Рассмотрим ситуацию, когда индивидуальный предприниматель применяет УСН с объектом «Доходы минус расходы» и приобретает земельный участок для коммерческих целей. Например, участок может быть нужен для дальнейшей перепродажи, строительства магазина, размещения склада, сдачи в аренду, стоянки, производства, размещения здания или иной предпринимательской деятельности.
Ответ зависит не только от того, что участок используется в бизнесе, но и от цели приобретения, даты совершения операции, порядка отражения в учете и момента последующей реализации участка. Земельный участок имеет особый статус: он может учитываться как товар, как объект основных средств в бухгалтерском учете либо как иное имущество, но для УСН порядок признания расходов будет различаться.
При этом необходимо учитывать важное изменение законодательства. Подход, который применялся до 2026 года, и подход, действующий с 1 января 2026 года, не полностью совпадают. Поэтому сначала разберем общие правила, затем отделим покупку земли для перепродажи от покупки для использования в бизнесе и посмотрим, как отразить операции в 1С.
При УСН «Доходы минус расходы» не любой платеж автоматически уменьшает налоговую базу. Чтобы учесть затраты, необходимо одновременно выполнить несколько условий.
Расход должен быть связан с предпринимательской деятельностью и направлен на получение дохода.
Расход должен быть экономически обоснован.
Расход должен быть документально подтвержден договором, актом приема-передачи, платежными документами, выписками банка, регистрационными документами и иными первичными документами.
Расход должен быть фактически оплачен, поскольку при УСН применяется кассовый метод.
Для отдельных видов расходов должны быть выполнены дополнительные условия, например реализация товара, ввод объекта в эксплуатацию, принятие к учету или передача имущества покупателю.
Рассмотрим важную особенность земельных участков. Земля не относится к амортизируемому имуществу для целей налогообложения. Это означает, что стоимость земли нельзя списывать через амортизацию так же, как стоимость здания, оборудования, автомобиля или производственного станка.
Сам факт того, что участок используется в предпринимательской деятельности, не означает, что его покупную стоимость можно сразу включить в расходы по УСН. Например, если предприниматель купил участок для строительства склада, разместил на нем магазин, использует его для парковки или сдает в аренду, стоимость участка нельзя автоматически учесть в расходах в момент покупки.
При этом нужно отделять покупную стоимость участка от расходов, связанных с его использованием. Земельный налог, услуги кадастрового инженера, расходы на межевание, проценты по кредиту, услуги юристов, государственная пошлина и иные затраты могут иметь самостоятельный порядок учета.
Рассмотрим подробнее, почему при УСН земля отличается от обычного имущества. В бухгалтерском учете земельный участок обычно относится к объектам основных средств, если предприниматель или организация использует его длительное время в деятельности. Но для целей УСН применяются специальные правила Налогового кодекса.
Расходы на приобретение основных средств при УСН учитываются только по объектам, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с правилами налогового учета. Земля и иные объекты природопользования амортизации не подлежат.
Поэтому не будем применять к земле стандартный механизм списания стоимости основного средства равными долями по кварталам. Такой механизм подходит, например, для здания, оборудования, торгового павильона, грузового автомобиля или производственного оборудования, но не для земельного участка.
Рассмотрим пример. ИП приобрел земельный участок за 3 000 000 руб. для строительства складского комплекса. Участок оплачен, право собственности зарегистрировано, на участке построен склад. Несмотря на то что участок используется в предпринимательской деятельности и участвует в получении дохода, его стоимость нельзя включить в расходы по УСН как расходы на приобретение амортизируемого основного средства.
Не следует устанавливать в карточке земельного участка срок полезного использования и начислять налоговую амортизацию. Не следует распределять стоимость земли на кварталы только потому, что в 1С объект отражен в составе основных средств. Бухгалтерский и налоговый учет в этой части различаются.
Первый и наиболее понятный вариант — предприниматель приобретает участок именно как объект для последующей продажи. В такой ситуации земельный участок может рассматриваться как товар, приобретенный для дальнейшей реализации.
Для целей налогообложения товаром признается имущество, которое реализуется или предназначено для реализации. Земельный участок является имуществом, поэтому при наличии изначальной цели перепродажи его можно учитывать как товар.
В этом случае стоимость участка учитывается не как стоимость основного средства, а как стоимость покупного товара. Значит, применяем правила учета расходов на приобретение товаров для перепродажи.
Разберем условия, которые необходимо выполнить.
