Рассмотрим ситуацию подробно. Организация, применяющая УСН с объектом «доходы минус расходы», заключила с застройщиком договор участия в долевом строительстве. По условиям ДДУ расчеты производятся через счет эскроу. Организация внесла на этот счет 30 процентов цены объекта, а затем зарегистрировала договор уступки прав требования по ДДУ физическому лицу. После государственной регистрации уступки физическое лицо перечисляет оставшиеся 70 процентов цены объекта на счет эскроу. При этом банк еще не обновил сведения о владельце счета, поэтому формально в банковских документах может продолжать указываться организация.
В рассматриваемой ситуации организация не должна пробивать кассовый чек на 70 процентов, перечисленные физическим лицом на счет эскроу в счет оставшейся цены ДДУ. Эти деньги не являются оплатой, полученной организацией за уступку прав. Физическое лицо исполняет перешедшую к нему обязанность участника долевого строительства перед застройщиком. Денежные средства поступают банку как эскроу-агенту, блокируются на специальном счете и в дальнейшем предназначаются застройщику как бенефициару.
Не связывайте обязанность применять ККТ только с тем, чье наименование временно отображается в банковской системе. Проанализируем правовую природу платежа, назначение денежных средств, момент государственной регистрации уступки и фактического получателя экономической выгоды. Если договор уступки уже зарегистрирован, права и обязанности по договору счета эскроу переходят к новому участнику долевого строительства в силу закона. Техническая задержка банка с обновлением сведений не превращает платеж физического лица в выручку организации.
Чтобы правильно определить обязанность по ККТ, сначала разделим все денежные потоки, которые могут возникать при переуступке прав по ДДУ.
Первоначальный взнос организации на счет эскроу. Организация как первоначальный участник долевого строительства внесла 30 процентов цены, предусмотренной ДДУ. Эти деньги были размещены на счете эскроу в счет исполнения обязательства перед застройщиком.
Цена уступки, которую физическое лицо должно заплатить организации. Это отдельное обязательство между цедентом и цессионарием. Его размер и порядок оплаты должны быть установлены непосредственно договором уступки.
Оставшиеся 70 процентов цены ДДУ. После перевода долга эту сумму новый участник перечисляет на счет эскроу в счет обязательства перед застройщиком. Она не является оплатой организации, если договор уступки прямо не устанавливает иное и платеж действительно направлен на исполнение ДДУ.
Именно смешение второго и третьего платежей чаще всего приводит к ошибочному выводу о необходимости пробить чек. Не называйте всю сумму, которую физическое лицо потратит на приобретение будущего объекта, ценой уступки. Часть денег может причитаться цеденту, а другая часть должна поступить на счет эскроу для расчетов с застройщиком.
Посмотрим на пример. Цена объекта по ДДУ составляет 10 000 000 рублей. Организация внесла на счет эскроу 3 000 000 рублей. После уступки физическое лицо обязано:
перечислить организации предусмотренную договором уступки цену передаваемого права;
внести на счет эскроу оставшиеся 7 000 000 рублей в счет цены ДДУ.
Сумма 7 000 000 рублей не становится выручкой организации только потому, что банк не успел обновить сведения о депоненте. Это исполнение обязательства перед застройщиком, перешедшего к физическому лицу вместе с правами по ДДУ.
Разберем нормы Федерального закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ. Согласно пункту 1 статьи 1.2 этого закона организации и индивидуальные предприниматели применяют контрольно-кассовую технику при осуществлении расчетов, кроме прямо установленных исключений.
Понятие «расчеты» приведено в статье 1.1 Закона № 54-ФЗ. К расчетам, в частности, относится прием или выплата наличных и безналичных денежных средств за товары, работы и услуги, а также прием, зачет и возврат предварительной оплаты, предоставление и погашение займов для оплаты товаров, работ или услуг и иное встречное предоставление за них.
Следовательно, для возникновения обязанности пробить кассовый чек необходимо установить не просто факт движения денег, а наличие расчета, в котором организация выступает пользователем ККТ и принимает оплату за соответствующий объект расчета.
