Разберем ситуацию по шагам. У организации на УСН есть коммерческая недвижимость, которая раньше использовалась на правах аренды, затем после суда и оформления договора купли-продажи перешла в собственность. При этом в ЕГРН зарегистрировано обременение в виде залога на несколько лет. На практике здесь обычно возникает сразу два вопроса: нужно ли принимать такое имущество к бухгалтерскому учету как основное средство и не приведет ли это к утрате права на УСН. Именно второй вопрос чаще всего вызывает споры, потому что при большой стоимости недвижимости собственник опасается превысить лимит по основным средствам.
Сразу сформулируем главный вывод. Залог сам по себе не мешает признанию здания или земельного участка в бухгалтерском учете. Если право собственности зарегистрировано и объект отвечает признакам основного средства, его нужно поставить на учет. Но дальше начинается самое важное: для целей УСН в лимит по стоимости основных средств учитываются не все объекты подряд, а только те основные средства, которые подлежат амортизации и признаются амортизируемым имуществом по правилам главы 25 НК РФ. Это прямо следует из подпункта 16 пункта 3 статьи 346.12 НК РФ. Земля амортизации не подлежит, а значит, ее стоимость в такой лимит не включается.
Поэтому если в вашей ситуации есть два здания стоимостью 59 млн и 28 млн рублей, а также земельный участок стоимостью 218 млн рублей, то для оценки права на УСН недостаточно просто сложить все три суммы. Нужно отдельно посмотреть, что именно включается в лимит по УСН. Если брать действующие правила, то здания как амортизируемые основные средства учитываются, а земля — нет. Значит, в расчет обычно попадут 87 млн рублей по зданиям, а не 305 млн рублей по всем объектам сразу.
Рассмотрим подробнее саму природу залога. Когда имущество находится в залоге, право собственности у собственника не исчезает. Обременение ограничивает возможность свободно распоряжаться объектом, но не превращает его в чужое имущество и не отменяет факта владения. Для бухгалтерского учета это означает следующее: если организация получила право собственности и использует объект в деятельности, объект продолжает учитываться у нее на балансе.
Именно поэтому наличие записи об ипотеке или ином залоге в ЕГРН не является основанием не принимать имущество к учету. Наоборот, если право собственности уже зарегистрировано, а объект используется в деятельности, оставлять его «вне баланса» неправильно. В такой ситуации нужно разделять два учета:
В учетной логике это выглядит так: здания и земля идут на обычные балансовые счета учета внеоборотных активов и основных средств, а сам залог — на забалансовый счет как выданное обеспечение. Такой подход используется и в практике 1С, и в методических материалах по бухгалтерскому учету залога. В материалах по 1С прямо указывается, что при выдаче залога применяется забалансовый счет 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные», а передача имущества в залог не рассматривается как выбытие актива.
Иначе говоря, сам актив никуда не исчезает. Он остается вашим основным средством. А залог — это только дополнительная характеристика этого актива и одновременно способ обеспечения обязательства перед продавцом, банком или иным кредитором.
Да, нужно. Рассмотрим логику признания такого имущества. После регистрации права собственности организация уже не просто арендует объект, а владеет им на праве собственности. Если объект предназначен для использования в деятельности, будет использоваться дольше 12 месяцев и способен приносить экономические выгоды, его нужно признать в бухгалтерском учете. Для здания это классическое основное средство. Для земельного участка — тоже объект учета внеоборотных активов, который отражается в составе основных средств, но с важной особенностью: по земле не начисляется амортизация.
Здесь важно не путать два вопроса:
Это разные вещи. Объект можно и нужно принять на учет, но его стоимость для УСН будет учитываться по специальным налоговым правилам. Именно на этом этапе и выясняется, что земля в лимит по УСН обычно не попадает.
Проанализируем ситуацию с моментом постановки на учет. Если у вас есть вступившее в силу судебное решение, договор купли-продажи и зарегистрированное право собственности, то именно с этого момента появляется достаточное основание признать объект в бухгалтерском учете. В старых спорах иногда пытались откладывать постановку на баланс до полного расчета с продавцом или до снятия обременения, но такой подход рискованный. Наличие отсрочки платежа, рассрочки или залога не отменяет факта перехода права собственности.
