Проанализируем ситуацию: индивидуальный предприниматель применяет УСН с объектом налогообложения «доходы» и продает коммерческую недвижимость. Возникает вопрос, какую сумму брать для расчета налога по УСН: цену, указанную в договоре купли-продажи, или кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Разберем ответ сразу по сути. Если коммерческая недвижимость относится к предпринимательской деятельности ИП и доход от ее продажи облагается в рамках УСН, налоговую базу определяем по правилам главы 26.2 НК РФ. Для УСН «доходы» базой является сумма доходов, полученных предпринимателем. При продаже недвижимости таким доходом обычно является выручка по договору купли-продажи, то есть сумма, которую покупатель должен заплатить продавцу по договору.
Кадастровую стоимость для расчета налога по УСН «доходы» при продаже коммерческой недвижимости обычно не применяем. Правило о сравнении цены продажи недвижимости с кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7, относится к расчету НДФЛ по правилам главы 23 НК РФ, а не к расчету единого налога при УСН по главе 26.2 НК РФ.
Рассмотрим подробнее, почему именно так, какие исключения нужно проверить, как отразить операцию в 1С и какие ошибки чаще всего приводят к налоговым рискам.
Разберем первый и самый важный шаг. Перед тем как выбирать между договорной ценой и кадастровой стоимостью, определим, в каком налоговом режиме облагается продажа: в рамках УСН как предпринимательский доход или как доход обычного физического лица по НДФЛ.
Для ИП это принципиально. Один и тот же человек может продавать имущество как физическое лицо или как предприниматель. Но если объект использовался в бизнесе, сдавался в аренду, применялся как офис, магазин, склад, производственное помещение, объект общепита, салон, мастерская или иной коммерческий актив, налоговая обычно рассматривает доход от его продажи как доход от предпринимательской деятельности.
Рассмотрим признаки, которые указывают на предпринимательский характер продажи:
Объект является коммерческой недвижимостью: нежилое помещение, офис, склад, магазин, павильон, производственное помещение, помещение свободного назначения.
Недвижимость использовалась в деятельности ИП: в ней велась торговля, оказывались услуги, размещался офис, складировались товары, производились работы.
Объект сдавался в аренду в рамках предпринимательской деятельности.
Доходы от использования объекта ранее отражались в книге учета доходов и расходов по УСН.
Расходы на содержание объекта, коммунальные платежи, ремонт, охрану, связь или обслуживание учитывались в предпринимательской деятельности, если это было применимо.
Объект был приобретен или использовался для систематического извлечения дохода.
В документах, договорах или расчетах объект фигурировал как имущество, связанное с бизнесом.
Если эти признаки есть, рассматриваем продажу как предпринимательскую операцию. Тогда у ИП на УСН доход от продажи включаем в налоговую базу по УСН. Если же объект не использовался в предпринимательской деятельности и является личным имуществом физического лица, тогда нужно отдельно анализировать НДФЛ, сроки владения, вычеты, освобождения и правило кадастровой стоимости.
Главный вывод на этом этапе: сначала выясняем налоговый режим дохода. Если продажа идет в рамках УСН, применяем правила УСН. Если продажа идет как личная продажа физического лица, анализируем правила НДФЛ.
Рассмотрим подробнее налоговую логику. ИП на УСН определяет доходы по правилам главы 26.2 НК РФ. В состав доходов при УСН включаются доходы от реализации и внереализационные доходы. При продаже недвижимости возникает доход от реализации, потому что предприниматель продает имущество и получает оплату от покупателя.
Для объекта налогообложения «доходы» налоговая база — это денежное выражение полученных доходов. То есть берем сумму, которую ИП получил или должен получить от покупателя по договору, с учетом кассового метода признания доходов при УСН.
При УСН применяется кассовый метод. Это означает, что доход обычно признается на дату поступления денег на расчетный счет, в кассу, на личный счет, если он используется для предпринимательских расчетов, или иным способом погашения задолженности покупателем. Поэтому важно различать две величины:
Цена договора — общая стоимость объекта недвижимости, согласованная сторонами.
Доход отчетного периода — сумма, фактически полученная ИП в конкретном периоде, если оплата поступает частями.
