Разберем ситуацию: ООО применяет УСН, относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и арендует нежилое помещение у физического лица. Арендодатель не зарегистрирован как ИП, не применяет налог на профессиональный доход и не является самозанятым. Помещение принадлежит этому физлицу на праве собственности, а ООО использует его только по договору аренды.
Налог на имущество физических лиц по такому помещению уплачивает собственник — физическое лицо. ООО-арендатор не становится плательщиком налога на имущество только потому, что использует помещение для офиса, магазина, склада, производства или иной предпринимательской деятельности.
Аренда передает ООО право временно владеть и пользоваться помещением в пределах договора. Право собственности к арендатору не переходит. Следовательно, у ООО не возникает обязанность самостоятельно рассчитывать, декларировать и уплачивать налог на имущество физических лиц за арендуемое помещение.
Разберем важный принцип: налог на имущество физических лиц связан не с фактом использования недвижимости, а с наличием права собственности на нее. Пока помещение принадлежит физлицу, именно оно остается налогоплательщиком по главе 32 Налогового кодекса РФ.
Отражение помещения на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» также не меняет этот вывод. Забалансовый учет нужен для контроля за имуществом, которое ООО использует, но не владеет им на праве собственности. Сам по себе счет 001 не создает у арендатора обязанность платить налог на имущество.
Рассмотрим правовую логику. Налог на имущество физических лиц регулируется главой 32 Налогового кодекса РФ. Налогоплательщиками признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, которое признается объектом налогообложения.
Нежилое помещение относится к недвижимости. Если оно принадлежит гражданину на праве собственности, именно этот гражданин должен исполнять обязанность по уплате налога на имущество физических лиц.
Не имеет значения, каким образом собственник использует помещение:
сам ведет в помещении деятельность;
временно не использует объект;
сдает помещение в аренду ООО;
сдает помещение нескольким арендаторам;
передает помещение в безвозмездное пользование;
использует помещение как склад, офис, мастерскую, магазин или производственную площадку.
Во всех этих случаях налогоплательщиком остается собственник. Арендатор может пользоваться объектом, нести расходы на коммунальные услуги, ремонт, охрану, содержание и эксплуатацию, но это не означает перехода обязанности по уплате имущественного налога.
Договор аренды не заменяет право собственности. Даже если договор заключен на длительный срок, зарегистрирован в Росреестре или предусматривает значительные обязательства арендатора, налог на имущество физических лиц до перехода права собственности продолжает относиться к собственнику.
Рассмотрим подробнее, почему в подобных вопросах часто возникает путаница. В российской налоговой системе существуют разные имущественные налоги.
Налог на имущество физических лиц уплачивают граждане, которые являются собственниками квартир, жилых домов, комнат, гаражей, машино-мест, нежилых помещений, зданий, сооружений и иных объектов недвижимости.
Налог на имущество организаций уплачивают организации в отношении объектов, признаваемых объектом налогообложения по правилам главы 30 Налогового кодекса РФ.
Земельный налог уплачивает собственник земельного участка либо лицо, обладающее иным правом, признаваемым объектом налогообложения.
Транспортный налог уплачивает лицо, на которое зарегистрировано транспортное средство.
В рассматриваемой ситуации помещение принадлежит физлицу. Поэтому речь идет не о налоге на имущество организаций, а о налоге на имущество физических лиц.
ООО не должно включать арендованное помещение в расчет налога на имущество организаций только потому, что использует его в своей деятельности. У ООО отсутствует право собственности на объект, а сам объект передан ему во временное пользование.
Для имущества, переданного в аренду, налоговое законодательство закрепляет общий подход: имущество, переданное в аренду, подлежит налогообложению у арендодателя. Это правило особенно важно при аренде недвижимости между организациями, но его логика подтверждает общий вывод: аренда не переводит обязанность по имущественному налогу на арендатора.
В случае с физлицом основным основанием является право собственности гражданина. Поэтому ООО не должно путать налог физлица на принадлежащее ему помещение с собственным налогом на имущество организаций.