В рассматриваемой ситуации организация:
не продает физическому лицу готовый объект недвижимости;
не получает оставшиеся 70 процентов на свой расчетный счет;
не может свободно распоряжаться средствами на счете эскроу;
не является конечным получателем этих средств;
после государственной регистрации уступки перестает быть участником ДДУ и депонентом по счету эскроу;
не принимает 70 процентов в качестве оплаты по своему договору уступки, если назначением платежа является исполнение оставшейся обязанности по ДДУ.
Поэтому поступление физическим лицом денег на счет эскроу не образует расчета между физическим лицом и организацией в смысле Закона № 54-ФЗ.
Рассмотрим подробнее назначение счета эскроу. Согласно статье 860.7 ГК РФ банк открывает специальный счет для учета и блокирования денежных средств, полученных от депонента в целях их последующей передачи бенефициару после наступления предусмотренных договором условий.
При долевом строительстве применяются специальные правила статей 15.4 и 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Участниками отношений выступают:
Депонент — участник долевого строительства, который вносит цену ДДУ.
Эскроу-агент — уполномоченный банк, который принимает и блокирует денежные средства.
Бенефициар — застройщик, которому банк перечислит деньги после наступления установленных законом и договором оснований.
Деньги на счете эскроу не поступают в свободное распоряжение организации. До раскрытия счета ими не может свободно распоряжаться ни депонент, ни застройщик. После выполнения условий банк перечисляет средства застройщику.
Следовательно, счет эскроу нельзя приравнивать к обычному расчетному счету организации. Наличие на нем денежных средств не означает, что организация получила выручку от физического лица или приняла от него оплату за переданное имущество.
Ключевое правило содержится в части 10 статьи 15.5 Закона № 214-ФЗ. Если участник долевого строительства, являющийся владельцем счета эскроу, уступает права требования по ДДУ другому лицу, к новому участнику переходят все права и обязанности по договору счета эскроу.
Такой переход происходит с момента государственной регистрации договора уступки. Отдельное соглашение о передаче прав по счету эскроу не является условием самого перехода, поскольку он происходит непосредственно на основании закона.
Поэтому разберем два разных события:
Юридический переход прав и обязанностей. Он происходит в момент государственной регистрации договора уступки.
Техническое обновление сведений в банке. Банк вносит данные нового участника в свои учетные системы, проводит идентификацию физического лица и оформляет необходимые банковские документы.
Если договор уступки уже зарегистрирован, но банк еще показывает организацию как владельца счета, это означает задержку банковского оформления. Такая задержка не отменяет установленный законом переход прав и обязанностей.
Не признавайте перечисленные после регистрации уступки 70 процентов денежными средствами организации только на основании старого наименования владельца счета в банковской системе. Запросите у банка корректировку сведений и письменное подтверждение, что платеж принят от нового участника в счет исполнения ДДУ.
Проанализируем экономический смысл операции. После зарегистрированной уступки физическое лицо становится новым участником долевого строительства. Вместе с правом потребовать от застройщика передачи будущего объекта оно принимает неисполненные обязанности по ДДУ, включая обязанность внести оставшуюся цену.
Статья 11 Закона № 214-ФЗ разрешает уступку прав по ДДУ после полной оплаты цены первоначальным участником либо одновременно с переводом оставшегося долга на нового участника в порядке, установленном гражданским законодательством.
В рассматриваемой ситуации организация заплатила только 30 процентов. Значит, при уступке должен быть урегулирован перевод на физическое лицо обязанности внести оставшиеся 70 процентов.
Когда физическое лицо перечисляет эти 70 процентов на счет эскроу, оно:
не погашает задолженность перед организацией;
не оплачивает услуги организации;
не приобретает у организации товар;
не передает организации аванс;
исполняет оставшуюся обязанность участника долевого строительства по оплате цены ДДУ.
Организация не получает встречного предоставления и не вправе распоряжаться перечисленной суммой. Следовательно, у нее отсутствует объект, по которому необходимо сформировать кассовый чек.
Не делайте вывод о необходимости ККТ только по статусу плательщика. Действительно, при обычной оплате физическим лицом товаров, работ или услуг организации безналичная форма расчетов сама по себе не освобождает от применения ККТ.
Например, если физическое лицо перечисляет деньги на расчетный счет организации за консультацию, аренду, товар или выполненную работу, организация обычно должна сформировать кассовый чек, несмотря на безналичный способ оплаты.