Посмотрим на пример. ИП на УСН «доходы» продает нежилое помещение за 8 000 000 рублей. По договору покупатель перечисляет 3 000 000 рублей в декабре 2026 года и 5 000 000 рублей в январе 2027 года. Для УСН доходы признаем не всей суммой договора сразу, а по мере поступления оплаты: 3 000 000 рублей попадут в доходы 2026 года, 5 000 000 рублей — в доходы 2027 года.
Если же покупатель оплатил всю сумму сразу, в доходы по УСН включаем всю сумму поступления. При ставке 6 процентов налог рассчитываем от полученного дохода, если в регионе не установлена иная ставка для соответствующей категории налогоплательщиков.
Формула расчета выглядит так:
Налоговая база по УСН «доходы» = сумма дохода от продажи, фактически полученная предпринимателем.
Налог по УСН = налоговая база × ставка УСН.
Например, если объект продан за 10 000 000 рублей и вся сумма поступила на расчетный счет ИП, при ставке 6 процентов налог составит:
10 000 000 × 6% = 600 000 рублей.
При этом кадастровая стоимость объекта для расчета этой суммы по УСН не подставляется, если речь идет именно о предпринимательском доходе на УСН.
Теперь разберем самый частый источник путаницы. Многие знают правило: если недвижимость продана дешевле 70 процентов кадастровой стоимости, налоговая база может считаться от кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Но это правило относится к НДФЛ при продаже недвижимости физическими лицами.
Рассмотрим ситуацию по шагам. В главе 23 НК РФ есть специальные правила определения налоговой базы по НДФЛ при продаже недвижимости. Для физического лица может сравниваться цена сделки и кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7. Если договорная цена ниже этой расчетной величины, для целей НДФЛ доход могут определить исходя из кадастровой стоимости с коэффициентом.
Но ИП на УСН по предпринимательским доходам применяет не главу 23 НК РФ, а главу 26.2 НК РФ. В главе 26.2 НК РФ нет специального правила, по которому при продаже недвижимости на УСН нужно доначислять доход до кадастровой стоимости или до 70 процентов кадастровой стоимости.
Поэтому если объект продается в рамках предпринимательской деятельности ИП на УСН, налоговая база определяется по правилам УСН, то есть исходя из дохода от реализации. В обычной ситуации таким доходом будет цена сделки, указанная в договоре, и фактически полученная оплата.
Важно: это не означает, что цену договора можно искусственно занизить без последствий. Если стороны сделки взаимозависимы или цена явно не соответствует рыночному уровню, налоговая может анализировать сделку с точки зрения необоснованной налоговой выгоды, рыночности цены, взаимозависимости и реальности расчетов. Но это уже не автоматическое правило кадастровой стоимости, а отдельный налоговый риск.
Рассмотрим подробнее, в каких случаях кадастровая стоимость может быть важна, даже если в базу по УСН она напрямую не подставляется.
Если продажа облагается НДФЛ как продажа личного имущества физического лица. Тогда правила главы 23 НК РФ могут применяться, и кадастровая стоимость может влиять на расчет налоговой базы.
Если объект не использовался в предпринимательской деятельности. В этом случае нужно отдельно проверять, действительно ли доход не относится к УСН. Если это личное имущество, анализируем НДФЛ, минимальный срок владения, имущественные вычеты и правило 70 процентов кадастровой стоимости.
Если объект входит в перечень недвижимости, облагаемой налогом на имущество по кадастровой стоимости. Это касается имущественного налога, а не расчета УСН при продаже. ИП на УСН освобождается от налога на имущество по объектам, используемым в предпринимательской деятельности, но есть исключение для объектов, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость и которые включены в соответствующие региональные перечни.
Если цена сделки существенно ниже рыночной. Кадастровая стоимость может быть одним из ориентиров для анализа экономической обоснованности цены, хотя сама по себе она не заменяет базу по УСН.
Если объект продается взаимозависимому лицу. В таком случае налоговая может внимательнее проверить цену сделки, деловую цель и реальность расчетов.
Таким образом, кадастровую стоимость не используем как автоматическую налоговую базу по УСН, но полностью игнорировать ее тоже не стоит. Используйте ее как контрольный ориентир для оценки налоговых рисков, особенно если договорная цена значительно ниже кадастровой или рыночной.
