Рассмотрим ситуацию: организация производит и продает мебель через сеть салонов. Для работы салонов заключены договоры аренды помещений. Формально часть договоров оформлена на 11 месяцев, но фактически помещения арендуются и продлеваются много лет. Организация подлежит обязательному аудиту и ранее ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» не применяла.
Разберем по шагам, нужно ли применять ФСБУ 25/2018, можно ли считать такие договоры краткосрочными только потому, что они оформлены на 11 месяцев, как учитывать пролонгацию и что делать в 1С, если стандарт нужно внедрить задним числом.
Да, ФСБУ 25/2018 по таким договорам аренды применять нужно, если организация планирует пользоваться помещениями более 12 месяцев с учетом пролонгаций. Сам факт, что договор оформлен на 11 месяцев, не означает автоматического освобождения от применения стандарта.
Для целей ФСБУ 25/2018 срок аренды определяется не только по юридическому сроку, указанному в договоре, но и с учетом условий продления, условий досрочного прекращения, экономической целесообразности продолжения аренды и намерений сторон. Если салон работает в одном помещении много лет, помещение важно для бизнеса, в нем сделан ремонт, размещена вывеска, оборудован торговый зал, обучен персонал и организация обычно продлевает договор, то для бухгалтерского учета срок аренды, скорее всего, нужно считать больше 12 месяцев.
Организация, подлежащая обязательному аудиту, не вправе применять упрощенные способы бухгалтерского учета только на основании статуса малого предприятия. Но краткосрочное освобождение по ФСБУ 25/2018 для договоров со сроком не более 12 месяцев теоретически возможно для любой организации, если реальный расчетный срок аренды действительно не превышает 12 месяцев и выполняются остальные условия стандарта. В рассматриваемой ситуации это освобождение, скорее всего, применять рискованно, потому что договоры фактически продлеваются много лет.
Разберем ключевой момент. В практике часто заключают договор аренды недвижимости на 11 месяцев, чтобы не регистрировать долгосрочную аренду в Росреестре. Но для бухгалтерского учета по ФСБУ 25/2018 важен не только формальный срок договора, а срок аренды для целей бухгалтерского учета.
Срок аренды по ФСБУ 25/2018 рассчитывайте исходя из условий договора, включая периоды без арендной платы, возможности продления или сокращения срока, а также намерения сторон реализовать такие возможности. Поэтому договор на 11 месяцев с регулярной пролонгацией может быть признан не краткосрочным, а долгосрочным для целей бухгалтерского учета.
Посмотрим на простую логику. Если организация открыла салон мебели, сделала ремонт, оборудовала торговый зал, разместила брендированную вывеску, заключила договор с торговым центром и уже несколько лет подряд продлевает аренду, то экономически она использует помещение не 11 месяцев, а значительно дольше. Значит, для ФСБУ 25/2018 нужно оценить ожидаемый срок использования помещения, а не ограничиваться формальным сроком очередного договора.
Главный вывод: срок «11 месяцев» сам по себе не освобождает от ФСБУ 25/2018. Освобождение возможно только тогда, когда планируемый срок аренды действительно не превышает 12 месяцев.
Рассмотрим базовое правило. ФСБУ 25/2018 применяется сторонами договоров аренды, субаренды, лизинга и других договоров, по которым имущество предоставляется за плату во временное пользование. Для арендатора это означает, что помещение салона обычно является объектом учета аренды.
Чтобы договор попадал под ФСБУ 25/2018, должны выполняться признаки аренды:
арендодатель предоставляет организации конкретное помещение на определенный срок;
предмет аренды идентифицирован, то есть понятно, какое именно помещение передано;
организация получает экономические выгоды от использования помещения;
организация определяет, как и для какой цели использовать помещение, например размещает салон продаж мебели;
пользование помещением является платным.
