Рассмотрим ситуацию, когда специализированный застройщик построил многоквартирный дом, в составе которого есть квартиры, машино-места и нежилые коммерческие помещения. Часть объектов предназначена для продажи, часть может использоваться для сдачи в аренду, а часть после кадастрового учета МКД регистрируется в собственность застройщика как помещения и машино-места, не являющиеся объектами долевого строительства.
Главный вопрос здесь состоит в том, как правильно определить налоговую базу по налогу на имущество организаций: по кадастровой стоимости или по среднегодовой стоимости. Разберем по шагам, потому что для квартир, машино-мест и коммерческой недвижимости правила отличаются.
Краткий вывод такой: по квартирам, жилым помещениям, гаражам и машино-местам налог на имущество организаций обычно рассчитывайте исходя из кадастровой стоимости, если в регионе введено налогообложение таких объектов по кадастру и кадастровая стоимость внесена в ЕГРН. По коммерческим нежилым помещениям сначала проверяйте, включены ли они в региональный перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости. Если включены — считайте налог по кадастру. Если не включены — налог по среднегодовой стоимости платите только тогда, когда объект учитывается как основное средство. Если коммерческое помещение учитывается как готовая продукция или товар для продажи и не относится к кадастровым объектам, налог по среднегодовой стоимости не начисляйте.
Начнем с обязанности застройщика по регистрации права собственности. В соответствии с частью 7 статьи 16 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик должен не позднее шести месяцев с даты государственного кадастрового учета МКД направить в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации права собственности на помещения и машино-места, входящие в состав МКД, если они не являются объектами долевого строительства и созданы без привлечения средств участников долевого строительства.
После регистрации права собственности у застройщика появляется имущество, принадлежащее ему на праве собственности. Именно с этого момента нужно отдельно проанализировать каждый объект: квартира это, машино-место или коммерческое нежилое помещение. Для налога на имущество организаций важно не только право собственности, но и то, какая налоговая база применяется к конкретному объекту.
В главе 30 НК РФ действуют два основных подхода:
Налоговая база как кадастровая стоимость. Этот вариант применяется к отдельным видам недвижимости, перечисленным в статье 378.2 НК РФ, при соблюдении условий, установленных НК РФ и региональным законодательством.
Налоговая база как среднегодовая стоимость. Этот вариант применяется к недвижимости, которая учитывается на балансе организации в качестве объекта основных средств, если по ней не применяется кадастровый порядок.
Поэтому сначала не смотрим на то, что объект построен застройщиком, а выясняем его налоговую категорию. Для квартир и машино-мест действует один порядок, для коммерческих нежилых помещений — другой.
Рассмотрим квартиры. Квартиры относятся к жилым помещениям. Жилые помещения прямо относятся к объектам недвижимости, по которым налоговая база может определяться как кадастровая стоимость. Поэтому если квартира зарегистрирована в собственность застройщика, кадастровая стоимость по ней определена и региональным законом введено налогообложение таких объектов по кадастровой стоимости, налог рассчитывайте по кадастру.
Здесь важно не смешивать два разных вопроса: бухгалтерский учет квартиры и налоговую базу. Даже если квартира для застройщика является готовой продукцией, предназначенной для продажи, это не отменяет специальный кадастровый порядок, если квартира подпадает под статью 378.2 НК РФ. Для кадастровых объектов ключевое значение имеет право собственности или право хозяйственного ведения, а не только учет на счете основных средств.
Разберем по шагам:
Проверьте, зарегистрировано ли право собственности застройщика на квартиру.
Проверьте, внесена ли кадастровая стоимость квартиры в ЕГРН.
Проверьте региональный закон о налоге на имущество организаций: введено ли налогообложение жилых помещений по кадастровой стоимости.
Если все условия выполняются, рассчитывайте налог исходя из кадастровой стоимости.
Если право собственности возникло в течение года, рассчитывайте налог с учетом коэффициента владения.
По квартирам, оставшимся в собственности застройщика, не применяйте среднегодовую стоимость только потому, что объект числится в учете как готовая продукция. Для жилых помещений работает специальный кадастровый порядок, если он введен в регионе и кадастровая стоимость определена.
