Разберем ситуацию по шагам. У нас есть ИП на УСН с объектом «доходы минус расходы». Предприниматель покупает земельный участок, строит на нем одноэтажный жилой дом для последующей продажи физлицу, а часть оплат проводит не с расчетного счета ИП, а со своей личной карты как физическое лицо. На практике именно здесь и возникает главный вопрос: какие суммы можно принять в расходы, в каком году это делать и как правильно обосновать позицию перед налоговой. Общие правила учета расходов при УСН закреплены в статье 346.16 НК РФ, а момент их признания — в статье 346.17 НК РФ. При этом расходы должны быть экономически обоснованными, документально подтвержденными и направленными на получение дохода.
Сразу обозначим главный практический вывод. В подобной ситуации нужно разделить расходы на несколько групп:
стоимость самого земельного участка;
вознаграждение риэлтору;
строительные материалы, работы, зарплату, страховые взносы и прочие прямые затраты на строительство;
целевой взнос в ТСН;
прочие сопутствующие платежи, если они были: госпошлины, кадастровые работы, нотариальные и юридические услуги.
Дальше посмотрим на каждую группу отдельно и определим, когда именно она уменьшает налоговую базу по УСН. Именно такой разбор позволяет не смешивать между собой разные правила статьи 346.17 НК РФ: для материалов действует один порядок, для товаров — другой, для услуг — третий.
В таких спорах решающим является не сам факт покупки земли, а цель приобретения. Если земельный участок куплен не для собственного использования, не для размещения офиса и не как объект основных средств, а именно для дальнейшей продажи в составе конечного объекта, его нужно рассматривать не как основное средство, а как товар для перепродажи. Это особенно важно, потому что земля как таковая не является амортизируемым имуществом. Поэтому, если рассматривать ее как обычный объект владения, стоимость участка в расходах по УСН не учитывается. Но если участок изначально приобретен для перепродажи, действует уже другое правило — как для товаров. Такой подход подтверждается разъяснениями ФНС и материалами 1С:ИТС.
Отсюда следует важный практический вывод: стоимость земельного участка 8 000 000 руб. можно включить в расходы по УСН только при условии, что вы докажете его товарный характер. То есть нужно показать, что участок не приобретался для собственного потребления, а входил в проект строительства дома для последующей реализации конечному покупателю. Если дом продается вместе с участком, эта логика обычно обоснована: фактически вы создаете и реализуете единый продаваемый продукт — жилой дом с земельным участком.
Именно поэтому в исходном ответе на форуме была верно уловлена общая идея: стоимость земли нельзя просто списать в 2025 году в момент покупки. Ее учет зависит от правил для товаров, а не от правил для обычных текущих расходов. Если участок является товаром, расходы по его оплате учитываются по мере реализации. Иными словами, одного факта оплаты поставщику недостаточно: нужен еще факт продажи объекта покупателю. Это прямо следует из подпункта 2 пункта 2 статьи 346.17 НК РФ.
Теперь посмотрим на ваш случай по датам. Участок куплен и оплачен в 2025 году. Дом построен, а продажа планируется в 2026 году. Для расходов на товары при УСН работает правило: расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются по мере реализации этих товаров. При этом расходы, непосредственно связанные с реализацией указанных товаров, учитываются после фактической оплаты. Это означает, что сама стоимость участка не уменьшает налоговую базу в 2025 году, если в этом году не было реализации.
Следовательно, в вашем сценарии 8 000 000 руб. стоимости участка логично учитывать в расходах 2026 года, когда произойдет продажа дома вместе с землей. Это самый безопасный и обоснованный вариант. Именно в этот момент выполняются условия для признания расхода по правилам УСН: участок оплачен и реализован в составе конечного продаваемого объекта.
Здесь важно не допустить типичную ошибку: не нужно пытаться списать землю как основное средство, не нужно включать ее стоимость в расходы как «приобретение ОС» и не нужно относить ее в 2025 год только потому, что деньги уже уплачены. Для земли такой подход конфликтует с налоговой логикой главы 26.2 НК РФ. Гораздо надежнее показать, что участок был товаром, предназначенным для перепродажи вместе с домом, и признать расход в периоде продажи.
С вознаграждением риэлтору ситуация иная. Это не товар и не материал, а оплаченная услуга, связанная с приобретением объекта для предпринимательской деятельности. В статье 346.16 НК РФ прямо перечислены расходы на юридические, бухгалтерские, аудиторские услуги, а также расходы, связанные с приобретением и реализацией товаров. На практике риэлторское вознаграждение обычно пытаются обосновывать либо как посреднические расходы, связанные с приобретением товара для перепродажи, либо как услуги, непосредственно направленные на получение дохода. Если договор и первичные документы оформлены корректно и из них видно, что услуги оказаны именно для приобретения участка под коммерческий проект, такой расход обычно защищаем.
