Рассмотрим ситуацию, когда юридическое лицо на УСН является плательщиком НДС и продает нежилую недвижимость покупателю. По договору покупатель оплачивает объект в рассрочку, переход права собственности уже зарегистрирован в Росреестре, но до полной оплаты недвижимость остается в залоге у продавца. Главный вопрос: в какой момент продавец должен начислить НДС — на дату регистрации права собственности, на дату каждого платежа, на дату полной оплаты, на дату прекращения залога или на дату передачи объекта по акту?
Разберем по шагам. Для целей НДС при реализации недвижимого имущества ключевое правило установлено пунктом 16 статьи 167 НК РФ: датой отгрузки недвижимого имущества признается день передачи недвижимости покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества. Это означает, что для начисления НДС по продаже недвижимости определяющее значение имеет не сама государственная регистрация права собственности и не факт залога у продавца, а дата фактической передачи объекта, оформленная актом или другим передаточным документом.
При этом нужно помнить об общем правиле пункта 1 статьи 167 НК РФ: момент определения налоговой базы по НДС определяется как наиболее ранняя из двух дат: день отгрузки или день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящей поставки. Для недвижимости «днем отгрузки» считается именно день передачи по акту. Поэтому если продавец получил аванс до передачи объекта, НДС начисляется с аванса. Если аванса не было, а объект уже передан по акту, НДС начисляется на дату передачи объекта по акту, даже если оплата будет поступать позже частями.
В описанной ситуации НДС нужно начислять на дату передачи нежилой недвижимости покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче. Если до этой даты продавец получил предварительную оплату, то НДС нужно было начислить с аванса на дату поступления денег, а затем на дату передачи объекта начислить НДС с реализации и принять к вычету ранее начисленный авансовый НДС в установленном порядке.
Если регистрация права собственности в Росреестре прошла до первого платежа, но объект уже был передан покупателю по акту, то НДС начислите на дату акта передачи. Если объект зарегистрирован на покупателя, но отдельный акт передачи еще не подписан, нужно внимательно проверить договор и комплект документов: иногда сам договор содержит условие, что он одновременно является передаточным документом. В таком случае датой передачи может считаться дата договора или иная дата, указанная в нем как дата передачи объекта.
Залог у продавца до полной оплаты не переносит момент начисления НДС. Залог является способом обеспечения исполнения обязательства покупателя по оплате. Он не отменяет реализацию, не заменяет передачу объекта и не создает специального правила для определения налоговой базы по НДС. В статье 167 НК РФ специальных норм для продажи недвижимости, оставшейся в залоге у продавца, не предусмотрено.
Проанализируем ситуацию подробнее. В гражданско-правовом смысле право собственности на недвижимость обычно возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права. Поэтому у бухгалтеров часто возникает логичный вопрос: если право зарегистрировано в Росреестре, значит ли это, что именно на дату регистрации нужно начислить НДС?
Для целей НДС ответ другой: дата регистрации права собственности сама по себе не является датой отгрузки недвижимости. Налоговый кодекс специально установил для недвижимости отдельное правило: датой отгрузки признается день передачи объекта по передаточному акту или иному документу о передаче. Поэтому мы разделяем два события:
Государственная регистрация права собственности — важна для гражданско-правового перехода права на объект.
Передача недвижимости по акту или иному документу — важна для определения даты отгрузки в целях НДС.
Если эти даты совпадают, вопросов обычно не возникает. Если они отличаются, для НДС ориентируемся на дату передачи по акту, а не на дату внесения записи в ЕГРН. Именно поэтому в договоре купли-продажи нежилой недвижимости нужно аккуратно прописывать порядок передачи объекта и оформлять передаточный акт без неопределенности.
Рассмотрим подробнее условие о залоге. В сделках купли-продажи недвижимости с рассрочкой часто используется конструкция, при которой объект переходит в собственность покупателя, но до полной оплаты находится в залоге у продавца. Это защищает продавца: если покупатель не оплатит объект, продавец получает обеспечительный механизм.
Но для НДС залог не означает, что реализация еще не состоялась. Если объект передан покупателю по акту, покупатель получил возможность владеть и пользоваться им, а право собственности уже зарегистрировано за покупателем, то наличие залога не отменяет факт реализации. Залог не является отлагательным условием для начисления НДС, если договором не предусмотрено иное фактическое условие передачи.
Иными словами, разберем логику:
Продавец и покупатель заключили договор купли-продажи нежилой недвижимости.
