Рассмотрим ситуацию, когда организация или индивидуальный предприниматель выполняет подрядные работы по строительству индивидуального жилого дома для физического лица, расчеты идут через счет эскроу, а в смету договора включены не только строительные работы, но и материалы. Главный вопрос здесь такой: освобождаем от НДС только стоимость работ или всю договорную цену, включая материалы, которые подрядчик закупает и использует при строительстве?
Короткий вывод сформулируем так: если материалы включены в смету и являются частью цены договора строительного подряда, заключенного по правилам Федерального закона № 186-ФЗ с использованием счета эскроу, то освобождение по подп. 23.2 п. 3 ст. 149 НК РФ применяем к стоимости работ подрядчика в целом, то есть к договорной сметной цене результата строительства. Но если материалы реализуются заказчику отдельно как товар, по отдельному договору, отдельной поставкой или отдельной оплатой вне цены строительного подряда, такую реализацию анализируем отдельно и автоматически под льготу не подводим.
Разберем подробнее, почему именно такой подход безопаснее применять в учете и как его правильно оформить документально.
Посмотрим на норму, вокруг которой возник вопрос. Подпункт 23.2 пункта 3 статьи 149 НК РФ освобождает от НДС работы подрядчика, выполняемые на основании договора строительного подряда, заключенного с физическим лицом в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2024 № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу».
Обратим внимание на несколько важных условий. Освобождение не применяется ко всем строительным работам по ИЖС вообще. Оно привязано к специальному договору строительного подряда, который заключен именно в порядке закона № 186-ФЗ, с физическим лицом, с использованием счета эскроу и при соблюдении требований этого закона.
Зафиксируем даты. Закон № 186-ФЗ, регулирующий строительство жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу, начал применяться с 1 марта 2025 года. Налоговая льгота по подп. 23.2 п. 3 ст. 149 НК РФ вступила в силу с 1 апреля 2025 года. Поэтому при проверке права на освобождение обязательно сопоставляем две даты: дату заключения договора и дату выполнения работ.
Если договор заключен до 1 марта 2025 года, то применять освобождение по подп. 23.2 п. 3 ст. 149 НК РФ рискованно, даже если сами работы выполнялись уже после 1 апреля 2025 года. Такой вывод следует из разъяснений Минфина: льгота применяется к работам, выполняемым с 1 апреля 2025 года по договорам, заключенным с 1 марта 2025 года в порядке и на условиях закона об эскроу для ИЖС.
Теперь разберем главный спорный момент: в НК РФ написано «работы подрядчика», а в смете часто есть материалы, конструкции, оборудование, транспортные расходы, механизмы, заработная плата рабочих, накладные расходы и сметная прибыль. Возникает вопрос: материалы — это уже товар или все-таки часть стоимости работ?
В договоре строительного подряда цена работ обычно определяется сметой. По гражданско-правовой логике цена договора подряда включает компенсацию издержек подрядчика и его вознаграждение. Смета как раз раскрывает, из чего складывается цена работ. Поэтому, когда подрядчик закупает кирпич, бетон, арматуру, пиломатериалы, кровельные материалы, инженерные элементы и использует их для выполнения строительства, эти материалы не обязательно превращаются в самостоятельный предмет реализации заказчику.
Рассмотрим подробнее. По договору строительного подряда заказчик платит не за набор материалов как за товарную поставку, а за результат работ — построенный жилой дом. Материалы в такой модели являются ресурсами подрядчика, необходимыми для создания результата. Смета показывает стоимость этих ресурсов, но сама по себе не меняет юридическую природу договора: это остается договор строительного подряда, а не договор купли-продажи строительных материалов.
Дополнительно учтем правило о снабжении строительства материалами. Если договором строительного подряда не предусмотрено иное, обязанность обеспечить строительство материалами, деталями, конструкциями или оборудованием несет подрядчик. Это означает, что использование материалов подрядчика является обычной частью исполнения строительного подряда.
Поэтому в типовой ситуации делаем такой вывод: если материалы включены в смету как часть цены работ по строительству жилого дома, не продаются заказчику отдельно и используются подрядчиком для выполнения договора, освобождение применяем ко всей сметной стоимости договора подряда.
Сформулируем решение для практического применения. Не выделяйте в налоговом учете самостоятельную реализацию материалов, если по договору подрядчик обязан построить дом, а материалы только входят в сметную стоимость строительства. В этом случае в документах отражайте реализацию именно работ по строительному подряду, а не продажу строительных материалов.
Используйте следующую логику:
Проверяем, что заключен договор строительного подряда с физическим лицом по правилам Федерального закона № 186-ФЗ.
