Разберем ситуацию, когда индивидуальный предприниматель применяет УСН с объектом «доходы минус расходы», приобретает нежилое помещение стоимостью 8 млн рублей, вносит продавцу 1 млн рублей собственных средств, а оставшиеся 7 млн рублей банк перечисляет продавцу по кредитному договору. Право на помещение регистрируется в декабре, в том же месяце предприниматель перечисляет банку первый платеж по кредиту в размере 200 тыс. рублей.
Основной вывод: не следует автоматически относить в расходы только собственный первоначальный взнос в размере 1 млн рублей и первый кредитный платеж в размере 200 тыс. рублей. Если банк в декабре перечислил продавцу оставшиеся 7 млн рублей и тем самым погасил обязательство предпринимателя перед продавцом, расходы на приобретение помещения могут составить всю оплаченную стоимость объекта — 8 млн рублей. При выполнении остальных условий эту сумму можно учесть при расчете УСН за 2023 год на 31 декабря 2023 года.
Рассмотрим подробнее, почему кредит не меняет сумму расходов на покупку помещения, какие условия необходимо выполнить, как отличить погашение кредита от оплаты помещения и как избежать двойного учета одной и той же суммы.
Сначала определим назначение объекта. Нежилое помещение, которое предприниматель приобретает для магазина, офиса, производства, склада, оказания услуг либо сдачи в аренду в рамках предпринимательской деятельности, обычно признается основным средством для целей УСН.
Для этого рассмотрим основные признаки объекта:
Помещение должно использоваться в предпринимательской деятельности. Например, предприниматель может разместить в нем торговую точку, кабинет, склад, мастерскую, пункт выдачи заказов либо сдавать объект в аренду.
Помещение должно быть предназначено для использования более 12 месяцев. Для недвижимости это условие, как правило, выполняется.
Помещение не должно приобретаться исключительно для личных нужд предпринимателя. Личный характер использования не позволит уменьшить налоговую базу по УСН.
Помещение не должно приобретаться как товар для последующей перепродажи. Если цель сделки состоит в перепродаже, необходимо учитывать объект не как основное средство, а по правилам учета товаров. В таком случае расходы будут признаваться при реализации помещения, а не по правилам списания стоимости основных средств.
Расходы на приобретение основных средств прямо предусмотрены подпунктом 1 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ. Для объектов, приобретенных в период применения УСН, расходы признаются после ввода объекта в эксплуатацию и распределяются в пределах налогового периода.
Проанализируем распространенный практический вариант. Предприниматель приобретает помещение для последующей сдачи в аренду. В таком случае помещение участвует в деятельности, направленной на получение дохода. Арендные платежи будут доходом предпринимателя, а стоимость помещения при выполнении условий можно учесть как расход на приобретение основного средства.
Ключевой вопрос состоит не в том, сколько денег предприниматель фактически перечислил со своего расчетного счета в декабре, а в том, в каком размере прекратилась задолженность перед продавцом помещения.
При УСН расходы признаются после фактической оплаты. Под оплатой понимается прекращение обязательства покупателя перед продавцом, непосредственно связанного с поставкой товара, выполнением работ, оказанием услуг или передачей имущественных прав. Поэтому необходимо проследить не только движение денег предпринимателя, но и момент, когда продавец получил оплату за объект недвижимости.
Рассмотрим ситуацию по шагам.
Предприниматель заключает договор купли-продажи нежилого помещения стоимостью 8 млн рублей.
Предприниматель перечисляет продавцу 1 млн рублей собственных средств.
Банк предоставляет кредит на 7 млн рублей и перечисляет эту сумму непосредственно продавцу либо перечисляет ее по распоряжению предпринимателя в оплату помещения.
После получения 1 млн рублей от предпринимателя и 7 млн рублей от банка продавец получает всю цену сделки — 8 млн рублей.
Обязательство предпринимателя перед продавцом прекращается полностью.
Вместо задолженности перед продавцом у предпринимателя появляется задолженность перед банком по кредитному договору.