Но здесь нужно провести важное различие. Есть два возможных подхода:
Консервативный подход. Учесть 100 000 руб. как самостоятельный расход на услуги в 2025 году, если услуги приняты и оплачены в 2025 году.
Проектный подход. Связать эти 100 000 руб. непосредственно с приобретением товара для дальнейшей реализации и признать их как расход, связанный с приобретением и реализацией товара, то есть ориентироваться на продажу конечного объекта.
На практике для сайта с решением проблемы лучше рекомендовать консервативный вариант с дополнительной оговоркой. Почему? Потому что если риэлтор оказал услугу в 2025 году, акт подписан, оплата прошла в 2025 году, услуга завершена и не зависит от факта дальнейшей реализации, то есть сильный аргумент признать расход в 2025 году как обычную услугу, связанную с предпринимательской деятельностью. Именно такой вывод и был сделан в ответе на форуме. Однако безопаснее так делать только тогда, когда в документах услуга четко описана как самостоятельная посредническая услуга по подбору и сопровождению сделки, а не как часть стоимости товара.
Поэтому на практике рекомендуем действовать так:
проверьте договор с риэлтором;
посмотрите, есть ли акт оказанных услуг;
убедитесь, что в назначении услуги есть связь с объектом предпринимательской деятельности;
подтвердите оплату;
только после этого включайте 100 000 руб. в расходы 2025 года.
Если же документов недостаточно, если в договоре формулировки размыты, если акт не подписан, либо если услуга фактически «зашита» в процесс приобретения товара для перепродажи, безопаснее спорную сумму не выделять отдельно и быть готовыми дополнительно обосновывать ее связь с коммерческой деятельностью.
Теперь перейдем к самой очевидной части расходов. Если дом строится для продажи, расходы на строительство — это расходы предпринимательской деятельности. В состав таких затрат обычно входят:
строительные материалы;
оплата работ подрядчиков;
заработная плата работников;
страховые взносы;
аренда техники и оборудования;
транспортные и иные сопутствующие расходы, если они подпадают под перечень статьи 346.16 НК РФ.
Материальные расходы прямо поименованы в подпункте 5 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ, расходы на оплату труда — в подпункте 6, страховые взносы — в подпункте 7. Такие затраты учитываются по правилам статьи 346.17 НК РФ после фактической оплаты и при наличии подтверждающих документов. Для материалов важно не только оплатить их поставщику, но и оприходовать, а для услуг и работ — иметь документы об их оказании или выполнении.
Здесь нужно понимать важный практический момент. Для материалов и строительных работ не действует правило «по мере реализации», которое установлено специально для товаров. Поэтому материалы, оплаченные и полученные в 2025 году, в общем случае можно учитывать в расходах 2025 года, даже если сам дом будет продан в 2026 году. Именно это часто удивляет предпринимателей: земля уходит в расход в год продажи, а значительная часть строительных расходов — раньше, по мере оплаты и выполнения условий признания.
На практике это дает такую схему:
материалы купили и оплатили в 2025 году — включаем в расходы 2025 года;
зарплату строителям начислили и выплатили в 2025 году — учитываем в расходах 2025 года;
страховые взносы уплатили — учитываем в расходах в размере фактически уплаченной суммы;
подрядные работы приняты и оплачены в 2025 году — учитываем в 2025 году;
часть расходов оплачена уже в 2026 году — учитываем в 2026 году.
Именно поэтому налоговая база по УСН у застройщика-ИП может «разрываться» по периодам: часть затрат уменьшит базу до продажи дома, а стоимость участка — только при продаже. Это нормально и соответствует механике главы 26.2 НК РФ.
Теперь разберем один из самых частых практических вопросов: можно ли принять расходы, если участок, услуги и взнос в ТСН оплачены не с расчетного счета ИП, а с личной карты того же человека как физлица. В отношении ИП это не выглядит критичным само по себе, потому что гражданское законодательство не разделяет имущество гражданина и имущество того же гражданина как предпринимателя. В разъяснениях специалистов и материалах 1С отмечается, что расходы, оплаченные с личной карты, можно учитывать, если они относятся к предпринимательской деятельности и подтверждены документально.
