Разберем ситуацию последовательно. Организация приобрела два земельных участка, планирует построить на них дома, сохранить землю и построенные объекты в своей собственности, а затем получать доход от сдачи домов в аренду. Ключевой вопрос — куда отнести приобретенную землю: на счет 41, счет 01, счет 03 или сначала на счет 08.
Основной вывод: земельные участки в описанной ситуации не являются товаром. Покупать их на счет 41 не нужно, поскольку организация не приобретает землю для перепродажи в рамках обычной деятельности. Земля представляет собой внеоборотный актив. Затраты на ее приобретение сначала формируют стоимость капитальных вложений на счете 08, а после принятия участка к бухгалтерскому учету земельный участок отражают в составе основных средств. В стандартной ситуации это счет 01. При этом каждый из двух земельных участков учитываем как отдельный объект.
Именно такой принцип соответствует и краткому ответу из обсуждения: землю следует учитывать как основное средство на счете 01. Однако для рассматриваемой ситуации этого ответа недостаточно, потому что дальше организация собирается строить недвижимость и сдавать ее в аренду. Поэтому рассмотрим подробнее не только первоначальный учет земли, но и строительство домов, инвестиционную недвижимость, амортизацию, земельный налог, НДС и порядок отражения операций в 1С:Бухгалтерия 8.
Сначала определим экономическое назначение приобретенного имущества. Счет 41 «Товары» используем для имущества, которое приобретается организацией именно с целью последующей продажи.
В рассматриваемой ситуации цели перепродажи нет. Организация приобретает два земельных участка для долгосрочного использования: сначала на них будет осуществляться строительство, а после завершения строительства компания планирует получать доход от сдачи недвижимости в аренду. Сам земельный участок при этом остается у организации.
Следовательно, земля не является запасом или товаром. Рассмотрим признаки основного средства по ФСБУ 6/2020. Актив должен иметь материально-вещественную форму, использоваться организацией в обычной деятельности, для управленческих нужд либо для предоставления за плату во временное пользование, использоваться в течение периода более 12 месяцев и быть способным приносить экономические выгоды в будущем.
Приобретенная земля этим признакам соответствует. Поэтому счет 41 в исходной ситуации исключим.
Важно: сам по себе тот факт, что в будущем на участке будет построен объект, не превращает землю в строительный материал и не требует списывать ее стоимость в стоимость дома. Земельный участок и построенный на нем дом — самостоятельные объекты учета.
Поскольку приобретено два земельных участка, рассмотрим их как два самостоятельных инвентарных объекта. Особенно очевидно это в ситуации, когда у каждого участка имеется собственный кадастровый номер.
По каждому участку создадим отдельную аналитику и сохраним сведения:
кадастровый номер;
площадь;
адрес или местоположение;
категорию земель;
вид разрешенного использования;
кадастровую стоимость;
дату возникновения права собственности;
первоначальную стоимость в бухгалтерском учете;
информацию, необходимую для расчета земельного налога.
Не объединяем два кадастровых участка в один объект учета только потому, что организация купила их одновременно или собирается реализовывать на них единый проект. Пока юридически существуют два отдельных земельных участка, удобнее и правильнее обеспечить раздельный аналитический учет каждого объекта.
Теперь разберем по шагам первоначальное отражение покупки.
Счет 01 показывает уже признанные основные средства. До момента признания объекта основным средством затраты, связанные с его приобретением, являются капитальными вложениями. Для земельных участков Планом счетов предусмотрен счет 08 «Вложения во внеоборотные активы», в том числе субсчет 08.01 «Приобретение земельных участков».
Поэтому общая логика проводок выглядит следующим образом.
Дт 08.01 Кт 60 — отражаем стоимость приобретенного земельного участка по договору с продавцом.
Если возникают дополнительные затраты, непосредственно связанные с приобретением земельного участка и формирующие его первоначальную стоимость, также отнесем их на счет 08.
После того как первоначальная стоимость сформирована и участок соответствует условиям признания основным средством, выполним проводку:
Дт 01 Кт 08.01 — принимаем земельный участок к бухгалтерскому учету как объект основных средств.