Однако сначала должна существовать операция, которая признается расчетом по Закону № 54-ФЗ. Если физическое лицо перечисляет деньги банку на счет эскроу в счет обязательства перед застройщиком, организация не становится получателем оплаты.
Статус плательщика как физического лица не превращает любой перевод денег в расчет с организацией. Определите, кому предназначен платеж, какое обязательство он прекращает и кто получает экономическую выгоду.
Применение УСН с объектом «доходы минус расходы» не меняет вывод о ККТ. Обязанность применять онлайн-кассу определяется Законом № 54-ФЗ, а не выбранным объектом налогообложения.
Разделите два вопроса:
нужно ли включать сумму в доходы при УСН;
нужно ли формировать кассовый чек.
Одна и та же операция может учитываться в налоговых доходах, но не требовать чека, либо требовать применения ККТ, но иметь специальный порядок налогового учета.
В рассматриваемой ситуации оставшиеся 70 процентов, перечисленные физическим лицом на счет эскроу в счет цены ДДУ, не должны включаться в доход организации по УСН, поскольку организация не получает эти деньги в счет реализации своего имущественного права. После регистрации уступки соответствующую обязанность исполняет новый участник перед застройщиком.
В доходах организации отдельно учитывайте деньги, которые физическое лицо перечисляет непосредственно организации в качестве цены договора уступки. Для УСН доход от реализации имущественного права обычно признают кассовым методом — на дату фактического получения денежных средств или иного погашения задолженности.
Не ограничивайтесь анализом платежа на счет эскроу. Отдельно проверьте, должен ли новый участник перечислить организации цену уступки.
Официальный подход к применению ККТ при уступке прав по ДДУ отражен, в частности, в письме Минфина России от 30.01.2024 № 30-01-11/7197. Финансовое ведомство исходит из того, что имущественные права являются самостоятельным объектом гражданских прав и прямо не названы в определении расчетов, приведенном в статье 1.1 Закона № 54-ФЗ.
Минфин указывает: если право первоначального кредитора переходит новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода, обязанность применять ККТ при получении оплаты по договору уступки отсутствует.
Одновременно Минфин формулирует специальный подход: если цена договора уступки превышает цену первоначального договора, ККТ следует применять в момент расчета на сумму такого превышения.
Поэтому разберем отдельно следующие варианты.
Физическое лицо вносит только остаток цены ДДУ на счет эскроу. Организация чек не формирует, поскольку не получает эту сумму.
Физическое лицо перечисляет организации цену уступки. Примените официальный подход Минфина к расчетам за имущественное право и сопоставьте цену уступки с ценой первоначального договора.
Цена уступки превышает цену первоначального ДДУ. Учитывая позицию Минфина, сформируйте чек на сумму превышения либо предварительно получите адресное письменное разъяснение налогового органа по конкретным условиям договора.
Часть суммы названа вознаграждением за дополнительные услуги. Если организация отдельно оказывает физическому лицу услуги, применяйте ККТ к оплате таких услуг в общем порядке.
Не распространяйте правило о возможном чеке на сумму превышения на оставшиеся 70 процентов, перечисляемые застройщику через счет эскроу. Эта сумма не является ценой, полученной организацией по договору уступки.
Письма Минфина имеют информационно-разъяснительный, а не нормативный характер. Если договор содержит сложную структуру цены, премию цедента, компенсацию расходов, дополнительные услуги или взаимозачет, запросите письменную позицию налогового органа именно по своим условиям.
Разберем по шагам договорные документы. Проверьте, чтобы в договоре уступки были раздельно указаны:
цена уступаемого имущественного права;
сумма, ранее внесенная организацией на счет эскроу;
неоплаченный остаток цены ДДУ;
обязанность физического лица внести остаток на счет эскроу;
реквизиты счета, на который перечисляется цена уступки организации;
реквизиты счета эскроу, на который вносится оставшаяся цена ДДУ;
сроки каждого платежа;
назначение платежа по каждому денежному обязательству.
