Рассмотрим ситуацию, когда индивидуальный предприниматель продает принадлежащую ему долю нежилого здания и земельного участка, которые ранее использовались в коммерческой деятельности, например для розничной торговли. В договоре отдельно определены цены: 500 000 рублей за долю здания и 200 000 рублей за долю земельного участка. Покупатель является обычным физическим лицом, а в договоре сумма НДС отдельно не выделена.
Для правильного расчета важно не смешивать два самостоятельных объекта продажи: нежилое здание и земельный участок. Для НДС по ним действуют разные правила. Также необходимо отдельно проверить, действительно ли у ИП возникла обязанность исчислять НДС в 2026 году и какую ставку НДС он применяет.
Само применение УСН не означает, что предприниматель всегда должен начислять НДС. В 2026 году для плательщиков УСН действует автоматическое освобождение от исполнения обязанностей по исчислению и уплате НДС, если доходы за 2025 год не превысили установленный лимит.
Поэтому сначала разберем исходные данные. Если доходы ИП за 2025 год превысили 20 млн рублей, с 1 января 2026 года у него возникает обязанность исчислять НДС. Если доходы за 2025 год не превышали 20 млн рублей, с начала 2026 года предприниматель освобожден от НДС автоматически. При этом освобождение действует только до тех пор, пока доходы с начала 2026 года не превысят 20 млн рублей.
Если лимит превышен в течение 2026 года, обязанность по уплате НДС возникает не с даты превышения, а с первого числа месяца, следующего за месяцем превышения. Например, если доходы превысили 20 млн рублей в мае 2026 года, обязанность начислять НДС возникает по операциям начиная с 1 июня 2026 года.
При совмещении УСН и ПСН необходимо внимательно определить доходы для проверки лимита. Для предпринимателя, который совмещал патентную и упрощенную системы налогообложения, в расчете лимита учитываются доходы, полученные по обеим системам. Необходимо проверить именно совокупный доход, а не только поступления по УСН.
Если на дату продажи ИП освобожден от НДС, НДС с реализации здания не начисляется. Если же ИП уже обязан исчислять НДС, продажа нежилого здания облагается НДС, поскольку это реализация имущества, используемого в предпринимательской деятельности.
Длительный срок владения недвижимостью сам по себе не освобождает от НДС. Тот факт, что доля в здании была приобретена в 2011 году и находилась в собственности около 15 лет, может иметь значение для иных налоговых вопросов, но не отменяет НДС при реализации коммерческой недвижимости плательщиком НДС.
В рассматриваемой сделке продается не один объект, а доля в двух объектах недвижимости:
Такое разделение цены в договоре является правильным и важным. Оно позволяет отдельно определить налоговые последствия по каждому объекту и не начислять НДС на стоимость земельного участка.
Реализация земельных участков и долей в них не признается объектом обложения НДС. Следовательно, с цены земельного участка в размере 200 000 рублей НДС не начисляется независимо от того, применяет ли ИП УСН, общую систему налогообложения или иной режим.
По земельному участку не применяют ставку 22 процента, ставку 5 процентов или ставку 7 процентов. НДС по нему не рассчитывают ни как сумму сверх цены, ни расчетным методом из цены. Цена земельного участка в договоре остается равной 200 000 рублей.
При этом важно не путать операцию, не признаваемую объектом налогообложения, с операцией, освобожденной от НДС. Продажа земельного участка относится именно к операциям, которые не являются объектом обложения НДС. Это означает, что земельный участок необходимо отражать отдельно от облагаемой реализации здания.
В рассматриваемой ситуации НДС может возникнуть только с части цены, относящейся к нежилому зданию, то есть с 500 000 рублей.
Продажа нежилой недвижимости, используемой предпринимателем в коммерческой деятельности, представляет собой реализацию имущества в рамках предпринимательской деятельности. Нежилое здание использовалось как магазин розничной торговли, поэтому продажу нельзя рассматривать как обычную продажу личного имущества физическим лицом.