Участок должен быть приобретен именно для дальнейшей реализации, а не для собственного использования.
Нужно подтвердить предпринимательскую цель покупки участка.
Необходимо оплатить участок продавцу.
Участок должен быть реализован покупателю.
Нужно оформить договор купли-продажи, акт приема-передачи, документы о переходе права собственности и документы, подтверждающие поступление дохода от продажи.
При УСН стоимость товара признается в расходах по мере его реализации. Следовательно, стоимость земельного участка, приобретенного для перепродажи, не нужно включать в КУДиР в момент подписания договора покупки и не нужно признавать только из-за оплаты продавцу.
Сначала участок должен быть оплачен. Затем он должен быть реализован. После реализации стоимость участка можно включить в расходы в пределах оплаченной суммы.
Рассмотрим пример. ИП купил участок за 2 500 000 руб. для перепродажи. В апреле участок оплачен продавцу полностью. В июле участок продан за 3 100 000 руб., право собственности передано покупателю.
В такой ситуации в доходы по УСН включим 3 100 000 руб. дохода от продажи участка. В расходы включим 2 500 000 руб. стоимости оплаченного и реализованного участка. Налоговая база по этой операции составит 600 000 руб., если отсутствуют иные расходы и доходы.
Не нужно ждать оплаты от покупателя для признания стоимости проданного участка в расходах, если право собственности уже передано покупателю. Однако доход при УСН будет формироваться по кассовому методу, то есть на дату получения денег от покупателя либо на дату иной формы оплаты.
При этом нужно отдельно контролировать стоимость участка и доход от его реализации. Если покупатель перечисляет оплату частями, доход будет отражаться по датам поступления денег. Если участок оплачен продавцу частями, в расходы можно включить только ту часть стоимости, которая фактически оплачена и относится к реализованному участку.
Рассмотрим подробнее, почему недостаточно просто назвать участок товаром в программе. Для налогового учета важна не только запись в 1С, но и фактическая экономическая сущность операции.
Если предприниматель учитывает участок как товар, но затем использует его как складскую площадку, сдает в аренду, строит на нем объект недвижимости, размещает производственную базу или использует для собственной торговли, налоговый орган может поставить под сомнение первоначальную цель перепродажи.
Чтобы снизить риск спора, подготовим документы, подтверждающие намерение продать участок.
Укажем в договоре покупки, что участок приобретается в рамках предпринимательской деятельности.
Закрепим направление деятельности в ЕГРИП, если предприниматель системно занимается куплей-продажей недвижимости или земельных участков.
Подготовим внутреннее решение предпринимателя о приобретении участка для последующей реализации.
Сохраним рекламные объявления, коммерческие предложения, переписку с потенциальными покупателями и договоры с агентами по продаже недвижимости.
Не будем использовать участок в собственной деятельности до его реализации без документального объяснения причин.
Сохраним договор купли-продажи, акт приема-передачи, выписку из ЕГРН и платежные документы.
Рассмотрим пример спорной ситуации. ИП купил участок, указал его в учете как товар, но три года использовал участок как стоянку для собственного транспорта. После этого участок был продан. В такой ситуации будет сложно доказать, что земля изначально приобреталась исключительно для перепродажи. Фактическое использование участка показывает, что он был нужен для собственных хозяйственных целей.
Другой пример. ИП занимается продажей коммерческой недвижимости. Предприниматель купил участок, сразу разместил объявление о продаже, заключил договор с агентством, не использовал участок для личных или производственных целей и продал его через несколько месяцев. В такой ситуации позиция о приобретении участка как товара будет более обоснованной.
Теперь рассмотрим ситуацию, когда участок приобретается не для перепродажи, а для использования в бизнесе. Например, предприниматель покупает землю под магазин, склад, производственную площадку, автосервис, парковку, торговый павильон, офис, гостиницу, ферму, базу отдыха или объект аренды.
До 2026 года покупную стоимость такого участка нельзя было учесть в расходах по УСН. Земля не признавалась амортизируемым имуществом, а закрытый перечень расходов УСН не позволял включить стоимость участка в налоговые расходы по иному основанию.
То есть при покупке участка для собственного коммерческого использования нельзя было списать его стоимость:
в момент оплаты продавцу;
в момент регистрации права собственности;
в момент ввода участка в эксплуатацию;
равными долями в течение года;
через амортизацию;
через расходы на приобретение основных средств.
