Рассмотрим ситуацию подробно. Два физических лица приобрели земельный участок в общую долевую собственность, каждому принадлежит по 1/2 доли. Один из собственников зарегистрирован как ИП, применяет УСН с объектом «доходы минус расходы» 15%, ведет розничную торговлю и является плательщиком НДС. ИП хочет построить на участке торговый павильон для коммерческой деятельности, а право пользования частью участка второго собственника оформить через договор аренды или соглашение. Возникает вопрос: можно ли включить затраты на строительство павильона в расходы при УСН?
Главный вывод: да, ИП на УСН 15% может учесть расходы на строительство торгового павильона, если павильон используется в предпринимательской деятельности, расходы фактически оплачены, объект введен в эксплуатацию, а документы подтверждают право размещения павильона на участке. В рассматриваемой ситуации важный плюс состоит в том, что объект некапитальный, а в договоре указано использование земельного участка в коммерческой деятельности с целью организации специализированной торговой точки.
Теперь разберем по шагам, при каких условиях расходы можно признать, как влияет долевая собственность на участок, что важно указать в договоре аренды, как учитывать некапитальный павильон, что делать с НДС и какие документы оформить в 1С.
Сначала зафиксируем исходные данные, потому что именно они определяют налоговый результат:
Земельный участок принадлежит двум физическим лицам на праве общей долевой собственности.
Доли распределены по 1/2 каждому собственнику.
Один из собственников зарегистрирован как ИП.
ИП применяет УСН с объектом «доходы минус расходы» по ставке 15%.
ИП занимается розничной торговлей.
ИП планирует построить на участке торговый павильон.
Павильон является некапитальным объектом.
Право пользоваться частью участка второго собственника планируется оформить договором аренды или соглашением на 5 лет.
В договоре указано, что участок предоставляется для использования в коммерческой деятельности с целью организации специализированной торговой точки.
При таких условиях расходы на сооружение павильона можно рассматривать как расходы, связанные с созданием объекта, используемого в предпринимательской деятельности. Для УСН «доходы минус расходы» это принципиально: расход должен быть экономически обоснован, документально подтвержден, фактически оплачен и связан с деятельностью, направленной на получение дохода.
Разберем налоговую логику. При УСН с объектом «доходы минус расходы» налогоплательщик вправе уменьшить доходы только на те расходы, которые прямо перечислены в закрытом перечне расходов для УСН. Среди таких расходов есть расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также расходы на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств.
Торговый павильон, который используется для розничной торговли, напрямую связан с предпринимательской деятельностью ИП. Если павильон построен для размещения торговой точки, через которую предприниматель получает доход, то экономическая связь с бизнесом есть.
Ключевое условие: павильон должен использоваться именно в предпринимательской деятельности ИП, а не для личных целей физического лица.
В рассматриваемой ситуации это условие подтверждается тем, что в договоре указана коммерческая цель: организация специализированной торговой точки. Это важная формулировка. Она показывает, что участок предоставлен не просто «для пользования», а именно для предпринимательской деятельности.
Рассмотрим подробнее основные условия, без которых расходы могут снять при проверке.
Расходы должны быть оплачены. На УСН действует кассовый метод. Это означает, что одного договора или акта недостаточно. Нужно фактическое перечисление денег подрядчику, поставщику материалов, арендодателю или другому контрагенту.
Расходы должны быть документально подтверждены. Нужны договоры, счета, акты, накладные, УПД, кассовые чеки, платежные поручения, банковские выписки, акты выполненных работ и другие первичные документы.
Павильон должен использоваться в деятельности ИП. Если павильон построен, но не введен в эксплуатацию и не используется в торговле, расходы признавать преждевременно.
У ИП должно быть законное основание размещать павильон на участке. Это особенно важно, потому что участок находится в долевой собственности двух физических лиц.
Договор или соглашение с другим собственником должно разрешать коммерческое использование участка. В рассматриваемом случае это условие выполнено: участок предоставляется для организации специализированной торговой точки.
Некапитальный характер объекта должен соответствовать документам и фактическому использованию. Если павильон заявлен как некапитальный, он не должен иметь признаков капитального объекта, требующего другого порядка оформления.
Если все эти условия соблюдены, расходы на сооружение торгового павильона можно учитывать при УСН.
Разберем, почему участники обсуждения отдельно уточняли, будет ли объект капитальным. Это не формальный вопрос. От статуса объекта зависит порядок размещения, риски по земле, возможная регистрация прав, согласования и налоговый учет.
