Рассмотрим ситуацию специализированного застройщика на ОСНО, который подрядным способом построил многоквартирный дом с привлечением средств участников долевого строительства. Разрешение на ввод МКД в эксплуатацию уже получено, часть помещений подлежит передаче дольщикам по ДДУ, а часть помещений, по которым ДДУ не заключены, оформляется в собственность застройщика для дальнейшей продажи по договорам купли-продажи.
После ввода дома в эксплуатацию застройщик продолжает получать акты подрядчиков на отделочные работы, внутреннее инженерное или технологическое оборудование, благоустройство, кадастровые работы, устранение замечаний, содержание непроданных помещений и другие затраты. При этом часть собственных помещений может быть продана уже после ввода дома, но до получения всех «опоздавших» актов подрядчиков.
Разберем по шагам, как такие расходы квалифицировать для налога на прибыль, как распределять их между объектами ДДУ и собственными помещениями (поможет настройка схем калькуляции себестоимости и распределения затрат), можно ли относить часть расходов на уже проданные помещения в текущие расходы и почему ссылки на статьи 257 и 260 НК РФ в этой ситуации лучше не использовать как основное обоснование.
Начнем с главного. У специализированного застройщика после ввода МКД в эксплуатацию в одном здании фактически есть разные экономические блоки учета.
Помещения, подлежащие передаче дольщикам по ДДУ. По ним застройщик работает в рамках целевого финансирования. Средства участников долевого строительства, в том числе средства на счетах эскроу в случаях, предусмотренных НК РФ, для целей налога на прибыль рассматриваются через правила подпункта 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ. При этом застройщик обязан вести раздельный учет доходов и расходов (поможет детальный учет затрат и НЗП по статьям), полученных и произведенных в рамках целевого финансирования.
Помещения, оформляемые в собственность застройщика для последующей продажи. По ним застройщик действует уже не как лицо, передающее объект дольщику в рамках целевого финансирования, а как продавец собственной готовой продукции или товара. Такие помещения учитывайте отдельно от ДДУ, потому что доход от их продажи и расходы в виде себестоимости реализованных помещений формируют налоговую базу по налогу на прибыль в общем порядке.
Именно это разделение определяет дальнейший учет. Один и тот же акт подрядчика после ввода дома может относиться одновременно к двум блокам: к помещениям ДДУ и к собственным помещениям застройщика. Поэтому прежде чем выбирать счет учета или статью налоговых расходов, сначала определите, к каким помещениям и к какой деятельности относится конкретная работа.
Проанализируем формулировку, которую изначально хотели включить в учетную политику: расходы после ввода в эксплуатацию, направленные на доведение объекта недвижимости до состояния готовности, увеличивают его первоначальную стоимость по пункту 2 статьи 257 НК РФ, а расходы по уже проданным помещениям учитываются как прочие расходы по пункту 1 статьи 260 НК РФ.
Такой подход выглядит понятным по аналогии с основными средствами, но для застройщика он методологически слабый. Статья 257 НК РФ регулирует формирование первоначальной стоимости амортизируемого имущества, то есть основных средств. Статья 260 НК РФ регулирует расходы на ремонт основных средств. В рассматриваемой ситуации у застройщика обычно не возникает налогового основного средства в виде квартир, машино-мест и иных помещений, предназначенных для передачи дольщикам или продажи покупателям.
Помещения для продажи — это не основные средства застройщика, потому что они не предназначены для использования в деятельности организации в течение длительного времени. Они предназначены для реализации. В бухгалтерском учете такие объекты обычно рассматривайте через логику запасов, готовой продукции или товаров, а в налоговом учете — через расходы, связанные с производством и реализацией, и себестоимость реализованных объектов.
Поэтому не называйте расходы после ввода «ремонтом основных средств» застройщика, если помещения не являются ОС. И не пишите, что они увеличивают первоначальную стоимость основного средства, если такого ОС в налоговом учете нет. Безопаснее обосновывайте учет через следующие нормы и принципы:
подпункт 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ — для средств дольщиков и расходов в рамках целевого финансирования;
пункт 17 статьи 270 НК РФ — для расходов, произведенных за счет целевого финансирования и не учитываемых как самостоятельные расходы при расчете налога на прибыль;
статью 252 НК РФ — для экономически обоснованных и документально подтвержденных расходов;
статьи 253, 264, 268, 318–320 НК РФ — в зависимости от того, идет речь о производственных расходах, расходах на реализацию, себестоимости реализованных помещений или распределении прямых и косвенных расходов;
учетную политику для целей налогообложения — для закрепления порядка раздельного учета, распределения общих расходов и момента признания текущих расходов.
