Разберем ситуацию, когда ООО на общей системе налогообложения планирует продать земельный участок, а его договорная цена отличается от кадастровой стоимости. Например, участок числится в бухгалтерском учете по балансовой стоимости 2 000 000 рублей, его кадастровая стоимость составляет 5 000 000 рублей, а покупатель готов приобрести участок за 2 000 000 рублей либо по иной согласованной цене.
Основной вывод следующий: для расчета налога на прибыль при продаже земельного участка ООО не обязано принимать в доход кадастровую стоимость участка. Доход от реализации определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи. Кадастровая стоимость не устанавливает минимальную цену продажи для организации на ОСНО и не заменяет договорную цену при расчете налога на прибыль.
При этом не будем воспринимать этот вывод как право устанавливать любую цену без анализа обстоятельств сделки. Если цена существенно отличается от рыночного уровня, особенно при продаже взаимозависимому лицу, налоговый орган может проверить экономическую обоснованность сделки, реальность условий договора и наличие признаков необоснованной налоговой выгоды. Поэтому рассмотрим подробнее, какую стоимость использовать для разных налогов, как подтвердить цену сделки и что проверить в 1С перед продажей.
При продаже земельного участка ООО на ОСНО включает в налоговые доходы выручку от реализации по цене договора. Такой доход учитывается в составе доходов от реализации в порядке статьи 249 Налогового кодекса Российской Федерации.
Кадастровая стоимость участка не является обязательной базой для расчета дохода от продажи земли в целях налога на прибыль. Иными словами, если в договоре купли-продажи указана цена 2 000 000 рублей, именно эта сумма формирует доход от реализации, а не кадастровая стоимость 5 000 000 рублей.
Рассмотрим простой пример. ООО приобрело земельный участок за 3 000 000 рублей. На дату продажи его кадастровая стоимость составляет 6 000 000 рублей. Организация заключает договор с независимым покупателем на сумму 3 500 000 рублей.
В такой ситуации для налога на прибыль будем учитывать:
Доход от реализации земельного участка — 3 500 000 рублей, то есть цену, указанную в договоре.
Расход в виде стоимости приобретения участка — 3 000 000 рублей, если эта стоимость ранее не была учтена в расходах для целей налога на прибыль.
Расходы, непосредственно связанные с продажей, например оплату услуг оценщика, юридическое сопровождение, подготовку документов, комиссию посреднику, госпошлины и иные документально подтвержденные затраты.
Налоговую прибыль от реализации — 500 000 рублей до учета расходов, связанных с продажей.
Кадастровая стоимость 6 000 000 рублей в данном расчете сама по себе не участвует. Не будем подменять договорную цену кадастровой стоимостью только потому, что она выше либо ниже цены сделки.
Да, ООО может продать земельный участок по балансовой стоимости, выше нее или ниже нее. Само по себе совпадение договорной цены с балансовой стоимостью не нарушает налоговое законодательство.
Однако сначала уточним, что именно имеется в виду под балансовой стоимостью. В практической работе этим выражением часто называют разные показатели:
Первоначальную стоимость земельного участка в бухгалтерском учете.
Остаточную стоимость объекта на счете учета основных средств.
Стоимость участка в налоговом учете.
Кадастровую стоимость, ошибочно принятую за учетную стоимость.
Сумму, по которой участок был приобретен у прежнего собственника.
Разберем этот момент подробнее. Земельный участок может учитываться как объект основных средств, но земля не амортизируется для целей налогообложения прибыли. Это следует из пункта 3 статьи 256 Налогового кодекса Российской Федерации: земельные участки не признаются амортизируемым имуществом.
Поэтому при продаже земли нельзя применять обычный подход, который используется при продаже амортизируемого основного средства, когда доход уменьшается на остаточную стоимость с учетом начисленной амортизации. Для земельного участка в налоговом учете, как правило, значение имеет цена его приобретения и расходы, связанные с реализацией.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса Российской Федерации доход от реализации имущества, не признаваемого амортизируемым, можно уменьшить на цену приобретения этого имущества. Земля относится именно к такому имуществу.
