Рассмотрим ситуацию подробно. ООО на ОСНО купило в 2024 году небольшое здание склада площадью 17 кв. м. По договору стоимость объекта составила 24 000 рублей. Право на объект зарегистрировано в Росреестре, поэтому налоговая инспекция видит недвижимость и задает вопрос: почему организация не платит налог на имущество?
На первый взгляд ситуация выглядит противоречиво. С одной стороны, объект является недвижимостью и зарегистрирован в ЕГРН. С другой стороны, он стоит меньше 100 000 рублей, не введен в эксплуатацию, числится на счет 08 и не принят к учету как основное средство. Поэтому разберем по шагам, когда у организации возникает обязанность платить налог на имущество, влияет ли регистрация в Росреестре на налог, что делать с малоценной недвижимостью и как грамотно ответить налоговой.
Начнем с ключевого правила. Для российских организаций объектом налогообложения по налогу на имущество признается недвижимое имущество, но не любое, а только то, которое подпадает под условия главы 30 НК РФ.
В общем случае, если налоговая база определяется по среднегодовой стоимости, налогом облагается недвижимость, учитываемая на балансе организации в качестве объекта основных средств по правилам бухгалтерского учета. Это означает, что одного факта регистрации здания, склада, сарая или иного объекта в Росреестре недостаточно для автоматического начисления налога по среднегодовой стоимости.
Разберем это применительно к нашей ситуации. У организации есть зарегистрированное право на здание склада. Но объект находится на счет 08, то есть отражен как вложение во внеоборотные активы или капитальные вложения. На счет 01 как основное средство он не переведен. Если объект не относится к кадастровым объектам налогообложения и по правилам бухгалтерского учета не должен быть признан основным средством, то налог на имущество по среднегодовой стоимости не возникает.
Главный вывод: по некадастровой недвижимости налог на имущество платим не потому, что объект зарегистрирован в Росреестре, а потому, что он является объектом налогообложения по НК РФ. Для расчета по среднегодовой стоимости таким объектом обычно является недвижимость, принятая к бухгалтерскому учету как основное средство.
Чтобы не ошибиться с ответом налоговой, сначала разделим недвижимость на две группы.
Недвижимость, облагаемая по среднегодовой стоимости. Это общий порядок. По нему налоговая база рассчитывается по остаточной стоимости объекта по данным бухгалтерского учета. Но для этого объект должен быть признан объектом налогообложения, то есть в рассматриваемой ситуации должен учитываться как основное средство.
Недвижимость, облагаемая по кадастровой стоимости. Это специальный порядок. Он применяется не ко всей недвижимости, а к отдельным объектам, указанным в статье 378.2 НК РФ и законе субъекта РФ. Обычно речь идет об административно-деловых центрах, торговых центрах, офисных, торговых помещениях, помещениях общественного питания, бытового обслуживания, а также некоторых иных категориях недвижимости.
Поэтому в нашей задаче сначала проверяем не стоимость 24 000 рублей, а налоговый режим конкретного объекта. Если склад не включен в региональный перечень объектов, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, и не относится к объектам, которые облагаются по кадастровой стоимости независимо от учета на счет 01, тогда рассматриваем общий порядок по среднегодовой стоимости.
В сообщениях форума как раз указано, что объект не облагается по кадастровой стоимости. Это важный факт. Если это действительно так, то налоговая не может начислить налог только потому, что склад зарегистрирован в Росреестре. Нужно проверить, является ли он объектом основных средств по бухгалтерскому учету.
Теперь посмотрим на бухгалтерский учет. По ФСБУ 6/2020 объект считается основным средством, если одновременно выполняются признаки основного средства. В упрощенном виде нам нужно проверить следующие условия:
объект имеет материально-вещественную форму;
объект предназначен для использования в обычной деятельности организации, для управленческих нужд, для производства, хранения, оказания услуг, выполнения работ или иной деятельности организации;
объект предназначен для использования более 12 месяцев или более обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
объект способен приносить организации экономические выгоды в будущем;
объект является существенным для бухгалтерской отчетности либо его стоимость превышает лимит, установленный учетной политикой организации для применения ФСБУ 6/2020.