Иными словами, сам по себе способ оплаты не лишает ИП права на расход. Но нужно правильно собрать доказательства. Здесь безопаснее действовать максимально формально и последовательно. Рассмотрим подробнее, что именно нужно подготовить:
договоры должны быть привязаны к коммерческой деятельности;
должны быть документы об оплате: банковская выписка, чек, платежное поручение, расписка, приходный документ;
должны быть документы о фактическом получении услуги, права или имущества;
желательно, чтобы вид деятельности ИП соответствовал строительству и продаже недвижимости;
нужно показать связь расхода с будущим доходом от продажи дома.
Самая сильная формула для налоговой здесь такая: платеж произведен тем же лицом, которое зарегистрировано как ИП, а расход понесен в интересах предпринимательской деятельности, что подтверждается договором, первичными документами и фактом последующей реализации объекта. Такой подход не убирает все риски полностью, но существенно укрепляет позицию.
При этом нужно честно отметить и рискованную сторону вопроса. Если в договоре покупателем указан просто гражданин без ссылки на статус ИП, а связь сделки с бизнесом ничем не раскрыта, налоговая может спорить, что расходы относятся к личной деятельности физлица, а не к УСН-деятельности. Поэтому лучше не ограничиваться одной банковской выпиской: нужно собрать всю доказательную цепочку. Чем полнее пакет документов, тем устойчивее позиция.
Теперь перейдем к самой спорной части — целевому взносу в ТСН. Здесь автоматического ответа «да, учитываем» или «нет, не учитываем» нет. И это принципиально. Для УСН действует закрытый перечень расходов статьи 346.16 НК РФ. Если конкретный платеж нельзя уверенно отнести к поименованной категории расходов, учитывать его рискованно. Именно поэтому на форуме по этому пункту и не было однозначного вывода.
Разберем по шагам, от чего зависит ответ.
Если это действительно членский или целевой взнос в ТСН как в некоммерческую организацию, который уплачивается в силу правил товарищества и не поименован в статье 346.16 НК РФ, то с учетом закрытого перечня расходов принять его к учету крайне трудно.
Если это не «взнос» по сути, а обязательный платеж за конкретное подключение, инженерную инфраструктуру, дороги, сети, доступ к коммуникациям или иной имущественный результат, тогда нужно анализировать содержание платежа глубже: возможно, это уже не взнос как таковой, а затрата, формирующая продаваемый объект или связанная с его доведением до состояния, пригодного к продаже.
Вот почему в такой ситуации название платежа не решает вопрос. Решает его экономическая сущность и документы. Если в решении ТСН и в подтверждающих бумагах написано, что это «целевой взнос на строительство дороги, подведение электричества, подключение воды, создание инфраструктуры поселка», надо выяснить, что именно получает плательщик и переходит ли этот результат в состав продаваемого объекта либо создает для него самостоятельную ценность. Если же это просто корпоративный взнос участника товарищества, такой платеж, скорее всего, нельзя включить в расходы по УСН.
Практический вывод здесь такой: без изучения документов по ТСН включать 1 200 000 руб. в расходы опасно. Для безопасного учета нужно посмотреть:
устав или правила ТСН;
решение общего собрания о взносе;
назначение платежа;
смету, на что именно собирались деньги;
возникает ли у собственника конкретное имущественное благо;
связан ли этот результат непосредственно с продаваемым домом и участком.
Если после анализа выяснится, что платеж по сути представляет собой оплату конкретных работ или услуг, а не членский/целевой взнос как корпоративный платеж, тогда можно обсуждать включение суммы в расходы по соответствующему основанию. Но если это именно взнос участника ТСН, не вписывающийся в перечень статьи 346.16 НК РФ, лучше исходить из того, что в расходах УСН он не учитывается.
Чтобы сделать решение прикладным, разберем два сценария.
Сценарий 1. Осторожный. В документах фигурирует именно «целевой взнос в ТСН», а его назначение описано общо. Нет прямого договора на работы, услуги или подключение. В этом случае сумму 1 200 000 руб. лучше не включать в расходы по УСН до тех пор, пока не появятся документы, позволяющие квалифицировать платеж иначе.
Сценарий 2. Обоснованный для учета. Есть документы, из которых видно, что платеж фактически направлен на создание конкретной инфраструктуры, без которой участок и дом не могли быть проданы в заявленном виде, а предприниматель получает определенный имущественный результат. Тогда можно прорабатывать позицию о включении суммы либо в расходы, связанные с приобретением и реализацией товара, либо в иные поименованные расходы — но только после детального анализа первички и формулировок. В этом сценарии особенно важно, чтобы документы не ограничивались словами «целевой взнос», а раскрывали содержание обязательства.
