Проанализируем ситуацию: у организации есть объект незавершенного строительства, по которому кадастровая стоимость внесена в ЕГРН в феврале 2025 года. Возникает вопрос: нужно ли начинать платить налог на имущество по кадастровой стоимости с 1 января 2026 года или сама дата внесения кадастровой стоимости уже запускает обязанность по налогу? Дополнительно важно, что в законе субъекта РФ данный вид имущества прямо не указан.
Разберем проблему по шагам. Для объекта незавершенного строительства одного факта наличия кадастровой стоимости недостаточно. Нужно проверить несколько условий одновременно: кому принадлежит объект, как он учтен в ЕГРН, определена ли по нему кадастровая стоимость, предусмотрел ли региональный закон обложение таких объектов по кадастровой стоимости и не стал ли объект уже готовым основным средством, облагаемым по среднегодовой стоимости.
Ключевой вывод по ситуации автора: если в законе субъекта РФ объекты незавершенного строительства не названы среди объектов, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, то сам факт внесения кадастровой стоимости в феврале 2025 года не означает автоматического начала уплаты налога с 1 января 2026 года. Сначала должно быть региональное основание для кадастрового порядка налогообложения.
Начнем с общей логики налога на имущество организаций. По общему правилу налогом облагается недвижимое имущество, которое учитывается на балансе организации в качестве объекта основных средств. В этом случае налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества.
Но для отдельных видов недвижимости налоговая база определяется не по остаточной или среднегодовой стоимости, а по кадастровой стоимости. Такие объекты перечислены в статье 378.2 НК РФ. Среди них есть административно-деловые центры, торговые центры, отдельные нежилые помещения, объекты иностранных организаций, а также объекты из подпункта 4 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ: жилые помещения, жилые строения, многоквартирные дома, наемные дома, садовые дома, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства и некоторые хозяйственные строения.
Однако здесь есть важное условие. Для объектов, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ, особенности определения налоговой базы по кадастровой стоимости устанавливаются законом субъекта РФ. Поэтому нам нужно не просто открыть НК РФ, а обязательно проверить региональный закон о налоге на имущество организаций.
Именно региональный закон отвечает на практический вопрос: решил ли субъект РФ облагать конкретный вид имущества по кадастровой стоимости или нет.
Рассмотрим подробнее условия, которые должны выполняться одновременно. Если хотя бы одно из них не выполняется, начислять налог по кадастровой стоимости рискованно и, как правило, неправильно.
Объект должен принадлежать организации на праве собственности, праве хозяйственного ведения или быть получен по концессионному соглашению. Если объект не принадлежит налогоплательщику, он не становится объектом налога на имущество этой организации только из-за того, что по нему есть кадастровая стоимость.
Объект должен быть учтен в ЕГРН именно как объект незавершенного строительства. Проверим выписку ЕГРН: в ней должен быть вид объекта, кадастровый номер, сведения о правообладателе, степень готовности при наличии таких данных, дата постановки на учет и кадастровая стоимость.
По объекту должна быть определена кадастровая стоимость. Если кадастровая стоимость не определена, налог по кадастровой стоимости рассчитать невозможно. Для объектов из подпункта 4 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ НК РФ предусматривает особенности, если кадастровая стоимость появилась в течение года, но сначала проверяем наличие регионального основания.
В законе субъекта РФ должен быть предусмотрен кадастровый порядок именно для объектов незавершенного строительства или для всей группы объектов подпункта 4 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ. Это главный пункт в вопросе автора. Если региональный закон не включает такой вид имущества, кадастровый порядок не применяется.
Посмотрим на важную деталь. Для административно-деловых и торговых объектов из подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ обычно нужен специальный региональный перечень объектов недвижимости, облагаемых по кадастровой стоимости. Этот перечень ежегодно утверждается уполномоченным органом субъекта РФ. Но для объектов из подпункта 4 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ, в том числе для объектов незавершенного строительства, логика другая: такие объекты в специальный перечень обычно не включаются. Для них ключевое значение имеет не перечень, а сам региональный закон.
Поэтому не ищите недострой только в ежегодном перечне торгово-офисной недвижимости. Сначала откройте закон субъекта РФ о налоге на имущество организаций и проверьте, есть ли там формулировка об объектах незавершенного строительства.
Теперь разберем ситуацию автора. В региональном законе данный вид имущества не указан. Это означает, что регион не установил особенности определения налоговой базы по кадастровой стоимости для объектов незавершенного строительства.