В рассматриваемом случае склад как недвижимый объект формально может отвечать нескольким признакам основного средства: он имеет материальную форму, предназначен для хранения, может использоваться более 12 месяцев и потенциально приносит экономические выгоды. Но остается важный вопрос: применяет ли организация ФСБУ 6/2020 к активам стоимостью ниже установленного лимита?
По ФСБУ 6/2020 организация вправе установить в учетной политике стоимостной лимит для малоценных активов. Если актив имеет признаки основного средства, но его стоимость ниже лимита, организация может не применять к нему ФСБУ 6/2020. Тогда затраты на приобретение или создание такого актива признаются расходами периода, а организация должна обеспечить контроль за наличием и движением такого имущества.
Важно не путать бухгалтерский и налоговый учет. Лимит 100 000 рублей жестко используется для целей налогового учета амортизируемого имущества. В бухгалтерском учете по ФСБУ 6/2020 организация сама устанавливает лимит с учетом существенности. На практике многие организации также закрепляют в учетной политике лимит 100 000 рублей, чтобы сблизить бухгалтерский и налоговый учет. Но это должно быть именно положение учетной политики, а не автоматическое правило «всё дешевле 100 000 рублей не может быть ОС».
Разберем важную поправку: утверждение «ввести объект в эксплуатацию как ОС не можем, потому что он меньше 100 000 рублей» корректно только в том случае, если в учетной политике организации действительно установлен лимит 100 000 рублей для целей бухгалтерского учета и организация решила не применять ФСБУ 6/2020 к активам ниже этого лимита. Если такого лимита в учетной политике нет, сама по себе стоимость 24 000 рублей не запрещает признать объект основным средством в бухгалтерском учете.
Теперь рассмотрим практический вариант для склада стоимостью 24 000 рублей. Если в учетной политике организации установлен лимит, например 100 000 рублей, и объект ниже этого лимита признается несущественным, то организация может не учитывать такой объект как основное средство. В этом случае стоимость склада нужно не держать бесконечно на счет 08, а списать в расходы периода по правилам учетной политики и организовать контроль за объектом.
Именно об этом говорил участник форума: если объект не является основным средством, его можно учитывать за балансом или иным способом внутреннего контроля. Смысл не в том, что недвижимость «исчезает» из учета, а в том, что она не формирует объект налогообложения по налогу на имущество по среднегодовой стоимости, если не признается основным средством.
Разберем возможную логику учета:
при покупке объекта затраты первоначально могли попасть на счет 08, если организация планировала доводить объект до состояния, пригодного к использованию;
если ремонт так и не начат, нужно оценить, является ли объект пригодным к использованию в запланированных целях;
если объект не пригоден к использованию и требуются капитальные вложения для доведения до рабочего состояния, временное отражение на счет 08 может быть обоснованным;
если объект пригоден к использованию, но организация просто хотела позднее сделать ремонт, нужно решить вопрос с признанием: либо принять как ОС, если объект существенный или лимит не применяется, либо списать как малоценный актив, если стоимость ниже лимита и учетная политика позволяет не применять ФСБУ 6/2020;
если объект списан как малоценный, нужно обеспечить контроль его наличия, например через забалансовый учет, инвентарную карточку, внутренний реестр малоценных объектов или иной регистр организации.
Главная ошибка — годами оставлять объект на счет 08 только потому, что «руководство когда-нибудь планировало ремонт». Если объект готов к эксплуатации, но ремонт не проводится, налоговая может задать вопрос не только по налогу на имущество, но и по достоверности бухгалтерского учета. Поэтому нам нужно не просто ответить инспекции, а привести учетную позицию в порядок.
