Рассмотрим ситуацию, когда ИП на УСН передает другому ИП права и обязанности по долгосрочному договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. Первый предприниматель фактически прекратил работу, закрыл расчетный счет и планирует сняться с учета как ИП, а на земельном участке находятся объекты недвижимости, используемые вторым предпринимателем в бизнесе.
Основной вопрос состоит в том, каким налогом облагается компенсация за передачу права аренды: налогом по УСН с объектом «доходы минус расходы» либо НДФЛ как доход обычного физического лица.
В базовой ситуации, когда ИП1 передает право аренды и получает оплату до прекращения статуса ИП, а передаваемое право связано с предпринимательской деятельностью, поступление следует учитывать в доходах при УСН. Закрытый расчетный счет и получение денег на личную банковскую карту сами по себе не превращают предпринимательский доход в личный доход физического лица.
Однако не будем делать вывод только по тому, что лицо зарегистрировано как ИП. Для безопасного применения УСН необходимо подтвердить, что передача арендного права является предпринимательской операцией. Рассмотрим подробнее, какие признаки это подтверждают, когда может возникнуть НДФЛ, как определить дату дохода и какие документы подготовить.
Сначала разграничим предмет сделки. ИП1 не продает земельный участок, потому что участок принадлежит муниципальному образованию. ИП1 передает ИП2 право аренды и связанные с ним обязанности по действующему договору аренды.
Такую сделку обычно называют переуступкой права аренды, передачей прав арендатора или перенаймом. С юридической точки зрения корректнее говорить о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.
Не будем смешивать такую сделку с субарендой. При субаренде первоначальный арендатор сохраняет статус арендатора перед муниципалитетом и передает участок во временное пользование другому лицу. При передаче прав и обязанностей арендатора первоначальный арендатор выходит из договорных отношений, а новым арендатором становится ИП2.
Для долгосрочной аренды муниципального земельного участка особое значение имеет статья 22 Земельного кодекса РФ. Если участок находится в государственной или муниципальной собственности, а договор аренды заключен на срок более пяти лет, арендатор в пределах срока договора вправе передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия арендодателя при условии уведомления арендодателя, если федеральным законом не установлены специальные ограничения.
При этом не будем считать уведомление формальностью. Муниципалитету необходимо направить уведомление о смене арендатора и приложить документы, подтверждающие передачу прав и обязанностей. В исходном договоре аренды также могут быть предусмотрены дополнительные условия, порядок уведомления, специальные ограничения, необходимость согласования либо обязанность уплатить задолженность по арендной плате до перехода прав.
Если договор аренды подлежал государственной регистрации, отдельно проверим необходимость регистрации перехода прав арендатора в ЕГРН. Для договоров аренды недвижимости на длительный срок регистрационные действия имеют существенное значение: без надлежащего оформления у нового арендатора могут возникнуть сложности при подтверждении своего права перед муниципалитетом, контрагентами и контролирующими органами.
Таким образом, прежде чем определять налог, убедимся, что сделка оформлена именно как передача прав и обязанностей по договору аренды, а не как неформальная компенсация за освобождение земельного участка.
Рассмотрим основной вариант, который соответствует описанной ситуации. ИП1 зарегистрирован в ЕГРИП, применяет УСН и получает от ИП2 денежную компенсацию за передачу прав и обязанностей по договору аренды.
Доходы от реализации имущественных прав учитываются при определении налоговой базы по УСН. Право аренды земельного участка относится к имущественным правам, поэтому полученная компенсация в общем случае формирует доход предпринимателя.
Для применения УСН важно не только наличие статуса ИП, но и экономическая связь сделки с предпринимательской деятельностью. В рассматриваемой ситуации в пользу предпринимательского характера операции могут говорить следующие обстоятельства:
Договор аренды с муниципалитетом заключен ИП1 в период ведения предпринимательской деятельности.
Земельный участок использовался либо предназначался для коммерческих целей.
На участке находятся нежилые строения, объекты торговли, склады, производственные объекты либо иные объекты, применяемые в бизнесе.
Получателем прав является другой ИП, который использует расположенные на участке строения в предпринимательской деятельности.
В договоре передачи прав ИП1 указан как индивидуальный предприниматель.
