Рассмотрим ситуацию: организация сдает нежилые помещения в аренду, применяет УСН, ранее получала от арендаторов обеспечительные или гарантийные платежи без НДС, а теперь стала плательщиком НДС на УСН по ставке 5%. Договоры аренды расторгаются, и арендодатель хочет зачесть ранее полученный обеспечительный платеж в счет оплаты последнего месяца аренды. Возникает вопрос: нужно ли теперь начислить НДС с этих старых обеспечительных платежей, если в момент получения они были без НДС?
Короткий вывод: НДС нужно начислять не потому, что в прошлом году был получен обеспечительный платеж, а потому, что в текущем периоде организация оказывает услугу аренды, облагаемую НДС. Если обеспечительный платеж прошлого года зачитывается в оплату последнего месяца аренды, он становится способом оплаты аренды. НДС начисляем с реализации услуги аренды за последний месяц, а не «задним числом» с самого факта получения обеспечительного платежа в прошлом году.
Разберем подробнее, потому что в этой теме важно отделить три разных события: получение обеспечительного платежа, зачет обеспечительного платежа и оказание услуги аренды. Именно из-за смешения этих событий часто возникает ошибка в учете.
У нас есть арендодатель на УСН. До перехода на уплату НДС по ставке 5% он получал от арендаторов обеспечительные платежи. В платежных поручениях назначение платежа было указано как обеспечение обязательств или возмещение возможного ущерба. То есть изначально деньги не поступали как обычная арендная плата за конкретный месяц.
Теперь организация стала плательщиком НДС на УСН по ставке 5%. Договоры аренды прекращаются, и стороны хотят не возвращать обеспечительный платеж арендатору, а зачесть его в счет арендной платы за последний месяц. В этот момент обеспечительный платеж меняет свою экономическую роль: раньше он был способом обеспечения обязательств, а теперь становится оплатой услуги аренды.
Рассмотрим главный принцип. Если услуга аренды оказана в периоде, когда арендодатель является плательщиком НДС, реализация этой услуги облагается НДС. Поэтому по последнему месяцу аренды нужно выставить документы уже с НДС по применяемой ставке. Старый платеж при этом просто закрывает задолженность арендатора по оплате этой реализации.
Именно такой подход отражен в ответе на форуме: платить НДС нужно с реализации за последний месяц аренды на дату выставления УПД или акта, а платеж прошлого года пойдет в оплату этой аренды. Но давайте разберем нюансы, потому что возможны разные варианты договора и разные даты зачета.
Обеспечительный платеж — это сумма, которую одна сторона передает другой стороне для обеспечения исполнения обязательств. В аренде такой платеж часто используют для покрытия возможных долгов арендатора, ущерба помещению, неоплаченных коммунальных услуг, штрафов, пени или иных обязательств по договору.
В договоре аренды обеспечительный платеж может быть описан по-разному:
как сумма, которая возвращается арендатору после окончания договора, если обязательства исполнены;
как сумма, которая может быть удержана арендодателем при причинении ущерба;
как сумма, которая может быть зачтена в счет задолженности арендатора;
как сумма, которая изначально зачитывается в счет оплаты последнего месяца аренды;
как смешанный платеж: одновременно гарантия и потенциальная оплата при наступлении определенных условий.
От формулировок договора зависит налоговая квалификация платежа. Если платеж изначально является возвратным обеспечением и не связан с оплатой конкретной услуги, то при его получении у арендодателя нет реализации. Если же договор прямо говорит, что платеж будет засчитан в счет аренды за последний месяц, налоговые органы могут рассматривать его как аванс под будущую услугу аренды.
Поэтому сначала выясним причину: платеж был настоящим обеспечительным платежом или фактически авансом за последний месяц аренды. Это ключевой шаг для правильного учета НДС.
Рассмотрим первый и наиболее безопасный вариант. В договоре указано, что обеспечительный платеж нужен для возмещения возможного ущерба, погашения задолженности, компенсации нарушений договора. Если арендатор ничего не нарушил, платеж должен быть возвращен. То есть при получении денег в прошлом году не было оплаты аренды.
В такой ситуации прошлогоднее получение обеспечительного платежа не нужно пересчитывать. НДС за прошлый год не начисляем, потому что в момент получения платежа организация применяла УСН без НДС и сама сумма не была оплатой реализации.