В случае с салонами мебели все эти признаки обычно выполняются. Организация получает конкретные торговые помещения, использует их для продаж, платит арендную плату и получает экономические выгоды от работы салона. Поэтому договоры аренды помещений попадают в область применения ФСБУ 25/2018.
Теперь разберем, что меняется в бухгалтерском учете. По общему правилу арендатор на дату предоставления предмета аренды признает:
право пользования активом — актив, отражающий право использовать арендованное помещение;
обязательство по аренде — обязательство оплатить будущие арендные платежи.
Иначе говоря, аренда перестает быть только ежемесячным расходом по акту. В бухгалтерском балансе появляется актив в виде права пользования помещением и обязательство по будущим арендным платежам. Затем право пользования активом амортизируется, а обязательство по аренде уменьшается по мере оплаты арендных платежей и увеличивается на начисляемые проценты, если применяется дисконтирование.
Для организации, подлежащей обязательному аудиту, этот вопрос особенно важен. Аудитор будет оценивать, есть ли существенные договоры аренды, правильно ли определен срок аренды, корректно ли рассчитаны право пользования активом и обязательство по аренде, раскрыта ли информация в бухгалтерской отчетности.
ФСБУ 25/2018 предусматривает ситуации, когда арендатор может не признавать право пользования активом и обязательство по аренде, а учитывать арендные платежи как расходы периода. Разберем эти варианты.
Краткосрочная аренда. Если срок аренды не превышает 12 месяцев на дату предоставления предмета аренды, арендатор может применять упрощенный порядок и не признавать право пользования активом и обязательство по аренде.
Аренда малоценного имущества. Если рыночная стоимость предмета аренды без учета износа не превышает 300 000 руб. и арендатор может получать экономические выгоды от предмета аренды независимо от других активов, можно применять упрощение.
Упрощенные способы учета. Организации, которые вправе применять упрощенные способы бухгалтерского учета, могут использовать дополнительное упрощение.
Но есть важные ограничения. Упрощенный порядок не применяется, если договор предусматривает переход права собственности к арендатору или возможность выкупа по цене значительно ниже справедливой стоимости, а также если предмет аренды предполагается передавать в субаренду.
Для аренды салонов мебели обычно наиболее обсуждаемым является первый вариант — краткосрочная аренда до 12 месяцев. Но если договор на 11 месяцев фактически продлевается много лет и организация планирует продолжать пользоваться помещением, краткосрочный статус становится сомнительным.
Проанализируем отдельно статус организации, подлежащей обязательному аудиту. Такой статус означает, что организация не вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую отчетность, если запрет установлен законом о бухгалтерском учете.
Это важно для применения подпункта, который разрешает не признавать право пользования активом и обязательство по аренде организациям, имеющим право на упрощенные способы учета. Если организация подлежит обязательному аудиту, опираться на это основание нельзя.
Но не путайте два разных вида упрощений:
упрощенные способы бухгалтерского учета для отдельных организаций — это общий режим упрощений, который организация, подлежащая обязательному аудиту, обычно применять не может;
освобождение для краткосрочной аренды до 12 месяцев — это специальное правило ФСБУ 25/2018, которое зависит от срока аренды, а не от статуса малого предприятия.
То есть организация, подлежащая обязательному аудиту, не может просто сказать: «Мы малое предприятие, поэтому ФСБУ 25/2018 не применяем». Но она может анализировать каждый договор аренды и применять краткосрочное освобождение, если срок аренды для целей бухгалтерского учета действительно не превышает 12 месяцев.
В рассматриваемой ситуации именно фактическая многолетняя пролонгация делает освобождение рискованным.
Разберем по шагам, как определить срок аренды для целей ФСБУ 25/2018.
Возьмите юридический срок договора. Например, договор заключен на 11 месяцев.
Проверьте условия пролонгации. Посмотрите, продлевается ли договор автоматически, требуется ли дополнительное соглашение, может ли арендодатель отказать в продлении, за какой срок стороны предупреждают о прекращении.