Теперь рассмотрим машино-места. Машино-места также прямо относятся к объектам, по которым налоговая база может определяться как кадастровая стоимость. Поэтому по зарегистрированным на застройщика машино-местам обычно применяется кадастровая база.
Алгоритм проверки такой же, как по квартирам:
Проверьте государственную регистрацию права собственности застройщика на машино-место.
Проверьте наличие кадастрового номера и кадастровой стоимости в ЕГРН.
Проверьте региональный закон о налоге на имущество организаций.
Рассчитайте налог по кадастровой стоимости с учетом периода владения.
Если машино-место построено застройщиком и пока не реализовано покупателю, само по себе назначение «для продажи» не исключает налог по кадастровой стоимости. Для машино-мест, как и для жилых помещений, решающим является их отнесение к кадастровым объектам и наличие права собственности у организации.
Посмотрим на пример. Застройщик зарегистрировал право собственности на машино-место 10 июля. Кадастровая стоимость внесена в ЕГРН. В регионе для машино-мест установлено налогообложение по кадастровой стоимости. В этом случае июль учитывайте как полный месяц владения, потому что право возникло до 15-го числа включительно. Если бы право было зарегистрировано 20 июля, июль при расчете коэффициента владения не учитывался бы.
Вопрос автора сформулирован как «с даты государственной регистрации права собственности». Разберем точнее. Налог на имущество по кадастровым объектам рассчитывается не буквально по дням, а с учетом коэффициента владения за налоговый или отчетный период.
Применяйте такое правило:
Если право собственности возникло до 15-го числа месяца включительно, месяц регистрации права учитывайте как полный месяц владения.
Если право собственности возникло после 15-го числа месяца, месяц регистрации права не учитывайте.
Если право собственности прекратилось после 15-го числа месяца, месяц прекращения права учитывайте как полный месяц владения.
Если право собственности прекратилось до 15-го числа включительно, месяц прекращения права не учитывайте.
Поэтому корректнее говорить не «налог начисляется с даты регистрации права день в день», а налог рассчитывается с месяца возникновения права собственности по правилам коэффициента владения.
Посмотрим на пример. Квартира зарегистрирована на застройщика 14 апреля, кадастровая стоимость составляет 8 000 000 рублей, ставка в регионе — 2 процента. Если объект остается в собственности до конца года, количество полных месяцев владения — 9: апрель, май, июнь, июль, август, сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь. Годовой налог составит 8 000 000 × 2% × 9/12. Если право зарегистрировано 16 апреля, апрель не учитываем, и коэффициент будет 8/12.
Отдельно проанализируем ситуацию с новым МКД. После завершения строительства объект ставится на кадастровый учет, затем в ЕГРН появляются сведения о помещениях, машино-местах и их кадастровой стоимости. Для жилых помещений и машино-мест, если кадастровая стоимость определена в течение налогового периода, расчет ведите исходя из кадастровой стоимости, определенной на день внесения в ЕГРН сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости.
Это особенно важно для застройщика, потому что новый дом может быть поставлен на кадастровый учет уже после начала года. В такой ситуации не нужно ждать следующего года только по квартирам и машино-местам, если региональный закон предусматривает кадастровое налогообложение таких объектов и сведения о кадастровой стоимости уже внесены в ЕГРН.
Разберем логику:
Сначала появляется объект в ЕГРН и кадастровая стоимость.
Затем застройщик регистрирует право собственности на помещения и машино-места, которые не являются объектами долевого строительства.
После регистрации права собственности рассчитывайте налог по кадастру с учетом коэффициента владения.
Если объект продается, прекращайте расчет также по коэффициенту владения.
Если кадастровая стоимость не определена, кадастровую налоговую базу применить невозможно. Тогда нужно анализировать объект по общим правилам: является ли он основным средством, относится ли к объектам налогообложения по среднегодовой стоимости, есть ли основания для исключения из налоговой базы.