В таком случае не делаем вывод, что налог автоматически начнет начисляться с 1 января 2026 года только потому, что кадастровая стоимость внесена в ЕГРН в феврале 2025 года. Дата внесения кадастровой стоимости важна только тогда, когда сам объект относится к категории имущества, по которому кадастровая база применяется по НК РФ и региональному закону.
Разберем это на примере.
Допустим, организация владеет объектом незавершенного строительства. В ЕГРН по нему указана кадастровая стоимость 20 000 000 руб., дата внесения сведений — февраль 2025 года. В региональном законе о налоге на имущество организаций перечислены торговые центры, офисные помещения, жилые помещения и гаражи, но объекты незавершенного строительства не названы и общей отсылки ко всем объектам подпункта 4 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ нет. В такой ситуации налог по кадастровой стоимости по недострою не начисляем.
Если же в региональном законе написано, что кадастровая база применяется к объектам, указанным в подпункте 4 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ, тогда объект незавершенного строительства попадает в эту группу. Даже если слово «незавершенное строительство» отдельно не повторено, общая отсылка к подпункту 4 может включать такой объект. Поэтому проверяйте не только буквальный перечень названий, но и отсылочные формулировки.
Практический вывод: если региональный закон действительно не охватывает объекты незавершенного строительства, налог по кадастровой стоимости с 1 января 2026 года платить не нужно. Но если закон субъекта с 2026 года будет изменен и включит такие объекты, обязанность может появиться с периода, указанного в изменениях.
Рассмотрим другой вариант, чтобы правильно отличать ситуации. Если региональный закон предусматривает кадастровый порядок для объектов незавершенного строительства, тогда проверяем дату внесения кадастровой стоимости.
Для объектов из подпункта 4 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ действует специальное правило: если кадастровая стоимость определена в течение налогового или отчетного периода, налоговую базу и авансовые платежи по текущему периоду определяют исходя из кадастровой стоимости, установленной на день внесения в ЕГРН сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости.
Это отличается от подхода по торгово-офисным объектам из подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ. По таким объектам важен ежегодный перечень и наличие кадастровой стоимости на нужную дату. А вот для объектов из подпункта 4, включая недострой, появление кадастровой стоимости в течение года может иметь значение уже для текущего года, если региональный закон позволяет применять кадастровую базу.
Посмотрим на пример.
Региональный закон прямо говорит, что объекты незавершенного строительства облагаются налогом на имущество организаций по кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость внесена в ЕГРН в феврале 2025 года. Тогда организация должна проанализировать расчет налога уже за 2025 год, а не автоматически ждать 2026 года. В зависимости от даты возникновения права, даты внесения кадастровой стоимости и региональных правил может потребоваться расчет авансовых платежей и годового налога по кадастровой базе.
Но в ситуации автора этот вариант не основной, потому что указано: в законе субъекта РФ данный вид имущества не указан. Значит, сначала фиксируем отсутствие регионального основания.
Разберем частую ошибку. Бухгалтеры иногда ищут объект незавершенного строительства в перечне объектов недвижимости, по которым налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Если объекта в перечне нет, делают вывод: налога нет. Иногда это правильно, но не для всех категорий объектов.
Ежегодный перечень важен для объектов из подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ. Это административно-деловые центры, торговые центры и отдельные нежилые помещения офисного, торгового, общепитовского или бытового назначения. По таким объектам региональный орган формирует перечень на налоговый период.
Для объектов незавершенного строительства ситуация иная. Они относятся к подпункту 4 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ. Для этой группы объектов специальный перечень по правилам пункта 7 статьи 378.2 НК РФ не является обязательным условием. Поэтому отсутствие объекта незавершенного строительства в перечне торгово-офисной недвижимости само по себе еще не доказывает отсутствие налога.
Правильный порядок проверки такой:
Откройте закон субъекта РФ о налоге на имущество организаций.
Найдите статью о налоговой базе, определяемой как кадастровая стоимость.
Проверьте, есть ли там объекты незавершенного строительства.
Проверьте, нет ли общей отсылки к подпункту 4 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ.
Если такой нормы нет, налог по кадастровой стоимости по недострою не начисляйте.
Если такая норма есть, проверьте ЕГРН, кадастровую стоимость, дату права собственности и ставку налога.
Теперь посмотрим на второй возможный риск. Если объект не облагается по кадастровой стоимости, означает ли это, что он вообще никогда не облагается налогом на имущество? Не всегда. Нужно проверить бухгалтерский учет.
