Рассмотрим ситуацию подробно. ООО применяет УСН с объектом «доходы минус расходы» и строит дома по договорам долевого участия. Дольщики оплачивают стоимость объектов, строительство ведется застройщиком, а после завершения дома нужно правильно показать в учете оплату, затраты, ввод объекта и передачу квартир, помещений или машино-мест участникам долевого строительства.
Сразу зафиксируем главный вывод: учет зависит от схемы финансирования строительства. Если применяются счета эскроу, деньги дольщиков до раскрытия эскроу не являются обычными деньгами на расчетном счете застройщика. Их нужно учитывать отдельно, обычно на забалансовом счете, а строительство финансируется за счет собственных средств или проектного кредита банка. Если строительство ведется без эскроу и застройщик получает средства дольщиков напрямую, учет будет другим: полученные средства отражаются как целевое финансирование или авансы, в зависимости от конкретной схемы и учетной политики.
Разберем по шагам, как выстроить учет, какие проводки использовать, что делать после ввода дома в эксплуатацию, как признать выручку и себестоимость, а также какие документы и объекты 1С помогут отразить операции.
Начнем с ключевого вопроса. Прежде чем делать проводки, определите, как именно привлекаются деньги дольщиков.
Строительство с применением счетов эскроу. Дольщик перечисляет деньги не застройщику, а на счет эскроу в уполномоченном банке. Банк блокирует средства до наступления условий раскрытия счета. Как правило, таким условием является ввод объекта в эксплуатацию и представление банку необходимых сведений или документов. До раскрытия эскроу застройщик не распоряжается этими деньгами как собственными денежными средствами.
Строительство без счетов эскроу. Такая схема возможна не для всех объектов и зависит от правового режима конкретного строительства. Если деньги дольщиков поступают непосредственно застройщику, их нужно учитывать как средства, полученные в рамках целевого финансирования, либо как авансы по договорам, если выбранная модель учета предполагает обычную реализацию объектов.
Строительство за счет проектного финансирования банка. При эскроу-схеме банк часто выдает застройщику целевой кредит. Застройщик строит дом за счет кредита, а после раскрытия эскроу банк направляет деньги дольщиков на погашение кредита и процентов либо перечисляет остаток застройщику.
Для ООО на УСН «доходы минус расходы» особенно важно вести раздельный учет. Средства участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу, приравниваются к средствам целевого финансирования. Расходы, которые в дальнейшем будут возмещены за счет этих средств, также нужно учитывать отдельно как расходы, произведенные в рамках целевого финансирования. Если раздельного учета нет, налоговый риск резко возрастает: суммы целевого финансирования могут быть признаны облагаемым доходом.
Рассмотрим подробнее схему со счетами эскроу, потому что именно она сейчас является наиболее распространенной для долевого строительства.
Когда дольщик вносит деньги на счет эскроу, эти деньги не поступают на расчетный счет застройщика. Застройщик не может свободно ими пользоваться до раскрытия счета. Поэтому в бухгалтерском учете их обычно показывают на забалансовом счете как обеспечение обязательств или как отдельную аналитику по средствам дольщиков на эскроу.
В варианте, приведенном в обсуждении, используется такая проводка:
Д 008 — отражено поступление средств дольщиков на счет эскроу.
В некоторых специализированных решениях для строительства может использоваться не счет 008, а отдельный забалансовый счет или субсчет, например 009.СЭ. Смысл один: мы не признаем эти деньги активом на счете 51 до раскрытия эскроу, но контролируем сумму обязательств перед дольщиками и будущий источник возмещения затрат.
В 1С для такой аналитики используйте отдельные договоры ДДУ, объекты строительства, помещения, дольщиков и счета учета. В типовой 1С:Бухгалтерия 8 часть операций может потребовать документа Операция, введенная вручную. В специализированных отраслевых решениях, например БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО/Заказчик, обычно есть отдельные механизмы для учета договоров долевого участия, помещений, площадей, средств на счетах эскроу и расчетов с инвесторами.
Если строительство ведется по эскроу-схеме, застройщик часто получает целевой кредит на строительство. В таком случае поступление кредита отражаем как заемные средства, а не как выручку и не как деньги дольщиков.
Используйте проводку:
Д 51 К 66 — получен краткосрочный целевой кредит банка на строительство.
Д 51 К 67 — получен долгосрочный целевой кредит банка на строительство.