Оплата оформлена как компенсация за передачу прав арендатора, а не как личный расчет между гражданами без связи с бизнесом.
Поступление отражено в книге учета доходов и расходов по УСН.
Если передача права аренды совершена до прекращения деятельности ИП и имеет деловую связь с бизнесом, доход следует включить в налоговую базу по УСН. В таком случае не нужно одновременно облагать одну и ту же сумму НДФЛ и налогом по УСН.
Не будем считать, что отсутствие текущих продаж, сотрудников или движения по расчетному счету означает прекращение предпринимательской деятельности. Пока ИП не снят с учета и продолжает совершать хозяйственные операции, он сохраняет статус предпринимателя. Передача важного имущественного права, связанного с ранее созданной или используемой предпринимательской инфраструктурой, может быть самостоятельной предпринимательской операцией.
Теперь разберем вопрос о закрытом расчетном счете. Индивидуальный предприниматель и физическое лицо — это одно и то же лицо с точки зрения гражданского права. Поэтому денежные средства, поступившие на личную банковскую карту предпринимателя, могут являться доходом от предпринимательской деятельности.
Сам способ получения оплаты не определяет налоговый режим. Налоговая инспекция будет оценивать содержание сделки: кто является сторонами договора, что именно передается, в каком статусе действует продавец права аренды, как сформулировано назначение платежа и отражен ли доход в учете УСН.
Не будем оформлять поступление как «личный перевод», если фактически это оплата за передачу права аренды. В назначении платежа желательно указать понятную формулировку, например: «Оплата по договору передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от __.__.____ № ___».
Для снижения банковских и налоговых рисков безопаснее использовать банковский счет, привязанный к предпринимательской деятельности. Но отсутствие расчетного счета не отменяет обязанность учесть доход по УСН. Если деньги поступают на личную карту, необходимо сохранить банковскую выписку, договор, акт передачи прав, уведомление муниципалитета и иные документы, подтверждающие деловое назначение платежа.
Не будем забывать и о правилах банка. Договор банковского обслуживания может запрещать использовать личную карту для систематических коммерческих расчетов. Это не меняет налоговую квалификацию дохода, но может вызвать вопросы со стороны банка. Поэтому при значительной сумме компенсации разумно заранее проверить банковские условия или открыть новый счет для завершения сделки.
Рассмотрим дату признания дохода. При УСН действует кассовый метод. Доход признаем не на дату подписания договора передачи прав, а на дату фактического поступления денег, имущества, имущественного права либо на дату погашения задолженности иным способом.
Если ИП2 перечисляет компенсацию одной суммой, доход по УСН возникает в день поступления этой суммы на банковский счет или карту ИП1. Если оплата производится частями, каждую часть включаем в доход на дату ее получения.
Посмотрим на пример. ИП1 подписал договор передачи прав аренды 10 июня. ИП2 перечислил 800 000 рублей 15 июня и еще 400 000 рублей 20 июля. В книге учета доходов и расходов необходимо отразить:
800 000 рублей — датой 15 июня;
400 000 рублей — датой 20 июля.
Не будем включать всю сумму договора в доход в день подписания договора, если деньги еще не поступили. Но и не будем откладывать отражение дохода до даты регистрации перехода права, если оплата уже получена ранее.
Особое внимание уделим ситуации, когда ИП1 планирует закрыться. Если предприниматель получит оплату после снятия с учета как ИП, может возникнуть риск квалификации дохода как дохода физического лица, облагаемого НДФЛ. Поэтому наиболее безопасный вариант — завершить передачу прав и получить всю оплату до даты внесения записи о прекращении деятельности в ЕГРИП.
Не будем закрывать ИП до полного завершения расчетов по договору передачи права аренды. Даже если договор подписан в период действия статуса ИП, доход при УСН определяется по дате фактического поступления денег. Если оплата поступит после прекращения статуса ИП, налоговый режим операции может стать спорным.
Разберем расчет налога, если ИП1 применяет УСН с объектом «доходы минус расходы». В общем случае ставка составляет 15 процентов, но региональным законом может быть установлена пониженная ставка. Поэтому сначала проверим ставку УСН, действующую в регионе регистрации ИП1 и применимую к его виду деятельности.