Проанализируйте историю отношений. Если договор продлевался 3, 5 или 7 лет подряд, это сильный аргумент в пользу долгосрочного срока аренды.
Оцените экономическую заинтересованность арендатора. Если помещение важно для продаж, в него вложены деньги, салон раскручен, перенос точки продаж приведет к затратам и потере выручки, вероятность продления высокая.
Проверьте наличие неотделимых улучшений. Если организация сделала ремонт, перепланировку, монтаж оборудования, вывески, освещения, срок полезного использования таких вложений может подтверждать намерение пользоваться помещением больше 12 месяцев.
Оцените планы руководства. Если утверждены планы продаж, бюджет аренды, маркетинговая стратегия и бизнес-план работы салона на несколько лет, это также подтверждает долгосрочную аренду.
Сформируйте профессиональное суждение и закрепите его документально.
Профессиональное суждение — это не произвольное мнение бухгалтера. Это обоснованный вывод на основании договора, фактов хозяйственной деятельности, истории продлений, управленческих планов и экономических обстоятельств.
Посмотрим на признаки, которые говорят в пользу признания аренды долгосрочной для бухгалтерского учета:
салон работает в одном помещении несколько лет;
договоры регулярно продлеваются;
арендодатель обычно не возражает против продления;
арендатор заинтересован сохранить локацию;
в помещении сделан ремонт или неотделимые улучшения;
переезд приведет к существенным затратам;
помещение находится в торговом центре или на локации, важной для продаж;
салон включен в долгосрочные планы продаж;
в бюджете организации заложены арендные платежи на будущие годы;
есть переписка, подтверждающая намерение продлевать аренду.
Если таких признаков несколько, то договор на 11 месяцев нельзя без анализа относить к краткосрочной аренде. Для целей ФСБУ 25/2018 нужно рассчитать ожидаемый срок аренды с учетом вероятных пролонгаций.
Рассмотрим обратную ситуацию. Иногда договор на 11 месяцев действительно можно учитывать как краткосрочную аренду без признания права пользования активом и обязательства по аренде.
Такой подход возможен, если:
организация реально планирует использовать помещение не более 12 месяцев;
нет уверенности в продлении договора;
арендодатель может свободно отказать в пролонгации;
помещение временное, например используется для сезонной распродажи или тестовой торговой точки;
организация не делала существенных вложений в помещение;
нет долгосрочных планов работы именно в этой локации;
предмет аренды не передается в субаренду;
договор не предусматривает выкуп помещения.
В этом случае арендные платежи можно признавать расходами равномерно в течение срока аренды или по другому систематическому подходу, отражающему характер использования помещения.
Но в ситуации из вопроса сказано, что часть договоров продлевается много лет. Поэтому для таких договоров позиция «у нас 11 месяцев, значит ФСБУ 25/2018 не применяем» будет слабой.
Разберем практический пример. Организация каждый год заключает или продлевает договор аренды салона на 11 месяцев. Салон работает в этом помещении уже 4 года. Руководство планирует продолжать работу, потому что точка прибыльная. В помещении сделан ремонт и установлено торговое оборудование.
В такой ситуации для ФСБУ 25/2018 разумно определить расчетный срок аренды не как 11 месяцев, а как ожидаемый период дальнейшего использования помещения. Например, организация может определить срок 3 года, 5 лет или другой обоснованный период. Этот срок нужно подтвердить профессиональным суждением.
При выборе срока учитывайте:
период, на который руководство реально планирует использовать салон;
срок окупаемости вложений в ремонт и оборудование;
условия торгового центра или арендодателя;
историю продлений;
стратегию развития сети;
возможность переезда без существенных потерь;
срок полезного использования неотделимых улучшений.
Не выбирайте срок формально. Если указать 11 месяцев только ради неприменения ФСБУ 25/2018, аудитор может не согласиться с таким подходом.
Теперь разберем самую практическую часть: организация стандарт не применяла, хотя должна была. В этом случае нужно исправить учет.
