← На главную

Проанализируем ситуацию так, как если бы мы вместе настраивали учет у застройщика в 1С и одновременно проверяли логику по бухгалтерскому и налоговому учету. Вопрос звучит просто — «можно ли на 26?», но на практике правильный счет зависит от назначения строительства, возможности отнести аренду к конкретному объекту и применяете ли вы ФСБУ 25/2018 по аренде.

Сразу зафиксируем ключевую мысль: аренда земли под строительство МКД, квартиры в котором планируются к продаже, чаще всего не является общехозяйственными расходами. Это затраты, которые формируют стоимость создаваемого актива (объекта строительства/запасов), поэтому их логично накапливать на счете учета затрат по строительству (обычно 20 или 08 — в зависимости от учетной модели), а не списывать «в период» через 26.

Шаг 1. Выясним, что именно строим и как будем признавать результат: «для себя» или «для продажи»

Разберем по шагам, потому что именно здесь чаще всего и происходит ошибка выбора счета:

1. Строим для собственных нужд (после завершения объект станет основным средством, будет использоваться самой организацией). Тогда речь идет о капитальных вложениях и первоначальной стоимости объекта.
2. Строим для продажи (квартиры/помещения будут реализованы покупателям/дольщикам). Тогда результат строительства — это, по сути, запасы (незавершенное строительство как НЗП/затраты по объекту, а после ввода — «готовая» недвижимость к продаже).

В вашем вопросе прямо сказано: «под строительство многоквартирных домов, с будущей продажей построенных квартир». Значит, мы рассматриваем второй сценарий: строительство для продажи.

Шаг 2. Поймем экономический смысл аренды земли: «общая администрация» или «прямо связано со строительством»

Посмотрим на пример: вы арендуете участок, чтобы на нем построить конкретный МКД. Без этого участка строительство невозможно. Значит, аренда:

1. возникает из-за проекта;
2. может быть отнесена к конкретному объекту строительства (дом/очередь/секция/проект);
3. не связана с управлением организацией «в целом» (как аренда офиса, связь, бухгалтерское ПО и т.п.).

Следовательно, это не классический смысл счета 26 «Общехозяйственные расходы». Счет 26 предназначен для затрат управления и общехозяйственных расходов, которые затем закрываются на финансовый результат (или распределяются, если учетная политика так настроена), а не «копятся» до завершения стройки как часть себестоимости объекта.

Вывод по смыслу: аренду земли под конкретный МКД мы относим к затратам проекта и включаем в формирование себестоимости строительства, а не в общехозяйственные расходы периода.

Решение 1. Учет аренды земли как прямых затрат строительства на счете 20 (рекомендуемый практический вариант для «строим для продажи»)

Рассмотрим подробнее вариант, который чаще всего проще и понятнее в 1С, когда мы строим для продажи и хотим видеть себестоимость по объектам строительства.

Логика такая:

1. Все расходы, прямо связанные со стройкой (включая аренду участка), копим на 20 с аналитикой по объекту строительства.
2. Пока дом не завершен — это НЗП (незавершенное производство/затраты по объекту).
3. После ввода/готовности объекта и принятия управленческого решения о «готовности к продаже» затраты переводим в состав стоимости «готовой недвижимости» (в зависимости от учетной модели — на счет учета готовой продукции/товаров/запасов).
4. При продаже квартир себестоимость списываем в расходы по реализации.

Почему это работает: аренда земли в период строительства — это ресурс, потребляемый строительным проектом. Значит, он формирует стоимость создаваемого запаса (объекта недвижимости для продажи), а не управленческие расходы периода.