Проверяем, что расчеты производятся через счет эскроу в уполномоченном банке.
Проверяем, что подрядчик соответствует требованиям закона № 186-ФЗ: зарегистрирован в единой информационной системе жилищного строительства, имеет идентификатор, раскрыл необходимые сведения о себе, проектах, стоимости, сроках и иных обязательных параметрах.
Проверяем, что смета является приложением к договору и определяет цену строительных работ, а не оформляет отдельную продажу товаров.
Проверяем, что материалы используются для строительства жилого дома и передаются заказчику не как самостоятельный товар, а в составе результата выполненных работ.
Отражаем реализацию по договору как операцию, освобождаемую от НДС по подп. 23.2 п. 3 ст. 149 НК РФ.
При выполнении этих условий освобождение распространяем на договорную цену работ по смете, включая стоимость материалов, заложенных в сметную стоимость строительства.
Рассмотрим пример. Подрядчик заключил с гражданином договор строительного подряда на строительство индивидуального жилого дома. Договор заключен 15 апреля 2025 года, расчеты осуществляются через счет эскроу. Цена договора по смете составляет 8 000 000 руб.
В смете указано:
строительно-монтажные работы — 3 200 000 руб.;
строительные материалы — 3 900 000 руб.;
эксплуатация машин и механизмов — 400 000 руб.;
накладные расходы и сметная прибыль — 500 000 руб.
Разберем эту ситуацию. Заказчик не покупает у подрядчика отдельно кирпич, бетон, арматуру и кровельные материалы. Он заключил договор на строительство дома. Материалы нужны подрядчику для выполнения работ и включены в смету как часть цены договора строительного подряда.
В такой ситуации освобождаем от НДС всю стоимость договора — 8 000 000 руб. В первичных документах не начисляем НДС на материалы отдельно, потому что материалы не являются отдельным объектом реализации. Объект реализации — работы подрядчика по строительству жилого дома в рамках договора, соответствующего закону № 186-ФЗ.
Теперь рассмотрим другой пример. Подрядчик заключил с физическим лицом два договора:
договор строительного подряда на выполнение работ по строительству дома через счет эскроу на сумму 5 500 000 руб.;
отдельный договор купли-продажи строительных материалов на сумму 1 700 000 руб.
В этом случае анализируем операции раздельно. Работы по договору строительного подряда при соблюдении условий подп. 23.2 п. 3 ст. 149 НК РФ можно освободить от НДС. Но реализация материалов по отдельному договору купли-продажи уже не является работами подрядчика по договору строительного подряда. Это самостоятельная поставка товаров.
Поэтому стоимость работ по договору строительного подряда отражаем как освобождаемую операцию, а реализацию материалов по отдельному договору облагаем НДС по общим правилам, если у продавца нет другого основания для освобождения.
Именно поэтому при оформлении договорной схемы не смешивайте две разные модели. Если экономически и юридически подрядчик строит дом «под ключ» с использованием своих материалов, включайте материалы в смету договора подряда. Если же подрядчик дополнительно продает материалы заказчику как товар, готовьтесь к отдельному налоговому анализу.
Закон № 186-ФЗ отдельно упоминает домокомплект. Домокомплект — это совокупность конструкций, деталей, изделий и материалов заводского изготовления, предназначенных для строительства жилого дома. При определенных условиях договор строительного подряда может предусматривать, что заказчик самостоятельно приобретает домокомплект у производителя, а затем передает его подрядчику для строительства.
Здесь важно не перепутать налоговые последствия. Если заказчик сам покупает домокомплект у производителя, цена домокомплекта не включается в цену договора строительного подряда. Значит, подрядчик не отражает эту стоимость как свою реализацию работ и не применяет к ней освобождение по подп. 23.2 п. 3 ст. 149 НК РФ.
В такой схеме разделяем операции:
продажу домокомплекта производителем заказчику анализируем как отдельную реализацию товаров;
работы подрядчика по строительству дома с использованием переданного домокомплекта анализируем как подрядные работы;
освобождение от НДС по подп. 23.2 п. 3 ст. 149 НК РФ применяем только к работам подрядчика, если договор соответствует закону № 186-ФЗ.
Таким образом, если домокомплект покупает сам заказчик, не включайте его стоимость в освобождаемую выручку подрядчика. Подрядчик в этом случае освобождает только свою цену работ по договору строительного подряда.
Чтобы не ошибиться, разберем контрольный список. Применяйте освобождение от НДС только после проверки всех условий.