Не используйте расплывчатую формулировку «оплата по договору уступки» для денег, которые фактически вносятся на счет эскроу в счет ДДУ. Укажите, что платеж является исполнением переведенной обязанности по оплате оставшейся части цены договора участия в долевом строительстве.
В платежном документе физического лица желательно указать:
номер и дату первоначального ДДУ;
номер и дату зарегистрированного договора уступки;
регистрационные сведения уступки;
назначение платежа — внесение оставшейся части цены ДДУ на счет эскроу;
сведения о новом участнике долевого строительства.
Такие формулировки подтвердят, что физическое лицо рассчитывается не с организацией, а исполняет обязательство перед застройщиком через специальный банковский механизм.
Не оставляйте несоответствие без документального оформления. Хотя права и обязанности переходят в силу закона с момента государственной регистрации уступки, банковская система должна содержать актуальные сведения о депоненте.
Выполните следующие действия:
Направьте в банк зарегистрированный договор уступки.
Передайте выписку из ЕГРН или иной документ, подтверждающий государственную регистрацию перехода прав.
Предоставьте документы о переводе оставшейся задолженности по ДДУ, если они оформлялись отдельно.
Попросите банк провести идентификацию нового участника.
Запросите письменное подтверждение перехода прав и обязанностей по договору счета эскроу.
Попросите скорректировать сведения о владельце счета в банковской системе.
Получите документ, подтверждающий, что 70 процентов внесены физическим лицом как новым депонентом.
Если банк уже принял деньги, но продолжает формировать выписку на имя организации, запросите исправленные банковские документы. Не отражайте сумму как выручку организации только для того, чтобы данные бухгалтерского учета совпали с ошибочным или неактуальным отображением банковского счета.
Приоритет отдавайте экономическому содержанию операции и зарегистрированному переходу прав, но обязательно добейтесь документального устранения расхождения.
Рассмотрим другую ситуацию. Физическое лицо должно было перечислить 70 процентов на счет эскроу, но по ошибке направило деньги на обычный расчетный счет организации.
В этом случае не считайте автоматически, что организация получила цену уступки. Сначала выясните назначение платежа и сопоставьте его с условиями договоров.
Если деньги перечислены ошибочно и не прекращают обязательство физического лица по оплате уступки, выполните следующие действия:
Получите от физического лица письмо об ошибочном перечислении.
Оформите внутреннюю бухгалтерскую справку.
Верните ошибочно поступившую сумму плательщику.
Попросите физическое лицо перечислить деньги на правильный счет эскроу.
Не признавайте ошибочный перевод выручкой организации.
Возврат ошибочно перечисленных денег, не связанных с реализацией товаров, работ или услуг, сам по себе не является возвратом оплаты покупателю. Однако сохраните документы, доказывающие ошибочный характер перевода.
Если стороны решили зачесть ошибочно поступившую сумму в счет цены уступки, экономическое содержание операции изменится. Тогда отдельно проанализируйте применение ККТ к оплате уступаемого имущественного права с учетом позиции Минфина.
Обратите особое внимание на дату государственной регистрации. В соответствии с частью 3 статьи 11 Закона № 214-ФЗ, если цедентом является юридическое лицо, цена уступки должна уплачиваться после государственной регистрации договора уступки.
Кроме того, права и обязанности по счету эскроу переходят к новому участнику именно с момента государственной регистрации уступки.
Если физическое лицо перечислило деньги до регистрации, не применяйте изложенный вывод автоматически. Выясните:
являлся ли платеж ценой уступки;
исполняло ли физическое лицо обязательство организации как третье лицо;
был ли перевод долга согласован с застройщиком;
на чье имя был открыт счет эскроу на дату платежа;
возникло ли у физического лица право требовать возврата денег при отказе в регистрации;
не нарушен ли установленный Законом № 214-ФЗ порядок оплаты уступки.
При оплате до регистрации потребуется индивидуальное юридическое и налоговое заключение. Не оформляйте чек и не признавайте доход только на основании банковской операции без анализа договоров.
Сформируйте единый комплект документов, который позволит подтвердить содержание операции при внутренней проверке или запросе налогового органа.
Первоначальный договор участия в долевом строительстве.
Договор счета эскроу.
Документы о внесении организацией первоначальных 30 процентов.
Договор уступки прав требования.