Как это сделать в 1С (на уровне настройки учета затрат) — разберем по шагам:

1. Создаем (или используем) статью затрат для аренды земли, например «Аренда земельного участка под строительство». Важно, чтобы статья затрат корректно классифицировалась в учете затрат (как затратная статья для основной деятельности/строительства).
2. Определяем аналитику на счете 20. Обычно нам нужны:
   1. Подразделение (если ведете по подразделениям),
   2. Номенклатурная группа (например, «Строительство МКД №…»),
   3. Статья затрат (наша аренда земли),
   4. Дополнительная аналитика «объект строительства/проект» — если в вашей конфигурации/настройке она предусмотрена учетной политикой (часто ведут через отдельный справочник «Объекты строительства» или через номенклатурную группу/заказ/проект).
3. Отражаем поступление услуги аренды документом поступления услуг (акт). В документе указываем:
   1. Счет затрат: 20
   2. Статью затрат: «Аренда земельного участка под строительство»
   3. Номенклатурную группу/проект: конкретный МКД
4. В конце месяца выполняем закрытие и контролируем, что аренда осталась в НЗП по объекту строительства (если дом еще не завершен), а не списалась «в ноль» на финансовый результат периода.

Что важно проконтролировать, чтобы 1С не «увела» расходы не туда:

1. Проверьте, как в учетной политике настроено закрытие 20 счета и отражение НЗП.
2. Если у вас включено автоматическое распределение косвенных расходов, убедитесь, что аренда земли не попала в «косвенные», если по смыслу она прямая.
3. Убедитесь, что аналитика заполнена одинаково из месяца в месяц (один и тот же проект/объект). Иначе в конце периода вы получите «размазывание» затрат по разным аналитикам.

Когда этот вариант особенно хорош:

1. Когда участок используется под один конкретный объект.
2. Когда вы хотите видеть себестоимость проекта и контролировать бюджет стройки.
3. Когда вам важно корректно формировать себестоимость продаж по квартирам/помещениям.

Решение 2. Учет аренды земли через 25/26 как косвенных расходов с распределением на объекты строительства (если участок обслуживает несколько проектов)

Теперь разберем ситуацию, когда вопрос «можно ли на 26» возникает не случайно: участок или территория может обслуживать несколько объектов или аренда включает «общую инфраструктуру», не привязанную к одному дому (например, одна аренда на комплексную застройку, несколько очередей, несколько корпусов, общая строительная база на участке).

В этом случае у нас появляется управленческая задача: как распределять аренду между объектами строительства. Тогда допустим подход:

1. Собираем аренду на 25 (общепроизводственные) или 26 (общехозяйственные) — в зависимости от учетной политики и экономического смысла.
2. Затем распределяем эти расходы на объекты строительства (на 20 по объектам/проектам).

Обратите внимание: даже если мы временно учитываем аренду на 26, смысл не в том, чтобы списать ее в расходы периода, а в том, чтобы корректно распределить на себестоимость объектов строительства. То есть «26» здесь — это технический накопитель косвенных расходов, а не «конечная остановка» затрат.

Как распределять — рассмотрим подробнее возможные базы распределения (их нужно закрепить в учетной политике и применять последовательно):

1. По площади (например, пропорционально общей площади строящихся объектов/очередей).
2. По сметной стоимости (пропорционально бюджету/сметам объектов).
3. По прямым затратам (пропорционально сумме прямых расходов на объект за период).
4. По выручке (как правило, хуже подходит для стройки в процессе, но иногда используется в управленческом учете).

Как это отразить в 1С на практике:

1. Настраиваем статьи затрат аренды земли как косвенные, если действительно нет прямой привязки к одному объекту.
2. Настраиваем правила распределения косвенных расходов в рамках регламентных операций закрытия месяца.
3. Проверяем результат распределения — расходы должны «переехать» с 25/26 на 20 по объектам строительства.

Типичная ошибка: учитывать аренду земли на 26 и закрывать ее напрямую на финансовый результат периода, не распределяя на строящиеся объекты. Тогда себестоимость объектов будет занижена, а расходы периода — завышены, что искажает финансовый результат по периодам и по проектам.

Решение 3. Модель с применением ФСБУ 25/2018: признаем право пользования активом и обязательство по аренде, а затем капитализируем «строительную часть»

Теперь посмотрим на более «современную» модель учета, если вы применяете ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды». Для аренды земли это встречается часто, потому что договоры обычно долгосрочные и суммы существенные.