Разберем подробнее: если помещение передается дольщику, расходы по нему не являются обычным налоговым расходом застройщика, потому что они произведены в рамках целевого финансирования. Они участвуют в расчете финансового результата от использования целевых средств, то есть экономии застройщика. Если помещение продается по договору купли-продажи, расходы формируют себестоимость этого помещения или текущий расход, если помещение уже реализовано и увеличить стоимость актива уже невозможно.
Чтобы не спорить по каждому акту отдельно, рассмотрим удобную классификацию расходов после ввода дома в эксплуатацию. Она поможет закрепить порядок в учетной политике и в 1С.
Расходы, непосредственно связанные с завершением строительства или созданием объекта, предусмотренного проектной документацией, ДДУ, инвестконтрактом или иными обязательными документами. Сюда могут входить отделочные работы в местах общего пользования, благоустройство, озеленение, устройство элементов придомовой территории, монтаж инженерного или технологического оборудования, кадастровые работы по объекту, работы по устранению замечаний, если они относятся к доведению объекта до состояния, предусмотренного проектом и обязательствами застройщика.
Расходы на содержание и эксплуатацию объекта после ввода. Это коммунальные услуги, охрана, уборка, обслуживание непроданных помещений, плата управляющей организации, содержание мест общего пользования до передачи, расходы на сохранность помещений. Такие расходы не всегда увеличивают себестоимость помещений. Их нужно анализировать отдельно: они могут быть текущими расходами, расходами за счет целевого финансирования или расходами на продажу.
Расходы на продажу собственных помещений. Это реклама, услуги риелторов, предпродажная подготовка, оформление документов для продажи, сопровождение сделок. Такие расходы не включайте в стоимость объекта как строительные затраты, если они не связаны с созданием помещения. Обычно учитывайте их как расходы на реализацию в общем порядке.
Гарантийные расходы и расходы на устранение недостатков после передачи. Если работы выполняются в рамках гарантийных обязательств застройщика, это уже не достройка объекта, а исполнение гарантийных обязательств. В налоговом учете такие расходы признавайте по правилам статьи 252 НК РФ, а при наличии соответствующего порядка можно рассматривать создание резерва по гарантийному ремонту. Но не смешивайте гарантийные расходы с первоначальной строительной себестоимостью.
Расходы, относящиеся к уже проданным собственным помещениям. Если собственные помещения уже реализованы по договору купли-продажи, а акт подрядчика по общедомовым или иным работам получен позже, такие затраты уже не могут увеличить стоимость актива, которого у застройщика нет. Их можно признать текущими расходами при соблюдении условий статьи 252 НК РФ, но нужно корректно описать экономическую связь с деятельностью застройщика и не ссылаться на ремонт ОС.
Главная задача — не назвать все расходы после ввода одинаково. Одни расходы могут быть продолжением строительства и участвовать в распределении между ДДУ и собственными помещениями. Другие расходы являются текущим содержанием объекта. Третьи относятся к продаже. Четвертые связаны с гарантией. От квалификации зависит налоговый учет.
Рассмотрим блок ДДУ. Если после ввода МКД в эксплуатацию застройщик несет расходы, которые связаны со строительством или созданием объекта, предусмотренного договорами участия в долевом строительстве, такие расходы относите к расходам в рамках целевого финансирования. Они не признаются самостоятельными налоговыми расходами при расчете налога на прибыль, но уменьшают финансовый результат от использования целевых средств.
Иными словами, по помещениям ДДУ эти затраты включайте в фактические затраты на строительство для расчета экономии застройщика. Если экономия определяется как превышение целевых средств над затратами, произведенными в связи со строительством объектов долевого строительства, то дополнительные строительные затраты после ввода уменьшают эту экономию.
Посмотрим на пример. Застройщик получил разрешение на ввод дома в январе 2026 года. Передача объектов дольщикам запланирована на январь 2027 года. После ввода, в апреле 2026 года, застройщик получил акты подрядчиков на благоустройство и внутренние отделочные работы. Если эти работы предусмотрены проектом, ДДУ, инвестиционными условиями или обязательствами застройщика и относятся к объекту долевого строительства, их нужно учесть в составе затрат по ДДУ, а не списывать как обычный расход по налогу на прибыль.
