Рассмотрим ситуацию: организация взяла в аренду земельный участок, находящийся в долевой собственности пайщиков, а затем передала этот участок другой организации в субаренду. По условиям договора субаренды субарендатор перечисляет арендную плату пайщикам напрямую, а дополнительно платит субарендодателю отдельную субарендную плату. Разберем, как отразить такую схему в бухгалтерском учете, какие проводки сделать у арендатора-субарендодателя и на что обратить внимание при применении ФСБУ 25/2018.
Сразу определим участников операции. В нашей задаче есть три стороны:
Пайщики — собственники земельных долей или земельного участка, выступающие арендодателями по основному договору аренды.
Организация-арендатор — она получила землю в аренду у пайщиков и затем передала ее в субаренду. В отношении пайщиков она является арендатором, а в отношении другой организации — субарендодателем.
Субарендатор — организация, которая фактически пользуется земельным участком по договору субаренды и по условиям договора платит пайщикам напрямую, а субарендодателю перечисляет дополнительную плату.
Ключевой момент в учете такой: прямая оплата пайщикам субарендатором не означает, что у арендатора-субарендодателя исчезает обязательство по основному договору аренды. Если договор аренды заключен между пайщиками и организацией-арендатором, именно организация-арендатор остается обязанной перед пайщиками. Когда субарендатор платит пайщикам напрямую, он фактически погашает обязательство арендатора перед арендодателями. Поэтому в учете арендатора-субарендодателя такую оплату нужно показать как зачет расчетов: уменьшаем обязательство по аренде и одновременно уменьшаем дебиторскую задолженность субарендатора.
Перед тем как делать проводки, разберем правовую основу. Субаренда возможна не всегда автоматически. Арендатор вправе передать арендованное имущество в субаренду, если это разрешено договором аренды или получено согласие арендодателя. Для земельного участка это особенно важно, потому что земельные отношения часто имеют дополнительные ограничения по целевому использованию, сроку и регистрации.
Проверьте следующие условия:
Есть ли согласие пайщиков на субаренду. Оно может быть прямо прописано в основном договоре аренды или оформлено отдельным документом.
Не превышает ли срок субаренды срок основного договора аренды. Субарендатор не может получить больше прав, чем есть у арендатора по основному договору.
Сохраняется ли целевое использование земли. Если участок сельхозназначения, субарендатор должен использовать его в рамках разрешенного использования.
Нужно ли регистрировать договор субаренды. Если договор субаренды земельного участка заключен на срок, требующий государственной регистрации, проверьте, прошла ли регистрация.
Как именно сформулировано условие об оплате пайщикам. В договоре должно быть ясно написано, что субарендатор оплачивает арендную плату пайщикам за арендатора-субарендодателя или в счет своих обязательств перед субарендодателем.
Именно последнее условие влияет на бухгалтерские записи. Если субарендатор платит пайщикам не как самостоятельный арендатор, а за арендатора-субарендодателя, то в учете субарендодателя нужно показать погашение его обязательства перед пайщиками.
Теперь разберем бухгалтерскую логику. С 2022 года учет аренды в большинстве случаев ведется по ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды». По этому стандарту арендатор обычно признает:
право пользования активом — сокращенно ППА;
обязательство по аренде — сокращенно ОА.
Поэтому организация, которая взяла землю в аренду у пайщиков, должна не просто ежемесячно начислять арендную плату на расходы старой проводкой, а сначала проанализировать договор по ФСБУ 25/2018. Если договор попадает под стандарт, в учете формируем ППА и обязательство по аренде.
Важный нюанс: некоторые арендаторы могут применять упрощенные способы бухгалтерского учета. Но если предмет аренды предполагается передавать в субаренду, нельзя автоматически использовать упрощение, при котором ППА и обязательство по аренде вообще не признаются. Для субаренды обычно нужно сформировать ППА и ОА, а уже затем отражать передачу этого права пользования в субаренду.