Задолженность перед продавцом и задолженность перед банком — это разные обязательства. Банк не становится продавцом помещения. После перечисления банком кредитных средств предприниматель уже не должен продавцу 7 млн рублей, но должен банку вернуть сумму кредита и уплатить проценты.
Следовательно, при прямой оплате банком продавцу стоимость помещения считается оплаченной в размере всей суммы, полученной продавцом. Не следует ждать, пока предприниматель фактически вернет банку все 7 млн рублей. Такой подход подтверждается разъяснениями Минфина России: возможность учета расходов на основные средства при УСН не зависит от того, за счет собственных или заемных средств произведена оплата.
Одновременно не будем учитывать погашение основного долга перед банком как новую самостоятельную стоимость помещения. Иначе одна и та же сумма будет учтена дважды:
Первый раз — когда банк перечислит 7 млн рублей продавцу и прекратит задолженность предпринимателя перед продавцом.
Второй раз — когда предприниматель начнет возвращать банку кредит.
Такой двойной учет приведет к занижению налоговой базы и налоговым рискам.
Вернемся к исходным цифрам. Предприниматель перечислил продавцу 1 млн рублей собственных средств. Банк перечислил продавцу 7 млн рублей. В декабре предприниматель заплатил банку 200 тыс. рублей.
Разберем состав первого платежа банку. Как правило, ежемесячный платеж по кредиту состоит из двух частей:
погашение основного долга по кредиту;
проценты за пользование кредитом.
Например, из платежа 200 тыс. рублей условно 160 тыс. рублей могут относиться к возврату основной суммы кредита, а 40 тыс. рублей — к процентам. Точные суммы необходимо определить по графику платежей, банковской выписке и справке банка.
В такой ситуации не следует включать в расходы по стоимости помещения сумму 1 млн рублей плюс 160 тыс. рублей основного долга. Основной долг уже был учтен в составе стоимости помещения в момент, когда банк перечислил кредитные средства продавцу.
Проценты за пользование кредитом необходимо рассматривать отдельно. Их можно учитывать в расходах по УСН после фактической уплаты при соблюдении требований налогового законодательства. Проценты не увеличивают цену помещения и не становятся частью первоначального взноса. Их необходимо отражать как самостоятельный вид расходов, а не прибавлять к стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, если продавец в декабре получил все 8 млн рублей, возможны следующие налоговые последствия:
стоимость помещения — 8 млн рублей — учитывается как расходы на приобретение основного средства при выполнении всех условий;
сумма основного долга, возвращенная банку в составе платежа 200 тыс. рублей, отдельно в расходах не учитывается;
сумма процентов, входящая в платеж 200 тыс. рублей, может учитываться отдельно после оплаты;
банковская комиссия за выдачу кредита, расчетное обслуживание или перевод средств может учитываться отдельно, если соответствует перечню расходов по УСН, документально подтверждена и связана с деятельностью предпринимателя.
Чтобы признать расходы по приобретению помещения в 2023 году, не достаточно только подписать договор купли-продажи. Разберем условия последовательно.
Помещение должно быть оплачено. Необходимо подтвердить, что продавец получил оплату. В рассматриваемом случае подтверждением будут платежное поручение предпринимателя на 1 млн рублей, банковский документ о перечислении кредитных средств продавцу на 7 млн рублей, выписка по счету, справка банка и документы по расчетам с продавцом.
Помещение должно быть введено в эксплуатацию. Необходимо оформить внутренний документ, из которого видно, что объект готов к использованию в деятельности предпринимателя. Например, можно оформить распоряжение или приказ о вводе нежилого помещения в эксплуатацию с указанием даты, назначения объекта и способа использования.
Помещение должно использоваться либо быть подготовлено к использованию в предпринимательской деятельности. Рассмотрим примеры подтверждения: договор аренды с будущим арендатором, договоры с клиентами, документы о размещении торговой точки, документы о переезде офиса, расходы на коммунальные услуги, охрану, ремонт, связь или обслуживание помещения.