При этом обязательно ведите раздельный учет. Подпункт 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ освобождает целевые средства от включения в налоговые доходы только при условии раздельного учета доходов и расходов в рамках целевого финансирования. Если раздельного учета нет, налоговый риск резко возрастает: налоговый орган может рассматривать поступившие средства как облагаемые доходы с даты получения.
Поэтому по ДДУ закрепите в учетной политике, что расходы после ввода, если они документально подтверждены и связаны с созданием МКД или объектов, подлежащих передаче дольщикам, учитываются в составе затрат, произведенных за счет целевого финансирования, и участвуют в определении финансового результата от использования целевых средств.
Теперь разберем момент определения финансового результата по ДДУ. В теме указано, что застройщик определяет финансовый результат по ДДУ на дату передачи дольщикам объектов долевого строительства, то есть на дату подписания акта приема-передачи. Такой подход логичен: пока объект не передан дольщику, обязательство застройщика перед участником долевого строительства еще не исполнено окончательно.
На дату ввода дома в эксплуатацию можно рассчитать предварительную себестоимость квадратного метра и предварительную экономию для управленческих целей. Но налоговый финансовый результат по целевым средствам безопаснее признавать после исполнения обязательств перед дольщиком и при наличии раздельного учета фактических затрат. Если часть дольщиков не подписала акты приема-передачи, обязательства по соответствующим объектам еще сохраняются.
Разберем практическую логику. Разрешение на ввод дома — это подтверждение готовности МКД как объекта капитального строительства. Но передача конкретной квартиры дольщику оформляется отдельным актом. До подписания акта у застройщика сохраняются обязанности по передаче объекта, устранению замечаний, оформлению документов и исполнению условий ДДУ. Поэтому расходы, понесенные после ввода, но до передачи, могут относиться к затратам по ДДУ, если они связаны с созданием и передачей объекта.
Для управленческого учета можно определить себестоимость и экономию на дату ввода. Но для налогового учета закрепите более осторожный подход: окончательный финансовый результат по ДДУ определяется по мере передачи объектов дольщикам либо после завершения расчетов по объекту строительства, если такой порядок подтвержден учетной политикой, раздельным учетом и документами.
Теперь рассмотрим помещения, которые после ввода МКД оформлены в собственность застройщика и предназначены для продажи. Такие помещения не передаются в рамках ДДУ, поэтому расходы по ним не относятся к целевому финансированию. Они формируют себестоимость готовой продукции или товаров застройщика, которые будут реализованы по договорам купли-продажи.
Если после ввода дома застройщик несет расходы, которые относятся к непроданным собственным помещениям и действительно связаны с доведением этих помещений или здания до состояния, необходимого для продажи, такие расходы можно включать в себестоимость непроданных помещений. Это особенно обоснованно, если работы относятся к строительному результату: отделка, инженерные системы, благоустройство, технологическое оборудование, обязательные работы по проекту.
При этом важно различать два вида затрат. Если затраты создают или доводят до готовности объект продажи, они могут увеличивать себестоимость непроданных помещений. Если затраты связаны только с продажей, рекламой, поиском покупателей, содержанием офиса продаж или сопровождением сделок, их не нужно капитализировать в стоимость помещений. Их учитывайте как текущие расходы на реализацию.
Посмотрим на пример. Если после ввода МКД подрядчик выполнил работы по благоустройству двора, которые предусмотрены проектом и относятся ко всему дому, долю таких затрат можно распределить на непроданные собственные помещения и увеличить их себестоимость. Если же застройщик оплатил рекламную кампанию для продажи оставшихся квартир, это расходы на продажу, а не себестоимость квартир.
В бухгалтерском учете собственные помещения, предназначенные для продажи, обычно отражайте как запасы, готовую продукцию или товары. В 1С для этого часто используют счет 43 для готовой продукции или счет 41 для товаров, в зависимости от учетной модели организации и настроек конфигурации. В налоговом учете закрепите, что себестоимость таких помещений формируется исходя из фактических затрат на строительство, распределенных на соответствующие площади, а также последующих затрат, прямо связанных с доведением непроданных помещений до состояния, пригодного для продажи.
Самый сложный вопрос — что делать с частью затрат, которая по площади относится к помещениям, уже проданным по договорам купли-продажи до получения актов подрядчиков.
Если помещение уже реализовано, застройщик больше не имеет актива, стоимость которого можно увеличить. Поэтому долю последующих затрат, относящуюся к уже проданным собственным помещениям, нельзя просто добавить к их себестоимости как к остатку готовой продукции. Себестоимость проданных помещений уже была списана при реализации.