Сначала проведите инвентаризацию договоров аренды. Составьте реестр всех салонов и по каждому договору определите:
адрес и описание помещения;
дату начала аренды;
юридический срок договора;
условия пролонгации;
историю продлений;
месячную арендную плату;
переменную часть платежей, если она есть;
обеспечительный платеж;
наличие ремонта и неотделимых улучшений;
наличие субаренды;
наличие права выкупа;
ожидаемый срок дальнейшего использования;
вывод: применять ФСБУ 25/2018 или учитывать как краткосрочную аренду.
После этого по договорам, которые попадают под ФСБУ 25/2018, рассчитайте право пользования активом и обязательство по аренде.
Обязательство по аренде первоначально оценивается как приведенная стоимость будущих арендных платежей. Рассмотрим общий порядок.
Определите срок аренды для бухгалтерского учета.
Составьте график будущих арендных платежей без НДС.
Отделите фиксированные платежи от переменных платежей.
Определите ставку дисконтирования.
Рассчитайте приведенную стоимость будущих платежей.
Признайте обязательство по аренде на дату предоставления помещения или на дату перехода на корректный учет, если исправляете прошлые периоды.
Если в договоре арендная плата фиксированная, расчет проще. Если арендная плата зависит от выручки салона, индекса, курса, площади или иных показателей, расчет усложняется. По ФСБУ 25/2018 в состав арендных платежей включайте платежи, обусловленные договором, в том числе фиксированные платежи и переменные платежи, зависящие от индексов или ставок, определенные на дату предоставления предмета аренды.
НДС в расчет обязательства по аренде не включайте. Обязательство по аренде для целей ФСБУ 25/2018 рассчитывается по арендным платежам без НДС.
Право пользования активом обычно формируется исходя из первоначальной оценки обязательства по аренде. В фактическую стоимость права пользования активом могут входить:
первоначальная величина обязательства по аренде;
арендные платежи, перечисленные на дату предоставления помещения или до этой даты;
затраты, связанные с поступлением предмета аренды и приведением его в состояние, пригодное для использования;
оценочные обязательства по восстановлению помещения, демонтажу или приведению объекта в состояние, предусмотренное договором.
Для салонов мебели отдельно проанализируйте ремонт и улучшения. Не все расходы на ремонт включаются в право пользования активом. Часть расходов может учитываться как отдельный объект основных средств, часть — как текущие расходы, часть — как неотделимые улучшения. Но наличие таких вложений важно еще и для определения срока аренды: если организация вложила значительные суммы в помещение, это подтверждает намерение использовать его дольше 12 месяцев.
После первоначального признания по договору аренды ежемесячно отражайте несколько операций.
Начисляйте амортизацию права пользования активом.
Начисляйте процентный расход по обязательству по аренде, если применяется дисконтирование.
Отражайте поступление арендных услуг от арендодателя и входной НДС, если арендодатель является плательщиком НДС.
Отражайте оплату арендной платы.
Уменьшайте обязательство по аренде на сумму арендных платежей без НДС.
Проверяйте, не изменились ли условия договора или намерения по продлению аренды.
В бухгалтерском учете вместо простого списания всей арендной платы на расходы появляются амортизация ППА и процентные расходы. В налоговом учете по налогу на прибыль арендные платежи обычно продолжают учитываться по правилам НК РФ, поэтому могут возникать разницы между бухгалтерским и налоговым учетом.
Теперь посмотрим, как организовать учет в 1С. Конкретные названия документов и доступные функции зависят от конфигурации и версии программы. В типовой логике 1С для аренды по ФСБУ 25/2018 используются специальные документы и регламентные операции.