Выбирайте счет 66 или 67 в зависимости от срока кредита. Если обязательство подлежит погашению в течение 12 месяцев, используйте счет 66. Если срок больше 12 месяцев, используйте счет 67.
В 1С поступление кредита обычно отражайте документом Поступление на расчетный счет с видом операции, подходящим для получения кредита или займа. Если типового вида операции недостаточно, используйте Операция, введенная вручную и настройте аналитику по кредитному договору, банку и объекту строительства.
Не включайте сумму кредита в доходы УСН. Полученный кредит не является доходом для налогообложения УСН, потому что организация обязана вернуть эти деньги банку.
Теперь разберем основной учет затрат. До момента завершения строительства и передачи объектов дольщикам затраты на строительство накапливаются как незавершенное производство или как затраты на создаваемые объекты недвижимости.
В обсуждении предложена базовая проводка:
Д 20 К 10, 70, 69, 60, 76 — отражены затраты на строительство дома.
Рассмотрим подробнее, какие расходы можно собирать на счете 20:
Материалы. Отражайте списание строительных материалов проводкой Д 20 К 10. В 1С используйте документы Поступление (акт, накладная, УПД) для покупки материалов и Требование-накладная или Расход материалов для передачи материалов в строительство.
Работы подрядчиков. Отражайте акты подрядчиков проводкой Д 20 К 60 или Д 20 К 76. В 1С используйте документ Поступление (акт, накладная, УПД) с видом операции Услуги или Работы.
Заработная плата работников строительства. Начисляйте зарплату проводкой Д 20 К 70. Страховые взносы отражайте проводкой Д 20 К 69. В 1С используйте документы зарплатного блока: Начисление зарплаты, Отражение зарплаты в бухучете, если они применяются в вашей базе.
Амортизация строительной техники и оборудования. Если основные средства используются непосредственно в строительстве, отражайте амортизацию проводкой Д 20 К 02. В 1С амортизация обычно формируется при выполнении операции Закрытие месяца.
Аренда техники, строительной площадки, временных сооружений. Если расходы прямо относятся к объекту строительства, учитывайте их на счете 20 через счета 60 или 76.
Проектная документация, экспертиза, технический надзор, авторский надзор. Такие затраты обычно включайте в стоимость строительства, если они непосредственно связаны с созданием объекта.
Подключение к инженерным сетям и иные расходы, необходимые для доведения объекта до состояния готовности. Учитывайте их как затраты на строительство при наличии подтверждающих документов и связи с объектом.
Ведите аналитику по каждому объекту строительства. Если организация строит несколько домов, не смешивайте расходы в одну общую массу. Откройте отдельные статьи затрат, номенклатурные группы, объекты строительства или субконто по каждому дому, очереди, секции, корпусу, договору или проекту. Это нужно и для бухгалтерского учета, и для налогового учета при УСН, и для контроля целевого использования средств.
Разберем расходы, которые не относятся напрямую к конкретному дому: зарплата администрации, аренда офиса, бухгалтерские услуги, связь, программное обеспечение, канцелярия, управленческие расходы.
В обсуждении приведен вариант:
Д 26 К 02, 10, 70, 69 — отражены общехозяйственные расходы.
Д 90.02 К 26 — списаны общехозяйственные расходы.
Этот вариант возможен, если учетная политика предусматривает списание общехозяйственных расходов сразу в себестоимость продаж. Но для застройщика важно оценить, относятся ли конкретные управленческие расходы к строительству объекта или к текущему содержанию организации.
Рассмотрим два подхода:
Списывайте общехозяйственные расходы сразу. Такой вариант удобен, если расходы относятся к управлению организацией в целом и не формируют стоимость конкретного объекта строительства. Тогда в течение месяца собирайте их на счете 26, а при закрытии месяца списывайте на счет 90.02.
Распределяйте часть расходов на объекты строительства. Если расходы непосредственно связаны с управлением строительным проектом, содержанием службы заказчика-застройщика, техническим сопровождением объекта, их можно относить на стоимость строительства через счет 20. Порядок распределения закрепите в учетной политике.
Для УСН «доходы минус расходы» дополнительно проверяйте закрытый перечень расходов. Не все бухгалтерские расходы автоматически уменьшают налоговую базу по УСН. Расход должен быть экономически обоснован, документально подтвержден, оплачен и предусмотрен перечнем расходов для УСН.