Однако с 1 января 2026 года порядок учета расходов при УСН изменился. В перечень расходов добавлено правило, которое позволяет учитывать иные расходы в порядке, установленном главой 25 Налогового кодекса.
Это изменение расширило возможности налогоплательщиков на УСН «Доходы минус расходы». Перечень расходов перестал быть полностью закрытым. Но это не означает, что стоимость земли можно немедленно списать при покупке.
С 2026 года стоимость участка, приобретенного для собственного коммерческого использования, по-прежнему нельзя учитывать в расходах в момент покупки, оплаты или регистрации права собственности. Земля остается неамортизируемым имуществом.
При этом при последующей продаже участка возникает возможность уменьшить доход от реализации на стоимость приобретения земли по правилам учета расходов при продаже иного имущества. Такой вывод связан с применением правил главы 25 Налогового кодекса о реализации имущества.
Рассмотрим новую ситуацию, которая стала особенно важной с 1 января 2026 года. Предприниматель купил участок для собственного бизнеса, использовал его в деятельности, а затем решил продать.
Например, ИП купил землю под склад, но затем изменил направление деятельности и продал участок. Или предприниматель приобрел землю для строительства магазина, но проект не был реализован. Или участок использовался для сдачи в аренду, а затем был продан.
До 2026 года учет покупной стоимости земли при продаже участка на УСН вызывал существенные сложности. Налогоплательщик должен был включить доход от продажи в налоговую базу, но расходы на покупку участка часто не удавалось учесть из-за закрытого перечня расходов.
С 2026 года действует новый подпункт расходов УСН, который отсылает к правилам главы 25 Налогового кодекса. Для реализации иного имущества применяется правило, позволяющее уменьшить доход от продажи на цену приобретения реализуемого имущества и на расходы, связанные с его реализацией.
Следовательно, при продаже земельного участка в 2026 году и позднее можно рассматривать покупную стоимость участка как расход, уменьшающий доход от его реализации. Но признаем этот расход не при покупке земли, а на дату реализации участка.
Рассмотрим пример. ИП приобрел участок за 4 000 000 руб. для строительства коммерческого объекта. Участок был оплачен и зарегистрирован. Строительство не началось. В 2026 году предприниматель продал участок за 5 000 000 руб.
В момент покупки участок не уменьшал налоговую базу по УСН. Но при продаже в 2026 году можно рассмотреть включение в расходы стоимости приобретения участка в размере 4 000 000 руб. При наличии подтверждающих документов доход от реализации может быть уменьшен на стоимость приобретения земли.
Если дополнительно были оплачены расходы, непосредственно связанные с продажей участка, например услуги агента, рекламные расходы, услуги юриста по сопровождению сделки, услуги оценщика или расходы на подготовку документов для продажи, их также нужно анализировать отдельно. Часть затрат можно учесть по специальным нормам УСН, а часть — по правилам иных расходов, применяемым с 2026 года.
При этом не будем применять новый порядок задним числом к расходам, уже отраженным за 2025 год и более ранние периоды. Для операций, когда участок был оплачен до 2026 года, а продан уже в 2026 году, потребуется особенно внимательно проанализировать дату оплаты, дату признания расходов, условия переходного периода и актуальную позицию налогового органа.
По переходным операциям, когда участок приобретен и полностью оплачен до 2026 года, а реализован после 1 января 2026 года, рекомендуем получить письменное разъяснение налогового органа или индивидуальную профессиональную консультацию. Новые правила действуют недавно, поэтому единообразная практика применения еще формируется.
Чтобы правильно определить порядок учета, сначала выясним фактическую цель приобретения земли.
Если участок куплен для перепродажи, учитываем его как товар. Стоимость участка признаем в расходах по мере реализации при условии оплаты продавцу.
Если участок куплен для собственного использования в предпринимательской деятельности, не списываем его стоимость в момент покупки. Земля не амортизируется для целей УСН. При последующей продаже участка в 2026 году и позднее анализируем возможность уменьшить доход от реализации на покупную стоимость участка по правилам реализации иного имущества.
Рассмотрим пример с двумя предпринимателями.
Первый ИП занимается покупкой и продажей коммерческой недвижимости. Он купил земельный участок за 1 800 000 руб., разместил его на продажу и через три месяца продал за 2 100 000 руб. В этой ситуации участок можно учитывать как товар для перепродажи. В доходы включим 2 100 000 руб., а в расходы — 1 800 000 руб. при выполнении условий оплаты и реализации.