Проанализируем ситуацию с учетом УСН. Организации на упрощенной системе налогообложения в общем случае освобождены от налога на имущество организаций. Однако для них предусмотрено исключение: налог может возникать в отношении недвижимости, по которой налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости.
Но это исключение касается собственной недвижимости ООО либо объектов, в отношении которых ООО признается налогоплательщиком по правилам главы 30 Налогового кодекса РФ.
Арендуемое помещение не становится собственностью ООО. Поэтому наличие объекта в региональном перечне недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости, само по себе не делает арендатора плательщиком налога.
Рассмотрим пример. Физлицо владеет нежилым помещением в торговом центре. Помещение может использоваться как офис, магазин, склад или пункт выдачи заказов. ООО на УСН арендует это помещение и ведет в нем коммерческую деятельность.
Даже если помещение относится к коммерческой недвижимости и имеет высокую кадастровую стоимость, ООО не рассчитывает налог на имущество по этому помещению. Налог на имущество физлиц рассчитывает налоговый орган в отношении собственника помещения.
Статус ООО как субъекта малого и среднего предпринимательства также не меняет порядок уплаты налога по арендованной недвижимости. Статус МСП может быть важен для отдельных мер поддержки, бухгалтерских послаблений и права применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, но не делает арендатора собственником имущества.
УСН, статус МСП, вид деятельности и способ использования помещения не меняют того, что плательщиком налога на имущество физических лиц остается собственник.
Рассмотрим учет на счете 001. Этот забалансовый счет предназначен для отражения арендованных основных средств. На нем ООО может контролировать наличие и стоимость имущества, полученного во временное пользование.
Если помещение отражено на счете 001, это означает следующее:
ООО получило помещение по договору аренды;
ООО использует помещение в своей деятельности;
помещение не принадлежит ООО на праве собственности;
помещение не включено в состав собственных активов ООО как принадлежащий ему объект недвижимости;
ООО обязано обеспечить сохранность помещения в пределах условий договора;
ООО должно вернуть помещение арендодателю после прекращения аренды, если договором не предусмотрен выкуп.
Забалансовый учет не равен постановке объекта на баланс ООО в качестве собственной недвижимости. Поэтому не будем делать вывод о налоге на имущество только по тому, какой счет указан в бухгалтерской программе.
Счет 001 выполняет контрольную функцию. Он помогает видеть, какие помещения, оборудование, транспорт, инструменты или иные объекты используются организацией, но не принадлежат ей.
В типовой конфигурации 1С:Бухгалтерия 8 счет 001 можно анализировать с помощью отчетов Оборотно-сальдовая ведомость, Карточка счета, Анализ счета и Анализ субконто. Эти отчеты позволяют контролировать поступление в аренду, возврат объекта, срок действия договора и наличие имущества у арендатора.
Однако отчеты по счету 001 не являются основанием для расчета налога на имущество физических лиц. Налог по объекту рассчитывается налоговым органом на основании сведений о праве собственности и характеристиках объекта недвижимости.
Рассмотрим более современный порядок бухгалтерского учета аренды. В ряде случаев арендатор обязан или вправе отражать не только забалансовый объект, но и право пользования активом в соответствии с ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды».
При общем порядке учета арендатор признает:
право пользования активом;
обязательство по аренде;
амортизацию права пользования активом;
проценты или иные расходы, связанные с обязательством по аренде, если они возникают по правилам стандарта.
При этом важно не смешивать право пользования активом с правом собственности на само помещение. Право пользования активом показывает экономическое право ООО использовать объект аренды в течение срока договора. Оно не означает, что ООО стало собственником недвижимого имущества.
Даже если право пользования активом отражено в бухгалтерском балансе арендатора, это не переводит на ООО обязанность по уплате налога на имущество за помещение, принадлежащее физлицу.
Для арендатора налоговый статус объекта аренды не определяется только тем, отражается ли право пользования активом на счете учета основных средств или на отдельном субсчете. Налог на имущество физических лиц все равно остается обязанностью гражданина-собственника.
Рассмотрим случаи, когда ООО может не признавать право пользования активом и обязательство по аренде. Например, право на упрощенный порядок учета может возникать при краткосрочной аренде, аренде малоценных объектов или при применении упрощенных способов бухгалтерского учета при соблюдении условий ФСБУ 25/2018.