Необходимо подать документы на государственную регистрацию права. Для недвижимости важно документально подтвердить факт подачи документов на регистрацию. Не следует ориентироваться только на дату получения выписки из ЕГРН: для целей учета расходов по УСН специальное правило связано с документально подтвержденной подачей документов на регистрацию права.
Расходы должны быть документально подтверждены и экономически обоснованы. Необходимо показать связь покупки помещения с получением дохода в рамках предпринимательской деятельности.
Рассмотрим важное уточнение по регистрации. Если документы на регистрацию были поданы в декабре 2023 года, а выписка из ЕГРН получена уже в январе 2024 года, не следует автоматически переносить расходы на 2024 год. Для целей УСН необходимо отдельно проверить дату подачи документов на регистрацию и наличие подтверждающего документа. При этом необходимо также убедиться, что объект передан предпринимателю, пригоден к использованию и введен в эксплуатацию.
Не будем путать несколько дат:
дату заключения договора купли-продажи;
дату оплаты первоначального взноса;
дату перечисления банком кредитных средств продавцу;
дату подписания передаточного акта;
дату подачи документов на государственную регистрацию;
дату ввода объекта в эксплуатацию;
дату отражения расходов в КУДиР.
Для налогового учета необходимо, чтобы все обязательные условия были выполнены не позднее 31 декабря 2023 года. Если хотя бы одно из условий будет выполнено только в 2024 году, стоимость помещения либо соответствующая оплаченная часть должна учитываться уже в 2024 году.
Расходы на приобретение основного средства при УСН не признаются как обычный расход в день оплаты. Их необходимо распределять равными долями между отчетными периодами, оставшимися до конца календарного года, в котором выполнены условия учета.
Для УСН отчетными периодами являются:
первый квартал;
полугодие;
девять месяцев;
календарный год.
Расходы отражаются на последнее число соответствующего отчетного или налогового периода. Если помещение оплачено, введено в эксплуатацию и оформлено для регистрации в первом квартале, стоимость можно распределить на 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 31 декабря.
Если все условия выполнены во втором квартале, расходы распределяются на 30 июня, 30 сентября и 31 декабря. Если условия выполнены в третьем квартале, стоимость распределяется на 30 сентября и 31 декабря.
Если все условия выполнены только в четвертом квартале, всю сумму оплаченных расходов можно признать 31 декабря этого года. Это относится и к ситуации, когда помещение приобретено, оплачено, введено в эксплуатацию и оформлено для регистрации в декабре.
Рассмотрим несколько вариантов расчета.
Помещение оплачено и введено в эксплуатацию в марте. Стоимость 8 млн рублей делим на четыре части. На каждую дату — 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 31 декабря — признаем по 2 млн рублей.
Помещение оплачено и введено в эксплуатацию в июне. Стоимость 8 млн рублей делим на три части. На 30 июня, 30 сентября и 31 декабря признаем по 2 666 666,67 рубля с учетом округления.
Помещение оплачено и введено в эксплуатацию в сентябре. Стоимость 8 млн рублей делим на две части. На 30 сентября и 31 декабря признаем по 4 млн рублей.
Помещение оплачено, введено в эксплуатацию и оформлено для регистрации в декабре. На 31 декабря признаем всю сумму 8 млн рублей.
Следовательно, в рассматриваемой ситуации при выполнении условий в декабре 2023 года не нужно делить 8 млн рублей на месяцы срока кредита. Срок кредита, график погашения основного долга и продолжительность ипотеки не определяют порядок списания стоимости помещения при УСН.
Разберем условный пример подробно.
Предприниматель применяет УСН «доходы минус расходы». В декабре 2023 года он приобретает нежилое помещение для сдачи в аренду.
Цена помещения по договору купли-продажи — 8 000 000 рублей.
15 декабря 2023 года предприниматель перечисляет продавцу 1 000 000 рублей собственных средств.
18 декабря 2023 года банк перечисляет продавцу 7 000 000 рублей кредитных средств.