Второй ИП купил земельный участок за 1 800 000 руб. для размещения склада. Три года участок использовался в предпринимательской деятельности. Затем в 2026 году участок продан за 2 100 000 руб. В момент покупки стоимость земли в расходы не включалась. Но при продаже в 2026 году можно анализировать уменьшение дохода от реализации на покупную стоимость участка по правилам продажи иного имущества.
Не смешиваем эти варианты. Нельзя сначала использовать участок как основное средство или как землю для собственного бизнеса, а затем задним числом назвать его товаром только ради более удобного учета расходов.
Покупная стоимость земли — не единственный расход, который возникает при приобретении участка. Рассмотрим сопутствующие затраты. Многие из них можно учитывать отдельно, если они связаны с предпринимательской деятельностью, документально подтверждены и оплачены.
К таким расходам могут относиться:
земельный налог;
авансовые платежи по земельному налогу;
государственная пошлина за регистрацию права собственности;
услуги кадастрового инженера;
межевание земельного участка;
подготовка технических и кадастровых документов;
оценка земельного участка;
услуги нотариуса при оформлении сделки;
юридические услуги по сопровождению сделки;
проценты по кредиту, привлеченному для приобретения участка;
услуги агента или риелтора при продаже участка;
расходы на рекламу участка при продаже;
расходы на подготовку документов для реализации участка.
Рассмотрим земельный налог. Если участок используется в предпринимательской деятельности, уплаченный земельный налог можно учитывать в расходах по УСН после фактической уплаты. Аналогичный подход применяем к авансовым платежам по земельному налогу.
Не включаем в расходы начисленный, но не уплаченный земельный налог. При УСН важна фактическая оплата. Если налог начислен за IV квартал, но перечислен уже в следующем году, расход обычно относится к периоду фактической уплаты.
Рассмотрим государственную пошлину. Госпошлина за регистрацию права собственности на участок может учитываться как уплаченный сбор при наличии документов, подтверждающих уплату и связь операции с предпринимательской деятельностью.
Рассмотрим кадастровые и технические расходы. Оплата услуг специализированных организаций по подготовке кадастровых документов, межеванию, оформлению документов на землю и техническому учету недвижимости может учитываться в расходах при соблюдении общих условий УСН.
Рассмотрим кредит. Если участок приобретен за счет заемных средств, не включаем в расходы сумму возврата основного долга по кредиту. Основной долг не является расходом для целей УСН. Но проценты по кредиту при соблюдении условий могут учитываться в расходах.
Не смешиваем расходы на покупку участка и расходы на строительство объекта, расположенного на этом участке. Например, стоимость строительства склада, магазина или производственного здания учитывается отдельно. Здание может отвечать критериям амортизируемого основного средства, а земля — нет.
На практике участок часто приобретается вместе со складом, магазином, офисным зданием, производственным корпусом, гаражом или иным объектом недвижимости. В такой ситуации необходимо разделить стоимость земли и стоимость здания.
Не будем отражать всю стоимость сделки как стоимость одного объекта. Земельный участок и здание имеют разный порядок налогового учета.
Здание, если оно соответствует критериям основного средства, может учитываться как амортизируемое имущество. При УСН его стоимость может списываться в составе расходов на приобретение основных средств после оплаты, ввода в эксплуатацию и выполнения остальных условий.
Земельный участок не является амортизируемым имуществом. Поэтому его стоимость не включаем в расходы по тому же графику, что и стоимость здания.
Рассмотрим пример. ИП приобрел коммерческий объект за 12 000 000 руб. В договоре отдельно указано: 8 000 000 руб. — стоимость здания, 4 000 000 руб. — стоимость земельного участка.
Стоимость здания при соблюдении условий может учитываться в расходах как стоимость основного средства. Стоимость земли отдельно не учитываем при покупке, если участок предназначен для собственного использования. При последующей продаже участка применяем отдельный порядок, который зависит от даты продажи и правил, действующих в соответствующем налоговом периоде.
Если в договоре цена земли и здания не разделена, заранее подготовим экономически обоснованный порядок распределения общей стоимости. Можно использовать независимую оценку, кадастровую стоимость, соотношение рыночных цен или иной документально подтвержденный метод.
Не распределяем цену договора произвольно только ради увеличения расходов по УСН. Если большая часть стоимости будет необоснованно отнесена на амортизируемое здание, налоговый орган может оспорить расчет налоговой базы.