Некапитальный торговый павильон обычно представляет собой временную или сборно-разборную конструкцию, которую можно демонтировать и перенести без несоразмерного ущерба назначению. Такой объект, как правило, не признается недвижимостью, если он не имеет прочной связи с землей и не обладает признаками капитального строения.
Если объект некапитальный, у ИП обычно меньше вопросов по регистрации права собственности на объект недвижимости. Но остаются важные вопросы:
есть ли у ИП право размещать павильон на конкретном земельном участке;
разрешает ли договор аренды или соглашение установить торговую точку;
не нарушает ли размещение павильона градостроительные, земельные, муниципальные и торговые правила;
можно ли использовать участок под розничную торговлю с учетом вида разрешенного использования земли;
можно ли демонтировать павильон при прекращении аренды или спора с другим собственником.
Некапитальный статус объекта не отменяет право учесть расходы. Но он влияет на то, как обосновывать строительство, как оформлять документы и какие риски учитывать.
Теперь разберем земельный вопрос. Участок находится в общей долевой собственности. Это означает, что каждому собственнику принадлежит не конкретная физическая половина участка «слева» или «справа», а идеальная доля в праве собственности. Поэтому для использования конкретной части участка под павильон важно оформить порядок пользования.
В рассматриваемой ситуации ИП хочет «взять в аренду 1/2 участка» у второго физического лица. Здесь нужно быть аккуратными в формулировках. Если земельный участок не разделен в натуре и не образованы отдельные участки, то арендуется не всегда физически выделенная половина земли, а право пользования частью участка или долей с согласованным порядком использования.
Рассмотрим, что лучше оформить:
Соглашение о порядке пользования земельным участком. В нем можно определить, какая часть участка используется ИП под павильон, подъезд, торговую зону, складирование и обслуживание.
Договор аренды доли или части участка. В договоре нужно подробно указать, что именно предоставляется ИП, на какой срок, для какой цели и на каких условиях.
Письменное согласие второго собственника на размещение павильона. Это особенно важно, если договор аренды составлен кратко и не содержит полного описания объекта.
Главное: в документах должно быть прямо указано, что ИП имеет право использовать участок в коммерческой деятельности и размещать на нем некапитальный торговый павильон.
Разберем договор подробнее. Чтобы расходы на строительство павильона были обоснованы, договор с другим собственником не должен быть абстрактным. Фраза «для пользования земельным участком» слабее, чем конкретное указание на коммерческую цель.
В договоре или соглашении желательно указать:
Предмет договора. Опишите, какая часть земельного участка предоставляется ИП в пользование.
Цель использования. Укажите: «для использования в коммерческой деятельности», «для организации специализированной торговой точки», «для размещения некапитального торгового павильона».
Право размещения объекта. Прямо разрешите ИП установить, эксплуатировать, обслуживать и демонтировать торговый павильон.
Срок пользования. В рассматриваемой ситуации срок составляет 5 лет. Это важно для экономического обоснования расходов.
Порядок оплаты аренды. Укажите размер арендной платы, сроки оплаты и способ расчетов.
Судьбу павильона после окончания договора. Пропишите, что павильон принадлежит ИП, подлежит демонтажу или может быть выкуплен, передан, оставлен по соглашению сторон.
Порядок досрочного расторжения. Укажите, что происходит с павильоном, если договор прекращается раньше срока.
Ответственность сторон. Определите, кто отвечает за разрешения, благоустройство, подключение коммуникаций, соблюдение требований торговли и безопасности.
В исходной ситуации уже указано, что договор предусматривает использование участка в коммерческой деятельности с целью организации специализированной торговой точки. Это сильный аргумент в пользу признания расходов.
Рассмотрим частый вопрос: если участок куплен физическими лицами, а не отдельно «на ИП», можно ли использовать его в предпринимательской деятельности? У индивидуального предпринимателя нет отдельного имущества, обособленного от имущества физического лица так, как у организации. ИП действует как физическое лицо, зарегистрированное для предпринимательской деятельности, поэтому может использовать принадлежащее ему имущество в бизнесе.