Объект незавершенного строительства обычно учитывается как капитальные вложения, например на счете 08. Пока объект действительно не готов к использованию и не принят к учету как основное средство, он не формирует налоговую базу по среднегодовой стоимости. По общему правилу налог по среднегодовой стоимости рассчитывается по недвижимости, учитываемой на балансе как основное средство.
Но если объект фактически готов к эксплуатации, способен приносить экономические выгоды, используется в деятельности или должен быть принят к учету как основное средство по правилам бухгалтерского учета, налоговый орган может спорить с тем, что объект продолжает числиться как незавершенное строительство. В таком случае вопрос будет уже не о кадастровой стоимости, а о правильности бухгалтерского учета и моменте принятия объекта к ОС.
Разберем два варианта.
Объект действительно не завершен и учитывается на счете 08. Работы продолжаются или объект технически не готов, разрешение на ввод не получено, объект не используется, экономические выгоды от использования не извлекаются. Если региональный закон не предусматривает кадастровый налог по недострою, налог по среднегодовой стоимости не начисляем.
Объект фактически готов и используется, но формально продолжает числиться как незавершенное строительство. Например, помещения уже переданы арендаторам, производство работает, офис используется, расходы по строительству завершены, но организация не переводит объект в состав основных средств. В такой ситуации возможны претензии по налогу на имущество по среднегодовой стоимости, потому что налоговый орган будет доказывать, что объект должен был быть принят к учету как основное средство.
Поэтому разделим два вопроса: кадастровый налог по недострою зависит от регионального закона и ЕГРН, а налог по среднегодовой стоимости зависит от того, является ли объект основным средством в бухгалтерском учете или должен ли он быть им признан.
Дадим практический ответ. Нет, не начинаем автоматически. Дата внесения кадастровой стоимости в феврале 2025 года сама по себе не означает, что с 1 января 2026 года нужно платить налог на имущество по кадастровой стоимости.
Разберем варианты решения.
Если закон субъекта РФ не предусматривает налогообложение объектов незавершенного строительства по кадастровой стоимости, налог по кадастровой стоимости не начисляйте ни с февраля 2025 года, ни с 1 января 2026 года. Продолжайте мониторить региональный закон на предмет изменений.
Если закон субъекта РФ с 2026 года будет изменен и включит объекты незавершенного строительства, тогда начинайте расчет с периода, с которого региональная норма вступает в силу. Проверьте ставку, льготы, дату права собственности и актуальную кадастровую стоимость.
Если объект будет достроен и принят к учету как основное средство, проанализируйте налог по среднегодовой стоимости, если объект не относится к кадастровым объектам. Для организаций на УСН отдельно учитывайте освобождение от налога на имущество, кроме объектов, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость.
Если объект используется фактически, но продолжает числиться как незавершенный, подготовьте документы, подтверждающие реальное состояние объекта: акты выполненных работ, проектную документацию, документы о невозможности эксплуатации, отсутствие разрешения на ввод, отсутствие аренды или производственного использования.
В исходной теме верный короткий ответ можно сформулировать так: если в законе субъекта РФ объекты незавершенного строительства не поименованы и нет общей отсылки к подпункту 4 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ, обязанности платить налог на имущество по кадастровой стоимости по такому объекту нет. Вопрос действительно можно считать исчерпанным, но документы для подтверждения позиции лучше сохранить.
Чтобы позиция была не устной, а доказательной, соберите небольшой комплект документов. Он пригодится при камеральной проверке, требовании ИФНС или внутреннем аудите.
Выписку ЕГРН по объекту. Проверьте вид объекта, кадастровый номер, правообладателя, дату регистрации права, кадастровую стоимость и дату внесения сведений.
Закон субъекта РФ о налоге на имущество организаций в редакции на 2025 и 2026 годы. Сохраните редакцию закона, действующую на соответствующий налоговый период.
Расшифровку региональной нормы о кадастровой базе. Отдельно отметьте, перечислены ли объекты незавершенного строительства или есть ли отсылка к подпункту 4 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ.
Бухгалтерскую справку. В ней зафиксируйте, что объект учитывается как незавершенное строительство, не принят к учету как основное средство и не облагается по кадастровой стоимости из-за отсутствия региональной нормы.
Документы по строительству. Подготовьте акты, договоры подряда, сметы, разрешение на строительство, документы о степени готовности, сведения об отсутствии разрешения на ввод в эксплуатацию.