Если организация вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, она может выбрать упрощенный вариант оценки обязательства по аренде — без дисконтирования, по номинальной сумме будущих арендных платежей. В этом случае субаренду обычно можно учитывать как операционную аренду, если условия договора не требуют иной классификации.
Рассмотрим подробнее. Организация в этой операции выступает в двух ролях одновременно:
как арендатор — по договору с пайщиками;
как промежуточный арендодатель, или субарендодатель, — по договору с субарендатором.
По ФСБУ 25/2018 субарендодатель должен классифицировать договор субаренды как операционную или неоперационную, то есть финансовую, аренду. На практике субаренда земельного участка чаще отражается как операционная аренда, если к субарендатору не переходят основные экономические выгоды и риски, связанные с правом пользования активом, а договор субаренды не является по сути передачей всего права пользования на весь срок аренды.
В обсуждаемой ситуации на форуме предложен вариант учета именно по правилам операционной аренды. Это логично, если организация имеет право на упрощенные способы учета и оценивает обязательство по аренде без дисконтирования, либо если по условиям договора субаренда не признается финансовой.
Далее рассмотрим основной рабочий вариант: организация-арендатор признает ППА и обязательство по аренде, а субаренду отражает как операционную аренду.
Для учета операции используем следующие счета и субсчета. Названия субсчетов можно адаптировать под рабочий план счетов организации:
01 — право пользования активом. Можно открыть субсчет «ППА, переданное в субаренду».
02 — амортизация права пользования активом. Можно открыть субсчет «Амортизация ППА, переданного в субаренду».
76 — обязательство по аренде перед пайщиками. Можно открыть субсчет «ОА по аренде земли у пайщиков».
62 — расчеты с субарендатором.
90.1 — выручка от субаренды, если сдача имущества в аренду является обычным видом деятельности.
90.2 — себестоимость услуг по субаренде, если субаренда относится к обычной деятельности.
91.1 — прочие доходы от субаренды, если сдача в субаренду не является обычным видом деятельности.
91.2 — прочие расходы по субаренде, если субаренда не является обычным видом деятельности.
51 — расчетный счет, если субарендатор перечисляет часть платы непосредственно субарендодателю.
68 — расчеты по налогам, если операция облагается НДС или возникают обязанности налогового агента по НДФЛ.
Главный аналитический учет нужно организовать по каждому договору: отдельно по договору аренды с пайщиками и отдельно по договору субаренды с субарендатором. Если пайщиков много, целесообразно вести аналитику по каждому пайщику или по группе пайщиков, если это допускает учетная политика и договорная структура.
На дату предоставления земельного участка в аренду организация-арендатор признает право пользования активом и обязательство по аренде. Если организация применяет упрощенный способ и оценивает обязательство без дисконтирования, сумму можно определить исходя из номинальной суммы всех будущих арендных платежей за срок договора аренды с учетом плановых пролонгаций, если организация обоснованно намерена продлевать договор.
Основная проводка:
Дт 01 «ППА, переданное в субаренду» Кт 76 «ОА по аренде земли у пайщиков» — признано право пользования земельным участком и обязательство по аренде.
Если в учетной политике принято сначала отражать вложения во внеоборотные активы, можно использовать промежуточный счет:
Дт 08 Кт 76 — сформирована первоначальная стоимость права пользования активом.
Дт 01 Кт 08 — право пользования активом принято к учету.
Но в практическом ответе по теме допустимо использовать укрупненную запись Дт 01 Кт 76, как и предложено в обсуждении. Главное — открыть правильную аналитику: «ППА по земельному участку, переданному в субаренду» и «обязательство по аренде перед пайщиками».
Разберем по шагам. Первоначальная сумма обязательства по аренде зависит от того, применяет ли организация общий или упрощенный порядок оценки.
Если организация не применяет упрощенный порядок, обязательство по аренде оцениваем по приведенной стоимости будущих арендных платежей. В этом случае применяем дисконтирование и далее ежемесячно начисляем проценты по обязательству.
Если организация вправе применять упрощенные способы учета и выбрала оценку без дисконтирования, обязательство можно оценить по номинальной сумме будущих платежей.