В такой ситуации рассмотрим два возможных подхода.
Признать долю затрат текущим расходом периода получения актов. Этот подход применим, если обязательство перед подрядчиком возникло в текущем периоде, акт подписан после реализации помещений, расходы документально подтверждены, экономически обоснованы и связаны с деятельностью застройщика. Обосновывайте их через статью 252 НК РФ и нормы о расходах, связанных с производством и реализацией, а не через статью 260 НК РФ о ремонте основных средств.
Скорректировать себестоимость реализации, если расходы фактически относятся к периоду до продажи и были известны как обязательные прямые затраты. Этот подход более сложный. Он может потребоваться, если работы были выполнены до реализации, но документы поступили позднее, или если обязательство существовало до продажи и затраты прямо формируют себестоимость уже реализованных помещений. Тогда нужно проанализировать момент фактического выполнения работ, условия договора, дату акта и правила признания расходов методом начисления.
В практической ситуации из вопроса застройщик продал 100 м2 собственных помещений в марте 2026 года, а в апреле получил акты подрядчиков на работы по дому на 10 млн руб. Если работы фактически выполнены и приняты в апреле, а доля 1 млн руб. относится к уже проданным 100 м2, можно обосновывать признание этой суммы текущим расходом во 2 квартале 2026 года. Но формулируйте это не как «ремонт ОС», а как расходы, связанные с исполнением обязательств застройщика по объекту строительства и реализацией помещений, которые не могут быть включены в стоимость проданных активов из-за их выбытия.
Важный риск: если налоговый орган посчитает, что эти расходы являются прямыми расходами, относящимися к уже реализованным помещениям, он может спорить с периодом признания. Поэтому в учетной политике заранее закрепите порядок учета «опоздавших» расходов и подтверждайте даты выполнения работ актами, договорами и техническими документами.
Теперь посмотрим на пример с цифрами и распределением по площади.
Исходные данные:
разрешение на ввод МКД получено в январе 2026 года;
общая полезная площадь объекта — 1 000 м2;
затраты на строительство на дату ввода — 100 млн руб.;
площадь объектов ДДУ — 500 м2;
площадь собственных помещений для продажи — 500 м2;
в марте 2026 года проданы собственные помещения площадью 100 м2;
в 1 квартале 2026 года в расходы списана себестоимость проданных помещений — 10 млн руб.;
в апреле 2026 года получены акты подрядчиков на отделочные работы и благоустройство — 10 млн руб.
Первоначальная себестоимость одного квадратного метра на дату ввода составляет 100 000 руб. за 1 м2: 100 млн руб. делим на 1 000 м2.
На дату ввода распределение такое:
на объекты ДДУ приходится 500 м2 × 100 000 руб. = 50 млн руб.;
на собственные помещения приходится 500 м2 × 100 000 руб. = 50 млн руб.;
из собственных помещений в марте продано 100 м2, их себестоимость составила 10 млн руб.;
остаток собственных непроданных помещений — 400 м2 с себестоимостью 40 млн руб.
В апреле получены дополнительные акты на 10 млн руб. Если работы относятся ко всему дому и распределяются пропорционально общей полезной площади, получаем:
доля ДДУ: 500 м2 / 1 000 м2 = 50 процентов, сумма 5 млн руб.;
доля собственных помещений: 500 м2 / 1 000 м2 = 50 процентов, сумма 5 млн руб.;
из доли собственных помещений на уже проданные 100 м2 приходится 1 млн руб.;
на непроданные 400 м2 приходится 4 млн руб.
При таком подходе учет будет следующим:
по объектам ДДУ — увеличиваем фактические затраты на строительство для расчета экономии на 5 млн руб.;
по непроданным собственным помещениям — увеличиваем их себестоимость на 4 млн руб.;
по уже проданным собственным помещениям — признаем 1 млн руб. текущим расходом периода получения актов, если расходы соответствуют статье 252 НК РФ и не подлежат корректировке себестоимости периода реализации.
После распределения себестоимость непроданных собственных помещений составит 44 млн руб.: 40 млн руб. первоначальной стоимости плюс 4 млн руб. дополнительных затрат. Новая налоговая себестоимость 1 м2 непроданных собственных помещений составит 110 000 руб. за 1 м2: 44 млн руб. делим на 400 м2.
По ДДУ затраты для расчета экономии увеличатся с 50 млн руб. до 55 млн руб. Это уменьшит налоговый финансовый результат по целевым средствам, когда застройщик будет определять экономию по передаваемым объектам.