Не будем автоматически считать 15 процентов со всей компенсации за переуступку. При объекте «доходы минус расходы» налог рассчитываем с разницы между доходами и документально подтвержденными расходами, которые допускается учитывать при УСН.
Общая формула будет выглядеть так:
Налоговая база = Доходы по УСН − Расходы, учитываемые при УСН.
Налог = Налоговая база × ставка УСН.
При этом расходы должны отвечать нескольким условиям:
Расход должен быть связан с предпринимательской деятельностью.
Расход должен быть экономически обоснован.
Расход должен быть подтвержден документами.
Расход должен быть фактически оплачен, если для него применяется кассовый порядок учета.
Расход должен относиться к расходам, учитываемым при УСН.
Рассмотрим пример. ИП1 получает от ИП2 компенсацию за передачу права аренды в размере 1 500 000 рублей. В течение года у ИП1 имеются подтвержденные расходы, связанные с предпринимательской деятельностью, на сумму 300 000 рублей. При ставке 15 процентов расчет будет следующим:
Доходы — 1 500 000 рублей.
Учитываемые расходы — 300 000 рублей.
Налоговая база — 1 200 000 рублей.
Налог по ставке 15 процентов — 180 000 рублей.
Однако не будем включать в расходы любые суммы, которые когда-либо были уплачены по договору аренды. Например, арендные платежи, уже учтенные в расходах прошлых лет, нельзя повторно уменьшить на них налоговую базу при получении компенсации за передачу прав.
Также необходимо отдельно анализировать первоначальные затраты, связанные с получением права аренды. Это могут быть платежи за участие в торгах, компенсация прежнему арендатору, расходы на оформление договора, регистрационные действия, госпошлина, юридические услуги или иные затраты. Возможность их учета зависит от периода возникновения расходов, характера платежа, применяемой редакции законодательства и наличия подтверждающих документов.
Не будем уменьшать доход от переуступки на сумму предполагаемой стоимости права аренды без документов. Для УСН важны реальные, оплаченные и документально подтвержденные расходы.
При объекте «доходы минус расходы» действует правило минимального налога. По итогам года необходимо сравнить обычный налог, рассчитанный с разницы между доходами и расходами, с минимальным налогом в размере 1 процента от всех доходов за год.
Если обычный налог окажется меньше минимального налога, уплатить придется минимальный налог.
Рассмотрим пример. ИП1 получил доходы за год в размере 2 000 000 рублей, включая компенсацию за передачу права аренды. Подтвержденные расходы составили 1 950 000 рублей.
Налоговая база по обычному расчету — 50 000 рублей.
Налог по ставке 15 процентов — 7 500 рублей.
Минимальный налог — 2 000 000 × 1% = 20 000 рублей.
В такой ситуации уплате будет подлежать минимальный налог 20 000 рублей.
Не будем оценивать налог только по одной сделке. При УСН расчет ведем нарастающим итогом по всем доходам и расходам с начала года. Компенсация за передачу права аренды увеличит общую сумму доходов за год и может повлиять на размер минимального налога, авансовых платежей и обязанности по НДС.
Разберем учет страховых взносов. При УСН с объектом «доходы минус расходы» страховые взносы учитываем в составе расходов при условии их фактической уплаты и соблюдения общих требований к признанию расходов.
Это касается фиксированных страховых взносов ИП за себя, дополнительного взноса в размере 1 процента с доходов сверх установленного лимита, а также взносов за работников, если у предпринимателя были сотрудники.
Не будем путать этот порядок с УСН «доходы». При объекте «доходы» страховые взносы уменьшают исчисленный налог. При объекте «доходы минус расходы» они уменьшают налоговую базу как расходы.
Если ИП1 после получения крупной компенсации прекращает деятельность, необходимо отдельно рассчитать страховые взносы за неполный период работы в качестве ИП. Обязанность по уплате взносов прекращается с даты исключения записи об ИП из ЕГРИП, но накопившиеся обязательства необходимо исполнить в установленный срок.
Теперь рассмотрим ситуации, при которых доход от передачи права аренды могут рассматривать как личный доход физического лица, а не как доход по УСН.
НДФЛ может стать актуальным, если выполнены один или несколько следующих признаков:
Договор передачи прав и обязанностей подписан после прекращения статуса ИП.
