Разберем ситуацию по шагам. Управляющая компания на УСН получает от собственников помещений в многоквартирном доме деньги за общедомовой свет, то есть за электрическую энергию, которая расходуется на содержание общего имущества. Затем эти суммы перечисляются ресурсоснабжающей организации. На практике именно здесь и возникает главный вопрос: являются ли такие поступления доходом управляющей компании для УСН и нужно ли включать их в лимит доходов для целей НДС.
Сразу обозначим основной вывод, а затем подробно его разберем. Если управляющая организация получает от собственников деньги в оплату коммунальных услуг и сама перечисляет их ресурсоснабжающей организации по договору ресурсоснабжения, заключенному в соответствии с требованиями законодательства, то такие суммы не учитываются при определении объекта налогообложения по УСН. Это прямо следует из подпункта 4 пункта 1.1 статьи 346.15 НК РФ. В 2025 году Минфин отдельно разъяснил, что если управляющая организация получила от потребителей в МКД денежные средства в счет оплаты коммунальных услуг и коммунальных ресурсов, потребленных при использовании и содержании общего имущества многоквартирного дома, и полностью перечислила их ресурсоснабжающим организациям, то эти суммы не учитываются ни в доходах, ни в расходах при расчете налога по УСН.
Именно поэтому для ответа на вопрос нам нужно не просто посмотреть на термин «общедомовой свет», а правильно квалифицировать платеж. Если речь идет о коммунальном ресурсе, потребляемом при использовании и содержании общего имущества МКД, и деньги проходят через управляющую компанию транзитом к ресурсоснабжающей организации, то в общем случае такие суммы не должны увеличивать налоговую базу по УСН. А значит, при соблюдении условий нормы они не должны участвовать и в расчете доходного порога, от которого зависит обязанность по НДС на УСН.
На первый взгляд кажется, что это один и тот же вопрос: если суммы не являются доходом по УСН, то и для НДС их просто не должно быть. Но на практике бухгалтеру важно разделить две задачи.
Первая задача — определить, входят ли поступления за общедомовую электроэнергию в доходы при расчете налога по УСН.
Вторая задача — понять, включаются ли эти же суммы в порог доходов, после которого у плательщика УСН возникает обязанность исчислять и уплачивать НДС.
Эти вопросы связаны между собой, потому что для УСН доходы определяются по статье 346.15 НК РФ, и именно на эту логику опираются разъяснения по лимиту для НДС. С 1 января 2025 года организации и ИП на УСН в целом признаются налогоплательщиками НДС, но при доходах за предыдущий год до 60 млн рублей действует автоматическое освобождение от исполнения обязанности по уплате НДС. ФНС прямо разъясняла этот порядок. Соответственно, если определенная категория поступлений вообще не учитывается в доходах по статье 346.15 НК РФ, то она не должна искусственно увеличивать этот лимит.
Рассмотрим ключевую норму подробнее. Подпункт 4 пункта 1.1 статьи 346.15 НК РФ устанавливает, что при определении объекта налогообложения по УСН не учитываются доходы, полученные товариществами собственников недвижимости, в том числе ТСЖ, управляющими организациями, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами в оплату оказанных собственникам или пользователям недвижимости коммунальных услуг, если такие услуги оказываются указанными организациями, заключившими договоры ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями в соответствии с требованиями законодательства РФ.
Из этой нормы для практики управляющей компании нужно извлечь сразу несколько условий.
Организация должна относиться к числу тех субъектов, которые названы в норме, в том числе быть управляющей организацией.
Поступления должны быть получены в оплату коммунальных услуг.
Должен быть заключен договор ресурсоснабжения с ресурсоснабжающей организацией в соответствии с требованиями законодательства.
Речь идет именно о деньгах, которые поступают от собственников или пользователей недвижимости и далее перечисляются ресурсоснабжающей организации, то есть по экономическому смыслу являются транзитными.