Документы о переводе оставшегося долга на физическое лицо.
Согласие застройщика на перевод долга, если оно требуется условиями и применимыми нормами.
Документ о государственной регистрации уступки.
Выписку из ЕГРН с регистрационной записью.
Уведомление банка о переходе прав и обязанностей по счету эскроу.
Платежный документ физического лица на оставшиеся 70 процентов.
Пояснение банка о назначении и принадлежности платежа.
Документы об обновлении сведений о депоненте.
Бухгалтерскую справку с обоснованием неприменения ККТ.
В бухгалтерской справке зафиксируйте, что платеж не является оплатой по договору уступки в пользу организации, а представляет собой внесение новым участником оставшейся цены ДДУ на счет эскроу. Укажите дату государственной регистрации уступки и сослитесь на часть 10 статьи 15.5 Закона № 214-ФЗ.
Рассмотрим практическую сторону. Конкретный набор документов и счетов учета зависит от редакции программы, характера объекта, учетной политики и первоначального отражения прав по ДДУ.
На сумму 70 процентов, внесенную физическим лицом непосредственно на счет эскроу после государственной регистрации уступки, не создавайте кассовый чек от имени организации.
Не используйте для этой суммы документы Чек ККМ или Розничные продажи (чеки), поскольку организация не осуществляет расчет с физическим лицом на указанную сумму.
Также не оформляйте документ Поступление на расчетный счет как оплату от покупателя, если деньги не поступали на обычный банковский счет организации и не являются ее выручкой.
Разберем действия в программе по шагам.
Создайте физическое лицо как контрагента, если организация должна получить от него отдельную цену уступки.
Оформите договор с видом, соответствующим расчетам по уступке имущественного права. Не объединяйте его с договором застройщика.
Отразите зарегистрированную уступку на дату, установленную учетной политикой и применимыми нормами.
Используйте документ Операция, введенная вручную, если в применяемом релизе отсутствует специальный документ для переуступки прав по ДДУ.
Отразите задолженность физического лица только в сумме, которая причитается непосредственно организации по договору уступки.
Не включайте оставшиеся 70 процентов цены ДДУ в дебиторскую задолженность физического лица перед организацией.
При поступлении цены уступки на расчетный счет используйте документ Поступление на расчетный счет с корректным счетом расчетов, например соответствующим субсчетом счета 76, выбранным в учетной политике.
Отдельно отразите списание учетной стоимости переданного имущественного права и доход от его реализации.
Доход от уступки имущественного права в бухгалтерском учете обычно отражают в составе прочих доходов, а учетную стоимость передаваемого права — в составе прочих расходов. Для этого могут использоваться счета 91.01 и 91.02 в корреспонденции со счетами учета расчетов и имущественного права. Конкретные проводки определите с учетом того, на каком счете организация первоначально учитывала право по ДДУ.
Если право по ДДУ учитывалось на счете 58, 76 или ином счете, не переносите остаток без проверки учетной политики и экономического назначения объекта. Для приобретенных с целью перепродажи имущественных прав и для прав, приобретенных в инвестиционных целях, порядок учета может отличаться.
Если счет эскроу был добавлен в программу как банковский счет организации и из банка поступила операция на 70 процентов, не проводите ее автоматически как доход.
Выполните следующий контроль:
Проверьте дату государственной регистрации договора уступки.
Проверьте дату зачисления денег.
Сопоставьте плательщика и назначение платежа.
Получите подтверждение банка о новом депоненте.
Запросите исправленную выписку или иной корректирующий документ.
Удалите ошибочно созданное отражение дохода, если операция была загружена автоматически.
Не формируйте на основании банковской строки документ Поступление на расчетный счет с видом операции Оплата от покупателя.
Если технические особенности обмена с банком не позволяют исключить операцию, согласуйте временный порядок отражения с главным бухгалтером и разработчиком учетной политики. Не используйте счета 62, 90 или 91 только для формального закрытия банковской строки, если у организации отсутствует реальный доход и право на денежные средства.
Главной задачей будет получение исправленных банковских документов. Программная проводка не должна подменять юридическое оформление смены депонента.
Не создавайте отдельную онлайн-кассу только из-за наличия счета эскроу. Счет эскроу является специальным банковским счетом, а не местом расчетов организации с покупателями.