Договор заключен с физическим лицом. Норма говорит о договоре строительного подряда, заключенном с физическим лицом. Если заказчиком выступает организация, обычная предпринимательская структура или иной субъект, автоматически применять эту льготу нельзя.
Договор соответствует Федеральному закону № 186-ФЗ. В договоре должны быть условия, характерные для строительства жилых домов с использованием счетов эскроу: порядок открытия счета эскроу, уплата цены договора через эскроу, порядок оформления права собственности, сроки, обязанности сторон и иные обязательные положения.
Расчеты идут через счет эскроу. Счет открывается в уполномоченном банке для учета и блокирования денежных средств заказчика в счет оплаты цены договора строительного подряда. Денежные средства перечисляются подрядчику после выполнения предусмотренных условий, в частности после государственной регистрации права собственности заказчика на построенный дом.
Подрядчик имеет право заключать такие договоры. Для этого подрядчик должен быть юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, зарегистрированным в единой информационной системе жилищного строительства, с присвоенным идентификатором и раскрытой информацией.
Работы выполняются с 1 апреля 2025 года. Именно с этой даты действует налоговая льгота в статье 149 НК РФ.
Договор заключен с 1 марта 2025 года. Если договор заключен раньше, он не мог быть заключен в порядке закона № 186-ФЗ, поскольку соответствующие положения начали действовать с 1 марта 2025 года.
Материалы включены в сметную цену работ, а не продаются отдельно. Это ключевой критерий для ответа на вопрос о НДС с материалов.
Если все пункты выполняются, применяйте освобождение к стоимости работ по договору строительного подряда в целом.
Теперь посмотрим, как лучше оформить документы. Налоговый спор чаще возникает не из-за самих материалов, а из-за неудачных формулировок в договоре, смете, акте и документах реализации.
Используйте в договоре и смете формулировки, которые подтверждают подрядную природу отношений. Например, указывайте, что подрядчик обязуется выполнить строительство жилого дома с использованием материалов, необходимых для выполнения работ, а заказчик обязуется оплатить цену договора через счет эскроу.
В смете можно показывать материалы отдельными строками, потому что смета раскрывает структуру цены. Но важно, чтобы из сметы не следовало, что материалы являются самостоятельным товаром, передаваемым заказчику вне результата работ.
Разберем рекомендуемый подход:
В договоре укажите предмет: выполнение работ по строительству жилого дома, а не поставка материалов.
В смете укажите, что материалы включены в стоимость работ и используются подрядчиком при строительстве.
В актах выполненных работ отражайте выполненный этап строительства или комплекс работ, а не отдельную продажу материалов.
В документах реализации в бухгалтерской программе указывайте ставку Без НДС по работам, освобождаемым по ст. 149 НК РФ.
Не выставляйте отдельные товарные накладные на материалы, если материалы не продаются заказчику самостоятельно.
Если по условиям договора заказчик сам покупает материалы или домокомплект, оформляйте их отдельно и не включайте такую стоимость в освобождаемую выручку подрядчика.
Главная задача — показать, что материалы являются частью исполнения подрядного обязательства, а не самостоятельным объектом реализации.
В теме не было программного кода 1С, поэтому кодовые примеры здесь не нужны. Но разберем практический порядок отражения операции в учетной системе на уровне объектов и документов 1С.
В 1С:Бухгалтерия 8 для таких операций важно корректно настроить НДС и раздел 7 декларации. Используйте документы и справочники, которые отвечают за отражение необлагаемых операций.
В карточке номенклатуры или услуги, через которую отражаете подрядные работы, укажите ставку НДС Без НДС.
Для операции укажите код раздела 7 декларации по НДС 1011235. Этот код применяется для операций, указанных в подп. 23.2 п. 3 ст. 149 НК РФ.
В документе Реализация (акт, накладная, УПД) отражайте именно подрядные работы по строительству жилого дома, а не отдельную реализацию материалов.
Если программа позволяет выбрать основание освобождения, указывайте, что операция освобождается по ст. 149 НК РФ.
Если организация ведет одновременно облагаемые и освобождаемые операции, включите и ведите раздельный учет входящего НДС.
В конце квартала сформируйте документ Формирование записей раздела 7 декларации по НДС.
При наличии входящего НДС, относящегося одновременно к облагаемым и необлагаемым операциям, выполните распределение через регламентные операции НДС.
Проверьте заполнение Раздел 7 декларации по НДС: в графе 1 должен быть код операции, в графе 2 — стоимость освобождаемой реализации, а графы 3 и 4 заполняйте при наличии соответствующих данных по приобретениям и входному НДС.