Теперь рассмотрим самый спорный блок — коммерческую недвижимость в составе МКД. Нежилое помещение может использоваться под магазин, офис, пункт выдачи, аптеку, кафе, салон услуг, склад или иные цели. Для налога на имущество здесь нельзя автоматически сказать, что объект всегда облагается по кадастру или всегда облагается по среднегодовой стоимости.
Разберем по шагам.
Сначала определите назначение, наименование и разрешенное использование помещения по данным ЕГРН и техническим документам.
Проверьте, не относится ли помещение к офисным, торговым объектам, объектам общественного питания или бытового обслуживания.
Проверьте региональный перечень объектов недвижимости, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость.
Если помещение включено в региональный перечень, рассчитывайте налог по кадастровой стоимости.
Если помещение не включено в перечень и не относится к кадастровым объектам, проверьте бухгалтерский учет: учитывается ли оно как основное средство.
Если помещение учитывается как основное средство, рассчитывайте налог по среднегодовой стоимости.
Если помещение учитывается как готовая продукция или товар для продажи и не относится к кадастровым объектам, налог по среднегодовой стоимости не начисляйте.
По коммерческим нежилым помещениям ключевой вопрос — включение в региональный кадастровый перечень и способ учета объекта. Если объект кадастровый, бухгалтерский счет учета не освобождает от налога. Если объект некадастровый, налог по среднегодовой стоимости возникает только по недвижимости, учтенной как объект основных средств.
Рассмотрим вариант, когда застройщик оставляет коммерческое помещение у себя и планирует сдавать его в аренду. В этом случае объект, как правило, начинает использоваться для извлечения экономических выгод в течение периода более 12 месяцев. Если выполняются критерии признания основного средства, помещение нужно учитывать как объект основных средств или как инвестиционную недвижимость в составе основных средств по правилам бухгалтерского учета.
Для налога на имущество возможны два варианта:
Помещение включено в региональный перечень кадастровых объектов. Тогда рассчитывайте налог по кадастровой стоимости. Это может быть помещение с назначением или фактическим использованием под офис, торговый объект, объект общественного питания или бытового обслуживания.
Помещение не включено в региональный перечень кадастровых объектов. Тогда, если оно учитывается как основное средство, рассчитывайте налог по среднегодовой стоимости.
Посмотрим на пример. Застройщик зарегистрировал право собственности на нежилое помещение в МКД и сдает его в аренду под магазин. Помещение включено в региональный перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости. В этом случае налог считайте по кадастровой стоимости, даже если в бухгалтерском учете объект отражен как инвестиционная недвижимость.
Другой пример. Застройщик сдает нежилое помещение в аренду под склад, объект не включен в региональный перечень кадастровых объектов, но принят к учету как основное средство. В этом случае налог рассчитывайте по среднегодовой стоимости.
Теперь разберем вопрос из обсуждения: если коммерческая недвижимость не будет использоваться в деятельности организации, а будет учитываться как готовая продукция на продажу, нужно ли платить налог по среднегодовой стоимости?
Ответ: если коммерческое нежилое помещение не относится к кадастровым объектам и учитывается не как основное средство, а как готовая продукция или товар, налог по среднегодовой стоимости платить не нужно. Это связано с тем, что по среднегодовой стоимости объектом налогообложения для российской организации признается недвижимость, учитываемая на балансе в качестве объекта основных средств.
Но обязательно добавим важное ограничение. Если такое коммерческое помещение включено в региональный перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, либо по своим характеристикам относится к объектам, по которым применяется кадастровая база, учет на счете готовой продукции сам по себе не спасает от налога. Кадастровые объекты облагаются по специальным правилам.
Поэтому действуйте так:
Проверьте, включено ли помещение в региональный перечень кадастровых объектов.
Если включено, начисляйте налог по кадастровой стоимости.
Если не включено, проверьте бухгалтерский учет объекта.
Если объект учитывается на счете готовой продукции или товаров и не принят как основное средство, налог по среднегодовой стоимости не начисляйте.
Если объект переведен в основные средства для аренды или собственного использования, начинайте расчет налога по среднегодовой стоимости, если кадастровый порядок не применяется.