Проценты по целевому кредиту — отдельный важный блок. В обсуждении указано, что проценты можно отражать проводкой:
Д 20 К 66 или 67 — начислены проценты по целевому кредиту, если они включаются в стоимость строительства.
Д 91.2 К 66 или 67 — начислены проценты по целевому кредиту, если они учитываются как прочие расходы.
Разберем, когда применять каждый вариант.
Если объект строительства признается инвестиционным активом, а кредит привлечен специально для его создания, проценты могут включаться в стоимость создаваемого объекта до момента его готовности к использованию или продаже. В этом случае используйте счет 20 и включайте проценты в себестоимость строительства.
Если проценты по учетной политике не включаются в стоимость объекта или относятся к периоду после завершения строительства, отражайте их как прочие расходы через счет 91.2.
Выбранный порядок обязательно закрепите в учетной политике. Укажите, какие проценты включаются в стоимость строительства, когда прекращается капитализация процентов, как распределяются проценты между несколькими объектами, если кредит финансирует не один дом, а несколько проектов.
В 1С проценты можно отражать документом Операция, введенная вручную, документами учета кредитов и займов, если они доступны в вашей конфигурации, либо через регламентные операции при наличии соответствующих настроек.
Теперь проанализируем налоговый учет. При УСН доходы и расходы определяются по кассовому методу: доходы признаются при поступлении денежных средств или погашении задолженности иным способом, расходы — после оплаты и выполнения дополнительных условий для конкретного вида расходов.
Но у застройщика по ДДУ есть специальная особенность. Средства участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу, приравниваются к целевому финансированию. Организация-застройщик на УСН должна вести раздельный учет расходов, которые будут возмещены за счет этих средств.
Рассмотрим практическую логику:
Пока деньги дольщиков находятся на счетах эскроу, они не поступили на расчетный счет застройщика. Поэтому в обычные доходы УСН их не включайте.
Расходы на строительство, которые затем будут возмещены за счет средств дольщиков на эскроу, учитывайте раздельно как расходы в рамках целевого финансирования.
После раскрытия эскроу и направления денег на погашение кредита или перечисления остатка застройщику определяйте налоговый результат с учетом целевого характера средств и фактических затрат на строительство.
Если возникает экономия средств дольщиков, то есть сумма средств по ДДУ превышает фактические затраты на строительство переданных объектов, эту экономию нужно анализировать как доход застройщика.
Если расходы произведены за счет целевого финансирования, не дублируйте их в налоговых расходах УСН как обычные расходы, уменьшающие налоговую базу, без анализа целевого режима. Иначе возникнет риск двойного уменьшения налоговой базы.
Главная задача при УСН — не просто собрать все оплаченные расходы, а правильно отделить расходы, произведенные в рамках целевого финансирования, от собственных расходов застройщика.
Теперь разберем вопрос автора: что делать в конечном результате, когда дом уже построили.
После завершения строительства застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Далее объекты долевого строительства передаются дольщикам по актам приема-передачи. Именно на этом этапе обычно возникает необходимость признать выручку, списать себестоимость и закрыть расчеты с дольщиками.
Если применяется вариант учета как обычной реализации после завершения строительства, используйте такую последовательность:
Завершите накопление затрат на счете 20.
При необходимости примите построенные объекты к учету как готовую продукцию или объекты, предназначенные для передачи дольщикам: Д 43 К 20.
При передаче объекта дольщику отразите выручку: Д 62.01 К 90.01.
Списывайте себестоимость переданного объекта: Д 90.02 К 20 или Д 90.02 К 43.
Зачтите ранее полученные средства дольщиков или средства, раскрытые со счета эскроу: Д 62.02 К 62.01 или другая проводка зачета в зависимости от вашей аналитики.
Снимите сумму со забалансового учета: К 008.
Если дом строился за счет проектного кредита и после раскрытия эскроу банк направил деньги на погашение кредита, используйте проводки:
К 008 — списаны средства дольщиков с забалансового учета при раскрытии эскроу.
Д 51 К 62.02 — получены средства дольщиков со счета эскроу на расчетный счет застройщика, если деньги перечислены застройщику.
Д 66 или 67 К 51 — погашен целевой кредит и проценты за счет поступивших средств.
Д 66 или 67 К 62 — если банк напрямую зачел средства эскроу в счет погашения кредита без промежуточного поступления на расчетный счет застройщика.
