← На главную

Разберем ситуацию по шагам и сделаем понятный алгоритм, чтобы быстро решить, есть ли НДС по соглашению о частном бессрочном сервитуте, какая ставка применяется (22% или 5%) и кто именно обязан исчислить и перечислить налог — ИП или ООО.

Шаг 1. Сначала выясним, что именно продается: участок или право (сервитут)

Ключевая ошибка в подобных вопросах — приравнять сервитут к продаже земли. Это разные операции.

Продажа земельных участков в налоговом смысле выделена отдельно: реализация земли (долей) не признается объектом обложения НДС (это отдельная норма НК РФ о земле).

Сервитут — это не продажа участка, а предоставление права ограниченного пользования чужим земельным участком (по сути, передача имущественного права/оказание услуги по предоставлению права пользования). Для НДС это обычно трактуется как реализация на территории РФ (товаров/работ/услуг/имущественных прав), и в перечни «не объект»/«освобождение» такие операции обычно не попадают. Поэтому общий вывод Минфина и практики: плата за установление сервитута облагается НДС.

Именно это и отражено в полезном сообщении из обсуждения: «Плата за сервитут облагается НДС (ст. 146 НК РФ), НДС исчисляется в общем порядке налогоплательщиками, предоставляющими права сервитута». Это хорошая «опорная точка», но дальше нам важно правильно определить: кто предоставляет сервитут и в каком статусе.

Шаг 2. Определим стороны: кто предоставляет сервитут и кто платит деньги

Чтобы ответить «кто платит НДС», всегда смотрим на экономический смысл:

1. Предоставляющий сервитут — это сторона, которая дает право ограниченного пользования своим участком (или правом на участок).
2. Получатель сервитута — это сторона, которая получает право прохода/проезда/прокладки сетей и т.п. и платит за это.

НДС начисляет тот, кто реализует (предоставляет) право сервитута, то есть «продавец права».

По вашему описанию: «принесли соглашение на 3 млн, подписано ООО и ИП». Вариантов два:

1. ИП предоставляет сервитут ООО (ООО платит ИП 3 млн) — тогда ИП является реализатором права, и именно он должен начислить НДС (если действует как налогоплательщик НДС).
2. ООО предоставляет сервитут ИП (ИП платит ООО) — тогда НДС начисляет ООО (если оно налогоплательщик НДС или обязано исчислить налог по правилам НК РФ).

Дальше мы разберем оба сценария, но основной вопрос автора был про ИП на УСН, который «платит НДС 5% с 2026 года». Значит, чаще всего речь о сценарии, когда ИП получает деньги и должен понять, какой НДС выставлять.

Шаг 3. Учитываем налоговую реформу 2026: ставки НДС 22% и спецставки 5%/7% для УСН

С 1 января 2026 года базовая ставка НДС в РФ повышена до 22% (льготная ставка 10% сохраняется для отдельных категорий). Поэтому вопрос автора «22% или нет» — логичный: именно 22% сейчас базовая ставка по большинству операций.

Одновременно для упрощенцев (УСН) действует новый порядок: при определенных условиях появляется обязанность по НДС, и можно применять:

1. общие ставки (в т.ч. 22% и 10%, 0% — по общим правилам главы о НДС);
2. специальные ставки 5% или 7% для плательщиков на УСН (вместо общих), с особыми условиями применения.

По вашему вводному: «ИП платит НДС по ставке 5% начиная с 2026 года. ИП на УСН 6%». Значит, если ИП правомерно применяет спецставку 5% в 2026 году, то по операциям, которые являются объектом НДС (включая плату за сервитут), он обычно выставляет НДС по ставке 5%, а не 22%.

Вывод: ставка 22% появляется в этой сделке только если сторона, предоставляющая сервитут, применяет общие ставки НДС (или обязана применять именно их). Если же ИП именно на спецставке 5% в 2026 году — логика такая: сервитут облагается НДС, но ставка будет 5%.

Шаг 4. Почему в соглашении «нет ни слова про НДС» и что с этим делать

Очень частая ситуация: договор (соглашение) заключен «ценой 3 000 000», но не указано «в том числе НДС» или «НДС не облагается». Для НДС это не освобождение и не индульгенция.

Практически нам важно сделать одно из двух:

1. Либо прописать в соглашении формулировку «Цена включает НДС по ставке …%» или «НДС начисляется сверх цены».
2. Либо, если документ уже подписан и менять сложно, определить расчетным путем, что сумма 3 000 000 — это сумма «с НДС» или «без НДС».