Например, если договор аренды заключен на 5 лет, ежегодная арендная плата пайщикам составляет 1 200 000 руб., а организация применяет упрощенную оценку без дисконтирования, первоначальное обязательство по аренде составит 6 000 000 руб. Именно на эту сумму можно сформировать ППА и ОА, если нет иных платежей и затрат, включаемых в первоначальную стоимость.
Если договор предусматривает индексацию, переменную арендную плату, продление, досрочное прекращение или другие условия, сумму обязательства нужно определить с учетом условий договора и учетной политики.
Далее право пользования активом нужно погашать через амортизацию. В типовой ситуации ППА по земельному участку амортизируют в течение срока аренды, потому что право пользования ограничено сроком договора, даже если сам земельный участок как объект собственности не имеет ограниченного срока полезного использования.
Проводка:
Дт 20, 26, 44 или 91.2 Кт 02 «Амортизация ППА, переданного в субаренду» — начислена амортизация права пользования активом.
Выбор счета дебета зависит от характера деятельности:
Дт 20 используем, если субаренда связана с основной производственной деятельностью или расходы формируют себестоимость оказываемых услуг.
Дт 26 используем, если расходы относятся к общехозяйственным расходам.
Дт 44 используем, если организация относит такие расходы к расходам на продажу.
Дт 91.2 используем, если сдача земли в субаренду не является обычным видом деятельности организации и доходы отражаются как прочие.
Если субаренда является обычным видом деятельности организации, логично отражать доходы по счету 90.1, а расходы по амортизации и прочим затратам включать в себестоимость через 90.2. Если субаренда разовая или неосновная операция, используем 91.1 и 91.2.
Если обязательство по аренде оценено с дисконтированием, дополнительно нужно начислять проценты по обязательству. При упрощенном варианте без дисконтирования эта проводка обычно не применяется.
Проводка при общем порядке оценки:
Дт 91.2, 20 или 26 Кт 76 «ОА по аренде земли у пайщиков» — начислены проценты по обязательству по аренде.
Счет дебета выбирайте с учетом учетной политики. На практике проценты по обязательству по аренде часто отражают в составе прочих расходов по 91.2, если они не включаются в стоимость актива или себестоимость конкретных работ, продукции, услуг.
Теперь разберем доходную часть. По договору субаренды субарендатор получает право пользоваться земельным участком. За это он обязан оплатить субарендную плату. В рассматриваемой схеме плата состоит из двух экономических частей:
суммы, которую субарендатор перечисляет пайщикам за арендатора-субарендодателя;
дополнительной субарендной платы, которую субарендатор перечисляет непосредственно субарендодателю.
Если договор субаренды сформулирован так, что обе суммы являются платой субарендатора за пользование участком, то у субарендодателя возникает доход на всю сумму обязательства субарендатора. То есть доходом является не только сумма, поступившая на расчетный счет субарендодателя, но и сумма, которую субарендатор перечислил пайщикам за субарендодателя.
Проводка по начислению дохода:
Дт 62 «Расчеты с субарендатором» Кт 90.1 — начислена выручка от субаренды, если субаренда является обычным видом деятельности.
Или:
Дт 62 «Расчеты с субарендатором» Кт 91.1 — начислен прочий доход от субаренды, если субаренда не является обычным видом деятельности.
Выясним причину такого подхода. Субарендатор обязан заплатить за пользование землей. Часть своей обязанности он исполняет не напрямую субарендодателю, а третьим лицам — пайщикам. Но для субарендодателя это все равно экономическая выгода, потому что уменьшается его собственное обязательство перед пайщиками.
Это главный вопрос темы. Если субарендатор перечислил арендную плату пайщикам напрямую, у арендатора-субарендодателя не проходит движение денег по расчетному счету. Но в бухгалтерском учете нужно показать, что:
обязательство арендатора-субарендодателя перед пайщиками уменьшилось;
задолженность субарендатора перед субарендодателем тоже уменьшилась.