Счет 08 используется для учета вложений во внеоборотные активы. В контексте ФСБУ 26/2020 речь идет о капитальных вложениях: затратах на приобретение, создание, улучшение или восстановление объектов основных средств. До завершения капитальных вложений объект обычно не переводится на счет 01.
Если склад реально требует ремонта для доведения до состояния, пригодного к использованию в запланированных целях, то до завершения таких работ он может оставаться на счет 08. В этом случае по среднегодовой стоимости налог на имущество не рассчитываем, потому что объект еще не признан основным средством.
Но рассмотрим другую ситуацию. Склад пригоден для хранения, дверь закрывается, крыша не протекает, использовать его можно уже сейчас, а ремонт нужен только для улучшения, косметического состояния или удобства. Тогда удержание объекта на счет 08 становится рискованным. Налоговая может сказать: объект фактически готов к эксплуатации, значит, организация должна была определить его судьбу в бухгалтерском учете. Если он должен быть ОС, его нужно было перевести на счет 01. Если он малоценный, его нужно было списать в расходы и поставить на контроль, а не оставлять на 08 счете неопределенно долго.
Поэтому в ответе налоговой важно не ограничиваться фразой «объект на счете 08». Нужно пояснить причину такого учета или показать, что объект не является основным средством по учетной политике.
Даже если объект не признан основным средством, обязательно проверим кадастровый порядок налогообложения. Для некоторых видов недвижимости налоговая база определяется как кадастровая стоимость. В таких случаях учет на счет 01 не всегда является главным критерием, потому что НК РФ отдельно регулирует объекты, облагаемые по кадастровой стоимости.
Для склада площадью 17 кв. м вероятность включения в кадастровый перечень обычно невысокая, особенно если это не офис, не торговое помещение, не объект общественного питания и не помещение бытового обслуживания. Но проверку все равно нужно провести документально. Налоговая видит объект в ЕГРН и может ожидать пояснений. Поэтому в позиции организации желательно указать, что объект не включен в перечень объектов недвижимого имущества, по которым налоговая база определяется как кадастровая стоимость, и не относится к объектам, облагаемым по кадастровой стоимости по региональному закону.
Разберем порядок проверки:
найдите кадастровый номер объекта в выписке ЕГРН;
откройте перечень объектов недвижимого имущества, по которым налоговая база определяется как кадастровая стоимость, утвержденный субъектом РФ на соответствующий налоговый период;
проверьте объект по кадастровому номеру и адресу;
сохраните результат проверки во внутреннем комплекте документов;
если объекта в перечне нет, укажите это в пояснении для ИФНС.
Важно: если объект окажется в кадастровом перечне, логика будет другой. Тогда налог может возникнуть исходя из кадастровой стоимости, а не из бухгалтерской среднегодовой стоимости. Но в обсуждаемой ситуации автор темы уточнил, что объект не кадастровый. Поэтому основной вывод остается прежним: если объект не является ОС для целей бухучета, налог по среднегодовой стоимости не начисляем.
Теперь рассмотрим альтернативный сценарий. Допустим, организация решила, что склад нужно признать основным средством. Например, учетная политика не устанавливает лимит 100 000 рублей для бухгалтерского учета, либо организация считает недвижимость существенной по характеру, несмотря на низкую стоимость. Тогда объект переводится с счет 08 на счет 01.
В этом случае налоговая база по налогу на имущество по среднегодовой стоимости определяется исходя из остаточной стоимости объекта по данным бухгалтерского учета. Средняя и среднегодовая стоимость рассчитываются по остаточной стоимости на 1-е число месяцев и на конец налогового периода.
Разберем на простом примере. Организация приняла склад к учету как основное средство 20 мая 2024 года. Тогда на 1 мая объект еще не числится на счет 01, а на 1 июня уже числится. Значит, для расчета среднегодовой стоимости объект начнет участвовать с остаточной стоимости на 1 июня. Налог считается не «с даты договора» и не «с даты регистрации в Росреестре», а через механизм налоговой базы по остаточной стоимости объекта, признанного объектом налогообложения.