Поэтому в обычной ситуации действуем так:
Если объекты уже используются в хозяйственной деятельности, затягивать с постановкой на баланс особенно опасно. На проверке это может быть расценено как искажение бухгалтерского учета и отчетности.
Разберем по шагам, из чего формируется стоимость объектов. В общем случае в первоначальную стоимость включают цену по договору купли-продажи, а также расходы, непосредственно связанные с приобретением и доведением объекта до состояния, пригодного для использования. Это могут быть госпошлины, расходы на регистрацию, услуги оценщиков, юридическое сопровождение сделки, если без них объект нельзя было бы приобрести и оформить.
При этом сам факт залога в стоимость основного средства не включается. Залог — это не отдельный актив и не часть стоимости здания или земли, а способ обеспечения обязательства. Поэтому стоимость объекта и учет обеспечения всегда нужно разделять.
Если по договору предусмотрена рассрочка оплаты на 5 лет, это не означает, что на баланс ставится только оплаченная часть. На учет принимается весь объект по первоначальной стоимости, а непогашенная часть отражается как кредиторская задолженность перед продавцом или иным залогодержателем.
Рассмотрим типовую схему учета. Конкретные проводки зависят от содержания договора, от того, вводились ли объекты через счет капитальных вложений и в какой конфигурации 1С ведется учет, но общая логика обычно следующая:
08;01;009.В практической работе бухгалтер часто видит две отдельные карточки объектов: одно здание, второе здание и земельный участок. Это правильный подход, потому что у них разные характеристики, разные сроки полезного использования и разный порядок учета. Землю нельзя «прятать» внутри стоимости здания и нельзя объединять с ним в один инвентарный объект только ради удобства.
Если ведете учет в 1С, разберем общий порядок без привязки к одной конкретной редакции. Для отражения приобретения недвижимости и земли обычно используют стандартные объекты 1С:
Справочник.ОсновныеСредства — для карточек зданий и земельных участков;Документ.ПоступлениеОС или аналогичные документы поступления внеоборотных активов — для отражения приобретения;Документ.ПринятиеКУчетуОС — для ввода объекта в эксплуатацию;Операция, введенная вручную — если нужно отдельно поставить сумму обеспечения на забалансовый счет 009.В методических материалах по 1С встречаются два типовых маршрута. Первый — через обычное поступление и документ Принятие к учету ОС. Второй — через специализированный документ по земельным участкам, если он предусмотрен в вашей конфигурации. В материалах по 1С отдельно указывается, что для учета земли в программе есть упрощенный порядок, потому что для земельных участков не требуется настройка амортизации так, как для обычных амортизируемых объектов.
Если конфигурация — 1С:Бухгалтерия 8, чаще всего смотрят на документы Поступление основных средств, Принятие к учету ОС или специализированный документ по приобретению земельных участков. Если конфигурация — 1С:КА или 1С:ERP, в ответах 1С также упоминается документ Принятие к учету ОС для земельного участка.
Для отражения залога в 1С часто делают отдельную ручную операцию по забалансовому счету 009. Это удобно, потому что баланс по самому объекту сохраняется на счете 01, а сумма обеспечения не смешивается со стоимостью основного средства. В материалах по 1С и профильных разъяснениях для выданных обеспечений прямо называется именно счет 009.
Нет, сам по себе залог не прекращает начисление амортизации. Если здание признано основным средством и используется в деятельности, амортизацию продолжайте начислять в обычном порядке. Передача объекта в залог не является его выбытием и не превращает его в законсервированный актив. Эта позиция подтверждается и методическими разъяснениями по бухгалтерскому учету основных средств.
По земле ситуация иная: по земельному участку амортизация не начисляется не потому, что он в залоге, а потому что земля как объект учета не амортизируется по своей природе. Это специальное правило действует независимо от обременения.