Выбирайте проводки исходя из банковской выписки. Если деньги реально поступили на расчетный счет, отражайте движение через счет 51. Если банк сразу направил средства эскроу на погашение кредита, отражайте зачет без искусственного движения по расчетному счету.
Рассмотрим два возможных подхода к признанию выручки в бухгалтерском учете.
Первый подход — признание выручки при передаче объекта дольщику. Это более понятная модель для многих застройщиков. До завершения строительства затраты собираются на счете 20. После ввода дома и подписания акта приема-передачи с дольщиком отражается выручка по цене ДДУ и списывается себестоимость соответствующего объекта.
Проводки могут быть такими:
Д 62.01 К 90.01 — отражена выручка по договору долевого участия.
Д 90.02 К 20 — списана себестоимость строительства, если затраты списываются напрямую со счета 20.
Д 90.02 К 43 — списана себестоимость, если готовые объекты предварительно приняты на счет 43.
Д 62.02 К 62.01 — зачтена оплата дольщика в счет выручки.
Второй подход — признание выручки способом «по мере готовности». Его применяют, если организация закрепила такой порядок в учетной политике и может достоверно определить финансовый результат по договору на отчетную дату. При этом выручка и расходы признаются не только в момент передачи объекта, а постепенно, по мере выполнения строительства.
При способе «по мере готовности» используйте счет 46 для не предъявленной к оплате начисленной выручки:
Д 46 К 90.01 — отражена начисленная выручка по мере готовности.
Д 90.02 К 20 — списаны затраты, относящиеся к признанной выручке.
Д 62.01 К 46 — при передаче объекта дольщику не предъявленная ранее выручка переведена в дебиторскую задолженность.
Д 62.02 К 62.01 — зачтена оплата дольщика.
Способ «по мере готовности» требует аккуратного расчета степени готовности. Рассмотрим два варианта:
Метод результата. Определяйте готовность по объему выполненных работ в натуральном выражении: например, по строительной готовности, этапам, техническим заключениям, актам выполненных работ.
Метод затрат. Определяйте готовность как долю фактически понесенных затрат в общей плановой смете строительства.
Если организация не готова надежно рассчитывать степень готовности и документально подтверждать ее, безопаснее применять вариант признания выручки при передаче объекта, если он соответствует вашей учетной политике и характеру договоров.
После завершения строительства нужно не просто списать общую сумму затрат со счета 20. Нужно распределить себестоимость между конкретными объектами долевого строительства: квартирами, нежилыми помещениями, кладовыми, машино-местами.
Рассмотрим по шагам:
Соберите общую фактическую себестоимость дома или очереди строительства.
Определите базу распределения: площадь, договорная стоимость, сметная стоимость, количество объектов или иной показатель.
Закрепите выбранную базу в учетной политике.
Распределите фактические затраты между объектами.
При передаче конкретного объекта дольщику списывайте именно его долю себестоимости.
На практике чаще всего используют распределение по площади или по договорной стоимости. Если в доме есть разные типы объектов, например квартиры, коммерческие помещения и машино-места, может понадобиться комбинированная база распределения. Например, прямые затраты относите на конкретные группы объектов, а общестроительные затраты распределяйте пропорционально площади.
В 1С используйте аналитику по Номенклатурным группам, Статьям затрат, Объектам строительства, Подразделениям и договорам. В специализированных строительных конфигурациях используйте справочники помещений, площадей, инвестиционных объектов и договоров долевого участия.
Посмотрим на примерный порядок работы в 1С. Конкретные названия документов могут отличаться в зависимости от конфигурации, но общая логика будет такой.
Создайте объект строительства. Введите отдельную аналитику для дома, корпуса, очереди или проекта. В типовой 1С используйте Номенклатурная группа, Статья затрат, Подразделение и договоры. В отраслевой конфигурации используйте отдельный справочник объектов строительства.
Создайте договоры с дольщиками. По каждому ДДУ ведите аналитику расчетов. Если используется эскроу, не отражайте деньги как поступившие на расчетный счет до раскрытия эскроу.
Отразите средства на эскроу забалансово. В типовой 1С используйте Операция, введенная вручную для проводки Д 008. В специализированной конфигурации используйте предусмотренный документ учета счетов эскроу.
Отразите получение проектного кредита. Используйте Поступление на расчетный счет или ручную операцию: Д 51 К 66 или Д 51 К 67.