Рассмотрим метод распределения. Пропорция по площади — один из наиболее понятных и проверяемых способов распределения общедомовых расходов. Она подходит, если расходы относятся ко всему дому или к общему имуществу и невозможно прямо определить, к какому конкретному помещению относится каждая сумма.
Например, по площади можно распределять затраты на благоустройство, общедомовые инженерные системы, отделку мест общего пользования, работы, которые формируют общую готовность здания. Такой метод удобен тем, что налоговый орган может проверить расчет через общую полезную площадь, площадь ДДУ, площадь собственных помещений и площадь уже реализованных помещений.
Но не используйте площадь автоматически для всех расходов. Если расход можно прямо отнести к конкретному помещению или группе помещений, применяйте прямое отнесение. Например, если подрядчик выполнял отделку только конкретных коммерческих помещений, логичнее отнести затраты именно на эти помещения, а не распределять на весь дом. Если работы относятся только к паркингу, распределяйте их внутри машино-мест или соответствующей зоны, а не на квартиры.
В учетной политике закрепите правило: прямые расходы относятся на конкретные объекты учета напрямую, а общие расходы распределяются пропорционально полезной площади помещений, если иной экономически обоснованный показатель не позволяет точнее распределить затраты.
В обсуждении прозвучал альтернативный подход: себестоимость квадратного метра формировать один раз на дату ввода МКД в эксплуатацию, а все расходы после ввода списывать единовременно на текущие расходы. Рассмотрим этот вариант.
Такой подход действительно проще. Он позволяет не пересчитывать себестоимость каждого квадратного метра после получения каждого «опоздавшего» акта. Логика понятна: если дом введен в эксплуатацию, значит, он готов, а последующие расходы — это гарантийные обязательства, содержание, предпродажная подготовка, обслуживание непроданных помещений или текущие расходы застройщика.
Но этот подход подходит не для всех затрат. Если после ввода застройщик несет расходы, которые прямо предусмотрены проектом, инвестконтрактом, ДДУ, разрешительной документацией или обязательствами по созданию объекта, налоговый орган может утверждать, что это не текущие расходы, а затраты на строительство. Особенно если работы объективно формируют результат строительства: благоустройство территории, инженерные системы, обязательная отделка мест общего пользования, выполнение требований технических условий.
Поэтому рассмотрим два допустимых варианта учетной политики.
Консервативный вариант. Расходы после ввода, которые связаны с завершением строительства и доведением объекта до состояния, предусмотренного проектом и обязательствами застройщика, распределяются между ДДУ и собственными помещениями. По ДДУ они учитываются в затратах целевого финансирования, по непроданным собственным помещениям — в себестоимости, по уже проданным помещениям — как текущие расходы или корректировка себестоимости в зависимости от момента возникновения обязательства.
Упрощенный вариант. Себестоимость помещений фиксируется на дату ввода МКД в эксплуатацию, а все расходы после ввода относятся на текущие расходы периода как расходы на содержание, гарантию, продажу и исполнение постстроительных обязательств. Этот вариант нужно очень подробно закрепить в учетной политике и применять только к тем расходам, которые действительно не формируют стоимость создаваемых запасов и не относятся к целевым строительным затратам.
Для крупного застройщика и организации, подлежащей обязательному аудиту, безопаснее использовать консервативный вариант или согласовать упрощенный вариант с аудиторами заранее. Если аудиторы настаивают на капитализации части расходов, лучше не спорить формально, а уточнить правовое обоснование: не через статьи 257 и 260 НК РФ, а через раздельный учет, фактические затраты на строительство, себестоимость запасов и статью 252 НК РФ.
Теперь подготовим более корректную формулировку для учетной политики. Рассмотрим вариант, который учитывает замечания из обсуждения и не опирается на нормы об основных средствах.
Вариант формулировки:
После получения разрешения на ввод многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в эксплуатацию организация продолжает учитывать расходы, непосредственно связанные со строительством, созданием, доведением объекта до состояния, предусмотренного проектной документацией, договорами участия в долевом строительстве, инвестиционными договорами, техническими условиями, разрешительной документацией и иными обязательствами застройщика.
К таким расходам могут относиться, в частности, расходы на выполнение отделочных работ, устройство и наладку внутренних инженерных систем, монтаж технологического оборудования, благоустройство и озеленение территории, кадастровые и технические работы, устранение замечаний, связанных с доведением объекта до предусмотренного состояния, а также иные расходы, непосредственно связанные с созданием объекта строительства.