Рассмотрим ситуацию, когда предприниматель приобрел один крупный участок, затем провел межевание и образовал несколько новых участков для дальнейшей продажи или использования.
После раздела исходный участок может прекратить существование как самостоятельный объект кадастрового учета, а вместо него появятся новые участки с новыми кадастровыми номерами. В такой ситуации нужно распределить первоначальную стоимость исходного участка между образованными участками.
Для распределения стоимости подготовим внутренний расчет. В качестве базы распределения можно использовать:
площадь каждого нового участка;
кадастровую стоимость новых участков;
рыночную стоимость участков по отчету оценщика;
иной экономически обоснованный показатель.
Рассмотрим пример. ИП купил участок площадью 10 000 квадратных метров за 5 000 000 руб. После межевания образованы два участка: первый площадью 6 000 квадратных метров, второй площадью 4 000 квадратных метров.
Если стоимость распределяется пропорционально площади, на первый участок отнесем 3 000 000 руб., на второй — 2 000 000 руб. При продаже первого участка в расходы включим стоимость, относящуюся именно к первому участку, а не всю стоимость первоначальной покупки.
Если участки отличаются по местоположению, назначению, доступности коммуникаций или рыночной цене, распределение только по площади может быть неэкономичным. Тогда лучше использовать отчет оценщика или иной обоснованный метод.
Сохраним межевой план, выписки из ЕГРН, кадастровые документы, расчет распределения стоимости и внутреннее решение предпринимателя. Эти документы помогут подтвердить, почему на каждый новый участок была отнесена конкретная часть первоначальной цены.
Рассмотрим ситуацию, когда участок приобретается в рассрочку. Например, цена участка составляет 6 000 000 руб., но предприниматель перечисляет продавцу 2 000 000 руб. при подписании договора, 2 000 000 руб. через три месяца и оставшиеся 2 000 000 руб. после регистрации перехода права собственности.
При УСН расходы признаются после фактической оплаты. Поэтому даже если участок продан покупателю, нельзя включить в расходы ту часть стоимости, которая еще не оплачена продавцу.
Рассмотрим пример. Участок куплен для перепродажи за 6 000 000 руб. На дату продажи участка новому покупателю предприниматель оплатил продавцу только 4 000 000 руб. В таком случае в расходах при реализации можно учесть не более 4 000 000 руб. Оставшаяся часть стоимости будет учитываться после ее фактической оплаты при соблюдении условий признания расхода.
Не включаем в расходы авансы, перечисленные продавцу, если сделка фактически не завершена и участок не получен. Предварительная оплата сама по себе еще не подтверждает получение товара, имущества или права собственности.
Если договор расторгнут и продавец возвращает деньги, не отражаем первоначальный аванс как расход. При возврате средств нужно скорректировать расчеты и исключить необоснованные записи из КУДиР.
Теперь рассмотрим практический вариант учета в 1С, когда участок приобретается как товар для дальнейшей реализации. Такой способ подходит только в том случае, если предприниматель действительно покупает землю для продажи, а не для собственного использования.
Сначала создадим отдельную позицию в справочнике Номенклатура. Например, можно указать наименование «Земельный участок, кадастровый номер …» или «Земельный участок коммерческого назначения, адрес …».
В наименовании желательно указывать кадастровый номер, адрес или иной идентификатор, который позволит однозначно отличить участок от других объектов. Земельные участки редко бывают полностью взаимозаменяемыми, поэтому не стоит учитывать их одной общей номенклатурной позицией «Земля».
Для участка, предназначенного для перепродажи, выберем вид номенклатуры «Товары». В зависимости от настройки рабочего плана счетов и учетной политики стоимость может учитываться на счете 41.01 или на другом счете учета товаров, который используется в организации.
Разберем по шагам оформление покупки.
Создадим карточку земельного участка в справочнике Номенклатура.
Укажем вид номенклатуры «Товары».
Укажем единицу измерения, например «шт.», поскольку каждый участок является самостоятельным объектом.
Оформим поступление документом Поступление (акты, накладные, УПД) с видом операции, соответствующим поступлению товаров.
Укажем контрагента-продавца, договор, стоимость участка, сумму НДС при наличии и порядок учета НДС.
Проверим счет учета товара.
Отразим оплату продавцу документом Списание с расчетного счета или иным платежным документом.
Проверим движения по регистрам УСН.