Собирайте затраты на строительство. Материалы, работы, зарплату, взносы, амортизацию и услуги подрядчиков относите на счет 20 с аналитикой по объекту.
Начисляйте проценты по кредиту. Используйте Д 20 К 66 или 67, если проценты включаются в стоимость строительства, либо Д 91.2 К 66 или 67, если проценты списываются в прочие расходы.
После ввода дома отразите готовность объекта. В специализированной 1С могут использоваться документы Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и Акт приема-передачи помещения. В типовой базе часть операций оформляйте через Операция, введенная вручную и Реализация (акт, накладная, УПД).
Отразите выручку и списание себестоимости. Используйте проводки Д 62.01 К 90.01 и Д 90.02 К 20 или Д 90.02 К 43.
Отразите раскрытие эскроу. Если деньги поступили на расчетный счет, используйте Поступление на расчетный счет. Если банк сделал зачет в счет кредита, используйте Операция, введенная вручную.
Снимите сумму с забалансового учета. Сделайте проводку К 008 по сумме раскрытых средств эскроу.
В некоторых строительных решениях встречается документ Закрытие счета 86.33. Он может использоваться для отражения финансового результата по средствам дольщиков и закрытия целевого финансирования. Но не переносите этот механизм автоматически в типовую 1С, если в вашей базе такого счета и документа нет. Сначала проверьте рабочий план счетов, учетную политику и методику внедрения.
Теперь рассмотрим второй вариант: дольщики перечисляют деньги непосредственно застройщику. Такая схема требует особенно аккуратного учета, потому что деньги поступают на расчетный счет организации.
Возможная логика проводок:
Д 51 К 76 или 86 — получены средства дольщиков на финансирование строительства.
Д 20 К 10, 60, 70, 69, 76 — отражены затраты на строительство.
Д 86 К 20 или Д 76 К 20 — отражено использование целевых средств на строительство, если применяется модель целевого финансирования.
Д 62.01 К 90.01 — отражена выручка при передаче объекта, если применяется модель реализации.
Д 90.02 К 20 или Д 90.02 К 43 — списана себестоимость переданного объекта.
Д 62.02 К 62.01 — зачтена ранее поступившая оплата дольщика.
Не смешивайте два подхода без учетной политики. Если вы ведете средства дольщиков как целевое финансирование, настройте раздельный учет поступлений, расходов и остатков по каждому объекту. Если вы отражаете расчеты как авансы и последующую реализацию, обеспечьте корректное признание выручки и себестоимости. Смешанный учет без методики приведет к ошибкам в бухгалтерской отчетности и налоговой базе по УСН.
Рассмотрим завершающий этап. Дом построен, разрешение на ввод получено, акты приема-передачи подписаны. Теперь нужно закрыть объект в учете.
Сделайте следующие действия:
Проверьте полноту затрат. Убедитесь, что все акты подрядчиков, материалы, зарплата, взносы, проценты, услуги технадзора и прочие расходы отражены на правильном объекте строительства.
Проверьте остаток на счете 20. После передачи всех объектов дольщикам на счете 20 не должно оставаться затрат, относящихся к переданному дому, кроме обоснованных расходов по незавершенным работам, гарантийным обязательствам или отдельным объектам, которые еще не переданы.
Распределите себестоимость. Если объект передается частями, списывайте себестоимость пропорционально переданным помещениям.
Закройте расчеты с дольщиками. По каждому дольщику проверьте, что сумма ДДУ, оплата, раскрытие эскроу и передача объекта закрыты корректно.
Закройте проектный кредит. Проверьте остаток по счетам 66 и 67. Если банк погасил кредит за счет эскроу, отразите зачет.
Закройте забалансовый учет эскроу. По раскрытым счетам эскроу сделайте К 008 или закройте соответствующий специализированный забалансовый субсчет.
Определите финансовый результат. Сопоставьте выручку по ДДУ и себестоимость переданных объектов. Проверьте, не возникла ли экономия целевых средств, облагаемая при УСН.
Проверьте КУДиР. Для УСН убедитесь, что доходы и расходы отражены по налоговым правилам, а не просто скопированы из бухгалтерских проводок.
Закрытие объекта — это не одна проводка, а комплексная проверка расчетов, затрат, целевого финансирования, выручки и налогового результата.
Разберем один из самых спорных вопросов: нужно ли включать всю сумму, поступившую со счетов эскроу, в доходы УСН.