Следовательно, если организация называет балансовой стоимостью цену приобретения участка, то продажа по этой цене обычно не образует налоговой прибыли по самой стоимости участка. Но это не означает, что налоговой базы не будет вообще: необходимо проверить расходы, которые ранее были учтены, и расходы, связанные с продажей.
Если организация продает участок дешевле стоимости приобретения, может возникнуть убыток от реализации. Такой убыток в общем случае допускается учитывать при расчете налога на прибыль, если сделка является реальной, расходы документально подтверждены и соблюдены требования статьи 252 Налогового кодекса Российской Федерации.
Не будем автоматически считать убыток запрещенным. Продажа участка с убытком может быть экономически оправдана, например при отсутствии спроса, необходимости высвободить денежные средства, наличии обременений, неудобном местоположении участка, ограничениях по виду разрешенного использования, затратах на подготовку земли к застройке, снижении рыночных цен, необходимости погасить кредит или реорганизовать бизнес.
Выясним причину, по которой кадастровую стоимость нельзя автоматически считать правильной ценой продажи. Кадастровая стоимость определяется в рамках государственной кадастровой оценки. Она используется государством прежде всего для имущественного и земельного налогообложения, а также в отдельных публично-правовых процедурах.
Рыночная стоимость формируется иначе. Она отражает цену, по которой конкретный участок может быть продан на открытом рынке с учетом его реальных характеристик и условий сделки. На рыночную цену могут влиять расположение, площадь, категория земель, вид разрешенного использования, наличие коммуникаций, подъездных путей, ограничений, сервитутов, арендаторов, судебных споров, загрязнения, особенностей рельефа, перспектив застройки и спроса в конкретной местности.
Поэтому кадастровая стоимость и рыночная стоимость могут совпадать, но не обязаны быть одинаковыми. Участок может быть продан дороже кадастровой стоимости, дешевле кадастровой стоимости либо по цене, близкой к ней.
Кадастровая стоимость не является установленной законом минимальной ценой продажи земельного участка для ООО на ОСНО. Она не требует автоматически доначислять налог на прибыль до ее размера, если участок продан дешевле.
Не будем путать правила для организаций на ОСНО с правилами налогообложения доходов физических лиц. Для НДФЛ при продаже недвижимости действует специальное правило, при котором в определенных случаях доход сравнивается с кадастровой стоимостью, умноженной на понижающий коэффициент. Это правило относится к доходам физических лиц и не применяется автоматически при расчете налога на прибыль организаций.
Рассмотрим порядок определения цены для целей налогообложения. В пункте 1 статьи 105.3 Налогового кодекса Российской Федерации закреплен общий принцип: цены, примененные сторонами сделки, учитываются для целей налогообложения. Для сделок между лицами, не являющимися взаимозависимыми, цена договора в общем случае признается рыночной.
Поэтому при продаже участка независимому покупателю организация вправе установить цену по договоренности сторон. Это может быть балансовая стоимость, цена выше балансовой стоимости, цена ниже балансовой стоимости или цена, рассчитанная на основании отчета оценщика.
Однако разберем важную оговорку. Формально независимость сторон не означает, что можно создавать искусственную схему снижения налога. Налоговый орган при проверке может анализировать не только цену, но и совокупность обстоятельств сделки.
Например, вопросы могут возникнуть, если:
Участок продается значительно дешевле рынка лицу, которое связано с собственниками, руководителем или контролирующими лицами организации.
Покупатель формально является независимым, но фактически действует в интересах учредителей или руководства продавца.
После продажи участок быстро перепродается по существенно более высокой цене.
Цена сделки не соответствует обычным коммерческим условиям, а объяснение ее снижения отсутствует.
Организация продает участок по заниженной цене при наличии документально подтвержденных предложений от других покупателей по значительно более высокой цене.
Сделка приводит к искусственному формированию убытка либо уменьшению налоговой базы без разумной деловой причины.
Договорная цена существенно отклоняется от рыночной, а в документах организации отсутствуют основания такого ценообразования.
В таких случаях налоговый орган может изучать положения статьи 54.1 Налогового кодекса Российской Федерации, регулирующей пределы осуществления прав по исчислению налоговой базы. Эта норма направлена против искажения сведений о фактах хозяйственной жизни и искусственного уменьшения налогов.