Проводка:
Дт 76 «ОА по аренде земли у пайщиков» Кт 62 «Расчеты с субарендатором» — отражено погашение обязательства по аренде за счет прямой оплаты пайщикам субарендатором.
Именно такую проводку предложили в обсуждении, и она отражает экономический смысл операции. Субарендатор заплатил пайщикам, поэтому долг организации перед пайщиками стал меньше. Одновременно субарендатор исполнил часть своего обязательства перед субарендодателем, поэтому уменьшается дебиторская задолженность по счету 62.
Важно не делать здесь проводку Дт 76 Кт 51, если деньги не проходили через расчетный счет субарендодателя. Счет 51 используется только тогда, когда платеж действительно списан с расчетного счета организации.
Если субарендатор помимо оплаты пайщикам перечисляет субарендодателю дополнительную плату, эту часть отражаем обычным поступлением денег от покупателя или заказчика.
Проводка:
Дт 51 Кт 62 «Расчеты с субарендатором» — поступила субарендная плата от субарендатора на расчетный счет.
После двух записей задолженность субарендатора должна закрыться:
часть задолженности закрывается проводкой Дт 76 Кт 62, потому что субарендатор оплатил пайщикам за субарендодателя;
оставшаяся часть закрывается проводкой Дт 51 Кт 62, потому что субарендатор перечислил деньги субарендодателю.
Теперь посмотрим на полный набор проводок в простом варианте, когда НДС не рассматриваем. Такой вариант подходит, если организация не является плательщиком НДС или операция не облагается НДС по конкретным условиям. В исходном обсуждении НДС также не рассматривался, потому что не был известен налоговый статус организации.
Дт 01 «ППА, переданное в субаренду» Кт 76 «ОА по аренде земли у пайщиков» — признано право пользования земельным участком и обязательство по аренде.
Дт 20, 26 или 91.2 Кт 02 «Амортизация ППА» — начислена амортизация права пользования активом.
Дт 62 Кт 90.1 — начислена выручка от субаренды, если субаренда является обычным видом деятельности.
Дт 62 Кт 91.1 — начислен прочий доход от субаренды, если субаренда не является обычным видом деятельности.
Дт 76 «ОА по аренде земли у пайщиков» Кт 62 «Расчеты с субарендатором» — отражена прямая оплата пайщикам субарендатором за арендатора-субарендодателя.
Дт 51 Кт 62 — получена дополнительная субарендная плата от субарендатора на расчетный счет.
Если обязательство по аренде учитывается с дисконтированием, добавляем проводку по процентам:
Дт 91.2 Кт 76 «ОА по аренде земли у пайщиков» — начислены проценты по обязательству по аренде.
Если применяется упрощенная оценка обязательства без дисконтирования, проценты не начисляем.
Посмотрим на пример. Организация арендует земельный участок у пайщиков. Ежемесячная арендная плата пайщикам — 100 000 руб. Организация передала землю в субаренду другой организации. По договору субаренды субарендатор ежемесячно:
перечисляет пайщикам 100 000 руб. за арендатора-субарендодателя;
перечисляет субарендодателю 30 000 руб. дополнительной субарендной платы.
Предположим, что НДС не рассматриваем, субаренда является обычным видом деятельности, а ежемесячная амортизация ППА составляет 100 000 руб.
Ежемесячные проводки будут такими:
Дт 20 Кт 02 — 100 000 руб. Начислена амортизация ППА по земельному участку.
Дт 62 Кт 90.1 — 130 000 руб. Начислена выручка от субаренды на всю сумму обязательства субарендатора: 100 000 руб. оплата пайщикам плюс 30 000 руб. плата субарендодателю.
Дт 76 «ОА» Кт 62 — 100 000 руб. Субарендатор оплатил пайщикам арендную плату за субарендодателя, поэтому обязательство по аренде уменьшено.
Дт 51 Кт 62 — 30 000 руб. Получена дополнительная субарендная плата на расчетный счет.