Теперь разберем главное. Исторически на форумах часто отвечали так: «если примете недвижимость на учет, слетите с УСН». Для старых периодов это нередко было верно, потому что лимит по стоимости основных средств был заметно ниже. Но по действующим нормам вопрос нужно анализировать гораздо точнее.
Сейчас подпункт 16 пункта 3 статьи 346.12 НК РФ говорит, что применять УСН не вправе организации, у которых балансовая стоимость основных средств превышает 200 млн рублей, причем для целей этого подпункта учитываются только те основные средства, которые подлежат амортизации и признаются амортизируемым имуществом по главе 25 НК РФ. ФНС также разъясняет, что с 2025 года лимит по этому показателю увеличен до 200 млн рублей. С 2026 года показатель индексируется, и в профессиональных разъяснениях по действующей редакции уже приводится сумма 218 млн рублей с учетом коэффициента-дефлятора 1,090.
Отсюда следует несколько практических выводов.
Поэтому в ситуации из обсуждения возможна очень важная корректировка старого форумного вывода. Если организация имеет два здания на 59 млн и 28 млн рублей и земельный участок на 218 млн рублей, то для лимита по УСН нужно прежде всего проверить именно стоимость амортизируемых основных средств. Если иных крупных амортизируемых объектов нет, то по приведенным цифрам получается 87 млн рублей по зданиям. Такая сумма сама по себе не превышает лимит 200 млн рублей, а значит, только из-за этих двух зданий право на УСН по действующим правилам не утрачивается. Земля при этом на баланс ставится, но в лимит по УСН не включается.
Выясним причину расхождения. На старых форумах по УСН часто ориентировались на прежний лимит, который был значительно меньше. Кроме того, в профессиональной среде долго использовали формулировку «остаточная стоимость основных средств», а после изменений законодательства и перехода на новые правила бухгалтерского учета в нормах стали говорить о балансовой стоимости основных средств. ФНС отдельно отмечала, что с 01.01.2026 формулировку привели в соответствие с бухгалтерским учетом, а по существу подход остался прежним: ориентироваться нужно на бухгалтерскую стоимость тех объектов, которые учитываются для целей подпункта 16 пункта 3 статьи 346.12 НК РФ.
Именно поэтому сегодня нельзя просто повторить старую фразу «недвижимость поставите на баланс — сразу потеряете УСН». Нужно анализировать:
Это особенно важно, если вы готовите материал для сайта и хотите, чтобы читатель получил не устаревший, а практически применимый вывод.
Разберем по шагам безопасный алгоритм.
На практике ошибка чаще всего возникает на втором шаге, когда бухгалтер складывает стоимость всех объектов, в том числе земли. Именно это и создает иллюзию автоматической потери УСН.
Посмотрим на пример.
Пример 1. У организации есть:
Для лимита по УСН учитываем не 345 млн рублей, а только амортизируемые основные средства: 59 + 28 + 40 = 127 млн рублей. Землю 218 млн рублей не включаем. В такой модели лимит 200 млн рублей не превышен.
Пример 2. У организации есть:
В расчет лимита берем 59 + 28 + 130 = 217 млн рублей. Землю снова не включаем. Здесь уже возникает риск превышения лимита, особенно если речь идет о периоде, в котором лимит составляет 200 млн рублей. Тогда организация утратит право на УСН с момента, установленного статьей 346.13 НК РФ.
Рассмотрим подробнее порядок перехода. По действующей редакции статьи 346.13 НК РФ налогоплательщик считается утратившим право на УСН начиная с 1-го числа месяца, в котором допущено несоответствие требованиям, в том числе по составу и стоимости основных средств. О переходе на иной режим налогообложения нужно сообщить в налоговый орган в течение 15 календарных дней по истечении отчетного или налогового периода.
Это означает, что следить за лимитом нужно не «раз в год для галочки», а регулярно. Как только в каком-то месяце стоимость учитываемых для лимита основных средств превысила допустимый показатель, организация должна перестроить налоговый учет под иной режим.
Но еще раз подчеркнем: земля здесь не создает превышение сама по себе, потому что не входит в расчет лимита.