Если объект был бы принят к учету в декабре, то в годовой расчет попала бы остаточная стоимость на 31 декабря. Если объект не принят как ОС и не должен быть принят как ОС, остаточной стоимости объекта основных средств нет, а значит, нет базы по среднегодовой стоимости.
Стоимость для расчета в таком варианте — не кадастровая стоимость и не обязательно рыночная оценка. Для общего порядка используется остаточная стоимость по данным бухгалтерского учета. Первоначальная стоимость ОС формируется как сумма капитальных вложений, связанных с приобретением и доведением объекта до состояния, пригодного к использованию. Если НДС принимается к вычету, он не включается в первоначальную стоимость. Если были госпошлины, услуги регистрации, доведение объекта до пригодного состояния и иные непосредственно связанные затраты, их анализируем по правилам ФСБУ 26/2020 и ФСБУ 6/2020.
В ответе налоговой не стоит писать только: «Стоимость меньше 100 000 рублей, поэтому налог не платим». Такая формулировка неполная и может вызвать дополнительные вопросы.
Правильнее построить аргументацию так:
объект не включен в региональный перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости;
налоговая база по кадастровой стоимости по данному объекту не определяется;
по общему порядку объектом налогообложения является недвижимость, учитываемая на балансе как основное средство;
по учетной политике организации активы стоимостью ниже установленного лимита признаются несущественными, ФСБУ 6/2020 к ним не применяется;
стоимость объекта по договору составляет 24 000 рублей, что ниже лимита, установленного учетной политикой;
объект не принят к учету в качестве основного средства на счет 01 и не формирует налоговую базу по среднегодовой стоимости;
контроль за наличием объекта обеспечивается внутренним способом учета.
Такой подход гораздо сильнее, потому что мы не просто ссылаемся на сумму, а связываем сумму с учетной политикой, ФСБУ 6/2020 и статьей 374 НК РФ.
Теперь посмотрим, что нужно проверить в 1С. Конкретный интерфейс зависит от конфигурации и версии, но в типовой 1С:Бухгалтерия 8 логика обычно такая: сначала объект отражается документом поступления или через учет вложений во внеоборотные активы, затем при необходимости принимается к учету документом Принятие к учету ОС, после чего появляется объект в Справочник Основные средства и формируются движения по счет 01.
В нашей ситуации важно не создавать лишний объект налогообложения, если склад по учетной политике не является основным средством. Поэтому разберем два варианта.
Если учетная политика организации позволяет не применять ФСБУ 6/2020 к активам стоимостью ниже 100 000 рублей, то объект стоимостью 24 000 рублей можно не принимать к учету как ОС. Тогда в 1С нужно не оставлять его бессрочно на счет 08, а оформить списание в расходы или перенос в тот порядок учета, который предусмотрен учетной политикой для малоценных активов.
В 1С в зависимости от используемой методики могут применяться следующие объекты и разделы:
Учетная политика — проверьте лимит стоимости основных средств в бухгалтерском учете и порядок учета малоценных активов;
Поступление или Поступление основных средств — проверьте, каким документом отражено приобретение склада;
Счет 08 — проверьте, есть ли незавершенные капитальные вложения по объекту;
Операция, введенная вручную — при необходимости используйте для корректировки учета, если типовой документ не закрывает ситуацию;
Справочник Основные средства — не создавайте объект как ОС, если по учетной политике он не признается основным средством;
Забалансовый счет или внутренний регистр контроля — используйте для контроля наличия малоценного объекта, если такой порядок закреплен в организации.
Если организация применяет забалансовый учет малоценных объектов, можно отразить склад на забалансовом счете, который используется в вашей учетной политике и рабочем плане счетов. В типовых конфигурациях для малоценных объектов часто применяется учет по отдельным регистрам или забалансовым счетам, но конкретный способ лучше закрепить внутренним документом организации.