Но в налоговом учете важно доказать, что конкретный объект используется в предпринимательской деятельности. Поэтому одного факта владения долей в участке недостаточно. Нужны документы, которые связывают участок и павильон с торговлей:
соглашение с другим собственником или договор аренды;
документы на строительство или установку павильона;
договоры с подрядчиками и поставщиками;
документы на оплату материалов и работ;
документы по торговой деятельности;
приказы или внутренние решения ИП о вводе объекта в эксплуатацию;
инвентарная карточка основного средства, если павильон учитывается как ОС;
фотографии и схемы для внутреннего архива можно хранить, но в статье их не рассматриваем.
Позиция для учета такая: ИП может использовать свое имущество и арендованное имущество в предпринимательской деятельности, а связанные с этим документально подтвержденные расходы учитывать при УСН, если они входят в разрешенный перечень расходов.
Теперь разберем важный учетный вопрос: что именно строит ИП — основное средство, материальный объект, временную конструкцию или улучшение арендованного имущества.
В большинстве случаев торговый павильон, который используется дольше 12 месяцев и стоит больше лимита для основного средства в налоговом учете, логично учитывать как основное средство. Даже если он не является капитальным объектом недвижимости, он может быть основным средством как движимое имущество или сборно-разборная конструкция.
Для признания павильона основным средством обычно анализируем следующие признаки:
объект предназначен для использования в предпринимательской деятельности;
срок полезного использования превышает 12 месяцев;
объект не предназначен для перепродажи;
объект способен приносить экономическую выгоду;
стоимость объекта превышает лимит, установленный для признания основного средства в налоговом учете.
Если павильон соответствует этим признакам, учитывайте расходы как расходы на сооружение или изготовление основного средства. Если объект недорогой, временный, используется недолго или не соответствует критериям основного средства, отдельные затраты могут учитываться как материальные расходы, но такой вариант нужно обосновывать осторожно.
Для рассматриваемой ситуации наиболее безопасный вариант — учитывать павильон как основное средство, если его стоимость и срок использования соответствуют критериям ОС.
Разберем порядок признания расходов. При УСН расходы на приобретение, сооружение или изготовление основных средств признаются не в момент заключения договора и не в момент получения счета, а после выполнения нескольких условий.
Для признания расходов на павильон как основное средство нужны следующие условия:
работы по строительству или изготовлению павильона выполнены;
материалы, конструкции и услуги подрядчиков оплачены;
павильон принят к учету как объект основного средства;
объект введен в эксплуатацию;
павильон используется в предпринимательской деятельности ИП;
право размещения павильона на участке подтверждено договором или соглашением.
Расходы по основным средствам на УСН признаются в течение налогового периода равными долями на последнее число отчетного или налогового периода, с учетом оплаченных сумм и ввода объекта в эксплуатацию.
Посмотрим на пример. ИП построил торговый павильон в апреле, оплатил подрядчику все работы в мае, ввел павильон в эксплуатацию в июне и начал торговлю с 15 июня. В этом случае расходы можно признавать начиная с отчетного периода, в котором выполнены условия оплаты, ввода в эксплуатацию и использования в деятельности.
Не признавайте расходы только по факту предоплаты. Если павильон еще не создан и не используется, расход на основное средство для УСН еще не готов к признанию.
Рассмотрим ситуацию, когда строительство идет по этапам. Например, ИП сначала оплачивает металлоконструкции, затем монтаж, затем отделку, затем оборудование торгового места. В этом случае до ввода павильона в эксплуатацию затраты обычно собираются как вложения во внеоборотный актив или затраты на создание объекта.
Разберем порядок:
Собирайте все документы по материалам, работам и услугам.
Относите затраты на создание павильона, если они формируют первоначальную стоимость объекта.
Не списывайте стоимость объекта в расходы УСН до ввода в эксплуатацию, если павильон будет основным средством.
После готовности оформите акт ввода в эксплуатацию.
Определите первоначальную стоимость павильона.
Начните признавать расходы по правилам УСН для основных средств.
В первоначальную стоимость павильона могут входить:
стоимость строительных и монтажных работ;
стоимость металлоконструкций, панелей, каркаса, дверей, окон, кровли;
стоимость доставки материалов и конструкций;
стоимость разгрузки и монтажа;
расходы на подключение инженерных систем, если они необходимы для эксплуатации павильона;
иные расходы, непосредственно связанные с сооружением и доведением объекта до состояния, пригодного к использованию.
Отдельно анализируйте торговое оборудование. Кассовое оборудование, витрины, холодильники, стеллажи и другое имущество могут учитываться как отдельные основные средства или материальные расходы, если они не являются частью самого павильона.