Если ООО использует упрощенный порядок учета, помещение может продолжать учитываться на счете 001. Если ООО применяет общий порядок учета аренды, оно может отражать право пользования активом и обязательство по аренде. В обоих вариантах собственником помещения остается физлицо.
Не будем подменять бухгалтерский учет арендных отношений налоговой обязанностью по налогу на имущество. Эти вопросы связаны между собой только частично и регулируются разными нормами.
Разберем ситуацию с договором аренды. Отсутствие в договоре отдельного условия о налоге на имущество не создает проблему. Если помещение принадлежит физлицу, обязанность по уплате налога возникает у него непосредственно в силу закона.
В договоре можно указать, что арендодатель самостоятельно исполняет обязанности собственника помещения, включая обязанность по уплате налога на имущество физических лиц. Такое условие не обязательно для возникновения обязанности, но полезно для исключения споров между сторонами.
Рассмотрим, какие положения рекомендуется проверить или включить в договор аренды:
точное описание помещения: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, номер помещения или иные идентифицирующие признаки;
подтверждение права собственности арендодателя;
срок аренды;
размер арендной платы и порядок ее изменения;
указание, включены ли коммунальные платежи в арендную плату;
порядок возмещения расходов на коммунальные услуги, интернет, охрану, уборку и эксплуатацию;
порядок проведения текущего и капитального ремонта;
порядок передачи и возврата помещения по акту;
распределение ответственности за ущерб помещению;
условие о том, что налоги собственника, включая налог на имущество физических лиц, уплачиваются арендодателем самостоятельно.
Если стороны хотят, чтобы экономическая нагрузка по налогу на имущество фактически учитывалась в цене аренды, это можно согласовать при определении размера арендной платы. Например, собственник может установить более высокий размер ежемесячной платы с учетом своих расходов по содержанию помещения и уплате имущественного налога.
Но важно понимать разницу между экономической нагрузкой и налоговой обязанностью. Даже если ООО компенсирует собственнику сумму налога через арендную плату, налогоплательщиком перед бюджетом остается физлицо.
Договор может распределить расходы между сторонами, но не может изменить налогоплательщика, установленного Налоговым кодексом РФ.
Рассмотрим этот вариант подробнее. Стороны могут договориться, что арендная плата включает компенсацию имущественного налога собственника либо что ООО возмещает такие расходы отдельно. Однако не будем считать такую компенсацию «налогом ООО».
Для ООО это не собственный налог на имущество. Это либо часть договорной цены аренды, либо дополнительная выплата физлицу по договору. Поэтому такую сумму необходимо анализировать вместе с арендной платой в части НДФЛ.
Наиболее понятный и безопасный договорный вариант — установить единую арендную плату. В эту сумму собственник самостоятельно закладывает свои расходы, включая налог на имущество, коммунальные платежи, страхование, ремонт и иные затраты, если стороны не согласовали отдельное возмещение.
Если ООО компенсирует собственнику отдельную сумму налога, не будем оформлять ее как перечисление «налога на имущество ООО». Правильнее рассматривать такую выплату как сумму, связанную с арендными отношениями.
Прямое перечисление имущественного налога в бюджет за физлицо также требует осторожности. Даже если технически третье лицо может перечислить деньги в счет обязательства собственника, это не превращает ООО в налогоплательщика. Кроме того, такая схема усложняет учет, подтверждение расчетов с арендодателем и определение налоговой базы по НДФЛ.
Поэтому при обычной аренде помещения у физлица целесообразно:
установить арендную плату в договоре;
удерживать НДФЛ с дохода физлица в предусмотренных случаях;
перечислять физлицу сумму аренды за вычетом удержанного НДФЛ;
не отражать налог на имущество собственника как собственный налог ООО;
не включать арендованное помещение в расчет налога на имущество организаций.
Хотя ООО не уплачивает налог на имущество за помещение, у него возникают другие налоговые и учетные обязанности. Рассмотрим их по шагам.
Главная обязанность ООО — выступать налоговым агентом по НДФЛ при выплате арендной платы физлицу, если арендодатель не является ИП и не применяет налог на профессиональный доход.