При требовании ИФНС подготовьте Реестр документов, подтверждающих обоснованность применения налоговых льгот.
Если код 1011235 отсутствует в вашей базе 1С, сначала обновите конфигурацию. Если обновление пока недоступно или код не появился автоматически, проверьте возможность добавить код вручную в справочник кодов операций раздела 7 декларации по НДС. При ручном добавлении обязательно укажите, что операция относится к освобождаемым по статье 149 НК РФ и включается в реестр подтверждающих документов, если такая настройка доступна.
Отдельно проанализируем входящий НДС по материалам. Здесь часто возникает вторая ошибка: организация освобождает реализацию работ от НДС, но пытается принять к вычету входящий НДС по материалам, которые использованы в этих освобождаемых работах.
При операциях, освобождаемых от НДС по статье 149 НК РФ, входящий НДС по товарам, работам и услугам, которые используются для таких операций, как правило, к вычету не принимается. Его включают в стоимость приобретенных ценностей, работ, услуг или учитывают в расходах по правилам налогового учета.
Рассмотрим практический пример. Подрядчик закупил материалы на 2 400 000 руб., в том числе НДС 400 000 руб. Эти материалы полностью использованы для строительства жилого дома по договору подряда через эскроу, реализация работ освобождена от НДС по подп. 23.2 п. 3 ст. 149 НК РФ. В такой ситуации входящий НДС по материалам не заявляем к вычету, а учитываем в стоимости материалов или в расходах, связанных с выполнением освобождаемой операции.
Если подрядчик выполняет одновременно облагаемые НДС работы и освобождаемые работы по ИЖС через эскроу, организуйте раздельный учет. Прямые расходы относите на конкретный вид операций. Общие расходы распределяйте по установленному порядку. Без раздельного учета может возникнуть риск претензий к вычетам по входящему НДС.
Операции, освобождаемые от НДС по статье 149 НК РФ, отражайте в разделе 7 декларации по НДС. Для работ подрядчика по строительству жилых домов для физических лиц с использованием счетов эскроу применяйте код операции 1011235.
Разберем логику заполнения:
В графе 1 укажите код операции 1011235.
В графе 2 укажите стоимость реализованных работ, освобождаемых от НДС.
В графе 3 отражайте стоимость приобретенных товаров, работ, услуг, использованных для освобождаемой операции, если такие данные подлежат заполнению по правилам декларации и сформированы в учете.
В графе 4 отражайте сумму входящего НДС, относящуюся к освобождаемой операции и не принимаемую к вычету, если такая сумма есть.
Если в квартале были только освобождаемые операции, все равно не ограничивайтесь только бухгалтерскими актами. Проверьте, что декларация по НДС содержит титульный лист, раздел 1 и раздел 7, если организация является плательщиком НДС и обязана сдавать декларацию. Конкретный состав декларации зависит от статуса налогоплательщика, режима налогообложения и наличия иных операций.
Важно: освобождение по статье 149 НК РФ не означает, что операцию можно вообще не показывать в декларации. Ее нужно отразить в разделе 7.
Чтобы подтвердить правомерность льготы, заранее соберите комплект документов. Не ждите требования ИФНС. При камеральной проверке налоговый орган вправе запросить пояснения и документы по операциям, по которым применены налоговые льготы.
Подготовьте и храните:
договор строительного подряда с физическим лицом, заключенный по правилам закона № 186-ФЗ;
смету к договору, где определена цена работ и состав затрат;
документы, подтверждающие использование счета эскроу;
договор счета эскроу или банковские документы по счету эскроу;
подтверждение регистрации подрядчика в единой информационной системе жилищного строительства;
сведения о раскрытии информации в ЕИСЖС;
акты выполненных работ или документы приемки этапов строительства;
передаточный акт или иной документ, подтверждающий приемку построенного дома;
документы по государственной регистрации права собственности заказчика на жилой дом;
первичные документы по приобретению материалов, использованных для строительства;
регистры раздельного учета входящего НДС, если у подрядчика есть одновременно облагаемые и необлагаемые операции;
реестр документов, подтверждающих обоснованность применения налоговой льготы, если его нужно представить по требованию ИФНС.
Такой комплект поможет показать, что подрядчик применил освобождение не произвольно, а по конкретной операции, которая соответствует подп. 23.2 п. 3 ст. 149 НК РФ.
Теперь перечислим ошибки, которые могут привести к доначислению НДС или к требованию пояснений.
Заключили обычный договор подряда, но применили льготу как по эскроу. Одного факта строительства индивидуального жилого дома недостаточно. Договор должен соответствовать закону № 186-ФЗ.