Кроме расходов на строительство павильона, у ИП могут быть расходы на аренду участка или части участка у второго собственника. Разберем их отдельно.
Арендные платежи при УСН «доходы минус расходы» можно учитывать, если они связаны с предпринимательской деятельностью, документально подтверждены и фактически оплачены. В нашем случае аренда нужна для размещения торгового павильона, то есть напрямую связана с розничной торговлей.
Для учета арендной платы подготовьте:
договор аренды или соглашение о пользовании участком;
акт приема-передачи участка или части участка в пользование;
график платежей, если он предусмотрен;
документы об оплате арендной платы;
при необходимости — акты оказанных услуг или документы, подтверждающие период пользования.
Арендные платежи учитывайте отдельно от стоимости павильона. Строительство павильона — это расходы на создание объекта. Аренда земли — это текущие расходы за право пользования участком.
В исходной ситуации указано, что ИП на УСН работает с НДС 22%. Поэтому разберем НДС отдельно. С 2025 года часть налогоплательщиков на УСН может быть плательщиками НДС, а с 2026 года применяется повышенная основная ставка НДС 22% для операций, облагаемых по общей ставке. Но порядок учета входного НДС зависит от того, какой режим по НДС применяет ИП.
Рассмотрим несколько вариантов.
Вариант 1: ИП применяет общие ставки НДС и имеет право на вычеты. В этом случае входной НДС по материалам, работам и услугам подрядчиков можно принять к вычету при соблюдении условий для вычета: есть счет-фактура или УПД с выделенным НДС, товары и работы приняты к учету, они используются в облагаемой НДС деятельности. Тогда в расходы по УСН включается стоимость без НДС, а сам НДС учитывается через вычет.
Вариант 2: ИП применяет специальную ставку НДС на УСН без права на вычеты. В этом случае входной НДС к вычету не принимается. Тогда суммы НДС по приобретениям обычно увеличивают стоимость расходов или учитываются в порядке, применимом для соответствующего вида затрат, если они связаны с деятельностью и оплачены.
Вариант 3: часть деятельности облагается НДС, а часть не облагается. В такой ситуации может потребоваться раздельный учет входного НДС и расходов. Для торгового павильона нужно определить, в какой деятельности он используется.
Практическая рекомендация: перед вводом павильона в эксплуатацию проверьте настройки НДС в 1С и выбранный порядок применения НДС. Ошибка в НДС может привести к неверной первоначальной стоимости павильона и неверному расчету расходов по УСН.
В рассматриваемой ситуации соглашение заключено на 5 лет. Это важный аргумент в пользу экономической обоснованности расходов. Если ИП строит павильон для торговли и имеет право пользоваться участком 5 лет, расходы выглядят разумными: предприниматель планирует использовать объект в течение существенного срока для получения дохода.
Но вместе с тем срок аренды создает практические риски. Разберем их:
если договор расторгнут досрочно, павильон может потребоваться демонтировать;
если второй собственник оспорит порядок пользования участком, ИП придется подтверждать свое право на размещение объекта;
если павильон невозможно перенести без существенных потерь, могут возникнуть убытки;
если павильон будет передан арендодателю после окончания срока, нужно заранее определить налоговые последствия.
Поэтому в договоре желательно прямо прописать, что павильон остается собственностью ИП, а после окончания договора ИП имеет право демонтировать и вывезти объект. Если стороны хотят иной вариант, например оставить павильон на участке с компенсацией, это также нужно оформить письменно.
Теперь разберем рисковые ситуации. Даже если расходы на строительство павильона в принципе можно учесть, налоговая может снять их при нарушении условий.
Расходы могут вызвать спор, если:
нет договора или соглашения с другим собственником участка;
в договоре не указана коммерческая цель использования участка;
договор запрещает строительство или размещение объектов;
павильон построен на участке, вид разрешенного использования которого не позволяет торговлю;
павильон фактически используется не в бизнесе, а для личных нужд;
нет документов на оплату материалов и работ;
документы оформлены на физическое лицо, а связь с ИП и деятельностью не подтверждена;
павильон не введен в эксплуатацию;
расходы оплачены наличными без надлежащих подтверждающих документов;
объект формально назван некапитальным, но фактически имеет признаки капитального строения, требующего иного оформления.
Чтобы снизить риск, оформляйте документы заранее, а не после строительства. Особенно это касается согласия второго собственника, назначения участка, договора аренды и права размещения павильона.
