Рассмотрим ситуацию подробно. Индивидуальный предприниматель применяет УСН и одновременно является плательщиком НДС по специальной ставке 5%. Он продает земельный участок, который находился в собственности более 5 лет. В ЕГРИП у предпринимателя нет видов деятельности, связанных с покупкой и продажей земельных участков. Сам предприниматель утверждает, что участок не использовался в предпринимательской деятельности.
Главный вывод: если земельный участок действительно не использовался в предпринимательской деятельности и по своим характеристикам не предназначался для бизнеса, доход от продажи не нужно включать в базу по УСН. В этом случае продажу рассматриваем как продажу личного имущества физического лица. Если участок был в собственности более минимального предельного срока владения, обычно более 5 лет, НДФЛ платить не нужно.
Но если участок использовался в предпринимательской деятельности или по своим характеристикам явно предназначался для коммерческого использования, налоговая может квалифицировать доход как предпринимательский. Тогда выручку нужно включить в доходы по УСН. При этом НДС с продажи земельного участка не начисляется, потому что реализация земельных участков не признается объектом обложения НДС.
Сначала разделим ситуацию на два сценария. Именно от этого зависит налог.
Участок является личным имуществом физического лица. Он не использовался в деятельности ИП, не сдавался в аренду, не применялся для хранения товаров, производства, торговли, стоянки, строительства коммерческого объекта или перепродажи. По документам и фактическим обстоятельствам участок можно связать с личными целями. Тогда доход от продажи не относится к УСН. Применяем правила НДФЛ для физического лица.
Участок является предпринимательским активом. Он использовался в бизнесе, был куплен для перепродажи, сдавался в аренду, учитывался в предпринимательском учете, связан с коммерческой недвижимостью или имеет вид разрешенного использования, указывающий на бизнес-назначение. Тогда доход от продажи включаем в налоговую базу по УСН.
Посмотрим подробнее каждый вариант.
Если земельный участок не использовался в предпринимательской деятельности, продажу рассматриваем как сделку обычного физического лица. Статус ИП сам по себе не означает, что любое имущество предпринимателя автоматически становится бизнес-активом.
Разберем по шагам:
ИП владеет земельным участком как физическое лицо.
Участок не использовался для получения предпринимательского дохода.
Доход от продажи не связан с деятельностью на УСН.
Значит, сумму продажи не включаем в Книгу учета доходов и расходов по УСН.
Налог по УСН с этой суммы не рассчитываем.
НДС по предпринимательской деятельности не начисляем, потому что сделка проходит как продажа личного имущества.
Проверяем правила НДФЛ по сроку владения недвижимостью.
По общему правилу доход физического лица от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ, если объект находился в собственности не меньше минимального предельного срока владения. Для большинства объектов недвижимости этот срок составляет 5 лет. Для отдельных случаев срок может быть 3 года, например при наследовании, дарении от близкого родственника, приватизации или получении недвижимости по договору пожизненного содержания с иждивением.
В вопросе указано, что участок находился в собственности более 5 лет. Поэтому, если участок действительно личный, НДФЛ с продажи платить не нужно. Также в такой ситуации обычно не нужно подавать декларацию 3-НДФЛ только из-за этой продажи, поскольку доход освобождается от налогообложения по сроку владения.
Итог по первому варианту: если участок личный, не использовался в бизнесе и был в собственности более 5 лет, налог к уплате по этой продаже не возникает: ни УСН, ни НДФЛ, ни НДС.
Теперь рассмотрим более рискованную ситуацию. Если земельный участок связан с предпринимательской деятельностью, доход от его продажи налоговая может отнести к доходам ИП на УСН.
Здесь важно не ограничиваться только формулировкой «я не использовал участок в бизнесе». Налоговая обычно анализирует совокупность обстоятельств. Проверяются не только пояснения предпринимателя, но и документы, назначение земли, движение денег, предыдущие операции, учет в 1С, банковские выписки и фактическое использование участка.
К признакам предпринимательского характера могут относиться:
участок сдавался в аренду;
на участке размещался магазин, склад, павильон, стоянка, производство, офис, мастерская или иной коммерческий объект;
участок использовался для хранения товара, техники, материалов или оборудования;
участок был куплен с целью перепродажи;
предприниматель регулярно покупает и продает недвижимость;
участок был разделен на несколько участков для дальнейшей продажи;
расходы по участку отражались в предпринимательском учете;
доходы от использования участка попадали в КУДиР;
земельный участок учитывался в 1С как актив предпринимательской деятельности;
деньги от продажи поступили на расчетный счет ИП и были отражены как предпринимательский доход;
вид разрешенного использования участка указывает на коммерческое назначение: торговля, производство, склад, обслуживание транспорта, предпринимательство, деловое управление, размещение объектов общественного питания и подобные цели.