Статус покупателя на порядок обложения сделки НДС не влияет. То обстоятельство, что долю покупает физическое лицо, не зарегистрированное в качестве ИП, не освобождает продавца от исчисления налога. НДС определяется исходя из статуса и обязанностей продавца, а не исходя из того, сможет ли покупатель принять налог к вычету.
Поэтому при наличии у ИП обязанности платить НДС необходимо начислить налог с реализации доли нежилого здания. Налоговая база определяется по цене, которая относится именно к зданию. В нашем примере такой ценой является 500 000 рублей.
Необходимо учитывать, что продажа доли в здании для целей НДС не меняет общий подход. НДС начисляется не только при реализации здания целиком, но и при реализации доли в праве собственности на нежилое здание.
В 2026 году предприниматель на УСН, который обязан исчислять НДС, не всегда применяет основную ставку 22 процента. Необходимо определить выбранный вариант налогообложения НДС.
Предприниматель на УСН, ставший плательщиком НДС, может применять:
При продаже нежилого здания применяется та ставка, которую ИП вправе использовать и фактически применяет в соответствующем налоговом периоде. Нельзя автоматически считать, что в 2026 году любая продажа недвижимости на УСН облагается именно по ставке 22 процента.
Ставка 22 процента применяется, когда ИП выбрал общеустановленный порядок исчисления НДС. Такой вариант позволяет заявлять налоговые вычеты по входному НДС при соблюдении общих условий для вычета.
Специальные ставки 5 процентов и 7 процентов могут применять плательщики УСН при соблюдении условий по доходам. При применении специальных ставок входной НДС по приобретениям, как правило, не принимают к вычету, а учитывают в стоимости приобретенных товаров, работ, услуг или имущественных прав.
При анализе сделки необходимо посмотреть декларацию по НДС за период, в котором продается недвижимость, а также определить, какую ставку ИП применяет в 2026 году. От этого зависит и сумма налога, и расчетная ставка, используемая при выделении НДС из договорной цены.
Если предприниматель применяет ставку 22 процента, для расчета налога из цены используют ставку 22/122. Если применяется ставка 5 процентов, используют расчетную ставку 5/105. Если применяется ставка 7 процентов, используют расчетную ставку 7/107.
Это один из ключевых вопросов в рассматриваемой ситуации. В договоре указано, что стоимость доли нежилого здания составляет 500 000 рублей, однако НДС отдельно не выделен. Для правильного ответа необходимо проанализировать точную формулировку договора.
Если договор содержит только цену 500 000 рублей и не устанавливает, что НДС уплачивается покупателем дополнительно, безопасный подход состоит в том, чтобы считать НДС включенным в согласованную цену. В таком случае налог рассчитывают расчетным методом из 500 000 рублей.
Иными словами, если стороны записали в договоре только сумму 500 000 рублей и не добавили формулировку «без НДС» или «НДС начисляется сверх цены», у продавца возникает риск, что налог придется уплатить из полученной суммы. Покупатель в такой ситуации не обязан автоматически перечислять дополнительную сумму НДС сверх согласованной цены.
Поэтому формулировка «НДС не выделен» не означает, что налог можно просто начислить сверху. Отсутствие отдельной строки с НДС обычно означает, что цена уже согласована как окончательная. Продавец должен исчислить налог из этой цены.
Если стороны хотят установить цену без НДС и начислить НДС сверх нее, это необходимо прямо зафиксировать в договоре. Например, можно указать, что стоимость доли здания составляет 500 000 рублей без НДС, а НДС начисляется дополнительно по ставке, применяемой продавцом на дату передачи объекта.
Если договор уже подписан и цена определена без уточнения о НДС, а стороны согласны изменить условия, необходимо оформить дополнительное соглашение. В дополнительном соглашении можно уточнить структуру цены и прямо установить, включает ли цена НДС или налог уплачивается сверх цены.