Покупатель оплачивает объект в рассрочку.
Право собственности зарегистрировано на покупателя.
Объект остается в залоге у продавца до полной оплаты.
Если объект передан покупателю по акту, для НДС произошла отгрузка.
НДС начисляется на дату передачи по акту, а не на дату снятия залога.
Дата прекращения залога не является моментом определения налоговой базы по НДС. Это не дата отгрузки и не дата оплаты. Поэтому переносить начисление НДС на момент полной оплаты только из-за залога нельзя.
Посмотрим на общий алгоритм. Для продавца — плательщика НДС — при реализации нежилой недвижимости нужно определить, какое событие произошло раньше:
получение оплаты или частичной оплаты в счет будущей передачи недвижимости;
передача недвижимости покупателю по передаточному акту или иному документу.
Если сначала поступили деньги, а объект еще не передан, возникает аванс. С такого аванса нужно начислить НДС. Если сначала объект передан, а оплата будет позже, НДС начисляется с реализации на дату передачи объекта. Последующие платежи по рассрочке уже погашают дебиторскую задолженность покупателя и не создают нового НДС, если НДС уже был начислен со всей стоимости реализации на дату передачи.
Рассмотрим пример. Продавец продает нежилое помещение за 12 000 000 рублей, в том числе НДС 20%. Покупатель оплачивает объект в рассрочку: по 1 000 000 рублей ежемесячно. Право собственности зарегистрировано 10 апреля. Передаточный акт подписан 15 апреля. Первый платеж поступил 25 апреля.
В этой ситуации НДС начислите на 15 апреля, потому что именно в этот день объект передан по акту. Первый платеж 25 апреля уже не является авансом, потому что он поступил после передачи объекта. Это оплата ранее реализованной недвижимости. НДС повторно с каждого платежа начислять не нужно.
Другой пример. Договор заключен 10 апреля. Покупатель внес первый платеж 1 000 000 рублей 12 апреля. Передаточный акт подписан 20 апреля. В этом случае 12 апреля продавец начисляет НДС с аванса. 20 апреля продавец начисляет НДС со всей стоимости реализации, выставляет счет-фактуру на реализацию и принимает к вычету НДС, ранее начисленный с аванса, при соблюдении условий для вычета.
Разберем, какие документы могут подтверждать передачу недвижимости. В пункте 16 статьи 167 НК РФ указаны передаточный акт или иной документ о передаче недвижимого имущества. На практике таким документом может быть:
акт приема-передачи нежилого помещения;
передаточный акт к договору купли-продажи;
универсальный передаточный документ, если он оформлен как документ передачи;
сам договор купли-продажи, если в нем прямо указано, что объект передан покупателю и договор имеет силу передаточного акта;
иной подписанный сторонами документ, из которого следует, что продавец передал, а покупатель принял объект недвижимости.
Чтобы избежать спора, рекомендуем отдельно оформить акт приема-передачи. В нем укажите дату фактической передачи, адрес объекта, кадастровый номер, площадь, состояние объекта, реквизиты договора и подписи сторон. Если передача уже фактически произошла, но акт не оформлен, это создает налоговый риск: инспекция может анализировать не только дату документа, но и фактические обстоятельства владения и пользования объектом.
Для НДС важно не название документа, а его содержание. Если документ подтверждает передачу недвижимости покупателю, он может быть признан «иным документом о передаче» для целей пункта 16 статьи 167 НК РФ.
Рассмотрим рассрочку отдельно. Рассрочка означает, что покупатель оплачивает объект не сразу, а частями в течение согласованного срока. Но рассрочка не означает, что реализация происходит частями. Нежилая недвижимость передается как единый объект, поэтому при передаче объекта продавец начисляет НДС со всей договорной стоимости реализации.
После передачи объекта платежи по графику рассрочки отражайте как погашение задолженности покупателя. На каждую оплату после отгрузки не нужно снова начислять НДС с поступившей суммы, потому что налоговая база уже была определена на дату передачи недвижимости. Исключение — платежи, полученные до передачи объекта. Такие суммы являются авансами и требуют начисления НДС на дату поступления.
Разберем по шагам:
Если платеж поступил до передачи объекта, начислите НДС с аванса.
На дату передачи объекта по акту начислите НДС со всей стоимости реализации.
НДС с ранее полученного аванса примите к вычету после отгрузки, если выполнены условия для вычета.