Не будем считать, что любое отклонение от кадастровой стоимости автоматически доказывает нарушение. Кадастровая стоимость может быть лишь одним из ориентиров, который привлечет внимание при анализе сделки. Для оценки обоснованности цены необходимо сопоставлять ее прежде всего с рыночными условиями, а не только с кадастровой стоимостью.
Рассмотрим ситуации, в которых желательно заранее подготовить документы, объясняющие цену продажи. Это не всегда является прямой обязанностью, но существенно снижает риски споров при налоговой проверке, корпоративном конфликте или проверке сделки банком.
Продажа участка взаимозависимому лицу.
Продажа учредителю, директору, родственнику учредителя или организации, связанной с ними.
Продажа компании, которая входит в одну группу организаций с продавцом.
Продажа по цене существенно ниже кадастровой стоимости.
Продажа по цене существенно ниже цены приобретения.
Продажа участка, который обладает очевидно высокой инвестиционной привлекательностью.
Продажа земли вместе со зданием, сооружением, коммуникациями или иными объектами, когда требуется правильно распределить общую цену сделки.
Продажа участка при наличии существенного убытка в бухгалтерском или налоговом учете.
В таких случаях рассмотрим несколько способов подтверждения цены:
Закажем отчет независимого оценщика о рыночной стоимости участка.
Соберем коммерческие предложения от потенциальных покупателей.
Подготовим внутреннюю служебную записку или финансовое обоснование цены.
Зафиксируем информацию об аналогичных предложениях на рынке.
Отразим в протоколе или решении уполномоченного органа общества причины продажи и порядок определения цены.
Укажем в договоре факторы, влияющие на цену, если они имеют существенное значение.
Сохраним документы, подтверждающие обременения, ограничения, сервитуты, необходимость рекультивации, отсутствие коммуникаций, неудобный подъезд либо иные обстоятельства, снижающие цену.
Не обязательно включать в договор подробный отчет об оценке. Но если цена заметно отклоняется от обычного рыночного уровня, полезно прямо зафиксировать ключевые причины. Например, можно указать, что цена определена с учетом отсутствия подъездных путей, необходимости проведения инженерных работ, ограничений использования участка, наличия сервитута, необходимости выноса коммуникаций или других существенных условий.
Продажа ниже кадастровой стоимости сама по себе не запрещена. ООО может продать земельный участок дешевле его кадастровой стоимости, если такая цена соответствует реальной хозяйственной ситуации и условиям сделки.
Посмотрим на пример. ООО владеет участком с кадастровой стоимостью 8 000 000 рублей. Участок расположен в удаленной местности, не имеет инженерных коммуникаций, к нему нет полноценного подъезда, а разрешенное использование ограничивает возможности строительства. Реальные предложения от покупателей находятся в диапазоне от 2 500 000 до 3 000 000 рублей.
В этой ситуации продажа за 2 800 000 рублей не становится неправомерной только потому, что кадастровая стоимость выше. Но организации стоит сохранить документы, подтверждающие фактическую рыночную ситуацию: отчет оценщика, переписку с потенциальными покупателями, публикации о продаже, данные о торгах, информацию об ограничениях участка и решение уполномоченного органа ООО.
Теперь рассмотрим обратный пример. Участок имеет кадастровую стоимость 4 000 000 рублей, а ООО продает его за 500 000 рублей организации, которой владеет родственник директора. Через месяц покупатель продает этот же участок независимому лицу за 6 000 000 рублей. В такой ситуации низкая цена может вызвать вопросы, поскольку необходимо объяснить, почему актив был отчужден на условиях, существенно отличающихся от обычных коммерческих условий.
Следовательно, не будем использовать только один критерий — разницу между договорной и кадастровой стоимостью. Проанализируем одновременно рыночные предложения, связь сторон, реальную деловую цель, дальнейшую судьбу участка и внутренние документы ООО.
Разберем по шагам расчет налогового результата от продажи земельного участка.
Определим договорную цену участка без учета НДС, поскольку реализация земельных участков не признается объектом налогообложения НДС.
Определим стоимость приобретения участка, которая может быть учтена в расходах при продаже.