Если все эти условия соблюдаются, суммы оплаты коммунальных услуг не входят в доходы при УСН. Причем более свежая позиция Минфина важна именно тем, что она отдельно затрагивает не только «обычные» коммунальные услуги, но и коммунальные ресурсы, потребленные при использовании и содержании общего имущества многоквартирного дома. Это как раз и приближает нас к вашему вопросу про общедомовой свет.
Теперь разберем саму природу общедомовых нужд. В бытовой речи бухгалтеры часто говорят «общедомовой свет», «ОДН», «общедомовая электроэнергия», «электроэнергия на содержание общего имущества». Для налогового вывода этого недостаточно — нужно понять, как такие платежи квалифицируются по жилищному законодательству.
Жилищный кодекс РФ предусматривает, что плата за коммунальные услуги включает в себя, в частности, плату за электрическую энергию. Одновременно нормы жилищного законодательства прямо выделяют коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме. Кроме того, законодательство связывает плату за содержание жилого помещения с включением в нее платы за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию и иные коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, при наличии соответствующих конструктивных особенностей дома. Иными словами, электрическая энергия на общедомовые нужды находится в сфере регулирования коммунальных ресурсов и платежей, связанных с использованием и содержанием общего имущества.
Это очень важный момент. Он означает, что общедомовой свет нельзя механически считать просто «дополнительной наценкой» управляющей компании. Если управляющая организация не продает собственникам собственную услугу по произвольной цене, а собирает с них платеж за коммунальный ресурс и перечисляет его поставщику, то в налоговом анализе нужно смотреть именно на специальную норму статьи 346.15 НК РФ, а не на общее правило о любых денежных поступлениях.
Рассмотрим подробнее экономическую логику. Управляющая компания в такой модели не получает собственную выручку от реализации товара или услуги в полном смысле этого слова. Она собирает платежи с собственников за коммунальный ресурс и перечисляет их ресурсоснабжающей организации. То есть по существу денежный поток идет через управляющую организацию транзитом. Именно для таких случаев и была введена специальная норма подпункта 4 пункта 1.1 статьи 346.15 НК РФ, позволяющая не включать соответствующие суммы в налоговые доходы по УСН.
Особенно полезно здесь разъяснение Минфина, опубликованное в 2025 году. В нем прямо говорится, что если управляющая организация на УСН получила деньги от потребителей в многоквартирном доме в счет оплаты коммунальных услуг и коммунальных ресурсов, потребленных при использовании и содержании общего имущества многоквартирного дома, и полностью перечислила их ресурсоснабжающим организациям, то указанные денежные средства не учитываются ни в доходах, ни в расходах управляющей организации. Эта формулировка практически совпадает с вашей ситуацией.
Следовательно, если у вас именно такая модель работы, то поступления от собственников за общедомовой свет не должны увеличивать налоговую базу по УСН «доходы минус расходы». Это означает сразу две вещи:
не нужно включать поступления в состав доходов для расчета единого налога по УСН;
не нужно включать перечисление этих же сумм ресурсоснабжающей организации в состав расходов по УСН, потому что эти деньги вообще не проходят через налоговую базу как ваши собственные доходы и расходы.
Именно поэтому по таким суммам нельзя применять обычную логику «включили в доходы — потом включили в расходы». В данном случае действует специальное правило: не учитывать ни там, ни там.
Это место особенно часто вызывает вопросы у бухгалтеров на УСН «доходы минус расходы». Кажется логичным рассуждать так: если деньги поступили, значит они доход; если перечислили ресурсоснабжающей организации, значит это расход. Но специальная норма и разъяснения Минфина как раз ломают этот автоматизм.
Когда законодатель говорит, что определенные поступления не учитываются в доходах, а Минфин поясняет, что при полном перечислении ресурсоснабжающей организации они не учитываются ни в доходах, ни в расходах, это означает, что налоговая база по УСН по ним вообще не формируется. Для управляющей компании это не ее предпринимательский доход и не ее самостоятельный расход, а транзитные суммы по коммунальному ресурсу. Поэтому попытка включить их сначала в доход, а затем «нейтрализовать» расходом, или наоборот — исключить из доходов, но включить в расходы, будет методологически неверной.