Оплата по договору поступила после снятия ИП1 с учета, а право на применение УСН уже прекратилось.
Право аренды изначально было получено и использовалось исключительно для личных целей, не связанных с предпринимательством.
ИП1 не может подтвердить связь земельного участка и арендного права со своей предпринимательской деятельностью.
Договор оформлен между физическими лицами без указания статуса ИП и без признаков деловой цели.
Доход не отражен в книге учета доходов и расходов по УСН, а документы показывают личный характер сделки.
Не будем считать, что любой доход зарегистрированного ИП автоматически относится к УСН. Налоговый орган при проверке оценивает фактические обстоятельства: вид имущества или имущественного права, способ его использования, деловую цель сделки, содержание договоров, сведения о деятельности предпринимателя и документы по расчетам.
В то же время не будем считать, что разовая сделка автоматически относится к личным доходам гражданина. Разовая продажа имущества или имущественного права может быть связана с бизнесом, если объект использовался или предназначался для предпринимательской деятельности.
В рассматриваемой ситуации передача права аренды участка, на котором размещены объекты, используемые ИП2 в бизнесе, скорее указывает на деловой характер сделки. Но необходимо подтвердить, почему ИП1 обладал правом аренды, каким образом участок использовался ранее и почему право передается именно ИП2.
Если сделка все же должна облагаться НДФЛ, не будем автоматически применять ставку 13 процентов без проверки периода получения дохода и состава налоговой базы.
Начиная с налоговых периодов после изменения правил прогрессивного налогообложения НДФЛ, для отдельных видов доходов физических лиц применяются разные ставки и разные налоговые базы. Доход от реализации имущества или имущественных прав может облагаться не только по ставке 13 процентов, если сумма дохода превышает установленный законом порог.
Также не будем переносить на переуступку права аренды правила о минимальном сроке владения недвижимостью. Право аренды не является земельным участком, находящимся в собственности физического лица. Поэтому освобождение от НДФЛ по длительному сроку владения недвижимостью не применяется автоматически.
При НДФЛ необходимо отдельно проверить возможность уменьшения дохода на документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением имущественного права. Не будем автоматически заявлять имущественный вычет в фиксированном размере, который применяется к продаже отдельных видов имущества. Возможность и размер вычета зависят от характера передаваемого права и оснований его получения.
Если доход облагается НДФЛ, физическому лицу обычно необходимо представить декларацию по форме 3-НДФЛ за год получения дохода и уплатить налог в установленный срок. Для доходов за 2026 год декларацию, если она потребуется, необходимо представить в 2027 году в общеустановленный срок.
Разберем практический порядок действий, если ИП1 действительно планирует прекратить деятельность. Наиболее безопасно завершить передачу права аренды до снятия с учета.
Последовательность действий может выглядеть следующим образом:
Проверим исходный договор аренды с муниципалитетом.
Убедимся, что передача прав аренды допускается и отсутствуют запреты или специальные условия.
Подготовим договор передачи прав и обязанностей арендатора.
Определим стоимость передачи права аренды и порядок расчетов.
Направим уведомление муниципалитету в порядке, предусмотренном договором и земельным законодательством.
Проведем государственную регистрацию, если она необходима.
Получим всю оплату до даты снятия ИП1 с учета.
Отразим поступление в книге учета доходов и расходов по УСН.
Рассчитаем налог по УСН, авансовые платежи и страховые взносы.
Только после завершения расчетов и оформления документов подадим заявление о прекращении деятельности ИП.
Не будем сначала закрывать ИП, а затем оформлять передачу права аренды и получать оплату. Такой порядок создает ненужный риск спора о том, какой налог применять к доходу: УСН или НДФЛ.
Рассмотрим содержание договора. В документе необходимо четко указать, что ИП1 передает ИП2 не земельный участок в собственность, а права и обязанности арендатора по конкретному договору аренды.
В договоре желательно предусмотреть следующие сведения:
Полные данные ИП1 и ИП2: ФИО, ИНН, ОГРНИП, адреса регистрации.
Реквизиты первоначального договора аренды: номер, дата, срок аренды, арендодатель.
Кадастровый номер, адрес, площадь и разрешенное использование земельного участка.
