Разберем ситуацию по шагам. Застройщик применяет УСН с объектом «доходы минус расходы», построил многоквартирный дом подрядным способом, использовал материалы заказчика, финансировал строительство в том числе за счет кредита, после ввода дома в эксплуатацию определил себестоимость 1 кв. м и поставил непроданные квартиры на счет 43 как готовую продукцию. Дальше возникает практический вопрос: можно ли при продаже таких квартир по договорам купли-продажи еще раз включить в расходы их себестоимость для целей УСН.
Сразу обозначим основной вывод, к которому мы придем после подробного разбора: для целей УСН застройщик, как правило, не включает себестоимость непроданной квартиры в расходы повторно в момент ее продажи, если затраты на строительство уже были признаны в налоговом учете ранее по правилам кассового метода. На УСН расходы по материалам, работам подрядчиков, оплате труда, услугам третьих лиц и процентам по кредитам в общем случае признаются по специальным правилам главы 26.2 НК РФ, а не по бухгалтерской логике списания себестоимости готовой продукции. Поэтому наличие квартиры на счете 43 в бухгалтерском учете еще не означает, что ее себестоимость можно перенести в налоговые расходы при продаже как отдельную сумму. Это вытекает из правил статьи 346.16 и статьи 346.17 НК РФ о составе расходов и порядке их признания при УСН.
Первое, что нужно сделать в такой теме, — не смешивать бухгалтерский учет с налоговым учетом. Именно здесь и возникает большинство ошибок. В бухгалтерском учете застройщик вправе сформировать фактическую себестоимость непроданных квартир, перевести их после завершения строительства на счет 43 и затем при продаже списать их себестоимость как готовую продукцию. Это обычная бухгалтерская логика, она нужна для достоверной отчетности, оценки запасов и финансового результата по правилам бухучета.
Но в налоговом учете при УСН действует другая конструкция. Глава 26.2 НК РФ устанавливает закрытый перечень расходов и специальные моменты их признания. Для материальных расходов, оплаты труда, услуг третьих лиц и процентов по кредитам работает не бухгалтерское правило «признать при реализации объекта», а правило фактической оплаты, то есть кассовый метод. Налоговый кодекс прямо закрепляет, что при УСН доходы и расходы признаются по кассовому методу, а материальные расходы, расходы на оплату труда, проценты по заемным средствам и оплата услуг третьих лиц учитываются в момент погашения задолженности.
Именно поэтому ответ на вопрос о себестоимости непроданных квартир нужно искать не в корреспонденции счетов 20, 43 и 90, а в том, когда и на каком основании строительные затраты уже были или не были признаны в налоговом учете по УСН. Если они уже были приняты в расходы ранее, повторно списать их при продаже квартиры нельзя, потому что глава 26.2 не допускает двойного учета одних и тех же сумм.
Рассмотрим подробнее саму хозяйственную ситуацию. Пока дом строится, затраты накапливаются в бухгалтерском учете на счете 20. После завершения строительства и определения себестоимости непроданных площадей часть квартир, не реализованных по ДДУ, застройщик переносит на счет 43 как готовую продукцию. Затем эти квартиры продаются уже не по ДДУ, а по договору купли-продажи.
В бухгалтерской логике здесь все выглядит очень привычно: есть готовая продукция, есть ее себестоимость, значит при продаже нужно признать выручку и списать себестоимость. Но на УСН эта привычная логика работает только для бухгалтерской части. Для налоговой базы важно другое: строительные расходы подрядного характера, материалы, зарплата и проценты не превращаются в «товарный расход по мере реализации квартиры» только из-за того, что в бухучете квартира лежит на счете 43. Налоговый кодекс для таких затрат не связывает признание расходов с последующей продажей готового объекта, если соответствующие суммы уже были оплачены и подпадали под кассовый метод.