20 декабря 2023 года стороны подписывают передаточный акт на помещение.
22 декабря 2023 года предприниматель оформляет документ о вводе помещения в эксплуатацию для сдачи в аренду.
23 декабря 2023 года документы на регистрацию права подаются через Росреестр или МФЦ.
28 декабря 2023 года предприниматель перечисляет банку первый платеж по кредиту в размере 200 000 рублей.
В таком примере стоимость помещения в размере 8 000 000 рублей считается оплаченной продавцу в декабре. Не имеет значения, что 7 000 000 рублей перечислены не самим предпринимателем, а банком за счет кредита. Обязательство перед продавцом прекращено полностью.
Если помещение введено в эксплуатацию, используется для предпринимательской деятельности и документы на регистрацию права поданы в декабре, в КУДиР на 31 декабря 2023 года можно отразить расходы на приобретение основного средства в размере 8 000 000 рублей.
Первый платеж банку в размере 200 000 рублей необходимо разделить по данным графика платежей:
часть, направленную на возврат основного долга, отдельно повторно в расходах не отражаем;
часть, направленную на оплату процентов, рассматриваем как самостоятельный расход по процентам после фактической оплаты;
банковскую комиссию отражаем отдельно при наличии правового основания, документов и связи с деятельностью.
Не следует включать в расходы 8 млн рублей и затем дополнительно включать все будущие платежи по телу кредита. Стоимость помещения уже будет учтена при оплате продавцу. В дальнейшем предприниматель будет только возвращать банку заемные средства.
Теперь разберем противоположный вариант. Предприниматель перечислил продавцу 1 млн рублей в декабре 2023 года, но банк перечислил 7 млн рублей только в январе 2024 года.
В такой ситуации на 31 декабря 2023 года продавцу фактически оплачена только часть стоимости помещения — 1 млн рублей. Даже если помещение передано и введено в эксплуатацию в декабре, стоимость, которую можно учитывать за 2023 год, ограничивается фактически оплаченной суммой.
Если все остальные условия выполнены в декабре 2023 года, 1 млн рублей можно признать расходом на 31 декабря 2023 года. Сумма 7 млн рублей, перечисленная банком продавцу в январе 2024 года, должна учитываться уже в 2024 году по правилам распределения расходов между отчетными периодами 2024 года.
Например, если банк перечислит продавцу 7 млн рублей в январе 2024 года, эту часть стоимости можно будет распределить на четыре даты 2024 года: 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 31 декабря. В каждом периоде можно будет учесть по 1 750 000 рублей.
Разберем еще один вариант. Банк перечисляет деньги продавцу частями:
в декабре 2023 года — 3 млн рублей;
в феврале 2024 года — 2 млн рублей;
в июне 2024 года — 2 млн рублей.
В таком случае необходимо отдельно отслеживать каждую оплаченную часть стоимости помещения. Часть, оплаченную в декабре 2023 года, можно учесть в расходах за 2023 год при выполнении иных условий. Части, оплаченные в 2024 году, необходимо учитывать в 2024 году с распределением между оставшимися отчетными периодами.
Не будем объединять в один расход платежи, которые относятся к разным календарным годам. Для УСН важны дата фактической оплаты и дата выполнения остальных условий для признания расходов.
Необходимо различать банковский кредит и рассрочку платежа, которую предоставляет сам продавец.
При банковском кредите продавец обычно получает всю цену помещения сразу. В таком случае задолженность перед продавцом прекращается в день перечисления банком денежных средств. Предприниматель остается должен банку, но это не препятствует учету полной стоимости помещения.
При рассрочке от продавца ситуация иная. Например, продавец передает помещение в декабре 2023 года, а покупатель должен перечислять ему по 200 тыс. рублей ежемесячно в течение нескольких лет. В этом случае задолженность перед продавцом прекращается постепенно. Для УСН необходимо учитывать только те части стоимости, которые фактически уплачены продавцу.
Рассмотрим пример рассрочки от продавца.