При этом необходимо учитывать гражданско-правовые риски. Нельзя в одностороннем порядке потребовать от покупателя доплату НДС, если договором установлена окончательная цена и не предусмотрено, что НДС взимается сверх этой суммы. Поэтому вопрос о НДС лучше решить до подписания договора либо путем подписания дополнительного соглашения обеими сторонами.
Предположим, что ИП обязан платить НДС, применяет общеустановленную ставку 22 процента, а в договоре установлена цена доли здания 500 000 рублей без отдельной оговорки о начислении НДС сверх цены.
В таком случае будем считать, что 500 000 рублей является ценой, включающей НДС. Налог необходимо выделить расчетным методом.
Формула расчета будет следующей:
НДС = 500 000 × 22 / 122.
Сумма НДС составит:
500 000 × 22 / 122 = 90 163,93 рубля.
Стоимость доли здания без НДС составит:
500 000 − 90 163,93 = 409 836,07 рубля.
Следовательно, при такой формулировке договора продавец получает от покупателя 500 000 рублей за долю здания, из которых 90 163,93 рубля должен перечислить в бюджет как НДС. Экономически налог оплачивается за счет цены, согласованной с покупателем.
Цена земельного участка составляет 200 000 рублей и НДС не облагается. Общая сумма, которую продавец получает по сделке, будет равна 700 000 рублей. Из нее 90 163,93 рубля относится к НДС по зданию. По земельному участку НДС не возникает.
22/122.Теперь рассмотрим другой вариант. Допустим, договором прямо установлено, что цена доли нежилого здания составляет 500 000 рублей без НДС, а НДС предъявляется покупателю дополнительно.
В этом случае НДС рассчитывают не расчетным методом, а начисляют сверх договорной цены.
Формула будет следующей:
НДС = 500 000 × 22%.
Сумма НДС составит:
500 000 × 22% = 110 000 рублей.
Тогда итоговая цена доли здания для покупателя составит:
500 000 + 110 000 = 610 000 рублей.
Стоимость земельного участка не увеличивается на НДС и остается равной 200 000 рублей.
Общая сумма сделки в таком случае составит:
610 000 + 200 000 = 810 000 рублей.
Этот вариант возможен только тогда, когда стороны прямо согласовали, что 500 000 рублей — это стоимость здания без НДС, а налог покупатель уплачивает дополнительно. Для этого недостаточно просто не выделить НДС в договоре.
Для наглядности рассмотрим разницу между двумя подходами.
Следовательно, расчет 500 000 рублей плюс НДС 110 000 рублей допустим только при прямом условии договора о том, что цена установлена без НДС и налог начисляется сверх нее.
Если договор уже содержит просто цену 500 000 рублей без такой оговорки, наиболее обоснованным является расчет 500 000 × 22/122 = 90 163,93 рубля.
Поскольку ИП применяет УСН, необходимо проверить, не использует ли он специальные ставки НДС. Если применяется специальная ставка, расчет по ставке 22 процента делать нельзя.
Допустим, договорная цена доли здания составляет 500 000 рублей и считается включающей НДС.
Если применяется ставка 5 процентов, расчет будет таким:
НДС = 500 000 × 5 / 105 = 23 809,52 рубля.
Стоимость доли здания без НДС составит:
500 000 − 23 809,52 = 476 190,48 рубля.
Если применяется ставка 7 процентов, расчет будет следующим:
НДС = 500 000 × 7 / 107 = 32 710,28 рубля.
Стоимость доли здания без НДС составит:
500 000 − 32 710,28 = 467 289,72 рубля.
Если же договор прямо устанавливает цену 500 000 рублей без НДС, специальные ставки начисляют сверх цены следующим образом:
Поэтому до оформления договора необходимо определить не только сам факт обязанности платить НДС, но и конкретную применяемую ставку. Ошибка в ставке влияет на цену сделки, сумму НДС, декларацию и расчеты с покупателем.