В обычной деловой логике, если контрагент принес фиксированную сумму «к оплате» и не обсуждал НДС отдельно, часто подразумевают, что сумма включает НДС. Тогда налог считается «изнутри».

Посмотрим на пример для 5% (если 3 000 000 — цена с НДС):

НДС = 3 000 000 × 5 / 105 = 142 857,14

База без НДС = 3 000 000 − 142 857,14 = 2 857 142,86

А если бы применялась ставка 22% и сумма считалась «с НДС», было бы:

НДС = 3 000 000 × 22 / 122 = 540 983,61

База без НДС = 2 459 016,39

Чувствуем разницу: именно поэтому важно зафиксировать в соглашении, как трактуется сумма и какая ставка применяется.

Шаг 5. Главный вопрос: кто платит НДС — ИП или ООО?

Сформулируем правило максимально прикладно:

НДС в бюджет перечисляет тот, кто предоставляет сервитут (продавец права), если он является налогоплательщиком НДС по этой операции.

В вашем кейсе чаще всего это означает:

1. Если ИП предоставляет сервитут и он в 2026 году является плательщиком НДС (в т.ч. на спецставке 5%), то ИП начисляет НДС, выставляет документы и уплачивает налог в бюджет.
2. Если ООО предоставляет сервитут, то ООО начисляет НДС (обычно по 22%, если оно на общем режиме и нет льгот/исключений).

При этом в отдельных случаях действительно возникает режим «налогового агента», когда налог удерживает платящая сторона. Но для частного сервитута между коммерческими организациями/ИП это не «по умолчанию». Режим налогового агента чаще всплывает, когда право предоставляется государственными органами/органами местного самоуправления или при иных специальных ситуациях, прямо названных в НК РФ.

Практический вывод для автора: если соглашение именно между ИП и ООО без участия государства/муниципалитета и без специальных условий, то чаще всего не ООО удерживает НДС за ИП, а ИП сам начисляет НДС как продавец права сервитута.

Шаг 6. Проверим «самое важное уточнение»: ИП действует как предприниматель или как физлицо

В обсуждении вам задали очень правильные вопросы: «К этим земельным участкам ИП какое имеет отношение? Он использует их в предпринимательской деятельности или это его личные ЗУ как физлица?» Давайте разберем, почему это критично.

НДС — налог на операции в рамках облагаемой деятельности. Если земельный участок:

1. учтен и используется в предпринимательской деятельности ИП (например, на нем производственная площадка, склад, подъездные пути, аренда и т.п.), и соглашение заключает ИП именно как субъект бизнеса — тогда это типичная реализация имущественного права/услуги, и НДС применяется по правилам для ИП.
2. является личным активом физлица, и фактически ИП не ведет по нему предпринимательскую деятельность (а в сделке он выступает как физлицо, даже если «в шапке» написали ИП) — тогда нужно очень аккуратно смотреть на квалификацию. В общем случае физлица, не являющиеся плательщиками НДС, НДС не начисляют. Но риск здесь в том, что если в договоре сторона — именно ИП, а деньги идут на расчетный счет ИП, это выглядит как предпринимательская операция.

Совместный чек-лист: чтобы не гадать, посмотрим на факты:

1. Кто указан стороной в преамбуле: «ИП Иванов И.И.» или «Иванов И.И., паспорт…»?
2. Куда будут платить: на расчетный счет ИП или на личную карту/счет физлица?
3. Есть ли в учете ИП этот участок (или связанные с ним расходы/доходы)?
4. Сервитут устанавливается для деятельности ООО (дорога, сети, доступ) — кто реально контролирует участок и может предоставить право?

Если по документам это сделка ИП и деньги идут ИП — безопаснее исходить из того, что это предпринимательская реализация, и НДС начислять нужно.

Шаг 7. Как правильно оформить документы: счет-фактура, первичка, периодичность платежей

Сервитут может оплачиваться разово (единовременно) или периодическими платежами. В обоих случаях для НДС действует общий принцип: налоговая база определяется по дате, которая наступит раньше (обычно это дата поступления оплаты (аванса) или дата предоставления права — в зависимости от условий и квалификации).