Для практической статьи правильнее сформулировать вывод именно так: не включайте целевой взнос в ТСН автоматически; сначала установите, является ли он по сути членским взносом или оплатой конкретного имущественного результата. Это честный и профессионально корректный подход.
Теперь посмотрим на самый важный блок для проверки. Даже если расход назван в статье 346.16 НК РФ, его еще нужно документально защитить. Для вашей ситуации рекомендуем собрать единый файл или папку по объекту, в которую войдут:
выписка из ЕГРИП с видами деятельности, связанными со строительством и продажей объектов;
договор купли-продажи земельного участка;
документы об оплате участка;
договор с риэлтором;
акт оказанных услуг риэлтора;
документы по ТСН и расшифровка назначения взноса;
сметы на строительство;
накладные на материалы, чеки, УПД, акты;
договоры с подрядчиками;
расчетные ведомости по зарплате и подтверждение уплаты взносов;
договор продажи дома с участком;
документы, показывающие, что объект продавался именно как результат предпринимательской деятельности ИП.
Такой пакет документов поможет решить сразу две задачи. Во-первых, он подтверждает право на конкретные расходы. Во-вторых, он снимает вопрос о том, почему часть оплат проходила через личную карту физлица. Налоговой важно не то, каким именно пластиком вы платили, а можно ли доказать бизнес-характер расхода.
Теперь сведем все в понятную рабочую таблицу в текстовом виде.
Вознаграждение риэлтору 100 000 руб. Обычно можно учитывать в 2025 году, если услуга оказана, принята и оплачена в 2025 году, а документы подтверждают ее связь с предпринимательской деятельностью.
Стоимость земельного участка 8 000 000 руб. Безопаснее учитывать в 2026 году, в период продажи дома с участком, если участок приобретался для перепродажи как товар.
Материалы для строительства. Учитывайте в том периоде, когда выполнены условия признания расходов по УСН: как правило, после оплаты и получения материалов.
Подрядные работы и услуги. Учитывайте после оплаты и оформления актов.
Заработная плата и страховые взносы. Учитывайте по правилам статьи 346.17 НК РФ в периоде фактической выплаты и уплаты.
Целевой взнос в ТСН 1 200 000 руб. Не учитывайте автоматически; сначала квалифицируйте его по документам. Если это обычный взнос участника ТСН, учитывать его в расходах рискованно. Если это по сути оплата конкретного имущественного результата, нужен отдельный анализ.
Именно такой подход лучше всего согласуется и с логикой главы 26.2 НК РФ, и с практическими разъяснениями: стоимость земли — в год продажи, текущие услуги и строительные расходы — по своим правилам в момент выполнения условий признания, взнос в ТСН — только после отдельной квалификации.
Теперь посмотрим на прикладную сторону вопроса для 1С. В обсуждениях по аналогичной ситуации специалисты 1С-сообщества рекомендуют учитывать земельный участок, приобретенный для дальнейшей продажи, на счете 41 как товар. Это очень важная учетная идея: не вести такую землю как обычное основное средство, если по экономическому смыслу она куплена для перепродажи вместе с домом. В материалах по 1С также встречается подход, при котором затраты на строительство сначала собираются на счете 08, а после завершения строительства объект переводится на счет 43 как готовая продукция, если дом строился именно для продажи.
Для практической работы в 1С полезно ориентироваться на такую модель:
земельный участок отражайте как товар — счет 41, если он куплен для перепродажи;
затраты на строительство накапливайте на счете 08;
после завершения строительства переносите дом на счет 43 как готовую продукцию, если объект предназначен для реализации;
личные расходы предпринимателя, оплаченные с личной карты, при наличии подтверждающих документов отражайте через механизмы учета личных расходов, если используемая конфигурация это поддерживает;
для решений 1С, где предусмотрен специальный документ, используйте документ Расходы предпринимателя — в материалах 1С прямо указано, что он помогает учитывать расходы, оплаченные с личной карты, и отражать их в КУДиР по правилам УСН.
Здесь важно не смешивать налоговую и учетную логику. 1С помогает отразить хозяйственную операцию технически, но право на расход все равно определяется Налоговым кодексом и комплектом первичных документов. Поэтому сначала выстраиваем правовую квалификацию операции, а уже потом настраиваем проводки и документы в программе.