Цена помещения — 8 млн рублей.
В декабре 2023 года предприниматель уплатил продавцу 1 млн рублей.
Оставшиеся 7 млн рублей предприниматель обязался платить продавцу ежемесячно.
Помещение введено в эксплуатацию в декабре 2023 года, документы на регистрацию поданы в декабре.
В таком варианте в 2023 году можно учесть только 1 млн рублей. Каждый последующий платеж продавцу будет формировать новую оплачиваемую часть стоимости основного средства. Эту часть необходимо будет распределять по оставшимся отчетным периодам соответствующего года.
Именно поэтому необходимо внимательно прочитать договор купли-продажи, кредитный договор, договор ипотеки и платежные документы. Для налогового учета важно установить, кто получил деньги, когда продавец получил деньги и какое обязательство погашено конкретным платежом.
Чтобы снизить риск спора с налоговым органом, соберем полный комплект документов. Не следует ограничиваться только выпиской из ЕГРН или только кредитным договором.
Договор купли-продажи нежилого помещения с указанием цены, порядка оплаты, срока передачи объекта и назначения платежей.
Передаточный акт или иной документ, подтверждающий передачу помещения предпринимателю.
Платежное поручение или банковская выписка по первоначальному взносу в размере 1 млн рублей.
Кредитный договор с банком, из которого видно назначение кредита и порядок перечисления средств.
Платежное поручение банка, подтверждающее перечисление кредитных средств продавцу.
Банковская выписка либо справка банка о выдаче кредита и перечислении средств в оплату помещения.
Документ о подаче заявления и документов на государственную регистрацию права.
Выписка из ЕГРН после регистрации права.
Приказ, распоряжение или иной внутренний документ о вводе помещения в эксплуатацию.
Документы, подтверждающие предпринимательское использование помещения: договор аренды, документы по размещению торговой точки, договоры с клиентами, документы по коммунальным платежам, охране, ремонту или эксплуатации.
График платежей по кредиту, позволяющий разделить основной долг и проценты.
Документы на уплату процентов и банковских комиссий.
Рассмотрим значение каждого документа. Договор купли-продажи подтверждает цену и основание приобретения помещения. Передаточный акт подтверждает передачу объекта. Платежные документы подтверждают оплату. Кредитный договор и платежное поручение банка показывают, что банк перечислил деньги именно в счет оплаты помещения, а не по иной операции. Документ о вводе в эксплуатацию показывает, что объект не просто приобретен, а готов использоваться в деятельности.
Не следует оформлять ввод в эксплуатацию формально, если помещение фактически еще невозможно использовать. Например, если помещение передано без доступа, требует обязательной реконструкции, не подключено к необходимым коммуникациям или не готово к заявленному виду деятельности, необходимо отдельно оценить дату фактической готовности объекта к эксплуатации.
Для учета расходов по УСН необходимо отразить сведения в Книге учета доходов и расходов. При приобретении основного средства необходимо использовать раздел, предназначенный для расчета расходов на приобретение, сооружение или изготовление основных средств.
Разберем общий порядок действий.
Зафиксируем сведения о помещении как об объекте основного средства: наименование, дату приобретения, дату передачи, дату ввода в эксплуатацию, дату подачи документов на регистрацию и первоначальную стоимость.
Определим оплачиваемую стоимость объекта. В рассматриваемом примере это 8 млн рублей, если продавец получил 1 млн рублей от предпринимателя и 7 млн рублей от банка в декабре.
Определим количество отчетных периодов, оставшихся до конца года.
Рассчитаем сумму расходов, приходящуюся на каждую дату признания.
Отразим расход на последнее число соответствующего отчетного или налогового периода.
Отдельно отразим проценты по кредиту и банковские услуги, если они соответствуют условиям учета расходов.
Если все условия выполнены в декабре, в расчете расходов на основное средство будет участвовать вся оплаченная стоимость помещения. Затем на 31 декабря 2023 года эту сумму необходимо отразить в расходах при расчете налоговой базы по УСН.