Таким образом, фраза «учесть землю на счете 01» правильна как конечный результат. Но технологически не будем забывать про стадию формирования стоимости на счете 08.
Рассмотрим подробнее первоначальную стоимость. По правилам ФСБУ 6/2020 первоначальная стоимость основного средства определяется исходя из капитальных вложений, относящихся к этому объекту. Порядок учета капитальных вложений регулируется ФСБУ 26/2020.
Не будем автоматически ограничивать стоимость участка только ценой, указанной в договоре купли-продажи. Проанализируем дополнительные расходы и определим, связаны ли они непосредственно с приобретением конкретной земли.
В первоначальную стоимость земельного участка в бухгалтерском учете могут попасть, например, расходы, которые необходимы непосредственно для его приобретения и приведения в состояние, позволяющее использовать объект в соответствии с намерениями организации.
При этом обязательно разделим расходы, относящиеся непосредственно к приобретению земли, и расходы, которые уже относятся к будущему строительству домов.
Посмотрим на пример. Организация заплатила продавцу за участок 10 000 000 рублей. Дополнительно оплачены услуги, непосредственно связанные с оформлением приобретения участка. Если эти расходы по правилам ФСБУ 26/2020 квалифицируются как капитальные вложения в данный объект, сформируем стоимость участка не только из договорной цены, но и из соответствующих дополнительных расходов.
В результате на счете 08 сформируется фактическая стоимость, которая затем будет перенесена на счет 01.
Не включаем стоимость будущего строительства дома в стоимость земли. Расходы на проектирование дома, строительные материалы, подрядные работы, монтаж, создание конструкций здания и другие расходы, непосредственно связанные со строительством, формируют стоимость другого объекта — будущего здания.
Это один из наиболее важных практических вопросов. Разберем его по назначению затрат.
Если расход возник для того, чтобы приобрести и оформить конкретный земельный участок, рассмотрим возможность включения его в капитальные вложения по земле.
Если расход возник уже потому, что организация строит определенный дом, относить его на стоимость земли не следует. Такой расход обычно включаем в капитальные вложения по строящемуся объекту.
Например, проектирование будущего дома, инженерные изыскания, связанные непосредственно с проектированием здания, работы подрядчиков по возведению здания, стоимость материалов для строительства, монтаж инженерных систем дома и иные непосредственно связанные со строительством расходы собираем по объекту строительства.
Если выполняются работы по самому земельному участку, проанализируем их экономическое содержание. Не любое благоустройство автоматически увеличивает стоимость земли. Часть расходов может относиться к строительству здания, часть — образовывать самостоятельные объекты основных средств, а часть — относиться к текущим расходам. Поэтому заранее утвердим в учетной политике рациональный способ классификации и распределения общих затрат.
Если одна услуга относится одновременно к двум строящимся домам или к двум земельным участкам, выберем обоснованную базу распределения: площадь участков, сметную стоимость объектов, прямые затраты или другой экономически оправданный показатель. Главное — применяем способ последовательно и закрепляем его в учетной политике.
Теперь посмотрим на практическое отражение операции в программе. В современных версиях 1С:Бухгалтерия 8 предусмотрен специальный механизм покупки земельных участков.
Если первоначальная стоимость участка состоит фактически из его покупной стоимости и нет дополнительных расходов, которые требуется отдельно собирать до принятия объекта к учету, воспользуемся упрощенным вариантом.
Для этой цели в программе предусмотрен вид операции Приобретение земельных участков в документе поступления. В разных вариантах интерфейса доступ к операции может отображаться через разделы ОС и НМА или Покупки.
Для земельных участков без дополнительных расходов в типовой конфигурации используется субсчет 08.01.2 «Приобретение земельных участков без доп. расходов».
При проведении такого документа программа может одновременно сформировать основные записи:
Дт 08.01.2 Кт 60.01 — отражена покупная стоимость земли;
Дт 01.01 Кт 08.01.2 — земельный участок принят к учету в составе основных средств.
Этот вариант удобен, когда стоимость земли уже окончательно сформирована и между приобретением и принятием к учету не требуется отражать дополнительные капитальные вложения.