Поскольку в рассматриваемой ситуации арендодатель является обычным физлицом, ООО должно:
исчислить НДФЛ с арендной платы;
удержать НДФЛ при фактической выплате дохода;
перечислить удержанную сумму в бюджет через механизм единого налогового платежа;
отразить выплату и удержанный НДФЛ в налоговом учете;
включить сведения о доходе физлица в расчет 6-НДФЛ;
представить сведения о доходах физлица в составе годовой отчетности по НДФЛ.
Не будем перечислять арендную плату физлицу в полном размере, если по условиям выплаты ООО обязано удержать НДФЛ. Сумма, указанная в договоре, обычно является начисленным доходом арендодателя. На банковский счет физлица перечисляется сумма за минусом удержанного налога.
Рассмотрим условный пример. В договоре установлена арендная плата 100 000 рублей в месяц. ООО определяет НДФЛ по ставке, применимой к доходу конкретного физлица. Если в конкретной ситуации применяется ставка 13 процентов, ООО удержит 13 000 рублей и перечислит арендодателю 87 000 рублей.
При этом 13 000 рублей не являются расходом ООО сверх суммы аренды. Это часть дохода физлица, которую ООО удерживает и перечисляет в бюджет в качестве налогового агента.
Если к доходу физлица применяется иная ставка НДФЛ, необходимо рассчитывать налог по актуальным правилам с учетом статуса налогового резидентства, размера налоговой базы и особенностей действующей прогрессивной шкалы.
Не нужно перекладывать обязанность по удержанию НДФЛ на физлицо, если арендную плату выплачивает ООО. В рассматриваемой ситуации ООО признается налоговым агентом.
Рассмотрим отдельный вопрос о страховых взносах. Арендная плата по договору аренды имущества не является выплатой за выполнение работ или оказание услуг. Поэтому на обычную арендную плату физлицу страховые взносы не начисляются.
Не будем смешивать договор аренды помещения с гражданско-правовым договором на работы или услуги. Если физлицо только предоставляет помещение во временное пользование, выплата относится к аренде имущества.
При обычной аренде нежилого помещения у физлица ООО:
удерживает НДФЛ как налоговый агент;
не начисляет страховые взносы на сумму арендной платы;
не включает арендную плату в базу по взносам на обязательное пенсионное, медицинское и социальное страхование;
не начисляет взносы на травматизм на обычную арендную плату.
Но проанализируем договор внимательно. Если физлицо одновременно сдает помещение и оказывает услуги, например обеспечивает охрану, уборку, ремонт, обслуживание оборудования, услуги администратора или иные работы, необходимо разделить арендную часть и часть вознаграждения за услуги.
Вознаграждение за услуги может иметь иной порядок обложения НДФЛ и страховыми взносами. Поэтому не будем оформлять смешанные отношения одним договором без расшифровки предмета и цены.
Рассмотрим вопрос НДС. Обычное физлицо, не зарегистрированное как ИП, не является плательщиком НДС по операции сдачи своего помещения в аренду.
Поэтому ООО не получает от такого арендодателя счет-фактуру с НДС и не принимает НДС к вычету. В договоре и документах на оплату не нужно выделять НДС по арендной плате, если арендодатель — обычное физлицо.
Этот вывод не зависит от того, применяет ли ООО УСН, является ли оно плательщиком НДС в силу специальных правил либо освобождено от НДС. По операции аренды у обычного физлица входного НДС нет.
Не будем путать эту ситуацию с арендой государственного или муниципального имущества. При аренде имущества у органа власти или государственного учреждения могут действовать специальные правила о выполнении обязанностей налогового агента по НДС. При аренде помещения у обычного физлица такие правила не применяются.
Рассмотрим порядок работы в 1С:Бухгалтерия 8. Конкретные документы, названия разделов и доступные варианты могут отличаться в зависимости от редакции программы, релиза и настроек учета. Поэтому сначала проверим, какой порядок бухгалтерского учета аренды закреплен в учетной политике ООО.
Если ООО применяет упрощенный учет аренды и не признает право пользования активом, можно использовать забалансовый счет 001 для контроля арендованного помещения.