Теперь разберем границы применения этого подхода. Самая частая ошибка — распространить льготу слишком широко. Не все поступления от собственников в адрес управляющей компании автоматически исключаются из доходов по УСН. Нам нужно четко отделить коммунальные платежи, проходящие транзитом, от собственных доходов управляющей компании.
Необходимо проверить следующие условия.
Деньги должны поступать именно в оплату коммунальных услуг или коммунальных ресурсов, а не в оплату содержания, ремонта, управления домом, дополнительных сервисов или иных услуг самой управляющей компании.
Договор с ресурсоснабжающей организацией должен быть заключен управляющей компанией в соответствии с законодательством.
Суммы должны быть перечислены ресурсоснабжающей организации, а не удержаны управляющей компанией как собственная маржа или иное вознаграждение.
Нужно правильно отделять общедомовые коммунальные ресурсы от платы за содержание и управление в учете и в расчетных документах.
Если же под видом общедомовой электроэнергии управляющая компания фактически собирает средства на собственные услуги, применяет наценку, включает в платеж не только транзитную стоимость ресурса, но и собственное вознаграждение, тогда ситуация будет иной. Собственная выручка управляющей организации по услугам управления, содержанию и ремонту общего имущества в специальное исключение подпункта 4 пункта 1.1 статьи 346.15 НК РФ не попадает.
Разберем практический алгоритм. Чтобы сделать безопасный налоговый вывод, нужно не просто знать, что вы «перевыставляете свет», а документально подтвердить, как именно построены расчеты.
Посмотрим договор управления многоквартирным домом и приложения к нему.
Проверим, как в платежных документах выделена общедомовая электроэнергия: как коммунальный ресурс или как часть иной услуги.
Проанализируем договор ресурсоснабжения с энергоснабжающей организацией.
Сверим, перечисляются ли собранные суммы ресурсоснабжающей организации полностью или частично.
Убедимся, что в бухучете и налоговом учете эти поступления не смешиваются с выручкой от управления и содержания дома.
Если по результатам этого анализа видно, что управляющая компания действительно только собирает и перечисляет деньги за коммунальный ресурс, потребленный при использовании и содержании общего имущества, то основание для непризнания этих сумм в доходах по УСН у вас есть.
Теперь перейдем ко второй части вопроса. С 2025 года плательщики УСН в целом стали налогоплательщиками НДС, но при доходах за предшествующий год до 60 млн рублей они автоматически освобождаются от исполнения обязанности по уплате НДС. ФНС разъясняла, что если доходы за 2024 год превысили 60 млн рублей, то с 1 января 2025 года у плательщика УСН возникает обязанность исчислять и уплачивать НДС. При этом доходный порог определяется по правилам, связанным с доходами при УСН.
Следовательно, если поступления за общедомовую электроэнергию не учитываются в доходах по статье 346.15 НК РФ, то они не должны включаться и в показатель доходов, используемый для проверки 60-миллионного лимита для автоматического освобождения от НДС на УСН. Именно такую связку и используют специалисты на практике: сначала определяем состав доходов по УСН, затем уже сравниваем его с лимитом по НДС.
Поэтому если у вас «перевал» за лимит произошел только из-за включения транзитных коммунальных платежей за общедомовую электроэнергию, а без них доходы меньше порога, то при соблюдении условий подпункта 4 пункта 1.1 статьи 346.15 НК РФ оснований считать себя обязанным плательщиком НДС только из-за этих сумм нет.
Рассмотрим подробнее один важный момент. В тексте вопроса упоминается сумма 20 млн рублей. Для периода до налоговой реформы по НДС на УСН бухгалтеры действительно ориентировались на разные лимиты в других налоговых конструкциях, и это могло сохраняться в практике. Но начиная с 2025 года ключевой ориентир для автоматического освобождения от НДС на УСН — это 60 млн рублей доходов за предшествующий год, а не 20 млн рублей. Поэтому, анализируя обязанность по НДС в 2025 и 2026 годах, нужно смотреть именно на 60-миллионный порог и соответствующие правила, введенные Федеральным законом № 176-ФЗ.