Расходы, которые могут быть прямо отнесены к конкретному помещению, группе помещений или объекту учета, относятся напрямую. Расходы, относящиеся к объекту строительства в целом и не поддающиеся прямому отнесению, распределяются между помещениями пропорционально полезной площади соответствующих помещений, если иной экономически обоснованный показатель не установлен для конкретного вида расходов.
Расходы, относящиеся к помещениям, подлежащим передаче участникам долевого строительства, учитываются в составе расходов, произведенных в рамках целевого финансирования, и участвуют в определении финансового результата от использования целевых средств застройщиком.
Расходы, относящиеся к помещениям, принадлежащим застройщику и предназначенным для реализации по договорам купли-продажи, учитываются в составе себестоимости таких помещений до момента их реализации.
Расходы, относящиеся к помещениям, которые на дату получения документов подрядчика уже реализованы по договорам купли-продажи, признаются в составе расходов, связанных с производством и реализацией, в периоде возникновения обязанности по их оплате и документального подтверждения, при условии их соответствия требованиям статьи 252 НК РФ. Если такие расходы относятся к ранее реализованным помещениям и по правилам налогового учета должны корректировать себестоимость реализации, организация отражает их в порядке, установленном главой 25 НК РФ для соответствующего вида расходов.
Расходы на содержание объекта после ввода в эксплуатацию, гарантийное обслуживание, устранение недостатков после передачи, рекламу, продвижение, сопровождение продаж и иные расходы, не связанные непосредственно с созданием или доведением помещений до состояния готовности, признаются в текущих расходах в порядке, установленном главой 25 НК РФ, с учетом их экономической обоснованности, документального подтверждения и связи с деятельностью организации.
Такая формулировка лучше, чем ссылка на «первоначальную стоимость объекта недвижимости» и «ремонт ОС», потому что она исходит из реальной природы объектов у застройщика: ДДУ, целевое финансирование, собственные помещения для продажи, текущие расходы и раздельный учет.
Теперь посмотрим, как практически организовать учет в 1С. Конкретные документы и названия аналитик зависят от конфигурации: 1С:Бухгалтерия предприятия, 1С:ERP, 1С:Комплексная автоматизация, 1С:Бухгалтерия строительной организации или отраслевое решение для застройщиков. Но общая логика одинаковая.
Создайте отдельные аналитики для объекта строительства, вида помещения и источника учета. Минимально нужны следующие разрезы:
Объекты строительства — конкретный МКД, очередь, корпус, секция или иной объект учета; для этого подойдёт учет доходов и расходов по проектам и контрактам.
Помещения или Номенклатура — квартиры, машино-места, кладовые, коммерческие помещения;
Статьи затрат — строительные работы, благоустройство, инженерные системы, кадастровые работы, содержание, гарантийные расходы, расходы на продажу;
Направление деятельности или иной управленческий разрез — ДДУ, собственные помещения для продажи, текущие расходы, гарантийные обязательства;
Способ распределения — прямое отнесение, распределение по площади, распределение по сметной стоимости, распределение по иной базе.
Если используете счет 08 для накопления затрат по строительству до ввода, после ввода дома разделите остаток между блоком ДДУ и собственными помещениями. По ДДУ затраты могут закрываться через счет 86 или иную учетную модель целевого финансирования. По собственным помещениям сформируйте себестоимость на счете 43 или 41, в зависимости от того, как организация учитывает готовые объекты недвижимости для продажи.
Для актов подрядчиков после ввода используйте документ Поступление (акты, накладные, УПД). В нем сразу выбирайте правильную статью затрат и аналитику: относится ли расход к строительству, ДДУ, собственным помещениям, текущему содержанию, продаже или гарантии. Если один акт относится ко всему дому, распределите сумму отдельной бухгалтерской справкой или документом распределения затрат.
Для распределения используйте документ Операция, введенная вручную, если типовая конфигурация не позволяет автоматически распределить расходы по нужной базе. В отраслевых решениях могут быть специальные документы Распределение затрат, Закрытие затрат по объекту строительства, Передача объекта долевого строительства, Формирование себестоимости помещений. Используйте их, если они предусмотрены вашей конфигурацией.
Контроль выполняйте через отчеты Оборотно-сальдовая ведомость по счету, Анализ счета, Карточка счета, Анализ субконто, а также через регистры налогового учета по налогу на прибыль. Важно, чтобы из учета можно было получить расчет: общая сумма расходов, база распределения, доля ДДУ, доля собственных помещений, доля проданных помещений, доля непроданных помещений.