Разберем конкретную ситуацию. ИП на УСН «доходы» продает коммерческое помещение. Кадастровая стоимость объекта — 15 000 000 рублей. Цена по договору — 9 000 000 рублей. Возникает вопрос: считать налог с 9 000 000 рублей или с 10 500 000 рублей, то есть с 70 процентов кадастровой стоимости?
Если объект относится к предпринимательской деятельности и продажа облагается в рамках УСН, налоговую базу определяем по сумме договора и поступившей оплате. То есть в данном примере ориентируемся на 9 000 000 рублей, а не на 10 500 000 рублей.
При ставке 6 процентов расчет будет таким:
9 000 000 × 6% = 540 000 рублей.
Если бы эта же продажа облагалась НДФЛ как продажа личного имущества физического лица, тогда пришлось бы анализировать правило 70 процентов кадастровой стоимости. Но для УСН такого автоматического пересчета нет.
Рассмотрим еще пример. Кадастровая стоимость объекта — 20 000 000 рублей. Цена договора — 5 000 000 рублей. Объект использовался ИП как магазин. Доходы от деятельности учитывались по УСН. Покупатель не является взаимозависимым лицом, расчеты подтверждены, цена обоснована состоянием объекта, срочностью продажи или отчетом оценщика. В таком случае налог по УСН рассчитываем с 5 000 000 рублей, то есть с фактически полученного дохода по договору.
Но если покупатель — близкий родственник, взаимозависимая организация или связанное лицо, а цена явно ниже рыночной без объяснимых причин, подготовьте документы, подтверждающие реальность цены: отчет оценщика, переписку с покупателями, сведения о состоянии помещения, обременениях, необходимости ремонта, ограничениях использования, коммерческих условиях сделки.
Рассмотрим порядок учета на УСН с объектом «доходы». При этом объекте налогообложения расходы для расчета единого налога не учитываются. Это означает, что ИП не уменьшает базу по УСН на первоначальную стоимость недвижимости, остаточную стоимость, расходы на ремонт, услуги риелтора, госпошлину, оценку или нотариальные расходы.
Для УСН «доходы» важно определить:
какая сумма поступила от покупателя;
когда она поступила;
относится ли поступление к предпринимательской деятельности;
какая ставка УСН применяется;
можно ли уменьшить налог на страховые взносы и иные допустимые суммы в общем порядке для УСН «доходы».
Посмотрим на пример. ИП продает склад за 6 000 000 рублей. Объект использовался для предпринимательской деятельности. ИП применяет УСН «доходы» со ставкой 6 процентов. Покупатель перечислил всю сумму на расчетный счет. В книге учета доходов и расходов нужно отразить доход 6 000 000 рублей на дату поступления оплаты. Налог до возможного уменьшения составит:
6 000 000 × 6% = 360 000 рублей.
Расходы на покупку этого склада, его остаточная стоимость или кадастровая стоимость для объекта УСН «доходы» базу не уменьшают. Если предприниматель хочет учитывать расходы при продаже активов, это возможно только при объекте УСН «доходы минус расходы», но даже там действуют отдельные правила и ограничения.
Разберем ситуацию с рассрочкой или частичной оплатой. При УСН доходы признаются кассовым методом. Поэтому если договор купли-продажи заключен на одну сумму, но деньги поступают частями, доходы признаем по мере оплаты.
Например, ИП продает нежилое помещение за 12 000 000 рублей. Условия оплаты такие:
2 000 000 рублей — аванс до регистрации перехода права собственности;
5 000 000 рублей — после регистрации;
5 000 000 рублей — через три месяца.
Для УСН «доходы» каждая часть оплаты включается в доходы на дату поступления. Если все платежи пришли в одном налоговом периоде, вся сумма попадет в базу этого периода. Если платежи распределены между разными годами, доход также распределится по годам.
При этом цена договора остается общей суммой сделки. Но налоговая база конкретного отчетного или налогового периода зависит от фактических поступлений.
Если покупатель погашает задолженность не деньгами, а зачетом, передачей имущества или другим способом, доход также нужно признать на дату такого погашения обязательства. В 1С это важно правильно отразить документами взаимозачета или поступления оплаты.
Теперь посмотрим, как подойти к отражению операции в 1С. Конкретный набор документов зависит от конфигурации: 1С:Бухгалтерия предприятия, специализированная база для ИП, учет в облачном сервисе или доработанная конфигурация. Но общая логика будет одинаковой: нужно отразить реализацию объекта, поступление оплаты и доход по УСН.