Если такие признаки есть, безопаснее рассматривать продажу как предпринимательскую. Тогда доход включаем в базу по УСН.
Итог по второму варианту: если участок связан с бизнесом, сумму продажи включаем в доходы по УСН. Минимальный срок владения 5 лет в этом случае не освобождает от налога по УСН, потому что речь уже не о личной продаже физического лица, а о предпринимательском доходе.
В вопросе отдельно указано, что в ЕГРИП нет вида деятельности «покупка и продажа земельных участков». Это важный аргумент в пользу личного характера сделки, но не абсолютное доказательство.
Разберем подробнее. ОКВЭД показывает заявленные виды деятельности предпринимателя. Если в ЕГРИП нет кода по покупке и продаже недвижимости, это помогает подтвердить, что предприниматель не заявлял такую деятельность как систематическую. Но налоговая и суды смотрят не только на ЕГРИП, а на фактические обстоятельства.
Например, отсутствие ОКВЭД не спасет, если предприниматель:
сдавал участок в аренду;
использовал участок как складскую территорию;
получал с участка доход;
учитывал участок в предпринимательском учете;
покупал участок именно для перепродажи;
проводил аналогичные сделки неоднократно;
продавал участок вместе с коммерческим объектом.
Поэтому применяйте такой подход: отсутствие ОКВЭД используем как дополнительный аргумент, но не как единственное основание для освобождения от УСН.
Проанализируем назначение участка. Это один из ключевых факторов. Даже если предприниматель не вел деятельность на участке, налоговая может обратить внимание на категорию земель и вид разрешенного использования.
Более спокойно выглядит ситуация, когда участок имеет личное или бытовое назначение:
индивидуальное жилищное строительство;
личное подсобное хозяйство;
садоводство;
огородничество;
дачное использование;
размещение жилого дома или садового дома.
В таких случаях проще доказать, что участок предназначен для личных целей, особенно если предприниматель не сдавал его в аренду, не размещал там товары и не извлекал доход.
Риск выше, если в выписке ЕГРН указан коммерческий или производственный вид разрешенного использования:
для размещения магазина;
для строительства торгового объекта;
для складской деятельности;
для производственной базы;
для предпринимательской деятельности;
для размещения объектов дорожного сервиса;
для автостоянки;
для делового управления;
для общественного питания;
для гостиничного обслуживания.
Если участок имеет такое назначение, одной фразы «не использовался в деятельности» может быть недостаточно. В этом случае соберите доказательства фактического личного использования или отсутствия предпринимательской эксплуатации. Иначе инспекция может посчитать доход предпринимательским и доначислить налог по УСН.
Если участок личный, применяем правила НДФЛ. В вопросе участок находился в собственности более 5 лет. Это значит, что минимальный предельный срок владения выполнен.
Разберем результат:
Налог по УСН: не платим, потому что доход не связан с предпринимательской деятельностью.
НДФЛ: не платим, потому что участок находился в собственности более 5 лет.
НДС: не начисляем, потому что личная продажа физлица не относится к деятельности плательщика НДС, а кроме того, реализация земли сама по себе не является объектом НДС.
3-НДФЛ: как правило, не подаем, если нет других оснований для подачи декларации.
Декларация по УСН: сумму продажи не отражаем.
Декларация по НДС: личную продажу не отражаем.
Вывод: при подтвержденном личном характере участка и сроке владения более 5 лет налог к уплате с продажи участка отсутствует.
Если участок признают предпринимательским активом, доход от продажи облагается в рамках УСН.
Разберем порядок:
Сумму оплаты от покупателя включаем в доходы по УСН на дату поступления денег.
Если применяется УСН с объектом «доходы», налог считаем с полной суммы дохода по ставке, установленной для предпринимателя.
Если применяется УСН с объектом «доходы минус расходы», анализируем возможность учета расходов отдельно. Порядок зависит от того, как участок приобретался, для каких целей, как учитывался и какие документы подтверждают расходы.