Для каждого из двух участков создадим отдельный элемент справочника Основные средства. Не будем заводить одну общую позицию «Земельные участки» на всю приобретенную землю. Раздельная карточка позволит корректно учитывать кадастровые номера, стоимость, налогообложение и последующее движение каждого объекта.
Если покупка сложнее и первоначальная стоимость участка должна накапливаться из нескольких видов затрат, воспользуемся другим вариантом учета.
В 1С:Бухгалтерия 8 для этого применяется субсчет 08.01.1 «Приобретение земельных участков с доп. расходами».
Разберем последовательность.
Создадим для каждого земельного участка отдельный объект аналитического учета.
Отразим стоимость участка от продавца на счете 08.01.1.
Отразим непосредственно связанные с приобретением дополнительные капитальные вложения на тот же объект.
Проверим, что все расходы, формирующие первоначальную стоимость, собраны.
Оформим документ Принятие к учету ОС.
Перенесем сформированную стоимость с 08.01.1 на счет 01.01.
В результате получим проводку:
Дт 01.01 Кт 08.01.1 — участок принят в состав основных средств по сформированной первоначальной стоимости.
Практическое правило: если дополнительных расходов нет, используем простой механизм приобретения земли. Если стоимость нужно сначала собирать из нескольких составляющих, применяем полноценную схему через 08.01.1 и отдельный документ Принятие к учету ОС.
Нет. Не оставляем землю на счете 08 до момента завершения строительства домов только потому, что участки приобретены под строительство.
Земельный участок является самостоятельным активом. Как только он соответствует критериям признания основного средства и его первоначальная стоимость сформирована, принимаем землю на счет 01 независимо от того, началось строительство дома или нет.
Например, организация приобрела участок в январе, а строительство дома начнет в мае. Если земельный участок уже находится в распоряжении организации и соответствует условиям признания основным средством, не держим его несколько месяцев на счете 08 в ожидании начала строительных работ.
Счет 08 в дальнейшем будет использоваться отдельно уже для накопления затрат по строительству домов.
После постановки участков на учет перейдем ко второй части проекта — строительству.
Землю продолжим учитывать как самостоятельный объект. Стоимость участка не списываем и не переносим в стоимость строящегося дома только из-за того, что строительство ведется именно на этой территории.
Для затрат на строительство используем счет 08, в частности субсчет 08.03 «Строительство объектов основных средств» в соответствии с принятой организацией аналитикой.
Если планируется построить два отдельных дома, создадим два самостоятельных объекта капитальных вложений, например:
Дом № 1 — объект строительства;
Дом № 2 — объект строительства.
Так мы сможем отдельно сформировать фактическую первоначальную стоимость каждого здания.
На счет 08.03 будем относить непосредственно связанные со строительством затраты:
стоимость работ строительных подрядчиков;
стоимость материалов при строительстве собственными силами;
затраты на проектирование;
инженерные изыскания, непосредственно относящиеся к строительному объекту;
монтаж оборудования, являющегося частью здания;
заработную плату и страховые взносы работников, непосредственно занятых строительством хозяйственным способом;
другие затраты, соответствующие критериям капитальных вложений по ФСБУ 26/2020.
Например, подрядчик выполнил строительные работы. В бухгалтерском учете сформируем запись Дт 08.03 Кт 60.
Если организация использовала собственные строительные материалы, соответствующие затраты также включим в капитальные вложения по строящемуся объекту.
Таким образом, на определенную дату учет может выглядеть совершенно нормально следующим образом: земля уже находится на счете 01, а строящиеся дома продолжают числиться на счете 08.03.
Отдельно остановимся на распространенной ошибке. Не создаем один объект основных средств «Дом с земельным участком» с общей стоимостью земли и строительства.
Земельный участок имеет собственный кадастровый номер и самостоятельный правовой режим. Здание после его создания также является самостоятельным объектом недвижимости.
Кроме того, правила амортизации у земли и здания различаются. Земля обычно не амортизируется, а здание, учитываемое по первоначальной стоимости, амортизируется в течение срока полезного использования.
Объединение стоимости земли и здания привело бы к искажению амортизации и аналитического учета.