Если недвижимость учитывалась в 1С как основное средство, используйте документы, связанные с выбытием или реализацией основного средства. В типовой конфигурации могут применяться документы Передача ОС, Реализация, Операция, введенная вручную или иные документы в зависимости от настроек учета ИП.
Разберем общий порядок:
Проверьте, как объект недвижимости отражен в базе: как Основное средство, как товар, как объект учета внеоборотных активов или только справочно.
Проверьте карточку объекта: наименование, инвентарный номер, счет учета, первоначальная стоимость, амортизация, дата принятия к учету, назначение использования.
Создайте документ реализации или передачи объекта покупателю.
Укажите покупателя, договор, сумму продажи по договору, дату перехода права или дату документа реализации.
Отразите поступление оплаты от покупателя документом Поступление на расчетный счет или иным платежным документом.
Проверьте, что сумма оплаты попала в доходы УСН в Книга учета доходов и расходов.
Проверьте, что доход в КУДиР соответствует сумме фактического поступления, а не кадастровой стоимости.
Если объект не был отражен в 1С как основное средство, но продажа относится к предпринимательской деятельности, все равно нужно отразить доход по УСН. В таком случае поступление денег от покупателя должно попасть в регистр налогового учета УСН как доход от реализации.
Рассмотрим, какие документы и отчеты используем для контроля операции:
Поступление на расчетный счет — используем для отражения оплаты от покупателя. Именно этот документ часто формирует доход по УСН при кассовом методе.
Реализация — используем, если объект отражается как реализуемое имущество или иной актив.
Передача ОС — используем, если недвижимость учтена как основное средство и конфигурация поддерживает такой документ для выбытия ОС.
Операция, введенная вручную — используем осторожно, если типовыми документами нельзя корректно отразить отдельные проводки или движения. При ручных операциях обязательно проверяем регистры УСН.
Книга учета доходов и расходов — основной отчет для проверки налоговой базы по УСН.
Анализ учета по УСН — используем, если в конфигурации есть такой отчет, чтобы увидеть, какие суммы попали в доходы и почему.
Оборотно-сальдовая ведомость по счету — используем для проверки расчетов с покупателем и выбытия объекта.
Карточка счета — используем для поиска документа, который сформировал доход, оплату или выбытие объекта.
Особенно внимательно проверьте Книга учета доходов и расходов. Для ИП на УСН важна не только бухгалтерская проводка, но и налоговое движение по УСН. Бывает, что оплата поступила на расчетный счет, но из-за неправильного вида операции не попала в доходы УСН. Бывает и обратная ошибка: сумма попала в доходы дважды — через реализацию и через оплату.
Разберем контрольный алгоритм. После отражения продажи сформируйте Книга учета доходов и расходов за период, в котором поступила оплата. Найдите строку по продаже недвижимости и проверьте следующие реквизиты:
дата признания дохода;
документ, по которому сформирована запись;
сумма дохода;
содержание операции;
контрагент или покупатель, если отчет выводит такую аналитику;
совпадение суммы с поступлением денег от покупателя.
Если продажа состоялась за 8 000 000 рублей, но в КУДиР попала кадастровая стоимость 11 000 000 рублей, проверьте ручные корректировки и настройки документа. В типовой логике УСН доход должен формироваться по сумме поступления, а не по кадастровой стоимости.
Если в КУДиР попала только часть суммы, проверьте график оплаты. Возможно, это корректно, если покупатель оплатил только часть цены. Если же вся сумма поступила, но в КУДиР отражена не полностью, проверьте вид операции в банковском документе, признак отражения в налоговом учете и настройки доходов УСН.
Рассмотрим бухгалтерскую логику. У ИП бухгалтерский учет может вестись в упрощенном формате или не вестись в полном объеме, но в 1С проводки часто используются для управленческого и налогового контроля. Поэтому приведем общий пример для понимания.
Если объект учтен как основное средство, при реализации могут формироваться проводки, связанные с выручкой, списанием стоимости и расчетами с покупателем. Для УСН «доходы» ключевое значение имеет налоговый доход, но бухгалтерские движения помогают проверить корректность учета объекта.