Именно поэтому, если речь идет о текущем периоде, нужно не просто спрашивать «превысили ли мы 20 млн», а корректно пересчитать доходы по статье 346.15 НК РФ и сравнить их с лимитом 60 млн рублей для НДС на УСН. Это важная практическая корректировка, без которой можно ошибиться уже на первом шаге.
Проанализируем ситуацию, когда бухгалтер по осторожности или по старой методике включает поступления за общедомовой свет в доходы УСН. Это может повлечь сразу несколько проблем.
Искусственно завысится налоговая база по УСН, если расходы будут отражены несимметрично или вовсе не будут учтены.
Может ошибочно возникнуть вывод о превышении лимита доходов для НДС.
Станет сложнее анализировать реальные доходы управляющей компании, потому что собственная выручка смешается с транзитными коммунальными суммами.
Может исказиться управленческая отчетность, особенно если на основе налоговых данных руководство оценивает экономику деятельности.
Поэтому здесь важна не только налоговая выгода, но и методологическая чистота учета. Если закон говорит, что определенные поступления не нужно включать в доходы, лучше сразу строить учет правильно, а не завышать базу «на всякий случай».
Теперь сформулируем решение максимально прикладным способом.
Проверим, что платежи относятся именно к коммунальным услугам или коммунальным ресурсам на содержание общего имущества. Для общедомовой электроэнергии это условие обычно выполняется, если речь идет о коммунальном ресурсе, потребляемом при использовании и содержании общего имущества МКД.
Проверим наличие договора ресурсоснабжения между управляющей компанией и энергоснабжающей организацией, заключенного по правилам законодательства. Это обязательное условие для применения подпункта 4 пункта 1.1 статьи 346.15 НК РФ.
Проверим, что деньги, полученные от собственников, перечисляются ресурсоснабжающей организации. Свежая позиция Минфина говорит именно о ситуации полного перечисления таких сумм ресурсоснабжающей организации.
Исключим эти суммы из доходов по УСН. Если все условия соблюдены, поступления за общедомовой свет не являются вашими налоговыми доходами.
Не будем включать перечисление этих же сумм в расходы по УСН, поскольку Минфин отдельно указал, что они не учитываются ни в доходах, ни в расходах.
Пересчитаем лимит для НДС без учета этих транзитных поступлений. Если после исключения таких сумм доходы не превышают 60 млн рублей за предшествующий год, обязанности платить НДС только из-за этих платежей не возникает.
Чтобы избежать ложного ощущения полной безопасности, рассмотрим и обратную сторону. Даже если суммы за общедомовую электроэнергию не учитываются в доходах по УСН, управляющая компания может стать обязанной по НДС по другим основаниям. Например, если ее собственные доходы от управления, содержания, ремонта, дополнительных услуг или иной деятельности превысят установленный лимит. Также важно помнить, что если плательщик УСН уже обязан исчислять НДС и одновременно осуществляет необлагаемые НДС операции, то по таким операциям НДС не начисляется, но сама обязанность по статусу плательщика может сохраняться, а отчетность по НДС — возникать в зависимости от конкретной конструкции операций. ФНС обращала внимание на эту логику в своих разъяснениях по реформе 2025 года.
Поэтому правильный вопрос звучит так: нужно ли учитывать транзитные суммы за общедомовой свет в доходах для определения порога по НДС. Ответ — нет, если соблюдены условия статьи 346.15 НК РФ. Но окончательный вывод о статусе по НДС надо делать уже после анализа всех остальных доходов компании.
Рассмотрим подробнее документальную сторону вопроса. Чтобы позиция была защищаемой, одной ссылки на Налоговый кодекс недостаточно. Нужно, чтобы документы управляющей организации подтверждали транзитный характер спорных сумм.
В договоре управления МКД должно быть понятно, какие платежи собирает управляющая компания и в каком качестве.