После этих операций задолженность субарендатора по счету 62 закрыта полностью: 100 000 руб. закрылись прямой оплатой пайщикам, 30 000 руб. поступили деньгами на расчетный счет.
Разберем другой вариант. Если организация не занимается сдачей имущества в аренду на постоянной основе, а передача земли в субаренду является разовой или вспомогательной операцией, доходы и расходы можно отражать через счет 91.
Тогда проводки будут такими:
Дт 91.2 Кт 02 — начислена амортизация ППА, если расходы относятся к прочим.
Дт 62 Кт 91.1 — начислен прочий доход от субаренды.
Дт 76 «ОА» Кт 62 — отражена оплата пайщикам субарендатором за субарендодателя.
Дт 51 Кт 62 — получена дополнительная плата от субарендатора.
Выбор между счетами 90 и 91 закрепите в учетной политике. Ориентируйтесь на то, является ли сдача имущества в аренду обычной деятельностью организации.
Рассмотрим спорный момент. Иногда бухгалтер хочет начислить доход только на сумму, которая поступает на расчетный счет субарендодателя, например только на 30 000 руб. из примера. А сумму, которую субарендатор платит пайщикам, бухгалтер предлагает не показывать в доходах, потому что деньги организация не получила.
Такой подход возможен только при очень осторожной договорной конструкции, когда организация действительно не получает экономической выгоды от платежа субарендатора пайщикам и не несет соответствующего обязательства. Но в типовой ситуации это не так. Если организация сама является арендатором по договору с пайщиками, то платеж субарендатора пайщикам уменьшает долг организации. Это экономическая выгода для организации, даже если деньги не прошли через ее расчетный счет.
Поэтому в обычной схеме правильнее начислять доход от субаренды на всю сумму, которую субарендатор обязан уплатить за пользование участком, включая сумму, перечисляемую пайщикам за арендатора-субарендодателя.
Если организация хочет учитывать доход только как свою «маржу», договоры нужно анализировать отдельно. Возможно, потребуется агентская, посредническая или иная конструкция, но она должна соответствовать фактическим отношениям сторон. Нельзя просто назвать часть платежа «транзитной», если по существу субарендатор погашает обязательство самой организации перед пайщиками.
В исходном вопросе не указано, является ли организация плательщиком НДС. Поэтому базовые проводки выше приведены без НДС. Но отдельно проверьте налоговый режим субарендодателя и характер операции.
Если организация является плательщиком НДС и операция облагается НДС, при начислении субарендной платы нужно начислить НДС. Проводки могут быть такими:
Дт 62 Кт 90.1 — начислена выручка от субаренды с учетом НДС или без НДС в зависимости от настройки учета.
Дт 90.3 Кт 68 «НДС» — начислен НДС с выручки, если субаренда является обычным видом деятельности.
Дт 91.2 Кт 68 «НДС» — начислен НДС с прочего дохода, если субаренда отражается через счет 91.
При этом базу по НДС нужно определять исходя из условий договора. Если сумма, перечисляемая субарендатором пайщикам, является частью платы за субаренду, ее также нужно анализировать как часть стоимости услуги субаренды. Не ограничивайтесь только суммой, поступившей на расчетный счет.
Если организация применяет УСН или освобождение от НДС, проводки по НДС могут не применяться. Но с 2025–2026 годов правила по НДС для отдельных налогоплательщиков на УСН изменялись, поэтому проверяйте актуальный статус организации и лимиты доходов.
Если пайщики являются физическими лицами, арендная плата по договору аренды земельных долей является их доходом. В этом случае возникает вопрос НДФЛ. Организация-арендатор по договору с физическими лицами обычно выступает налоговым агентом по НДФЛ.
Прямая оплата пайщикам субарендатором не всегда снимает с арендатора вопрос налогового агента. Нужно внимательно определить, кто является источником выплаты дохода пайщикам и кто фактически исполняет обязанность по удержанию и перечислению НДФЛ. Особенно важно не допустить ситуации, когда пайщикам перечисляется полная сумма арендной платы, а НДФЛ не удерживается.