Указание на передачу всех прав и обязанностей арендатора.
Размер компенсации за передачу права аренды.
Срок и способ оплаты.
Порядок передачи документов по аренде.
Сведения о задолженности по арендной плате, пенях и иных обязательствах.
Обязанность направить уведомление арендодателю.
Порядок государственной регистрации, если она требуется.
Дата, с которой ИП2 принимает обязанности арендатора.
Не будем указывать в договоре только формулировку «переуступка права аренды», если фактически ИП2 принимает на себя и обязанности по договору. При передаче прав и обязанностей необходимо прямо зафиксировать переход всех обязанностей арендатора, включая внесение арендной платы, соблюдение разрешенного использования участка, выполнение требований муниципалитета и погашение согласованной задолженности.
Если на участке расположены строения, принадлежащие ИП2, полезно отразить это обстоятельство в договоре. Такая формулировка поможет объяснить экономическую цель сделки: ИП2 получает право аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости.
Чтобы обосновать применение УСН, соберем полный комплект документов. Не будем ограничиваться только договором передачи прав, потому что налоговая инспекция может запросить подтверждение деловой цели операции.
Желательно сохранить:
Первоначальный договор аренды земельного участка с муниципалитетом.
Дополнительные соглашения к договору аренды.
Документы о внесении арендной платы.
Уведомление муниципалитета о передаче прав и обязанностей арендатора.
Подтверждение отправки и получения уведомления.
Договор передачи прав и обязанностей по аренде.
Акт приема-передачи документов и прав арендатора.
Банковскую выписку по поступлению компенсации.
Документы, подтверждающие использование участка или связанных с ним объектов в предпринимательской деятельности.
Документы о строениях, расположенных на участке, если они принадлежат ИП2.
Книгу учета доходов и расходов по УСН.
Если участок ранее не использовался ИП1 в активной деятельности, не будем скрывать это обстоятельство. Вместо этого подготовим пояснение о том, что арендное право было связано с предпринимательскими планами, коммерческой инфраструктурой, передачей объектов в эксплуатацию либо последующим использованием участка для бизнеса ИП2.
Рассмотрим порядок отражения дохода в КУДиР. При УСН денежную компенсацию за передачу права аренды включаем в доходы на дату поступления денег.
В графе содержания операции можно использовать понятную формулировку: «Доход от передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка». В качестве документа-основания указываем договор передачи прав, платежное поручение, банковскую выписку или иной платежный документ.
Не будем отражать поступление как возврат личных средств, заем, безвозмездную помощь или внесение собственных средств. Такие операции имеют другой экономический смысл и могут привести к искажению учета УСН.
Если ИП2 удерживает часть компенсации в счет задолженности ИП1 перед ним либо стороны проводят взаимозачет, доход по УСН все равно необходимо определить. При кассовом методе доход возникает не только при поступлении денег, но и при погашении задолженности иным способом. Поэтому взаимозачет также может сформировать доход в день его проведения.
Разберем общий подход к отражению операции в 1С. Конкретный порядок зависит от используемой конфигурации: «1С:Бухгалтерия», «1С:Управление нашей фирмой», «1С:Комплексная автоматизация» либо доработанное решение.
Для контроля учета по УСН нам понадобятся следующие объекты и отчеты:
Поступление на расчетный счет — для отражения оплаты, если банковская карта или счет внесены в программу как банковский счет предпринимателя.
Книга доходов и расходов УСН — для проверки, включена ли компенсация в налоговые доходы.
Анализ учета по УСН — для контроля доходов, расходов и налоговой базы.
Помощник по УСН — для выполнения регламентных операций и проверки расчета налога.
Регламентированная отчетность — для формирования декларации по УСН.
Если деньги поступают на карту физического лица, но относятся к доходам ИП, не будем отражать их как личные средства предпринимателя. Необходимо настроить учет таким образом, чтобы операция попала в регистры УСН и была отражена в книге доходов и расходов.
Не рекомендуется использовать только документ Операция, введенная вручную, если он не формирует необходимые записи для налогового учета. После отражения поступления обязательно сформируем отчет Книга доходов и расходов УСН и проверим дату, сумму, документ-основание и попадание операции в раздел доходов.