Если ООО применяет общий порядок учета по ФСБУ 25/2018, необходимо анализировать возможность отражения права пользования активом и обязательства по аренде. В таком случае не ограничиваемся только счетом 001, а используем штатные механизмы учета аренды, предусмотренные используемым релизом программы.
Для организации учета рекомендуем последовательно заполнить и проверить следующие объекты 1С:
Контрагенты — создадим карточку физлица-арендодателя.
Договоры контрагентов — оформим договор аренды с указанием срока, суммы арендной платы, порядка оплаты и иных существенных условий.
Номенклатура — при необходимости создадим услугу «Аренда нежилого помещения» для отражения расходов.
Статьи затрат — создадим или проверим статью затрат, например «Аренда помещений», с корректным отражением в бухгалтерском и налоговом учете УСН.
Поступление (акты, накладные, УПД) — используем для ежемесячного отражения арендных услуг, если такой порядок принят в организации.
Списание с расчетного счета — используем для отражения выплаты арендной платы физлицу.
Операция учета НДФЛ — применяем при необходимости для отражения дохода физлица, исчисленного и удержанного НДФЛ, если используемая настройка не формирует нужные данные автоматически.
Уведомление об исчисленных суммах налогов — используем для отражения обязанности по НДФЛ в составе Единого налогового счета, если обязанность по уведомлению возникает в конкретном периоде.
Закрытие месяца — проверяем для корректного списания расходов и отражения операций, связанных с арендой.
При ведении учета на счете 001 рекомендуем отдельно контролировать дату поступления помещения в аренду и дату его возврата. По окончании договора помещение необходимо списать с забалансового учета после оформления акта возврата.
Если договор аренды прекращается досрочно, изменяется площадь помещения, пересматривается арендная плата или происходит передача другого объекта, не будем ограничиваться исправлением суммы в банковском документе. Необходимо проверить договор, акт приема-передачи, аналитический учет и порядок отражения изменений по ФСБУ 25/2018, если он применяется.
Рассмотрим общую логику бухгалтерских записей. Конкретные счета затрат зависят от того, для каких целей используется помещение.
Если помещение используется для управления организацией, арендная плата может отражаться на счете общехозяйственных расходов. Если помещение используется в торговле, может применяться счет расходов на продажу. Если помещение непосредственно связано с производством, затраты могут отражаться на производственных счетах.
Например, при аренде административного офиса может использоваться проводка:
Дебет 26 — Кредит 76.
При аренде помещения для торговли может использоваться проводка:
Дебет 44 — Кредит 76.
При аренде производственного помещения может использоваться проводка:
Дебет 20, 23 или 25 — Кредит 76.
При выплате арендной платы физлицу формируется расчет с арендодателем. При удержании НДФЛ часть суммы аренды относится на расчеты с бюджетом по НДФЛ.
Не будем считать эти проводки универсальными для любой базы. В конкретной учетной системе могут использоваться разные субсчета расчетов с прочими контрагентами, отдельные аналитики по договору и специальные документы учета аренды.
Главное правило остается неизменным: ни одна из проводок по аренде не должна отражать налог на имущество физлица как налог ООО.
Рассмотрим подробнее налоговый учет арендной платы. Поскольку физлицо не является ИП и не применяет НПД, ООО удерживает НДФЛ при выплате дохода.
Для корректного отражения НДФЛ необходимо обеспечить, чтобы в программе были отражены:
дата получения дохода физлицом;
сумма начисленного дохода по договору аренды;
сумма исчисленного НДФЛ;
дата удержания НДФЛ;
срок перечисления НДФЛ;
сведения для расчета 6-НДФЛ;
сведения для годовой справки о доходах физлица.
В зависимости от организации учета НДФЛ можно использовать штатные документы учета доходов физлиц, документы выплаты, документы отражения удержанного налога и регламентированную отчетность.
После проведения операций сформируем и проверим следующие отчеты:
Подробный анализ НДФЛ — для проверки начисленного, удержанного и перечисленного налога;
Регистр налогового учета по НДФЛ — для контроля данных по арендодателю;
Анализ счета по счетам расчетов с физлицом и бюджетом;
Карточка счета — для расшифровки конкретных операций;
6-НДФЛ — для проверки отражения дохода и удержанного налога в отчетности.