Возможная логика проводок:
Дт 62.01 Кт 91.01 — отражена выручка от продажи объекта недвижимости.
Дт 51 Кт 62.01 — поступила оплата от покупателя.
Дт 91.02 Кт 01 — списана остаточная стоимость объекта, если объект учитывался как основное средство.
Дт 02 Кт 01 — списана накопленная амортизация, если она начислялась.
Но для УСН «доходы» налоговая база по единому налогу определяется не по бухгалтерскому финансовому результату, а по доходам. Поэтому даже если в бухгалтерских проводках есть списание остаточной стоимости, для расчета налога при объекте «доходы» эта стоимость базу не уменьшает.
Не путайте бухгалтерский результат и налоговую базу по УСН «доходы». В бухгалтерском учете можно видеть прибыль или убыток от продажи объекта. В налоговом учете по УСН «доходы» налог считается с дохода, без уменьшения на расходы.
Рассмотрим вопрос НДС, потому что при продаже недвижимости он часто возникает отдельно от базы по УСН. В общем случае ИП на УСН не является плательщиком НДС по операциям реализации, кроме отдельных случаев, предусмотренных налоговым законодательством. Поэтому при продаже коммерческой недвижимости на УСН обычно НДС покупателю не предъявляется.
Но проверьте исключения:
не выставлял ли ИП счет-фактуру с выделенным НДС;
не является ли операция импортной или агентской со специальными правилами;
не исполняет ли ИП обязанности налогового агента по НДС в иной части деятельности;
не применяются ли специальные переходные или совмещенные режимы;
не утрачено ли право на применение УСН.
Если ИП ошибочно выделит НДС в договоре и счете-фактуре, могут возникнуть дополнительные обязанности по уплате НДС. Поэтому в договоре купли-продажи коммерческой недвижимости на УСН обычно формулируют цену без НДС, например: «НДС не облагается в связи с применением продавцом упрощенной системы налогообложения».
Это не влияет на вопрос кадастровой стоимости, но влияет на итоговую налоговую нагрузку и оформление документов.
Разберем отдельный вопрос, который часто смешивают с налогом при продаже. Налог на имущество и налог по УСН с дохода от продажи — это разные налоги.
ИП на УСН обычно освобождается от налога на имущество физических лиц в отношении имущества, используемого в предпринимательской деятельности. Но есть важное исключение: освобождение не применяется к отдельным объектам недвижимости, по которым налоговая база определяется как кадастровая стоимость и которые включены в региональный перечень объектов кадастрового налогообложения.
Это означает, что коммерческая недвижимость может облагаться налогом на имущество по кадастровой стоимости в период владения. Но это не значит, что при продаже такого объекта налог по УСН нужно считать с кадастровой стоимости.
Разделим два вопроса:
Налог на имущество — может зависеть от кадастровой стоимости объекта, если объект подпадает под соответствующие правила.
Налог по УСН при продаже — считается с дохода от реализации, то есть с суммы договора и фактически полученной оплаты.
Если объект был включен в региональный перечень кадастровой недвижимости, проверьте налог на имущество за период владения до продажи. Но налоговую базу по УСН от продажи все равно определяйте отдельно.
Рассмотрим важную пограничную ситуацию. Если физическое лицо ранее было ИП, использовало недвижимость в бизнесе, а затем снялось с учета как предприниматель и продало объект, налоговые последствия могут отличаться. Налоговая может анализировать, был ли доход связан с прежней предпринимательской деятельностью или это уже продажа личного имущества.
В такой ситуации нужно изучить:
когда ИП прекратил деятельность;
использовался ли объект в бизнесе до продажи;
сдавался ли объект в аренду после прекращения ИП;
как быстро после закрытия ИП объект был продан;
были ли признаки систематической коммерческой деятельности;
какие доходы декларировались ранее;
какие ОКВЭД были заявлены, хотя сам по себе ОКВЭД не всегда решает вопрос окончательно.
Если продажа будет квалифицирована как предпринимательская, может возникнуть вопрос налогообложения в рамках режима, который применялся или должен был применяться. Если продажа будет квалифицирована как продажа личного имущества, тогда анализируем НДФЛ, минимальный срок владения, вычеты и кадастровое правило.
Поэтому для статьи по исходной ситуации зафиксируем: если ИП действует на УСН «доходы» и продает коммерческую недвижимость в рамках предпринимательской деятельности, базу берем из дохода по договору, а не из кадастровой стоимости.