В работе могут понадобиться следующие объекты 1С:
Договоры — для хранения условий договора аренды;
Основные средства — для создания объекта права пользования активом;
Поступление в аренду — для признания предмета аренды, права пользования активом и обязательства по аренде;
Поступление (акты, накладные, УПД) — для отражения текущих арендных услуг и входного НДС;
Счет-фактура полученный — для регистрации счета-фактуры арендодателя;
Изменение условий аренды или аналогичный документ — для пересмотра срока, платежей и обязательства;
Закрытие месяца — для выполнения регламентных операций;
Амортизация и износ основных средств — для начисления амортизации права пользования активом;
Признание в НУ арендных платежей — если такая операция используется в вашей конфигурации;
Оборотно-сальдовая ведомость — для проверки остатков по счетам учета;
Справки-расчеты — для проверки расчетов по амортизации, процентам и арендным обязательствам.
В 1С сначала включите функциональность учета аренды, если она не активна. Затем по каждому договору, который попадает под ФСБУ 25/2018, создайте объект права пользования активом и отразите поступление предмета аренды. В качестве срока укажите расчетный срок аренды, определенный по профессиональному суждению, а не автоматически 11 месяцев.
Разберем общий порядок настройки договора аренды салона в 1С.
Создайте или откройте карточку арендодателя в справочнике Контрагенты.
Создайте договор аренды в справочнике Договоры.
Укажите условия расчетов, валюту, ставку НДС и график платежей.
Создайте объект права пользования активом в справочнике Основные средства. Назовите его понятно, например «ППА — салон мебели, адрес помещения».
Оформите документ Поступление в аренду.
Укажите срок аренды для бухгалтерского учета с учетом пролонгаций.
Заполните график арендных платежей без НДС.
Укажите ставку дисконтирования, если применяется расчет приведенной стоимости.
Проведите документ и проверьте сформированные движения.
Если используется редакция 1С, в которой полноценный учет аренды с дисконтированием доступен только в расширенной версии, согласуйте с методологом или специалистом 1С, как вести учет. В некоторых случаях применяют ручные операции, дополнительные регистры или переход на редакцию, где функциональность ФСБУ 25/2018 реализована полностью.
В 1С и в рабочем плане счетов могут использоваться разные счета в зависимости от конфигурации и учетной политики. Обычно право пользования активом отражается в составе внеоборотных активов и далее учитывается аналогично основным средствам. Для расчетов по аренде часто используются субсчета счета 76, например счета расчетов по арендным обязательствам.
В типовой практике можно встретить такие счета и аналитики:
01 — учет права пользования активом в составе основных средств или отдельной аналитики;
02 — амортизация права пользования активом;
76 — расчеты по аренде;
19 — НДС по приобретенным арендным услугам;
20, 25, 26, 44 — счета затрат в зависимости от назначения помещения;
91 — прочие доходы и расходы в отдельных ситуациях, например при прекращении аренды или списании разниц.
Для салонов мебели чаще всего расходы по аренде торговых помещений относятся к расходам на продажу, поэтому в налоговом и управленческом анализе может использоваться счет 44. Но в бухгалтерском учете по ФСБУ 25/2018 текущая картина будет сложнее: часть расходов будет отражаться через амортизацию ППА, часть — через проценты по аренде, а НДС будет учитываться отдельно по документам арендодателя.
После настройки учета аренды проверьте результат. Сделаем контрольный список.
Сформируйте Оборотно-сальдовая ведомость по счетам учета права пользования активом.
Проверьте, что по каждому салону создан отдельный объект или понятная аналитика.
Сформируйте отчет по расчетам с арендодателями.
Сверьте обязательство по аренде с графиком будущих платежей.
Проверьте начисление амортизации ППА через Закрытие месяца.
Проверьте начисление процентных расходов, если применяется дисконтирование.
Сверьте НДС по документам Поступление (акты, накладные, УПД) и Счет-фактура полученный.
Проверьте налоговый учет арендных платежей отдельно от бухгалтерского учета.
Сформируйте бухгалтерский баланс и проверьте влияние ППА и обязательств на отчетность.
