируем расходы (льготные/облагаемые/общие).
Ошибка 4. Неправильный код операции в разделе 7
Симптом: раздел 7 есть, суммы похожи, но код операции указан неверно или пустой. Это частая причина требований пояснений.
Что делаем: ведем внутренний справочник «код операции — вид договора — комплект подтверждающих документов» и обновляем его при изменениях формы/кодов.
Ошибка 5. Не учли момент «внутри квартала»
Симптом: доход превысили в августе, НДС-статус с 1 сентября, но в декларацию за 3 квартал включили обороты июля-августа, когда вы еще не были плательщиком.
Что делаем: в учете фиксируем дату перехода и делаем отдельную сверку оборотов «до» и «после» перехода.
Давайте подытожим именно то, что вас беспокоило.
Если вы выполняете только работы, подпадающие под подп. 23.2 п. 3 ст. 149 НК РФ, то НДС по ним не начисляется независимо от размера доходов (в рамках сохранения права на применение самой льготы по условиям операции).
При этом после превышения 60 млн (или другого актуального порога для вашего периода) вы:
становитесь плательщиком НДС с 1-го числа следующего месяца;
начинаете сдавать декларацию по НДС;
отражаете льготные операции в разделе 7;
не уплачиваете НДС по льготным операциям.
Если же появляются другие договоры, не подпадающие под льготу, то по ним вы начисляете НДС по выбранной модели (5%/7% или 20% с вычетами), ведете соответствующие регистры (книга продаж/книга покупок при необходимости) и сдаете ту же декларацию, но уже с «обычными» разделами плюс раздел 7 по льготе.
Закрепим решение в виде понятного чек-листа, чтобы вы могли внедрить его в учет и больше не возвращаться к сомнениям.
Ежемесячно контролируем доходы по УСН нарастающим итогом и фиксируем месяц превышения 60 млн.
Определяем дату перехода в статус плательщика НДС: 1-е число следующего месяца.
С даты перехода настраиваем НДС-статус в 1С в параметрах налогов организации.
По ИЖС с эскроу оформляем реализацию как «Без НДС» и фиксируем основание льготы (подп. 23.2 п. 3 ст. 149).
Формируем декларацию по НДС поквартально и отражаем льготные обороты в разделе 7.
Проверяем коды операций для раздела 7 и готовим папку подтверждающих документов по льготе.
Если появляются облагаемые операции: включаем раздельный учет НДС, маркируем расходы, настраиваем распределение входного НДС по общим расходам.
Сдаем одну декларацию, где по облагаемым операциям заполняем соответствующие разделы, а по льготным — раздел 7.
Если действовать по этому алгоритму, учет будет логичным: статус плательщика НДС будет соблюден, льгота по ИЖС сохранится, отчетность будет заполняться корректно, а при появлении дополнительных договоров вы безболезненно включите раздельный учет и не потеряете контроль над входным НДС.
Информация носит справочный характер и не заменяет индивидуальную консультацию с учетом конкретных договоров, формулировок цены (с НДС/без НДС), структуры расходов и настроек вашей учетной системы.