Теперь стороны расторгают договор и принимают решение зачесть обеспечительный платеж в счет последнего месяца аренды. В этот момент происходит одно из двух событий:
зачет происходит одновременно с оказанием услуги аренды за последний месяц;
зачет происходит раньше даты оказания услуги аренды и оформления реализации.
Если зачет происходит одновременно с последним месяцем аренды, то НДС начисляем с реализации аренды за этот месяц. Обеспечительный платеж просто погашает задолженность арендатора. В учете это выглядит так: арендодатель оказывает услугу аренды, выставляет УПД или акт с НДС 5%, затем закрывает оплату за счет ранее полученного обеспечительного платежа.
В этом варианте не нужно начислять НДС отдельно «с обеспечительного платежа прошлого года». Нужно начислить НДС с арендной платы за последний месяц, потому что именно услуга аренды является объектом обложения НДС.
Теперь рассмотрим более рискованный вариант. В договоре было написано, что обеспечительный платеж будет зачтен в счет аренды за последний месяц. Тогда налоговая может сказать: это не просто гарантия, а предоплата будущей аренды. При обычном НДС-режиме такие суммы часто включаются в налоговую базу как аванс.
Но в нашей ситуации есть переходный момент. Платеж был получен в прошлом году, когда арендодатель на УСН не был плательщиком НДС. Поэтому начислить НДС на дату получения платежа в прошлом году было невозможно, если на тот момент реализация у упрощенца не облагалась НДС. При этом услуга аренды за последний месяц оказывается уже в периоде, когда организация платит НДС по ставке 5%.
Значит, основной налоговый риск переносится на дату реализации услуги аренды. Если аренда за последний месяц относится к текущему периоду с НДС, выставляйте документы с НДС. Старый платеж закрывает эту реализацию как оплата.
Разберем на примере:
В 2024 году арендатор перечислил обеспечительный платеж 100 000 рублей без НДС.
С 2025 года арендодатель на УСН стал плательщиком НДС по ставке 5%.
В 2025 году договор расторгается, последний месяц аренды стоит 100 000 рублей.
Стороны зачитывают обеспечительный платеж в счет аренды последнего месяца.
Арендодатель оформляет реализацию аренды за последний месяц с НДС 5%.
В этом примере НДС возникает не из-за того, что деньги были получены в 2024 году, а из-за того, что услуга аренды оказана в 2025 году уже в период применения НДС. Поэтому в документах за последний месяц аренды должна быть отражена арендная плата с НДС.
Рассмотрим более тонкий случай. Допустим, стороны подписали соглашение о зачете обеспечительного платежа в счет последнего месяца аренды до того, как услуга аренды за последний месяц фактически оказана. Например, соглашение о зачете подписали 1 числа, а акт или УПД по аренде выставляют последним днем месяца.
В таком случае зачет может быть квалифицирован как получение оплаты или частичной оплаты в счет предстоящей реализации. Для НДС это уже похоже на аванс. Тогда возможна обязанность начислить НДС на дату зачета, а затем при реализации за последний месяц начислить НДС с реализации и зачесть ранее начисленный НДС с аванса в установленном порядке.
Но если организация применяет специальные ставки НДС 5% или 7% на УСН, нужно учитывать ограничение по вычетам и особенности выбранной ставки. При таких ставках налогоплательщик обычно работает без обычных входных вычетов, а расчеты по авансам требуют аккуратного отражения в книге продаж и декларации по НДС.
Чтобы не усложнять учет, на практике удобнее оформлять зачет обеспечительного платежа одновременно с реализацией аренды за последний месяц. Тогда обеспечительный платеж не превращается в отдельный аванс текущего периода, а закрывает уже возникшую задолженность по арендной плате.
Практическая рекомендация: оформите соглашение о зачете датой оказания услуги аренды за последний месяц или датой, когда уже возникла задолженность арендатора по арендной плате. Тогда логика учета будет проще: сначала реализация с НДС, затем зачет оплаты.
Разберем самый болезненный практический вопрос. Если арендатор перечислил 100 000 рублей без НДС, а теперь эта сумма зачитывается в счет аренды, нужно ли начислить НДС сверх этой суммы или выделить НДС из нее?
Ответ зависит от условий договора и дополнительного соглашения.
Если цена аренды за последний месяц установлена как сумма, включающая НДС, то НДС выделяем из общей суммы. Например, стороны согласовали, что арендная плата за последний месяц составляет 100 000 рублей, в том числе НДС 5%. Тогда сумма НДС рассчитывается расчетным методом:
100 000 × 5 / 105 = 4 761,90 рубля.