Логика по ФСБУ 25/2018 в общем виде такая:

1. На дату начала аренды признаем право пользования активом (ППА) и обязательство по аренде.
2. Далее ежемесячно отражаем:
   1. амортизацию ППА (как правило, она идет в расходы),
   2. процентный расход по обязательству аренды.

И вот здесь важный момент: если арендуемый участок используется для создания актива (строительства), то возникает вопрос капитализации части расходов в стоимость создаваемого объекта (или запасов). На практике подход выглядит так:

1. Амортизацию ППА, относящуюся к строительному проекту, включаем в затраты по строительству (на 20 или 08 — по вашей модели).
2. Проценты по обязательству аренды анализируем как расходы по заимствованиям: при выполнении условий квалифицируемого актива их также могут капитализировать, если это предусмотрено правилами учета и учетной политикой.

То есть при ФСБУ 25 вопрос «Дт 20/26/08 Кт 60» заменяется на другой набор движений: сначала учет ППА/обязательства, затем «в расходы» идет амортизация/проценты, а уже потом мы решаем — списываем в период или капитализируем в объект строительства.

Практический вывод: даже при ФСБУ 25/2018 экономический смысл остается прежним — «строительная» часть аренды должна попасть в себестоимость объекта строительства (как запаса для продажи), а не лечь в общехозяйственные расходы периода.

Шаг 3. Ответим прямо на вопрос: «можно ли учитывать на 26?»

Теперь сформулируем итог так, чтобы его можно было сразу применять:

1. Да, технически можно отразить аренду земли на 26 только если по учетной политике вы собираете там косвенные расходы, а затем распределяете их на объекты строительства (например, на 20).
2. Нет, неправильно учитывать аренду земли под конкретный МКД на 26 как «общехозяйственные» и списывать на расходы периода, потому что это затраты, формирующие себестоимость строящегося объекта (запасов) при строительстве для продажи.
3. Правильнее и безопаснее по смыслу — учитывать аренду земли как прямые затраты строительства на 20 (или капитализировать в стоимость объекта/запасов через выбранную учетную модель).

Запомним критерий: если мы можем обоснованно «прикрепить» аренду к конкретному объекту строительства — учитываем как прямые затраты объекта, а не как общехозяйственные.

Шаг 4. Разберем частые «подводные камни» в 1С, из-за которых аренда «не туда» попадает

Давайте проанализируем самые распространенные причины, почему в 1С аренда земли внезапно оказывается на 26 и «исчезает» в конце месяца:

1. Статья затрат заведена как общехозяйственная, и регламентная операция закрытия месяца списывает ее на финансовый результат.
2. Не заполнена аналитика (например, номенклатурная группа/проект), и система не может отнести затраты к объекту, поэтому обрабатывает их как общие.
3. Неправильно настроено распределение косвенных расходов: расходы собираются на 26, но база распределения не задана или не работает, поэтому на 20 ничего не попадает.
4. Смешение разных видов деятельности: часть затрат вы ведете как «строительство», часть — как «управление», и аренда земли случайно попадает в «управление».

Решаем это совместно «от простого к сложному»:

1. Проверяем карточку статьи затрат «Аренда земли под строительство» и ее назначение в учете затрат.
2. Проверяем, что в документах поступления аренды заполнены счет затрат и аналитики, соответствующие объекту строительства.
3. Проверяем настройки закрытия месяца и распределения, если аренда временно сидит на 25/26.
4. Смотрим отчеты по затратам в разрезе статей и объектов, чтобы убедиться, что аренда «лежит» в НЗП по стройке, а не списана в период.

Шаг 5. Налоговый учет: почему списывать аренду земли «в текущие» часто рискованно

Посмотрим на налоговую логику, чтобы не получить расхождения и претензии при проверках.