Рассмотрим комплект документов, который поможет обосновать расходы при УСН.
Документы на земельный участок. Выписка из ЕГРН, договор купли-продажи участка, документы о долевой собственности.
Соглашение между собственниками. Определите порядок пользования участком и часть, на которой размещается павильон.
Договор аренды или пользования. Укажите коммерческую цель, срок 5 лет, право размещения некапитального торгового павильона.
Согласие на размещение павильона. Если оно не включено в договор, оформите отдельным документом.
Договоры с подрядчиками. Заключите договор на изготовление, поставку, монтаж или строительство павильона.
Документы поставщиков. Счета, УПД, товарные накладные, акты выполненных работ, счета-фактуры при наличии НДС.
Платежные документы. Платежные поручения, банковские выписки, кассовые чеки, квитанции.
Акт ввода в эксплуатацию. Зафиксируйте дату, с которой павильон готов к использованию в торговле.
Документ о принятии к учету. Оформите принятие объекта как основного средства, если павильон соответствует критериям ОС.
Документы по торговой деятельности. Договоры с поставщиками товара, кассовая техника, разрешительные документы, если они нужны для конкретного вида торговли.
Чем лучше комплект документов, тем проще доказать связь расходов с предпринимательской деятельностью.
Разберем практический порядок. После завершения строительства или монтажа павильона ИП нужно зафиксировать, что объект готов к использованию в розничной торговле.
Оформите:
акт приемки выполненных работ от подрядчика;
акт приема-передачи смонтированного павильона, если подрядчик передает готовый объект;
внутренний акт ввода в эксплуатацию;
инвентарную карточку объекта, если павильон учитывается как основное средство;
приказ или распоряжение ИП о начале использования павильона в предпринимательской деятельности.
В акте ввода в эксплуатацию укажите:
наименование объекта — торговый павильон;
адрес или место размещения;
назначение — розничная торговля;
дату готовности к эксплуатации;
первоначальную стоимость;
срок полезного использования;
ответственное лицо, если оно назначается;
основание размещения на участке — договор аренды или соглашение.
Дата ввода в эксплуатацию важна для УСН. Именно с этого момента можно говорить, что объект начал использоваться в предпринимательской деятельности, если остальные условия также выполнены.
Теперь разберем учет в 1С. Конкретные названия документов могут отличаться в зависимости от конфигурации и версии программы, но общая логика будет такой: сначала собираем затраты на создание объекта, затем принимаем павильон к учету, затем отражаем признание расходов при УСН.
В типовой конфигурации можно использовать следующие объекты и документы:
ПоступлениеТоваровУслуг — для отражения поступления материалов, конструкций, монтажных работ и услуг подрядчиков.
СписаниеСРасчетногоСчета — для отражения оплаты поставщикам и подрядчикам.
ПоступлениеДопРасходов — если нужно включить доставку, разгрузку или иные дополнительные расходы в стоимость объекта.
ПринятиеКУчетуОС — для принятия торгового павильона к учету как основного средства.
ОсновныеСредства — справочник для карточки павильона.
СпособыОтраженияРасходов — для настройки отражения затрат по деятельности ИП.
КнигаУчетаДоходовИРасходов — для проверки признания расходов при УСН.
РегламентныеОперации — для закрытия месяца и проверки корректности учета.
ПомощникПоУчетуНДС или аналогичный функционал — для проверки входного НДС, если ИП применяет НДС.
Основная задача в 1С: не списать стоимость павильона как обычный текущий расход раньше времени, а корректно сформировать первоначальную стоимость объекта и признать расходы по правилам УСН.
Разберем типовой алгоритм работы в 1С.
Создайте карточку объекта. В справочнике ОсновныеСредства заведите объект «Торговый павильон».
Отразите поступление материалов и работ. Используйте документ ПоступлениеТоваровУслуг для металлоконструкций, панелей, монтажных работ, услуг подрядчика и других затрат.
Отразите оплату. Проведите документы СписаниеСРасчетногоСчета или кассовые документы, чтобы расходы считались оплаченными.
Соберите первоначальную стоимость. Убедитесь, что все затраты, связанные с созданием павильона, попали в стоимость объекта.
Проверьте входной НДС. Если ИП имеет право на вычет НДС, настройте учет так, чтобы НДС не увеличивал стоимость объекта. Если вычета нет, проверьте включение НДС в стоимость или расходы.