Разберем практический контроль:
проверьте, кто указан плательщиком арендной платы в основном договоре аренды с пайщиками;
проверьте, предусмотрена ли в договоре субаренды обязанность субарендатора платить пайщикам именно за арендатора-субарендодателя;
определите, из какой суммы удерживается НДФЛ;
проверьте, кто перечисляет НДФЛ в бюджет;
проверьте отражение доходов пайщиков в отчетности по НДФЛ.
Этот вопрос лучше оформить отдельно в договоре и учетной политике расчетов. По бухгалтерским проводкам субарендодателя основной принцип остается прежним: оплата пайщикам субарендатором уменьшает обязательство по аренде и закрывает задолженность субарендатора. Но налоговый учет НДФЛ нужно проверить отдельно, особенно если пайщиков много.
Теперь посмотрим, как отразить операцию в 1С. Конкретный набор документов зависит от конфигурации: 1С:Бухгалтерия предприятия, 1С:Бухгалтерия КОРП, 1С:ERP, 1С:Комплексная автоматизация. В одних конфигурациях есть специальные документы по ФСБУ 25/2018, в других часть операций приходится оформлять документом Операция, введенная вручную.
Используйте следующие объекты и документы 1С:
Контрагенты — заведите пайщиков или представителя пайщиков, а также субарендатора.
Договоры — создайте отдельный договор аренды с пайщиками и отдельный договор субаренды с субарендатором.
Поступление в аренду — используйте, если в вашей конфигурации есть функционал учета аренды по ФСБУ 25/2018.
Операция, введенная вручную — используйте для ручного формирования ППА, ОА и зачета прямой оплаты пайщикам, если типового документа нет.
Реализация услуг или Реализация товаров и услуг — начисляйте субарендную плату субарендатору.
Поступление на расчетный счет — отражайте получение дополнительной платы от субарендатора.
Корректировка долга — используйте для отражения зачета, если нужно закрыть задолженность субарендатора оплатой пайщикам.
Закрытие месяца — начисляйте амортизацию ППА и выполняйте регламентные операции.
Оборотно-сальдовая ведомость — контролируйте остатки по счетам 01, 02, 62, 76, 90, 91.
Если функционал ФСБУ 25/2018 включен, проверьте настройки учета аренды. Если он не включен или конфигурация не поддерживает нужный сценарий субаренды, оформите проводки вручную, но обязательно сохраните бухгалтерскую справку-расчет.
Для такой схемы важно правильно настроить аналитику. Иначе обороты по пайщикам, субарендатору и обязательству по аренде смешаются, и закрыть расчеты будет сложно.
Рекомендуем вести аналитику так:
по счету 76 откройте субсчет или аналитику «Обязательство по аренде земли у пайщиков»;
по счету 62 ведите расчеты отдельно по договору субаренды;
по счету 01 выделите объект «ППА по земельному участку»;
по счету 02 выделите амортизацию именно этого ППА;
по счетам 90 или 91 настройте статью доходов «Субаренда земельного участка»;
по счетам расходов настройте статью «Амортизация ППА по земле, переданной в субаренду».
Если пайщиков много и выплаты распределяются по долям, подготовьте отдельную расчетную ведомость. В ней покажите общую сумму арендной платы, долю каждого пайщика, сумму к выплате, НДФЛ при необходимости и сумму, фактически перечисленную субарендатором.
Разберем по шагам самый нестандартный элемент — прямую оплату пайщикам субарендатором. В 1С такую операцию можно оформить через Корректировка долга или через Операция, введенная вручную.
Если используем ручную операцию, делаем запись:
Дт 76 «ОА по аренде земли у пайщиков» Кт 62 «Расчеты с субарендатором».
К операции приложите подтверждающие документы:
договор субаренды с условием о прямой оплате пайщикам;
реестр платежей субарендатора пайщикам;
копии платежных поручений или акт сверки;
бухгалтерскую справку;
акт сверки с субарендатором;
при необходимости акт сверки с пайщиками или представителем пайщиков.