Сумма аренды без НДС составит:
100 000 − 4 761,90 = 95 238,10 рубля.
В этом случае арендатор ничего не доплачивает, если обеспечительный платеж полностью покрывает сумму аренды за последний месяц. Но у арендодателя из этой суммы возникает НДС к уплате.
Если договорная цена аренды установлена без учета НДС и стороны согласовали начисление НДС сверху, тогда к цене аренды добавляется НДС. Например, арендная плата без НДС составляет 100 000 рублей, НДС 5% сверху — 5 000 рублей. Итого к оплате 105 000 рублей. Если обеспечительный платеж равен 100 000 рублей, то арендатор должен доплатить 5 000 рублей.
Рассмотрим подробнее, какой вариант безопаснее. Если старый договор был заключен в период, когда арендодатель не предъявлял НДС, и в договоре цена указана просто как 100 000 рублей без формулировки «НДС начисляется сверх цены», то при переходе на НДС лучше оформить дополнительное соглашение. В нем нужно прямо указать, как стороны понимают цену с момента, когда арендодатель стал плательщиком НДС:
цена включает НДС;
НДС предъявляется сверх цены;
арендная плата изменяется на сумму НДС;
обеспечительный платеж зачитывается полностью или частично;
остаток подлежит возврату или доплате.
Если дополнительного соглашения нет, спор с арендатором может возникнуть не по налогам, а по гражданско-правовой цене договора. Налог арендодатель обязан рассчитать, но вопрос, можно ли взыскать НДС дополнительно с арендатора, зависит от условий договора.
Разберем по шагам, какие документы подготовить, чтобы операция была понятной для бухгалтерского и налогового учета.
Проверьте договор аренды. Посмотрите, как в нем назван платеж: обеспечительный, гарантийный, депозит, аванс, оплата последнего месяца. Проверьте, предусмотрен ли возврат или автоматический зачет.
Проверьте назначение платежа. Если в платежном поручении указано «возмещение ущерба», «обеспечительный платеж», «гарантийный платеж», это подтверждает, что изначально платеж не был обычной арендной платой.
Подготовьте соглашение о зачете. Укажите, что стороны договорились зачесть обеспечительный платеж в счет арендной платы за конкретный месяц.
Оформите УПД или акт по аренде. Документ должен отражать услугу аренды за последний месяц с НДС по применяемой ставке.
Сформируйте счет-фактуру или УПД со статусом, позволяющим отразить НДС. Если организация применяет НДС на УСН, реализация должна попасть в книгу продаж.
Отразите зачет в учете. Закройте задолженность арендатора по реализации за счет ранее полученного обеспечительного платежа.
Проверьте остаток расчетов. Если обеспечительный платеж больше арендной платы, верните остаток или зачтите его в счет иных подтвержденных обязательств. Если меньше — выставьте задолженность к доплате.
Соглашение о зачете можно составить в свободной форме. В нем важно указать:
реквизиты договора аренды;
сумму обеспечительного платежа;
месяц аренды, в счет которого производится зачет;
сумму арендной платы;
сумму НДС или указание, что сумма включает НДС;
дату зачета;
наличие или отсутствие остатка к возврату или доплате.
Посмотрим на типовую логику проводок. Конкретные счета могут отличаться в зависимости от учетной политики, но чаще обеспечительные платежи по аренде у арендодателя учитывают как кредиторскую задолженность перед арендатором, пока не наступит основание для зачета или удержания.
При получении обеспечительного платежа в прошлом периоде могла быть проводка:
Дт 51 Кт 76 — получен обеспечительный платеж от арендатора.
Если платеж был именно обеспечительным, доходом от реализации он в этот момент не становился. Он отражался как обязательство арендодателя вернуть сумму или зачесть ее при наступлении условий договора.
Когда наступает последний месяц аренды и организация оказывает услугу, отражаем реализацию:
Дт 62 Кт 90.01 — отражена выручка от аренды за последний месяц.
НДС по реализации:
Дт 90.03 Кт 68.НДС — начислен НДС с арендной платы.
Зачет обеспечительного платежа в оплату аренды:
Дт 76 Кт 62 — обеспечительный платеж зачтен в счет задолженности арендатора за последний месяц аренды.
Если сумма обеспечительного платежа больше задолженности по аренде, остаток возвращаем арендатору:
Дт 76 Кт 51 — возвращен остаток обеспечительного платежа.