Проверим, не была ли стоимость участка ранее учтена в расходах по специальному порядку.
Соберем расходы, непосредственно связанные с продажей.
Рассчитаем разницу между доходом от реализации и расходами.
Отразим прибыль либо убыток в налоговом учете за период реализации.
Посмотрим на пример расчета. ООО приобрело участок за 4 000 000 рублей. Впоследствии организация заплатила 120 000 рублей оценщику и 80 000 рублей юристам за сопровождение сделки. Участок продан независимому покупателю за 3 700 000 рублей.
В налоговом учете результат может быть определен следующим образом:
Доход от реализации — 3 700 000 рублей.
Стоимость приобретения участка — 4 000 000 рублей.
Расходы, связанные с продажей, — 200 000 рублей.
Общий финансовый результат — убыток 500 000 рублей.
Такой убыток не запрещен сам по себе. Но для его учета необходимо, чтобы расходы были экономически обоснованы, документально подтверждены, а сделка не была фиктивной или искусственно направленной на уменьшение налога.
Обратим внимание: если участок был получен не путем обычной покупки, а в качестве вклада в уставный капитал, при реорганизации, безвозмездно, в результате приватизации, по договору мены или в иной специальной ситуации, порядок определения его налоговой стоимости необходимо проверять отдельно. В таких случаях налоговая стоимость может не совпадать с бухгалтерской балансовой стоимостью.
Не будем автоматически использовать данные бухгалтерского учета для расчета налога на прибыль. В большинстве простых ситуаций стоимость участка в бухгалтерском и налоговом учете может совпадать, но это не является обязательным правилом.
Разница может возникнуть, например, если:
Участок был внесен в уставный капитал.
Участок был получен при реорганизации.
Организация применяла специальные правила учета расходов на приобретение земли.
В бухгалтерском учете проводилась переоценка объекта.
В бухгалтерском учете были отражены обесценение или иные корректировки стоимости.
Часть стоимости участка ранее была учтена в налоговых расходах по особому основанию.
Участок приобретался вместе со зданием или иным объектом, а общая договорная цена была распределена между несколькими активами.
Поэтому перед сделкой проверим два самостоятельных показателя: бухгалтерскую стоимость участка и его налоговую стоимость. Для налога на прибыль ключевым будет именно налоговый учет расходов.
В бухгалтерском учете земельный участок, используемый в деятельности организации, обычно учитывают в составе основных средств. При этом земля не амортизируется, поскольку ее потребительские свойства обычно не ограничены определенным сроком. Однако бухгалтерский учет может содержать особенности, связанные с учетной политикой, переоценкой и обесценением.
Не будем называть остаточную стоимость земельного участка автоматически его налоговой стоимостью. Сначала сверим первичные документы на приобретение, карточку объекта, данные налогового учета и регистры по налогу на прибыль.
При продаже земельного участка НДС не начисляется. Реализация земельных участков и долей в них не признается объектом налогообложения НДС на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации.
Важно различать две формулировки: «не облагается НДС» и «не признается объектом налогообложения НДС». Для продажи земли применяется именно второй вариант. Это необходимо корректно отразить в договоре, первичных документах и учетной программе.
Рассмотрим распространенную ситуацию: ООО продает земельный участок вместе со зданием. В таком случае цена участка и цена здания должны быть выделены отдельно. Продажа земли не является объектом НДС, а продажа здания может облагаться НДС в общем порядке, если отсутствуют специальные основания для освобождения.
Не будем указывать одну общую цену за землю и здание без распределения, если стороны хотят корректно определить налоговые последствия. Лучше прямо закрепить в договоре:
Отдельную цену земельного участка.
Отдельную цену здания, сооружения или другого объекта недвижимости.
НДС по объекту, который облагается налогом.
Указание, что стоимость земельного участка не является объектом обложения НДС.
Такой подход позволит избежать ошибок при оформлении первичных документов, выставлении универсального передаточного документа и отражении сделки в налоговой декларации по НДС.
Кадастровая стоимость земельного участка имеет значение прежде всего для расчета земельного налога. Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельного участка, признаваемого объектом налогообложения.
Поэтому утверждение, что кадастровая стоимость нужна для земельного налога, в целом верно. Но рассмотрим детали, чтобы не пропустить важные последствия продажи.