После поступления и оплаты участок будет числиться как товар. Но в расходы УСН он должен попасть только после реализации. Для этого оформим продажу документом Реализация (акты, накладные, УПД) или другим документом реализации, который используется в программе.
После оформления реализации проверим отчет Книга доходов и расходов УСН. В книге должна отражаться стоимость реализованного участка при выполнении условий оплаты поставщику и реализации.
Также сформируем отчет Анализ учета по УСН. Он позволит увидеть, почему стоимость участка не попала в расходы. Например, причина может быть связана с отсутствием оплаты продавцу, непроведенным документом поступления, неверным видом расхода, отрицательными остатками, ошибкой в последовательности документов или неполным отражением реализации.
Не оформляем участок, приобретенный для перепродажи, документом принятия к учету основного средства. Иначе программа может учитывать его как долгосрочный объект, а не как товар, и автоматическое отражение расходов по мере реализации будет работать неправильно.
Теперь рассмотрим участок, который приобретен для размещения собственного бизнеса, строительства, аренды, склада, магазина, производства или иных хозяйственных нужд.
В такой ситуации не будем учитывать участок как товар. Он не предназначен для перепродажи на дату покупки, поэтому отражение на счете товаров может исказить экономический смысл операции.
В бухгалтерском учете участок обычно отражается как объект капитальных вложений, а затем принимается в состав основных средств. Для учета приобретения земли в 1С может использоваться счет 08.01.2 «Приобретение земельных участков без дополнительных расходов» или другой счет, предусмотренный рабочим планом счетов и настройками программы.
После регистрации права собственности и завершения оформления участок может быть принят к учету в составе основных средств. Для этого в 1С обычно используют документ Принятие к учету ОС.
При заполнении документа важно разграничить бухгалтерский и налоговый учет. В бухгалтерском учете участок может быть принят как объект основных средств. Но для УСН не нужно отражать его стоимость как расход на приобретение амортизируемого основного средства.
Разберем общий порядок действий.
Оформим приобретение участка документом поступления в зависимости от применяемого в программе способа учета недвижимости.
Отразим стоимость участка на счете капитальных вложений, например на счете 08.01.2.
Отразим оплату продавцу банковским или кассовым документом.
После оформления права собственности и готовности к использованию примем участок к учету документом Принятие к учету ОС.
Проверим, что по налоговому учету УСН стоимость участка не включается в расходы как амортизируемое основное средство.
Отдельно отражаем земельный налог, услуги кадастрового инженера, госпошлину, проценты по кредиту и иные расходы, которые могут учитываться по самостоятельным основаниям.
Не начисляем амортизацию на земельный участок. В бухгалтерском учете земля обычно имеет неограниченный срок использования, а в налоговом учете она не относится к амортизируемому имуществу.
Если в 1С автоматически формируется амортизация или стоимость земли попадает в расходы УСН как основное средство, проверим карточку объекта, способ отражения расходов, счета учета, параметры налогового учета и дату принятия к учету. Ошибочные настройки нужно исправить до закрытия периода и формирования декларации.
Рассмотрим продажу участка, который ранее учитывался как земля для собственного использования. Например, ИП купил землю под строительство склада, но затем решил продать ее. Или предприниматель использовал участок в арендном бизнесе, а затем реализовал.
В бухгалтерском учете продажу можно отразить через документы реализации основных средств или иного имущества в зависимости от конфигурации 1С и порядка учета объекта. Списание учетной стоимости участка должно быть отражено в бухгалтерском учете корректно.
Для целей УСН необходимо отдельно проанализировать дату реализации. Если участок реализуется в 2026 году или позднее, проверим возможность включения его покупной стоимости в расходы в связи с реализацией иного имущества.
В типовых версиях 1С автоматическое отражение новых расходов по правилам, действующим с 2026 года, может зависеть от релиза программы и реализации изменений разработчиком. Поэтому после оформления продажи обязательно проверим Книга доходов и расходов УСН.
Если стоимость участка не попала в книгу автоматически, не создаем произвольные ручные проводки по счетам учета. Сначала проверим, поддерживает ли текущая версия программы новый порядок учета расходов. Затем определим корректный способ отражения в налоговом учете.
Для ручного отражения налоговых записей в 1С может использоваться документ Запись книги доходов и расходов УСН. Однако применять его нужно только после того, как будет подтверждено право на признание расхода и определена точная сумма, относящаяся к реализованному участку.