Если платеж поступил после передачи объекта, не начисляйте НДС повторно: это оплата дебиторской задолженности.
Если оплата идет по графику после передачи, контролируйте задолженность, но не формируйте новые счета-фактуры на реализацию по каждому платежу.
Теперь разберем важный нюанс из вопроса: продавец — юридическое лицо на УСН, но является плательщиком НДС. В общем случае организации на УСН могут иметь особенности по НДС, а с 2025 года для части налогоплательщиков на УСН действуют новые правила уплаты НДС в зависимости от размера доходов и применяемого освобождения. Поэтому в конкретной ситуации нужно исходить из того, что продавец уже признан плательщиком НДС или добровольно/обязательно исчисляет НДС по правилам главы 21 НК РФ.
Если продавец на УСН является плательщиком НДС по этой операции, то момент определения налоговой базы по НДС определяется по статье 167 НК РФ так же, как и у иных плательщиков НДС. Специального правила, которое переносило бы начисление НДС для организаций на УСН на дату оплаты или дату полной оплаты при продаже недвижимости, нет.
Если продавец выставляет счета-фактуры с НДС, ведет книгу продаж и сдает декларацию по НДС, то продажу нежилой недвижимости нужно отразить в периоде, на который приходится дата передачи объекта по акту либо дата аванса, если аванс был раньше.
Рассмотрим оформление счета-фактуры. При реализации товаров, работ, услуг, имущественных прав счет-фактура выставляется не позднее пяти календарных дней со дня отгрузки или получения аванса. Для недвижимости днем отгрузки является дата передачи по акту или иному документу.
Поэтому при продаже нежилой недвижимости действуйте так:
Если получили аванс до передачи объекта, выставьте авансовый счет-фактуру не позднее пяти календарных дней со дня получения аванса.
На дату передачи недвижимости по акту оформите реализацию.
Выставьте счет-фактуру на реализацию не позднее пяти календарных дней с даты передачи объекта.
Зарегистрируйте счет-фактуру на реализацию в книге продаж за соответствующий квартал.
Если ранее был аванс, зарегистрируйте вычет авансового НДС в книге покупок при наличии права на вычет.
Если покупатель оплачивает объект уже после передачи, счета-фактуры на каждую оплату по графику рассрочки не оформляйте как счета-фактуры на аванс. Эти оплаты не являются предоплатой, потому что объект уже передан.
Теперь посмотрим на практическое отражение в 1С. Конкретный интерфейс зависит от конфигурации, например 1С:Бухгалтерия 8, редакции, настроек НДС и учетной политики. Но общая логика будет одинаковой: сначала нужно корректно определить дату реализации, затем сформировать счет-фактуру и зарегистрировать НДС в книге продаж.
Если объект недвижимости числится у продавца как основное средство, обычно используйте документ Передача ОС или соответствующий документ реализации основного средства, если он предусмотрен конфигурацией. Если объект учитывается как товар или иной актив, может использоваться документ Реализация (акт, накладная, УПД). Выбор документа зависит от того, как объект отражен в учете продавца.
Разберем типовой порядок:
Проверьте, как объект учтен в 1С: как Основные средства, как товар, как объект вложений или как иное имущество.
Оформите документ реализации или передачи на дату передаточного акта, а не на дату полной оплаты.
Укажите договор с покупателем и график оплаты, если в конфигурации используется учет расчетов по договорам.
Проверьте ставку НДС и сумму НДС в документе реализации.
Сформируйте Счет-фактура выданный на реализацию.
Проверьте попадание операции в Книга продаж.
Если были авансы до передачи, проверьте документы Счет-фактура выданный на аванс и последующий зачет аванса.
Перед сдачей декларации выполните проверку через Помощник по учету НДС или аналогичный механизм контроля НДС в вашей конфигурации.
Если первый платеж поступил после передачи объекта, в 1С отражайте его документом поступления оплаты от покупателя, например через Поступление на расчетный счет. Такая операция должна закрывать дебиторскую задолженность, а не формировать новый НДС к начислению.
Выясним причину возможной ошибки. Часто бухгалтер видит, что право собственности зарегистрировано в Росреестре, и хочет сделать реализацию на дату регистрации. Но для НДС по недвижимости правильнее ориентироваться на дату передаточного акта. Поэтому в 1С документ реализации должен быть датирован датой передачи объекта покупателю, если именно этот документ является основанием для начисления НДС.