Если сумма обеспечительного платежа меньше задолженности по аренде, арендатор доплачивает разницу:
Дт 51 Кт 62 — получена доплата от арендатора.
Важно: при применении УСН с НДС 5% бухгалтерский учет выручки и налоговый учет по УСН нужно вести отдельно от учета НДС. НДС не должен искажать доходы для целей УСН в тех случаях, где он предъявлен покупателю и учитывается как налог к уплате.
Теперь рассмотрим практическую работу в 1С. Конкретный интерфейс зависит от конфигурации и версии программы, но в типовой 1С:Бухгалтерия предприятия обычно используются следующие документы и объекты:
ПоступлениеНаРасчетныйСчет — для отражения получения обеспечительного платежа от арендатора.
РеализацияТоваровУслуг или документ реализации услуг — для отражения аренды за последний месяц.
УПД — если организация оформляет универсальный передаточный документ.
СчетФактураВыданный — если требуется отдельный счет-фактура по реализации.
КорректировкаДолга — для зачета обеспечительного платежа в счет задолженности по аренде.
ОперацияБух — для ручного отражения операции, если типовой документ не закрывает конкретный учетный сценарий.
КнигаПродаж — для проверки отражения НДС по реализации.
ДекларацияПоНДС — для контроля налоговой отчетности.
АнализСчета62 и АнализСчета76 — для сверки расчетов с арендатором.
Разберем один из рабочих вариантов.
Проверьте, как был отражен старый обеспечительный платеж. Он должен висеть на счете расчетов, например на 76, а не как аванс на 62.02, если это действительно гарантийный платеж.
Оформите реализацию аренды за последний месяц документом РеализацияТоваровУслуг или УПД. Укажите ставку НДС 5%, если организация применяет специальную ставку НДС на УСН.
Проверьте, что сформировался СчетФактураВыданный или УПД с данными для книги продаж.
Оформите документ КорректировкаДолга с видом операции «Зачет задолженности» или аналогичным вариантом, доступным в вашей версии 1С.
Зачтите задолженность по счету 76 в счет задолженности по счету 62.
Сформируйте ОборотноСальдоваяВедомостьПоСчету по счетам 62 и 76, чтобы убедиться, что расчеты закрылись корректно.
Проверьте КнигаПродаж, чтобы реализация аренды попала в НДС-учет.
Если старый обеспечительный платеж в 1С был ошибочно отражен как аванс покупателя на 62.02, сначала проанализируйте, соответствует ли это договору. Если платеж действительно был обеспечительным и возвратным, правильнее учитывать его на расчетах по обеспечительным платежам, например через 76. Если же договор изначально называл его оплатой последнего месяца аренды, тогда учет как аванса может быть оправдан, но налоговые последствия нужно рассматривать отдельно.
Рассмотрим этот вопрос отдельно. Если зачет обеспечительного платежа происходит после оказания услуги аренды или одновременно с оформлением реализации, отдельный авансовый счет-фактура обычно не нужен. Мы отражаем реализацию аренды и начисляем НДС по УПД или счету-фактуре на реализацию.
Если же зачет оформлен заранее, до оказания услуги аренды, возникает риск, что такой зачет является оплатой в счет предстоящей реализации. Тогда может потребоваться отражение НДС с аванса на дату зачета. После оказания услуги аренды налоговая база по реализации отражается уже по самой услуге.
Чтобы не создавать лишний авансовый НДС, рассмотрим безопасную последовательность:
сначала завершите период аренды или определите дату оказания услуги;
оформите УПД или акт на аренду за последний месяц;
начислите НДС по реализации;
зачтите обеспечительный платеж в оплату уже оформленной реализации.
Такой порядок соответствует логике ответа с форума: платеж прошлого года просто идет в оплату аренды, а НДС возникает по реализации текущего периода.
Проанализируем еще один важный вопрос: когда признавать доход при УСН. Для УСН действует кассовый метод. Но обеспечительный платеж, который подлежит возврату и не является оплатой услуг, обычно не признается доходом в момент получения, потому что у организации возникает обязательство вернуть его или использовать строго по условиям договора.
Когда обеспечительный платеж зачитывается в счет арендной платы, он превращается в оплату услуги. В этот момент у арендодателя появляется доход для целей УСН, если ранее он не был признан. Поэтому при зачете нужно отразить доход по УСН в размере арендной платы без учета НДС, если НДС предъявлен арендатору отдельно и подлежит уплате в бюджет.