Чтобы выстроить учет без сюрпризов, сделаем так:

1. Опишем предмет: «предоставление права ограниченного пользования земельными участками (частный бессрочный сервитут)».
2. Зафиксируем цену и НДС: «Цена включает НДС по ставке 5%» или «НДС начисляется сверх цены» (по согласованию).
3. Определим момент предоставления права: дата подписания соглашения, дата госрегистрации (если применимо), либо иная дата, прописанная сторонами.
4. Оформим первичку: часто делают акт/иной документ об оказании услуги/предоставлении права (если учетной политикой так принято), либо фиксируют факт предоставления прав самим соглашением и регистрацией.
5. Выставим счет-фактуру, если сторона — плательщик НДС и обязана выставлять счета-фактуры.

Важно: отсутствие слова «НДС» в соглашении не отменяет обязанности исчислить налог, если операция облагается и сторона — плательщик НДС.

Шаг 8. Решение 1: ИП предоставляет сервитут ООО и применяет НДС 5% в 2026 году

Это наиболее типичный сценарий под ваш вопрос.

Что делаем:

1. Признаем операцию объектом НДС: предоставление права сервитута — облагаемая операция.
2. Определяем ставку: если ИП в 2026 применяет спецставку 5%, то по этой операции используем 5% (а не 22%).
3. Определяем цену “с НДС” или “без НДС” и рассчитываем налог расчетным методом, если нужно.
4. Оформляем счет-фактуру и отражаем в книге продаж.
5. Платим НДС в бюджет по срокам для НДС и сдаем декларацию по НДС (если обязаны).

Экономический смысл: ООО платит ИП 3 млн, ИП из полученной суммы выделяет НДС (или начисляет сверху, если так договорились) и перечисляет налог.

А у ООО возникает вопрос: можно ли принять такой НДС к вычету? В общем случае вычет зависит от выполнения стандартных условий по НК РФ (наличие правильно оформленного счета-фактуры, принятие на учет и использование в облагаемых операциях). Спецставка 5% сама по себе не запрещает вычет покупателю, если общие условия соблюдены, но важно корректно оформить документы.

Шаг 9. Решение 2: ООО предоставляет сервитут ИП (тогда ИП про «5%» вообще не при чем)

Если по документам продавец права — ООО, тогда:

1. ООО начисляет НДС по своей ставке (обычно 22% в 2026, если нет льгот/исключений).
2. ИП выступает покупателем права и платит цену с НДС (или цену + НДС).
3. ИП на УСН обычно не заявляет вычеты по НДС, но это уже отдельная тема, зависящая от выбранной модели НДС на УСН и правил учета.

Здесь ответ на вопрос «кто платит НДС» простой: ООО как продавец начисляет и перечисляет налог.

Шаг 10. Решение 3: налоговый агент — когда реально может возникнуть обязанность у “плательщика денег”

Теперь разберем вариант из практики, который иногда всплывает в статьях и обсуждениях: «НДС платит налоговый агент». Чтобы не запутаться, запомним принцип:

Налоговый агент появляется только тогда, когда НК РФ прямо возлагает на платящую сторону обязанность удержать и перечислить НДС.

Такие ситуации часто связаны с предоставлением прав по земле со стороны органов власти/ОМСУ, муниципальной собственностью, особым порядком реализации отдельных видов имущества/прав и т.п.

В вашем исходном кейсе стороны — ООО и ИП, соглашение названо «частный сервитут», поэтому по умолчанию мы рассматриваем обычный порядок: продавец права начисляет НДС сам.

Практическая проверка: если продавцом права в договоре выступает администрация/комитет/орган власти — тогда обязательно отдельно анализируем статью про налоговых агентов. Если продавец права — обычное ООО или ИП, чаще всего агентский механизм не применяется.

Шаг 11. Как отразить сервитут в 1С:Бухгалтерии (без лишней экзотики)

Теперь сделаем самое полезное — приземлим в учет. Поскольку в теме нет готового кода и это типовая операция, кода 1С писать не нужно. Достаточно правильно выбрать документы и реквизиты.

Сценарий А: ИП (продавец) предоставляет сервитут ООО (покупателю)

1. Создадим реализацию услуг/прав документом РеализацияТоваровУслуг (вид операции «Услуги»).

2. В табличной части «Услуги» заведем номенклатуру, например «Плата за установление сервитута (предоставление права ограниченного пользования ЗУ)».