Теперь разберем сложный вариант. Иногда объект недвижимости использовался смешанно: часть помещения применялась в предпринимательской деятельности, а часть — для личных целей. Или объект какое-то время сдавался в аренду, а затем использовался лично. В таких случаях нельзя автоматически применять один ответ ко всей сделке без анализа обстоятельств.
Рассмотрим, что нужно проверить:
назначение объекта по документам;
фактическое использование объекта;
наличие договоров аренды;
отражение доходов от объекта в УСН;
наличие расходов, связанных с объектом;
длительность использования в предпринимательской деятельности;
содержание договора купли-продажи;
статус продавца в договоре: ИП или физическое лицо.
Если объект в основном использовался в предпринимательской деятельности, налоговая может считать доход предпринимательским. Если же предпринимательская связь слабая или отсутствует, возможна квалификация как личной продажи. В спорных случаях лучше подготовить правовую позицию заранее, потому что от квалификации зависит не только ставка, но и возможность применения правил НДФЛ.
Рассмотрим практические рекомендации по договору. Договор должен помогать подтвердить правильный налоговый учет, а не создавать дополнительные вопросы.
В договоре купли-продажи коммерческой недвижимости укажите:
стороны сделки: продавец — индивидуальный предприниматель или физическое лицо, в зависимости от выбранной и обоснованной налоговой квалификации;
точное описание объекта: адрес, кадастровый номер, площадь, назначение, этаж, помещение;
цену договора;
порядок оплаты: единовременно, авансом, после регистрации, в рассрочку;
реквизиты расчетного счета ИП, если доход относится к предпринимательской деятельности;
условие о НДС: например, что НДС не предъявляется в связи с применением УСН;
дату передачи объекта;
порядок подписания передаточного акта;
ответственность сторон;
условия о расходах на регистрацию и сопутствующих платежах.
Если цена ниже кадастровой стоимости, не обязательно менять ее только из-за кадастра, если продажа облагается по УСН. Но разумно иметь документы, объясняющие цену. Например, объект требует капитального ремонта, имеет обременения, расположен в проблемной локации, продается срочно, имеет ограниченный спрос или цена подтверждена независимой оценкой.
Не указывайте в договоре искусственную цену. Для УСН нет автоматического пересчета по кадастровой стоимости, но цена сделки должна быть реальной, экономически объяснимой и подтвержденной расчетами.
Разберем практический пример в 1С. Покупатель перечисляет оплату за коммерческую недвижимость на расчетный счет ИП. В документе Поступление на расчетный счет выберите вид операции, который отражает оплату от покупателя. В зависимости от конфигурации это может быть Оплата от покупателя, Прочее поступление или иной вариант.
Если используете Оплата от покупателя, укажите:
покупателя;
договор купли-продажи;
сумму поступления;
ставку НДС «Без НДС», если ИП применяет УСН и НДС не предъявляет;
счет расчетов, например 62.01, если учет ведется через расчеты с покупателем;
статью доходов или вид дохода для УСН, если программа требует такую аналитику.
После проведения документа проверьте движения по регистрам УСН. Сумма должна попасть в доходы КУДиР на дату поступления оплаты. Если программа не включает поступление в доходы, проверьте настройки вида операции и реквизит отражения в налоговом учете.
Если используете Прочее поступление, будьте особенно внимательны. Некоторые виды прочих поступлений могут не попадать в доходы УСН автоматически или попадать с неправильной статьей. В таком случае выберите корректную статью доходов или выполните ручную корректировку регистров только после проверки методики.
Рассмотрим вопрос даты. Для УСН «доходы» дата договора и дата регистрации перехода права собственности не всегда совпадают с датой признания дохода. Поскольку применяется кассовый метод, ключевая дата — поступление оплаты или иное погашение задолженности.
Например:
договор подписан 20 марта;
переход права зарегистрирован 10 апреля;
деньги поступили 15 апреля.
В этом случае для УСН доход обычно признается 15 апреля, то есть на дату поступления денег.
Если покупатель перечислил аванс до регистрации перехода права, аванс также включается в доходы по УСН на дату поступления. При УСН авансы от покупателей включаются в доходы, если они связаны с предпринимательской деятельностью.