Рассмотрим пример:
Обеспечительный платеж получен в 2024 году — 105 000 рублей.
В 2025 году стороны зачитывают его в счет аренды последнего месяца.
Арендная плата за последний месяц составляет 105 000 рублей, в том числе НДС 5%.
НДС расчетным методом: 105 000 × 5 / 105 = 5 000 рублей.
Доход от аренды без НДС: 100 000 рублей.
В таком примере для УСН доходом от реализации будет 100 000 рублей, а 5 000 рублей — НДС к уплате. Но конкретное отражение зависит от настроек 1С и учетной политики, поэтому после проведения документов обязательно проверьте КнигаУчетаДоходовИРасходов, КнигаПродаж и обороты по счету 68.НДС.
В исходной ситуации назначение платежа указано как «возмещение ущерба». Это важная деталь. Если фактически ущерба еще не было, такая формулировка может быть неудачной. Лучше, когда в назначении платежа указано «обеспечительный платеж по договору аренды» или «гарантийный платеж по договору аренды». Фраза «возмещение ущерба» может создавать вопрос: был ли уже ущерб, была ли реализация, была ли компенсация убытков.
Разберем, как действовать. Если платеж был именно обеспечительным, подтвердите это договором. В договоре должно быть указано, что сумма обеспечивает исполнение обязательств арендатора и может быть использована для покрытия ущерба, задолженности или иных обязательств. Тогда назначение платежа не будет определяющим само по себе, потому что экономический смысл следует из договора.
Если же действительно был ущерб и сумма удерживалась как компенсация убытков, это уже другая операция. Компенсация ущерба не равна арендной плате. Но в рассматриваемой ситуации стороны хотят зачесть платеж именно в счет последнего месяца аренды. Значит, на дату зачета сумма используется как оплата реализации услуги аренды, и по этой реализации нужно начислить НДС.
Практический совет: в соглашении о зачете используйте точные формулировки. Не пишите, что арендодатель «начисляет НДС на обеспечительный платеж прошлого года». Пишите, что обеспечительный платеж засчитывается в счет арендной платы за такой-то период, а арендная плата за этот период составляет такую-то сумму, включая НДС или плюс НДС.
В УПД или акте не нужно указывать отдельной строкой «зачет обеспечительного платежа» как услугу. Услуга — это аренда нежилого помещения. Поэтому в документе реализации укажите обычную номенклатуру услуги, например:
«Аренда нежилого помещения за последний месяц по договору аренды № ...».
В документе укажите ставку НДС 5%, если организация применяет специальную ставку НДС на УСН. В основании или комментарии можно указать, что задолженность по документу погашается зачетом обеспечительного платежа по соглашению сторон.
Рассмотрим структуру документов:
УПД или акт — отражает услугу аренды и НДС.
Соглашение о зачете — отражает способ оплаты.
Бухгалтерская операция или КорректировкаДолга — закрывает расчеты.
Такой подход позволяет не смешивать реализацию и оплату. В налоговом учете НДС возникает с аренды. В расчетах с арендатором старый обеспечительный платеж закрывает долг.
Посмотрим на подробный пример.
Арендатор в 2024 году перечислил обеспечительный платеж 210 000 рублей. Арендодатель применял УСН без НДС.
С 2025 года арендодатель применяет УСН с НДС 5%.
Договор аренды расторгается 31 марта 2025 года.
Арендная плата за март по дополнительному соглашению составляет 210 000 рублей, в том числе НДС 5%.
Стороны подписывают соглашение о зачете обеспечительного платежа в счет аренды за март.
Рассчитаем НДС:
210 000 × 5 / 105 = 10 000 рублей.
Выручка без НДС:
210 000 − 10 000 = 200 000 рублей.
В учете отражаем:
реализация аренды за март — 210 000 рублей, в том числе НДС 10 000 рублей;
доход без НДС — 200 000 рублей;
НДС к уплате — 10 000 рублей;
зачет обеспечительного платежа — 210 000 рублей.
Если договор устанавливает цену без НДС, пример будет другим:
Арендная плата без НДС — 210 000 рублей.
НДС 5% сверху — 10 500 рублей.
Итого к оплате — 220 500 рублей.
Обеспечительный платеж — 210 000 рублей.
Арендатор должен доплатить — 10 500 рублей.
Какой вариант применять, зависит от договора и дополнительного соглашения. Если стороны не хотят спора, зафиксируйте это письменно.