Если передаточный акт подписан 18 марта, а регистрация права прошла 25 марта, для НДС реализацию отразите 18 марта. Если регистрация прошла 10 марта, а акт передачи подписан 18 марта, для НДС реализацию отразите 18 марта. Если договор одновременно является передаточным документом и в нем указано, что объект передан в день подписания договора, ориентируйтесь на эту дату.
Главное правило для 1С: дата документа реализации должна соответствовать дате передачи объекта по акту или иному документу о передаче, а не дате каждого платежа по рассрочке и не дате прекращения залога.
Рассмотрим распространенную ситуацию: отдельный акт приема-передачи не составлялся, а регистрация в Росреестре уже прошла. В этом случае нужно внимательно прочитать договор купли-продажи. Иногда стороны включают в договор формулировку: «Настоящий договор одновременно является актом приема-передачи объекта» или «Объект считается переданным покупателю с момента подписания настоящего договора». Тогда договор может выполнять функцию передаточного документа.
Если такой формулировки нет, но объект фактически передан покупателю, рекомендуем оформить отдельный акт приема-передачи. Дата акта должна соответствовать фактической передаче. Не стоит искусственно переносить дату акта только для изменения налогового периода, если фактические обстоятельства подтверждают более раннюю передачу.
Если объект не передавался покупателю фактически, но право уже зарегистрировано, ситуация требует отдельного анализа договора. Например, в договоре может быть предусмотрено, что пользование объектом начнется позже, после определенного события. Однако для НДС безопаснее иметь четкий документ, в котором указано, когда именно продавец передал объект, ключи, доступ, техническую документацию и возможность владения помещением.
Посмотрим на вопрос автора: регистрация недвижимости уже прошла до поступления первого платежа. Если до первого платежа объект также был передан покупателю по акту, то НДС начислите на дату передачи. Отсутствие оплаты не переносит налоговую базу, потому что по НДС действует метод начисления по ранней из дат, а не кассовый метод по факту окончательных расчетов.
После передачи объекта у продавца возникает дебиторская задолженность покупателя. НДС при этом уже начислен со всей стоимости реализации. Когда покупатель начнет вносить платежи по рассрочке, эти поступления будут уменьшать задолженность. Повторно начислять НДС с каждого платежа не нужно.
Если же объект зарегистрирован, но фактической передачи по акту еще не было и покупатель не оплатил объект, нужно определить, есть ли иной документ, который считается документом передачи. Если такого документа нет и фактическая передача не состоялась, момент начисления НДС может еще не наступить. Но такая конструкция должна подтверждаться договором и реальным положением дел.
Разберем ситуацию, когда часть денег поступает до передачи недвижимости. Например, покупатель должен оплатить 10% до регистрации, 40% после регистрации и 50% в течение года. Если 10% поступили до передачи объекта по акту, то эта сумма является авансом для целей НДС.
Алгоритм будет таким:
На дату поступления аванса начислите НДС с полученной суммы.
Выставьте авансовый счет-фактуру.
На дату передачи объекта по акту начислите НДС со всей стоимости объекта.
Примите к вычету НДС с аванса после отражения реализации.
Дальнейшие платежи после передачи отражайте как оплату задолженности без повторного начисления НДС.
В 1С авансовый НДС обычно формируется через документы оплаты и обработку регистрации счетов-фактур на аванс. Проверьте документы Поступление на расчетный счет, Счет-фактура выданный на аванс, Формирование записей книги продаж, Формирование записей книги покупок и Помощник по учету НДС. Названия документов и обработок могут отличаться в зависимости от версии и настроек.
Теперь отдельно посмотрим на залог. Залог недвижимости у продавца до полной оплаты — это обеспечительное условие договора. В бухгалтерском и налоговом учете его нужно отделить от самой реализации.
Если объект передан и реализация состоялась, продавец отражает выбытие имущества и дебиторскую задолженность покупателя. Залог при этом подтверждает обеспечение задолженности, но не означает, что объект остается активом продавца для целей реализации. В зависимости от учетной политики и существенности информации залог может контролироваться на забалансовых счетах или в аналитическом учете по договору.
В 1С для контроля рассрочки и залога можно использовать аналитику по договору, график платежей, комментарии к договору, дополнительные реквизиты, файлы договора и акта, а также отчеты по задолженности. Полезными объектами могут быть Договоры контрагентов, Контрагенты, Расчеты с покупателями, Акт сверки расчетов, Оборотно-сальдовая ведомость по счету 62.