Не следует включать стоимость помещения в расходы одной записью в день перечисления первоначального взноса. Не следует также ждать окончания срока кредита. Правильная дата зависит от момента, когда выполнены условия учета, а отражение производится на последнее число отчетного или налогового периода.
Покупка помещения через банк обычно сопровождается не только стоимостью самого объекта, но и дополнительными платежами. Рассмотрим их отдельно, чтобы не смешивать разные виды расходов.
Проценты по кредиту. Учитывайте проценты после фактической уплаты. Не включайте их в цену помещения автоматически и не прибавляйте к первоначальному взносу.
Погашение основного долга. Не учитывайте возврат основной суммы кредита отдельным расходом, если банк уже перечислил эти средства продавцу и стоимость помещения была учтена в расходах.
Банковские комиссии. Проверяйте назначение комиссии. Комиссии за расчетно-кассовое обслуживание, перевод средств или обслуживание кредита необходимо учитывать отдельно при наличии правового основания и подтверждающих документов.
Государственная пошлина. Рассматривайте ее как самостоятельный расход, а не как часть ежемесячного платежа по кредиту. Учитывайте дату оплаты и основание для включения в расходы.
Нотариальные и юридические услуги. Проверяйте, относятся ли услуги к сделке и предпринимательской деятельности, а также имеются ли договор, акт и платежные документы.
Страхование. Отдельно оценивайте обязательность страхования и основание для учета страховой премии. Не следует автоматически относить к расходам любое добровольное страхование, предусмотренное банком.
Разделение расходов особенно важно при аннуитетном графике кредита. В одном ежемесячном платеже обычно объединяются возврат основного долга и проценты. Без графика платежей невозможно корректно определить, какую сумму можно учитывать как проценты, а какую необходимо исключить как возврат заемных средств.
Сама сумма полученного кредита не является доходом предпринимателя для целей налогообложения: заемные средства и их возврат не формируют обычный доход или расход по УСН. Налоговые последствия возникают по приобретению помещения, уплате процентов и иным самостоятельным операциям.
Даже если стоимость помещения в размере 8 млн рублей можно учесть в расходах за 2023 год, это не означает, что предприниматель полностью освобождается от уплаты налога за год. Необходимо рассчитать налоговую базу по общим правилам УСН.
Разберем условный пример.
Доходы предпринимателя за 2023 год составили 10 млн рублей.
Обычные расходы за 2023 год составили 3 млн рублей.
Стоимость помещения, которую можно учесть на 31 декабря 2023 года, составила 8 млн рублей.
В таком случае сумма расходов составит 11 млн рублей. Доходы составят 10 млн рублей. Формально образуется убыток в размере 1 млн рублей.
Однако при объекте «доходы минус расходы» необходимо проверить минимальный налог. Если обычный рассчитанный налог окажется меньше минимального налога, необходимо уплатить минимальный налог в размере 1 процента от доходов за год. Правило минимального налога применяется независимо от того, что расходы превышают доходы.
В приведенном примере 1 процент от доходов в размере 10 млн рублей составит 100 тыс. рублей. Поэтому необходимо отдельно рассчитать налог по обычной ставке и минимальный налог, а затем уплатить сумму, определяемую по правилам УСН.
Если по итогам года возникнет убыток, неиспользованную сумму можно учитывать в последующих периодах в порядке, установленном для переноса убытков по УСН. Не следует считать, что расход на покупку помещения «сгорает» только потому, что в 2023 году недостаточно доходов для его полного использования.
При покупке дорогостоящего помещения необходимо заранее учитывать риск его быстрой продажи. Если предприниматель продаст объект до истечения установленного срока, придется пересчитать налоговую базу по УСН.
Для основных средств действует специальное правило:
если объект реализован до истечения трех лет с момента учета расходов на его приобретение;
а для объектов со сроком полезного использования свыше 15 лет — до истечения десяти лет с момента приобретения;
необходимо пересчитать налоговую базу за период использования объекта с учетом правил главы 25 НК РФ, уплатить дополнительную сумму налога и пени.