При продаже участка ООО остается плательщиком земельного налога до прекращения права собственности. Для земельного налога имеет значение государственная регистрация прекращения права продавца и регистрации права покупателя в Едином государственном реестре недвижимости.
Если право собственности прекращается в течение года, земельный налог рассчитывается с учетом коэффициента владения. При этом применяются правила определения полного месяца владения:
Если право собственности прекращено после 15-го числа месяца, этот месяц учитывается у продавца как полный.
Если право собственности прекращено до 15-го числа месяца включительно, этот месяц не учитывается при расчете земельного налога у продавца.
Если право собственности у покупателя возникло до 15-го числа месяца включительно, этот месяц учитывается у покупателя.
Если право собственности у покупателя возникло после 15-го числа месяца, месяц регистрации не учитывается у покупателя.
Посмотрим на пример. Право собственности ООО на земельный участок прекращено 10 сентября. В таком случае сентябрь не учитывается при расчете земельного налога у продавца. Если право прекращено 20 сентября, сентябрь будет считаться полным месяцем владения для продавца.
Не будем ориентироваться только на дату подписания договора или акта приема-передачи при расчете земельного налога. Для этого налога определяющим является момент прекращения зарегистрированного права.
Земельный участок не является объектом налогообложения налогом на имущество организаций. Земля относится к объектам природопользования и исключена из объекта налогообложения по налогу на имущество организаций.
Поэтому при продаже участка не нужно рассчитывать налог на имущество организаций исходя из его кадастровой стоимости. Для земли применяется отдельный налог — земельный налог.
Не будем смешивать три разных налога:
Налог на прибыль — рассчитывается исходя из договорной выручки и учитываемых расходов.
НДС — при продаже земельного участка не возникает, поскольку операция не признается объектом обложения НДС.
Земельный налог — определяется исходя из кадастровой стоимости и периода владения участком.
Цена недвижимости является существенным условием договора продажи недвижимости. Поэтому в договоре купли-продажи земельного участка необходимо четко зафиксировать цену и порядок ее уплаты.
Разберем, какие положения желательно включить в договор.
Кадастровый номер земельного участка.
Адрес или описание местоположения участка.
Категорию земель и вид разрешенного использования.
Площадь участка.
Основание права собственности продавца.
Наличие либо отсутствие обременений, ограничений, сервитутов, аренды и залога.
Отдельную договорную цену участка.
Указание, что реализация земельного участка не признается объектом обложения НДС.
Порядок и сроки оплаты.
Порядок подписания передаточного акта.
Порядок подачи документов на государственную регистрацию перехода права.
Распределение расходов на регистрацию перехода права.
Если цена отличается от кадастровой стоимости существенно, не обязательно прямо приводить кадастровую стоимость в договоре. Но можно указать причины ценообразования, если это соответствует фактическим обстоятельствам сделки. Например, можно отразить наличие ограничений использования, отсутствие коммуникаций, необходимость рекультивации, отсутствие подъезда, сложность освоения участка или иные обстоятельства.
Не будем включать в договор формулировки, не соответствующие действительности. Обоснование цены должно подтверждаться документами и реальными характеристиками объекта.
Помимо налоговых последствий, проанализируем корпоративные требования. Продажа земельного участка может потребовать одобрения участниками ООО или иным уполномоченным органом общества.
В частности, необходимо проверить:
Устав ООО.
Полномочия генерального директора на заключение сделки.
Не является ли продажа крупной сделкой.
Не является ли продажа сделкой с заинтересованностью.
Нужен ли протокол общего собрания участников либо решение единственного участника.
Не установлены ли в уставе специальные ограничения на распоряжение недвижимостью.
Если участок продается директору, участнику общества, родственнику участника, аффилированной организации или иному связанному лицу, корпоративное одобрение особенно важно. Оно позволит подтвердить, что участники общества были проинформированы о цене, условиях и последствиях сделки.
Не будем ограничиваться устным согласованием. Решение участника, протокол собрания, отчет оценщика и документы о рыночной ситуации могут одновременно подтвердить как корпоративную, так и налоговую обоснованность сделки.