Тот факт, что покупатель является обычным физическим лицом, не означает, что счет-фактуру можно не составлять без дополнительных условий. Для отказа от оформления счетов-фактур необходимо письменное согласие сторон сделки.
Если покупатель не является плательщиком НДС, стороны вправе письменно договориться, что счета-фактуры по сделке не составляются. Такое условие можно включить непосредственно в договор купли-продажи или оформить отдельным соглашением.
Например, в договоре можно предусмотреть положение о том, что покупатель является физическим лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, не является плательщиком НДС и стороны договорились не составлять счета-фактуры по сделке.
При наличии такого письменного соглашения счет-фактуру на покупателя — физическое лицо можно не оформлять. Однако это не отменяет обязанность продавца исчислить НДС, отразить облагаемую операцию в учете, зарегистрировать ее в книге продаж и включить в декларацию по НДС.
Если письменного соглашения нет, безопаснее составить счет-фактуру в общеустановленном порядке. В документе по строке покупателя можно указать данные физического лица в пределах доступных реквизитов. При этом покупатель не сможет принять НДС к вычету, но оформление документа позволит продавцу подтвердить корректность отражения реализации.
Необходимо отдельно учитывать, что счет-фактура по земельному участку не требуется, поскольку продажа земли не является объектом обложения НДС. Если оформляется единый документ по сделке, необходимо отдельно показать облагаемую часть по зданию и необлагаемую часть по земельному участку.
Не следует включать стоимость земельного участка в строку с облагаемой реализацией здания. Иначе возникнет риск ошибочного начисления НДС на 200 000 рублей стоимости земли.
Для снижения налоговых и договорных рисков необходимо сформировать документы так, чтобы цена здания и цена земли были однозначно разделены.
Передаточный акт имеет особое значение для НДС. При продаже недвижимости датой отгрузки для целей НДС признается день передачи объекта покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимости.
Именно дату передаточного акта необходимо учитывать при определении квартала, в котором возникает налоговая база по НДС. Государственная регистрация перехода права собственности важна для гражданско-правового оформления сделки, однако для НДС ключевым документом является передача недвижимости.
Если покупатель перечислил предоплату до подписания передаточного акта, необходимо отдельно проверить обязанность исчислить НДС с аванса. При получении полной или частичной оплаты в счет предстоящей передачи недвижимости налоговая база может возникнуть на дату поступления денежных средств. Затем при передаче здания необходимо определить НДС по реализации и принять к вычету ранее исчисленный НДС с аванса в установленном порядке.
При реализации недвижимости необходимо различать несколько дат:
Для НДС по реализации недвижимости основной датой является дата передачи объекта покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче. Поэтому продажу здания необходимо включить в декларацию по НДС за тот квартал, в котором подписан передаточный акт.
Рассмотрим пример. Договор подписан в марте 2026 года, деньги получены в апреле 2026 года, а передаточный акт подписан в мае 2026 года. Если в марте предоплата не поступала, реализацию необходимо отразить во втором квартале 2026 года, поскольку передача произошла в мае.
Другой пример: покупатель перечислил 300 000 рублей в марте 2026 года как аванс, а передаточный акт подписан в мае 2026 года. В такой ситуации необходимо отдельно определить НДС с аванса в первом квартале и НДС с реализации во втором квартале. После передачи объекта ранее исчисленный НДС с аванса уменьшается в порядке, предусмотренном налоговым законодательством.
Чтобы избежать ошибок, необходимо сопоставить дату поступления каждого платежа, дату передаточного акта и условия договора о том, является ли платеж авансом или окончательной оплатой после передачи имущества.
Если ИП обязан платить НДС и продает долю нежилого здания, облагаемую часть сделки необходимо отразить в декларации по НДС за соответствующий квартал. Для этого потребуется сформировать книгу продаж по операции реализации здания.