Поэтому организуем учет раздельно:
Земельный участок № 1 — отдельный объект;
Земельный участок № 2 — отдельный объект;
Дом № 1 — отдельный объект;
Дом № 2 — отдельный объект.
Если на территории появятся самостоятельные инженерные сооружения, оборудование или другие объекты, дополнительно проверим, должны ли они учитываться отдельно.
На обычный земельный участок амортизацию не начисляем.
Это принципиальное отличие земли от большинства других основных средств. Земельный участок не теряет свои потребительские свойства по причине обычного физического износа так, как здание, машина или оборудование.
Поэтому после отражения земли на счете 01 не будем ежемесячно списывать ее стоимость через счет 02.
Аналогичная особенность существует и в налоговом учете по налогу на прибыль. В соответствии со статьей 256 НК РФ земля и другие объекты природопользования не подлежат амортизации.
Следовательно, не устанавливаем для земли налоговую амортизационную группу и не пытаемся перенести ее стоимость в расходы через амортизацию.
В 1С:Бухгалтерия 8 при настройке объекта проверим, чтобы для земельного участка не формировалось обычное начисление амортизации.
Не будем путать бухгалтерский учет основного средства и возможность признания его стоимости в налоговых расходах.
Для целей налога на прибыль земля является неамортизируемым имуществом. Поэтому нельзя ежемесячно относить стоимость приобретенного участка на расходы посредством налоговой амортизации.
По общему правилу покупная стоимость приобретенного земельного участка может учитываться при его последующей реализации в порядке, установленном статьей 268 НК РФ.
В рассматриваемой ситуации организация землю продавать не планирует. Поэтому стоимость земли продолжит формировать стоимость актива и не станет текущим расходом только потому, что участок используется при строительстве и ведении арендного бизнеса.
Не списываем стоимость земли на расходы при начале строительства и не включаем ее целиком в себестоимость первого построенного дома.
Одного отражения участка по счету 01 недостаточно. Для корректного расчета земельного налога внесем налоговые параметры объекта.
В 1С:Бухгалтерия 8 для этого используется регистрация сведений о земельном участке. В зависимости от версии и интерфейса соответствующая операция доступна через механизм Регистрация земельного участка.
Заполним по каждому участку необходимые данные: кадастровый номер, кадастровую стоимость, налоговую ставку, сведения о льготе при ее наличии и другие параметры, влияющие на расчет налога.
Выполним регистрацию отдельно для обоих участков.
Земельный налог относится не к налогу на имущество организаций, а является самостоятельным налогом. Налоговая база по общему правилу определяется исходя из кадастровой стоимости участка с учетом правил главы 31 НК РФ.
Ставка зависит в том числе от категории и разрешенного использования земли, а также от нормативных актов соответствующего муниципального образования или города федерального значения. Поэтому не будем определять ставку только по названию проекта «строительство домов». Проверим сведения ЕГРН, вид разрешенного использования и действующий местный нормативный акт.
Особенно внимательно проверим ставку, если земельные участки предназначены для жилищного строительства и одновременно используются юридическим лицом в предпринимательской деятельности. Для отдельных категорий земель законодательство предусматривает специальные правила и ограничения по применению пониженных ставок.
Нет, сам земельный участок налогом на имущество организаций не облагается.
Земельные участки исключены из объектов обложения налогом на имущество организаций на основании статьи 374 НК РФ.
Поэтому наличие земельного участка на счете 01 само по себе не означает, что с его бухгалтерской стоимости нужно рассчитывать налог на имущество организаций.
Вместо этого отдельно рассчитываем земельный налог.
После завершения строительства ситуация с домами будет иной. Для построенных объектов недвижимости отдельно проанализируем порядок налогообложения имущества: в зависимости от характеристик объекта, региона и действующих правил налоговая база по зданию может определяться по среднегодовой или по кадастровой стоимости.
Теперь перейдем к важной части задачи. Организация собирается не использовать построенные дома как собственные офисы или производственные здания, а получать доход от передачи недвижимости другим лицам во временное пользование.
Здесь появляется понятие инвестиционной недвижимости.
ФСБУ 6/2020 выделяет инвестиционную недвижимость в самостоятельную группу основных средств. К ней относится недвижимость, предназначенная для предоставления за плату во временное пользование и (или) для получения дохода от прироста ее стоимости.