Теперь рассмотрим практический порядок работы в 1С. В типовой конфигурации 1С:Бухгалтерия продажу земельного участка, который учитывается в составе основных средств, обычно отражают документом Передача ОС.
Перед формированием документа проверим карточку объекта в справочнике Основные средства. Особое внимание уделим первоначальной стоимости, наличию инвентарного номера, счету учета, дате принятия к учету, данным налогового учета и отсутствию амортизации по земельному участку.
Разберем рекомендуемую последовательность действий в программе.
Откроем раздел учета основных средств.
Проверим данные участка в карточке Основные средства.
Сверим бухгалтерскую стоимость по отчету Оборотно-сальдовая ведомость по счету.
Проверим аналитическую информацию через отчет Карточка счета либо Анализ субконто.
Создадим документ Передача ОС на дату передачи участка покупателю.
Укажем контрагента, договор, объект основных средств и договорную стоимость участка.
Проверим настройку НДС, чтобы операция была отражена как реализация земельного участка, не признаваемая объектом налогообложения НДС.
Проведем документ и проанализируем бухгалтерские проводки.
Проверим отражение дохода и расходов в налоговом учете по налогу на прибыль.
Сформируем регламентированные отчеты и сверим сумму дохода с договором купли-продажи.
В бухгалтерском учете при продаже участка обычно формируются операции, связанные с отражением выручки от продажи и списанием учетной стоимости объекта. В типовой ситуации это может быть отражено через счет прочих доходов и расходов. Конкретные проводки зависят от настроек программы, учетной политики и способа учета земельного участка.
Не будем вводить ручные операции только потому, что цена участка не равна кадастровой стоимости. Кадастровую стоимость не нужно подставлять в документ реализации вместо договорной цены. В документе отражаем именно цену сделки, закрепленную в договоре.
Ручной документ Операция, введенная вручную стоит использовать только тогда, когда стандартный документ действительно не подходит и бухгалтер понимает последствия для регистров бухгалтерского и налогового учета. При обычной продаже участка безопаснее применять штатный документ передачи основного средства, поскольку он помогает корректно отразить выбытие объекта и сформировать данные для отчетности.
После оформления реализации не будем ограничиваться проверкой проведенного документа. Разберем контрольный список.
Проверим, что цена реализации в программе соответствует цене договора.
Проверим, что участок списан с учета основных средств.
Проверим, что по участку не начислена амортизация.
Проверим, что не начислен НДС с продажи земли.
Проверим, что налоговый доход отражен в размере договорной цены.
Проверим, что в расходах отражена корректная налоговая стоимость участка.
Проверим, что расходы на оценку, юридические услуги и регистрацию подтверждены документами и отражены в правильном периоде.
Проверим расчет земельного налога за год продажи с учетом даты прекращения права собственности.
Проверим, что в декларации по налогу на прибыль финансовый результат отражен в соответствующем отчетном периоде.
Для организаций, применяющих метод начисления, доход от реализации недвижимости в целях налога на прибыль обычно признается на дату передачи объекта покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче. Не будем автоматически привязывать признание дохода по налогу на прибыль к дате поступления оплаты или к дате государственной регистрации перехода права, если для конкретной ситуации законодательство устанавливает иной момент.
При этом для земельного налога момент прекращения обязанности продавца связан с регистрацией прекращения права в Едином государственном реестре недвижимости. Поэтому дата признания дохода по налогу на прибыль и дата прекращения обязанности по земельному налогу могут не совпасть.
Посмотрим на полный пример. ООО на ОСНО приобрело земельный участок за 4 500 000 рублей. Эта же сумма отражена в бухгалтерском учете как стоимость участка. Кадастровая стоимость на дату продажи составляет 9 000 000 рублей.
Участок находится в зоне с ограничениями использования, не имеет инженерных сетей, а для начала строительства требуется изменить вид разрешенного использования и провести дополнительные работы. ООО получает несколько предложений в диапазоне от 4 300 000 до 4 800 000 рублей и принимает решение продать участок независимому покупателю за 4 500 000 рублей.
В этой ситуации выполним следующие действия:
Подготовим решение уполномоченного органа ООО о продаже участка.
Сохраним коммерческие предложения и документы об ограничениях участка.