Продажу земельного участка не включают в облагаемую налоговую базу. Однако операцию по продаже земли необходимо отразить в разделе 7 декларации по НДС как операцию, не признаваемую объектом налогообложения. Для реализации земельных участков и долей в них применяется соответствующий код операции, предусмотренный порядком заполнения декларации.
Таким образом, одна сделка может одновременно отражаться в разных частях декларации:
Необходимо вести раздельный учет документов и сумм по зданию и земельному участку. Это особенно важно, если в дальнейшем будут возникать расходы на оформление сделки, кадастровые работы, юридическое сопровождение, оценку или иные услуги, которые относятся одновременно к зданию и земельному участку.
Если расходы связаны только с продажей земельного участка, входной НДС по таким расходам нельзя заявить к вычету как относящийся к операции, не являющейся объектом НДС. Если расходы относятся одновременно к облагаемой реализации здания и к продаже земли, необходимо определить порядок распределения таких расходов и входного НДС.
Декларацию по НДС необходимо представить в налоговый орган в электронной форме по итогам квартала, в котором возникла налоговая база. Обычный срок представления декларации — не позднее 25-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом.
НДС по итогам квартала уплачивают равными долями в течение трех месяцев, следующих за истекшим кварталом. Срок уплаты каждой части налога — не позднее 28-го числа соответствующего месяца.
Рассмотрим пример. Передаточный акт подписан 15 мая 2026 года. НДС по продаже здания относится ко второму кварталу 2026 года. Декларацию необходимо представить не позднее 27 июля 2026 года, поскольку 25 июля приходится на выходной день. Сумму налога необходимо уплатить равными долями не позднее 28 июля, 28 августа и 28 сентября 2026 года.
Если НДС по реализации здания составил 90 163,93 рубля, каждая из трех частей будет равна 30 054,64 рубля с учетом правил округления. Последний платеж корректируют на сумму округления, чтобы общая уплаченная сумма соответствовала начисленному НДС.
Продажа имущества, используемого в предпринимательской деятельности, влияет не только на НДС, но и на налоговую базу по УСН. Денежные средства от продажи доли здания и земельного участка необходимо проанализировать также для целей УСН.
При объекте налогообложения «доходы минус расходы» нельзя автоматически считать, что к налогообложению относится только разница между продажной ценой и стоимостью имущества. Для УСН действуют специальные правила учета доходов и расходов, поэтому необходимо отдельно определить, как учитывалась стоимость недвижимости при приобретении и в какие периоды она была учтена в расходах.
Особое внимание потребуется, если расходы на приобретение здания или земельного участка ранее учитывались при УСН. При продаже основного средства до истечения установленных сроков может возникнуть необходимость пересчитать налоговую базу за прошлые периоды. Срок владения объектом и срок его использования в предпринимательской деятельности необходимо проверить отдельно.
В рассматриваемой ситуации имущество приобретено 15 лет назад. Это обстоятельство может существенно снизить риск пересчета расходов по правилам УСН, но окончательный вывод зависит от даты перехода на УСН, порядка учета стоимости объекта и того, включалась ли его стоимость в расходы.
НДС, предъявленный покупателю и подлежащий перечислению в бюджет, не является экономической выгодой предпринимателя. Поэтому при определении дохода по УСН необходимо отделить собственно выручку от суммы НДС, если налог выделен в документах и предъявлен покупателю в установленном порядке.
Если же НДС рассчитывается из согласованной цены 500 000 рублей, необходимо внимательно организовать учет, чтобы не задвоить сумму налога в налоговой базе. Цена здания для целей расчета НДС включает налог, но для налогового учета по УСН порядок отражения дохода необходимо определять с учетом фактической конструкции договора и применяемых норм налогового законодательства.
До 2026 года предприниматель применял ПСН для розничной торговли и УСН «доходы минус расходы». Сам по себе факт применения патента в прошлых периодах не освобождает продажу коммерческой недвижимости в 2026 году от НДС.