Именно это и означает практический вывод из обсуждения: с некадастровой недвижимости налог на имущество платится только тогда, когда она является объектом основных средств.
Проанализируем частую ошибку. Бухгалтер видит, что объект учитывается на счете 43 «Готовая продукция» или 41 «Товары», и делает вывод, что налог на имущество не возникает. Такой вывод правильный только для некадастровой недвижимости. Для кадастровых объектов логика другая.
Рассмотрим две ситуации:
Квартира числится у застройщика как готовая продукция, право собственности зарегистрировано, кадастровая стоимость есть, регион ввел кадастровое налогообложение жилых помещений. Налог по кадастровой стоимости начисляйте.
Нежилое коммерческое помещение числится как готовая продукция, право собственности зарегистрировано, но объект не включен в региональный кадастровый перечень и не принят к учету как основное средство. Налог по среднегодовой стоимости не начисляйте.
Видим, что счет учета важен, но только после того, как мы исключили кадастровый порядок. Сначала проверяйте статью 378.2 НК РФ и региональный перечень, а уже затем анализируйте счета учета.
Рассмотрим подробнее проверку коммерческого помещения. Региональные органы ежегодно утверждают перечни объектов недвижимости, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость. В такие перечни обычно включают административно-деловые центры, торговые центры и отдельные нежилые помещения, предназначенные или фактически используемые под офисы, торговлю, общественное питание и бытовое обслуживание.
Проверяйте помещение по кадастровому номеру. Не ограничивайтесь адресом всего МКД, потому что в перечень может попасть конкретное нежилое помещение, часть здания или здание в целом. Если помещение находится в МКД, это не исключает его попадание в перечень.
Действуйте по алгоритму:
Возьмите кадастровый номер нежилого помещения из выписки ЕГРН.
Проверьте региональный перечень на соответствующий налоговый период.
Проверьте не только точное совпадение кадастрового номера, но и адрес, номер помещения, этаж и площадь.
Если объект найден в перечне, применяйте кадастровую налоговую базу.
Если объект не найден, сохраните подтверждение проверки для налогового досье.
Если назначение помещения спорное, дополнительно проверьте сведения ЕГРН, технический план, разрешенное использование и фактическое использование.
По коммерческой недвижимости нельзя делать вывод только по словам «под сдачу в аренду». Аренда сама по себе не означает кадастровый налог. Нужно понять, включен ли объект в кадастровый перечень или относится ли он к объектам, облагаемым по кадастру по региональному закону.
Отдельно рассмотрим новый объект. Коммерческое помещение в новом МКД может появиться в ЕГРН в течение года. При этом для объектов, которые облагаются по кадастру как офисные, торговые и аналогичные нежилые помещения, имеет значение региональный перечень на соответствующий налоговый период.
Если коммерческое помещение не было включено в региональный перечень на текущий налоговый период, то по нему, как правило, кадастровый порядок в этом году не применяется как по объекту из перечня. Тогда смотрим, является ли помещение основным средством. Если помещение уже принято к учету как основное средство, налог может возникнуть по среднегодовой стоимости. Если оно учитывается как готовая продукция на продажу и не является кадастровым объектом текущего периода, налог по среднегодовой стоимости не начисляйте.
На следующий год ситуация может измениться. Если объект включат в региональный перечень, налоговая база станет кадастровой. Поэтому проверку перечня нужно проводить ежегодно.
Теперь посмотрим на бухгалтерский учет застройщика. Для налога на имущество важно, как объект отражен в учете, если он не относится к кадастровым объектам.
Возможны следующие варианты:
Квартиры и машино-места для продажи. Обычно такие объекты учитываются как готовая продукция или товары, если они предназначены для реализации. Но при наличии кадастрового порядка по жилым помещениям и машино-местам налог рассчитывайте по кадастровой стоимости.
Коммерческие помещения для продажи. Если объект не включен в кадастровый перечень и не принят как основное средство, налог по среднегодовой стоимости не начисляйте.