Рассмотрим проводки только как пример учетной логики. Конкретную корреспонденцию счетов согласуйте с учетной политикой, конфигурацией 1С и аудиторами.
До ввода МКД в эксплуатацию затраты на строительство часто накапливаются на счете 08 или на производственных счетах, если организация использует модель учета через незавершенное производство. После ввода объект распределяется между ДДУ и собственными помещениями. Собственные помещения для продажи могут быть отражены на счете 43 как готовая продукция или на счете 41 как товары.
Расходы после ввода, относящиеся к ДДУ, учитывайте в составе затрат за счет целевого финансирования. В зависимости от учетной схемы это может быть продолжение аналитики по счету 08 до окончательного закрытия объекта, либо отражение через счета учета целевого финансирования и расчетов с дольщиками. Главное не счет сам по себе, а раздельный учет и правильное отражение в налоговых регистрах.
Расходы после ввода, относящиеся к непроданным собственным помещениям, можно отражать как увеличение их себестоимости. Если помещения уже переведены на счет 43 или 41, может потребоваться корректировка стоимости остатков. Если типовая 1С не позволяет удобно увеличить стоимость конкретных помещений, используйте ручную операцию с аналитическим расчетом и приложите бухгалтерскую справку.
Расходы, относящиеся к уже проданным собственным помещениям, отражайте как текущие расходы периода, если они не капитализируются. В зависимости от характера затрат это может быть счет 20, 26, 44, 90.02 или 91.02. Не выбирайте счет только из-за удобства. Сначала определите экономическую сущность: производственный расход, расход на продажу, гарантийный расход, прочий расход или корректировка себестоимости.
В налоговом учете в 1С проверьте настройку статьи затрат. Для статьи расходов укажите правильный вид расхода для налога на прибыль. Если расход не должен учитываться в налоговой базе, например произведен за счет целевого финансирования по ДДУ, это должно быть отражено в налоговом учете. Если расход учитывается для налога на прибыль, он должен попадать в соответствующий регистр налогового учета.
Чтобы позиция была устойчивой при проверке, подготовьте документы. Недостаточно просто распределить сумму по площади. Нужно показать, почему эти работы связаны с объектом строительства, ДДУ или продажей собственных помещений.
Договоры с подрядчиками. В договоре должно быть понятно, какие работы выполняются, к какому объекту они относятся и почему они связаны с МКД.
Акты выполненных работ. Акты должны содержать период выполнения, наименование работ, объект, объем, стоимость и подписи сторон.
Проектная документация и сметы. Они помогают доказать, что работы относятся к созданию объекта, а не являются произвольными текущими расходами.
ДДУ, инвестиционный договор, технические условия, разрешительная документация. Эти документы подтверждают обязательства застройщика перед дольщиками, городом, ресурсоснабжающими организациями или иными лицами.
Расчет распределения расходов. Подготовьте таблицу с общей площадью, площадью ДДУ, площадью собственных помещений, площадью проданных и непроданных объектов, процентами и суммами.
Бухгалтерская справка. В ней опишите основание распределения, ссылки на учетную политику, документы подрядчика и порядок отражения в налоговом учете.
Регистры раздельного учета. Отдельно покажите расходы в рамках целевого финансирования и расходы по коммерческой продаже собственных помещений.
Если застройщик сможет предоставить налоговому органу расчет себестоимости 1 м2, распределение площадей и документы по расходам, позиция будет значительно сильнее. Отказ предоставить расчет или отсутствие раздельного учета может привести к доначислениям, даже если сами расходы экономически понятны.
В обсуждении дополнительно поднят вопрос о деньгах дольщиков, которые поступают после передачи объекта или после определения экономии. Это действительно неоднозначная зона.
Классическая логика целевого финансирования такова: застройщик получает средства участников долевого строительства и использует их на строительство объекта. При наличии раздельного учета такие средства не включаются в налоговые доходы, а расходы за счет этих средств не учитываются как самостоятельные налоговые расходы. Налоговый результат возникает как экономия целевых средств.
Но при счетах эскроу деньги фактически находятся не на расчетном счете застройщика до наступления условий раскрытия эскроу. Застройщик часто строит за счет проектного финансирования, а денежные средства с эскроу получает уже после ввода объекта и выполнения условий раскрытия. НК РФ учитывает эту специфику, приравнивая в установленных случаях средства участников долевого строительства на счетах эскроу к целевому финансированию.