Если построенные дома изначально создаются именно для сдачи в аренду, после завершения строительства рассмотрим их как инвестиционную недвижимость.
В типовом бухгалтерском учете имущество, предназначенное для получения дохода посредством передачи во временное пользование, обычно отражают на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности» с обеспечением отдельной аналитики инвестиционной недвижимости.
Таким образом, общую схему проекта удобно представить следующим образом.
Приобретаем земельный участок — формируем стоимость на счете 08.01.
Принимаем землю как самостоятельный объект — отражаем на счете 01.
Начинаем строительство дома — собираем затраты по дому на счете 08.03.
Завершаем строительство и проверяем готовность объекта к использованию.
Определяем, что дом предназначен для сдачи в аренду.
Относим готовую недвижимость к группе инвестиционной недвижимости и организуем учет, как правило, на счете 03.
После передачи дома арендатору отражаем арендные доходы в соответствии с принятой учетной политикой.
Рассмотрим подробнее эту тонкость, поскольку первоначальный ответ «земля — счет 01» не всегда полностью описывает дальнейшую судьбу участка.
На этапе покупки и строительства отражение земли как отдельного основного средства на счете 01 является логичным базовым вариантом.
После начала арендной деятельности проанализируем фактическое назначение участка.
Например, организация построила отдельный жилой дом и по договору предоставляет арендатору не только помещение в доме, но фактически и право пользоваться соответствующим земельным участком. Тогда можно поставить вопрос о том, отвечает ли земельный участок определению инвестиционной недвижимости наряду с самим зданием.
ФСБУ 6/2020 позволяет относить к инвестиционной недвижимости недвижимость, предназначенную для предоставления за плату во временное пользование. Земельный участок является недвижимостью, поэтому при соответствующем характере использования он также может соответствовать этому определению.
В такой ситуации закрепим в учетной политике критерии отнесения объектов к инвестиционной недвижимости и обеспечим обособленный учет соответствующей группы основных средств. В практическом учете для таких активов может использоваться счет 03.
Если же участок не является самостоятельным объектом предоставления во временное пользование и продолжает использоваться организацией для собственных хозяйственных целей, инфраструктуры или других задач, оснований механически переводить его на счет 03 только из-за наличия на нем сдаваемого здания нет.
Поэтому не будем выполнять автоматический перевод земли с 01 на 03 только по факту появления арендатора. Сначала определим фактическое назначение каждого объекта и закрепим принятый подход в учетной политике.
Когда строительство закончено и дом приведен в состояние, пригодное для запланированного использования, проверим накопленные затраты на счете 08.
В 1С:Бухгалтерия 8 для принятия объекта основных средств используем механизм Принятие к учету ОС.
Перед проведением документа проверим:
все ли относящиеся к дому капитальные затраты отражены на счете 08;
не попали ли в стоимость дома расходы, относящиеся к земельному участку или другому объекту;
определено ли назначение дома;
должен ли объект относиться к инвестиционной недвижимости;
определена ли первоначальная стоимость;
установлены ли необходимые элементы амортизации;
настроен ли счет учета объекта и способ отражения расходов.
Если объект создан для сдачи в аренду, настроим его учет с учетом правил для инвестиционной недвижимости.
Здесь не будем переносить правило по земле на построенный дом.
Земля обычно не амортизируется, а здание имеет ограниченный срок полезного использования и при обычной модели учета подлежит амортизации.
Для инвестиционной недвижимости ФСБУ 6/2020 предусматривает особенности в зависимости от выбранного способа последующей оценки. Поэтому заранее закрепим модель учета соответствующей группы в учетной политике.
Если инвестиционная недвижимость учитывается по первоначальной стоимости, применяем правила амортизации в соответствии с ФСБУ 6/2020.
Если организация выбрала предусмотренный ФСБУ 6/2020 вариант учета инвестиционной недвижимости по переоцененной стоимости, применяем специальные правила такой оценки. В частности, инвестиционная недвижимость, оцениваемая по переоцененной стоимости, не амортизируется.