Когда участок арендуется именно для строительства (а не для текущей деятельности по извлечению дохода), налоговая логика обычно сводится к тому, что такие платежи связаны с созданием объекта (или имущественного результата) и должны «жить» внутри себестоимости проекта. Поэтому подход «сразу в прочие/косвенные без распределения» может выглядеть спорно.

На практике безопаснее:

1. Либо учитывать аренду земли как часть затрат по проекту (через прямые/распределяемые косвенные),
2. Либо, при модели с ФСБУ 25, включать в затраты проекта амортизацию ППА (и при необходимости — проценты по правилам капитализации).

Важно: конкретный механизм в налоговом учете зависит от вашей учетной политики, модели признания доходов/расходов по строительству и того, как квалифицируется создаваемый актив. Но общий принцип остается тем же — строительные расходы должны формировать себестоимость реализации квартир, а не «гулять» по периодам как административные.

Шаг 6. НДС по аренде земли: что проверяем, чтобы проводки были корректными

Разберем еще один практический момент: аренда земли может быть:

1. с НДС (например, если арендодатель выставляет НДС по договору),
2. без НДС (часто встречается в отношениях с государственными/муниципальными арендодателями — условия зависят от конкретного договора и статуса арендодателя).

Что делаем в учете:

1. Смотрим первичные документы арендодателя и условия договора.
2. Если НДС предъявлен — контролируем корректное отражение входного НДС и возможность вычета (в зависимости от того, облагаются ли ваши операции НДС и ведете ли вы раздельный учет).
3. Если НДС не предъявлен — отражаем аренду как стоимость услуги без выделения НДС.

Здесь важно не «притянуть» НДС там, где его нет, и не потерять НДС там, где он есть. В 1С это обычно решается корректным видом операции в документе поступления и настройками контрагента/договора.

Шаг 7. Мини-чек-лист: как выбрать счет учета аренды земли под строительство МКД

Соберем итог в виде понятного алгоритма, чтобы можно было применить к любой стройке.

1. Определяем назначение объекта:
   1. для продажи — ориентируемся на учет затрат как себестоимости запасов/проекта;
   2. для себя — ориентируемся на капитальные вложения и первоначальную стоимость ОС.
2. Проверяем привязку аренды к объекту:
   1. если участок под один МКД — аренда практически всегда «прямая»;
   2. если участок обслуживает несколько объектов — аренда становится косвенной и требует распределения.
3. Выбираем учетную механику:
   1. прямая аренда → копим на 20 по объекту;
   2. косвенная аренда → копим на 25/26 и распределяем на 20;
   3. при ФСБУ 25 → учитываем ППА/обязательство, затем амортизацию (и при необходимости проценты) включаем в затраты проекта.
4. Проверяем, что в конце месяца затраты не списались «в период», если объект не завершен.
5. Фиксируем выбранный подход в учетной политике и применяем последовательно.

Итог: какое решение выбрать в большинстве случаев

Если мы говорим именно про «аренду земельных участков под строительство многоквартирных домов с последующей продажей квартир», то в большинстве практических кейсов правильная логика такая:

1. Не списываем аренду земли на 26 как общехозяйственные расходы периода.
2. Относим аренду к затратам по строительному проекту:
   1. либо напрямую на 20 (если участок под конкретный объект),
   2. либо через 25/26 с обязательным распределением на объекты строительства (если участок/аренда общие на несколько объектов).
3. При применении ФСБУ 25/2018 — учитываем аренду через ППА/обязательство, а «строительную» часть расходов (амортизацию ППА и при необходимости проценты по правилам капитализации) включаем в себестоимость проекта.

Главный контрольный вопрос, который стоит задавать себе каждый месяц: «Если бы мы остановили проект сегодня, увидели бы мы в отчетах полную сумму затрат по этому объекту (включая аренду земли)?» Если ответ «да» — учет построен логично. Если «нет, аренда ушла в расходы периода» — значит, нужно пересматривать счет/статью затрат/распределение.

Информация носит справочный характер и должна применяться с учетом вашей учетной политики, условий договоров аренды, выбранной модели учета у застройщика и особенностей применяемой конфигурации 1С.