Коммерческие помещения для сдачи в аренду. Если объект используется для получения арендного дохода и отвечает критериям основного средства, учитывайте его как основное средство или инвестиционную недвижимость. Если объект не кадастровый, налог считайте по среднегодовой стоимости.
Коммерческие помещения, включенные в кадастровый перечень. Налог считайте по кадастровой стоимости независимо от того, используется объект в аренде, продаже или временно не используется.
Таким образом, по коммерческой недвижимости всегда сначала разделяйте объекты на кадастровые и некадастровые. После этого для некадастровых объектов анализируйте, являются ли они основными средствами.
Рассмотрим пример. Застройщик построил МКД. После кадастрового учета зарегистрировал право собственности на квартиру, не являющуюся объектом долевого строительства. Квартира предназначена для продажи. Кадастровая стоимость квартиры — 9 500 000 рублей. Право зарегистрировано 12 сентября. Региональный закон предусматривает налогообложение жилых помещений по кадастровой стоимости.
В этом случае:
Квартира является жилым помещением.
Жилые помещения относятся к объектам кадастрового налогообложения.
Право собственности зарегистрировано до 15-го числа включительно.
Сентябрь учитывайте как полный месяц владения.
За год учитывайте 4 месяца владения: сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь.
Налог рассчитывайте как кадастровая стоимость × ставка × 4/12.
То, что квартира предназначена для продажи и может учитываться как готовая продукция, не отменяет кадастровый порядок, если он применяется в регионе.
Посмотрим на пример с машино-местом. Застройщик зарегистрировал право собственности на машино-место 20 мая. Кадастровая стоимость — 1 200 000 рублей. Ставка налога в регионе — 2 процента. Машино-место не продано до конца года.
Так как право зарегистрировано после 15-го числа, май не включайте в расчет коэффициента владения. Полные месяцы владения — июнь, июль, август, сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь. Коэффициент владения — 7/12. Налог рассчитывайте исходя из кадастровой стоимости с учетом этого коэффициента.
Если машино-место будет продано, например, право собственности покупателя зарегистрируют 10 ноября, ноябрь не будет учитываться как месяц владения застройщика, потому что прекращение права произошло до 15-го числа включительно.
Рассмотрим коммерческое помещение. Застройщик зарегистрировал право собственности на нежилое помещение в МКД. Помещение планируется сдавать в аренду под магазин. По кадастровому номеру объект включен в региональный перечень недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости.
В этом случае:
Налоговую базу определяйте как кадастровую стоимость.
Не рассчитывайте налог по среднегодовой стоимости.
Не ориентируйтесь только на счет бухгалтерского учета.
Рассчитывайте налог по каждому кадастровому объекту отдельно.
Применяйте коэффициент владения, если право собственности возникло или прекратилось в течение года.
Даже если помещение временно не сдано в аренду, включение в региональный перечень означает, что нужно применять кадастровую базу при наличии права собственности и кадастровой стоимости.
Теперь изменим условия. Застройщик оставил нежилое помещение для сдачи в аренду, но объект не включен в региональный перечень кадастровых объектов. Помещение принято к учету как основное средство или инвестиционная недвижимость. В этом случае налог по кадастровой стоимости не применяйте, но налог на имущество по среднегодовой стоимости рассчитывайте.
Для расчета используйте остаточную стоимость объекта по данным бухгалтерского учета. Среднегодовая стоимость определяется по правилам главы 30 НК РФ: складывайте остаточную стоимость на 1-е число каждого месяца налогового периода и на последнее число года, затем делите на количество месяцев в налоговом периоде, увеличенное на единицу.
В практическом учете это означает, что объект должен попасть в расчет налога на имущество как основное средство. Если он учитывается на счете 01 или 03 и не является кадастровым объектом, он участвует в расчете средней и среднегодовой стоимости.
Рассмотрим ситуацию из вопроса. Коммерческое помещение не используется в деятельности организации, не сдается в аренду и учитывается как готовая продукция на продажу. Объект не включен в региональный перечень кадастровых объектов.