Выбранный подход применяем последовательно к соответствующей группе инвестиционной недвижимости, а не меняем способ учета для отдельного дома в зависимости от желаемого финансового результата.
Для небольшой организации, которая не нуждается в регулярной оценке недвижимости по справедливой стоимости, вариант по первоначальной стоимости на практике может быть проще. Но окончательный выбор делаем с учетом требований ФСБУ 6/2020, возможности применения упрощенных способов учета и положений учетной политики конкретной организации.
После завершения строительства и передачи домов арендаторам начнется отдельный этап учета.
Если сдача недвижимости в аренду является обычным и систематическим видом деятельности организации, арендные доходы, как правило, отражаем в составе доходов по обычным видам деятельности через счет 90.
Если сдача объекта во временное пользование носит разовый или вспомогательный характер и не является обычной деятельностью организации, в зависимости от обстоятельств доходы могут отражаться как прочие через счет 91.
Поэтому до начала аренды проверим учетную политику и характер деятельности организации. Если компания специально покупает землю, строит несколько домов и планирует систематически зарабатывать на аренде, такой характер операций является существенным аргументом в пользу отражения аренды как обычной деятельности.
При передаче недвижимости в аренду дополнительно рассмотрим требования ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды».
Организация в данном случае выступает арендодателем. Для арендодателя порядок учета зависит от классификации аренды и условий конкретного договора.
При обычной сдаче дома во временное пользование без передачи арендатору практически всех рисков и выгод, связанных с объектом, речь, как правило, идет об операционной аренде.
В 1С:Бухгалтерия 8 предусмотрено отражение операций аренды у арендодателя. Сам объект при операционной аренде не исчезает с баланса организации: собственник продолжает учитывать соответствующее имущество, а арендные платежи признает доходом.
Поэтому не списываем дом с учета при заключении обычного договора аренды.
Рассмотрим отдельный налоговый вопрос. Реализация земельных участков и долей в них не признается объектом налогообложения НДС на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 146 НК РФ.
Следовательно, обычная продажа собственником земельного участка покупателю осуществляется без НДС именно в связи с тем, что такая операция не является объектом налогообложения.
Поэтому при приобретении только земли не будем ожидать обычный входной НДС так же, как при покупке оборудования или большинства услуг.
При этом услуги, которые организация приобретает в процессе подготовки и реализации проекта, могут облагаться НДС в общем порядке. Их налоговый режим анализируем отдельно.
Этот вопрос может существенно повлиять на стоимость будущих домов.
Если организация является плательщиком НДС и подрядчики предъявляют НДС по строительным работам, материалам, проектированию и другим затратам, не будем автоматически принимать весь налог к вычету.
Сначала определим, в каких операциях будет использоваться построенный объект.
Если речь действительно идет о жилых домах и организация будет предоставлять в пользование именно жилые помещения в жилищном фонде, учтем освобождение от НДС, предусмотренное подпунктом 10 пункта 2 статьи 149 НК РФ для услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности.
Это принципиально важно для входного НДС. По товарам, работам и услугам, предназначенным для операций, освобожденных от налогообложения, действуют ограничения на применение налогового вычета, предусмотренные статьей 170 НК РФ. В соответствующих случаях предъявленный поставщиками НДС включается в стоимость приобретаемых ресурсов или активов.
Поэтому еще на этапе строительства определим будущий режим использования домов. Ошибка может привести к тому, что организация будет принимать входной НДС к вычету, хотя объект изначально создается для операций, освобожденных от НДС.
Если же строятся не жилые дома, а нежилые здания, коммерческие помещения, апартаменты или иные объекты, налоговый режим аренды может отличаться. В таком случае отдельно проверим статус конкретного объекта и условия договора.
Если организация одновременно осуществляет облагаемые и освобожденные от НДС операции, организуем раздельный учет входного НДС в соответствии со статьей 170 НК РФ.
Не будем откладывать вопрос о характере недвижимости до момента первого договора аренды. Для бухгалтерского и налогового учета важно уже во время строительства понимать, что именно создается.
Зафиксируем управленческое решение: организация строит недвижимость для долгосрочного владения и получения арендного дохода, а не для продажи.