При эскроу-схеме средства дольщиков приравниваются к целевому финансированию. Поэтому ключевое значение имеет раздельный учет. Если застройщик ведет раздельный учет доходов и расходов в рамках целевого финансирования, он может обосновывать, что сами целевые средства не являются обычным доходом в момент поступления. При этом налоговый результат возникает в части экономии, то есть превышения средств дольщиков над затратами на строительство соответствующих объектов.
Разберем на условном примере.
Дольщики по дому внесли на счета эскроу 120 000 000 руб. Фактические затраты на строительство, относящиеся к переданным объектам, составили 100 000 000 руб. При корректном раздельном учете экономия застройщика составит 20 000 000 руб. Именно эту сумму нужно анализировать как доход застройщика для целей УСН.
Если же раздельный учет не ведется, возникает риск, что налоговый орган будет рассматривать целевые средства как облагаемые доходы с даты их получения. Поэтому для застройщика на УСН раздельный учет — не формальность, а обязательное условие налоговой безопасности.
Теперь посмотрим на расходы. При УСН «доходы минус расходы» бухгалтер часто хочет включить все строительные затраты в КУДиР сразу после оплаты. Для застройщика это опасный подход.
Рассмотрим правильную логику:
Если расходы будут возмещены за счет средств дольщиков, размещенных на счетах эскроу, учитывайте их раздельно как расходы в рамках целевого финансирования.
Не уменьшайте налоговую базу по УСН дважды: сначала как обычные оплаченные расходы, а затем через уменьшение экономии целевых средств.
В КУДиР отражайте только те расходы, которые соответствуют правилам главы УСН, оплачены, документально подтверждены и не относятся к расходам, покрываемым целевым финансированием в специальном порядке.
По каждому объекту строительства храните расшифровку: какая сумма оплачена собственными средствами, какая — кредитом, какая затем возмещена средствами дольщиков, какая относится к экономии.
Если используете 1С, не полагайтесь только на автоматическое попадание расходов в КУДиР. Проверяйте регистры налогового учета УСН, аналитику расходов, статьи затрат и настройки признания расходов. Для сложного строительства часто требуется ручная корректировка или специализированная строительная конфигурация.
Чтобы учет был защищенным, соберите полный комплект документов по каждому объекту.
Договоры долевого участия с дольщиками.
Договоры счетов эскроу и банковские документы по раскрытию эскроу.
Кредитный договор на проектное финансирование.
Разрешение на строительство.
Проектная декларация.
Договоры с подрядчиками и поставщиками.
Акты выполненных работ, накладные, УПД, счета, платежные поручения.
Документы по зарплате работников, занятых в строительстве.
Расчеты распределения общих затрат между объектами.
Расчеты процентов по проектному кредиту.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Акты приема-передачи помещений дольщикам.
Расчет фактической себестоимости каждого переданного объекта.
Расчет экономии средств дольщиков.
Учетная политика с описанием порядка признания выручки, распределения затрат, учета процентов и раздельного учета целевого финансирования.
Разберем, какие положения учетной политики особенно важны для застройщика на УСН.
Порядок учета средств дольщиков. Укажите, как отражаются средства на счетах эскроу, какой забалансовый счет используется, какая аналитика ведется по дольщикам и объектам.
Порядок раздельного учета целевого финансирования. Опишите, как отделяются целевые средства и расходы, произведенные в рамках целевого финансирования.
Порядок формирования себестоимости строительства. Укажите, какие затраты включаются в счет 20, а какие списываются как расходы периода.
Порядок учета процентов по проектному кредиту. Закрепите, включаются ли проценты в стоимость строительства или отражаются как прочие расходы.
Базу распределения затрат. Определите, как общие затраты распределяются между квартирами, нежилыми помещениями, машино-местами и иными объектами.
Способ признания выручки. Укажите, признается ли выручка при передаче объекта дольщику или по мере готовности.
Порядок определения экономии средств дольщиков. Опишите расчет: средства по ДДУ минус фактические затраты на строительство переданных объектов.
Порядок отражения операций в КУДиР. Укажите, как расходы, покрываемые целевым финансированием, отделяются от обычных расходов УСН.
Без учетной политики бухгалтерские проводки будут выглядеть набором разрозненных операций. С учетной политикой они становятся частью понятной методики учета.
Проанализируем частые ошибки, которые приводят к налоговым и бухгалтерским рискам.