Смысл действий в 1С: если объект не является ОС, он не должен оставаться «подвешенным» на счет 08 без решения. Мы либо продолжаем учитывать реальные капитальные вложения, если объект не готов к использованию, либо списываем малоценный объект по учетной политике и контролируем его наличие.
Теперь рассмотрим второй вариант. Организация может решить, что объект недвижимости существенен по характеру, даже если стоит 24 000 рублей. Например, это отдельное зарегистрированное здание, оно будет использоваться много лет, имеет кадастровый номер, участвует в хозяйственной деятельности и важно для достоверного представления активов организации. Тогда организация может признать объект основным средством в бухгалтерском учете, если учетная политика это допускает или требует.
В этом случае в 1С нужно использовать стандартную цепочку учета ОС:
отразите приобретение объекта и связанные затраты на счет 08;
после готовности объекта к использованию оформите документ Принятие к учету ОС;
укажите объект в Справочник Основные средства;
выберите группу учета, соответствующую зданию или сооружению;
установите признаки недвижимости, если они предусмотрены в карточке объекта;
проверьте настройки раздела Налоги и отчеты — Налог на имущество;
если объект не кадастровый, он будет участвовать в расчете по среднегодовой стоимости через остаточную стоимость по данным бухгалтерского учета;
если объект кадастровый, заполните сведения для особого порядка налогообложения через соответствующую настройку объектов с кадастровой стоимостью.
В этом варианте налог на имущество по среднегодовой стоимости возникает после того, как объект принят к учету как ОС, а его остаточная стоимость начинает попадать в расчет налоговой базы. Если объект стоит 24 000 рублей и амортизируется, сумма налога может быть небольшой, но обязанность по расчету появляется.
Есть еще один вариант, который ближе к описанию автора темы: руководство планировало ремонт, поэтому объект не вводили в эксплуатацию, чтобы собрать все расходы. Здесь нужно аккуратно разделить два случая.
Если склад действительно не пригоден для использования в запланированных целях без ремонта, то нахождение на счет 08 может быть обоснованным. Например, отсутствует возможность безопасного хранения, требуется восстановление конструкций, замена ворот, ремонт кровли, устранение аварийного состояния или иные работы, без которых использовать объект нельзя.
Тогда в учетной позиции указываем:
объект приобретен для использования после доведения до состояния, пригодного к эксплуатации;
на отчетную дату капитальные вложения не завершены;
объект не принят к бухгалтерскому учету в качестве основного средства;
налоговая база по среднегодовой стоимости не формируется;
объект не включен в кадастровый перечень;
следовательно, обязанность по уплате налога на имущество по данному объекту отсутствует.
Но если ремонт планировался как улучшение уже пригодного объекта, то удерживать склад на счет 08 только ради накопления будущих расходов неправильно. В таком случае нужно либо признать объект ОС, либо списать как малоценный актив, если он ниже лимита и несущественен. Будущие работы анализируем отдельно: это может быть текущий ремонт, капитальный ремонт, улучшение или восстановление. Не все ремонтные затраты автоматически увеличивают первоначальную стоимость объекта.
Теперь разберем, как усилить позицию документально. Налоговой важно показать не только правовую норму, но и факты по конкретному объекту. Подготовьте комплект документов.
Договор купли-продажи здания склада, где указана стоимость 24 000 рублей.
Выписку ЕГРН или сведения о кадастровом номере, подтверждающие регистрацию объекта.
Учетную политику организации на 2024 год и последующие годы, где указан лимит стоимости для применения ФСБУ 6/2020 к основным средствам.
Оборотно-сальдовую ведомость по счету 08 или карточку счета, где видно, что объект не принят к учету на счет 01.
Оборотно-сальдовую ведомость по счету 01, подтверждающую отсутствие объекта в составе основных средств.
Решение комиссии или служебную записку о том, что объект относится к малоценным активам и не признается ОС, либо о том, что объект требует доведения до состояния, пригодного к использованию.