Не будем отражать арендодателя-физлицо как сотрудника, если между ним и ООО нет трудового договора. Для налогового учета НДФЛ физлицо может быть получателем дохода без трудовых отношений.
Разберем этот вопрос прямо. ООО не должно представлять декларацию по налогу на имущество организаций в отношении помещения, которое принадлежит физлицу и передано ООО по договору аренды.
Также ООО не должно:
рассчитывать среднегодовую стоимость этого помещения для налога на имущество организаций;
определять кадастровую стоимость помещения для целей собственного налога;
включать помещение в декларацию по налогу на имущество организаций;
представлять уведомление по налогу на имущество организаций в отношении этого объекта;
перечислять единый налоговый платеж в счет имущественного налога собственника как собственного обязательства ООО.
Обязанность по уплате налога на имущество возникает у физлица-собственника. Налоговый орган направляет ему налоговое уведомление. Собственник уплачивает налог в срок, установленный для имущественных налогов физлиц, как правило не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом.
ООО может попросить собственника подтвердить отсутствие задолженности по имущественным налогам, если это важно для договорных отношений, но не должно подменять собой налогоплательщика.
Рассмотрим практическую ситуацию. Собственник может попросить арендатора перечислить сумму налога на имущество непосредственно в бюджет или удержать ее из арендной платы.
Сначала разделим возможные варианты.
ООО не участвует в уплате налога. Собственник получает арендную плату за вычетом НДФЛ и самостоятельно исполняет свою обязанность по налогу на имущество.
ООО увеличивает арендную плату по соглашению сторон. Собственник самостоятельно уплачивает налог из полученного дохода.
ООО компенсирует собственнику отдельную сумму расходов. В таком случае необходимо проанализировать договор, налогообложение выплаты и правильность удержания НДФЛ.
ООО перечисляет деньги в бюджет за собственника. Такой вариант не делает ООО плательщиком налога и требует особенно тщательного оформления расчетов с арендодателем.
На практике наиболее прозрачным вариантом остается включение экономической нагрузки в размер арендной платы. Это позволяет избежать сложных расчетов по возмещению имущественного налога, дополнительным выплатам и документальному подтверждению исполнения чужой обязанности.
Если стороны все же выбирают отдельную компенсацию, закрепим ее в дополнительном соглашении. Укажем сумму, период, порядок расчетов, связь с договором аренды и порядок удержания НДФЛ.
Не будем перечислять сумму имущественного налога за физлицо без письменного основания и без проверки последствий по НДФЛ.
Рассмотрим смежный вопрос, который часто появляется вместе с налогом на имущество. Помимо арендной платы собственник может выставлять ООО суммы за электроэнергию, отопление, воду, вывоз мусора, интернет, охрану, содержание здания или иные расходы.
Не будем автоматически считать все такие суммы нейтральным возмещением. Необходимо определить, как договор организует расчеты.
Возможны следующие варианты:
коммунальные платежи включены в арендную плату;
ООО возмещает арендодателю фактические расходы по счетчикам или документам ресурсоснабжающих организаций;
ООО заключает прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг;
часть расходов оплачивает арендодатель, а часть — ООО.
При выплате денежных средств физлицу необходимо оценить, являются ли эти суммы его доходом для целей НДФЛ. Чем подробнее договор описывает порядок расчетов и чем лучше подтверждены фактические расходы, тем проще корректно вести учет.
Для целей налога на имущество коммунальные платежи значения не имеют. Они не изменяют статус собственника и не переводят имущественный налог на ООО.
Рассмотрим ситуацию, когда договор аренды предусматривает последующий выкуп помещения. Пока право собственности не зарегистрировано за ООО, помещение остается собственностью физлица, а налог на имущество физических лиц продолжает уплачивать арендодатель.