Для НДС по продаже необходимо определить режим и статус ИП на дату передачи недвижимости. Если в 2026 году продажа осуществляется в период применения УСН и у ИП есть обязанность платить НДС, реализация нежилого здания облагается НДС в общем порядке с учетом выбранной ставки.
При этом прежнее совмещение УСН и ПСН важно для проверки лимита доходов. Доходы по патентной деятельности могут повлиять на то, возникла ли у предпринимателя обязанность по НДС с 1 января 2026 года либо в течение 2026 года.
Необходимо также проанализировать, использовалась ли недвижимость только в предпринимательской деятельности или одновременно для личных целей. В рассматриваемом случае объект использовался как магазин розничной торговли, поэтому связь с предпринимательской деятельностью подтверждена достаточно очевидно.
Чтобы избежать спора о том, включен ли НДС в цену, необходимо использовать однозначные формулировки. Рассмотрим два варианта.
Первый вариант подойдет, если стороны согласовали цену здания с учетом НДС:
Стоимость доли в праве собственности на нежилое здание составляет 500 000 рублей, в том числе НДС по ставке, применяемой продавцом на дату передачи объекта. Сумма НДС определяется продавцом расчетным методом.
При таком подходе необходимо указать конкретную сумму НДС, если ставка уже известна. Например, при ставке 22 процента можно указать, что в цене 500 000 рублей содержится НДС в сумме 90 163,93 рубля.
Второй вариант подойдет, если НДС должен перечисляться покупателем дополнительно:
Стоимость доли в праве собственности на нежилое здание составляет 500 000 рублей без НДС. НДС начисляется дополнительно по ставке, применяемой продавцом в соответствии с законодательством Российской Федерации на дату передачи объекта.
Для земельного участка рекомендуется использовать отдельную формулировку:
Стоимость доли в праве собственности на земельный участок составляет 200 000 рублей. Операция по реализации земельного участка не является объектом обложения НДС.
Если стороны договорились не составлять счета-фактуры, можно дополнительно указать:
Покупатель является физическим лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя. Стороны договорились не составлять счета-фактуры по настоящей сделке.
Если ИП в 2026 году действительно обязан исчислять НДС, продажа доли нежилого здания, использовавшегося в магазине, облагается НДС. НДС начисляют только на стоимость здания — 500 000 рублей. Цена доли земельного участка в размере 200 000 рублей НДС не облагается, поскольку реализация земельных участков и долей в них не признается объектом налогообложения.
Если ИП применяет общеустановленную ставку 22 процента, а договор устанавливает цену здания 500 000 рублей без указания, что НДС начисляется сверх цены, налог следует выделить из этой суммы расчетным методом:
500 000 × 22 / 122 = 90 163,93 рубля.
В таком случае 500 000 рублей считаются ценой с НДС, а стоимость здания без НДС составляет 409 836,07 рубля.
Рассчитать НДС как 110 000 рублей сверх цены 500 000 рублей можно только тогда, когда договор прямо предусматривает, что 500 000 рублей — цена без НДС, а налог предъявляется покупателю дополнительно.
Счет-фактуру покупателю — физическому лицу можно не составлять при наличии письменного соглашения сторон о несоставлении счетов-фактур. При отсутствии такого соглашения безопаснее оформить счет-фактуру в общем порядке. Независимо от оформления счета-фактуры продавцу необходимо отразить облагаемую реализацию здания в книге продаж и декларации по НДС, а продажу земельного участка — отдельно как операцию, не являющуюся объектом НДС.
Перед оформлением сделки необходимо проверить статус ИП по НДС на дату передачи недвижимости, применяемую ставку НДС, формулировки договора, дату передаточного акта и наличие предоплаты. Такой подход позволит правильно определить сумму налога и снизить риск спора с покупателем и налоговым органом.
Информация носит справочный характер