Получили оплату напрямую, а не через счет эскроу. Если расчеты не проходят через эскроу в предусмотренном порядке, ключевое условие льготы не выполняется.
Заключили договор до 1 марта 2025 года. Для таких договоров применение льготы по новой норме вызывает высокий риск.
Отразили материалы как отдельную реализацию товаров, но не начислили НДС. Если документы показывают отдельную продажу материалов, налоговый орган может отделить эту операцию от подрядных работ.
Приняли к вычету входящий НДС по материалам, использованным в освобождаемых работах. Для освобождаемых операций входящий НДС обычно включается в стоимость или расходы, а не заявляется к вычету.
Не заполнили раздел 7 декларации по НДС. Освобождаемая операция должна быть отражена в отчетности.
Не настроили в 1С код операции. Если в документах указано Без НДС, но не заполнен код операции раздела 7, декларация может сформироваться некорректно.
Не ведут раздельный учет. При наличии облагаемых и освобождаемых операций раздельный учет входящего НДС обязателен для корректного распределения вычетов.
Чтобы окончательно закрепить вывод, рассмотрим несколько практических моделей.
Вариант 1. Подрядчик строит дом «под ключ» из своих материалов. Договор заключен с физическим лицом после 1 марта 2025 года, работы выполняются после 1 апреля 2025 года, расчеты идут через счет эскроу, материалы включены в смету. В этом случае освобождаем от НДС всю сметную стоимость договора, потому что материалы являются частью цены работ.
Вариант 2. Подрядчик отдельно продает материалы и отдельно выполняет работы. По договору подряда освобождаем работы, если выполнены условия статьи 149 НК РФ и закона № 186-ФЗ. По договору купли-продажи материалов начисляем НДС по общим правилам, если нет отдельного основания для освобождения.
Вариант 3. Заказчик сам покупает домокомплект у производителя. Стоимость домокомплекта не включается в цену договора подряда. Подрядчик освобождает только стоимость своих работ, а продажу домокомплекта анализирует производитель или продавец.
Вариант 4. Договор заключен до 1 марта 2025 года, но работы выполняются после 1 апреля 2025 года. Освобождение по подп. 23.2 п. 3 ст. 149 НК РФ не применяем, потому что договор не был заключен в порядке закона № 186-ФЗ.
Вариант 5. Договор заключен после 1 марта 2025 года, но часть работ выполнена до 1 апреля 2025 года. Работы, выполненные до вступления налоговой льготы в силу, не подпадают под освобождение. Работы, выполненные с 1 апреля 2025 года, анализируем отдельно при условии, что договор соответствует закону № 186-ФЗ.
Итак, применяем следующий подход. Если организация выполняет строительство индивидуального жилого дома по договору строительного подряда с физическим лицом, договор заключен в соответствии с Федеральным законом № 186-ФЗ, расчеты идут через счет эскроу, а материалы включены в смету как часть цены работ, освобождение от НДС распространяем на всю стоимость договора по смете.
При этом не называйте такую операцию продажей материалов. В договоре, актах и учетной системе показывайте выполнение подрядных работ по строительству жилого дома. Материалы отражайте как часть сметной стоимости, необходимую для выполнения работ. Именно такой подход соответствует экономической сути строительного подряда: заказчик оплачивает не отдельные материалы, а результат строительства.
Если же материалы выделены в самостоятельную поставку, оформлены отдельным договором купли-продажи, передаются заказчику по товарным документам или оплачиваются отдельно вне цены договора строительного подряда, освобождение по подп. 23.2 п. 3 ст. 149 НК РФ на такую поставку не распространяйте автоматически. В этом случае разделяйте операции: подрядные работы анализируйте по льготе, материалы — по общим правилам НДС.
В 1С отражайте операцию как реализацию работ со ставкой Без НДС, используйте код операции 1011235, формируйте Раздел 7 декларации по НДС и при необходимости готовьте реестр подтверждающих документов. По входящему НДС на материалы и общие расходы ведите раздельный учет и не заявляйте вычет по расходам, относящимся к освобождаемым работам, если для вычета нет отдельного законного основания.
Итоговый ответ: полная стоимость договора вместе с материалами освобождается от НДС тогда, когда материалы включены в смету и являются частью цены работ по договору строительного подряда, заключенному по правилам закона № 186-ФЗ с использованием счета эскроу. Освобождение не распространяется на самостоятельную реализацию материалов, если она оформлена отдельно от подрядных работ.
Информация носит справочный характер