Теперь разложим проблему на составляющие. При УСН «доходы минус расходы» застройщик вправе учитывать только те расходы, которые перечислены в пункте 1 статьи 346.16 НК РФ. Для строительной ситуации чаще всего значимы следующие группы затрат:
При этом статья 346.16 НК РФ отсылает по ряду видов расходов к правилам главы о налоге на прибыль, но момент признания таких затрат все равно определяется по статье 346.17 НК РФ, то есть по специальным правилам УСН. Материальные расходы признаются после оплаты, расходы на оплату труда — после фактической выплаты, проценты — после уплаты, услуги третьих лиц — после оплаты. Для товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, установлен отдельный порядок: их стоимость учитывают по мере реализации. Но этот специальный порядок относится именно к товарам, приобретенным для перепродажи, а не к расходам на создание собственной готовой продукции застройщика.
Здесь находится ключевой методологический узел. Многие бухгалтеры рассуждают так: раз непроданные квартиры числятся на счете 43, а потом реализуются по договору купли-продажи, значит надо применить правило, похожее на продажу товара, и признать расход по мере реализации. Но на УСН это опасное упрощение.
Разберем по шагам, почему.
43 и включить ее в налоговые расходы в момент продажи как самостоятельную расходную категорию.Именно это и подтверждает практический вывод из профессиональных разъяснений: учет на счете 43 важен для бухучета, но для УСН сам по себе не создает нового расхода в момент реализации квартиры.
Теперь посмотрим на сам механизм признания расходов. Статья 346.17 НК РФ устанавливает, что материальные расходы, расходы на оплату труда, а также проценты по заемным средствам и услуги третьих лиц признаются в момент погашения задолженности, то есть по факту оплаты. Отдельно в подборках и разъяснениях по применению этой нормы подчеркивается, что при УСН организация не обязана ждать списания сырья и материалов в производство: оплаченные материалы учитываются в расходах на дату оплаты, а не на дату реализации готовой продукции.
Для застройщика это означает следующее:
Из этого следует практический вывод: к дате продажи непроданной квартиры большая часть расходов на ее строительство уже обычно была учтена в налоговом учете, если она была оплачена в предыдущих периодах. Следовательно, повторно учитывать ту же сумму как «себестоимость реализованной квартиры» нельзя.
Разберем ситуацию, которая и вызывает сомнение у бухгалтерии. Дом введен в эксплуатацию, квартира стоит на счете 43 по себестоимости, а ее продажа произойдет позже — через несколько месяцев или даже в другом налоговом периоде. В бухучете себестоимость этой квартиры остается в запасах до момента реализации. Но в налоговом учете при УСН это не означает, что расход «заморожен» до продажи.
Именно здесь нужно четко развести два подхода:
43 до момента продажи и затем списываться на финансовый результат;Поэтому наличие остатка готовой продукции в бухгалтерском балансе не создает автоматического права на налоговый расход в будущем. Это и есть главная причина расхождения между бухгалтерским и налоговым учетом в данной ситуации.
Рассмотрим условный пример. Застройщик в 2025 году построил дом, оплатил подрядчику 120 млн руб., материалы — 20 млн руб., зарплату — 10 млн руб., проценты банку — 8 млн руб. Допустим, все эти затраты соответствуют перечню расходов по УСН и были фактически оплачены. В бухгалтерском учете по итогам строительства часть непроданных квартир сформирована на счете 43. Одна из квартир имеет бухгалтерскую себестоимость 6 млн руб.
Если в 2026 году эта квартира продается по ДКП за 8 млн руб., у бухгалтера возникает желание отразить в налоговом учете:
Но такой подход приведет к двойному учету затрат, если входящие в эти 6 млн руб. расходы уже были признаны в 2025 году по мере оплаты. Правильный налоговый результат по общему правилу будет другим: в 2026 году учитываем доход от продажи квартиры, а повторно себестоимость не включаем, потому что соответствующие расходы уже были признаны ранее. Именно к такому практическому выводу приводит кассовый метод статьи 346.17 НК РФ.