Это поможет обосновать:
почему земля не учитывается как товар;
почему расходы на строительство формируют капитальные вложения;
почему готовые дома являются основными средствами, а не готовой продукцией для продажи;
почему дома могут квалифицироваться как инвестиционная недвижимость;
каким образом учитывать входной НДС;
как организовать аналитику по каждому объекту.
Если в будущем бизнес-модель изменится и организация примет реальное решение продать объект, отдельно проанализируем необходимость изменения его учетной классификации. Но не будем относить землю или строящийся дом к товарам заранее только потому, что теоретически недвижимость когда-нибудь может быть продана.
Чтобы правильно начать учет, соберем комплект документов отдельно по каждому участку.
Проверим договор купли-продажи.
Сохраним документ о передаче участка, если он предусмотрен оформлением сделки.
Получим сведения ЕГРН о зарегистрированном праве и характеристиках участка.
Зафиксируем кадастровый номер и площадь.
Соберем платежные документы.
Соберем документы по дополнительным расходам, связанным с приобретением.
Разделим расходы между землей и будущим строительством.
Оформим принятие участка к бухгалтерскому учету.
Зарегистрируем сведения, необходимые для расчета земельного налога в 1С.
Такой подход позволит избежать ситуации, когда земельный участок отражен только в налоговом регистре для земельного налога, но фактически отсутствует на счете 01 бухгалтерского учета.
Теперь соберем все решение в единую последовательность.
Не используем счет 41. Организация приобрела землю не для перепродажи, поэтому товаром она не является.
Создаем два самостоятельных объекта учета. Каждый кадастровый земельный участок отражаем отдельно.
Формируем стоимость земли на счете 08.01. В простом сценарии 1С использует 08.01.2, при наличии дополнительных расходов — 08.01.1.
Принимаем сформированную стоимость на счет 01.01. Общая проводка — Дт 01.01 Кт 08.01.
Не начисляем амортизацию на землю. Это касается как бухгалтерского, так и налогового учета в рассматриваемой стандартной ситуации.
Не списываем стоимость земли в расходы по налогу на прибыль через амортизацию.
Регистрируем оба участка для земельного налога. Проверяем кадастровую стоимость, ставку и другие налоговые параметры.
Не начисляем на саму землю налог на имущество организаций. Для нее действует земельный налог.
Строительство домов учитываем отдельно от земли. Затраты собираем на счете 08.03 в разрезе каждого строящегося объекта.
Не увеличиваем автоматически стоимость земли на стоимость строительства. Земля и дома — самостоятельные объекты.
После готовности домов определяем их назначение. Если здания созданы для сдачи в аренду, рассматриваем их как инвестиционную недвижимость.
Организуем обособленный учет инвестиционной недвижимости. Для имущества, предназначенного для получения дохода от временного предоставления в пользование, обычно используется счет 03.
Отдельно анализируем судьбу земли после начала аренды. Если земельный участок также фактически предоставляется арендаторам за плату и соответствует критериям инвестиционной недвижимости, закрепляем соответствующую классификацию в учетной политике.
Проверяем НДС по строительству. Особенно внимательно рассматриваем ситуацию с жилыми домами, поскольку предоставление жилых помещений в пользование может освобождаться от НДС.
После начала аренды применяем правила учета у арендодателя. Доходы отражаем исходя из характера деятельности организации и положений учетной политики.
Посмотрим на упрощенный пример. ООО приобрело земельный участок № 1 стоимостью 8 000 000 рублей и земельный участок № 2 стоимостью 7 000 000 рублей. Оба участка приобретены для строительства двух домов, которые впоследствии будут сдаваться арендаторам.
По первому участку дополнительных затрат, формирующих первоначальную стоимость, нет. В 1С:Бухгалтерия 8 можем воспользоваться операцией Приобретение земельных участков.
Программа сформирует учет через 08.01.2:
Дт 08.01.2 Кт 60.01 — 8 000 000 рублей;
Дт 01.01 Кт 08.01.2 — 8 000 000 рублей.
Для второго участка имеются дополнительные затраты, которые организация обоснованно квалифицировала как капитальные вложения по данному земельному участку. Тогда сначала соберем стоимость на 08.01.1, а после завершения формирования первоначальной стоимости оформим Принятие к учету ОС.