Если договор расторгнут и аванс возвращен, тогда нужно отдельно корректировать доходы по правилам УСН. В 1С это проверяем по КУДиР и документам возврата.
Разберем еще одну практическую ситуацию. При продаже недвижимости покупатель может перечислить задаток, обеспечительный платеж или аванс. Для УСН важно определить экономический смысл поступления.
Если сумма является авансом или задатком, который засчитывается в оплату объекта, она обычно признается доходом на дату поступления. Если обеспечительный платеж по условиям договора не является оплатой и подлежит возврату при нормальном исполнении обязательств, его налоговый учет может отличаться. Но если позже этот платеж засчитывается в цену недвижимости, доход возникает на дату зачета или на дату, определяемую условиями операции.
В 1С для таких операций важно правильно выбрать вид поступления и назначение платежа. Если программа видит сумму как доход УСН, она попадет в КУДиР. Если сумма временно не является доходом, используйте корректный счет расчетов и контролируйте дальнейший зачет.
При простой продаже недвижимости чаще всего все платежи покупателя являются оплатой по договору и включаются в доходы УСН по мере поступления.
Теперь проанализируем налоговые риски. Хотя кадастровая стоимость не является автоматической базой для УСН, налоговая может задавать вопросы, если цена договора заметно ниже рыночной. Особенно это актуально для дорогих объектов коммерческой недвижимости.
Чтобы снизить риск спора, подготовьте обоснование цены:
сохраните отчет независимого оценщика;
соберите объявления о продаже похожих объектов;
зафиксируйте техническое состояние помещения;
опишите необходимость ремонта или перепланировки;
укажите наличие обременений, арендаторов, судебных споров или ограничений;
сохраните переписку с потенциальными покупателями;
подтвердите деловую цель срочной продажи;
проверьте отсутствие взаимозависимости или подготовьте объяснение условий сделки, если покупатель взаимозависим.
Если цена ниже кадастровой стоимости, это само по себе не означает, что УСН нужно считать с кадастра. Но это может быть поводом для дополнительного внимания со стороны налоговой. Поэтому задача бухгалтера и предпринимателя — не заменить договорную цену кадастровой, а подтвердить, что договорная цена реальна и экономически обоснована.
Рассмотрим еще один частый вопрос. Если доход от продажи коммерческой недвижимости облагается в рамках УСН как предпринимательский доход, декларация 3-НДФЛ по этой операции обычно не подается. Доход отражается в декларации по УСН и в КУДиР.
Но если объект продается как личное имущество физического лица и доход не относится к предпринимательской деятельности, тогда может возникнуть обязанность подать 3-НДФЛ, если нет освобождения по сроку владения или другим основаниям.
Поэтому снова возвращаемся к исходному вопросу: сначала определяем характер дохода. Если это предпринимательский доход ИП на УСН, работаем через УСН. Если это личный доход физического лица, анализируем НДФЛ.
Разберем общий подход. Доход от продажи коммерческой недвижимости, облагаемый в рамках УСН, включается в общую сумму доходов за налоговый период. В декларации по УСН он не выделяется отдельной строкой как «продажа недвижимости», а входит в совокупные доходы налогоплательщика.
Порядок действий такой:
Отразите поступление оплаты в 1С.
Проверьте запись в Книга учета доходов и расходов.
Сформируйте декларацию по УСН.
Сверьте доходы декларации с КУДиР.
Проверьте, что сумма продажи включена в доходы того периода, когда поступили деньги.
Рассчитайте авансовые платежи или итоговый налог по УСН с учетом поступления.
Если сумма сделки крупная, она может значительно увеличить налог за отчетный период. Поэтому заранее рассчитайте авансовый платеж по УСН, чтобы не получить недоимку и пени.
Рассмотрим вопрос, который часто возникает после расчета налога. ИП может сказать: «Я купил помещение дорого, почему должен платить налог со всей суммы продажи?» Ответ зависит от объекта налогообложения.
При УСН «доходы» расходы не уменьшают налоговую базу. Поэтому стоимость приобретения недвижимости, остаточная стоимость, расходы на ремонт и расходы на оформление сделки не уменьшают доход от продажи для расчета единого налога.