В договоре ресурсоснабжения должно быть видно, что управляющая организация выступает стороной расчетов с ресурсоснабжающей организацией по коммунальному ресурсу.
В начислениях собственникам нужно отдельно выделять суммы за коммунальные ресурсы, если это предусмотрено моделью расчетов.
В бухучете и налоговом учете желательно обеспечить аналитическое разделение собственных доходов управляющей компании и транзитных коммунальных поступлений.
По банковским выпискам и расчетам с поставщиком должно прослеживаться перечисление полученных сумм ресурсоснабжающей организации.
Чем лучше вы сможете показать эту цепочку, тем спокойнее будет позиция при камеральной проверке или внутреннем аудите.
Теперь посмотрим на учетную сторону в 1С. Конкретная конфигурация может отличаться — это может быть 1С:Бухгалтерия, специализированное решение для ЖКХ или комбинация с расчетным блоком. Но методологически задача одна и та же: нужно разделить собственные доходы управляющей компании и транзитные поступления за коммунальные ресурсы.
Для этого в 1С обычно помогают следующие объекты и подходы:
ДоговорыКонтрагентов — чтобы раздельно вести расчеты с ресурсоснабжающей организацией и с собственниками.
СтатьиДвиженияДенежныхСредств — чтобы отделять поступления по коммунальным ресурсам от поступлений по услугам управления и содержания.
СтатьиДоходов и аналитика по налоговому учету — чтобы не включать транзитные коммунальные суммы в налоговые доходы по УСН.
ПоступлениеНаРасчетныйСчет и СписаниеСРасчетногоСчета — для отражения движения денег с нужной аналитикой.
Операция или специализированные документы отраслевой конфигурации — если требуется нетиповая методика разнесения сумм между налоговым и бухгалтерским учетом.
КнигаУчетаДоходовИРасходов — для контроля, что транзитные суммы не попадают в доходы и расходы УСН ошибочно.
Главный практический принцип такой: не смешивайте в одной статье доходов собственную выручку управляющей компании и поступления за коммунальные ресурсы. Если в 1С все такие суммы идут одной массой, потом очень сложно доказать корректность налоговой базы по УСН и корректность расчета лимита для НДС.
Посмотрим на примерную последовательность действий в учетной системе.
Настроим отдельную аналитику для поступлений от собственников за коммунальные ресурсы.
Отдельно настроим аналитику по собственным услугам управляющей компании: управление, содержание, ремонт, дополнительные работы.
Проверим правила попадания сумм в налоговый учет УСН, чтобы транзитные поступления не отражались как доходы.
Проверим правила признания расходов, чтобы перечисление этих же сумм ресурсоснабжающей организации также не включалось в расходы УСН.
Сверим КнигуУчетаДоходовИРасходов с банковскими выписками и регистрами расчетов, чтобы убедиться, что налоговая база сформирована без транзитных коммунальных платежей.
Если конфигурация используется типовая и без отраслевых настроек, может потребоваться дополнительная детализация аналитики или ручная настройка отражения в налоговом учете. Но задача остается той же: показать, что это не ваша выручка, а транзит коммунального ресурса.
Выясним причину, по которой в подобных темах часто возникают споры. Бухгалтер видит в квитанции или в реестре начислений слова «общедомовой свет» и автоматически делает вывод, что раз деньги зачислены на расчетный счет компании, значит это доход. Но в налоговом праве название платежа само по себе не решает вопрос. Важны правовая природа операции, статус управляющей организации, наличие договора ресурсоснабжения и направление дальнейшего перечисления средств. Именно поэтому одинаково названные платежи в двух разных учетных моделях могут дать разный налоговый результат.
Если одна компания действительно только перевыставляет коммунальный ресурс и перечисляет его поставщику, а другая под тем же названием включает в начисления собственные услуги или удерживает часть средств как собственный доход, налоговые выводы будут различаться. Поэтому в спорных случаях всегда нужно анализировать суть операции, а не только формулировку в квитанции.