В такой ситуации налог по среднегодовой стоимости не начисляйте. Причина простая: по среднегодовой стоимости объектом налогообложения является недвижимость, учитываемая как объект основных средств. Готовая продукция и товары не являются основными средствами.
Но обязательно сохраните подтверждение, что объект действительно не включен в региональный перечень. Если налоговый орган увидит зарегистрированную недвижимость и кадастровую стоимость, он может ожидать пояснений. Подготовьте документы, подтверждающие учет объекта как готовой продукции, намерение продажи и отсутствие использования в качестве основного средства.
Разберем, какие документы помогут подтвердить выбранный порядок налогообложения.
Выписка ЕГРН. Нужна для подтверждения кадастрового номера, вида объекта, площади, назначения, кадастровой стоимости и даты регистрации права собственности.
Региональный закон о налоге на имущество организаций. По нему проверяйте ставки, льготы, авансовые платежи и введение кадастровой налоговой базы.
Региональный перечень кадастровых объектов. Особенно важен для коммерческих нежилых помещений.
Приказ или решение о назначении объекта. Например, решение о продаже помещения или о переводе помещения в состав объектов для аренды.
Документы бухгалтерского учета. Используйте карточки счетов, инвентарные карточки, оборотно-сальдовые ведомости, документы принятия к учету или документы выпуска готовой продукции.
Учетная политика. В ней закрепите порядок учета объектов строительства, готовой продукции, инвестиционной недвижимости, основных средств и налога на имущество.
Расчет налога. Храните расчет кадастровой или среднегодовой налоговой базы по каждому объекту.
Чем лучше оформлены документы по назначению помещения, тем проще доказать, почему по одному объекту налог начисляется по кадастру, по другому — по среднегодовой стоимости, а по третьему не начисляется по среднегодовой стоимости вообще.
Теперь посмотрим, как организовать учет в 1С. Конкретные названия разделов могут немного отличаться в зависимости от конфигурации, но в типовой 1С:Бухгалтерия предприятия 3.0 используйте разделы и объекты, связанные с налогами, основными средствами и регламентными операциями.
Для настройки налога на имущество используйте раздел Главное, затем Налоги и отчеты, затем вкладку Налог на имущество. В этом разделе проверьте общую ставку, порядок уплаты авансовых платежей, способы отражения расходов и объекты с особым порядком налогообложения.
Для объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, используйте настройку Объекты с особым порядком налогообложения. В этой настройке указывайте объект, кадастровый номер, кадастровую стоимость, ставку, дату регистрации права собственности, налоговый орган и особенности налогообложения.
Для основных средств используйте справочник Основные средства и документы Принятие к учету ОС, Изменение состояния ОС, Списание ОС, Передача ОС или другие документы, применимые в вашей базе. Если коммерческое помещение принято к учету как основное средство и не является кадастровым объектом, оно должно участвовать в расчете налога по среднегодовой стоимости.
Для объектов, которые остаются готовой продукцией, используйте счета учета готовой продукции или товаров. В типовом учете это могут быть счета 43 или 41. Такие объекты не должны попадать в расчет налога по среднегодовой стоимости, если они не являются кадастровыми объектами. Но если квартира или машино-место облагается по кадастру, для налога нужно обеспечить отдельный расчет по кадастровой стоимости.
Разберем практическую проверку в 1С по квартирам и машино-местам.
Откройте Главное — Налоги и отчеты — Налог на имущество.
Перейдите в Объекты с особым порядком налогообложения.
Создайте запись по квартире или машино-месту, если программа позволяет вести такой объект в механизме налога на имущество.
Укажите кадастровый номер объекта.
Укажите кадастровую стоимость в рублях и копейках по данным ЕГРН.
Укажите дату регистрации права собственности.
Укажите ставку налога по региональному закону.
Проверьте налоговый орган по месту нахождения объекта.
Выполните Закрытие месяца и проверьте расчет налога.
Сформируйте справку-расчет или расшифровку начисления налога.
Если типовая конфигурация не позволяет удобно завести кадастровый объект, который не является основным средством в бухгалтерском учете, используйте ручной расчет и документ Операция, введенная вручную для начисления налога. При этом обязательно храните внешний расчет и документы-основания.