Если ИП применял бы УСН «доходы минус расходы», тогда нужно было бы отдельно анализировать порядок учета расходов на приобретение основного средства, срок использования, возможный пересчет налоговой базы при продаже основного средства и иные правила главы 26.2 НК РФ. Но в исходной ситуации объект налогообложения — «доходы», поэтому базу определяем без учета расходов.
Практический вывод: при УСН «доходы» налог может быть существенным, если продается дорогой объект недвижимости. Перед сделкой рассчитайте налоговую нагрузку заранее.
Проанализируем ошибки, которые чаще всего встречаются на практике.
Считают налог по УСН с кадастровой стоимости. Это неверно для предпринимательского дохода на УСН. Базу определяем по доходам от реализации, а не по кадастровой стоимости.
Применяют правило 70 процентов кадастровой стоимости к УСН. Это правило относится к НДФЛ, а не к главе 26.2 НК РФ.
Не проверяют, относится ли объект к предпринимательской деятельности. От этого зависит, применять УСН или НДФЛ.
Не включают доход от продажи в КУДиР. Если объект коммерческий и использовался в бизнесе, доход от продажи нужно отразить в доходах УСН.
Пытаются уменьшить базу при УСН «доходы» на стоимость покупки объекта. При объекте «доходы» расходы не уменьшают налоговую базу.
Отражают доход на дату договора, хотя деньги поступили позже. При УСН доходы признаются кассовым методом, поэтому ориентируемся на поступление оплаты.
Не учитывают аванс от покупателя. Аванс, полученный по предпринимательской сделке, обычно включается в доходы УСН на дату поступления.
Выделяют НДС в договоре без необходимости. ИП на УСН обычно продает без НДС. Ошибочное выделение НДС может создать дополнительные обязанности.
Не обосновывают низкую цену сделки. Кадастровое правило не применяется, но слишком низкая цена может вызвать вопросы налоговой.
Путают налог на имущество и налог по УСН при продаже. Налог на имущество может зависеть от кадастровой стоимости, но налог по УСН от продажи считается по доходу.
Соберем решение в практический алгоритм. Используйте его перед отражением продажи коммерческой недвижимости ИП на УСН «доходы».
Определите статус объекта. Проверьте, использовалась ли недвижимость в предпринимательской деятельности ИП.
Определите налоговый режим дохода. Если продажа предпринимательская, доход облагается по УСН. Если продажа личная, анализируйте НДФЛ.
Проверьте договорную цену. Для УСН базой будет сумма дохода по договору и фактически полученная оплата.
Не подставляйте кадастровую стоимость в базу по УСН. В главе 26.2 НК РФ нет правила о доначислении дохода до кадастровой стоимости при продаже недвижимости.
Проверьте график оплаты. Если оплата поступает частями, включайте доходы в КУДиР по мере поступления денег.
Отразите поступление оплаты в 1С. Используйте Поступление на расчетный счет или другой подходящий документ.
Проверьте КУДиР. Убедитесь, что доход попал в книгу учета доходов и расходов в правильной сумме и в правильном периоде.
Проверьте НДС. Если ИП на УСН не является плательщиком НДС по этой операции, не выделяйте НДС в договоре и документах.
Оцените налоговые риски низкой цены. Если цена существенно ниже кадастровой или рыночной, подготовьте обоснование.
Рассчитайте авансовый платеж или налог по УСН. Учитывайте крупную сумму продажи при планировании платежей в бюджет.
Если индивидуальный предприниматель на УСН с объектом «доходы» продает коммерческую недвижимость, которая относится к предпринимательской деятельности, налоговую базу по УСН определяем исходя из суммы договора купли-продажи и фактически полученной оплаты. Кадастровую стоимость для расчета налога по УСН не используем.
Правило о расчете дохода от кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7, относится к НДФЛ при продаже недвижимости физическими лицами. Оно не применяется автоматически к доходам ИП на УСН от предпринимательской деятельности.
В 1С проверьте, чтобы сумма поступления от покупателя попала в Книга учета доходов и расходов как доход УСН. Если оплата поступает частями, отражайте доходы по мере поступления денег. Если цена сделки ниже кадастровой стоимости, не пересчитывайте налоговую базу по УСН автоматически, но подготовьте экономическое обоснование цены, особенно при сделках с взаимозависимыми лицами или при существенном отклонении от рыночной стоимости.
Информация носит справочный характер