Поэтому, если помещение будет учтено в расходах 31 декабря 2023 года, а затем быстро продано, необходимо заранее оценить последствия. Не следует считать, что можно сразу списать всю стоимость помещения на расходы, а затем без пересчета продать его в следующем году.
Ипотека, залог помещения банку и наличие обременения сами по себе не мешают признанию помещения основным средством. Важно, чтобы предприниматель приобрел объект для бизнеса, оплатил его продавцу, ввел в эксплуатацию и выполнил требования по государственной регистрации.
Ошибка: учитывать только первоначальный взнос. Не следует ограничивать расходы суммой личных средств, если банк уже перечислил продавцу оставшуюся стоимость помещения.
Ошибка: учитывать каждый платеж по телу кредита как новый расход. Не следует повторно включать в расходы возврат основной суммы кредита. Такой подход приводит к двойному учету.
Ошибка: не разделять основной долг и проценты. Необходимо использовать график платежей и банковские документы.
Ошибка: признавать стоимость помещения в день подписания договора. Необходимо дождаться оплаты, ввода в эксплуатацию и выполнения требования по регистрации права.
Ошибка: ждать полного погашения кредита. Не следует переносить учет расходов на несколько лет только из-за длительного срока кредита, если продавец уже получил полную оплату.
Ошибка: не оформлять ввод в эксплуатацию. Необходимо документально подтвердить готовность помещения к использованию в бизнесе.
Ошибка: учитывать личное помещение в предпринимательских расходах. Необходимо подтвердить деловое назначение объекта.
Ошибка: учитывать помещение как основное средство при намерении перепродать его. Необходимо заранее определить экономическую цель приобретения.
Ошибка: не сохранять документы банка. Одного договора кредита недостаточно. Необходимо подтвердить фактическое перечисление денег продавцу.
Чтобы правильно учесть покупку помещения через банк, разберем последовательность действий.
Проверьте, что предприниматель применяет УСН с объектом «доходы минус расходы» в периоде покупки.
Определите назначение помещения и зафиксируйте его использование в предпринимательской деятельности.
Проверьте договор купли-продажи: цену, порядок оплаты, дату передачи помещения и условия регистрации права.
Проверьте кредитный договор и убедитесь, что кредитные средства направлены именно на оплату приобретаемого помещения.
Получите банковские документы, подтверждающие перечисление денег продавцу.
Оформите передаточный акт и документ о вводе помещения в эксплуатацию.
Сохраните документ о подаче документов на регистрацию права.
Определите, когда выполнены все условия для учета расходов.
Распределите оплачиваемую стоимость помещения между оставшимися отчетными периодами года.
Отразите стоимость помещения в КУДиР на последнее число соответствующего отчетного или налогового периода.
Отдельно учитывайте проценты, комиссии, госпошлину и иные сопутствующие расходы.
Не включайте в расходы повторно погашение основного долга перед банком.
Подведем итог. Если предприниматель на УСН «доходы минус расходы» в декабре 2023 года приобрел нежилое помещение за 8 млн рублей, внес продавцу 1 млн рублей собственных средств, а банк перечислил продавцу оставшиеся 7 млн рублей по кредиту, стоимость помещения считается оплаченной в размере 8 млн рублей.
Если в декабре 2023 года помещение передано предпринимателю, введено в эксплуатацию для бизнеса, документы на регистрацию права поданы и имеется подтверждение оплаты продавцу, на 31 декабря 2023 года можно учесть в расходах всю стоимость помещения в размере 8 млн рублей.
Первый платеж банку в размере 200 тыс. рублей не нужно прибавлять к 8 млн рублей как дополнительный расход на покупку помещения. Часть платежа, направленная на возврат основного долга, уже отражена в стоимости объекта через оплату продавцу банком. Отдельно можно рассматривать только проценты по кредиту и иные самостоятельные банковские расходы.
Информация носит справочный характер