Теперь посмотрим на самые распространенные ошибки, из-за которых управляющая компания может неверно посчитать налог.
Это самая частая ошибка. В результате в доходы попадают и собственная выручка управляющей компании, и транзитные коммунальные суммы. Такой подход завышает налоговую базу и может ошибочно создать превышение лимита для НДС.
На УСН «доходы минус расходы» это выглядит соблазнительно, но методологически неверно. Если суммы по специальной норме не являются вашими доходами, то и перечисление этих сумм поставщику не формирует ваши расходы по УСН. Минфин прямо указал на формулу «не учитываются ни в доходах, ни в расходах».
Если в учетной системе и в расчетных документах все смешано, потом невозможно корректно определить состав доходов по УСН. В такой ситуации даже правильная норма НК РФ не спасет, потому что вы не сможете применить ее к конкретной сумме.
С 2025 года для автоматического освобождения от НДС на УСН нужно ориентироваться на 60 млн рублей доходов за предшествующий год. Поэтому анализ по сумме 20 млн рублей для текущих периодов может привести к неверному выводу уже на старте.
Рассмотрим практический вопрос, который часто возникает после анализа. Если управляющая компания уже включила поступления за общедомовую электроэнергию в доходы УСН и только потом выяснила, что они подпадают под специальное исключение, нужно оценить возможность корректировки учета и отчетности. Здесь все зависит от того, за какой период допущена ошибка, сдана ли декларация, повлияла ли ошибка на сумму налога и на статус по НДС, а также насколько полно документы подтверждают транзитный характер сумм.
В такой ситуации обычно действуют по следующей логике:
проводят правовой анализ договоров и расчетной модели;
формируют выборку спорных сумм по данным учета;
сопоставляют начисления собственникам и перечисления ресурсоснабжающей организации;
проверяют, как эти суммы попали в КнигуУчетаДоходовИРасходов;
оценивают необходимость исправления ошибок в налоговом учете и отчетности.
Здесь уже нужно действовать аккуратно, потому что вопрос может затронуть не только сумму единого налога по УСН, но и вывод о наличии или отсутствии обязанности по НДС.
Теперь сформулируем вывод максимально предметно.
Средства, полученные управляющей компанией от собственников МКД за общедомовую электроэнергию и перечисленные ресурсоснабжающей организации, в общем случае не являются доходом по УСН, если это платежи за коммунальные услуги или коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, и выполнены условия подпункта 4 пункта 1.1 статьи 346.15 НК РФ.
Такие суммы не нужно учитывать и в расходах по УСН, поскольку по разъяснениям Минфина они не учитываются ни в доходах, ни в расходах управляющей организации.
При расчете лимита доходов для автоматического освобождения от НДС на УСН эти суммы также не должны участвовать, так как лимит считается исходя из доходов, определяемых по правилам статьи 346.15 НК РФ.
Становитесь ли вы плательщиком НДС — нужно определять не по сумме поступлений с учетом транзитной общедомовой электроэнергии, а по реальным доходам, учитываемым по УСН. Если без этих сумм лимит не превышен, основания считать себя обязанным плательщиком НДС только из-за такого «перевыставления» нет.
Чтобы закрепить решение, разберем короткий рабочий алгоритм.
Проверьте договоры с ресурсоснабжающей организацией.
Убедитесь, что спорные суммы относятся именно к коммунальным ресурсам на содержание общего имущества.
Разделите в учете собственные доходы управляющей компании и транзитные коммунальные поступления.
Исключите транзитные суммы из доходов и расходов УСН.
Пересчитайте лимит для НДС уже без учета этих сумм.
Проверьте настройки аналитики в 1С, чтобы такие суммы не попадали в КнигаУчетаДоходовИРасходов автоматически.
Именно такой подход в наибольшей степени соответствует и Налоговому кодексу, и свежим разъяснениям Минфина по управляющим организациям. Он позволяет не завышать доходы по УСН, не искажать налоговую базу и не становиться плательщиком НДС только из-за транзитных коммунальных платежей за общедомовой свет.
Информация носит справочный характер