После перехода права собственности ситуация меняется. ООО становится собственником объекта недвижимости и должно отдельно проанализировать:
дату перехода права собственности;
порядок постановки объекта на бухгалтерский учет;
налоговые последствия для ООО на УСН;
включение объекта в региональный перечень недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости;
возникновение обязанности по налогу на имущество организаций;
порядок отражения расходов на приобретение и доведение объекта до состояния, пригодного для использования.
До выкупа нельзя признавать ООО плательщиком налога на имущество за помещение только из-за того, что стороны планируют продажу в будущем.
Рассмотрим особую ситуацию: ООО выполняет ремонт, перепланировку, монтаж инженерных систем, установку вентиляции, кондиционирования, сигнализации, встроенного оборудования или иные работы в арендованном помещении.
Неотделимые улучшения необходимо отличать от самого помещения. Само помещение остается собственностью физлица. Но капитальные вложения арендатора могут иметь самостоятельные бухгалтерские и налоговые последствия.
Проанализируем следующие вопросы:
являются ли работы текущим ремонтом, капитальным ремонтом или улучшением объекта;
можно ли отделить улучшение без повреждения помещения;
компенсирует ли арендодатель стоимость улучшений;
переходят ли улучшения к арендодателю при прекращении договора;
признает ли ООО отдельный объект учета;
имеется ли у ООО обязанность анализировать налог на имущество в отношении созданного самостоятельного объекта;
как отражаются затраты на улучшения при УСН.
Не будем автоматически считать, что любой ремонт арендуемого помещения создает объект налога на имущество у ООО. Но и не будем игнорировать существенные неотделимые улучшения, если они учитываются как самостоятельный объект основных средств или капитальных вложений.
Для самого арендуемого помещения ответ остается прежним: налог на имущество физических лиц уплачивает собственник-физлицо.
Посмотрим на пример. ООО на УСН арендует у гражданина нежилое помещение площадью 80 квадратных метров для размещения офиса. Договор заключен на 11 месяцев. Арендная плата составляет 60 000 рублей в месяц. Помещение передано по акту приема-передачи.
ООО применяет упрощенный порядок бухгалтерского учета аренды и отражает помещение на счете 001.
В этой ситуации необходимо выполнить следующие действия:
создать карточку физлица в справочнике Контрагенты;
создать договор аренды;
отразить помещение на счете 001 на дату передачи;
ежемесячно отражать арендную плату в расходах ООО;
исчислять и удерживать НДФЛ при выплате арендной платы;
перечислять физлицу сумму арендной платы за минусом удержанного налога;
отражать удержанный НДФЛ в учете и отчетности;
по окончании договора оформить возврат помещения и списать его со счета 001.
При этом ООО не рассчитывает налог на имущество по кадастровой стоимости помещения, не включает объект в декларацию по налогу на имущество организаций и не уплачивает имущественный налог как собственное обязательство.
Физлицо-собственник получает налоговое уведомление по налогу на имущество физических лиц и самостоятельно уплачивает налог в установленный срок.
Рассмотрим более сложный пример. ООО на УСН арендует помещение в торговом центре. Помещение включено в региональный перечень объектов, по которым налоговая база для организаций определяется по кадастровой стоимости.
На первый взгляд может показаться, что ООО обязано платить налог на имущество, поскольку использует помещение для торговли. Но проанализируем ситуацию правильно.
Региональный перечень кадастровых объектов важен для определения порядка налогообложения недвижимости у соответствующего налогоплательщика. В рассматриваемой ситуации ООО не является собственником помещения. Оно не приобретало объект, не имеет права хозяйственного ведения и не получало помещение по концессионному соглашению.
Поэтому включение помещения в перечень не создает у арендатора обязанность платить налог на имущество организаций. Налоговый статус помещения определяется у собственника.
Если собственником является физлицо, оно уплачивает налог на имущество физических лиц в соответствии с правилами главы 32 Налогового кодекса РФ. ООО продолжает учитывать только собственные арендные расходы и исполнять обязанности налогового агента по НДФЛ.
Разберем практический комплект документов. Перед заключением договора аренды и в ходе его исполнения целесообразно проверить права арендодателя и корректность его данных.