Если конфигурация не позволяет корректно отразить передачу имущественного права стандартным документом, лучше оформить операцию с помощью документа, который формирует доход УСН, либо обратиться к специалисту по 1С для настройки отражения. Не будем исправлять только итоговую декларацию, если исходная операция не попала в регистры налогового учета.
Отдельно разберем НДС, поскольку правила УСН изменились. Сам факт применения УСН больше не всегда означает автоматическое освобождение от НДС.
В 2026 году ИП на УСН освобождается от НДС, если его доходы за 2025 год не превысили установленный лимит и доходы текущего года не превысили лимит для сохранения освобождения. При превышении лимита возникает обязанность исчислять НДС с установленного периода.
Компенсация за передачу права аренды увеличивает доходы ИП на УСН. Поэтому крупная сумма по договору может повлиять на лимит доходов и возникновение обязанности по НДС.
Не будем считать, что передача права аренды всегда освобождена от НДС. Если ИП1 является плательщиком НДС, необходимо отдельно проверить порядок налогообложения передачи имущественного права, ставку НДС, налоговую базу, обязанность выставить счет-фактуру или УПД и порядок отражения операции в декларации по НДС.
Если ИП1 освобожден от НДС как плательщик УСН и не утратил это освобождение, сама компенсация за передачу права аренды обычно не требует начисления НДС. Но это не отменяет других обязанностей по НДС, которые могут возникать у арендатора муниципального имущества как у налогового агента по арендной плате.
Не будем смешивать НДС по аренде муниципального имущества и налог по сделке передачи права аренды. Обязанности налогового агента по арендной плате перед муниципалитетом и налогообложение компенсации между ИП1 и ИП2 — это разные вопросы, которые необходимо анализировать отдельно.
Рассмотрим ошибки, которых лучше избежать.
Первая ошибка — закрыть ИП до получения оплаты. При УСН доход признается кассовым методом, поэтому позднее поступление денег может создать спор о применении НДФЛ.
Вторая ошибка — не учитывать компенсацию в КУДиР. Получение денег на личную карту не освобождает от обязанности учесть предпринимательский доход.
Третья ошибка — считать, что ставка всегда равна 15 процентам. При УСН «доходы минус расходы» необходимо учитывать региональную ставку, подтвержденные расходы и минимальный налог.
Четвертая ошибка — повторно учитывать старые арендные платежи в расходах. Расходы, уже списанные в прошлых периодах, нельзя использовать повторно при расчете налога с компенсации.
Пятая ошибка — оформить сделку как личный перевод между гражданами. Если операция относится к предпринимательской деятельности, договор и платеж должны содержать деловое назначение.
Шестая ошибка — не уведомить муниципалитет. Передача прав арендатора без соблюдения порядка уведомления может вызвать риск спора с арендодателем.
Седьмая ошибка — не проверить договор аренды. В договоре могут быть ограничения на передачу прав, особый порядок расчетов, требования о согласовании или условие о погашении задолженности.
Восьмая ошибка — не проверить НДС. При крупной сумме компенсации необходимо оценить лимиты УСН и статус плательщика НДС.
Подведем итог. Если ИП1 на УСН передает ИП2 права и обязанности по долгосрочному договору аренды муниципального земельного участка, сделка совершается до снятия ИП1 с учета, а право аренды связано с предпринимательской деятельностью, полученную компенсацию необходимо учитывать как доход при УСН.
При объекте «доходы минус расходы» налог рассчитываем не обязательно как 15 процентов со всей суммы договора. Сначала определяем все доходы и допустимые расходы за год, затем применяем ставку УСН, действующую для ИП в соответствующем регионе, и проверяем минимальный налог в размере 1 процента от доходов.
Закрытие расчетного счета не меняет природу дохода. Поступление на карту физического лица также может быть доходом ИП, если оно связано с передачей права аренды и подтверждено договором, банковской выпиской и учетными документами.
Для минимизации риска необходимо оформить передачу прав, получить оплату, отразить доход в КУДиР и завершить расчеты до исключения ИП1 из ЕГРИП. Если сделка или оплата произойдет уже после прекращения статуса ИП либо право аренды не связано с бизнесом, потребуется отдельно анализировать НДФЛ и обязанность подачи декларации 3-НДФЛ.
Информация носит справочный характер