Заключим договор купли-продажи на сумму 4 500 000 рублей.
Укажем в договоре, что реализация участка не признается объектом налогообложения НДС.
Отразим доход от продажи в размере 4 500 000 рублей.
Учтем стоимость приобретения участка в составе расходов при определении налогового результата.
Рассчитаем земельный налог за период фактического владения участком.
Кадастровая стоимость 9 000 000 рублей не будет автоматически включена в доход по налогу на прибыль. Но ее существенное отличие от цены договора является поводом особенно внимательно подготовить документы, объясняющие цену.
Рассмотрим обратный пример. ООО продает участок с кадастровой стоимостью 3 000 000 рублей за 7 000 000 рублей. Такая ситуация возможна, например, если участок расположен в перспективной зоне застройки, имеет выгодное расположение, подключен к коммуникациям, обладает редким видом разрешенного использования или на него имеется высокий спрос.
В этом случае налог на прибыль рассчитываем исходя из договорной цены 7 000 000 рублей. Не будем ограничивать доход кадастровой стоимостью 3 000 000 рублей. Кадастровая оценка не устанавливает максимальную цену продажи.
Проанализируем ситуацию, в которой участок приобретен за 10 000 000 рублей, его кадастровая стоимость составляет 12 000 000 рублей, но рыночная ситуация изменилась, и независимый покупатель готов заплатить только 6 000 000 рублей.
ООО может продать участок за 6 000 000 рублей, если цена соответствует реальной ситуации на рынке. В налоговом учете может образоваться убыток 4 000 000 рублей до учета дополнительных расходов на продажу.
Для снижения рисков в такой ситуации желательно иметь:
Отчет независимого оценщика.
Документы, подтверждающие изменение рыночной ситуации.
Информацию о попытках продать участок дороже.
Решение участников или руководителя с обоснованием продажи.
Доказательства отсутствия взаимозависимости с покупателем либо документы, подтверждающие рыночность цены при наличии взаимозависимости.
Не будем искусственно занижать цену ради уменьшения налога. Но если экономические причины объективны и подтверждены, продажа ниже цены приобретения и ниже кадастровой стоимости может быть допустимой.
Чтобы защитить позицию ООО, подготовим и сохраним комплект документов по продаже земельного участка.
Договор купли-продажи земельного участка.
Передаточный акт или иной документ о передаче участка покупателю.
Выписку из Единого государственного реестра недвижимости.
Документы, подтверждающие право собственности продавца.
Документы о цене приобретения участка.
Платежные документы по расчетам с покупателем.
Решение единственного участника либо протокол общего собрания участников ООО.
Отчет независимого оценщика, если он заказывался.
Документы, подтверждающие обременения и ограничения участка.
Коммерческие предложения, переписку с покупателями, сведения о торгах или маркетинговые материалы.
Документы на расходы, связанные с продажей.
Регистры бухгалтерского и налогового учета, подтверждающие стоимость участка и результат реализации.
Чем значительнее отклонение цены договора от кадастровой или предполагаемой рыночной стоимости, тем важнее сохранить доказательства, объясняющие коммерческую логику сделки.
Подведем итог. ООО на ОСНО при продаже земельного участка может продать его по балансовой стоимости, выше нее или ниже нее. Для налога на прибыль доход определяется по договорной цене продажи, а не по кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость не устанавливает обязательную минимальную цену продажи участка и не подлежит автоматическому включению в выручку при расчете налога на прибыль.
При этом кадастровая стоимость используется для расчета земельного налога. После продажи необходимо рассчитать земельный налог с учетом периода владения участком и даты прекращения права собственности.
Если сделка заключается с независимым покупателем, цена договора обычно принимается для целей налогообложения как рыночная. Если цена значительно отличается от кадастровой и рыночной стоимости, особенно при взаимозависимости сторон или возникновении убытка, подготовим документы, подтверждающие экономическую обоснованность цены.
В 1С отражаем продажу по договорной цене, не подставляем кадастровую стоимость вместо цены реализации, проверяем налоговую стоимость участка, не начисляем НДС на продажу земли и контролируем расчет земельного налога за год выбытия объекта.
Информация носит справочный характер