Для коммерческих помещений сначала определите налоговый режим объекта.
Если объект включен в региональный кадастровый перечень, настройте его как объект с особым порядком налогообложения и рассчитывайте налог по кадастровой стоимости.
Если объект не включен в перечень и принят к учету как основное средство, проверьте карточку Основные средства, дату принятия к учету, первоначальную стоимость, амортизацию и ставку налога.
Если объект учитывается как готовая продукция или товар для продажи, не включайте его в расчет среднегодовой стоимости.
Если объект меняет назначение, например переводится из готовой продукции в инвестиционную недвижимость для аренды, оформите перевод и начинайте применять налоговый порядок, соответствующий новому статусу.
Для начисления налога в 1С обычно используется регламентная операция при закрытии месяца. Проводка по начислению налога может быть, например, Дт 26 — Кт 68, Дт 91.02 — Кт 68 или другой вариант в зависимости от способа отражения расходов, закрепленного в учетной политике и настройках программы.
Используйте настройку Способы отражения расходов по налогу на имущество. Для застройщика это особенно важно, потому что налог по объектам, связанным с продажей, арендой или управлением, может отражаться в разных расходах бухгалтерского учета.
После выполнения Закрытие месяца обязательно проверьте результат. Не ограничивайтесь фактом, что регламентная операция выполнена без ошибок.
Сформируйте оборотно-сальдовую ведомость по счету 68 в части налога на имущество.
Проверьте начисление по каждому кадастровому объекту отдельно.
Сравните кадастровую стоимость в 1С с выпиской ЕГРН.
Проверьте ставку налога по региональному закону.
Проверьте дату регистрации права и коэффициент владения.
По коммерческим объектам проверьте, не попал ли объект одновременно в расчет по кадастру и по среднегодовой стоимости.
По объектам на счете 43 или 41 проверьте, что они не включились в расчет среднегодовой стоимости.
По объектам на счете 01 или 03 проверьте, что они включились в расчет, если не облагаются по кадастру.
Главная контрольная процедура — исключить двойное налогообложение. Один и тот же объект не должен одновременно облагаться по кадастровой стоимости и по среднегодовой стоимости. Если объект облагается по кадастру, его остаточную стоимость не включайте в среднегодовую налоговую базу.
Рассмотрим продажу квартиры, машино-места или коммерческого помещения. Если застройщик зарегистрировал право собственности на объект, а затем продал его покупателю, налог рассчитывайте только за период владения.
Применяйте правило 15-го числа:
Если право собственности застройщика прекратилось после 15-го числа месяца, этот месяц включайте в расчет.
Если право собственности застройщика прекратилось до 15-го числа включительно, этот месяц не включайте в расчет.
Например, квартира продана, право покупателя зарегистрировано 18 октября. Для застройщика октябрь включается как полный месяц владения. Если право покупателя зарегистрировано 12 октября, октябрь для застройщика не учитывается.
В 1С по кадастровому объекту нужно прекратить расчет налога с соответствующей даты. По объекту основных средств оформляйте выбытие через документ продажи или списания, чтобы объект перестал участвовать в расчете среднегодовой стоимости.
Налог на имущество организаций является региональным налогом. Поэтому порядок уплаты авансовых платежей зависит от закона субъекта РФ. В одном регионе авансовые платежи могут быть предусмотрены, в другом — нет. Проверяйте региональный закон по месту нахождения недвижимости.
Если авансовые платежи установлены, по кадастровым объектам аванс обычно рассчитывайте как одна четвертая кадастровой стоимости, умноженная на ставку, с учетом коэффициента владения при необходимости. По объектам, облагаемым по среднегодовой стоимости, аванс рассчитывайте исходя из средней стоимости за отчетный период.
В 1С проверьте настройку Уплата авансовых платежей в разделе Налог на имущество. Если настройка не соответствует региональному закону, программа может рассчитать налог неправильно или сформировать некорректные суммы к уплате.