Введите павильон в эксплуатацию. Используйте документ ПринятиеКУчетуОС или аналогичный документ в вашей конфигурации.
Проверьте признание расходов по УСН. Сформируйте КнигаУчетаДоходовИРасходов и убедитесь, что расходы отражаются в правильном периоде.
Проверьте налоговую базу. Сформируйте отчеты по УСН и убедитесь, что стоимость павильона уменьшает налоговую базу в допустимом порядке.
Если в программе нет отдельного механизма для строительства объекта, можно использовать документы, предусмотренные конфигурацией для поступления оборудования, вложений во внеоборотные активы и принятия к учету ОС. Важно, чтобы итоговый учет соответствовал налоговой логике: объект создан, оплачен, введен в эксплуатацию и используется в бизнесе.
После ввода павильона в эксплуатацию обязательно проверьте КУДиР. Разберем, на что смотреть.
Проверьте, появилась ли сумма расходов на приобретение или сооружение основного средства.
Убедитесь, что расходы отражены не раньше даты оплаты и ввода объекта в эксплуатацию.
Проверьте, что расходы не задвоились: отдельно как материалы и отдельно как основное средство.
Проверьте, что НДС учтен корректно в зависимости от выбранного порядка по НДС.
Проверьте, что арендная плата за участок отражается отдельно от стоимости павильона.
Если расходы не попали в КУДиР, проверьте оплату, статус объекта, ввод в эксплуатацию, настройки УСН и признак принятия расходов к налоговому учету.
Рассмотрим частый вопрос: можно ли списать всю стоимость павильона сразу после оплаты? Ответ зависит от того, как классифицирован объект.
Если павильон является основным средством, расходы признаются по правилам для основных средств на УСН. В течение налогового периода они отражаются равными долями на последнее число отчетного или налогового периода после оплаты, ввода в эксплуатацию и использования в деятельности.
Если отдельные затраты не формируют основное средство, а являются текущими расходами или материальными расходами, они могут признаваться по другим правилам. Но при строительстве торгового павильона налоговая может ожидать именно учет как объекта основного средства, если павильон используется длительно и имеет существенную стоимость.
Не пытайтесь искусственно разбить стоимость павильона на мелкие материалы только для ускоренного списания. Если фактически создается единый объект, безопаснее учитывать его как единый павильон.
Рассмотрим риск, который справедливо был поднят в обсуждении: что будет, если отношения с арендодателем испортятся и он потребует снести павильон? Для налогового учета это не запрещает изначально признать расходы, но создает дополнительные последствия.
Если павильон демонтируют, возможны варианты:
ИП демонтирует павильон и переносит его на другой участок. Тогда объект продолжает использоваться в предпринимательской деятельности.
ИП продает павильон. Тогда возникает доход от реализации, а также нужно проверить налоговые последствия по УСН и НДС.
Павильон ликвидируется. Тогда нужно оформить документы на списание объекта и подтвердить причину ликвидации.
Павильон безвозмездно остается другому собственнику. Это самый рискованный вариант, потому что могут возникнуть дополнительные налоговые вопросы.
Чтобы снизить риск, заранее пропишите в договоре судьбу павильона. Укажите, что объект принадлежит ИП, является некапитальным, может быть демонтирован и вывезен предпринимателем после окончания срока пользования участком.
Даже если второй собственник согласен на павильон, нужно проверить земельные ограничения. Разберем этот блок отдельно.
Для размещения торговой точки важно, чтобы использование участка не противоречило виду разрешенного использования, правилам землепользования и застройки, муниципальным требованиям к нестационарным торговым объектам и иным местным правилам. Если участок, например, предназначен только для индивидуального жилищного строительства или садоводства, размещение торгового павильона может вызвать вопросы.
Проверьте:
категорию земель;
вид разрешенного использования;
местные правила размещения нестационарных торговых объектов;
не требуется ли включение павильона в схему размещения нестационарных торговых объектов;
не нужны ли уведомления, разрешения или согласования с администрацией;
требования пожарной безопасности, санитарные требования и правила торговли.
Для налоговых расходов важно не только оплатить павильон, но и иметь законную возможность использовать его в торговле. Если объект установлен с нарушением земельных или муниципальных правил, налоговая может поставить под сомнение экономическую обоснованность расходов.
Рассмотрим договор с физическим лицом. Второй собственник участка выступает как физическое лицо, которое предоставляет ИП право пользования частью участка. Арендная плата для этого физлица будет доходом. В зависимости от условий договора и статуса сторон могут возникать обязанности по НДФЛ.