Подготовьте расшифровку для аудитора.
Не ограничивайтесь проведением документов. При ФСБУ 25/2018 важно проверить расчетную модель: срок аренды, ставку дисконтирования, график платежей, амортизацию, проценты и раскрытие информации в отчетности.
Если организация много лет арендовала салоны и не применяла ФСБУ 25/2018, нужно определить, является ли это ошибкой прошлых периодов и как ее исправлять.
Разберем порядок действий.
Определите дату, с которой организация была обязана применять ФСБУ 25/2018. В общем случае стандарт обязателен начиная с бухгалтерской отчетности за 2022 год.
Составьте перечень договоров аренды, действовавших на эту дату и позднее.
По каждому договору определите, должен ли был признаваться ППА и обязательство.
Оцените существенность ошибки.
Согласуйте порядок исправления с аудитором.
Внесите изменения в бухгалтерский учет.
Раскройте информацию в бухгалтерской отчетности, если это требуется.
Если суммы существенные, исправление может потребовать корректировки входящих остатков и сравнительных показателей отчетности. Если суммы несущественные, возможен более простой порядок исправления. Но решение о существенности должно быть закреплено в учетной политике и подтверждено расчетами.
Поскольку срок аренды при пролонгации является оценочным значением, подготовьте внутренний документ. Назовите его, например, «Профессиональное суждение по определению срока аренды помещений салонов для целей ФСБУ 25/2018».
В документ включите:
перечень договоров аренды;
адреса салонов;
юридический срок каждого договора;
условия пролонгации;
историю продлений;
наличие ремонта и неотделимых улучшений;
планы руководства по дальнейшему использованию;
оценку вероятности продления;
расчетный срок аренды;
вывод о применении или неприменении ФСБУ 25/2018;
подписи ответственных лиц.
Такой документ поможет объяснить аудитору, почему по одному помещению срок аренды признан, например, 36 месяцев, а по другому — 11 месяцев. Главное, чтобы выводы были последовательными и подтверждались фактами.
ФСБУ 25/2018 требует пересматривать срок аренды, если наступают события, изменяющие ранее принятые допущения. Рассмотрим пример.
Организация изначально решила, что будет арендовать салон 3 года. Через год руководство приняло решение закрыть салон через 6 месяцев из-за низкой выручки. В этом случае нужно пересмотреть срок аренды и скорректировать право пользования активом и обязательство по аренде.
Другой пример: организация изначально считала аренду краткосрочной на 11 месяцев, но затем заключила дополнительное соглашение о продлении еще на 2 года или фактически приняла решение продолжать аренду. В этом случае нужно пересмотреть классификацию и начать применять ФСБУ 25/2018 с момента изменения обстоятельств.
В 1С для таких ситуаций используйте документ изменения условий аренды или ручную корректировку по методике, принятой в вашей конфигурации. Обязательно сохраняйте основание: дополнительное соглашение, приказ руководителя, решение о продлении, новый график платежей.
Иногда стороны не оформляют пролонгацию, а каждый раз подписывают новый договор на те же помещения на очередные 11 месяцев. Разберем, меняет ли это вывод.
Для юридического документооборота это может быть новый договор. Но для ФСБУ 25/2018 нужно смотреть на экономическое содержание операции. Если помещение то же самое, арендодатель тот же, салон продолжает работать без перерыва, условия в целом сохраняются, а новые договоры подписываются регулярно, то для бухгалтерского учета это может подтверждать непрерывное долгосрочное использование помещения.
Не дробите аренду искусственно. Если серия 11-месячных договоров фактически заменяет долгосрочную аренду, аудитор может потребовать учитывать ожидаемый срок использования с учетом будущих продлений.
Для салонов в торговых центрах дополнительно проанализируйте условия договора. Часто арендная плата состоит из фиксированной и переменной части: фиксированная ставка за площадь плюс процент от выручки, эксплуатационные расходы, маркетинговые платежи, коммунальные услуги.