Чтобы избежать споров, закрепите порядок учета в учетной политике застройщика. Рассмотрим, какие положения стоит включить.
Укажите, что объекты недвижимости, предназначенные для продажи, учитываются как готовая продукция или товары до момента изменения назначения.
Опишите критерии перевода коммерческих помещений в состав основных средств или инвестиционной недвижимости при принятии решения о сдаче в аренду.
Закрепите порядок проверки кадастровых объектов по статье 378.2 НК РФ.
Закрепите порядок ежегодной проверки регионального перечня объектов, облагаемых по кадастровой стоимости.
Опишите порядок расчета коэффициента владения при регистрации и прекращении права собственности.
Укажите, кто отвечает за получение выписок ЕГРН и проверку кадастровой стоимости.
Опишите порядок отражения начисленного налога на имущество на счетах бухгалтерского учета.
Закрепите порядок хранения расчетов и подтверждающих документов.
Такой раздел учетной политики особенно важен для специализированных застройщиков, потому что в одном МКД могут одновременно быть квартиры для продажи, машино-места, коммерческие помещения для аренды, коммерческие помещения для продажи и объекты, временно не используемые в деятельности.
Разберем частые ошибки, чтобы сразу их избежать.
Считать, что все объекты у застройщика не облагаются налогом, пока они не проданы. Это неверно по квартирам, машино-местам и другим кадастровым объектам при наличии права собственности и кадастровой стоимости.
Начислять налог по среднегодовой стоимости по коммерческим помещениям, которые учитываются как готовая продукция. Если объект не кадастровый и не является основным средством, налог по среднегодовой стоимости не возникает.
Не проверять региональный перечень. Коммерческое помещение может попасть в кадастровый перечень, особенно если оно предназначено под торговлю, офисы, общепит или бытовое обслуживание.
Дублировать налоговую базу. Если объект облагается по кадастру, не включайте его остаточную стоимость в среднегодовую базу.
Ошибаться с датой регистрации права. Используйте правило 15-го числа и коэффициент владения.
Не обновлять кадастровую стоимость. Проверяйте сведения ЕГРН и актуальную кадастровую стоимость, применяемую на соответствующий налоговый период.
Не оформлять изменение назначения объекта. Если коммерческое помещение сначала предназначалось для продажи, а затем стало использоваться для аренды, оформите управленческое решение и бухгалтерский перевод.
Подведем итог по каждому виду объекта.
Квартиры. После государственной регистрации права собственности застройщика квартиры рассматривайте как жилые помещения. Если в регионе введено налогообложение жилых помещений по кадастровой стоимости и кадастровая стоимость внесена в ЕГРН, налог рассчитывайте по кадастровой стоимости с учетом коэффициента владения.
Машино-места. После регистрации права собственности застройщика машино-места также облагайте по кадастровой стоимости при наличии регионального основания и кадастровой стоимости в ЕГРН. Расчет ведите с учетом правила 15-го числа.
Коммерческие нежилые помещения для аренды. Сначала проверьте региональный перечень кадастровых объектов. Если помещение включено в перечень, налог рассчитывайте по кадастровой стоимости. Если не включено и принято к учету как основное средство или инвестиционная недвижимость, налог рассчитывайте по среднегодовой стоимости.
Коммерческие нежилые помещения для продажи. Если помещение не включено в региональный кадастровый перечень и учитывается как готовая продукция или товар, налог по среднегодовой стоимости не начисляйте. Если помещение включено в кадастровый перечень, налог рассчитывайте по кадастровой стоимости независимо от учета как готовой продукции.
Таким образом, ответ на вопрос автора следующий: по квартирам и машино-местам, зарегистрированным в собственность застройщика, налог на имущество обычно исчисляйте по кадастровой стоимости, внесенной в ЕГРН, если это предусмотрено региональным законом. По нежилым коммерческим помещениям выбирайте порядок в зависимости от регионального перечня и бухгалтерского статуса объекта. Если коммерческое помещение не кадастровое и учитывается как готовая продукция на продажу, налог по среднегодовой стоимости платить не нужно.
Информация носит справочный характер