Разберем частые ошибки, которые могут привести к налоговым претензиям или некорректному учету в 1С.
Начисляют НДС задним числом на дату получения платежа. Если в прошлом году организация не была плательщиком НДС и платеж был настоящим обеспечительным, пересчитывать прошлый период не нужно.
Не начисляют НДС с аренды за последний месяц. Это ошибка, если услуга оказана уже в периоде применения НДС.
Оформляют зачет без УПД или акта. Зачет закрывает оплату, но не заменяет документ реализации услуги аренды.
Не определяют, включает ли цена НДС. Из-за этого возникает спор, кто несет налоговую нагрузку: арендодатель за счет своей выручки или арендатор через доплату.
Оставляют платеж на счете 76 после зачета. После зачета задолженность по обеспечительному платежу должна быть закрыта полностью или частично.
Не проверяют книгу продаж. Реализация с НДС должна попасть в НДС-учет.
Путают компенсацию ущерба и арендную плату. Если деньги удержаны за ущерб, это один налоговый режим. Если зачтены за аренду, это оплата реализации.
Не оформляют дополнительное соглашение после перехода на НДС. При старых договорах без НДС это особенно важно.
Сформулируем позицию простыми словами. Старый обеспечительный платеж не становится объектом НДС сам по себе. Объектом НДС является оказание услуги аренды в текущем периоде. Если эта услуга облагается НДС, арендодатель должен начислить налог независимо от того, получил он оплату сейчас деньгами или закрыл задолженность зачетом старого обеспечительного платежа.
Для арендатора можно объяснить так:
«Обеспечительный платеж, ранее внесенный по договору аренды, зачитывается в счет арендной платы за последний месяц. Поскольку услуга аренды за указанный период оказывается в период применения арендодателем НДС, документы по аренде оформляются с НДС по применяемой ставке. Сумма обеспечительного платежа используется как способ погашения задолженности по арендной плате».
Для внутреннего бухгалтерского решения можно использовать такую формулировку:
«НДС начисляется не на дату получения обеспечительного платежа прошлых периодов, а при реализации услуги аренды за последний месяц либо на дату зачета, если зачет произведен до оказания услуги и признается оплатой в счет предстоящей реализации. При одновременном оформлении реализации и зачета НДС отражается по реализации аренды».
Разберем контрольный список перед тем, как проводить документы в 1С и выставлять УПД.
Проверьте дату получения обеспечительного платежа.
Проверьте налоговый режим арендодателя на дату получения платежа.
Проверьте налоговый режим арендодателя на дату оказания аренды за последний месяц.
Прочитайте условия договора об обеспечительном платеже.
Проверьте, предусмотрен ли автоматический зачет или нужен отдельный документ.
Определите дату зачета.
Определите, включает ли арендная плата НДС или НДС начисляется сверх цены.
Проверьте, какая ставка НДС применяется организацией: 5%, 7% или общая ставка.
Оформите УПД или акт по аренде.
Оформите соглашение о зачете.
Проведите зачет расчетов в 1С.
Проверьте книгу продаж и декларацию по НДС.
Проверьте КУДиР по УСН.
Подведем итог. Если компания получила обеспечительный платеж в прошлом году без НДС, а в текущем году стала плательщиком НДС на УСН по ставке 5% и зачитывает этот платеж в счет последнего месяца аренды, то НДС нужно начислить с аренды за последний месяц. Сам старый обеспечительный платеж не нужно облагать НДС задним числом только из-за его получения в прошлом году.
Правильная логика такая:
платеж прошлого года был обеспечительным и учитывался как обязательство перед арендатором;
в текущем году организация оказывает услугу аренды уже как плательщик НДС;
по аренде за последний месяц оформляем реализацию с НДС;
обеспечительный платеж зачитываем в счет оплаты этой реализации;
НДС платим с реализации аренды, а не отдельно с прошлогоднего поступления;
если зачет сделан до оказания услуги, отдельно анализируем авансовый НДС на дату зачета;
если зачет оформлен одновременно с реализацией, отражаем НДС по УПД или счету-фактуре на аренду.
Главное: оформите документы так, чтобы было видно разделение операций. УПД или акт подтверждает аренду за последний месяц и НДС. Соглашение о зачете подтверждает, что старый обеспечительный платеж использован как оплата. Документы в 1С должны закрыть расчеты по счетам 62 и 76, а реализация должна попасть в КнигаПродаж и ДекларацияПоНДС.
Информация носит справочный характер