Разберем подход:
фиксированную арендную плату включайте в расчет обязательства по аренде;
переменные платежи, зависящие от индекса или ставки, учитывайте по правилам ФСБУ 25/2018;
переменные платежи, зависящие от фактической выручки, обычно признавайте расходами периода по мере возникновения;
коммунальные и эксплуатационные платежи анализируйте отдельно: если это отдельные услуги, не включайте их в обязательство по аренде как арендные платежи;
обеспечительные платежи учитывайте отдельно от обязательства по аренде, если они подлежат возврату.
Не включайте в обязательство по аренде все платежи подряд только потому, что они указаны в договоре. Разделяйте арендные платежи, возмещение услуг и обеспечительные платежи.
Поскольку организация подлежит обязательному аудиту, подготовьте пакет документов заранее. Это снизит риск замечаний в аудиторском заключении.
Реестр всех договоров аренды салонов.
Копии договоров и дополнительных соглашений.
Графики арендных платежей.
Документы по пролонгации договоров.
Профессиональное суждение по сроку аренды.
Расчет права пользования активом.
Расчет обязательства по аренде.
Расчет ставки дисконтирования.
Расшифровку начисленной амортизации ППА.
Расшифровку процентных расходов.
Сверку расчетов с арендодателями.
Учетную политику с описанием применения ФСБУ 25/2018.
Пояснения по договорам, которые признаны краткосрочными.
Особое внимание уделите договорам на 11 месяцев, которые продлевались много лет. Именно они чаще всего вызывают вопросы у аудиторов.
В учетной политике закрепите порядок применения ФСБУ 25/2018. Рассмотрим, какие положения стоит включить.
Критерии признания договора объектом учета аренды.
Порядок определения срока аренды с учетом пролонгаций и досрочного расторжения.
Порядок формирования профессионального суждения по сроку аренды.
Порядок применения освобождения для краткосрочной аренды.
Порядок учета аренды малоценного имущества, если он применяется.
Методику определения ставки дисконтирования.
Порядок учета переменных арендных платежей.
Порядок учета обеспечительных платежей.
Порядок пересмотра срока аренды и обязательства по аренде.
Порядок раскрытия информации в бухгалтерской отчетности.
Не ограничивайтесь фразой «ФСБУ 25/2018 применяется». Для сети салонов важно прописать именно методику оценки пролонгаций, потому что договоры на 11 месяцев с продлением требуют профессионального суждения.
Проанализируем ошибки, которые чаще всего встречаются на практике.
Считать все договоры на 11 месяцев краткосрочными. Это неверно, если есть высокая вероятность продления.
Не учитывать историю продлений. Если договор продлевался много лет, это существенный факт для определения срока аренды.
Не оформлять профессиональное суждение. Без документа сложно объяснить аудитору выбранный срок.
Применять упрощенный бухучет при обязательном аудите. Организация, подлежащая обязательному аудиту, не должна использовать общее упрощение только из-за статуса малого предприятия.
Не разделять арендные и неарендные компоненты платежей. Коммунальные, эксплуатационные и маркетинговые платежи нужно анализировать отдельно.
Включать НДС в расчет обязательства по аренде. Для расчета по ФСБУ 25/2018 используйте платежи без НДС.
Не пересматривать срок аренды при изменении планов. Если планы по салону изменились, учетные оценки нужно обновить.
Не проверять влияние на отчетность. ППА и обязательства могут существенно изменить баланс, коэффициенты и пояснения к отчетности.
Посмотрим на пример профессионального вывода.
Договор аренды салона заключен на 11 месяцев. Договор содержит условие о возможности пролонгации. Помещение арендуется организацией уже 4 года. Салон приносит стабильную выручку. В помещении выполнен ремонт и размещено торговое оборудование. Руководство планирует продолжать использовать помещение минимум 3 года.