НДФЛ с предпринимательского дохода не платим, потому что ИП на УСН освобожден от НДФЛ в отношении доходов от предпринимательской деятельности.
НДС с продажи земли не начисляем, потому что реализация земельных участков не признается объектом налогообложения НДС.
Операцию по НДС обычно отражаем в разделе 7 декларации по НДС как операцию, не признаваемую объектом налогообложения, если сделка проходит в рамках предпринимательской деятельности.
Посмотрим на пример. ИП на УСН «доходы» продает земельный участок за 3 000 000 рублей. Участок использовался как площадка для хранения строительной техники. В этом случае доход связан с предпринимательской деятельностью. Сумму 3 000 000 рублей включаем в доходы по УСН. Если ставка УСН составляет 6%, налог по УСН составит 180 000 рублей. НДС с продажи земли не начисляем.
Если предприниматель применяет УСН «доходы минус расходы», нельзя автоматически уменьшать доход на стоимость покупки участка. Разберите, как участок был приобретен и учитывался. Если он был товаром для перепродажи, подход может быть одним. Если участок использовался как земля под объектом или как самостоятельный земельный актив, подход к расходам может быть другим. Не отражайте расходы без проверки документов и налогового основания.
Отдельно рассмотрим НДС, потому что в вопросе указано: ИП находится на УСН и НДС 5%.
НДС 5% не начисляем на продажу земельного участка. Причина не в льготе УСН, а в самом объекте сделки. Операции по реализации земельных участков и долей в них не признаются объектом налогообложения НДС.
Это означает, что при продаже земли:
не применяем ставку НДС 5%;
не применяем ставку НДС 7%;
не применяем общую ставку НДС;
не выделяем НДС в цене договора;
не выставляем счет-фактуру с начисленным НДС;
в договоре желательно указывать цену без НДС и отдельно прописывать, что НДС не предъявляется, поскольку реализация земельного участка не признается объектом налогообложения НДС.
Посмотрим на формулировку для договора:
«Цена земельного участка составляет 3 000 000 рублей. НДС не предъявляется, поскольку операция по реализации земельного участка не признается объектом налогообложения НДС».
Если сделка проходит как личная продажа физического лица, в декларации по НДС ИП ее не отражаем. Если сделка проходит как предпринимательская, проверьте заполнение раздела 7 декларации по НДС. Для продажи земельного участка используется код операции 1010806.
Теперь разберем учет в 1С. Если участок продается как личное имущество физического лица, его лучше не проводить через предпринимательский учет ИП. Особенно важно не допустить автоматического попадания поступления в КУДиР.
Практический порядок такой:
По возможности получайте оплату на личный банковский счет физического лица, а не на расчетный счет ИП.
Не оформляйте реализацию через документ Реализация товаров и услуг, если сделка не относится к предпринимательской деятельности.
Не отражайте сумму продажи в Книге учета доходов и расходов.
Не включайте сумму продажи в декларацию по УСН.
Не включайте личную продажу в декларацию по НДС.
Храните документы, подтверждающие личный характер участка и срок владения.
Если деньги по ошибке или по условиям сделки поступили на расчетный счет ИП, разберем ситуацию особенно внимательно. В 1С такое поступление может автоматически попасть в доходы УСН при загрузке банка. Поэтому проверьте документ Поступление на расчетный счет. В нем нужно исключить отражение суммы как дохода УСН, если в вашей конфигурации есть соответствующий реквизит или настройка налогового учета.
В разных версиях 1С интерфейс отличается, поэтому ориентируйтесь на смысл операции: поступление не должно сформировать запись в КУДиР как предпринимательский доход. После проведения документа сформируйте Книга учета доходов и расходов и убедитесь, что сумма продажи туда не попала.
Если сумма все-таки попала в КУДиР, исправьте документ поступления или сделайте корректировку записей налогового учета. Не оставляйте ситуацию «как есть», потому что затем эта сумма попадет в декларацию по УСН и увеличит налог.
Если участок относится к предпринимательской деятельности, продажу нужно отразить в учете ИП.
Разберем типовой порядок для 1С:
Оформите документ продажи. В зависимости от учета используйте Реализация товаров и услуг, Операция, введенная вручную или иной документ, предусмотренный вашей учетной схемой.
Укажите сумму продажи по договору.
Для НДС выберите вариант Без НДС или аналогичный, потому что продажа земли не является объектом НДС.
При поступлении оплаты оформите Поступление на расчетный счет.