Отдельно разберем риск, который встречается очень часто. В договоре купли-продажи участка покупателем нередко указывают просто гражданина без фразы «индивидуальный предприниматель». Формально это не всегда критично, потому что ИП и физлицо — это одно и то же лицо, а имущество предпринимателя и гражданина в гражданско-правовом смысле не обособляется. Но для налогового учета это создает дополнительную доказательственную нагрузку.
Если договор, выписка, акты и платежные документы не связывают объект с предпринимательской деятельностью, налоговая может попытаться трактовать сделку как личную инвестицию гражданина. Поэтому здесь нужно дополнительно подкрепить позицию следующими аргументами:
вид деятельности ИП соответствует строительству и продаже;
участок использован именно в предпринимательском проекте;
дом построен не для личного проживания, а для продажи;
продажа дома с участком оформляется как реализация в рамках бизнеса;
затраты вошли в предпринимательский учет и КУДиР.
Чем лучше вы это покажете, тем слабее будет довод о «личном» характере покупки.
Посмотрим на условный пример по мотивам вопроса.
В 2025 году ИП:
купил участок за 8 000 000 руб.;
оплатил риэлтору 100 000 руб.;
уплатил целевой взнос в ТСН 1 200 000 руб.;
купил материалы на 3 500 000 руб.;
оплатил подрядчиков на 1 000 000 руб.;
выплатил зарплату и взносы на 800 000 руб.
В 2026 году ИП продал дом вместе с участком.
Тогда безопасная модель учета выглядит так:
2025 год: учитываем 100 000 руб. риэлторских услуг при наличии полного комплекта документов; учитываем материалы, подрядчиков, зарплату и страховые взносы по правилам статьи 346.17 НК РФ; вопрос по 1 200 000 руб. взноса в ТСН не решаем автоматически, а оставляем до анализа документов.
2026 год: учитываем 8 000 000 руб. стоимости земельного участка как стоимость товара, приобретенного для дальнейшей реализации, поскольку именно в 2026 году произошла реализация конечного объекта.
Если по документам по ТСН выяснится, что 1 200 000 руб. — это фактически плата за конкретное подключение или создание инфраструктуры, тогда нужно отдельно определить основание и момент признания. Но без такого анализа лучше не включать эту сумму в расходы только потому, что она крупная и связана с объектом. Такой автоматизм может привести к спору с налоговой.
Теперь сформулируем итог в прикладном виде, чтобы читателю было удобно сразу использовать выводы в работе.
Во-первых, не списывайте стоимость земельного участка в год покупки только потому, что он оплачен. Сначала определите его назначение. Если участок приобретен для перепродажи в составе дома, учитывайте его как товар и признавайте расход в периоде реализации дома с участком.
Во-вторых, услуги риэлтора можно учитывать отдельно как расход на услуги при условии, что они оказаны, оплачены и подтверждены документами, а их связь с предпринимательской деятельностью очевидна.
В-третьих, материалы, подрядные работы, зарплату и страховые взносы по строительству учитывайте по обычным правилам УСН — по мере выполнения условий статьи 346.17 НК РФ, не дожидаясь продажи дома, если закон не требует иного.
В-четвертых, не считайте оплату с личной карты физлица фатальной ошибкой. Для ИП это допустимо, но только если вы сможете доказать, что расход относится к бизнесу, а не к личным нуждам.
В-пятых, по целевому взносу в ТСН не делайте поспешный вывод. Сначала разберите юридическую природу платежа. Для УСН это критично, потому что перечень расходов закрытый.
Подведем общий итог.
Если ИП на УСН «доходы минус расходы» купил в 2025 году участок под строительство жилого дома для последующей продажи и в 2026 году продает дом вместе с участком, то стоимость участка 8 000 000 руб. безопаснее включать в расходы именно в 2026 году — как стоимость товара, приобретенного для дальнейшей реализации. Вознаграждение риэлтору 100 000 руб. при наличии договора, акта и оплаты обычно можно учитывать в 2025 году как расход на услуги, связанные с предпринимательской деятельностью. Строительные материалы, работы, зарплату и страховые взносы учитывайте по общим правилам УСН в тех периодах, когда выполнены условия их признания. А вот целевой взнос в ТСН 1 200 000 руб. без анализа документов автоматически в расходы включать не нужно: сначала выясните, является ли он корпоративным взносом либо фактически оплатой конкретной инфраструктуры или имущественного результата.
Именно такой подход позволяет одновременно решить и налоговую, и учетную задачу: не потерять обоснованные расходы, не завысить базу по УСН и при этом не создать лишний спорный эпизод на проверке.
Информация носит справочный характер