Не смешивайте залог и момент начисления НДС. Залог нужен для контроля исполнения обязательства по оплате, а НДС начисляется по правилам статьи 167 НК РФ.
Рассмотрим общую бухгалтерскую логику без привязки к конкретному плану счетов компании. Если продается объект основных средств, обычно отражаются операции по выбытию основного средства, списанию остаточной стоимости, признанию выручки, начислению НДС и отражению задолженности покупателя. Конкретные проводки зависят от конфигурации 1С, учетной политики и того, как объект учитывался.
Типовая логика может выглядеть так:
Отразите выручку от реализации объекта и задолженность покупателя.
Начислите НДС с реализации на дату передачи объекта.
Списывайте остаточную стоимость объекта в расходы бухгалтерского учета в порядке, установленном учетной политикой.
Отразите поступающие платежи покупателя как погашение задолженности.
Контролируйте оставшуюся задолженность по графику рассрочки.
Если объект учитывался не как основное средство, а как товар или иное имущество, документы и проводки будут иными. Поэтому перед отражением операции в 1С сначала выясним, на каком счете и в каком качестве недвижимость числится у продавца.
Проанализируем типичные ошибки, которые приводят к искажению декларации по НДС.
Начисляют НДС только по мере поступления платежей после передачи объекта. Это неверно, если объект уже передан. После передачи НДС нужно начислить со всей стоимости реализации, а платежи по рассрочке отражать как погашение долга.
Переносят начисление НДС на дату полной оплаты. Это ошибка. Полная оплата не является специальным моментом определения налоговой базы по НДС при продаже недвижимости.
Считают, что залог у продавца откладывает реализацию. Сам по себе залог не переносит момент начисления НДС. Он только обеспечивает обязательство покупателя.
Ориентируются только на дату регистрации права собственности. Для НДС по недвижимости ориентируемся на дату передачи по акту или иному документу.
Не начисляют НДС с аванса, полученного до передачи объекта. Если деньги поступили до передачи, это аванс, и с него нужно начислить НДС.
Не восстанавливают правильную цепочку аванс — реализация — вычет авансового НДС. Если был аванс, после отгрузки нужно корректно отразить реализацию и вычет авансового НДС.
Оформляют акт передачи задним числом или без связи с фактической передачей. Это создает налоговые риски и может вызвать претензии при проверке.
Разберем контрольный список. Перед закрытием квартала проверьте следующие моменты:
Определите дату передаточного акта или иного документа передачи.
Проверьте, были ли оплаты до этой даты.
Если были авансы, убедитесь, что авансовые счета-фактуры сформированы и зарегистрированы в книге продаж.
Проверьте, что реализация недвижимости отражена на дату передачи объекта.
Проверьте, что счет-фактура на реализацию выставлен в срок.
Проверьте, что реализация попала в Книга продаж нужного квартала.
Если был авансовый НДС, проверьте вычет после отгрузки.
Сверьте сумму НДС в договоре, акте, счете-фактуре и декларации.
Проверьте, как в договоре сформулирована цена: «в том числе НДС» или «НДС начисляется сверх цены».
Проверьте задолженность покупателя по счету расчетов после отражения реализации и оплат.
В 1С используйте стандартные отчеты и обработки: Книга продаж, Книга покупок, Помощник по учету НДС, Анализ учета по НДС, Оборотно-сальдовая ведомость, Карточка счета 62, Акт сверки расчетов. Эти инструменты помогут увидеть, в какой период попала реализация, корректно ли сформированы счета-фактуры и нет ли расхождений между расчетами и НДС.
Рассмотрим несколько возможных ситуаций.
Ситуация 1. НДС начисляли по мере оплаты после передачи объекта. В этом случае нужно проверить, в каком квартале была дата передачи недвижимости. Если реализация должна была быть отражена раньше, возможно, потребуется подать уточненную декларацию по НДС за период передачи, доначислить налог, рассчитать пени и скорректировать более поздние периоды, где НДС был начислен ошибочно по платежам.
Ситуация 2. НДС начислили на дату регистрации, но акт передачи был позже. Если налоговая база была отражена раньше, чем должна была возникнуть, нужно оценить влияние на декларации. Иногда такая ошибка не приводит к недоимке, но может искажать периоды. Исправление зависит от конкретных дат, сумм и сданных деклараций.
Ситуация 3. НДС не начислили с аванса, полученного до передачи. Если аванс был до передачи объекта, нужно восстановить авансовый НДС в правильном периоде. После передачи объекта проверьте право на вычет авансового НДС.