Включают деньги на эскроу в доходы сразу. Пока средства заблокированы на счете эскроу и не поступили застройщику, их нельзя отражать как обычное поступление на расчетный счет.
Не ведут раздельный учет целевого финансирования. Это главная ошибка. Без раздельного учета целевые средства могут быть признаны налогооблагаемыми.
Все строительные расходы сразу включают в расходы УСН. Расходы, которые будут возмещены целевыми средствами дольщиков, нужно учитывать отдельно.
Не распределяют себестоимость между объектами. Нельзя списать всю себестоимость дома на одного дольщика или на первую переданную квартиру.
Не закрепляют порядок учета процентов по кредиту. Из-за этого проценты хаотично попадают то на счет 20, то на счет 91.2.
Смешивают счета 62, 76 и 86 без методики. Выберите понятную схему расчетов и применяйте ее последовательно.
Не закрывают забалансовый учет эскроу. После раскрытия счетов суммы должны быть списаны с забалансового счета.
Не проверяют лимиты УСН. При раскрытии эскроу и признании доходов нужно контролировать лимиты применения УСН и последствия возможной утраты права на спецрежим.
Соберем основной вариант проводок в одну последовательность.
Д 008 — отражено поступление средств дольщиков на счет эскроу.
Д 51 К 66 или 67 — получен целевой кредит банка на строительство.
Д 20 К 10, 60, 70, 69, 76 — отражены затраты на строительство дома.
Д 20 К 66 или 67 — начислены проценты по проектному кредиту, если они включаются в стоимость строительства.
Д 91.2 К 66 или 67 — начислены проценты по проектному кредиту, если они учитываются как прочие расходы.
Д 26 К 02, 10, 70, 69, 60, 76 — отражены общехозяйственные расходы.
Д 90.02 К 26 — списаны общехозяйственные расходы, если учетной политикой предусмотрено списание на расходы периода.
Д 43 К 20 — построенные объекты приняты к учету после завершения строительства, если используется счет 43.
Д 62.01 К 90.01 — отражена выручка при передаче объекта дольщику.
Д 90.02 К 20 или Д 90.02 К 43 — списана себестоимость переданного объекта.
К 008 — списаны средства дольщиков с забалансового учета при раскрытии эскроу.
Д 51 К 62.02 — получены средства дольщиков со счета эскроу, если банк перечислил их застройщику.
Д 66 или 67 К 51 — погашен целевой кредит и проценты.
Д 66 или 67 К 62 — отражен прямой зачет средств эскроу в счет погашения кредита, если банк не перечислял деньги на расчетный счет застройщика.
Д 62.02 К 62.01 — зачтена оплата дольщика в счет выручки.
Подведем итог. Если ООО на УСН «доходы минус расходы» строит дома по договорам долевого участия, начните не с проводок, а с определения схемы финансирования.
Если используются счета эскроу, отражайте деньги дольщиков забалансово, например по Д 008, до раскрытия эскроу. Строительство ведите за счет проектного кредита или собственных средств. Затраты собирайте на счете 20 по каждому объекту строительства. После ввода дома в эксплуатацию и передачи объектов дольщикам признайте выручку, спишите себестоимость, отразите раскрытие эскроу, погасите кредит и снимите суммы с забалансового учета.
Если счета эскроу не применяются и деньги поступают напрямую застройщику, ведите раздельный учет целевого финансирования и расходов по каждому объекту. Не признавайте все поступления и расходы автоматически без анализа их целевого характера.
В конечном результате, когда дом построен, сделайте главное: закройте счет 20 по переданным объектам, отразите выручку по ДДУ, спишите себестоимость, закройте расчеты с дольщиками, проверьте раскрытие эскроу, погашение кредита, забалансовый учет и налоговый результат по УСН. Для учета в 1С используйте Поступление на расчетный счет, Списание с расчетного счета, Поступление (акт, накладная, УПД), Требование-накладная, Операция, введенная вручную, Закрытие месяца, а в специализированных строительных решениях — документы и справочники для ДДУ, помещений, счетов эскроу, объектов строительства и передачи помещений дольщикам.
Главное правило: ведите раздельный учет по каждому дому, каждому источнику финансирования и каждому виду затрат. Тогда вы сможете правильно показать оплату от дольщиков, строительство дома, ввод объекта, передачу помещений и налоговый результат при УСН «доходы минус расходы».
Информация носит справочный характер