документ, подтверждающий право собственности на помещение, либо актуальные сведения из ЕГРН;
паспортные данные физлица;
ИНН физлица, если он известен;
СНИЛС, если он необходим для корректного отражения сведений в учете и отчетности по НДФЛ;
банковские реквизиты для перечисления арендной платы;
договор аренды;
акт приема-передачи помещения;
при необходимости — согласие других собственников, супруга или представителя;
при необходимости — доверенность представителя арендодателя;
документы, подтверждающие расчеты по коммунальным платежам, если ООО их возмещает отдельно.
Если у помещения несколько собственников, необходимо определить доли и порядок получения арендной платы. НДФЛ необходимо удерживать с дохода каждого физлица, которому ООО выплачивает арендную плату.
Не будем перечислять всю сумму одному собственнику, если договором или правоустанавливающими документами предусмотрено распределение дохода между несколькими лицами.
Рассмотрим типичные ошибки, которые возникают при аренде нежилого помещения у физлица.
Ошибка: ООО начисляет налог на имущество по арендуемому помещению. Исправление: исключаем помещение из расчета собственного налога на имущество, если ООО не является собственником или иным установленным законом налогоплательщиком.
Ошибка: ООО не удерживает НДФЛ с арендной платы физлицу. Исправление: оформляем ООО как налогового агента и отражаем удержанный НДФЛ в учете и отчетности.
Ошибка: на арендную плату начисляются страховые взносы. Исправление: отделяем аренду имущества от договоров на выполнение работ и оказание услуг.
Ошибка: помещение на счете 001 признается объектом налога на имущество ООО. Исправление: используем счет 001 только для контроля арендованного имущества.
Ошибка: ООО принимает к вычету НДС по аренде у обычного физлица. Исправление: учитываем, что обычное физлицо не предъявляет НДС по такой аренде.
Ошибка: договор не содержит порядка учета коммунальных платежей. Исправление: закрепляем, кто оплачивает услуги и как оформляется возмещение расходов.
Ошибка: компенсация налога на имущество собственника отражается как налог ООО. Исправление: анализируем выплату как часть арендных отношений и проверяем НДФЛ.
Ошибка: ООО не оформляет акт приема-передачи помещения. Исправление: оформляем акт при начале аренды, при изменении объекта и при возврате помещения.
Ошибка: затраты на ремонт и улучшения списываются без анализа их характера. Исправление: отдельно оцениваем текущий ремонт, капитальный ремонт, отделимые и неотделимые улучшения.
Соберем итоговый порядок действий, чтобы корректно организовать учет и налогообложение аренды.
Проверим, что физлицо действительно является собственником помещения.
Заключим письменный договор аренды.
Оформим акт приема-передачи помещения.
Определим порядок бухгалтерского учета аренды: забалансовый учет на счете 001 либо учет права пользования активом по ФСБУ 25/2018.
Настроим аналитику по физлицу, договору, статье затрат и используемому помещению в 1С.
Ежемесячно отражаем арендную плату в составе расходов ООО.
Исчисляем и удерживаем НДФЛ с дохода физлица при выплате аренды.
Не начисляем страховые взносы на обычную арендную плату.
Не выделяем НДС в арендной плате обычного физлица.
Не включаем арендуемое помещение в расчет налога на имущество организаций ООО.
Не отражаем налог на имущество физлица как собственное обязательство ООО.
Контролируем срок аренды, изменения договора и оформление возврата помещения.
Подведем итог. Если ООО на УСН арендует нежилое помещение у физлица, которое является собственником помещения и не зарегистрировано как ИП или самозанятое лицо, налог на имущество по этому помещению уплачивает физлицо-собственник.
ООО не платит налог на имущество физических лиц за арендованное помещение, не включает объект в собственную декларацию по налогу на имущество организаций и не признает этот налог своим обязательством.
Отражение помещения на забалансовом счете 001 подтверждает, что ООО использует чужое имущество по договору аренды. Оно не делает ООО собственником и не создает обязанность по имущественному налогу.
При этом ООО должно правильно оформить договор аренды, отразить арендные расходы, удерживать НДФЛ с арендной платы физлицу, не начислять страховые взносы на обычную аренду и контролировать расчеты в 1С.
Информация носит справочный характер