При заполнении документа Запись книги доходов и расходов УСН укажем дату реализации, основание для расхода, сумму покупной стоимости участка, реквизиты подтверждающих документов и содержание хозяйственной операции. Сохраним расчет расхода вместе с договором покупки, платежными документами, выпиской из ЕГРН, договором продажи и актом приема-передачи.
Не отражаем стоимость участка в КУДиР вручную только потому, что деньги были перечислены продавцу. Для участка, не являющегося товаром для перепродажи, ключевое значение имеет продажа участка и применение правил учета расходов при реализации имущества.
Рассмотрим комплект документов, который желательно собрать и хранить по каждой сделке с земельным участком.
Договор купли-продажи земельного участка.
Акт приема-передачи участка, если он предусмотрен договором или оформлен сторонами отдельно.
Платежные поручения, банковские выписки, кассовые чеки или иные документы, подтверждающие оплату продавцу.
Выписка из ЕГРН о зарегистрированном праве собственности.
Кадастровый паспорт, кадастровая выписка, межевой план и иные документы по участку.
Документы, подтверждающие цель приобретения участка.
Договоры с кадастровыми инженерами, оценщиками, риелторами, юристами и другими подрядчиками.
Акты оказанных услуг и документы об оплате сопутствующих расходов.
Документы о начислении и оплате земельного налога.
При продаже участка — договор продажи, акт приема-передачи, выписка из ЕГРН, документы о переходе права собственности и документы о получении оплаты от покупателя.
Если участок приобретен для перепродажи, подготовим дополнительные документы, подтверждающие именно торговый характер операции. Это могут быть объявления о продаже, договор с агентом, коммерческие предложения, переписка с потенциальными покупателями, бизнес-план, решение о покупке для реализации и документы, подтверждающие отсутствие собственного использования участка.
Если участок приобретен для собственного бизнеса, подготовим документы, подтверждающие его использование в деятельности. Например, договоры аренды, документы на строительство, разрешения, договоры с подрядчиками, фотографии объекта не являются основными налоговыми документами, но могут дополнительно подтверждать деловую цель покупки.
Теперь рассмотрим ошибки, которые чаще всего приводят к неправильному расчету налога.
Списываем стоимость участка сразу после оплаты. Земля не является обычным товаром или амортизируемым основным средством во всех ситуациях. Сначала определим цель покупки и порядок учета.
Принимаем землю к расходам как основное средство. Не применяем механизм списания стоимости основных средств к участку, используемому в бизнесе.
Учитываем участок как товар без фактической цели перепродажи. Нельзя назвать участок товаром только ради признания расходов.
Не разделяем стоимость здания и земли. При покупке комплекса недвижимости отдельно определим стоимость каждого объекта.
Включаем в расходы неоплаченный участок. При УСН расходы признаются после фактической оплаты.
Включаем в расходы сумму основного долга по кредиту. В расходах можно анализировать проценты, но не возврат заемных средств.
Не отражаем земельный налог в расходах после уплаты. Земельный налог, уплаченный в связи с предпринимательским участком, может учитываться отдельно.
Не проверяем КУДиР после оформления документов в 1С. Даже проведенный документ не всегда означает, что расход попал в налоговый учет правильно.
Используем ручную операцию вместо штатных документов. Ручные проводки могут изменить бухгалтерский учет, но не сформировать корректные движения по регистрам УСН.
Применяем изменения 2026 года к декларациям за 2025 год. Новые правила не позволяют задним числом пересчитать налоговые расходы за прошлые периоды без отдельного правового анализа.
Рассмотрим полный пример. ИП на УСН «Доходы минус расходы» занимается сделками с коммерческой недвижимостью. В феврале предприниматель купил земельный участок за 3 000 000 руб. Участок оплачен полностью. Цель приобретения — дальнейшая продажа.
В марте участок отражен в 1С как товар. В апреле предприниматель разместил объявления о продаже, заключил договор с агентом и начал поиск покупателя. В июне участок продан за 3 800 000 руб.
Разберем налоговый учет.
В феврале стоимость участка не включаем в расходы только из-за оплаты.
В июне оформляем реализацию участка.
В доходы включаем оплату от покупателя в размере 3 800 000 руб. по мере поступления денежных средств.
В расходы включаем 3 000 000 руб. стоимости участка, поскольку он был приобретен для перепродажи, оплачен продавцу и реализован покупателю.
Дополнительно анализируем расходы на услуги агента, рекламу и юридическое сопровождение сделки.