Документы по ремонту, если объект действительно не готов к эксплуатации: дефектная ведомость, смета, заключение ответственного лица, приказ руководителя о планируемом ремонте.
Подтверждение проверки кадастрового перечня по кадастровому номеру объекта.
Внутренний регистр контроля, если объект списан как малоценный, но продолжает физически находиться у организации.
Чем лучше оформлена учетная позиция, тем меньше риск, что инспекция посчитает объект неправомерно исключенным из налоговой базы.
Рассмотрим пример формулировки, которую можно использовать как основу для пояснений. Текст нужно адаптировать под конкретную инспекцию, даты, кадастровый номер и учетные документы организации.
Пример пояснения:
«Организация сообщает, что объект недвижимого имущества — здание склада площадью 17 кв. м, приобретенное по договору от ___ № ___ стоимостью 24 000 рублей, не включен в состав объектов налогообложения по налогу на имущество организаций по следующим основаниям.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 374 НК РФ объектом налогообложения по налогу на имущество организаций в отношении имущества, налоговая база по которому определяется как среднегодовая стоимость, признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.
Указанный объект не принят организацией к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств и не отражен на счет 01. Объект учитывается на счет 08 в связи с тем, что капитальные вложения по нему не завершены / либо объект не признается основным средством на основании учетной политики организации, поскольку его стоимость ниже лимита, установленного для применения ФСБУ 6/2020.
Учетной политикой ООО на 2024 год установлен лимит стоимости активов, в отношении которых организация не применяет ФСБУ 6/2020, в размере ___ рублей. Стоимость приобретенного объекта составляет 24 000 рублей, что ниже указанного лимита. В связи с этим объект не формирует налоговую базу по налогу на имущество организаций, определяемую исходя из среднегодовой стоимости.
Также сообщаем, что указанный объект не включен в перечень объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, на соответствующий налоговый период. Следовательно, оснований для исчисления налога на имущество организаций по кадастровой стоимости также не имеется.
На основании изложенного обязанность по исчислению и уплате налога на имущество организаций по указанному объекту у ООО отсутствует».
В этой формулировке выберите один вариант: либо объект находится на счет 08, потому что не готов к эксплуатации и капитальные вложения не завершены, либо объект не признается ОС как малоценный актив. Не смешивайте оба основания без необходимости. Если объект уже можно использовать, лучше не писать, что он «не готов», если подтверждающих документов нет.
Если инспекция продолжит задавать вопросы, проанализируем ее аргументацию. Обычно возможны три претензии.
Налоговая считает, что объект является недвижимостью, поэтому налог обязателен. В ответ поясняем, что для общего порядка по среднегодовой стоимости важен не только статус недвижимости, но и учет в качестве ОС. Если объект не кадастровый и не ОС, налоговая база не формируется.
Налоговая считает, что объект должен быть принят на счет 01. В этом случае нужно подтвердить, почему объект не отвечает условиям признания ОС или почему организация правомерно не применяет ФСБУ 6/2020 из-за лимита существенности. Если объект не готов к эксплуатации, подтверждаем это документами. Если объект малоценный, показываем учетную политику и порядок контроля.
Налоговая считает, что объект облагается по кадастровой стоимости. Тогда проверяем региональный перечень, назначение объекта, кадастровый номер, вид разрешенного использования и региональный закон. Если объекта в перечне нет и он не относится к кадастровым категориям, указываем это в пояснении.
Если после проверки выяснится, что объект все-таки должен был быть признан основным средством, лучше исправить учет, рассчитать налог и при необходимости уточнить обязательства. Но если учетная политика и фактические обстоятельства подтверждают, что объект не является ОС и не является кадастровым объектом налогообложения, позиция организации выглядит обоснованной.
Разберем самые частые ошибки, которые встречаются при учете малоценной недвижимости.