ИП, выплачивающий арендную плату физическому лицу, должен отдельно проверить, является ли он налоговым агентом по НДФЛ по таким выплатам. На практике выплаты физлицу по договору аренды имущества часто требуют удержания и перечисления НДФЛ налоговым агентом, если договор заключен между ИП и физлицом не в статусе самозанятого или ИП.
Разберем, что нужно предусмотреть:
укажите паспортные данные и ИНН арендодателя;
определите размер арендной платы;
пропишите порядок удержания НДФЛ, если ИП выступает налоговым агентом;
оформляйте платежи безналично или с подтверждающими документами;
храните договор и документы об оплате вместе с налоговыми документами ИП.
Аренда у физлица — это отдельный блок учета. Он не мешает признать расходы на павильон, но требует корректного оформления выплат арендодателю.
При строительстве торговой точки часто возникают сопутствующие расходы: покрытие площадки, навес, освещение, вывеска, подъезд, ограждение, подключение электричества. Разберем, как с ними быть.
Если расходы непосредственно связаны с созданием и вводом павильона в эксплуатацию, они могут включаться в первоначальную стоимость объекта. Например, доставка павильона, монтаж, крепление конструкций, подключение обязательных инженерных систем могут быть частью стоимости объекта.
Если расходы связаны с текущей эксплуатацией торговой точки, они могут учитываться отдельно как текущие расходы, если входят в перечень расходов для УСН. Например, аренда участка, коммунальные услуги, ремонт, охрана, обслуживание кассы, вывоз мусора, связь и интернет могут учитываться отдельно при наличии документов и оплаты.
Если расходы относятся к благоустройству территории, нужно быть осторожными. Не все расходы на благоустройство безопасно уменьшают налоговую базу при УСН. Нужно доказать их связь с деятельностью и наличие основания в перечне расходов.
Практическое правило: все, без чего павильон нельзя привести в рабочее состояние, анализируйте как часть первоначальной стоимости. Все, что относится к дальнейшей эксплуатации, анализируйте как текущие расходы.
Посмотрим на пример. ИП на УСН 15% построил некапитальный торговый павильон на участке, находящемся в долевой собственности. Со вторым собственником заключено соглашение на 5 лет, в котором указано, что участок используется для коммерческой деятельности и организации специализированной торговой точки.
Затраты составили:
металлоконструкции — 600 000 рублей;
сэндвич-панели и кровля — 350 000 рублей;
монтажные работы — 250 000 рублей;
доставка и разгрузка — 70 000 рублей;
подключение электрики внутри павильона — 130 000 рублей.
Общая стоимость объекта составила 1 400 000 рублей. Все расходы оплачены, документы получены, павильон введен в эксплуатацию и используется для розничной торговли.
В такой ситуации ИП может принять павильон к учету как основное средство и признавать расходы при УСН по правилам учета основных средств. Если ИП применяет общий порядок НДС и принимает входной НДС к вычету, первоначальную стоимость для УСН нужно определять без сумм НДС, принимаемых к вычету. Если вычета по НДС нет, суммы НДС анализируем в составе стоимости или расходов по правилам выбранного режима.
Главное: расходы признаются не потому, что павильон построен на участке физлица, а потому что он построен и используется ИП для предпринимательской деятельности при наличии законного основания пользоваться участком.
Разберем типовые ошибки, которые могут привести к снятию расходов.
Ошибка 1: нет согласия второго собственника. ИП строит павильон на общем участке, но второй собственник письменно не подтвердил право размещения объекта. Это создает правовой риск и ослабляет налоговую позицию.
Ошибка 2: договор аренды не содержит коммерческой цели. Если в договоре не указано, что участок используется для торговой точки, связь расходов с бизнесом придется доказывать сложнее.
Ошибка 3: павильон не введен в эксплуатацию. Расходы уже оплачены, но объект не используется. Для ОС этого недостаточно для признания расходов.
Ошибка 4: документы оформлены на физическое лицо без связи с ИП. Если договоры, акты и платежи оформлены не как предпринимательские расходы, налоговая может спорить с их учетом.
Ошибка 5: стоимость павильона списана как материалы сразу. Если фактически создан единый объект основного средства, такой учет может быть признан неправильным.
Ошибка 6: не проверен НДС. Если ИП является плательщиком НДС, нужно корректно определить, входит ли входной НДС в стоимость павильона или принимается к вычету.