В результате участок № 2 также окажется на счете 01.01, но по своей фактической первоначальной стоимости.
После этого начинается строительство.
По дому № 1 создадим отдельный объект строительства и собираем капитальные вложения на 08.03.
По дому № 2 создадим другой объект и также отдельно собираем затраты на 08.03.
Предположим, фактическая первоначальная стоимость дома № 1 после завершения строительства составила 20 000 000 рублей, а дома № 2 — 18 000 000 рублей.
Поскольку дома предназначены для сдачи в аренду, анализируем критерии инвестиционной недвижимости и принимаем готовые объекты к учету в соответствующей группе основных средств.
В результате организация имеет четыре самостоятельных объекта: два земельных участка и два построенных дома. Такой учет позволяет правильно считать амортизацию зданий, земельный налог, налог на имущество по зданиям, арендные доходы и финансовый результат.
В завершение перечислим основные ошибки, которые возможны в этой ситуации.
Не относим землю на счет 41. Для рассматриваемой бизнес-модели она не является товаром.
Не списываем покупную стоимость земли сразу в расходы. Сначала признаем внеоборотный актив.
Не начисляем обычную амортизацию по земельному участку.
Не включаем всю стоимость земли в стоимость строящегося дома.
Не объединяем два кадастровых участка в одну карточку ОС без экономических и юридических оснований.
Не объединяем землю и дом в один амортизируемый объект.
Не оставляем землю на счете 08 до окончания строительства, если участок уже соответствует критериям основного средства.
Не начисляем налог на имущество организаций на стоимость самого земельного участка.
Не забываем зарегистрировать объект для расчета земельного налога.
Не считаем любой будущий арендный объект обычным ОС без проверки признаков инвестиционной недвижимости.
Не принимаем автоматически весь НДС по строительству к вычету, если объект будет использоваться в освобожденной от НДС аренде жилых помещений.
Итак, начнем учет с определения назначения земли. Поскольку юридическое лицо покупает два земельных участка не для перепродажи, а для долгосрочного владения, строительства домов и получения арендного дохода, счет 41 здесь не применяется.
Сначала сформируем первоначальную стоимость каждого участка на счете 08.01. В 1С:Бухгалтерия 8 при отсутствии дополнительных расходов можем использовать операцию Приобретение земельных участков, для которой применяется счет 08.01.2 и автоматически формируется принятие участка на счет 01.01. Если имеются дополнительные затраты, соберем их на 08.01.1 и затем оформим Принятие к учету ОС.
После признания земля учитывается как самостоятельное основное средство, как правило, на счете 01.01. По каждому из двух кадастровых участков заведем отдельный объект. Амортизацию по земле не начисляем.
Строительство домов учитываем совершенно отдельно. Затраты по каждому дому собираем как капитальные вложения на счете 08.03. Стоимость земельных участков в стоимость зданий автоматически не переносим.
После завершения строительства еще раз проанализируем назначение объектов. Поскольку дома создаются для получения дохода от аренды, проверим их соответствие понятию инвестиционной недвижимости по ФСБУ 6/2020 и организуем обособленный учет соответствующей группы основных средств, в типовой практике — с применением счета 03 «Доходные вложения в материальные ценности».
Отдельно рассмотрим статус земельных участков после начала арендной деятельности. Если вместе с домом арендатору фактически предоставляется в пользование и соответствующая земля, проанализируем возможность ее классификации как инвестиционной недвижимости. Принятый вариант закрепим в учетной политике.
Таким образом, исходный совет из обсуждения «учесть землю на 01 счете» является правильной отправной точкой, но полная схема выглядит так: покупка земли — счет 08.01, принятие земли к учету — счет 01, строительство домов — счет 08.03, готовые объекты для сдачи в аренду — анализ признаков инвестиционной недвижимости и, как правило, обособленный учет на счете 03.
Параллельно настроим в 1С земельный налог по каждому кадастровому участку, не будем начислять налог на имущество организаций на саму землю и заранее определим порядок учета НДС по строительству с учетом того, будут ли построенные дома жилыми и в каких именно операциях они будут использоваться.
Информация носит справочный характер