Нет, это плохое решение. Иногда в подобных спорах ищут «спасительный» вариант и предлагают не принимать объект к учету до окончания залога или до полной оплаты. Такой подход может показаться удобным, но он противоречит бухгалтерской логике и создает дополнительные риски:
Кроме того, если объект фактически уже в собственности и используется в деятельности, скрыть его отсутствие в учете обычно невозможно: есть договор, судебный акт, регистрация права, данные ЕГРН, платежи, расходы на содержание и эксплуатацию.
Поэтому безопасное решение не в том, чтобы не ставить имущество на баланс, а в том, чтобы правильно посчитать лимит по УСН и отделить бухгалтерский учет объекта от налоговых критериев сохранения спецрежима.
Проанализируем еще один практический вопрос, который обычно возникает вслед за учетом недвижимости. Если организация на УСН имеет в собственности коммерческую недвижимость, по отдельным объектам может возникать обязанность платить налог на имущество организаций, если объект облагается по кадастровой стоимости. Это отдельный налоговый вопрос, который не зависит напрямую от того, сохранили вы право на УСН или нет. На УСН освобождение по налогу на имущество действует не для всех объектов, а по кадастровой недвижимости обязанность может сохраняться. ФНС прямо указывает особенности налога на имущество организаций в отношении объектов, по которым налоговая база определяется как кадастровая стоимость.
Поэтому при постановке зданий на учет проверьте не только лимит по УСН, но и региональный перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости. Это особенно актуально для коммерческой недвижимости.
Чтобы снизить риски на проверке, закрепите в учетной политике и рабочих документах следующие подходы:
009;Это полезно не только для формальности. Когда учетная политика прямо разделяет землю и амортизируемые основные средства, бухгалтеру намного легче доказать, почему земля поставлена на баланс, но не включена в расчет лимита по УСН.
Если внутри компании кто-то продолжает настаивать, что «раз земля стоит 218 млн, на УСН оставаться нельзя», разберите аргументы по нормативной базе.
Именно такая логика сегодня выглядит наиболее обоснованной и безопасной. Она не «обходит» закон, а наоборот, следует буквальному содержанию налоговой нормы.
Здесь важно не смешивать периоды. Если спор касается старого года, когда лимит по основным средствам был ниже, расчет нужно делать по правилам того периода. Тогда итог может быть другим. Например, старые форумные ответы могли быть правильны для того времени, когда лимит составлял 100 млн или 150 млн рублей. Но переносить такой вывод на нынешние периоды без проверки уже нельзя. ФНС отдельно сообщала о повышении лимита до 200 млн рублей с 2025 года, а затем законодательство уточнило бухгалтерскую терминологию через понятие балансовой стоимости.
Поэтому при подготовке статьи для сайта лучше честно показать читателю две ситуации:
Соберем все в один рабочий порядок действий.
009 как выданное обеспечение обязательства.Подведем итог максимально прикладно.
Первое. Коммерческую недвижимость и земельный участок, право собственности на которые зарегистрировано на организацию, нужно поставить на учет. Наличие залога этому не препятствует.
Второе. Залог нужно учитывать отдельно, обычно на забалансовом счете 009. Сам объект при этом остается на балансе организации.
Третье. Для оценки права на УСН нельзя автоматически складывать стоимость зданий и земли. По действующим правилам в лимит по УСН включаются только те основные средства, которые подлежат амортизации и признаются амортизируемым имуществом. Земельный участок в этот лимит не входит.
Четвертое. Если в рассматриваемой ситуации у организации только два здания на 59 млн и 28 млн рублей и земельный участок на 218 млн рублей, то при действующих нормах ключевая сумма для проверки УСН — это прежде всего стоимость зданий и иных амортизируемых объектов. Сам по себе дорогой земельный участок еще не означает автоматическую потерю УСН. И в этом состоит главный практический вывод, который сегодня полезно донести читателю сайта.
Пятое. Старый форумный ответ о неизбежной потере УСН нужно воспринимать с оговоркой на период, в котором он был дан. Для современных периодов вопрос нужно решать уже по актуальной редакции НК РФ и с учетом того, что стоимость земли в расчет лимита не включается.
Информация носит справочный характер