Ошибка 7: не проверено назначение земельного участка. Если торговля на участке запрещена, расходы могут вызвать спор.
Ошибка 8: не оформлена судьба павильона после окончания аренды. Если договор закончится, а объект останется на участке, могут возникнуть имущественные и налоговые вопросы.
Теперь соберем решение в понятный алгоритм.
Проверьте правовой статус участка. Убедитесь, что участок действительно находится в общей долевой собственности и доли составляют по 1/2.
Оформите порядок пользования участком. Подпишите соглашение между собственниками или договор аренды, где будет определена часть участка под торговую точку.
Пропишите коммерческую цель. Укажите, что участок предоставляется для использования в коммерческой деятельности с целью организации специализированной торговой точки.
Прямо разрешите размещение павильона. Включите в договор право установить, эксплуатировать, обслуживать и демонтировать некапитальный торговый павильон.
Проверьте вид разрешенного использования земли. Убедитесь, что размещение торговой точки не противоречит земельным и муниципальным правилам.
Соберите документы по строительству. Договоры, счета, акты, УПД, накладные, платежные документы, счета-фактуры при наличии НДС.
Оплатите расходы с расчетного счета ИП. Это упростит доказательство связи затрат с предпринимательской деятельностью.
Определите статус павильона. Если срок использования больше 12 месяцев и стоимость существенная, учитывайте его как основное средство.
Введите павильон в эксплуатацию. Оформите внутренний акт и начните использовать объект в розничной торговле.
Отразите объект в 1С. Используйте документы ПоступлениеТоваровУслуг, СписаниеСРасчетногоСчета, ПринятиеКУчетуОС и проверьте КнигаУчетаДоходовИРасходов.
Признайте расходы при УСН. Делайте это после оплаты, ввода в эксплуатацию и начала использования павильона в предпринимательской деятельности.
Проверьте НДС. Если ИП применяет НДС 22% по общему порядку, проверьте право на вычет входного НДС. Если вычета нет, учитывайте НДС по правилам выбранного режима.
Разберем вопрос напрямую. ИП на УСН 15% может учесть затраты на строительство торгового павильона, если объект используется в предпринимательской деятельности и все расходы подтверждены документами и оплатой. В рассматриваемой ситуации дополнительно важно, что павильон некапитальный, договор заключен на 5 лет, а в договоре прямо указано использование участка в коммерческой деятельности с целью организации специализированной торговой точки.
При таких условиях расходы на сооружение павильона можно признать в налоговом учете при УСН. Если павильон соответствует критериям основного средства, учитывайте его как ОС и признавайте расходы по правилам учета основных средств на УСН. Если отдельные затраты не формируют стоимость ОС, анализируйте их отдельно, но не списывайте единый объект как набор материалов без обоснования.
Практически правильное решение: оформите договор или соглашение с другим собственником участка, закрепите право размещения некапитального торгового павильона, соберите документы на строительство, оплатите расходы, введите объект в эксплуатацию, используйте его в розничной торговле и после этого признавайте расходы при УСН 15%.
Подведем итог. Расходы на строительство торгового павильона ИП на УСН «доходы минус расходы» учесть можно, если соблюдены налоговые и правовые условия. Сам по себе факт долевой собственности на земельный участок не запрещает признание расходов. Но нужно правильно оформить право пользования частью участка и согласие второго собственника на размещение павильона.
В договоре обязательно закрепите коммерческое назначение использования участка и право размещения некапитального торгового объекта. После строительства оформите ввод павильона в эксплуатацию и подтвердите, что объект используется в предпринимательской деятельности. В 1С отразите затраты через документы поступления, оплаты и принятия к учету основного средства, а затем проверьте отражение расходов в КУДиР.
Отдельно проверьте НДС. Если ИП применяет НДС 22% и имеет право на вычеты, входной НДС по строительству может учитываться не в стоимости павильона, а через вычет. Если вычетов нет, суммы НДС нужно учитывать с учетом выбранного порядка налогообложения. Этот блок лучше проверить до закрытия периода, чтобы не искажать стоимость объекта и налоговую базу по УСН.
Итог: при указанных условиях ИП вправе учесть расходы на сооружение торгового павильона в расходах по УСН 15%, но только после оплаты, документального подтверждения, ввода объекта в эксплуатацию и начала использования павильона в предпринимательской деятельности.
Информация носит справочный характер