Учетную карточку объекта в 1С. Проверьте счет учета, аналитику, инвентарный номер при наличии, статус объекта и отсутствие настройки кадастрового налогообложения.
Такой комплект позволит показать, что организация не пропустила налог, а осознанно применила нормы НК РФ и регионального закона.
Рассмотрим пример содержания бухгалтерской справки. Не нужно перегружать ее длинными цитатами. Достаточно описать факты и правовой вывод.
Пример формулировки:
«Организация владеет объектом незавершенного строительства с кадастровым номером ______. Кадастровая стоимость объекта внесена в ЕГРН ______ 2025 года. По состоянию на ______ объект учитывается в бухгалтерском учете как капитальные вложения, к учету в качестве основного средства не принят. Закон субъекта РФ о налоге на имущество организаций в редакции, действующей в 2025 году, не предусматривает определение налоговой базы исходя из кадастровой стоимости в отношении объектов незавершенного строительства и не содержит общей отсылки к подпункту 4 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ в части таких объектов. В связи с этим оснований для исчисления налога на имущество организаций по кадастровой стоимости в отношении указанного объекта не имеется».
Если вы проверяете 2026 год, сделайте аналогичную справку уже по редакции регионального закона на 2026 год. Это важно, потому что субъект РФ может изменить перечень кадастровых объектов с нового налогового периода.
Теперь посмотрим на учет в 1С:Бухгалтерия 8. В типовой программе расчет налога на имущество зависит от настроек организации, карточки объекта и регистра объектов с особым порядком налогообложения.
Если объект незавершенного строительства не должен облагаться по кадастровой стоимости, не создавайте по нему настройку как по кадастровому объекту. Иначе программа может начать формировать расчет налога, справки-расчеты и уведомления по ЕНС.
Проверьте следующие разделы и объекты 1С:
Откройте раздел Главное и перейдите в Налоги и отчеты.
Откройте блок Налог на имущество.
Проверьте ссылку Объекты с особым порядком налогообложения.
Убедитесь, что объект незавершенного строительства не добавлен как объект, облагаемый по кадастровой стоимости, если региональный закон не предусматривает такой налог.
Проверьте учет объекта на счете 08, если он действительно является капитальными вложениями и не принят к учету как основное средство.
Сформируйте Оборотно-сальдовую ведомость по счету 08 и проверьте аналитику по объекту строительства.
Если объект уже принят к учету как основное средство, проверьте карточку в справочнике Основные средства и настройку поля Налог на имущество.
Для контроля сформируйте Справка-расчет налога на имущество, если она доступна в вашей конфигурации и используется для проверки начислений.
Если объект ошибочно занесен в Объекты с особым порядком налогообложения, исправьте настройку. Перед исправлением сохраните объяснение, почему объект исключается: отсутствие региональной нормы, учет как незавершенное строительство, отсутствие обязанности по кадастровому налогу.
Если же региональный закон все-таки предусматривает кадастровый порядок для недостроя, настройка в 1С будет другой. Тогда в разделе Налог на имущество создаем запись в Объекты с особым порядком налогообложения, указываем кадастровый номер, кадастровую стоимость, ставку, налоговый орган, дату начала применения и другие реквизиты. После этого проверяем расчет авансовых платежей и уведомлений.
Разберем отдельно дату начала применения. Если налога по кадастровой стоимости нет из-за отсутствия нормы субъекта РФ, дату в 1С не указываем и объект в кадастровые не добавляем.
Если региональная норма есть, тогда дату определяем по фактам:
дата возникновения права собственности или хозяйственного ведения;
дата внесения кадастровой стоимости в ЕГРН;
дата вступления в силу регионального закона, который установил кадастровый порядок для объектов незавершенного строительства;
наличие или отсутствие льгот и пониженных ставок.
Не ставьте в 1С автоматически 1 января 2026 года только потому, что кадастровая стоимость внесена в феврале 2025 года. Сначала определите, есть ли налоговая обязанность. Дата в программе должна следовать за нормой закона, а не заменять правовой анализ.
Рассмотрим практический вариант: ИФНС увидела сведения Росреестра, что у организации есть объект незавершенного строительства с кадастровой стоимостью, и направила сообщение об исчисленной сумме налога или требование о пояснениях.
В такой ситуации действуйте по шагам.
Не игнорируйте документ ИФНС. Даже если налог начислен ошибочно, ответьте в установленный срок.
Сверьте сведения объекта. Проверьте кадастровый номер, адрес, вид объекта, дату права и кадастровую стоимость.