Онлайн-касса регистрируется и используется при расчетах, подпадающих под Закон № 54-ФЗ. Перечисление новым участником долевого строительства остатка цены на счет эскроу не требует создания кассы, кассовой смены или формирования фискального документа организацией-цедентом.
Не связывайте справочник Кассы ККМ со счетом эскроу. В программе банковские счета и кассы ККМ выполняют разные функции.
Для решения рассматриваемой задачи программный код 1С не требуется. Причина вопроса находится не в алгоритме программы, а в юридической квалификации платежа и корректном оформлении банковских документов.
Используйте типовые объекты:
Банковские выписки — для контроля фактических операций по счетам организации;
Поступление на расчетный счет — только для денег, действительно полученных организацией;
Операция, введенная вручную — для отражения уступки, если типового специализированного документа недостаточно;
Чек ККМ — только при наличии расчета, требующего применения ККТ;
Анализ счета и Оборотно-сальдовая ведомость по счету — для проверки отсутствия необоснованной задолженности физического лица на сумму 70 процентов;
Универсальный отчет — для проверки зарегистрированных документов и движений по выбранным регистрам.
Не разрабатывайте автоматическое формирование кассового чека по каждому поступлению на счет эскроу. Такая обработка будет создавать фискальные документы по операциям, которые не являются расчетами организации.
После отражения уступки сформируйте контрольные отчеты и проанализируем результат.
Проверьте, что на счетах расчетов с физическим лицом отражена только цена уступки, причитающаяся организации.
Убедитесь, что оставшиеся 70 процентов не попали в доходы по счету 91.01 или 90.01.
Проверьте, что сумма не включена в регистры УСН как доход организации.
Убедитесь, что на нее не сформирован кассовый чек.
Проверьте списание учетной стоимости уступленного имущественного права.
Сопоставьте бухгалтерские записи с датой государственной регистрации уступки.
Проверьте отсутствие остатка по счету эскроу после документального перехода прав к физическому лицу.
Если программа продолжает показывать сумму на специальном банковском счете организации, выясните, связано ли это с отсутствием операции по передаче прав, ошибочной загрузкой выписки или неактуальными банковскими реквизитами.
Разберем распространенные ошибки, которых следует избегать.
Пробивать чек на все деньги, уплаченные физическим лицом. Разделите цену уступки и остаток цены ДДУ.
Считать счет эскроу обычным расчетным счетом организации. Средства блокируются банком и предназначаются застройщику.
Ориентироваться только на наименование владельца счета в банковской программе. После регистрации уступки права и обязанности переходят к новому участнику в силу закона.
Отражать 70 процентов как выручку на УСН. Организация не получает эту сумму в счет реализации своего права.
Создавать в 1С документ оплаты от покупателя. Такой документ сформирует необоснованную задолженность и доход.
Не уведомлять банк о зарегистрированной уступке. Расхождение в банковских данных необходимо устранить документально.
Не разделять цену уступки и переведенный долг. В договоре должны быть четко определены оба обязательства.
Принимать оплату цены уступки до государственной регистрации. При цеденте — юридическом лице это противоречит специальному порядку Закона № 214-ФЗ.
Игнорировать премию цедента. Если цена уступки превышает цену первоначального договора, учтите официальную позицию Минфина о применении ККТ к сумме превышения.
Пытаться решить юридическое расхождение программной проводкой. Сначала получите корректные документы от банка.
Вариант 1. Договор уступки зарегистрирован, физическое лицо внесло остаток цены непосредственно на счет эскроу.
Организация чек не пробивает. Платеж относится к исполнению ДДУ перед застройщиком. Запросите у банка обновление сведений о депоненте и подтверждение назначения платежа.
Вариант 2. Физическое лицо отдельно перечислило организации цену уступки.
Не смешивайте ее с платежом на эскроу. Проанализируйте применение ККТ с учетом статьи 1.1 Закона № 54-ФЗ и письма Минфина России от 30.01.2024 № 30-01-11/7197. Если право передано в прежнем объеме и цена уступки не превышает цену первоначального договора, официальная позиция допускает неприменение ККТ.