Теперь рассмотрим более тонкую ситуацию. Основной вывод не означает, что в период продажи квартиры расходов вообще не может быть. Нужно различать старые строительные расходы и новые расходы, которые фактически оплачиваются позже.
Например, в период продажи квартиры могут возникать и учитываться:
Но это уже не повторное признание себестоимости самой квартиры, а учет новых самостоятельных расходов по мере их оплаты либо по специальному правилу соответствующей статьи. Проценты по кредитам на УСН учитываются по мере фактической уплаты, что прямо следует из статьи 346.17 НК РФ.
В вопросе специально указано, что строительство велось за счет кредитных средств. Поэтому рассмотрим этот блок отдельно. На УСН проценты за пользование заемными средствами включаются в состав расходов, потому что статья 346.16 НК РФ допускает расходы в виде процентов, а статья 346.17 НК РФ устанавливает кассовый порядок их признания — по мере оплаты. При этом размер процентов должен соответствовать правилам статьи 269 НК РФ, к которой делает отсылку статья 346.16.
Что это означает для застройщика на практике:
Теперь посмотрим на строительную специфику из вопроса: подрядный способ, материалы заказчика. Для налогового учета при УСН это не меняет основной вывод. Если застройщик сам приобретал материалы и оплачивал их поставщикам, такие суммы при соблюдении требований главы 26.2 НК РФ относятся к материальным расходам и признаются после оплаты. Аналогично оплаченные работы подрядчиков и иные услуги третьих лиц признаются по мере оплаты. Следовательно, к моменту продажи непроданных квартир после ввода дома значительная часть этих сумм уже обычно была учтена.
Именно поэтому ссылка на счет 20 и последующий перевод на счет 43 важны для бухучета, но не создают «отложенного расхода» для УСН в виде себестоимости квартиры. Для УСН налоговая судьба каждой суммы определяется не этапом готовности дома, а ее видом и моментом оплаты.
Да, здесь ответ проще. Доходы при УСН признаются по кассовому методу: датой получения дохода является день поступления денежных средств на счет, в кассу или день иного погашения задолженности. Значит, при продаже непроданной квартиры по договору купли-продажи застройщик включает в налоговую базу доход в момент получения оплаты от покупателя. Это прямо следует из статьи 346.17 НК РФ.
Если говорить простыми словами, то при продаже квартиры по ДКП налоговая база при УСН часто формируется так:
Именно поэтому на практике по периоду продажи непроданной квартиры у застройщика действительно могут учитываться в основном доходы, а не новая себестоимость реализованной квартиры. Это совпадает с выводом из обсуждения на профессиональном форуме и с логикой главы 26.2 НК РФ.
Рассмотрим это еще подробнее, потому что именно здесь чаще всего возникает внутреннее сопротивление у бухгалтера: «раз у меня есть готовая продукция, почему я не могу списать ее себестоимость при продаже?»
Ответ состоит из двух частей.
То есть счет 43 помогает правильно вести бухгалтерию, но не меняет момент признания расходов при УСН.
Чтобы окончательно убрать путаницу, сравним с другой ситуацией. Если бы организация не строила квартиры сама, а покупала готовые квартиры как товар для дальнейшей перепродажи, тогда действительно вступало бы в силу специальное правило подпункта 2 пункта 2 статьи 346.17 НК РФ: стоимость таких товаров признается в расходах по мере их реализации.
Но в рассматриваемой ситуации речь идет не о покупном товаре, а о собственном результате строительной деятельности. Следовательно, применять к нему логику покупного товара для перепродажи неправильно. Это важное разграничение, и именно его нужно показать читателю сайта, чтобы не допустить механического переноса товарной модели на модель застройщика.
Теперь соберем все в рабочий алгоритм.
43 и при продаже списывать их себестоимость по правилам бухучета.Такой подход помогает избежать и завышения расходов, и споров с налоговой инспекцией о двойном учете одной и той же стоимости.
Разберем ситуацию на условных цифрах.