Однако если по ДДУ предусмотрена рассрочка и деньги поступают после передачи объекта, налоговые риски выше. Налоговый орган может анализировать, действительно ли эти суммы использованы по целевому назначению или фактически направлены на текущую деятельность после завершения строительства. Поэтому по рассрочке, постоплате и платежам после передачи объектов обязательно ведите отдельный анализ. Не смешивайте вопрос расходов после ввода с вопросом налоговой квалификации поступлений от дольщиков.
Практический вывод такой: по каждому проекту закрепите порядок расчета экономии, порядок учета средств дольщиков, порядок учета средств со счетов эскроу, порядок учета рассрочки и порядок раздельного учета расходов. Если сумма существенная, получите письменную позицию аудиторов или индивидуальное разъяснение Минфина либо ФНС.
Теперь сформулируем практическое решение для ситуации из вопроса.
Правомерным можно считать подход, при котором расходы на строительство, полученные после ввода МКД в эксплуатацию, распределяются пропорционально площади между объектами ДДУ и собственными помещениями, если такие расходы относятся к объекту строительства в целом и не могут быть прямо отнесены к конкретным помещениям.
По объектам ДДУ такие расходы учитывайте в составе фактических затрат на строительство для расчета экономии застройщика. По непроданным собственным помещениям включайте их в себестоимость помещений, предназначенных для продажи. По уже проданным собственным помещениям признавайте соответствующую долю текущим расходом периода получения актов, если расходы возникли после реализации, документально подтверждены и соответствуют статье 252 НК РФ.
Но скорректируйте правовое обоснование. Не пишите, что расходы увеличивают первоначальную стоимость объекта недвижимости по статье 257 НК РФ, если объект не является основным средством. Не пишите, что расходы по проданным помещениям учитываются как ремонт ОС по статье 260 НК РФ. Вместо этого используйте обоснование через целевое финансирование, себестоимость запасов, раздельный учет, расходы на производство и реализацию, а также экономическую обоснованность по статье 252 НК РФ.
Если организация хочет применять более простой подход и списывать все расходы после ввода единовременно на текущие расходы, закрепите это в учетной политике очень аккуратно. Укажите, что себестоимость помещений формируется на дату ввода МКД, а расходы после ввода признаются текущими только в той части, в которой они не являются расходами на создание или доведение до готовности конкретных непроданных помещений и не относятся к затратам целевого финансирования. Иначе есть риск, что налоговый орган потребует включить часть расходов в расчет экономии или себестоимость остатков.
Подведем итог. Если после ввода МКД в эксплуатацию застройщик получает акты на отделочные работы, инженерное оборудование, благоустройство и иные работы, сначала определите характер расходов. Если они связаны с созданием объекта и обязательствами застройщика, распределите их между ДДУ и собственными помещениями. Если они связаны с содержанием, продажей или гарантией, учитывайте их как текущие расходы соответствующего вида.
По помещениям ДДУ включайте долю таких расходов в затраты на строительство для расчета экономии застройщика. По собственным непроданным помещениям увеличивайте себестоимость остатков, если расходы связаны с доведением объекта до состояния, пригодного для продажи. По собственным помещениям, которые уже проданы, признавайте долю расходов в текущем периоде при соблюдении требований статьи 252 НК РФ, если увеличить стоимость выбывшего актива уже невозможно и нет оснований корректировать себестоимость прошлой реализации.
Пропорция по площади допустима как способ распределения общедомовых расходов, если она закреплена в учетной политике и дает экономически обоснованный результат. Для расходов, которые можно прямо отнести к конкретным помещениям или зонам, используйте прямое отнесение.
В 1С организуйте раздельный учет через объекты строительства, помещения, статьи затрат, направления деятельности и способы распределения. Используйте документы Поступление (акты, накладные, УПД), Операция, введенная вручную, Распределение затрат, Реализация, Закрытие месяца, а контроль выполняйте через Оборотно-сальдовая ведомость по счету, Анализ счета, Карточка счета и налоговые регистры по налогу на прибыль.
Главная рекомендация: исключите из учетной политики ссылки на статьи 257 и 260 НК РФ как на основание для учета этих затрат, если помещения не являются основными средствами. Закрепите порядок через раздельный учет целевых средств, себестоимость собственных помещений для продажи, текущие расходы после выбытия помещений и требования статьи 252 НК РФ.
Информация носит справочный характер