Ошибка 1. Считать, что вся недвижимость автоматически облагается налогом. Это неверно для общего порядка. Для среднегодовой стоимости нужно, чтобы имущество признавалось объектом налогообложения и учитывалось как ОС.
Ошибка 2. Считать, что регистрация в Росреестре равна признанию ОС. Регистрация подтверждает право на недвижимость, но не заменяет бухгалтерскую классификацию актива.
Ошибка 3. Ссылаться только на стоимость меньше 100 000 рублей. Нужна связь с учетной политикой и ФСБУ 6/2020. В бухгалтерском учете лимит устанавливает организация, а не НК РФ напрямую.
Ошибка 4. Бессрочно держать готовый объект на счете 08. Если объект готов к использованию, нужно принять решение: ОС или малоценный актив. Счет 08 не должен быть способом бесконечно откладывать учетное решение.
Ошибка 5. Не проверять кадастровый перечень. Даже маленький объект нужно проверить по кадастровому номеру, чтобы исключить специальный порядок налогообложения.
Ошибка 6. Не организовать контроль за списанным малоценным объектом. Если объект списан в расходы, это не значит, что контроль не нужен. ФСБУ 6/2020 требует обеспечить надлежащий контроль наличия и движения таких активов.
Проанализируем исходные данные. ООО на ОСНО купило склад стоимостью 24 000 рублей. Объект зарегистрирован в Росреестре, но не включен в кадастровый порядок налогообложения. В бухгалтерском учете объект не принят как основное средство и числится на счет 08. Организация считает объект малоценным, поскольку стоимость ниже 100 000 рублей.
При таких условиях общий ответ следующий: налог на имущество по данному объекту платить не нужно, если объект не облагается по кадастровой стоимости и по правилам бухгалтерского учета не является объектом основных средств.
Но для безопасной позиции нужно выполнить несколько действий:
проверьте и подтвердите, что объект не включен в региональный кадастровый перечень;
проверьте учетную политику: в ней должен быть установлен лимит стоимости для малоценных активов по ФСБУ 6/2020;
не используйте аргумент «меньше 100 000 рублей» отдельно от учетной политики;
определите, почему объект находится на счет 08: он не готов к эксплуатации или его нужно списать как малоценный актив;
если объект готов к использованию и просто стоит меньше лимита, оформите списание в расходы и поставьте объект на внутренний контроль;
подготовьте пояснение в ИФНС со ссылкой на статью 374 НК РФ, ФСБУ 6/2020 и учетную политику организации;
сохраните подтверждающие документы: договор, выписку ЕГРН, учетную политику, карточки счетов, проверку кадастрового перечня, внутреннее решение комиссии.
Таким образом, правильная позиция строится не на том, что «это сарай» и не на том, что «налоговая зря спрашивает», а на юридически значимых критериях: объект не кадастровый, не признан основным средством, не формирует остаточную стоимость ОС и не создает налоговую базу по среднегодовой стоимости.
Зафиксируем итоговую формулу, которую удобно использовать бухгалтеру:
Если недвижимость не включена в кадастровый перечень и не учитывается как ОС по правилам бухгалтерского учета, налог на имущество по среднегодовой стоимости не начисляем.
Если недвижимость должна быть признана ОС, но ошибочно оставлена на счете 08, налоговый риск возникает с момента, когда объект фактически был готов к использованию и должен был быть принят к учету.
Если объект стоит ниже лимита, установленного учетной политикой по ФСБУ 6/2020, организация вправе не признавать его ОС, списать стоимость в расходы и обеспечить контроль наличия объекта.
Если объект включен в кадастровый перечень, рассматриваем отдельный порядок расчета налога по кадастровой стоимости.
В рассматриваемой теме наиболее безопасное решение — проверить кадастровый перечень, оформить учетную позицию по малоценному объекту и направить налоговой пояснение, что объект не является объектом налогообложения по статье 374 НК РФ, поскольку не учитывается на балансе как основное средство и не облагается по кадастровой стоимости.
Информация носит справочный характер