Застройщик построил дом. Фактические оплаченные затраты составили:
После ввода дома часть квартир осталась непроданной. На счете 43 их бухгалтерская себестоимость отражена в сумме 40 000 000 руб. Затем одна квартира продается по ДКП за 9 500 000 руб., а ее бухгалтерская себестоимость составляет 6 800 000 руб.
В бухгалтерском учете мы покажем:
43.В налоговом учете при УСН нужно рассуждать иначе:
Именно такой пример лучше всего показывает, почему бухгалтерская себестоимость и налоговые расходы при УСН в этой теме не совпадают.
Теперь разберем еще один важный контекст из вопроса: строительство велось по ДДУ с применением счетов эскроу. Для ответа на вопрос о себестоимости непроданных квартир это обстоятельство не меняет базовый подход к расходам на УСН. Оно больше влияет на доходную часть учета застройщика по договорам долевого участия и на квалификацию поступлений как целевого финансирования в специальных ситуациях, но сам порядок признания расходов на строительство непроданных квартир после ввода дома по-прежнему подчиняется статьям 346.16 и 346.17 НК РФ. То есть материалы, подрядные работы, зарплата, проценты и прочие допустимые затраты учитываются по правилам главы 26.2, а не переносятся в расходы как единая себестоимость квартиры в момент ее последующей продажи.
Поэтому для решения именно этой проблемы нам важно не столько наличие эскроу, сколько факт того, учтены ли уже расходы на строительство в налоговой базе по УСН.
Проанализируем типичные ошибки, чтобы сразу исключить их из практики.
Хотя вопрос посвящен расходам при УСН, рассмотрим еще один важный сопутствующий риск. После ввода дома в эксплуатацию непроданные квартиры, учтенные у застройщика как товары для продажи или готовая продукция, могут образовывать объект обложения налогом на имущество организаций по кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных региональным законодательством и статьей 378.2 НК РФ. ФНС в своих разъяснениях и обзорных материалах по этой теме прямо указывает, что непроданные квартиры у застройщика после ввода объекта могут порождать обязанность по налогу на имущество независимо от выбранной системы налогообложения.
Для нашей темы это важно по двум причинам:
Поэтому, продавая непроданные квартиры после сдачи дома, полезно смотреть не только на выручку и старую строительную себестоимость, но и на текущие налоговые расходы по владению такими объектами.
Рассмотрим и этот момент отдельно. В данной задаче вопрос касается прежде всего методологии налогового учета при УСН, а не программной доработки 1С. Поэтому здесь нет необходимости приводить программный код, запросы, процедуры или методы конфигурации. Для решения вопроса важнее правильно понимать разницу между счетами 20 и 43 в бухгалтерском учете и правилами статей 346.16 и 346.17 НК РФ в налоговом учете.
Если переносить эту тему в практику автоматизации, то уже внутри учетной системы можно использовать аналитику по номенклатуре, партиям, документам поступления, оплатам подрядчикам и статьям затрат, чтобы сверить бухгалтерский остаток готовой продукции и уже признанные налоговые расходы. Но специальных методов, функций или объектов 1С, без которых нельзя ответить на сам налоговый вопрос, здесь нет. Поэтому код 1С в данном материале не нужен.
Подведем итог максимально прикладно.
Если застройщик на УСН «доходы минус расходы» построил многоквартирный дом, ввел его в эксплуатацию, определил бухгалтерскую себестоимость непроданных квартир и поставил их на счет 43, то при последующей продаже таких квартир по договорам купли-продажи нужно разделять бухгалтерский и налоговый учет.
43 при ее продаже.Иными словами, включать в расходы при продаже непроданной квартиры ее бухгалтерскую себестоимость как отдельную сумму по общему правилу не нужно и нельзя, если строительные затраты уже были признаны в налоговом учете ранее. Это и есть основное решение проблемы для застройщика на УСН в описанной ситуации.
Информация носит справочный характер