Вариант 3. Цена уступки превышает цену первоначального ДДУ.
Учитывая разъяснение Минфина, примените ККТ к сумме превышения в момент ее получения. При сложном порядке расчетов получите индивидуальное письменное разъяснение налоговой инспекции.
Вариант 4. Физическое лицо ошибочно перечислило остаток цены ДДУ на обычный счет организации.
Получите заявление об ошибке, верните деньги и направьте их на правильный счет эскроу. Не признавайте ошибочный перевод выручкой, если он не зачтен сторонами в счет цены уступки.
Вариант 5. Деньги поступили до государственной регистрации договора уступки.
Не используйте общий вывод о неприменении ККТ без дополнительного анализа. Проверьте соблюдение статьи 11 Закона № 214-ФЗ, назначение платежа и правовой статус физического лица на дату перечисления.
Вариант 6. Организация оказывает физическому лицу дополнительные платные услуги.
Например, организация отдельно получает плату за консультационное, агентское или информационное сопровождение. Такой платеж не является частью передачи имущественного права автоматически. При получении платы за услуги применяйте ККТ в общем порядке.
Подготовьте бухгалтерскую справку или служебное заключение. В документе укажите:
реквизиты первоначального ДДУ;
первоначальную цену объекта;
сумму, внесенную организацией;
размер неоплаченного остатка;
реквизиты зарегистрированного договора уступки;
дату государственной регистрации;
условия перевода долга на физическое лицо;
реквизиты счета эскроу;
назначение платежа физического лица;
обоснование того, что организация не является получателем средств;
вывод об отсутствии расчета по Закону № 54-ФЗ;
решение не формировать кассовый чек.
Сошлитесь на статью 1.1 и пункт 1 статьи 1.2 Закона № 54-ФЗ, статью 11 и часть 10 статьи 15.5 Закона № 214-ФЗ, а также на условия договоров.
Не ограничивайтесь ссылкой на форум или неофициальную консультацию. Собственный вывод организации должен основываться на первичных документах и фактической схеме расчетов.
Подведем итог и разберем решение по шагам.
Проверьте, что договор уступки зарегистрирован до перечисления физическим лицом оставшихся 70 процентов.
Подтвердите, что вместе с правами по ДДУ физическому лицу передана обязанность оплатить оставшуюся цену.
Убедитесь, что 70 процентов перечислены именно на счет эскроу, а не на обычный счет организации.
Проверьте назначение платежа.
Разделите остаток цены ДДУ и сумму, которую физическое лицо должно заплатить организации по договору уступки.
Направьте в банк документы о государственной регистрации уступки.
Получите подтверждение перехода прав и обязанностей по счету эскроу к физическому лицу.
Попросите банк актуализировать сведения о депоненте.
Не формируйте чек ККТ на оставшиеся 70 процентов.
Не отражайте эту сумму как доход организации при УСН.
Отдельно проанализируйте оплату, фактически причитающуюся организации за уступку.
Оформите бухгалтерскую справку и приложите к ней подтверждающие документы.
Проверьте отражение операции в 1С и исключите ошибочную загрузку суммы как оплаты от покупателя.
Организации не нужно пробивать кассовый чек при внесении физическим лицом оставшихся 70 процентов цены ДДУ на счет эскроу, если договор уступки уже зарегистрирован и платеж является исполнением перешедшей к физическому лицу обязанности перед застройщиком.
После государственной регистрации уступки права и обязанности по договору счета эскроу переходят к новому участнику долевого строительства в силу части 10 статьи 15.5 Закона № 214-ФЗ. То обстоятельство, что банк еще не обновил наименование владельца счета, само по себе не означает поступление денег организации.
Не отражайте сумму как выручку, не включайте ее в доходы организации по УСН и не создавайте в 1С документ Чек ККМ. Добейтесь от банка актуализации сведений и получите документы, подтверждающие, что физическое лицо внесло деньги как новый участник долевого строительства.
Отдельно проверьте расчеты по цене самой уступки. Если физическое лицо перечисляет деньги непосредственно организации, примените правила о расчетах за имущественные права и учтите позицию Минфина России, изложенную в письме от 30.01.2024 № 30-01-11/7197.
Информация носит справочный характер