3. Укажем ставку НДС по вашей модели (например, 5%, если ИП применяет спецставку в 2026, либо 22%, если ИП применяет общую ставку).

4. Сформируем счет-фактуру выданный: в типовом учете он создается на основании реализации и отражается объектом СчетФактураВыданный.

5. Проверим отражение в книге продаж и в декларации по НДС (если ИП обязан сдавать декларацию).

Если деньги пришли авансом, то до момента реализации может понадобиться счет-фактура на аванс и начисление НДС с аванса. В типовом учете 1С это делается стандартными механизмами «счет-фактура на аванс» и регистрацией в книге продаж по авансам. Далее при реализации происходит зачет авансового НДС.

Сценарий B: ООО (покупатель) отражает приобретение права сервитута

1. Отразим поступление услуги/права документом ПоступлениеТоваровУслуг (вид операции «Услуги»).

2. Полученный счет-фактуру зарегистрируем объектом СчетФактураПолученный (обычно вводится на основании поступления).

3. Если ООО на ОСНО и выполняются условия для вычета, НДС попадет в книгу покупок и далее в вычет.

Подсказка по аналитике: сервитут — «долгоиграющее право», но в бухучете и налоговом учете его отражение может зависеть от того, признаете ли вы это расходом периода, либо учитываете как право/затраты, связанные с созданием (улучшением) объекта, и т.д. Это уже учетная политика и сущность сервитута (для доступа к объекту, для стройки, для сетей). Но для НДС ключевое — правильно оформить реализацию/поступление и ставку.

Шаг 12. Частые ошибки и как их избежать

Соберем типичные ловушки и сразу наметим, как действовать правильно.

1. Ошибка: «Раз это земля, значит НДС нет».
   Как правильно: отделяем «продажу земли» (особое правило) от «предоставления права сервитута» (обычно облагается НДС).

2. Ошибка: «В договоре не написано НДС — значит не начисляем».
   Как правильно: отсутствие фразы не отменяет НДС. Согласуем формулировку про НДС и цену, либо считаем НДС расчетным методом из суммы.

3. Ошибка: применять 22% автоматически, хотя ИП выбрал 5%.
   Как правильно: ставка зависит от режима НДС продавца. Если продавец — упрощенец на спецставке 5%, обычно применяется 5%.

4. Ошибка: путать «кто платит деньги» и «кто платит НДС».
   Как правильно: НДС в бюджет платит продавец права (предоставляющий сервитут), кроме специальных случаев налогового агента.

5. Ошибка: не учитывать авансы.
   Как правильно: если оплата пришла до момента предоставления права, анализируем НДС с аванса и корректно оформляем счет-фактуру на аванс (если обязаны).

Шаг 13. Итоговый «быстрый ответ» под ваш кейс на 18.02.2026

Соберем все в короткую, но точную формулу:

1) Плата за установление частного сервитута по земельным участкам, как правило, облагается НДС (это предоставление имущественного права/услуга, а не реализация земельного участка).

2) НДС начисляет и перечисляет в бюджет та сторона, которая предоставляет сервитут (продавец права). Если продавец — ИП, то НДС платит ИП; если продавец — ООО, то НДС платит ООО.

3) Ставка зависит от режима продавца:

1. Если продавец применяет общую ставку — в 2026 году это обычно 22%.

2. Если продавец (ИП на УСН) применяет спецставку — может быть 5% (как в вашем вводном).

4) Если в соглашении ничего не сказано про НДС, это не освобождает от налога. Тогда либо корректируем формулировки, либо считаем НДС из суммы (если цена фактически «с НДС»).

Что сделать прямо сейчас, чтобы закрыть вопрос без риска

Давайте действовать как на практике в бухгалтерии: быстро и безопасно.

1. Проверим, кто по договору предоставляет сервитут (кто «продавец права»).

2. Проверим статус продавца: является ли он плательщиком НДС в 2026 и какая ставка применяется (5% или 22%).

3. Согласуем с контрагентом формулировку про НДС: «включая НДС» или «НДС сверх цены».

4. Настроим корректные документы в 1С: реализация/поступление услуг, счет-фактура, книги покупок/продаж.

5. Отдельно проверим авансы, если деньги поступают до даты предоставления права.

Если идти этим маршрутом, вопрос «22% или 0%» превращается в понятную проверку: сервитут облагается НДС, а ставка и плательщик определяются тем, кто предоставляет право и какой режим НДС у этой стороны.