В такой ситуации можно сделать вывод:
«Несмотря на юридический срок договора 11 месяцев, для целей ФСБУ 25/2018 расчетный срок аренды определяется с учетом ожидаемых пролонгаций и составляет 36 месяцев. Договор не признается краткосрочной арендой. Организация признает право пользования активом и обязательство по аренде».
Если же помещение арендуется для временного pop-up-салона на сезонную распродажу, договор не продлевался ранее, ремонт не выполнялся, а руководство не планирует продолжение аренды, вывод может быть другим:
«Срок аренды для целей ФСБУ 25/2018 не превышает 12 месяцев. При выполнении условий пункта 12 ФСБУ 25/2018 организация применяет освобождение для краткосрочной аренды и признает арендные платежи расходами периода».
В рассматриваемой ситуации организация занимается производством и торговлей мебели, реализует продукцию через сеть салонов, арендует помещения под эти салоны, часть договоров продлевается много лет, а организация подлежит обязательному аудиту.
С учетом этих обстоятельств сделайте следующий вывод:
ФСБУ 25/2018 в принципе применяется к договорам аренды помещений салонов.
Договоры на 11 месяцев нельзя автоматически считать краткосрочными.
По каждому договору нужно определить расчетный срок аренды с учетом пролонгаций.
Если салон фактически используется и планируется к использованию более 12 месяцев, нужно признать право пользования активом и обязательство по аренде.
Организация, подлежащая обязательному аудиту, не должна применять общее упрощение для субъектов, имеющих право на упрощенный бухучет.
По договорам, которые действительно не будут продлены и срок которых не превышает 12 месяцев, можно рассмотреть краткосрочное освобождение при выполнении условий ФСБУ 25/2018.
Поскольку стандарт ранее не применяли, нужно провести инвентаризацию договоров, рассчитать влияние на отчетность и согласовать порядок исправления с аудитором.
Разберем итоговый алгоритм для бухгалтера.
Соберите все договоры аренды салонов.
Разделите договоры на группы: действующие много лет, новые временные, спорные, прекращаемые.
По каждому договору проверьте условия пролонгации и досрочного расторжения.
Оцените фактический срок использования помещения.
Подготовьте профессиональное суждение по сроку аренды.
Определите, какие договоры являются краткосрочными, а какие попадают под признание ППА и обязательства.
По долгосрочным договорам рассчитайте график будущих платежей без НДС.
Определите ставку дисконтирования.
Рассчитайте обязательство по аренде и право пользования активом.
Настройте учет в 1С через Поступление в аренду и связанные документы.
Выполните Закрытие месяца и проверьте амортизацию, проценты и расчеты с арендодателями.
Исправьте прошлые периоды, если ошибка существенная.
Обновите учетную политику.
Подготовьте расшифровки для аудитора.
Подведем итог. Если договор аренды помещения салона заключен на 11 месяцев, но фактически продлевается много лет и организация планирует продолжать использовать помещение, применяйте ФСБУ 25/2018. Для бухгалтерского учета определяйте срок аренды не только по формальному сроку договора, а с учетом будущих пролонгаций, условий договора, намерений сторон и экономической заинтересованности арендатора.
Организация, подлежащая обязательному аудиту, не вправе отказаться от применения ФСБУ 25/2018 только потому, что договоры краткосрочно оформлены или потому, что она хотела бы применять упрощенный бухучет. По существенным договорам аренды салонов нужно признавать право пользования активом и обязательство по аренде, если расчетный срок аренды превышает 12 месяцев.
Если ФСБУ 25/2018 ранее не применяли, проведите инвентаризацию договоров, подготовьте профессиональное суждение по каждому салону, рассчитайте ППА и арендные обязательства, настройте учет в 1С и согласуйте порядок исправления с аудитором. По договорам, которые действительно действуют не более 12 месяцев и не будут продлеваться, можно рассмотреть учет как краткосрочной аренды, но такой вывод обязательно подтвердите документально.
Информация носит справочный характер