Если агент получил 100 000 руб. за продажу участка и его услуги оплачены, этот расход также можно проанализировать как расход, связанный с реализацией имущества. Главное — иметь договор, акт оказанных услуг и платежные документы.
Если предприниматель не продаст участок до конца года, его стоимость не уменьшит налоговую базу по УСН за этот год. Участок продолжит учитываться как товар до момента реализации.
Рассмотрим другой пример. ИП купил участок за 5 000 000 руб. для размещения склада. В 2026 году участок оплачен, право собственности зарегистрировано. На участке предприниматель начал подготовительные работы для строительства.
В момент покупки стоимость участка не включаем в КУДиР. Не списываем ее как расходы на основное средство. Не начисляем амортизацию.
При этом в течение периода можно учитывать расходы, связанные с предпринимательским использованием земли, если они соответствуют условиям УСН. Например, земельный налог после уплаты, кадастровые услуги, расходы на подготовку документов и проценты по кредиту при соблюдении установленных требований.
Предположим, в 2028 году предприниматель отказывается от строительства и продает участок за 6 000 000 руб. В этом случае при продаже анализируем возможность включения покупной стоимости земли в расходы на основании правил реализации иного имущества, действующих с 2026 года.
Если стоимость приобретения участка составляет 5 000 000 руб., а расходы на продажу составили 200 000 руб., налоговую базу по операции определяем с учетом применимого порядка признания расходов. Все расчеты должны быть подтверждены документами и отражены в КУДиР корректно.
После оформления операций обязательно проведем контроль. Не ограничимся тем, что документы проведены без ошибок.
Сначала сформируем Оборотно-сальдовую ведомость по счетам учета земельного участка. Если участок приобретен как товар, проверим остаток по счету учета товаров. Если участок используется в деятельности как объект основных средств, проверим остаток по счету учета основных средств и капитальных вложений.
Затем сформируем Карточку счета. Проверим, какой документ сформировал поступление, как отражена оплата, как участок был принят к учету и как произошло списание при продаже.
После этого сформируем Книга доходов и расходов УСН. Посмотрим, не попала ли стоимость участка в расходы раньше положенного срока. Если участок предназначен для перепродажи, проверим, что расход отражается после реализации. Если участок используется в собственной деятельности, проверим, что стоимость покупки не списалась как стоимость амортизируемого основного средства.
Дополнительно сформируем Анализ учета по УСН. В отчете могут быть показаны причины, по которым расходы не принимаются. Например, программа может видеть отсутствие оплаты поставщику, отсутствие реализации товара, неверную настройку вида расхода или несоответствие данных документов.
При продаже участка в 2026 году и позднее отдельно проверим, поддерживает ли установленный релиз программы отражение расходов по новому порядку. Если автоматическое отражение отсутствует, не вносим произвольные проводки. Сначала определим правовое основание, затем используем предусмотренный программой документ Запись книги доходов и расходов УСН либо другой корректный механизм отражения налогового расхода.
ИП на УСН «Доходы минус расходы» может учитывать стоимость земельного участка по-разному в зависимости от цели приобретения.
Если участок куплен для дальнейшей перепродажи, его можно учитывать как товар. Стоимость участка включаем в расходы по мере реализации, но только после оплаты продавцу и при наличии документов, подтверждающих торговую цель сделки.
Если участок куплен для собственного коммерческого использования, например для строительства, аренды, склада, производства, магазина или парковки, его стоимость нельзя включать в расходы в момент покупки. Земля не относится к амортизируемому имуществу, поэтому ее стоимость не списывается как стоимость обычного основного средства.
С 1 января 2026 года при последующей продаже участка можно анализировать возможность уменьшения дохода от реализации на покупную стоимость земли по правилам реализации иного имущества. Такой расход признаем не при покупке участка, а при его продаже. Для переходных операций, когда участок был приобретен и оплачен до 2026 года, а продан после 1 января 2026 года, нужно отдельно оценить налоговые риски и при необходимости получить письменное разъяснение.
В 1С участок для перепродажи отражаем через Номенклатура, Поступление (акты, накладные, УПД) и документы реализации как товар. Участок для собственного использования отражаем через учет капитальных вложений и основных средств, но не включаем его стоимость в расходы УСН как амортизируемое основное средство. После всех операций обязательно проверяем Книга доходов и расходов УСН, Анализ учета по УСН и бухгалтерские отчеты по счетам учета.
Информация носит справочный характер