Проверьте, что сумма попала в КУДиР как доход по УСН.
Если применяется УСН «доходы минус расходы», отдельно проверьте возможность признания расходов. Не включайте стоимость покупки земли в расходы автоматически без анализа основания.
Для НДС сформируйте данные раздела 7. В 1С может использоваться документ или обработка Формирование записей раздела 7 декларации по НДС.
Проверьте код операции 1010806.
Сформируйте Декларация по НДС и проверьте раздел 7.
Сформируйте Декларация по УСН и сверьте доход с КУДиР.
Главная контрольная точка в 1С — попадание или непопадание суммы в КУДиР. Если продажа личная, суммы в КУДиР быть не должно. Если продажа предпринимательская, сумма должна быть отражена в доходах УСН.
Если предприниматель хочет не включать доход в УСН, нужно заранее подготовить доказательства. Рассмотрим, какие документы помогут.
Выписка ЕГРН. Она подтверждает дату регистрации права собственности, категорию земель, вид разрешенного использования и срок владения.
Договор приобретения участка. Он показывает, когда и в каком качестве участок был приобретен.
Документы об оплате при покупке. Лучше, если оплата шла с личного счета физического лица, а не с расчетного счета ИП.
Документы о личном использовании. Например, документы по садовому дому, личному строительству, благоустройству, коммунальным платежам, членским взносам в СНТ.
Отсутствие отражения в предпринимательском учете. Участок не должен быть отражен как товар, основное средство, объект аренды или иной актив ИП.
Отсутствие доходов от участка. Не должно быть договоров аренды, актов, поступлений, связанных с использованием участка в бизнесе.
Отсутствие расходов в УСН. Предприниматель не должен был уменьшать налоговую базу на расходы, связанные с этим участком, если теперь заявляет, что участок личный.
Отсутствие рекламы и коммерческих действий. Не должно быть признаков систематической продажи земли как бизнеса.
Пояснение предпринимателя. Подготовьте письменное пояснение, почему участок не относится к предпринимательской деятельности.
Важно: если налоговая задаст вопрос, доказывать личный характер имущества придется предпринимателю. Поэтому лучше собрать пакет документов до сделки или сразу после нее, а не тогда, когда уже пришло требование из ИФНС.
Проанализируем признаки, которые могут привести к спору с налоговой.
Оплата поступила на расчетный счет ИП.
В назначении платежа указано «оплата по договору купли-продажи земельного участка ИП».
В договоре продавец указан именно как индивидуальный предприниматель, а не как физическое лицо.
Участок имеет коммерческий вид разрешенного использования.
Предприниматель ранее сдавал участок в аренду.
Предприниматель отражал расходы по участку в учете.
На участке расположен коммерческий объект.
Продажа недвижимости происходит не впервые и похожа на систематическую деятельность.
Участок был разделен на части перед продажей.
Предприниматель размещал объявления от имени ИП.
Если есть хотя бы несколько таких признаков, позиция «это личное имущество» становится слабее. Тогда рассмотрим более безопасный вариант — включить доход в УСН и не спорить с налоговой.
Если участок личный, в договоре желательно указывать продавца как физическое лицо, а не как ИП. Это не единственное доказательство, но оно помогает сохранить правильную квалификацию сделки.
Разберем рекомендации:
Указывайте в договоре ФИО продавца как физического лица.
Не используйте формулировку «индивидуальный предприниматель» без необходимости.
Не указывайте расчетный счет ИП, если оплата может пройти на личный счет.
Не включайте в договор НДС.
Укажите, что участок принадлежит продавцу на праве собственности более 5 лет.
Сохраняйте документы по регистрации перехода права собственности.
Если участок предпринимательский, наоборот, договор должен соответствовать предпринимательской сделке. Тогда продавцом может выступать ИП, оплата идет на расчетный счет ИП, сумма отражается в учете УСН, а НДС не предъявляется из-за специального правила по земельным участкам.
Если продажа признается личной и участок находился в собственности более 5 лет, НДФЛ не возникает. В такой ситуации декларацию 3-НДФЛ только по этому доходу обычно не подают.
Но рассмотрим исключения. Декларация может понадобиться, если у физического лица есть другие доходы, по которым нужно отчитаться. Например, продажа другой недвижимости до истечения минимального срока владения, доходы от зарубежных источников или иные декларируемые доходы. Тогда в декларации отражаем соответствующие доходы, но продажа участка, освобожденная по сроку владения, не приводит к налогу.