Ситуация 4. Не выставили счет-фактуру в срок. Нужно оформить документы и оценить риск ответственности за нарушение правил выставления счетов-фактур и ведения налоговых регистров. При существенных суммах лучше дополнительно проконсультироваться с налоговым специалистом.
Если нужно кратко ответить на исходный вопрос, используйте такую формулировку:
При реализации нежилой недвижимости датой отгрузки для целей НДС является дата передачи объекта покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества. Наличие условия о залоге недвижимости у продавца до полной оплаты не меняет момент определения налоговой базы по НДС. Если до передачи объекта оплата не поступала, НДС начисляется на дату передачи объекта по акту со всей стоимости реализации. Последующие платежи по рассрочке после передачи объекта не являются авансами и не образуют новой налоговой базы по НДС. Если оплата или частичная оплата поступила до передачи объекта, НДС нужно начислить с аванса, а затем на дату передачи объекта начислить НДС с реализации и принять авансовый НДС к вычету в установленном порядке.
Посмотрим на пример, максимально близкий к вопросу.
Организация на УСН является плательщиком НДС и продает нежилое помещение за 24 000 000 рублей, в том числе НДС 20%. По договору покупатель оплачивает стоимость в рассрочку в течение 12 месяцев. До полной оплаты помещение находится в залоге у продавца. Переход права собственности зарегистрирован в Росреестре 5 июня. Передаточный акт подписан 7 июня. Первый платеж поступил 20 июня.
Решение:
Определяем дату отгрузки для НДС — 7 июня, дата передаточного акта.
Проверяем оплаты до 7 июня — оплат не было.
Начисляем НДС с реализации на 7 июня со всей стоимости объекта.
Выставляем счет-фактуру на реализацию не позднее пяти календарных дней с 7 июня.
Отражаем счет-фактуру в книге продаж за второй квартал.
Платеж от 20 июня отражаем как погашение задолженности покупателя, без повторного начисления НДС.
Залог контролируем отдельно как обеспечение оплаты, но не используем его для переноса даты начисления НДС.
Теперь изменим пример. Первый платеж 2 400 000 рублей поступил 1 июня, передаточный акт подписан 7 июня. Тогда 1 июня начисляем НДС с аванса, а 7 июня начисляем НДС с полной реализации и принимаем к вычету НДС с аванса, если выполнены условия для вычета.
Чтобы в будущем избежать неопределенности, рекомендуем в договоре купли-продажи недвижимости четко разделить переход права, передачу объекта, оплату и залог. В договоре полезно указать:
дату или порядок подписания передаточного акта;
момент фактической передачи объекта покупателю;
порядок передачи ключей, технической документации и доступа к помещению;
график рассрочки платежей;
условие о залоге объекта у продавца до полной оплаты;
порядок снятия залога после полного расчета;
формулировку цены с НДС: включен НДС в цену или начисляется сверх цены;
обязанность сторон подписать документы, необходимые для налогового и бухгалтерского учета.
Не смешивайте в договоре формулировки «передача объекта после полной оплаты» и фактическую регистрацию права до оплаты, если стороны реально передают объект раньше. Противоречивые условия могут создать налоговый спор и усложнить учет.
Подведем итог. При продаже нежилой недвижимости продавцом — плательщиком НДС — момент начисления НДС определяется по статье 167 НК РФ. Для недвижимости датой отгрузки считается день передачи объекта покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче. Если оплата поступила раньше передачи, начислите НДС с аванса. Если оплата поступает после передачи, начислите НДС на дату передачи со всей стоимости объекта, а последующие платежи отражайте как погашение задолженности.
Государственная регистрация права собственности в Росреестре важна для гражданско-правового оформления сделки, но не заменяет специальное правило НК РФ о дате отгрузки недвижимости. Залог объекта у продавца до полной оплаты также не переносит момент начисления НДС, потому что залог является способом обеспечения обязательства, а не специальным налоговым основанием для отсрочки НДС.
Главный вывод: если нежилая недвижимость передана покупателю по акту, начислите НДС на дату этого акта со всей стоимости реализации, даже если покупатель будет оплачивать объект в рассрочку и до полной оплаты объект остается в залоге у продавца. Если до акта были платежи, сначала начислите НДС с аванса, затем на дату передачи отразите реализацию и вычет авансового НДС.
Информация носит справочный характер