Проверьте региональный закон. Зафиксируйте, что объекты незавершенного строительства не включены в кадастровую налоговую базу, если это действительно так.
Подготовьте пояснение. Укажите, что региональным законом не предусмотрено налогообложение объектов незавершенного строительства по кадастровой стоимости, поэтому оснований для начисления налога нет.
Приложите документы. Приложите выписку ЕГРН, бухгалтерскую справку, выдержку из учетных данных и при необходимости копию регионального закона или реквизиты его редакции.
Пример ответа в ИФНС можно сформулировать так:
«Организация рассмотрела сообщение об исчисленной сумме налога на имущество организаций в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ______. Сообщаем, что объект учитывается как объект незавершенного строительства и не принят к бухгалтерскому учету в качестве основного средства. Кадастровая стоимость объекта внесена в ЕГРН ______ 2025 года. Вместе с тем законом субъекта РФ о налоге на имущество организаций в редакции, действующей в соответствующем налоговом периоде, не установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости в отношении объектов незавершенного строительства. В связи с этим оснований для исчисления налога на имущество организаций по кадастровой стоимости по указанному объекту не имеется».
Если инспекция настаивает на начислении, попросите указать конкретную норму регионального закона, на основании которой объект незавершенного строительства отнесен к кадастровым объектам. Это поможет быстро понять, есть ли ошибка в вашей проверке или в расчете инспекции.
Посмотрим на важную практическую тенденцию. Верховный Суд РФ в 2026 году подтвердил подход, что объекты незавершенного строительства, по которым определена и утверждена кадастровая стоимость, могут облагаться налогом на имущество организаций независимо от того, используются они в производственной деятельности или нет. Суд указал, что такой объект является имущественным активом, имеет стоимостную оценку и может быть предметом возмездного отчуждения.
Но этот вывод не отменяет региональное условие. Судебная позиция важна для тех случаев, когда кадастровый порядок для таких объектов предусмотрен законом субъекта РФ, объект учтен в ЕГРН как незавершенное строительство, и по нему определена кадастровая стоимость. Тогда аргумент «объект не используется и не приносит доход» сам по себе не освобождает от налога.
В ситуации автора спор другой: не о фактическом использовании объекта, а об отсутствии объекта незавершенного строительства в региональном законе. Если регион не установил кадастровый порядок для такой категории, ссылаться только на наличие кадастровой стоимости недостаточно.
Соберем решение в короткий алгоритм, который можно использовать как чек-лист.
Получите выписку ЕГРН. Убедитесь, что объект действительно зарегистрирован как объект незавершенного строительства и по нему указана кадастровая стоимость.
Проверьте региональный закон о налоге на имущество организаций. Найдите норму о кадастровой налоговой базе.
Проверьте прямое указание на объекты незавершенного строительства. Если прямого указания нет, ищите общую отсылку к подпункту 4 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ.
Если указания или отсылки нет, налог по кадастровой стоимости не начисляйте. Дата внесения кадастровой стоимости в ЕГРН в феврале 2025 года не запускает обязанность платить налог с 1 января 2026 года.
Проверьте бухгалтерский учет. Если объект находится на счете 08 и не является основным средством, налог по среднегодовой стоимости не возникает. Если объект фактически готов и используется, отдельно оцените риск признания его основным средством.
Проверьте настройки 1С. Не заносите объект в Объекты с особым порядком налогообложения, если региональный закон не предусматривает кадастровый порядок.
Сохраните подтверждающие документы. Подготовьте бухгалтерскую справку, выписку ЕГРН и редакцию регионального закона на соответствующий налоговый период.
Мониторьте изменения регионального закона. Если субъект РФ позже включит объекты незавершенного строительства в кадастровую базу, обязанность может появиться с нового периода или с даты, указанной в региональном законе.
Окончательный вывод: объект незавершенного строительства становится объектом налогообложения по кадастровой стоимости не просто с даты внесения кадастровой стоимости в ЕГРН и не автоматически с 1 января следующего года. Для организаций нужно одновременное выполнение условий: объект принадлежит организации, учтен в ЕГРН как незавершенное строительство, по нему определена кадастровая стоимость, а закон субъекта РФ предусматривает применение кадастровой налоговой базы к таким объектам. Если в региональном законе этот вид имущества не указан и нет общей отсылки к подпункту 4 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ, налог по кадастровой стоимости не начисляйте.
Информация носит справочный характер