Если же участок использовался в предпринимательской деятельности, 3-НДФЛ по этой продаже не подаем как по личному доходу. Доход отражаем в декларации по УСН.
Срок владения более 5 лет имеет значение только для НДФЛ при продаже личного имущества. Это ключевой момент.
Разберем различие:
Личная продажа физического лица: срок владения более 5 лет освобождает доход от НДФЛ.
Предпринимательская продажа на УСН: срок владения не освобождает от налога по УСН.
Именно поэтому сначала определяем характер участка, а уже потом применяем срок владения. Нельзя сразу сказать: «Больше 5 лет — налога нет», если участок использовался в бизнесе.
Это самая спорная ситуация. Например, в выписке ЕГРН указано назначение «для размещения производственной базы», но предприниматель утверждает, что участок пустовал и в деятельности не использовался.
В таком случае риск спора выше. Налоговая может сказать: участок по своим характеристикам предназначен для предпринимательской деятельности, поэтому продажа связана с бизнесом. Предприниматель, в свою очередь, может доказывать, что реального использования в бизнесе не было.
Разберем, что подготовить:
фотографии и акты осмотра участка, если они есть;
документы, подтверждающие отсутствие построек и коммерческой эксплуатации;
отсутствие договоров аренды;
отсутствие поступлений от использования участка;
отсутствие расходов по участку в КУДиР;
пояснение, для чего участок приобретался и почему не использовался;
документы, подтверждающие личное приобретение и личное владение;
отсутствие систематической деятельности по продаже недвижимости.
Если доказательств мало, безопаснее оценить сумму возможного доначисления по УСН и принять решение с учетом налогового риска. Иногда экономия налога не оправдывает вероятность спора, пеней и штрафов.
Теперь сформулируем решение именно для исходной ситуации.
Если земельный участок:
находился в собственности более 5 лет;
не использовался в предпринимательской деятельности;
не сдавался в аренду;
не учитывался в предпринимательском учете;
не предназначен по своим характеристикам для коммерческого использования;
продается как личное имущество физического лица;
то доход от продажи не включаем в УСН, НДФЛ не платим из-за срока владения, НДС не начисляем.
Если же участок по документам и фактическим обстоятельствам связан с предпринимательской деятельностью, то сумму продажи включаем в доходы по УСН. При этом НДС 5% с продажи земли не начисляем, потому что реализация земельного участка не является объектом обложения НДС. В декларации по НДС по предпринимательской сделке проверяем раздел 7 и код операции 1010806.
Разберем по шагам, как действовать предпринимателю перед продажей участка.
Получите актуальную выписку ЕГРН по земельному участку.
Проверьте дату регистрации права собственности и подтвердите срок владения более 5 лет.
Проверьте категорию земли и вид разрешенного использования.
Определите, можно ли участок объективно считать личным имуществом.
Проверьте, не сдавался ли участок в аренду.
Проверьте, не отражались ли доходы или расходы по участку в КУДиР.
Проверьте, не был ли участок отражен в 1С как предпринимательский актив.
Проверьте, не использовался ли участок для хранения товаров, техники или материалов.
Если участок личный, оформляйте договор от имени физического лица.
Если возможно, принимайте оплату на личный счет физического лица.
Не отражайте личную продажу в декларации по УСН и декларации по НДС.
Если участок предпринимательский, включите доход в УСН.
По предпринимательской продаже земли не начисляйте НДС, но проверьте раздел 7 декларации по НДС.
Сохраните документы на случай требования налоговой инспекции.
В рассматриваемой ситуации ключевое значение имеет не сам статус ИП и не наличие НДС 5%, а фактический характер земельного участка. Если участок был личным, не использовался в бизнесе и находился в собственности более 5 лет, налог платить не нужно. Доход не попадает в УСН, а НДФЛ не возникает из-за истечения минимального срока владения.
Если же участок использовался в предпринимательской деятельности или по совокупности признаков относится к бизнес-активам, сумму продажи нужно включить в доходы по УСН. При этом НДС с продажи земли не начисляется даже у ИП на УСН с НДС 5%.
Главное правило: сначала докажите, что участок личный, и только затем применяйте освобождение от НДФЛ по сроку владения. Если доказать личный характер участка нельзя, безопаснее рассматривать продажу как предпринимательскую и отражать доход по УСН.
Информация носит справочный характер