В бухгалтерской справке напишите, что задолженность субарендатора по договору субаренды погашена путем перечисления денежных средств пайщикам за арендатора-субарендодателя, а обязательство арендатора по основному договору аренды уменьшено на сумму фактической оплаты.
После отражения операций сформируйте оборотно-сальдовую ведомость. Проверим логику расчетов:
по счету 62 задолженность субарендатора должна закрываться суммой прямой оплаты пайщикам и суммой поступления на расчетный счет;
по счету 76 обязательство по аренде должно уменьшаться на суммы, которые субарендатор перечислил пайщикам;
по счету 01 должно числиться ППА по земельному участку;
по счету 02 должна накапливаться амортизация ППА;
по счету 90 или 91 должен отражаться доход от субаренды;
по счетам НДС и НДФЛ не должно быть нерасшифрованных или зависших сумм, если налоги применяются.
Если после операций на счете 62 остается задолженность, проверьте, вся ли сумма прямой оплаты пайщикам отражена проводкой Дт 76 Кт 62. Если зависает счет 76, проверьте, правильно ли сформировано первоначальное обязательство по аренде и все ли платежи по договору учтены.
Проанализируем частые ошибки, которые возникают при аренде паевой земли и последующей субаренде.
Отражают только поступление дополнительной платы на расчетный счет. В результате доход от субаренды занижается, а оплата пайщикам остается вне учета субарендодателя.
Не закрывают обязательство перед пайщиками. Субарендатор оплатил пайщикам, но у арендатора по счету 76 продолжает висеть долг.
Используют счет 51 при прямой оплате пайщикам. Если деньги не проходили через расчетный счет организации, счет 51 использовать нельзя.
Не признают ППА и ОА по ФСБУ 25/2018. При передаче предмета аренды в субаренду нужно особенно внимательно проверить возможность применения упрощений.
Не разделяют обычные и прочие доходы. Если субаренда является основной деятельностью, используйте счет 90; если неосновной — счет 91.
Не проверяют НДФЛ по пайщикам. Если пайщики физические лица, вопрос налогового агента нужно решить до начала выплат.
Не оформляют подтверждающие документы. Для проводки Дт 76 Кт 62 обязательно нужны документы, подтверждающие, что субарендатор действительно оплатил пайщикам за арендатора-субарендодателя.
В рассматриваемой ситуации учет строим так: организация-арендатор формирует право пользования земельным участком и обязательство по аренде перед пайщиками. Если она передает этот участок в субаренду, то начисляет доход от субаренды субарендатору. Когда субарендатор платит пайщикам напрямую, эта сумма закрывает задолженность субарендатора перед субарендодателем и одновременно погашает обязательство субарендодателя перед пайщиками.
Основные проводки будут такими:
Дт 01 Кт 76 — сформировано ППА и обязательство по аренде земли у пайщиков.
Дт 20, 26 или 91.2 Кт 02 — начислена амортизация ППА.
Дт 62 Кт 90.1 — начислена выручка от субаренды, если субаренда является обычной деятельностью.
Дт 62 Кт 91.1 — начислен прочий доход от субаренды, если субаренда не является обычной деятельностью.
Дт 76 Кт 62 — отражена прямая оплата пайщикам субарендатором за арендатора-субарендодателя.
Дт 51 Кт 62 — получена дополнительная субарендная плата от субарендатора.
Если организация применяет общий порядок ФСБУ 25/2018 с дисконтированием, дополнительно начисляйте проценты по обязательству по аренде. Если организация является плательщиком НДС, отдельно начисляйте НДС с платы за субаренду. Если пайщики являются физическими лицами, отдельно проверьте обязанности налогового агента по НДФЛ.
Главная проводка для прямой оплаты пайщикам — Дт 76 «ОА» Кт 62 «Субарендатор». Именно она показывает, что субарендатор погасил часть своего долга перед субарендодателем не деньгами на расчетный счет, а оплатой обязательства субарендодателя перед пайщиками.
Информация носит справочный характер